プラウドタワー東池袋

>>397 匿名さん
たしかにビジネス需要は弱い。ビジネス街（新宿や大手町など）へのアクセスが便利な巨大商業地という位置付けで選ばれればよいのでは。
自分もそのクチで池袋を選んだので。

住むのにビジネスは関係ないかな。
池袋、品川両方住んだけど、便利なのは圧倒的に池袋だったな。

>>池袋はビジネス需要が無いのが価格維持力にとって致命的。
>>絶対に高騰期に手を出してはいけない街。

恵比寿・代官山、勝どき以南、武蔵小杉、二子玉などのマンションの高値に対するオフィスが林立した大崎との対比から、必ずしもビジネス地であることが価格維持に必須と言えないことと、池袋エリアには、西武本社ビル、東池袋４丁目住友ビル、ハレザのフジサンケイビル、西口駅前再開発、(もしかしたら東池袋一丁目地区も)など次々とオフィスビルができる点から、その主張はちょっとないな、と。むしろ、坪４００万が高いとかツッコミ入れてた頃が懐かしいねとなるでしょう。

高いと思えばごちゃごちゃ言わず、別の物件に目を移せばいいだけ。ここは前向きに検討する板なので。
今のご時世、ここで坪400以上なんて全くの想定内でしたよ。他だってみんなびっくりするような価格じゃないですか。

大井町だって広めの部屋だと軽く1～1.3億しちゃうんだから。あっちの方が驚きでしたよ。

＞品川新駅やリニア始発で重心は益々南に寄ってきています。
山手線から１駅以上内側に入ったエリアのオフィスが新駅や渋谷駅など
外周部に動いてくれるのは大歓迎です。内側から外側へ通うのは楽です。
品川の新駅のオフィスは、一刻も早く完成してもらいたい。
千代田・中央のサラリーマンたちをそっちに分散して欲しい。

プレミアムフロアで1億円～1.2億円なら間違いなく買いだね。

暮らしやすいのは確か何だから買いたい人は買えば良いんじゃないの。
ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。

市況悪化時に1番最初に下がるのが東池袋エリアな訳ないすよ…

この辺はスーパーに困る。ほぼ西友の一択だしね。
外食する分にはとても便利。それにしてもこの辺も随分高くなりましたねぇ。
ライズ、アウルなんて今よりもかなり安くて閑古鳥だったのに。

>>409 マンション検討中さん

当時は閑古鳥だったんですか。今は中古でも１億前後してますよね…

私も↑の人と同じで昔、品川（大井町も）に住んでましたけど、池袋の方が日常的には圧倒的に便利だと感じますね
特に買い物の選択肢量が多いというか、多くのことは池袋で事が足りるのは大きいです

特に食料品は西武と東武のおかげで、そこそこ良いものがそこそこの価格で揃いますんで（伊勢丹を日常使いするような人には物足りないと思いますが）、世帯年収1000万中盤くらいのファミリー層には生活しやすいと思いますよ

品川・大井町は渋谷も台場も横浜も出やすいですけど、逆にいうと、その辺りに出ないと買えないものも多かったです

`>ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。
それは山手線の外側、特に五輪終了後の湾岸エリアだと思いますが。
このエリアは再開発が2030年代まで目白押しだし、不燃化特区だし。

このスレ地元の人しか居ないの？
広域での客観的な相場観がない人が多いね。

>>413 匿名さん
戸数が少ないから値付けに慎重になる必要がないんですよ。そんなに広域で比較しなくても欲しい人が順番に買っていって完売すればいいんです。

確かに、このゴミ置場の位置はひどいね。
内廊下に臭いが漏れて、とても快適とは言えないのでは。高額物件買ってこれはガッカリだね。

https://manmani.net/?p=13051

「内廊下を採用しており各階ごみ置き場があるのですが・・・なんですかこの位置は？！

なぜに附室の中ではなく共用廊下なのでしょうか？億近いお金を払ってゴミの目の前を通りなさいと？ん～これは愛がないですね。住む人のことを考えればこの位置にごみ置き場を設けないでしょう。ごみ置き場(各階のはとくに)は日常の導線から少しずらすというのは基本中の基本なのですが野村さんちょくちょく愛がないことが多いんですよね。。。この辺りは三菱、住友、三井など他大手のほうがしっかりしていることが多いです。」

＞このスレ地元の人しか居ないの？
＞広域での客観的な相場観がない人が多いね。
地元民も、高値だとは思ってるでしょ？
坪400万だと完売まで時間はかかるだろうし。
ムサコやドゥトゥールの高層階が買えるだろって人はそっちがいいだろうし、
山手線内側のここら辺の開発とやらに期待してる人たちには小杉や晴海より魅力なんだろ。

>>415
臭い対策というか、ゴミ置き場には24時間換気で常時負圧をかけてるに決まってるでしょ。
寒い日でもわざわざコートを羽織らずにごみが捨てられるのは内廊下だからこそだし。

別のプラウドタワーでも、内廊下の各階のゴミ置場の位置はそういえばそうだった。
細かいことではあるが、神は細部に宿るからなぁ。
前向きに検討してるので、だからこそ気になるといえば気になりますね。日常生活で問題なければいいんだけど。今から設計変更とか、もちろん無理なんですよね？

？無理に決まってるでしょ、何言ってるの

>>415 匿名さん
ポジティブで明るいマンマニさんにしては辛口ですね。やはりお高い印象なのでしょう。
以前強力にプッシュしていた池袋周辺の別物件にしてよかった。大事にします。

日ノ出町でこの値段、完全にバブルでしょ。
前回バブル後のような「半値八掛け二割引」、いつやってくるかな～♪
　

ゼネコンの違いじゃないかな。大○なら絶対させない設計でしょう
価格はプラウドというブランド代でしょうかね？

これを見て豊島区の立ち位置について一度冷静になった方がいい。

http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/020800008/?SS=imgv...

【グラフで見る23区の開発動向：区別の総面積ランキング】
進行中の総面積（大規模開発プロジェクトの延べ面積の合計）の大きい順に12位まで示している。上位の4区は変わらず、前回7位の新宿区が5位に、前回8位の大田区が7位に上がっている。棒グラフの右の数字が特別区別の総面積（資料：日経アーキテクチュア）

再開発と山手線の内側を売りにしているようですが、冷静に考えると、豊島区でこの価格は高すぎですね。

流石に半値八掛け二割引にはならないと思いますが、買った瞬間下がるパターンはあるかもしれませんね。
アウルだってまだありますからね。同等程度の値段じゃ勝負にならないかも

ここを買いたいって層は結構いるとおもうよ。
自分もその1人だし、思ってたより高級仕様だし、一人暮らしだけじゃなくて、DINKS、ファミリーにとっても池袋は住みやすい街になったと思う。

完売速そうですね

数が少ないからすぐ売れちゃうだろうな。ただ将来の住み替えはなかなか厳しいものになるだろうね。
永住なら関係ないか。

>>428 匿名さん
価格が高いのはここに限った話じゃないので置いといて、資産価値の将来下落率はその他地域より緩やかだと思うけどね

>>417 匿名さん
いやいや、内廊下だとしても、普通はエレベーターホールの奥とか、二重扉の奥とかだから。この物件、そういう配慮がないんだよ。コストカットなんだろうけどね。

マンマニブログにも、例として三井の他物件の図面載ってるよ。これが普通。

＞＞429 匿名さん

晴海が＠３３０でここが＠４３０としましょう。どっちが下がり幅が大きくなるかは考えなくたってわかるでしょ？
要するに元々の地域属性、地位に比較して上がり方が極端すぎるんですよ。もし晴海が今＠４３０だったら私だってあっちの方が危ないと思います。でも実際はそうではない。都心３区あたりはそろそろ常識的な値段に収まってきてるのに豊島区は遅れてバブってる。千代田区淡路町のパークホームズですらせいぜい＠４５０程度です。
同じ値段だったら同じ価値というわけではありません。

晴海って選手村が格安で大量に出てくるところでしょ。
埋立地のことはよく知らんけど。

>>432 匿名さん
選手村は格安では出ないでしょ。結局相場並みになるよ。ら
安く出るとか言ってる奴は、Web記事に踊らされてるだけ。

>>430 匿名さん

まあ、普通はこうだわな。

>>433

それはあなたの意見に過ぎない。
安い埋立地は関係ないのでご遠慮いただきたい。

>>433 匿名さん
ま、選手村は言われてるほどそこまでは安くないだろうね。アルファグランデ千桜タワーの例から言っても。

やっぱり言われてるんだ。安いだろうって。

>>437 匿名さん
そういう噂が拡がってるからこそ勝どき晴海あたりの価格が今は抑えられている訳で、要するに現時点で既に下値不安の無い最安値価格になってる。
開発が本格的になってきたらあの利便性の高い立地のマンションが今の値段で買えるわけがない。
選手村は徒歩15分以上かかるから全然棲み分け可能。所得階層も色々になるだろう。
振り返って東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？
ブリリアは埼玉都民の憧れとして大人気になったが東池袋豊島区全般にそんな魅力があるのか？そういうことだ。

「住みたくない街」からの卒業・池袋の本気｜東京大改造
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/52301?page=2

>>431 匿名さん
お伝えしたかったのは、この辺は他に比べて再開発が遅れてスタートした分、坪単価の上昇も緩やかだったわけで、まだまだ伸び代があるという点、そこが他との違い。
後発の駅直結タワーの価格は武蔵小山を軽く超えてくるだろうし、池袋周辺は見直しが入ると思いますよ。
それに気づき出してる人が少なからずいると思いますし、ここはサクッと売れると思いますよ。

坪300後半からで平均400ちょっとぐらい？
新築池袋タワーとしてはお手頃ってことで人気になりそうだね。

>>>438 「東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？」
→　疑問を感じるのはよくわかる。けど、世の中は動きは、理屈じゃ説明できないんだよ。池袋は、再開発によって二子玉川みたいにオシャレな空間に生まれ変わるかもしれない。そうしたら、「故障でよくストップする田園都市線のフタコより、池袋がいいわ」って思う人が増えるのは自然の流れだろう。

楽観的だね。
そう思わなきゃ買えないか。。。

そう思わせないと売れないんじゃない？www

高層マンションに興味あるけど、水辺はイマイチ信用できない、という人に池袋は非常に向いている。

あと、池袋を始めとする副都心に子供の頃から慣れ親しんでいる人。塾や学校帰りの寄り道には池袋があったというような。

にしても、これは高い。池袋が次のステージに行くのは嬉しくもあり寂しくもある。

まさか埋立地と山手線内側を同列で比較する人がいるとは思わなかった。

>>431
ゴミゴミした淡路町のDINKS向けの狭い部屋で坪450万なら、
野村の東池袋駅地下直結タワマンは坪460万でもイイね。
C地区の国家戦略特区の190m超高層が坪480万なら即買いです。
でも防災公園やシネコンも完成してるし、新駅の発表でも
あったら坪500万に到達してしまうんだろうな。

池袋西武の南にあるミレーニア(住友)は現在坪586万

確かに、このゴミ置き場はないな、、、

＞＞448 匿名さん

そういう感覚が相場観という意味では一番ずれてる。
いくら良くなったとしても豊島区が千代田区を上回れることはないんだよ。これは長い歴史の中で決まってきたことだからいくら浮かれても一朝一夕で変わることではない。だからこそ「穴場」ってものが生まれるんであって、穴場が本命と同じ値段になってしまったらもう穴場としての存在意義はない。
相対的に割安でお得、実質的にはこちらの方が生活しやすいとかがあってこその穴場なんだから同じ値段になった途端に誰も見向きもしなくなる。ほとんどの人は本命に向かう。
気が付いた時には梯子が外されてるよ。

>>451 匿名さん
それを言うなら、都心3区で最も格下で中央区の最僻地かつ埋立地、駅遠が、
豊島区のビックターミナル周辺、山手線内側、最寄駅近物件より良いと言う感覚が一番ズレてる。

両者の言い分、両方とも理解できるなぁー

まぁでも皆んなが行きたがる場所からどれだけ近いか、と住環境が良い事じゃないのかなぁー

晴海の方は銀座に近くて水辺がある。東池袋は池袋に価値を置いてるかどうかと、住環境をどう捉えるかだろうなぁー

東池袋で駅直結じゃないなら意味ない。
同じ1億出すなら目白の低層億ションの中古のほうが暮らしやすい。

>>451 匿名さん
個別マンション掲示板で千代田区と戦ってるのはあなただけです。需要があるこの物件は売れるし、重要がない最強千代田区の物件は売れ残るってだけ。

プラウド銀座東レジデンスは、新富町駅2分、築地駅4分、銀座エリアまで7分の立地で、70㎡台3LDKが7998万円〜。中層階の6階で8500万円、最上階12階の80㎡台で1.2億台。

ここも、仮ではあるけど、3LDK8千万円〜9千万円台中心、上層階のプレミアムフロアは1〜1.2億円台と言ってる。

東池袋が山手線内側の再開発とうたっても、どうしても割高感は感じてしまう。池袋駅徒歩16分と銀座駅徒歩16分なら、一般的に考えたら後者の方に価値を感じると思うんです。

実需で検討していて予算もあるし、最後は価格で見たいのですが、セレクトプラン無しの低層階(1〜9階)7.5千万〜8千万円前後、セレクトプラン有りの中層階(10〜15階)8.5千万円前後、プレミアムフロアの15階以上1億円前後だと、割高感を感じずに、是非購入したいなと思えます。

>>454 匿名さん
急にネガが増えたのが笑える

>>456 マンション検討中さん

うーん、新富町かぁ
あまり住みたいとは思わないなぁ..

これが千代田区半蔵門駅徒歩2分とか、港区白金台駅徒歩2分とかなら、凄く魅力的なんだけど、やっぱり中央区って銀座があるだけで、その他はイマイチなんだよなぁー。どこか田舎臭い。上位3区かもしれないけど、上2つとはかけ離れてるんだよな。

なので、中央区も豊島区もまぁ似た者同士、目くそ鼻くそを笑うって感じじゃないですか？(ちょっと言い方汚いですが..)

なのでどちらもそれ相当に価格がリーズナブルでないと後々後悔するんじゃない？

このエリアに住みたいならグランドミレーニアの中古のほうが安くないですか？
池袋駅近いし再開発の恩恵もあるし、目白にも近いから生活が便利だし。
ここの立地メリットがいまいち見えません。

ミレーニアの中古のほうが安いのならそのほうがいいね。
でも安いのかな。

>>453 匿名さん
水辺に居住はパス。都会の水辺など臭いと水害の源にしかならない。
昼間のちょっときれいな瞬間見たければ、休日に出かけて撮影すればいい。

恐らく15階以上は苦戦するんじゃない？
坪300万円代はそれなりに捌けると思いますが、
にしても坪単価としては高い、でも売れる時代でしょうね。
致し方なし。

豊島区から、今後の基盤方針が出てきたよ
http://www.city.toshima.lg.jp/405/machizukuri/fukutoshin/1712281409.ht...

長年に渡って池袋駅をコアとした施策でずっと来てたけど、
これからは、東池袋駅との２大コアにするんだって。

ここもすごい良いとは思うけど、坪400超えた価格と比較するとアウルの方が良くないですか？
駅直結、サンシャイン直結、大手ゼネコン、近くで見てもかなりの重厚感があります

>>464 マンション検討中さん
アウル築何年よ？未だに大量に売れ残って新築として売り出してる。万人から敬遠される築古より、ここの方がよほど魅力的。

沖式新築時価は坪419万。

>>466 匿名さん
池袋 高くなりましたね〜

マツコも大絶賛の池袋

アウルタワーもグランドミレーニアも
完売してないけどここより格上でしょ。
仮にここが完売してもね。

グランドミレーニアは駅直結でもないから、
同等だと思うけど、アウルは全然格上。

ブリリア＞アウル=エアライズ＞グランドミレーニア=プラウド

タワマン民はこういうマウンティング好きだよなあ…

ミレーニアは池袋駅、西武に近いしモノもいいからかなりいいと思うよ。
南池袋は住んでみると良さがわかる。
ちなみにブリリアは東池袋駅直結にもかかわらず南池袋アドレスなので、まあ最強なのは確か（モノも含め）。

現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。

去年買う前に色々検討したけど現状検討できる池袋のタワマンは一長一短だと思うよ。
東池袋直結タワマン勢は直結なのはいいけど「東」のつく池袋駅で、
ターミナルの池袋駅までの徒歩距離は遠いというデメリットあり。
あとこの辺はタワー乱立地域になるので部屋をよく選ばないと眺望が失われる恐れあり。
池袋駅までの徒歩距離が近いタワマンは近いのはいいけど直結じゃないというデメリットあり。
三菱の池袋駅直結タワーが出るまでは絶対的なナンバーワンは無いと思う。
それまでは個人の価値観次第。

>>452 匿名さん

マンションそのもの、建物スペックはパークタワー晴海に大きく劣るけどね。まあ立地が悪いから建物スペックでカバーしてるわけだけど。

ここは残念ながらコストカットマンションだよ。立地が良いから仕方ないけどね。

三菱の直結が最強なのは分かるけど、買えないでしょ。庶民は東にということで。

東池袋駅直結の人は散歩以外では池袋駅まで歩かないと思う。芸劇とか西口方面は有楽町線の前寄りに乗れば池袋のカオスな地下道もパスできるし。

西口の三菱は、イトシアやマロニエゲートのような商業施設の上のマンションなわけで、
そりゃ高いっすよ。

>>476 匿名さん
そう、最東端だから、リーズナブルじゃないと割に合わないと思う。

300台の部屋は買い、500出すなら他のほうがって感じかな。

>>475 匿名さん

ここを立地が良いというには無理があると思う。
>>479 匿名さんの言うとおりリーズナブルでなければこだわるに値しないのでは。　

>>481 匿名さん

確かに、地図で確認すると
かなり辺鄙な場所ですね...。
それなりの価格じゃないと大損しそう。

立地は、生活するには、あまり便利とは言えない立地ですよね。駅直結ではないのに、アウルやブリリアと比較するのも検討違いかと。

現在の公表価格から1000〜1500万円くらい下がれば、妥当な価格だと思います。

>>483 マンション検討中さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるだろうから、ここは坪単価400くらい迄の部屋はサクサク売れるんだろうな

後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるわけないだろ。
高級マンション以外は港区新築でも坪400万後半で頭打ち状態。何勘違いしてんだか。

グランドミレーニアとここが同格なんて勘違いもいいとこｗ
実際にはこんな感じ

(東池袋駅のマンション)
ブリリア＞アウル＝エアライズ＞＞プラウド

(池袋駅のマンション)
グランドミレーニア＞タワーグランディア＞ルミナリータワー

>>485 匿名さん
武蔵小山のタワマンが平均460なのに、後発のタワマンが500超えない理由をわかるように示してみそ

いま港区駅直結タワマンでたらおそろしい価格になるよ

>>487 匿名さん

逆に越えると思う理由が分からん。
武蔵小山よりここの方が上だと思ってるって事？
両方の路線価調べてみたら？

ここって、20階建なのですね..
何だかんだタワマンとは言えないような..
(ギリですかね)

ここの魅力って何になるんでしょう？

なんかわからんけど、ネガキャンしても価格は下がらないぞ。

下がらなければ売れないだけ

Aタイプの間取りがいいなと思っていましたが、隣に7階建てのマンションがあるんですよねー。。。

>>474 匿名さん
そう。
東池袋駅な事に妥協して直結マンションにするか
直結じゃないのに妥協して池袋駅駅近のミレーニアにするかで迷うんだよね。池袋は。

このマンションは直結も池袋駅駅近も両方諦めてるから
あまり高いのには手を出さない方がいいと思うよ。

武蔵小山は、10年先の発展後の価値を織り込み済みで坪460だと思う。
東池袋の駅直結の後続タワマンも、坪460はあり得なくはないかもしれないけど、それは発展後の価値を織り込んだ価格ではないでしょうか。とすると、発展後は良くて購入時と同等、市況が悪ければもちろん下がる。

ここは駅直結ではないし、後続の駅直結のタワマンや再開発を理由に必要以上に高い値付けで購入してしまうと、大きなリスクを背負うことになりはしないでしょうか。

もし、19階建ての「プラウド東池袋」だったとしても、その価格で購入したいと思うかどうか？
いい物件と思っているので、適正価格で購入したいですね。

ネガされてる方は、後発買えばいいだけ。

「20階建てのプラウドタワー」か「19階建てのプラウド」かで
そんなに判断が変わるもんですかね・・・

>>489 匿名さん
武蔵小山より、東池袋駅直結タワマンの方が価格帯は上だと思いますよ

直結より便利な「ほぼ直結」の要町のスミフはお得だったな。

どうしてもここに欲しいという人以外は価格次第の様子見でしょ。
東池袋ファンなんてものが世の中にそうそう存在するとは思えんし。