プラウドタワー東池袋

まだ２年先ですが、気になる物件ですね。
東池袋の再開発も期待してます。

住所、規模間違えてますよ～

東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
JR山手線「大塚」駅徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
JR山手線「大塚」駅徒歩10分

20階建て139戸（予定）

現状、周辺環境は微妙ですが
隣の住友より高くなるのでしょうかね。
　

こりゃいいぞう

＞3

いろいろ間違ってるよ。

穴掘ってますねー。地下は駐車場ですかね？
気になる点としては、都電の音ですかね。

サンシャインから眺めると
①防災公園にできるマンションはアウルタワーの影がかかります。（午後）
②既に完売したシティーハウス東池袋は防災公園マンションの影がかかります（午後）
こちらの物件はとりあえず影はかからないと思います。

ちうなみに防災公園はサンシャイン、アウルタワー、防災公園マンションの３本タワーにより
午後は日陰です。

ここって木造不燃化第一号のようですけど、
普通のマンションよりお買い得になったりするのかしら？

>>6
色々間違ってますよ

この物件、開拓砦みたいだな

これ、周囲の木造密集地帯もいずれ手が入って綺麗になるのかな

なんかインディアンに包囲された開拓砦の体だね、低層階は都電マニアに人気が出そうだが...

ここだけじゃないよね、周辺もすっかり綺麗になるんだよね

坪350～400くらいですかね？

地権者がどのくらいいるのでしょうかね。
価格が非常に気になります。

造幣局開発+αで東池袋、南池袋はこれから
開発事業が盛んですので、多少高くとも
数十年後にはお得感があるかもしれないですね。

南池袋に1000戸供給される計画がありますが、
小学校などキャパオーバーにならないか心配ですね。

計画された絵をみると、北側（都電側）にはベランダには設けずに南向き中心で東と西にそれぞれ配置といったイメージですね。更に商店街を挟んだ向かいは区の開発エリアに指定されている様子ですが、
ここも将来的になにかが出来そうです。造幣局跡地を中心に開発が動きそうですね。
取り合えず確定している開発案件としては
・造幣局跡地開発（造幣局マンション）アウルタワー側
・造幣局横サンクス周辺にタワーマンション
・都電東池袋4丁目駅のタイムズに野村の駅直結マンション
・南池袋ＪＴＢビル～区役所地区再開発（1000戸タワーマンション）
・東池袋4丁目公園周辺再開発（専門学校跡地）
・都電整備計画（進行中）
・補助81号線工事（進行中）
→造幣局とサンクスの間の道が補助81号線がつながります。

>>・東池袋4丁目公園周辺再開発（専門学校跡地）

かんぽ跡地の住友オフィスのことかな？

造幣局とサンクスの間の道は補助176号と言ってこれが補助81号につながりますね。
あとは、
コミュバス実験　2019年度
環5-1のトンネル　2020年春
造幣局跡に防災公園　2020年春
造幣局跡に大学開校　2022年春

大学誘致するみたいですね。

偏差値の低い大学はお控え願いたい。

>>20
入札はこれからで、
大学じゃなくて大学院や大学研究機関かもしれないし、
カリフォルニア大学が東京校をつくるかもしれないし、
ロースクールや専門学校かもしれないし、まだ未知です。
ただ、東京にできる最後の大学になるだろうから、応募は多いでしょう。
規制で今後は開校できなくなるから。しかも都心となれば。

東京都が進めている木密プロジェクトの第一号なので、結構注目されていると思いますよ。
買いだと思います。価格も抑えれると思いますので、、坪300～350じゃないか。
場所によっては200万円代もあり得る。

プラウド仕様のようです。

竣工が2019.3。
2019.4から防災公園の造園が始まるから、
野村も住友のようにゆっくり売るほうがいい。
竣工１年後には広大な芝生の公園が完成するんだし、
現地内覧の形式でじっくり高値で売ればいい。
2020.3には目の前の都電併用道路が完成して、駅徒歩時間がさらに短く表示できるようになる。

ランドスケープをみる限りでは、内廊下かな。

>>22 マンション検討中さん

まじすか？そんなに不動産価格下降傾向なんだ。。。

内廊下なんですか？
都電が近いので、音を配慮したのでしょうか。

野村不動産の2017営業ＣＦマイナスですか。
横這いから徐々に下降気味ですね。

土曜日も現場作業している様子ですが、、遅れてます？

ここの販売っていつからですか？

文京区側の木密と隣接しているから、そんなに高いこと言えないでしょここ。いずれ周辺の再開発も進むとすると今のうちに買っておいた方が将来価値が上がる可能性もないではない

新しい公園や沿道再開発が進行中でみるみる発展する場所だから、
目を付けてる人も多いはず。
安心価格の野村だから割安価格で出てくると思うけれど、
安いと倍率が高くなるから本気狙いの人には悩ましいだろうね。
今後の計画は駅直結ばかりで高いし、これを逃すとこのエリア自体を
あきらめなければならない。

野村安心価格ですか？笑

国から事業補助金が約12億程度でますので、ザックリ132戸で割ると1戸あたり900万円に相当しますが、
地権者等々あるので、そこまでの恩恵はないにしても、割安感は期待してますよ。

割安かはおいといて、住友が坪350で苦戦してたのをみてるし、周辺のタワマンとは規模感が違うからね。
あとは再開発って話なのに、そんなに高級路線にはしないでしょ。
補助金ももらって、高値住友と同じ価格にはしないと予想。

坪320〜てとこかな。1階の都電脇とかなら坪300もありえる。

スミフは坪340～350万で1年ちょっとで完売させているが、
ここの野村はタワマンと呼べる20階だてなのと、メトロ駅により近いからなあ。
たとえ野村価格だとしても、坪320～最上階360万ってとこかな（最上階は仕様による）

計画図をみると北西は道路沿いとして、向きは南東、南西、北東に住戸ですね。1Ｆはエントランスやゴミ捨て場、駐輪場でしょうから、住戸は設けないと思います。計画では20Ｆ建ての132戸とでてます。
南東は19Ｆ×3戸＝57戸　南西19Ｆ×2戸＝38戸　北東19Ｆ×2戸＝38戸　で合計133戸です。１戸多いですね！笑
また、南西、北東は１フロア２戸ずつなので全て角部屋となり。南西向きで角は南東向きの住戸は人気になるでしょう。北東向で角が北西向き住戸は価格勝負となるでしょう。南東は１フロア3戸ずつになるでしょう。
纏めると
・南西（角は北西）19戸
・南西（角は南東）19戸　
・南東（角部屋なし）57戸
・北東（角は南東）19戸
・北東（角は北西）19戸　→価格勝負

また、影についてですが、アウル、サンシャイン、これから建築する造幣局マンションの影になる事は
ないでしょう。

>>33,34さん

そんなに安かったら瞬間蒸発間違いないですね。
以前の野村のように即日完売ですね。
その価格なら私も欲しいです。

補助金出ても潤うのは地権者とデべだけでしょうね。
あくまで予想ですが、ちょっと仕様良くして高く売るんじゃないかな～
しばらくは池袋でマンション供給も無さそうですからね。

同感です。安くはならないのでは。

私は同じ値段なら文京区に買います。

同じくらいの条件なら文京区だともっと高いと思います。
こちらはタワーなのでその分高くなるとは思いますが。
文京区ならだいたい@400以上ですからね。

まあ五輪までに完売させればいいわけですからね。販売期間は２年以上ある。
その心は、五輪あたりで野村4丁目タワマンが発売だろうから。

それでも野村だから価格帯は相場相応だろうし、
>>14　のようなのは周囲の工事風景を見ただけで上りそうだと気づけるから、
見逃してると１期１次で１００戸とか速いペースで完売してしまうかも。

私も37さんと同意見です。
住友はあまり設備仕様よくなかったから、ここは共用施設つくったり見た目ちょっと豪華にして差別化し、高価格でだしそうな気がします。
今後の再開発見越した需要も大きそう。

販売時期っていつ頃になるんだろう

サンクスがファミマになってる

少し前まで野村と言えば、ちょっとデザインダサいけど適正価格？で
即日完売連発だったけど、最近の物件は苦戦が続いてますね。
価格が高いのかマーケティングが悪いのか。。。
ココも安くはならないのでは？

まあここは瞬間蒸発させなくてもメトロ直結で2本の野村が控えてるから、
３つまとめてモデルルームを長期間設置できるしね。
ただ価格帯の差別化は必要だから、３つのうち唯一駅直結でないここを高値では出せない。

どちらの計画もここより2年以上先ですよ。
同じモデルルームってことはまず無いでしょうねｗ
価格もココとの関連付けは無いと思います。
2年先だと市況がどうなってるか分かりませんから。
場合によってはココより安くなる可能性もあります。
今と同じくらいならかなり高価格になると思いますよ。
ココが安くなる理由づけにはなりませんね。
もちろん安い方がうれしいけどね。

うーん。別に同じ展示内容で継続されるというわけでなく、同じ場所にモデルルームが設置されるのではないかなと。大通りに面した東池袋四丁目公園を一時つぶして。あそこにＭＲができると、かなり目立つ。と言うより、他に場所がない。
野村と住友とＵＲが協力しながら2030年まで、ここと、次の野村タワマンと、Ｃ地区と、造幣南と、順に使うために区が開放。区としてもワンルームばかりのこのご時世、家族向け戸に新規家族の転入を促すのも大切な施策だから。

付け足し。
ここの販売がじき始まるとしたら公園の利用は間に合わないから、ＭＲはバス操車場跡かな。

モデルルームがどこにできるかはわからないけど、可能性はありますね。
でも公園をモデルルームにできるの？？？？
あと47さんが書いてるように後の2つより下げる必要性みたいなものは無いと思います。
一斉に発売ならそうなるでしょうけど。
たぶんこのマンションは結構高いと思います。

公園にモデルルームって。。。
凄い発想力ですねｗ

>>51
あそこの公園は造幣局南地区エリア内なんで、そういう使い方も可能という話でしょう。
公園がURに一時移管されるのは区で決定済みですよ。
そしてURは、Ｃ地区で駐車場を所有してますが、かつてクヤクション販売のために東京建物に
ＭＲの場所として提供しましたよ？

>>あと47さんが書いてるように後の2つより下げる必要性みたいなものは無いと思います。

次の野村のタワマン２棟が販売されるまでには完売しておいたほうが営業上都合がいいとは思いますよ。それとも、次の２棟の販売に被ってしまうような完売できない高値を設定してくるでしょうかね？

公園にモデルルームなんて作るわけないじゃんｗ
区の利益供与でしょそれじゃｗｗｗ
モデルルームなんてビルの中でも十分だからね。
ＵＲの駐車場とは次元が違う。

他のマンション2年以上先ですよ。
景気で市場も変わるし、そんな先のマンションの為に安くするなんてありえない。
希望的観測はお察ししますがｗ
まあ安いというのがいくらを指してるのか知らないけど、前に書かれてた＠３００前半とかありえないでしょう。
高かったら最後に値引きとかはあるだろうけど。

６年経っても完売できないアウルの人には、高値で出してもらいたいことでしょう。

>>55さん

ゴクレの人ってことですか？
あそこはスミフ以上に動かないからあまり関係ないんじゃないでしょうか？
私の予想では@380~くらいかなぁ。
建物の仕様にもよりますけどね。

早期完売を目指してないゴクレ社員ではないでしょう。
要は住民さん。いつまでも絶賛発売中の看板があっては、ね。

アウルは現在の坪単価は400万以上になってます。
でも残り戸数は僅かなので、焦って売る必要もないですし、
5年前の新築分譲時は安い住戸は坪300万円以下でしたからね。
なので、野村を高く売って欲しいなんで思っていないと思いますが、、
そもそも駅直結物件ですので、十分な差別化は図れておりますので、
当物件の比較対象にはなりません

なるなら計画予定の次の野村でしょう。

坪380万以上はないでしょう。

スミフより高いという説明ができますか？
円安でもないし、むしろ円高に振れてますから輸入材料費は
2014年～2016年より安価で仕入れる事が可能と思います。
人工についても２倍、３倍という事もないでしょうし、
高くなる理由はなんですか？
単に野村が単にグレードを良くしたり、利益を追及するという単純なものではないと思います。
さらに書き込まれているように12億もの補助金が出ていて、
それでスミフより高くなりすよ。とは言えないと思いますが、

工賃は益々上がってるからちょっとくらい材料費下がっても焼け石に水。
補助金なんて地権者が潤うだけですよ。
土地代上がってますし。
どれだけ儲かってるかｗ
価格には反映されないと思いますよ。
まあココで議論したところで意味のないことですけどｗ

まあ補助金出てることはわかってるんだし、多少安めにはなるかもしれないけど。
補助金は置いておいて普通に考えてシティハウス東池袋よりは高くなるのでは？
タワーだし共用施設がどのくらいになるかとか仕様にもよるけど安くなるって方が難しい気がします。
そこに補助金がどのくらい効いてくるかでしょうか。

正直外観図からはあんま高級感感じないよね。
再開発エリアとはいえ今後の計画に比べて地味な立地、建物だし４００超えはないと思うなぁ。

補助金は地権者の買収で無くなっちゃうよ。
一般に地権者の多いマンションは割高だからプラマイ０ってとこかな。
価格の予想したところではじまらないが、スミフの東池袋より高くなるのは仕方ないんじゃない？
どう考えたってそうでしょうｗ

>>59さん

このマンションが安くなる理由付けにはならないですね。
円高ってピークに比べても10円ほどですよね。
少し時期がずれれば今より円高でした。
原油も輸送費も上がっているので材料費は安くなっていません。
人件費は上昇していますし、建設会社も強気なので工賃は上がっています。
地権者がどのくらいいるのかわかりませんが、補助金はその土地購入でほとんどなくなるはずです。
こういう再開発では市場価格よりかなり高額で取引されますから。
クヤクションには１０６億円もの補助金がありましたが、当時としてはかなり強気の価格でした。
こちらはタワーマンションなので制振か免振が付くでしょうし、内廊下でディスポーザーもおそらく付くでしょう。
共有スペースもあるでしょう。
ディスポーザー無し、共有スペースなし、外廊下、５０戸程の小規模マンションよりどうして安くできるのでしょうか。

>>54
ｗｗｗって書くような人間に説明する価値があると思えないからいいや

レスで呼び捨てにする人もどうかと思いますが。

そもそも最近の23区内で物件で安いと思うような物件なんてありません。
他物件でも価格が発表された瞬間に
この掲示板で「高過ぎる」というコメントをよく見かけます。

当物件も価格が発表されたら
「高すぎる」というコメントで賑わうでしょう。

つまり坪380万円どころか最低価格坪400万ですね。
60㎡7300万円～
70㎡8500万円～

ご参考までに
https://manmani.net/?p=7482

私もそう思います。
どこの板でも高い高い、高過ぎるばかり。。。
現状を見つめて欲しいものです。
このマンションは価格発表前ですから希望的観測したくなるのも解りますが、＠３８０以下なんてありえないでしょう。
私は条件の悪い部屋なら＠３８０くらいもあるかなと思いますが、上層階ならかなり高くなると思います。
補助金に期待されている方もいるみたいですが、影響はないと思います。

造幣局マンション、野村の駅直結は坪500万～でしょうね。
もはや23区内でも高い部類でしょう。
まあバブル期は普通に坪1000万円以上でしたので
それと比べれは半値です。
お買い得ですよ

誰の考えが的を射ているか、そのうちわかるよ

補助金がでるから安くなるという発想は捨てた方が良いです。
補助金は建て替える人の負担を無くすためのもので新たに購入する人には何の補助もありません。
補助金が出たから安かったなんてマンション聞いたことないでしょ。

ここの３年後には駅直結　野村
http://www.decn.co.jp/?p=93383

これから次く計画との兼ね合いも考えないほどデベが愚かとでも？
駅直結のタワマンより高く設定すれば、ここは売れ残り決定だぞ？
そうでなくても、駅直結が安く出ないかな、と検討者は淡い希望を抱いてここに
手を出すのを控えるだろうことは容易に想像できるというのに。

3年も先のマンションのことを考えて販売するデべなんてありません。
そんな待ってる客を相手にしなくても十分商売成り立つから。
そんな人はいつまでたってもマンション買えない人。
3年先なんて景気もどうなってるかわからないのに価格なんて設定できない。
よっぽどここが欲しくて安くして欲しいんでしょうか。
もうちょっとマンションのこと勉強しましょうね。

私も価格予想に参戦させていただくと
こちらのマンションは一般的な仕様だと考えて坪350~平均は坪400くらいかな。
それでも安いと思います。
いつからの販売かわかりませんがこのくらいの価格ならすぐ売れると思います。
四丁目計画のマンションは価格動向が現在と同じと仮定すれば
坪400~で平均坪450はくだらないと思います。
こっちは規模も大きいから仕様良くしたり共有スペース充実させたりするともっと高いかも。

>>74
協議会から始まって、準備組合、本組合と、１０年以上かかる再開発で、
３年先さえ考えないって、馬鹿か？

>>75
メトロ直結の物件の場合はそれ自体が魅力なので、
共用施設はゲストルームとラウンジくらいで充分ですよ。
逆にキッズルームやシアタールームは、後々お荷物になります。
ましてや、駅から遠い大型物件に見られる２レーンのプールとか論外。
立地がいいと、客寄せパンダは不要なんです。

皆様価格の予想で盛り上がってますが、
そもそも販売時期はいつなんだろう

>>76　匿名さん

考えてるから安くしなんですよ。
トータルの需要を考えて計画しているはずです。
会社は利益を得るために活動してるんですよ。
3年先の自社物件の為に安く売って利益を減らしてたら本末転倒ですね。
そもそもこの計画に手あげませんよ。
通常の市場価格で販売すれば1年もかからずに完売できます。
2年以上も売ってるのはスミフとゴクレくらいです。
あと四丁目計画のマンションにプールなんか作るわけない。
マンションの販売方法とか価格動向とか現状ご存知ですか？
会社のしくみも含めてちゃんと勉強してから書き込んでください。
あと馬鹿とか書き込むとアク禁になりますよ。
ネットのことも勉強してください。

数年先の自社物件売るために安くで販売するデべなんてあるわけないですね。
そんな奇特な物件あれば是非買いたい！
すごい競争率になりそうですｗ

どうしてもこのマンションを安くで売り出したい方がいらっしゃるようですね。
購入希望？その他に何か理由が？
３年後の計画が理由で安くなることはあり得ませんね。
近隣で数年後に同じデベのマンション計画がある。大手ならそんなケースゴロゴロあります。
それが理由で安くなったなんて聞いたことありません。
あまり知識のない方でしょうか。
円高とか補助金とかの理由で安くなるとおっしゃっていますがどれもあり得ません。
ただ他の理由でそこまで高くならない可能性はありますね。
低コストマンションにするとか。。。
しかしシティハウス東池袋より安くなることは残念ながらまずないでしょう。
あとタワーマンションでは１階に住戸は作らないと思いますよ。

>>79
コテハンがないからだれがどの価格を予測してるかは不明だが、
あなたはいくらで予想してるのかな？
ちなみに、公園にMRはありえないと「ｗｗｗ」を付けて馬鹿にしたのはあなたですか？
それと、勉強しろとか上から威圧的に書くのと、馬鹿呼ばわりされるのと、
ほぼ同じなので、今後は気を付けましょうね。

>>あと四丁目計画のマンションにプールなんか作るわけない。
>>マンションの販売方法とか価格動向とか現状ご存知ですか？

プールを作りますと誰か言いましたでしょうか？
それと、すいぶん高圧的ですね。

>>83 匿名さん

ある程度の知識があればプールを作るという発想にならないからです。
75さんもラウンジやゲストルームの充実ぶりを言っているのだと思います。
こちらが安くならないことに関しては納得されましたか？

まあまあ個人攻撃はやめましょうね。
それぞれいろんな考えがおありですから。
確かに公園をMRにするとかシティハウスより安いはずとかちょっと無理があるかなぁ、とは思いますが。。。
販売開始されればすべて解決する話ですしね。

>>ある程度の知識があればプールを作るという発想にならないからです。

キッズルームやシアタールームは、後々お荷物になります。
ましてや、駅から遠い大型物件に見られる２レーンのプールとか論外。
立地がいいと、客寄せパンダは不要なんです。
↑
このように最初からプールは論外と書いているのはこちらなのだが、大丈夫ですか？

>>85
だからですね、202x年には四丁目公園は公園じゃなくURの管理下になるのですよ。
そうなったらもはや公園ではないので再開発用途に使えるという話です。

このスレには、ちゃんと読める人はいないんですかね。

202×年じゃ間に合わないじゃないｗ
つーかモデルルームなんかどこにできようとどうでもいいし。」

常識外れのロジックで価格予想したりするほうがスレにふさわしくないというか、役に立たないというか・・・

>>88

>>49　を読んだのかな？
このスレには、ちゃんと読める人はいないんですかね。

特に、毎度「ｗ」を付ける人へ。
レスを返す前に人の書込み内容を把握する努力を。

いつできるかは大事だけど、どこにできるかはどーでもいいと思いますよｗ

書き込みに信憑性が無く、意味の無い書き込みはやめたほうがよろしいかと思います。

失礼は承知でかかせていただきますが、
あまり知識もないのに適当なロジックでいい加減なこと書くから馬鹿にされるのではないでしょうか？
しかも信憑性のないことを断言しています。
書き方にも問題があると思います。
間違いを指摘されると逆切れしているみたいな感じです。
おそらく高齢な方なのでしょうが、「ｗ」なんて日常使われてますし、ニュアンスを和らげる意味もあります。
書き込まれるときは書き方も工夫して、よく調べてから書き込んだ方が良いと思います。
板が荒れる原因です。

>>間違いを指摘されると逆切れしているみたいな感じです。

逆に、間違いはどこですか？ちゃんと指摘してください。

>>いつできるかは大事だけど、どこにできるかはどーでもいいと思いますよｗ

バスの操車場跡地にMRの建設看板が立ったら即察知できるじゃないですか、と言うことですよ。
いちいち説明しないとならないんでしょうかね。溜息

>>おそらく高齢な方なのでしょうが
まだ寿命の半分も経過してない年ですが何か？

野村不動産が「東池袋四丁目２番街区地区第一種市街地再開発事業」の
特定業務代行者および参加組合員として選定されました。

同事業は今年3月に都市計画決定し、10月には組合設立認可を予定しています。
着工は2019年6月、2022年4月に竣工予定。

あと竣工まであと１年半もあるので、書く事ないですね。
価格もあと１年くらいしないと分からないだろうし。
お盆休みは全く工事してませんでしたので、順調そうですね。
今はＢ１の骨組み工事中ですね。

最近投稿が全くないですね。
ここの向かい（商店街側）にＵＲ？が再開発用の土地を取得している
みたいですが、気になりますね。

区画的にはマンションは建たないと思われます。
公園かなにかでしょうかね。

動いているのはURで、木密の解消と道路拡張ですね。都電が走る道路に面してないので容積率が低く、集合住宅になったとしてもコーポラティブハウスや低層マンションでしょう。そのうち住民を集めて勉強会もやるんじゃないでしょうか。不燃化特区エリアなので区の公園も配置されるはずです。

それにしても坂下商店街（日の出商店街）が活気ある商店街に
生まれ変わってほしい。
折角近くに造幣局公園ができるから、豊島区再開発お願いします。
現状は青果店や精肉鮮魚店の個人商店が多いですが
活気がなく正直寂れた商店街です。

店舗を市場のような施設にして集約。
緑地化や地域に密着したお店の誘致など。

今後東池袋は人口が増えると思うので
再開発をする価値はあると思う。
それによって若い人材も流入してくる。

戦後からしばらく大いに賑わっていましたが、
西友とサンシャインができて流れが変わってしまいましたからね。
でもこのエリアににぎわいが必要なのには同意です。
でもこれからは新しい都電沿いの道に動線が移っていくでしょう。
都電ビューのおしゃれなオープンカフェとかセレクトショップで、
例えば桜並木とLED電飾で人気急上昇の目黒川沿いのように。

>バスの操車場跡地にMRの建設看板が立ったら即察知できるじゃないですか

そんなに早く察知して何かメリットがあるのでしょうか？
ネット見てればわかるんじゃない？
私もモデルルームの場所なんてあまり興味ありません。
一時期価格予想でちょっと盛り上がったいましたが、価格の発表はまだまだ先でしょうから、書くこと無いですね。

そうですね。ご自分に興味ないことはスルーすればいいんですよ。
クヤクションの時と同じように駐車場を短期利用するかもしれないし、
野村は近隣の広めのオフィス一室を借りて突然MRに改装したりするんで、
不動産を買う集めることを生業にしてる人はナゾナゾ感覚で楽しんでるだけ。

そうなんですよ。
なぞなぞ感覚ならわかるんですが、ＭＲの開設場所があたかも重要なことみたいに書いてるからちょっと意味不明な感じがしました。

106ですが、あたかも重要とは読めませんでしたが？
逆にどこにできようが関係ないと一刀両断する意味はあるのでしょうか？
プロジェクトを待ち遠しくしている方々にダメ出しするくらいならスルーが平和的です。

モデルルームの建設がいよいよ始まったようです
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p11670820c.html

よっ待ってました！！

さあ、そろそろスケジュール等のアウトラインが発表されるころです。
価格はまだまだ先にならないとわからないだろうけど、
ここから近い最近のマンションは「シティハウス東池袋」で、坪340～353万。
階毎の価格差があまりなかった。
そこが、「資産性の保たれやすいマンション(沖式)」の23区西・北で第１位になっている。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000060.000007875.html
つまり常にチャレンジ価格のスミフが坪350万をつけても、その価格が堅いと評されたエリア。
それなら野村も安く出さないと思う。

今後は、南のＢ、Ｃ地区、造幣局跡地と、武蔵小杉バリのレジデンスエリアに成長する上に
山手線の内側となると、ここも坪350万は堅いか。メトロに近い四丁目のほうは坪400万～でしょう。

同じ山手線内側で駅までの距離も同じ程度の近隣の物件で、
グローベル南大塚桜並木
第2期　2,998万円～4,438万円　26.53m2～40.03m2
スミフ価格　坪400～478万。

そこと比べて、野村のここは広い防災公園ができるし、
今後も再開発がたくさんあって発展性もある場所だから、
野村価格で坪400万平均でも全く驚かないよ。

駅直結の四丁目の方は平均坪450万、
南池Ｃ地区野村は平均坪470万、
南池Ｃ地区スミフは平均坪500万以上だね。

シティハウス東池袋の建設前にも既に防災公園や南池袋の開発計画は明確になっていたので、
そんなに大差ないと思いますが、シティハウス東池袋より高級路線である事は確かなので、
東池袋に近い分+建物価格で多少は高くなるかな～

またジックリと待つしかないよね～。

シティハウス発売の１年半後に、造幣局南地区が新たに動き出しています。東池袋駅東側の木密が一掃されることになり、ここ周辺の上昇相場感は更にギアシフトしたと思われます。また、湾岸では五輪会場が各地に分散されたり市場移転問題で熱量が下がり、南大塚の新築に限らず内陸に安定した価値を求めるようにベクトルが向いてきている気がします。

とはいえ、日ノ出町は日ノ出町・・・。

日の出商店街とサンシャインは高低差があり、
元々は都電沿いに川が流れていましたので、高台にあるマンション（アウルとか）とは
比較対象にはならないかな～。
昔を知っている人からすれば、場所は悪くないけど
シティハウスとこっちならば、シティハウスの方が良いと思うけど、

>>113
C地区の国家戦略特区入り発表もシティハウスが残り１戸くらいのときですから
状況は色々変わっています。

そうそう、ここは窪地なんだよね～。
だから商店街があって、昔（30年近く前)は夕方なんかほんと賑わってましたね。
補助81号沿いに、また新しい形でお店ができるといいですね。

昔は魚屋さんも数件あったな～。
また色々と出来るといいな～

ホームページが新しく公開された「プラウドタワー東池袋」はここのことですか？

最大で８３㎡と、意外と広くないですね。
それも、あまりいい間取りとは思えず・・・
それでも、とてもお高い値段になるんですよね・・・

購入検討しているものです。現地見てきました。
住宅地の中にあり、近くには昔ながらの肉屋さん、豆腐屋さんなどがチラホラあるものの、あまり何もありませんでした。再開発で、店などもできてくるかもしれませんが…。

線路に面していますが、線路沿いは歩道が整備されるようです。
近隣は住宅地ですが、少し歩くと大きな道路がたくさんあり、小さな子供がいるので危ないかなと感じました。

公開されている間取りイマイチですよね。
大塚のシティハウスと迷っています。こちらは、利便性抜群。東池袋は将来性に期待。

防災上も景観上も、
商店街ー都電ースミフがある道
・・・の三角地帯全体を再開発して欲しいけど、文京区との境界が入り組んでるし難しいだろうな。
このマンションが東池袋再開発の東端になる予感・・・。

副都心線の東池袋駅開業がいつになるかだなあ
乗り換え駅になれば更に商業も増えると睨んでるけど

再開発があるにしても、シティハウス大塚は山手線まで近いので
資産価値としてはシティハウスの方が上だと思います。
価格が同じであれば、私はシティハウスを選びますね。

良い点
・サンシャイン、西友が近く買い物が便利
・補助81号が終われば歩道のある道で駅まで行ける
・文京区側には高い建物がなく、眺望が期待できる
・新しい防災公園への期待
懸念材料
・窪地である
・商店街が寂れている
・都電と開発による補助81号が近く振動、音
・シティーハウスが意外と近く、向か合わせになる住戸も
・造幣局跡地のタワマンの影響（日影など）

という事ですでに分譲されているシティーハウス東池袋の方が
リッチは良いでしょう。
上物のこちらの方がよいかな。おそらく内廊下のエレベーター２機と予想

＞・窪地である
地盤は高台よりは弱いでしょうが、杭基礎で問題ないのでは？
それと都電の下に何年もかけて大規模な下水道を築造中で来年完成します。
人口が増えていくエリアに必要なインフラですからね。
なので雨水による冠水は心配ないですよ。

＞・商店街が寂れている
昔からの動線ではそうですね。今後は補助81号沿いに店舗ができていくでしょう。

＞・都電と開発による補助81号が近く振動、音
都電は車道上に移され、枕木の軌道が消えて振動も車並みになりますよ。

＞・シティーハウスが意外と近く、向か合わせになる住戸も
都心でそういう心配はあるでしょうね。でも70ｍは離れてます。

＞・造幣局跡地のタワマンの影響（日影など）
現在の計画では、それはありませんね。
タワマンと言っても高さ100ｍ程度。しかも北西に建ちますから。
夏の西日が日没時に少々遮られるくらいでしょう。

最寄りの東池袋駅が割と使い勝手の悪い有楽町線というのが懸念材料かな。
価格帯も同じくらいでしょうし
利便性と資産価値なら大塚徒歩3分のシティハウス大塚
ファミリー世帯なら公園真近のここですかね

窪地と言っても早稲田なんかの低地よりもずっと高いし、サンシャイン防災公園のあたりと比べるとってことだから、あまりネガティブな要素ではないかなー、正直買える人であれば高くても損はない物件なんでしょう。

現地見ればわかるけどシティハウス東池袋は気にするほど近い距離じゃないよ。形状的にもそっち側向く住戸はごく少ないはず。もし気になるとしたら全戸プラウドタワー向きのシティハウス側でしょ。(とはいえ距離あるし向きもずれてるからそれほどではないと思うけど)

125さんが言ってるのはいいとこも悪いとこもほとんどシティハウスにも当てはまる条件なのになんでここより立地がいいって話になるのか不思議。しかも駅距離遠いのに。

あと、近隣住民として情報書いとくと、商店街は確かに寂れてるけどちゃんと現役で使える店もありますよ。肉のマルサン、なりた、魚光、豆腐のなぐも、丹羽あたりは僕はちょいちょい使ってます。日曜休みで夜も早いのが難点だけど。
あと飯屋だと蕎麦のあさひ、居酒屋の伊東食堂、牛タンの多津よしあたりはちゃんとした店なので一度覗いてみてもいいんじゃないかな。

後発のタワーが明らかにここより条件が良いのでここは価格次第

>>124 匿名さん
シティハウス大塚ステーションコートではなく、シティハウス大塚ということですよね？
シティハウス大塚は、ファミリータイプではないので検討外でした。
ステーションコートは、南東向きの部屋しか既に空きがなく、向かいがタワマン、隣に築40年の古いマンションがあり眺望が悪いので迷っています。

>>131 匿名さん
後発タワーとは、四丁目のプラウドでしょうか？

坪350以下ってありえるの？東池袋そんなに微妙な場所なの？

北向きが悪条件なので、低層階の3LDKにパンダ部屋として7000万を切る部屋があるような
南向きは好条件なので、坪350万スタート予想

>>134 マンション検討中さん
350スタートな予感

ここはどうなんですかね？
巣鴨プリズン側で色々噂ある場所だし。周りに何も無いのがねぇ
どちらかというと大塚よりか都電だしね。単価高そうだしう～ん。
正直、造幣局後に建てたら売れるけど場所が場所でなんとも・・・

ここは、もう少し大塚駅寄であって欲しかったです

今は微妙そうな場所ですね。
でも計画目白押しなので、リーマンが買える最後の物件でしたねってことになるかも

この辺も10年後にはセレブタウン化してるんだろうな

欲しいです！

間取り、収納が少ないのが気になりますね。

>>144 名無しさん
ここは目の前都電＆車道開通工事中じゃありませんでしたっけ？

背中の北側が道路＆都電で、リビング側は住宅地

>>146 匿名さん
物件の西側が都電＆道路なので、一定の影響はありますね。

今後出てくる物件も含めて周辺で明らかに格下だよね。ここ。
いくらで売るつもりなんだろ？

仮に同じ坪単価だったとしても
新築のここより築10年以上のエアライズの方が欲しいと感じるもん。
理由は豊富な直結施設と池袋までの徒歩距離。

今の東池袋はまだ山手線内側にしては割安感あるけど、今後タワー林立でデベのイメージ戦略も激しくなるだろうから、後発はとんでも価格でだしてくると思うよ。
それに釣られて中古相場も上がるだろうから、そういう意味でここは一体いくらで出してくるのか注目されてる。

タンクレストイレ、天井カセットエアコン、カード式セキュリティ(エレベータ制御含む)、
簡単な応接に使えるビューフロア、ゲストルーム。これが最低揃ってないと。
東池直結タワマン３兄弟ならあるだろうけど五丁目野村の規模では無理かな。
少なくとも四丁目野村のほうじゃないと。Ｃ地区だと坪500万以上の世界だし。

いい？　日ノ出町はあくまでも日ノ出町。
勝手なエリア幻想を抱いても現実は別ですよ。

シティハウス東池袋が坪350くらいなので、同等かそれ以上でしょうか。
400以上だと購入躊躇します。

400超えは厳しい。
うちは手が出ないな。。

坪400万予想の人もいますが、ここは高値ではなく早期完売価格と予想します。
価格帯は330～370万。平均350万。
四丁目の希少なメトロ直結タワマンはここより坪50は上で380～420万。
副都心線新駅のニュースが出たらこれでも済まないかも。

野村は南池袋二丁目もやるんだし、もっとメトロに働きかけて
副都心線新駅の着手をプッシュすべき。

トミヒサクロスが参考になるかと思います。
同じく野村の再開発案件。坪単価300万を大幅に下回る部屋もあり、お買い得物件として話題になりました。
本物件も行政とのタイアップ事業ですので、利益追及型の価格付にはできないと考えています。
さすがにトミヒサクロスのような価格までおさえるとは思いませんが、やはり抽選レベルの価格にはしてくると思います。
坪単価というよりは、一般サラリーマンの手がぎりぎり届くグロス7000万前後で3LDK、あたりを目指すのでは。

あの開発は地権者さん発起という珍しい案件で、値付けはちょっと特別でした。

ここは、これから再開発事業がどんどん出てくることもあり、投資目的の買いも入る
でしょうから、激安というはけにはいかないでしょう。
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz167717476...

東池袋直結タワー勢は副都心線開通で新宿渋谷横浜へ直通。更なる高みへ。
グランドミレーニアは南デッキ完成で東のつかない本家本元池袋駅まで唯一無二の徒歩のアクセスに。
両者繁栄の後には絶対王者、西口再開発の三菱池袋駅直結タワーが満を持して登場。

池袋のタワー勢力図はこんな感じで推移するんだろうけど
ここは蚊帳の外だよね。
安くなければ見送った方が良さそう。

そうですね、7000万円代ならこちらを購入してもよいですね。買えるならば駅直結の四丁目が欲しいです。ツインタワーは、さらに高いのでしょうか。
値段がつり上がっていく中、誰が買うんでしょう。
サラリーマンに8000万超えはキツイです。

2020年以降マンション価格は下がる見込みですが、再開発エリアはどんどんあがるんですかね？
もう高止まりな気もしますが…。

再開発事業のことをよく知りませんけど、今後、
野村が東池袋駅直結を、
三菱が池袋駅直結を、
それぞれ建築・分譲するってことですか？

東池袋直結は野村の他にもあと2棟できて、
現存3棟と合わせて全部で6棟になる。
三菱は場所的におそらく池袋駅直結だけど詳細計画はまだ。
こっちは10年以上先かな？

ごめん。
ツインタワーの方も正式に東池袋直結とは発表されてないかも。
場所的におそらく直結だと思うけど。

有楽町線・東池袋駅について

（１）五丁目地区　野村、２０階。2018年3月発売予定　　　　　←このスレ
（２）防災公園完成。2020年4月
（３）四丁目地区、野村、３５階、メトロ直結。2022年4月
（４）東京国際大開校、２２階。2023年9月
（５）Ｃ地区、野村＆住友、５１階ツイン、メトロ直結で商業も。2024年度
（６）造幣南地区、タワマン計画。これも駅直結の可能性高い。2025年以降
（７）補助第81号線沿道まちづくり、ＵＲと豊島区

６の計画については、西エリアだけの中層ツインの計画でそろそろ準備組合が
できる手はずだったが、東エリアも包括した大規模な計画に化ける予定。

>>163　さん

Ｃ地区は正式に駅直結です。

池袋西口の三菱も、地下街を含めた超大規模案件なので、間違いなく駅直結です。
国家戦略都市計画建築物等整備事業になります。

>>165
１～５までが当確となったいま、
（８）副都心線・東池袋新駅
を付け加えても詐欺にならないでしょう。

あとは動きが完全に止まっている
（９）南池B地区

162です。皆さま、詳しく分かりやすくありがとうございます。
東池袋にも池袋にもタワーが幾つも直結するんですね。
それだけ直結が多いと、東池袋直結といっても今あるタワー達よりは歩く距離は長くなってしまうんでしょうか。
まあでも直結は十分にスゴイですね。

池袋直結も、地下街のどっかに出入口が繋がるんですよね。
便利なことこの上ないですね。
絶対高いわ・・・。

都心部で「億ション」が活況のワケ　買うのはどんな人？
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1712/08/news029.html

需要はあるんですよね。
昔は郊外に一戸建てを持つことで資産維持なんて時代でしたが、
今や都心回帰、住職近接、少子化で、都心のマンションが資産形成に
有利なんでしょう。このエリアには注目してます。
確かにリーマンがこのエリアに住める最後の財閥デベ物件がこの五丁目野村かも。

ワクワクするような開発案件ばかりだけど、あんまり注目されてなくないか？会社で東池袋に注目してる人は皆無

>>165
こちらもありますよ。
東池袋4丁目計画、住友、14階。2019年12月完成予定
http://skyskysky.net/construction/202083.html

後発タワーはここより条件良いから価格も当然ここより上げてくる。
ここが強気価格で来ると、どんどん池袋の相場が上昇して
中古市場の相場も引き上げるから
既存タワーの所有者としては嬉しい限り。
だから坪500万くらいを希望w

ただしここが売れなかったら、後発にも影響する

何事もほどほどが良いよ。

ここら辺の相場が上がり過ぎると雑司が谷あたりにも波及して、あの辺りの戦争もバブルもくぐり抜けた街並みが変わってしまうかもしれないから。

ただでさえ、都電沿いの道路工事で街が大きく変わってしまいそうなのに。

このマンションのすぐ近くに住んでて、普段は大塚駅を利用してますが、大塚駅～向原間ももう少し綺麗にきてほしい。

>>175
春日通りより北は一応区画整理完了区域（戦災復興都市計画）なんですよ。
区画整理の時期が早すぎてスプロール化してしまっているのは事実ですが。

副都心の東池袋駅より、丸ノ内線の池袋サンシャイン駅か向原駅作ってください。有楽町線と副都心線だけだと使い勝手があまり良くないです

南池袋公園てこんな大きかったっけ？

>>178
周囲のお寺を全部含めちゃってますね。
なんとも罰当たりな印象。。。

そもそも南池袋公園は山の手大空襲の犠牲者を仮埋葬した場所で、
そのままになっている方々も多いと聞きます。
慰霊碑も園内に建てられています。
そういう公園の扱いが、あまりにも雑だと感じます。

南池袋公園の地下は、東京電力の大規模な施設が地下５階までありますよ。
あと有楽町線も走っています。

>>179 匿名さん
明らかに意図的に公園を大きく見せている。モデルルームではそういうことがないことを願うばかりです。

少しネガ投稿になる事をお許しください。

私、現地の商店街近くに賃貸ですんでおりますが。
大塚台公園は日中ホームレスが酒を飲んでいるし、
商店街近郊には素性のわからない輩が結構住んでいると思います。
実際には座間市の殺人事件の犯人は東池袋５丁目に住んでいましたよね。
でもここに限らず、輩はどこにでも居ますけどね。

再開発は輩を排除してくれる側面もあると思います。

ほお～制震タワーですか。個人的には免震よりコスト安だからOKです。

70平米後半が中心の100戸で8000万超の値付けして売れるもんなの？再開発で値上がり期待できるとはいえすでに高値だから投資用としてはイマイチな気がするし。

>>184 匿名さん
投資用というより、実需用だと思いますよ

>>185 匿名さん
そう、実需要。だからこそ坪400なんかにしたら売れるのか疑問なの。
18年後半から五輪までの物件は気持ち安めに出てくるかもね。五輪後に安くなるかもという期待を込めて買い控える人が多いだろうから販売戸数減るでしょ。いま高値だし。

60平米のFタイプ、角部屋なんだね。
窓も大きくて魅力的だな。

>>186 匿名さん
五輪後に安くなるのは郊外だけだと思うけどね

>>188 匿名さん
私も都内は安くならないと思ってます。でも少し安くなるかもしれないという期待を多くの人が持ってると思います。そうなると買い控えは増えますね。消費者意識の話なので実際に下落するかは関係ないです。

いくら再開発地域とはいえ、今後の先行き不透明な中、実需用で8000万超えは高いですね。
7000万円代にして欲しいものです。

>>186 匿名さん
買い控えどころか大手は過去最多の販売契約数ですよ？

販売数が増えてるのか調べてみたら2016年は都心7区外の郊外の大規模物件が多いですね。価格が安い郊外に逃げてるのかな。最近はこんな場所に？という駅にブランドマンション建ちますしね。買い控えが増えるのは18年後半からって書いてますよ。

都心7区って初めて聞いた。
何ソレ？

>>192 匿名さん
人件費、資材、地価、トリプルで上がってるのに安値で出せるんですかね。地方ならともかく都心の物件が購入者に合わせて赤字覚悟で放出することはないと思います。

報道等で五輪以降マンション価格が暴落するとか言われてるので買い控えは起きると思います。とは言っても都心部マンションが暴落する要素もない。結果として大半が郊外に落ち着くと思います

で、ここは都心なの？
副都心の外れ。
もしかしたら外れにも含まれないかもしれない。
そんな場所でしょ。

新宿に次ぐ世界２位の乗降客数の池袋、これから木密エリアも再開発されて住みよくなるんでしょうね。

>>196 マンション検討中さん
個人的に都心の定義を語りたいなら好きなだけどうぞ

>>株よりは不動産の方が予測出来るけど、安くなる要素はない

物価上昇に伴って、不動産価格も上がりそうです。購入者が減るのでどうなるかの心配はありますけど……。

東京オリンピック後に下がると見る人もいます。ただ再開発して人が入ってくるエリアは人気が高くなりそうです。
不動産は徒歩〇分の利便性の高い土地が人気集中して、郊外で不便な高齢者が多い地域は過疎化しそう。

池袋はJRも利用できるし、安定的に人気は続きそうと予想しています。