インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社
資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-01-19 15:01:19
来年もよろしくー。
公式HPに間取り「２LDK＋AJC〜」で「6880～8590万円」とありますね。２LDKはSタイプの間取りが掲載されています。
SUUMOには、Cタイプで6880万円とありますので、Sタイプは6880万円では収まらないなと気づきますが、それはあくまで二つのサイトを見比べてもの。
こういうのて行って聞いてくればいい話とも思えるけど、自分はこういうの地味に姑息な印象を感じる。公式サイトには十分な情報を開示して欲しいと考える。
修繕費が低いこと、将来高額になることを言わないのは悪習とは思わないな。残戸数を隠して期を分ける売り方と間取りと価格の正確な情報が記載されてないのは姑息。
かなり近所に住んでるけど質問ありますか。私も検討中です。
外装が露わになりました。サブエントランスの門構えも確認できます。
ご検討中の皆さま、2月に入れば内覧できるでしょうし、
内覧してから決めましょう。
海洋土木を得意とする若築建設による建屋の出来栄え
分譲済みの物件数に対する駐車場の予約数を確認して
修繕計画の行く末を予想しましょう
日射、景色、内装など、全てを検討する事が可能になりますね
もっとも、残っている部屋でどこが一番人気か気になるところです
Fタイプがよいなぁ。
あまり特徴ないけど住みやすそう。
やっぱここ単価が高いよなー。
一流デベロッパーと同等かぁ。
魅力も様々で買うかは相当なやむが、しかしこの物件だけに関わらず
買わないほうがいいかな、となびいてきてる。
人口減少、需要減少、価格低下、と流れがきそうで。
買っても、のちに手放せない(売れない)、
直せないにならないか、も心配。
このリスクの大小は、この物件について皆様どうですか？
http://mansion-madori.com/blog-entry-4975.html?no=4976&sp
たしかにこれをみるとFタイプ、よい感じがする。
ほかのタイプをみたが、収納が少なかったり、特殊な形で
家具とかに苦労しそう。
このタイプはもう売れたのかな？
3階か4階なら少しは遠くまで眺望も良さそうだし。
>>440 匿名さん
三井健太さんのスムログにもあったけれど、不動産各社は都内にほんとに検討できる割安な土地がどこにもない、まとまったサイズは入札か立退きでなければ買えない。
そんな中で今はどこも無理な仕入は極力控えているから、新築マンションはいっそう供給減で後は時間との戦いだよ。
ただそれも5年以上先まで待てるかどうか。
現にこの近くにまともに新築マンションの新規計画は一件もないでしょ？
一昔前とはもう違うの。
土地はない。
景気は腰折れしない。
不動産会社も無理に仕入れず、今あるものをゆっくり時間をかけてさばくの。
ここは商社が母体だから鉄道とかインフラ系が母体の会社よりかは、若干の交渉余地はあるかもしれないけれどね。
しかし足場外れたの見るとなかなか良いですね。
棟内モデル開設しないのかな？
>>442 通りがかりさん
供給減の背景には同時～それ以上に、人口減・需要減、が起こるからではないのかなぁと。デベロッパもわかっているから、
無理しないのか。
さらに供給する土地が余ってないというのは、
空居率が高いマンション、空居の戸建てが立て替えられないで残っている建物がある、そちらの理由ですかね？
なかなかデザインのよいマンション。
人気がでそうですね。
あとは内装や設備ですかね。
周りが低層なので、かなり遠くまで見えそうですね。
もしかしたらスカイツリーもいけそうですね。
アパホテルは絶対にみえるだろうなぁ。
>>443 匿名さん
供給減の背景は纏まった土地がない。
年間3.5万戸割れは今後も暫くの間、そうですね、向こう10年以上続くかなと思います。
むしろ3万戸割れを意識するくらいに供給減るんじゃないでしょうか。
それを湾岸のみで支える。
都市部、内陸、山手線徒歩10分未満圏内だけに限れば、供給減の本番はこれからでしょうね。更に本格化します。
ホテルに取られたり、大規模な再開発事業に時間を要するので、アベレージの供給戸数は晴海や勝どきあたりを除いて考える、いわゆる山手線都市部は壊滅的に減りますね。
タイムズなんかの数の推移を見ればわかりますが、逓減率が著しいです。
要は相続増税後の二次相続、三次相続の発生で地主さんたちも2013年以降の数年間でだいぶ土地を吐き出してしまっていて、2018年現在、マンション用地は激減です。
地上げ、再開発は時間かかりますよ。
小ぶりな土地に何とかコンパクト建てて戸数の減少を防ぐ、要はロットを下げてグロスを抑える。
今は軒並みこのやり方が主流ですが、しかし土地がない。買える価格の土地がない。買うに値する土地がもうないんです。
日本初の分譲マンション、四谷コーポラスでしたっけ？かれこれもう50年以上も経過してます。
もう土地がないですよ。
東京ってそんなに広くないですからねー。
なんで、こんな３５戸しかないマンションにこんなにレスついているの？
駒込だと有名物件なのですか？☆も４．４ですし・・・。ダントツですよね。
検討してみようかな。
いよいよ外観もあらわになりましたね。
派手ではなくあっさりめで落ち着いた雰囲気は悪くない印象。
日当たりも悪く無いですが、ただ東側（A-Cあたり）1-3階あたりは南側（公園側）が近隣住戸に密着しすぎていてちょっと心配ですね。あれは近隣住戸にひょいっと飛び移れるくらい近く見えますが大丈夫なのでしょうか。
ファサードなどどちらの玄関も予想図とほぼ同じイメージで
思いのほかゆったりとした土地づかいが意外でした。実際はもっと狭っ苦しいかと思っていたので
現地で眺めて理解できました。
通りがかりさんのご意見にありますように、
こちらに限らず東京に土地が残されていないことは間違いないですから
価値は感じます。あとはわたしの場合、価格との兼ね合いですね。
デザイナーを選べるとありますが、どの程度までアレンジする事が可能なんでしょうかね？
もうある程度間取りも決まっているでしょうし、作られているかと思いますが、
簡単にあとから帰るような事は可能なのでしょうか。
>>453 匿名さん
失礼しました、勘違いしていました。
正しくは公園側（東側）ですね。
物件全体で言うと部屋番号ABC（北側）あたりのことを言いたかったです。
3階建ての近隣住戸が隣接しているので気になりました。
内見してみたら意外と外から見るよりは距離感があるなど分かるのでしょうけれど。
ただ近隣住戸との距離感や圧迫感、日当たりなどで言えば、
プラウド駒込ディアージュやパークグレイス駒込など高層マンションが近接して建つようなことは
東京ではよくあることですよね。
周囲がマンションではなく戸建てに囲まれているほうが圧迫感は無いので、
その点は良いのかもしれないと思い直しました。
ここで一番近いマンションはアルス駒込ぐらいでしょうか。
周囲の戸建てが細々としているので、一気に買い取られることがない限りは
大きなマンションなどがドーンと建つことはまず当分は無いでしょう。
>>454 買い替え検討中さん
そうですね。
このあたりは染井村と言って、昔から駒込地区を愛する住人が長く時間をかけて温存してきた、つないできた街ですから。
なかなか戸建を急に買収しようとしても、地域間交流のある街ですと、他の住民の方々との情報交換でへんな動きはすぐに察知されてしまうでしょうからね。
現地を通りましたが独特のデザインで、なかなか素敵でしたね。以前の工場のときと比べても、バックしてスペースを取って建設されているぶん優雅な建て方だなと思えます。
2018年3月末竣工となってましたが、このあたりを歩いてみても基本的には戸建住宅ばかりで、非常に稀少な分譲マンションになっているんだなと。
ただ1点、やはり、価格については中々レベルの高い方でないと踏み切れない水準かなとは思いました。
やっぱりパークハウスをみるとインプレストより格段にいいな。
パークハウスに乗り換えた方がいいかな。みなさんもそう思いますか？
>>457 マンション検討中さん
写真みると、やっぱ負けますね。。
隣人などにどんな人が入っているかある程度はわかる、建物、周辺との調和、とりあえずまだ内見できない新築にはない中古のよさは改めて感じる。
パークハウスは築7年で管理費1万、積み立て費2万台か。推移はどうだったんだろう。。
しかしインプレストは初期の積み立て費が安すぎるのでは。ちとこのあたりは不安だなぁ。
中古ってそのあたりの計画、運用も予めわかるから、いいよな。
パークハウスもちょっと高いけどね。
パークハウスは内廊下が良いですよね。
ただ、庶民の感覚からすると、こういう価格を出して中古を買うというのが嫌なんですよね。
単純に、設備でもなんでも少しでも新しいものをと思うわけです。
これからは中古のリノベーションが主流になるのかもしれませんが、
年代のせいでしょうか、新築に住みたい気持ちが強いのです。
>>460 買い替え検討中さん
たしかに仕様の差はあれど、それ以上に築年数の差が気になってしまいますよね、わかります。
中古マンションをリノベーションするのは、中古に割安感を感じられるからであって、今の都心部のように中古が新築に引きずられてあまり目移りするほど価格差がない場合は、判断に悩みますよね。
築年も3年程度なら中が見れて気に入りさえすれば分譲時1割ノセくらいでも時期的な納得感はありますが、5年以上経過している中古を敢えて分譲時より乗った金額で買うのは気が乗らないなという感じです。
わかります！
うーむ、どちらも高いですね…。
昔話ですがプラウド駒込買っておけばよかったな。大規模マンションの安心感があの価格。安かった！
やはりオリンピックを待ちますか。
>>461 通りがかりさん
たしかに。
分譲賃貸を探すときでも15年経つとだいたいの設備が旧式になってしまうので、
３分の１にあたる築5年以上経ってると、割合としてもでかいな、と改めて感じます。
無論それが分譲賃貸ならいいですが、
それらのリニューアルも全てを家主としてその後請け負うわけですからね。
おっしゃるように、まして価格がコレですからね。
築3年までが許せる範囲、という気がしてきました。
そんな築浅、でないだろうなぁ笑
新築は良さがあるが、１割が人件費、広告費といいますし、さらに手数料、保険、など初期費で１割かかる。と考えると
新築も悩む。
この計算では7000万の物件で7700万払い、実際の価格は6300万なのだから、、
築1年前後がベストバイかなぁ。
ここはインプレスト駒込の中古待ちをしますか。
>>462 マンション検討中さん
そんなプライド駒込も分譲時は駒込で坪300なんてあり得ないとか買ったとたんに含み損ってここで散々disられてましたね。その人達が見る目が無いというのは簡単だけど、少なくとも当時は駒込最高価格で図抜けて高かったのも事実。安いって言う人は殆どいなかったです。人の予想ってアテにならんもんですね。10年先も当たらないんだから。
デザインは、自分はパークハウスよりこっちいのほうがいいかな。
パークハウスはオーソドックスでよくある感じ。インプレストはオリジナリティを感じる。
AXISが関わってるみたいだけど納得。
あまり関係ありませんが、
「散歩の達人」という雑誌の最新号で「巣鴨・大塚・駒込特集」をしていました。
裏表紙の広告がまるっとインプレスト駒込染井で、
上手いことやるなあと思いました。
わりと宣伝が少ないというか、むしろ大丈夫か？と心配になるくらい
何もしていない印象でしたので…。
まあこれがつまりは購入額に含まれる広告費等なのでしょうけれど、
効果的だなあとは思いました。
ここって、景色抜けどうですかね。
どのタイプなら、また、どの高さなら抜けると思いますか。
>>467 マンション検討中さん
素人の私見ですが、3階以上ならと言いたいところですが、確実なのは4階以上でしょうね。
周辺は戸建てが密集していて、わりと3階建ても少なくないのですよね。
(3階建てが多いのは東京全体に言えるかもしれませんが…)
先日マンション関係者と購入検討者らしき人が周囲をぐるりと見てまわっていました。
既に購入した方かもしれませんが、なんとなく検討している風でした。
遠くにお住まいの方はなかなか頻繁に見に来ることはできないかもしれませんが、
工事は着々と進んでいて、建物の様子を見ればそのあたりのところ
だいたい解決できると思います。
「売る」ということを前提に考えると、いろいろ考えなければいけませんが、
30年でも50年でも自宅として住みたおすことが結局一番得だよなあとしみじみ感じています。
山手線沿線でいえばたぶん奇跡のような環境なので、
そこに価値を感じるかどうかがポイントでしょうね…。
私は既にここらの環境に満足しているので、
「低層」「少数戸」という部分に価値を感じているタイプです。
あえて言うなら屋上に出られるつくりであればなお良かったと思います。
規定でそういう建築物はなかなか難しいらしいですが、視点として抜けていたなあと後で思いました。
都内の商業施設などと比べたらおかしいのでしょうけど、
屋上活用というのは土地の狭い東京ならではなので
そういうことができれば新しさがあるなあと。夢のような話ですが。
>>466 買い替え検討中さん
このような小規模かつ閑静なマンション、そもそも立地も目立ちたがり屋さん向けでなく、質素な中にキラリと光る芯を持った方々の多い昔気質の江戸っ子エリアですから、これでいいのかもしれません。
今は極寒ですが、もう後数ヶ月もすればさくらの里の桜も芽吹き始める季節です。
おそらく春先の桜のシーズンに完成した住戸を見せながら売っていくという流れなんでしょう…
昨今は都心のマンションはどこも完成売りや完成間近からの販売開始が増えてきているなと思います。
売れ行きとの兼ね合いもさることながら、そもそも近くにあまり供給がない場合はどっしり横綱相撲で時間をかけてやった方がいい場合もあるんでしょうね。
ここなんかはまさに近くに競合物件が出来なさそうな感じがしますよね。
ホントだ！まあでも営業が通りがかることもあるからねぇ。こういうのって却ってイメージ悪いと気づかないもんかね。「私営業ですけど何でも質問してください」の方が余程好感持てる。
471から473も同一人物に見えるw
二人以外もいますよ。
Fタイプ4階？の間取りがわからない。
そうでしたか・・・。
典型的なオーソドックスな部屋で収納もあるからいいなと思ったのですが。
残念です。ありがとうございます。
今日、近所を歩いてきたのでみてきた。
なかもよくみえたのだけど、思っていた以上にせまい？
ものすごく狭い部屋に狭いベランダという印象。
窮屈なところに窮屈に建てましたというイメージ。
それは全体的にも。エントランスもふくめて。
現実とのギャップにびっくりするかも。
一度見に行くとよい。
コーポラス染井の裏手にある築9年の豪邸が売りに出ています。
こちらの物件よりもプラウド駒込寄りですが。
http://www.housetop.co.jp/bkn38127601.html
出来てきましたが確かになんか全体的に小さい気がしますね。
みなさんがお勧めしているみたいに他の物件も候補に入れようかなと。
≫483さん
うーん、私も実際に外から見てみたのですが、あまり小さいとは思いませんでした。
普通に予想図通りという印象です。
483さんは脳内に描いていた理想の部屋が広すぎて現実とのギャップにショックを受けているのでは…。
お気持ちは非常に理解できるのですが。
私などは慣れたもので、現実しか見ていないのでギャップに悩まないのです(笑)
現状は地上からしか見えないので、つまりまだ１階部分しか見えていないため、
個々の部屋がこじんまりと見えるのかなあ。
ここぞとばかりに周辺物件情報がのるのは、他社の営業担当者の便乗でしょうね。
こんな過疎スレにまで来て情報をUPするとは、中古市場もなかなか苦戦しているのかなと思いました。
理想通りの物件が出るまで何年でも待てるご身分の方やご状況の方は羨ましいです。
私にとっては消費税が上がるとか、家族の状況変化とか、
１年１年が目まぐるしく、2020年や2022年などいまキーと言われている年まで全然待てないのですよね。
多くの方が下がる下がると言うので、おそらく下がることになるのでしょうけれど、
下がって多くの人が動き出した時に勝てる自信が無いというか、出遅れそうというか、
そういう妙な心配もあるのですよね。
黒田さん続投で緩和路線、秋には安倍総裁三選で2021年9月迄は財政出動してでも景気浮揚策を続け、金利も引き続きイールドカーブコントロールとオーバーシュート型コミットメントの継続、国債買い入れ枠も初めての微減でしたが極端にマネーサプライは減らせませんよね。
かつて20%台だったメジャー7の供給割合が今は46%で寡占市場化。この傾向は更に強まるとみます。かれらにとっては今は適温。焦って損切りしないみたいです、粗利益率を多少は下げても決算大放出みたいなことはしない。今の供給側に価格を下げてまで、次の物件を仕込む方が回転率を上げる意味で明らかに有利と思えるほど土地がないんですよ。
殺到しますよ、まともな土地には。今。
こちらさんの高輪も簡単にはまとまらないですよ、まだまだ数年かかります。他からも邪魔は入りますしね当然。何というか…みなさんあまり経済を知らないし、現実を知らない。見えてないですよね。視野を広げましょう。考える力、鍛えてくださいね。
損切りというのは、損を確定することなんですよ。
３月下旬入居となっていますが、それ以降は空室の修繕積立費、管理費用、空駐車スペースの費用が売主に加わってきます。販売時期によっては固定資産税もかかってきます。天候に例えれば、曇りのち雨という事ですね。
ほぼ１年近く、こんな良さそうな土地に、素晴らしい仕様を売りとしたマンションが完売していないのが事実です。
これは提示している価格に対して、価格以上の価値を消費者が感じていないのを始めとした様々な理由があるのでしょう。
販売会社、または販売担当者は悔しい思いをしている事だと思います。
販売交渉中も含めて、下手すれば２桁台の空室があるのではないしょうか。
ここは踏ん張りどころと思いますが、必要に応じて損切りしていかなくては事業として成り立たないでしょう。
≫485さん
つまり、こちらの物件は当分価値が下がらず、それなりに価値のある土地ということでしょうか。
≫486さん
485さんとは反対のご意見のようですね。
多くが大変親身なコメントばかりで、驚くのです。
抽選で希望物件から外れてしまった方による妬みコメントや、
他社営業部によるアンチコメントについては大体分かるのですが
こちらはやはりご入居予定者様のコメントが多いのでしょうか。
ここと、プラウド、ガーデングラスどこがいい？
外構も大分出来てきました。
もう少し植林するのかもしれませんが、一階のお部屋は通りから見えやすい印象。人目が気になる方は要確認です。
Brillia駒込染井の中古が売りに出ていますね。
かなり強気のお値段ですが。。。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89539067/
今朝のインプレスト駒込染井。
パークハウス駒込染井の中古が売りに出ていますね。
ここはすぐに売れてしまいますが。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89554437/
今日のインプレスト駒込染井。
今日は内覧会かな。
かなりの人が来ていました。完売したのかな。
土日は契約者内覧会でベビーカーを押す若い夫婦も多数見かけました。
若い世帯がたくさん入るみたいですね。
おとしよりの方には人気なかったのかな。でも、子育て世代にはちょっと狭い気がするのですがね。
今の相場環境だと、広さを求めるとかなりの値段になってしまいますからね。
広さは妥協せざるを得ないのではないでしょうか。
60平米台の3LDKで4人家族で住む人は結構増えてきた印象です。
ホームページから2LDKが消えました。
うれましたかね。
人気が一気になくなりましたね。
基本的に引渡から1年以内に売れれば人気物件です。
今はほとんど竣工前完売はしてないですよ、どこの物件も。
時代は変わりました。
>>380 マンション検討中さん
作りがかわってるからこそ、
気配りが必要なのでは。
それも特別な気配りではない。
客がこまってるなら助ける、
せめて邪魔にならないように、
というそんな高いレベル気配りではない。
諦めるという話は、わかりますが、
ある意味無責任ですね。
カーテンつきましたね。
今日から入居開始かな？
明かりがともってました。５件ぐらい入居していますね。
まさかあれで全部ってことは…ないですよね。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
こちらにもしばしご無沙汰いたしました。
内見を踏まえまして、申し分の無いクオリティと感じました。
あとは残室が少しずつ埋まっていくのを見守るのみでしょうか。
このような場所でいろいろと文句や嫌味を言ったところで、
実際に入居されて生活を営んでいく方々がおられるわけですから
闇雲な言葉は慎みたいものです。
これから購入検討されている方は内見ができるわけですからそれでご判断されるのが一番ですね。
階数また部屋ごとにだいぶん様相が異なるので、
たしかにこれは図面だけでは分かりません。
隣家との距離感などは一目瞭然です。
実際に見てみると、北と南の2つの玄関、24時間ゴミステーションなどが魅力的でした。
庭というほどではありませんが、駐車場まわりなど狭いながらも多少のゆとりを感じるところも
自分には良かったです。
巣鴨の高岩寺近くの明治安田生命社宅が取り壊されます。
解体工事の注文者は大和ハウス工業のため、
プレミストシリーズの分譲マンションができるのでは。
巣鴨でマンション探している人は要注目かと。
少しずつ明かりが増えてきました。
ここで話していた人気の部屋から埋まっていっているみたいですね。
あまり最上階の部屋は人気なかったのかな。
いや、結構現地の内覧予約とるの大変だよ。
住人に話が聞きたいけどここは見ていないのかな。
内覧会予約大変なんですね！せめてホームページに実写を載せてもいいのにね。
ついでにライブカメラも！
住人です。
引き渡し直後から、残りの部屋の内見の方々が多数来られているようです。わりと若い年代のご夫婦を何組かお見かけしました。部屋もどのあたりが残っているか分かりませんが、殆どの部屋にカーテンと灯りが点いている印象です。
まだ引越されていない方もおられるのでしょうか、
人の気配が無く、朝も夕もずいぶんと静かです。
防音構造の賜物なのか、土地柄かは分かりませんが。
意外と北側（表門側）の道の人通りがあるようで、
閑静すぎずにホッとします。
落ち着いた暮らしに恵まれ、感謝です。
松平家の横の敷地マンション建つんですね！
プラウドすぐ横、巣鴨にも駒込にも便利。
立地最高ですね！
分譲なのかしら？
つい先日、ここを見当に入れましたが、
最近書き込みが少ないのはなぜなのでしょう。
実物が完成して、もしかしたらなにか合ったのでしょうか…。
教えてください。
ここまでくると、検討していた人たちも買うか・買わないかという決断をされた方がほとんどだったから、ということと
割りと地味な立地だからと言うのはあるかもしれないです。
地味ですが、良い場所だと思いますけれどね。
現状であと3戸ということなので販売ももう少しなのだなぁと思いました。
もしかしたら分譲マンションかも。
都心直通のアクセスができるのは通勤や通学の際に本当に便利であると思います。
乗り換えをせずに87駅に直通アクセスができることがセールスポイントですね。
ただ、車の移動に関してはスムーズに行える環境にあるのでしょうか。
こちらは居住者が増えてきた様子です。個別の部屋で大規模な工事を行なっている様子を拝見しましたので、最近入居される方がオプションなどの施工を行なっているのかなあと思いました。空き部屋はあと何部屋くらいなのでしょうか？ほとんど埋まっている印象ですがまだHPで完売表示が無いので少しはあるのでしょうか。
実際に住んでみると、たいへん便利で（距離的に正確に測ったわけではないのですが駒込駅よりは巣鴨駅のほうが近いような…）さすがの立地です。住宅街すぎて夜道を心配していたのですが、6丁目付近へ帰宅する人たちがどういう時間帯でもそれなりに居るようで、道にポツンとひとりきりになるというシチュエーションはまだ経験していません。角の交番は人気が無いものの、安心感は絶大です。さくらの里公園の手前なので、そこも安心かもしれませんね。（公園を通るような立地だと万が一何か起きそうで怖いのです）
王子製紙社宅跡地は立地が良いですね。
ただ面積が狭いので、どういう規模のマンションになるのか気になりますね。
間取りに関しては見て、本当に広々としてゆとりの空間が実現されていると思います。
特にふとんまで収納できるアジャストクロゼットは魅力的に思いますね。
もしも、このアジャストクロゼットを追加したい場合に対応はできるのでしょうか。
ここより駅近で最新設備のマンションを望まれる方なら、大京がフルリノベしたグランディーノも候補に入れても良いかも。64平米前後ですが。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89868447/
ここの良いところは、３LDKで７０㎡きちんとあるところなのかもしれないな、と思いました。
最近は、全体的な傾向としてコンパクト化が進んでいるように思います。
７０㎡ないところも多く、使い方も限られそうな感じの居室が多いですが
ここの場合は少なくともそうではないですので。
先日現地見学に行きました。
まだ全体の3分の1が売れ残ってました。
かなり真剣に検討してましたが…
メイン以外の1つ1つの部屋の窓がこれでもか、というくらいに小さく独居房感（ごめんなさい）が否めなく、
将来その部屋で過ごすであろう家族が可哀想かなと思いました。
角部屋2階か3階の71㎡程で8300万円程だったので少し強気かな〜と感じてしまいました。窓は目の前が住宅ばかりなのでカーテンを閉めることになるだろうし、方角も南〜南東向きは無いので日当たりも悪くなるだろうに。。
収納がたっぷりなのは本当に魅力的でしたがキッチンとお風呂が安っぽく残念です。
田舎の小綺麗かつ少しグレード高め？なマンションっぽい感じでした。
辛口ですみません。
全体の3分の1も売れ残っているとは驚きです。
マンション側を夜通ったときに、部屋の灯りの印象からはあまり残ってない感じがするので、下から見えない上層階が売れ残っているのかな。
>>524 通りがかりさん
まず部屋数自体ものすごく多いわけではないみたいです。広いお部屋も何部屋かあるので。
売れ残りの3分の1の1部屋は→説明したりする部屋、もう1部屋は→モデルルーム、他の部屋も常に電気をつけて公開しているので
夜まで電気がついているのではないでしょうか。
売れ残りの階数は下層階から上層階まで、パラパラとある感じでした。
小規模なのにディスポーザーがついてるせいか管理費が高めです。価格も強気なので、完売が難しいマンションですね。
管理費いくらですか？
と思ったら物件概要にありました。「18,900円～21,100円」です。
駐車場が24000円～34000円なのが高いように思いました。先着順の販売住戸は7540～8380万円。買える人が買えるマンションなんだなと思うのがひとつ。
ここに修繕積立金なども加算されていきますから・・・。高く感じてしまいそうですね。
都心直通で利便性の高さが際立つ環境であると思います。
タクシーでの帰宅をするにあたっても便利な環境であるとも思いますね。
ただ、車の移動に関してはスムーズに行えるのでしょうか。
>>529 匿名さん
メインもサブエントランス前も一方通行でその周りも一方通行だらけですよ。
きっちりとナビ通りに走ってくれる運転手さんでなくてはスムーズに行かないと思います。
遠くから見ていると形が綺麗なマンションですね。
飽きがこなそう。でも、かなり高額ですね。
余っているところは億単位ですかね…。
売れ残ってますね。値引きはあるのでしょうか？
この物件はちょっと気になっているマンションでした。それなりに交通機関も近いですし、周辺の環境もまとまって落ち着いていますね。個人的には評価の高いマンションでした。この地域の周辺は落ち着いて生活出来そうで良いですね。
環境は抜群だけど高い…
みなさん、環境環境と言いますが、具体的にどのような環境でしょうか。
見晴らしがよいとか、駅近と言うことですか？
狭い前面道路に狭小住宅が建て込んだ住宅街。
それほど良い周辺環境とも思えませんがね。
この物件周辺の狭小住宅に住んでいます。
買い物は選択肢があってでよいですし、困った時の24時間営業の西友があります。日中なら霜降り商店街も良いと思います。
教育環境は公立の小学校・中学校のレベルもそれ程悪くないと思いますし、巣鴨駅周辺には学習塾が多いです。
確かに周辺は道路が狭く、大型の車だと厳しいかもしれません。普通車であればこの物件周辺だけならそれ程苦労しないかと。
個人的には山手線を利用できる環境の割には静かな方ではないかと思います。夜間に窓を全開していれば山手線の音は聞こえるかと思います。風向きにも依ると思いますが。
この物件の価格まで出すなら戸建ての方がと個人的には思いますが、マンションはマンションで楽な部分もありますからね。
高岩寺近くの明治安田生命社宅跡地はワンルームマンションみたい。
分譲マンションとしてはかなりの立地なのに残念。土地代が高すぎかな。
巣鴨地区はしばらく分譲マンションは出てこないかな。
>>538 匿名さん
A,B両棟が立つようで、Bは全戸ワンルームと明示されてますが、Aには何も表示がなく、ワンルーム以外が設置される可能性も。
ただ、ネーミングからして賃貸専用かも。
住戸面積は比較的狭めだし、
周囲には狭い家が建ち並んでるし、
前の道路は狭くて大きい車だと厳しいし、
戸境壁の厚さは18㎝と薄めだし、
小規模物件だから管理体制も充実してないし、
なのにエレベーター２台あったり、
ディスポーザーが付いていたりと維持費が高くつきそう。
不動産価格や建設費用上昇の影響が大きいとは言え、
どっちつかずの中途半端な感が否めない物件ですね。
これだけ販売期間かけて売れ残っているのは残念ですね。
立地良いので単純に価格の問題ということなのだと思いますが。
売主が複数いるので中々値引きができないのでしょうか。
モデルルームが変更になったようなので、
空き部屋も埋まってきているのでしょうね。
引越会社の車も何度か見かけました。
外から見ると一目瞭然ですが、
まったくカーテンが掛かっていない部屋が空き部屋と考えると
そこまで余っていないような気がします。
新しいモデルルームはどのタイプのお部屋でしょうか
部屋をハワイ風に改造した為か、昨年よりも値上げしていませんか？
できたら、すんでいる人の意見を聞きたいですね。
すでにいるはずですし。でも、ここのサイトには来ないのですかね。
日本製紙社宅跡はアデニウム駒込になるようです。
アデニウムが来るんじゃインプレストは太刀打ちできないかもね。
アデニウムの方がかなり優位に立つんじゃないかな。
あんな狭いスペースにアデニウム
情報をありがとうございます。
あそこの場所はとても土地が狭いので、
インプレスト駒込染井とは比較できないのではないでしょうか…。
アデニウムシリーズは存じ上げませんが、
狭い土地なので単身者用の共同住宅になるように思います。
単身者向けかどうかは売主の情報を待たないとわかりませんが。。。ご参考まで
インプレストは6階建で、建築面積が799平米、延床面積が2858平米。
アデニウムは5階建で、建築面積が520平米、延床面積が2384平米。
アデニウムは、建築面積のわりに延床面積があるので、インプレストみたいに5、6階が削られてないのではないでしょうか。
アデニウムのことですから狭いところに広さを感じさせるものができそうです。
余りよい土地ではないところに建てたインプレストとは違いますな。
広い土地に？な建て方をしたインプレスト
アデニウムの正確な情報が出る前からネガティブな意見。
売れ残ってるもんだから売主さんも焦るね。
そろそろ大幅値引きかな。
>>553 名無しさん
みなさん、値引きをして欲しいからアデニウムを持ち出しているのかも知れませんが、そもそも完成が20年3末では比較対象にならないでしょう。
本駒込のグローリオコンフォートでもぶつけてみたら？
皆さまご回答をありがとうございます。
その様子だと、単身者用ではないかもしれませんね。
周辺住民としても単身者用よりはファミリー向けのほうが良いので、
あの土地にうまく建てられるのならば何よりです。
コメント欄を拝見すると、
やはりアデニウムさん関係者でしょうか、アデニウム上げな方々が多く驚きました。
そこまで焦るような土地という認識がなかったもので…。
２つの違いは単純に立地でしょう。
隣の建物との距離感や、染井通り沿いか否かなど、
周辺住民としてはそれぞれ一長一短あることが見えていますので冷静になったほうが良いかと。
皆さんも薄々感じていると思いますが、555さんが周辺住民と思えません（笑）
>>557 マンコミュファンさん
決定打が足りないのに高いって最悪じゃないですか。でも確かにこの辺りは良い地域ですけど、駒込3丁目からこの近辺はちょっとした低層マンション銀座だから、その中でも立地的にはやや劣るここは苦戦するでしょうね。単独でみると良いなって思うけど、価格考えるとまず周囲の中古から探してみるかってなっちゃう。
マンション検討する人達が取り敢えず見る掲示板だから営業が見てるのもわかるし、宣伝コメントしたっていいと思うんだけど、必ず身分を偽って書き込むよね。ここに限った話じゃないけど「私はここの営業ですけどー」ってコメントする人は現れないもんかね。その方が余程印象がいいけど規約違反なのかね？
と思ったら規約違反だったw
今朝の新聞に折り込み広告入ってましたよ
安くなってる？
安くなったような気がしますね。
70平米超といっても71〜72平米でしょうから、坪単価で370万弱でしょうか。
早く行かないと売れちゃいますよ〜ww
インプレスト駒込染井から100m位離れたところで古屋を6軒解体しています。
ひな壇土地ですが、アパートか建売りでも作るのかな。
折り込み広告をよくよく見たら1階と2階以上の間取りが載っていたので、7780万は1階だと思います。
素敵なマンションですけど、流石に駅10分にしては高すぎます。
うーん。すんでいる人はどんな人たちなのだろうか。
マンション買おうとしている方は興味ないかもしれませんが、この物件より駅が若干遠くなる戸建が7780万より安く買えるんですね。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_90698824/
この物件から近くのひな壇は駐車場になるようです。
なかなか売れないみたいですね。
1000万円引き行けますか
ディアクオーレ駒込染井も随分と売れてないような。。。
中古マンション市況の潮目が変わりつつあるような気がするので、新築とはいえインプレストも苦しいんじゃないか。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_90854875/
本当に売れない。。。
ここまで売れ残ると住民は不安になる。
まだ3分の1以上売れ残ってるみたいです。
今売れ残ってるのはどれも微妙な部屋ばかり。
値下げ交渉もかなりの額出来るのではないでしょうか。
>>580 通りがかりさん
市況が変化してしまったので、じっくり構えるしか選択肢がないです（笑）
体力があるデベロッパーは良いですが、無いところはこの状況が続くと厳しいですね。
11月25日はマンションの前にあるさくらの里公園で餅つきがありますよ♪
ここの近所の雰囲気を知りたい方には良い機会ではないかと。
近くの某宗教の大きな施設が嫌ですね。
このあたりは某宗教の方だらけですよ。
ここにもたくさんいるのでは？
そういうコミュニティーですね。
近くの某宗教ってあれのこと言ってるんだと思うけど、もっと近所の有名プールや日帰り温泉も実は経営母体は宗教団体だよ。別のところだけど。
実際にこの近所に住んでいる方なら分かると思いますが、ご自分から積極的に関わろうとしない限り、ほとんど関係ありませんよ。
町内会の祭などの行事でお手伝いの方と関わるくらいでしょう。
この近所は、あれとあれがあるよね。
どっちのことだろう。
駅前かプールそばか･･･。
このマンションの目の前もなんかの研究所?みたいだしね。
この辺、あまり新築のマンションありませんね。
ここ以外はあるのでしょうか。対比が出来ない。
公園側の道をよく通るもので、入口付近にちらし？がまだあるのでどこかの部屋が余ってるのかな。
ただ、この間も引越し業者が荷物を運び入れていたので、なんやかんやで入居が続いているマンションですね。中は知りませんが、立地は大変良いですからね。
地元住民としては、ここみたいに近所のマンションが売れるかどうかで自分のとこの土地の価値を知れると思って見ています。結構な値段のマンションなので年齢層高いだろうと踏んで見ていましたが、実際は若い夫婦やファミリー層ばかり見ますから意外でした。
値下げしても全然売れないのねー。もうすぐ築1年。
定価で購入した方が居るので大っぴらに値引きは出来ないんでしょうけど、事務所使用住戸とはいえ実質的な値下げですよね。
定価で購入しなくて良かった。
もともと、こうなると思っていた。もっと下がるだろう。
そうしたら購入かな。定価で買った人たちがかわいそうで･･･。
あの高い値段はすごかったですもんね。
近所で建設中のアデニウム駒込がどのような値付けで挑むのか見物です。
HPには、値引きした事務所使用住戸を除く3戸を対象に諸費用補助すると書いてあるので、少なくとも4戸余っている。。。
一体何戸余ってるんだ???。
最初に買った方はババ引かされた感じ。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
駅距離だとか妥協すべき点がある割に価格は見るからに高かったもんね。いい所だけど意外に庶民的な土地柄でもあるしなぁ。この売れ行きみると土地も決して広くないのに3戸1のエレベーターとか無理に高級仕様にする必要はなかったかもね。
売れ残りの状態では、修繕積立とか管理費ってデベロッパーが負担し続けてくれるんですかね。
戸数のわりにエレベーターも多いし機械式駐車場だし、永く住み続けるとコストが掛かりそうですね。
このマンション買うくらいなら近所の中古戸建買いましょうww
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_91252457/?suit=STkr...
↑犬小屋みたいな中古でワラタww
戸建てってなると途端にこんな感じになっちゃうんだよな。それなら中古マンションでってなるよなぁ。
築15年のプラウド駒込が7430万か。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_91390388/?suit=STkr20180...
16年目から修繕積立410円/m2はまあまあいいいいお値段ですよね。。
HPに最終と記載あるので残り3戸なのかな。
事務所使用住戸は諸費用100万サービスの適用が以前は無かった気がするけど、適用になっているので更にお買得！
これだけ値引きしても釣られないんですね。プンプン
お幾らなら買って頂けるんでしょか。
7500万くらい？！
入口の値引きだけじゃないからさ。
小規模、EV二台、機械式駐車場などのランニング。
出口(売却時)の修繕費の月額や、箱の資産価値なども
関係しますからね。
そのリスクまで、お値引きお願いいたします。
>そのリスクまで、お値引きお願いいたします。
↑このような方が購入されたら後々面倒ですよね～。
無駄なサービスをやめたり、業者を見直したりで管理費を削減するのはいいけど、駐車場とかエレベーターの維持コストは修繕費だからね。ここをケチる住人がいると後々積立金の値上げは嫌とか言い出して皆が迷惑する。
話の流れから、修繕費をケチりたいというわけでなく、
小規模なのにEV2台、多めにあって稼働率低い機械式駐車場
というリスクが重すぎて、価格を少々下げた程度では足りないよと言いたいのでは？
企画・設計段階のミスマッチの結果、売れ残ってるんだろうしね
>企画・設計段階のミスマッチ
発売初期に買ってしまった皆さ～ん、↑こんなこと言われてますよ～
1LDK、2LDK、3LDKの残り３邸！
確かに長期計画が崩れると更に修繕積立金の値上げは避けられない
それらのリスクも含めて購入時の価格でそれなりの勉強がないと他のマンションを選びますということ
100万サービス以外に値引あるもんでしょうか？
↑値引き乞食は、このマンション検討しないで！
サービスサービスって恥ずかしくないのかしら
最上階のモデルルームも売れたんですね。残り２邸ですね。
こちらの1LDK、素敵な間取りですね。
6000万じゃ手が出ませんが暮らしやすそうなプランです。
残っている1LDKのチラシが入りましたが、
利回りや賃料などが強調され、まるで投資用マンションでした。
分譲マンションとしての品格が失われるようで大変残念です。
元 明治安田生命社宅の跡地に建設中のマンションが気になる。巣鴨駅から6分程度とこちらより近い立地、すぐ地蔵通り。大きなマンションになりそう。条件はかなりいいと思う。売りに出てるのかしら？
明治安田社宅跡地は多分賃貸マンションの筈。
分譲マンションならかなり立地良いのに。
完売御礼♪
完敗御礼？
ホームページもなくなり、ちらしやモデルルームもなくなりましたね。
いよいよここのサイトも終了ですね。
結局ここのサイトを見ている人はかったのでしょうか･･･。
完売には竣工後1年以上要したので大苦戦でしょうが
何はともあれ完売はおめでとうございます。
良い悪いは人の好みだけど、たかだか35戸でも全部売り切るって大変なんだね。
地元生まれで駒込とか巣鴨ってとてもいいところだと思うけど、地方からの上京組だと最初から検討範囲にも入ってないだろうしな。てか知らないでしょ。
完売はいいけど、これから売る人が増えると思う。
一年ぐらいで火事騒ぎ。時々「火災発生」警告音がずっとなっているときもある。
コンクリート詰め作業の時、小雨が降っていても続けていたのが気になったけど
６０００万と聞いてびっくり。
実際、マンションでも老朽化すると建て替えることになり、購入していても
更に１０００万ほど払うことになる。定年後にそうなると厳しい。
知り合いで、建て替えのお金が払えなくてアパートに引っ越した人もいます。
ここに住んでる人も考えたほうがいいかも。
地元の人なら建て替えたマンションがあるのを知ってる人もいるんじゃないかな。
最近できた「ブランシエラ駒込染井通り」はコロナ禍で分譲にならなかったみたいですね。こちらは完売するわけないと散々言われていましたが、結局は早々に完売して子育て世代が多く暮らしているようです。販売元や管理元が双日でしっかりしているのでしょう、マンション全体で防災点検や補修点検などたびたび行っているのを見ますから近隣住民としても安心ですけどね。
