インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社
資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-01-19 15:01:19
エリア的にはかなり良いのだけど、道の細さと土地の形がね。。。。。。
さくら公園の前の戸建てのところまでが敷地だったら最高だったのだけど。。。。
そういう意味では、この周辺だと染井通り沿いの三井の賃貸とか、さくら公園と駒込小の間の郵船社宅が立地としては最強だったりする。
芥川チョコレートの跡地のここはちょっと期待していたけど確かに土地形状が✕ですね・・・
おいくら位になるのでしょうか。。。
資料が着ません…
立地はまぁまぁだが北向き主体な間取りになりそうな点が残念。。
半分くらいは北向きになりそうですかね。
代表間取りは南向きですが。IタイプはL字建物のちょうど角っこの部屋になるんですかね？
ただこの部屋専有面積の割にあまり広さを感じないというか…。デッドスペースが多いのかしら。
ディンクスターゲットだと家具配置も含めこういう感じになってしまうんでしょうか。
他の間取りも早く見てみたいです。
HPの１階の図を見た感じだと、代表間取り以外は全て北向きか？
あるいは、上層階になると南向き間取りもあるのかも知れないけれど。
巣鴨、駒込のいずれの駅からも１０分くらい歩くのでDINKS向けの立地かと言われると少し疑問もありますが、夫婦＋子供１人くらいの家庭には良い物件ではないかと思います。
子供に水泳習わせたいなら東スイでも養和会でも気に入った方を選べるし、巣鴨は大手の学習塾も一揃いあるし。
近くには三菱重工の大社宅や日本郵船の社宅もあるので、巣鴨＝お年寄りのイメージとは裏腹に子供が多く住んでいる地区です。
ランドプランを見るとＬ字でなく全戸が西北西向きですね。
南向きを作らなかったのが意外。
北側敷地を考慮してるからでしょうか、
なんかもったいないですね
35戸でエレベーター2基ありますね
けど位置を見ると、なぜ2基なのかまったくわからないです
上層階を２ブロックに分けて南側にもバルコニーを作るような工夫がしてあると嬉しいのですけど。
周辺の住宅は２、３階建てが多そうなので、５階、６階ならばかなり視野が抜けると思うので。
この辺り自体はすごくいい場所ですよね
マンションの造り自体はみなさんうーんと思う所がそれぞれにあるようですね（汗）
この戸数でエレベーター2基というのは多いようには思えますね。ランニングコストもそうですが将来的にエレベーターそのものを交換しないといけない時にはコストが大きくかかってしまうのではという懸念はあります。
桜の里公園徒歩一分ですが、とりたてて大きな公園でもないし桜の季節以外は
特に魅力がある公園でもないんですよね。
ただ、確かドッグランが併設だったと思うので、犬を飼っている方には良いですよね。
周りのマンションなんかは結構立派だし、染井通りも良い雰囲気だとは思いますけど
ここは周辺道路は相当狭いし、部屋もかなり北側に振った西向きですので、惜しいなあ、と思いますね。
貴重な新築、しかも広そうだから近所の子育て世帯は結構みんな狙っていそうですね。スポーツセンターもスイミングセンターもすぐだし、巣鴨駅は大手塾もたくさんあるし、広めのファミリー向けはライバル多そうですねー！
このエリアは公園があまりなく、貴重な公園なので子供や親たちでいつもにぎわっています。
ちなみにドッグランはありません。たぶん。
お値段いくらくらいになるのか気になります。
このエリア（徒歩10分以内）の大きい公園と言えば
北区にはなりますが、西ヶ原みんなの公園でしょう。
この公園の周りものんびりしていて都内？と思うほど。
駒込～西ヶ原あたりのマンションは今までは価格的にも穴場でしたよね。
このマンションの価格はわかりませんが。。。
みんなの公園は小さい子供向けの遊具は少ないので、むしろこっちの公園の方が小さい子どもがいる家庭には人気だと思います
山手線アクセスなので坪350万位ですかねー
坪300万以下なら買います笑
価格帯がとても気になります。
複線利用出来て、交通便がとても便利であることと
周辺環境も良い感じです。
それだけに、かなりのお高い価格になりそうですが
住めたらいいなと思います。
価格がいつ頃になればわかるでしょうか。
案内来たけど、何も分からない…
紙一枚…
双日なんて銀行管理になって5年くらいまともにマンション作って無かったよ。
また業績悪くなったら撤退したりまともに管理されなくなるのでは。
ここ買うくらいなら中里3丁目のプラウドでしょう。
チラシ入ってました。
４階の平面図が載っていましたが、４階は１フロアー６戸（内両面バルコニーが４戸）で３戸１エレベータになるみたいですよ。
立地は良いしダブルバルコニーも高評価だが、デベが双日はいただけないね。
閑静な住宅街で交通・買い物の利便性も高いけど、唯一残念なのはコンビニがちょっと遠いことかな。
トレサージュのスレには、中里3丁目は文京区の目白台と同格とか、やたら中里3丁目を推している人がいたよね。
スーパーも下山だしね…
トレサージュも下山だし。
スーパーは巣鴨の西友を使えば坂道もなくフラットだね。
そうなんですか！駅のすぐそばのところの西友ですよね？確かにそうかも。目立って坂はないような。
何となくここからだと駒込方面に行くことを考えてしまいますが
巣鴨だってそんなに遠くはないんですものね。
ここってまだ資料請求だけなのかな、今のところ。
となると、販売はいつになるのだろうなぁ。
公園も近いし、子供いる人にも良さげな気がします。
巣鴨と駒込の両駅にほぼフラットな道で行けるのが、この物件の立地の大きな魅力の一つだと思います。
山手線に加え丸の内／大手町方面には三田線一本で行けますし、飯田橋／四谷方面や溜池／六本木には南北線一本で行けますので、通勤通学の便が良いです。
羽田空港はちょっと遠く感じるけど、成田空港は日暮里から京成使うと意外と近いです。
両駅とも歩くと１０分弱くらいだと思うので、通勤通学は駅まで歩くとしても、週末の買い物には自転車があると便利でしょう。
その意味では、この物件は駐輪場が１戸につき2台分あるのが良いと思います。
自転車ならば大和郷の脇を通って巣鴨駅の西友と反対側のサミットにも行けますし、地蔵通りのハナマサにも楽に行けます。
電動自転車ならば、坂を下りてスーパーサカガミもある染井銀座／霜降銀座に買い物に行ったり、古河庭園に散歩に行くのも楽です。
通勤通学や買い物の利便性に加え、公園や自然もそこそこあるし、本駒込方面から続く（？）山の手の雰囲気と下町の雰囲気が混じり合った良いエリアだと思いますよ。
駅近で閑静な住宅街なので、住み心地は良いかと思いました。
ですが、やはり買い物するお店がコンビニを含め少々遠いのが気になるところですね。
やはり駅周辺まで行かなければお店はない感じでしょうか。
学校とかスイミングスクールとか霊園が大kな面積を占めているし、坂道で商圏が分断されてるので、お店ができるのは期待薄ですね。
とは言え、巣鴨にも駒込にも１０分以内だし、坂さえ気にしなければ霜降／染井銀座もすぐだし、便利だとは思いますが。
価格が大変気になっております
3LDKが5千万円台だったら検討候補なのですが甘いでしょうかね
それはちょっと厳しいのでは。
坪300は余裕で超えると思うよ。
でもこの辺で坪300超えだと高いような。。いまの時期は仕方ないかもしれませんが。
今の相場ならアベレージ380くらいは想定すべきだろう。この立地に今後このクラスのまとまった土地が出ずらいことを考慮すると周囲の戸建を超える高さの眺望が素晴らしい部屋は400超もあるのではと思う。
>36
リーマンショック直後に売られたグリーンパーク駒込染井坂で確か平均坪300万円を切るくらいであったし、マンション相場でいうと今はそこから2割くらいは上がっていると思う。
2005年以前だともっと安かったと思うけど、そんな時代には戻らないと思う。
駒込・西ヶ原の静かなエリアでは・・・今後もまとまった土地は出にくいと思う。
しかし昔を振り返ることはナンセンスだが、坪３８０万？あたりが今の相場として
納得できる時代になったとは。かわいそうでもあります。。。
やはり想像されるよりも高めの価格の可能性が多いのでしょうか。
立地は嫌いではありませんし、アクセスも割と便利に思えますので、
住み心地は悪くないように思えています。
公式HPがだいぶ充実して来ましたね。
でも、公開されているCRAFTEDとかいうシリーズの間取りはイマイチ。
あの手の凝った（？）間取りというのは、都心３区とかもっと広い間取りとか一戸建てでやるのであればともかく、この地域にこの広さのマンションを求める層のニーズとは合っていないように思います。
3畳台の部屋があるね。普通の3LDKとかは無いのかな・・
リビングがタイルになっているので高級感があってよさそう。
デザイン性が高くて見た目がおしゃれな感じですね
２LDKタイプになっていますしどちらかというとDINKS向きなんでしょう
玄関からリビングが見えない設計になっているのは女性としてはうれしいですし、
ペットを飼っている方も買いやすいんじゃないでしょうか
80平米台の部屋で、4畳の部屋、出っ張ったクローゼット、デッドスペースになりそうな書斎コーナーとか、間取りはかなり使い勝手が悪そうだ。
近隣住民としてこの物件を本気で期待していたけど・・・
土地形状が悪いのをカバーするべく考えすぎた結果、使いにくい間取りばかりになっているような。
もっと王道で良かったと思うのですが・・・。田の字のほうがマシに見える間取りばかり。。。
個人的には残念な気持ちです。
スーモの物件紹介を見るとDINKS向け？
でも、この場所は家族向けの住居としては周辺環境や交通の利便性が良く買い物の利便性が許容範囲というのがウリだと思う。
DINKS向けならば、もう少し駅に近いとか買い物利便性が高いというウリが必要（ここらだと、巣鴨駅とブリリア巣鴨の間くらいの地域みたいに）
ここら辺の社宅や賃貸マンションは結構質が高いものも多いので、家族層をターゲットにそこからの住み替えを狙うのであれば、もうちょっと広い方が良い。
今公開されている以外の間取りにどんなのがあるかにもよるけど、これで下手に高い値付けすると、ミスマッチで苦戦するかも。
間取り図を見ていたらふと、「意識高い系」という言葉が浮かびました。
ちょっと見は斬新だけれど扱いづらいというか・・・。
>>46さんに同意します
やはり・・・いびつなＬ字形状の土地が不利な条件になっているのよね。。。
普通に四角土地になっていればファミリー納得の間取りになっていたと思う。
土地形状をごまかすために、意識高い系を強く打ち出す必要が出たのだと。
土地の形状というよりも、デベ側のセンスの問題では？
70平米台や80平米台の部屋の形状を見ても、田の字型やセンターインなど普通の間取りは作れそうな形状。
わざわざリビングを無駄に広くしたり変なところに収納を作ることで、
4畳・3畳の部屋ができたりデッドスペースができている気がするね。
また、タイル張りのリビングってどうなんだろうね。
子供がいる身としては有り得ないが、DINKSとしては別に構わないのかな。
トレンディドラマに出てきそうなお洒落な間取りですね。
こういう間取りってどうなんでしょう？
住みにくそうで実は住みやすかったりするのかしら。
トレンディドラマか。たしかにそうかも。
モデルルーム見てきました。都心のマンションにないデザイン性で非常に気に入りました。
ただ、価格が残念です。誰をターゲットにしているのか分かりません。
坪400万円くらい？
現地も見てきましたが、知る人ぞ知る穴場スポット桜の染井霊園を始め、温浴施設、スーパー、学校、さくらの里公園など立地と住環境のバランスは抜群なんですよね。
もちろん価格帯的には完全に駒込新価格ですが、あの雰囲気や間取、デザイン、ダブルEVなどは邸宅感があって良いなと思いました。
35戸しかないですから、おそらく近隣戸建からの買い替え需要がメインターゲットでは⁉︎何よりあのへん一帯は低層建物しかないですから、4階より上は眺望含めてかなり抜けるかなと思います。2017年以降、こうした完全なる住居系立地の通り沿いから一歩奥まった立地で分譲供給されそうなスペースは探してもないですから今後は出ても大通り沿いとか車の交通量の多い道沿いとか空気、子供など環境面において劣る立地しかないのかなという気がしました。
価格については、今後もあまり下がる余地なさそうですよね…。土地がなくて、ゼネコンは忙しくて。どちらも原価上昇要因ですよね。
この地域は、東京駅からの距離がほぼ同じ目黒等と比べても知名度はかなり（と言うか完全に）低いけど、住んでみると住みやすい地域ではあるので、地縁のある人を中心にピンポイントで狙っている（＋そこそこのお金を持っている）人はそれなりにいると思います。
なので、コンセプトとか値付けを間違えなければ35戸くらいなら、広告費をあまりかけなくても売れると思うのですが、上の皆さんのコメントを見る限りでは、コンセプトと値付けに難ありと言う感じですか。。
「田の字の方が」と言うコメントもありましたが、その意味では、変に凝らずに、中里のトレサージュのように、コスト競争力のある長谷工を起用して普通の間取りの方が良かったのかもしれませんね。
とはいえ、初代プラウド駒込の時も、ありえない高値と言われつつ売り切れたので、この物件がどうなるか近隣住人としても気にはなります。
そうね。なかなかうまくいかないものね。
この場所に中里トレサージュのプランで持ってくれば完璧だったのに。
長谷工歓迎だったのに。中里だとボロクソ言われているけどｗ
いずれにしてもこのマンションの間取りは子持ちにはかなり無理があるかと。。。
坪400超えですか・・・
今から数年前に（5年未満）このマンションの土地から徒歩6-7分のところで
坪250で購入した身からすれば、市場の変化に驚嘆せざるを得ません。
70m2で3000万以上の違いが出ていることになりますね。。。
漠然と住み替えも考えていましたが、
いま所有しているマンションの価値上昇を大幅に上回る市況であるということですね・・・
色々と考えさせられます。。。
投資物件なら兎も角、自宅の資産価値が上がるってことは結局住み替え候補の新築がそれ以上に上がるってことだからちっとも喜べないですね。なかなかわらしべ長者みたいにはいかないですよ。
子供が独立したからダウンサイズとかを除けば、基本的に住み替えって今より高スペックを望むからね。余所は下がって自分の所だけ上がるなんて都合のいい話はそうそう無いよ。
周辺のプラウド駒込、ブリリア駒込染井、パークハウス駒込染井あたりの中古は坪300台前半だから、ここで坪400超出すなら、これらの中古で気に入った間取りの部屋が出るまで待った方がよいと思うが・・
立地的に巣鴨駅利用がアップダウンなく買い物便利そうな物件。西友とサミットかな。
土地の格とか地位とかはだれが決めるかわからんけど
トレサージュあたりとほぼ地価は一緒だね。北区も中里、西ヶ原、田端は山手線内も一部あるし価格高め。道路付けよい分トレサージュが仕入れ単価こちらより高いだろうね。
山手止まっても2路線使えるのはなかなかないから、利便性はこちらがよい。ただこの価格出せる人電車乗る？
周辺の環境が良く、とても住みやすそうな印象を受けたマンションでしたね。
山手線が使えるのがまた便利なので、羨ましく思います。
やや駅から10分くらいなのが気になる点ですが、近くのお店が充実していて、良いと感じました。
昨日、モデルルーム見学してきました。
立地や設備内容を考えても、平米単価１２０万超えは高いと感じました。
営業の方は、駒込アドレスでは今後しばらく物件が出てこないので希少性が高いことを強調されていましたが、この価格では。。。。
あの場所、あの広さでこの価格の価値があるのか。設備など気に入ってるのですがやはり少し高すぎな気がします。決められません！
ここら辺の住環境や交通アクセスが気に入ったけど値段が。。。という方で新築こだわらずタイミング的に少し待てる方であれば、この近辺の賃貸、例えば駒込小の近くの三井の賃貸にでもしばらく住んで、プラウドやブリリア、パークハウスなどの駒込４丁目物件の中古が出るのを狙ってみる手はあると思います。
ディアクオーレが先日大規模修繕していましたが、今後、プラウド、ブリリア、パークハウスも築年数的に第一回目の大規模修繕に入るので、そのタイミングで売り物が出てくる可能性はあるのではないかと思います。もちろん出てくる保証はありませんが。
プラウドについては現在もいくつか売り物があるようですし、この物件よりも駅には近いし、大規模の良さもあるかと思うので、市況的に、もしこの物件の価格が現在の相場から見て適正と思わざるを得ないのであれば、個人的には狙い目だと思います。
>>69
新築だと若干予算オーバーの場合は、69さんの言うような中古狙いもアリなのかと思いました。我が家も、ちょっと予算オーバーです。
地域としては申し分ないです。
ただし、築浅の物件じゃないと中古も買う意欲が沸かないので、こればかりはタイミングかも？
このマンションは2LDKなので、4人家族の我が家には手狭かと思うのですがどうでしょうか。Iタイプ、洋室1だと8.8畳あり主寝室として使えますが、洋室2は4.3畳で1人用。ただLDだけで21.3畳、キッチン3.8畳なのは開放的です。子供が1人ならいけそうです。
とにかくこの物件は「希少な立地」を理由にして高値売りをしているので注意。
まぁ高値売りというよりは土地の仕入れ値も高かっただろうからそうなるだけだけど。
将来はわからない部分もあるが、この物件の坪単価は過去を含めて最高値レベルです。（バブル期なみ？）
そこを意識しておかないと・・・。
山手線圏内といっても駅からは徒歩10分と距離があるのが残念
巣鴨と駒込のちょうど真ん中あたりに位置しているので、路線が両方利用できるというのは良いのかもしれませんが、価格に関しては強気な価格設定になっているのかな。
そうなると、この場所にこだわりがある方以外は価値が見いだせないかもしれませんね
いくら新築とはいえ、周辺の築浅中古よりも2割以上高い地域の史上最高値で購入する意義はあるのかね？
中古が出ているプラウド駒込（トレサージュでなくて）の方が、駅からの距離も近いし共用設備も優れている。
この他、駒込4丁目の築浅中古は、中々高級感もあって仕様の良い物件が多いし、駅近で便利なのに静かで住環境も良い。
中古なのでトイレや風呂などの水回りをリフォームしても300万円くらいで済む筈。
なのに同じ面積で1,000万円を大きく超える価格差を正当化できるのかね？
トレサージュもそうだけど、周辺の中古価格から大きく乖離した史上最高価格で買っても、あとで身動き取れなくなるだけだと思う。
プチバブルの2007年頃に売り出されたマンションは、すぐに含み損となり取引自体も中々進まなかった。
誰でも予期せぬことで住替えを考えることはあるから、相場よりもかけ離れた価格で買うのだけは控えた方がよいと思う。2005年や2011年・2012年頃に竣工した物件は、仕様は良くて販売価格も安かったので、保有者も売り易くて少し安めに買えることもあるからそうした中古が狙い目だと思う。
>>73 匿名さん
モデルルームいってきました。
特に価格設定について、73の方の言うとおりの印象です。
65平米スタンダードプランの3LDK(ホームページにはcraftedというデザイナープランの2LDKになっている)で7800万。モデルルームになっている一番広い80平米で1億弱だと営業が言ってました。
35戸の小規模マンションにおいて、上記以外に1LDK45平米程度の部屋が数戸あり、最上位の部屋との価格幅の開きが大きすぎる。
また、力の入れた共用設備はなく、近隣大手マンションの価格同等～以上の設定に、疑問を抱く。
南側はIプラン等の縦列5部屋、そこに南に面しては小窓が2～3あるのみ。その他の住戸のバルコニーは北西、東南向きであり、低層階では余計に日当たりは望めないだろう。日照は新築マンションでの不安要素の１つ、当物件は不安大。
5、6階の北西側ルーフバルコニーは名前こそかっこよいが、営業マンいわく周辺住居への日照を確保するためであると。1～4階の面積と比べると、5,6階は本来部屋にあてられるはずの面積が削られ、この「屋根なし」バルコニーに当てられている。けして日当たりを良くするためだけの工夫ではない点に注意。ルーフバルコニーのある住戸はバルコニー自体は広く、メインのバルコニーになるだろうが、小雨がすこしでも降れば洗濯物はやりなおしor浴室乾燥機で乾かしなおし。
ちなみに東側のバルコニーは公園側公園側とひたすら推してくるが直下には駐車場がある。洗濯物を朝っぱらから干さないとならないだろうから大変。西側バルコニーは狭すぎて、ファミリー全員の洗濯物が干せるスペースはない。
毎日の生活を保障する家事の１つ、洗濯の快適さには、やはり南向き、あるいは日当たりの良い、日照時間の長い物件にかなうものはない。
craftedの間取りは、四人のファミリーには非常につかいにくい。逆にあんなにキッチンやリビングに20～25畳とるなら、すこしは洗面所や浴室をひろくしてほしい。洗面所は非常にせまかった。なぜ洗面所側への開き戸なのか。また洗濯機の上は吊棚があるが、乾燥機をつけるスペースはない。
とにかくせまく、ここは、湿気はけがわるそうだ。
浴室1418は狭くはないが、このリビングとの比率からは、本当に家族の毎日の当たり前の生活を真に考えたデザインなんだろうかと疑ってしまう。
80平米で2LDKの間取りの悪さをみても、奇をてらうことで近隣大手マンションとの差別化をここではかっているのだろう。
その他、モデルルームをみた感想。マイナス点。
油汚れでシミになりそうな天然木の床。
リビング側のタイルは固く、幼児を遊ばせるのには全くむいていない。天然木床との境はほそい金属で仕切ってあり、1～2ミリほど飛び出しておりこちらも無防備にあるけず転びやすい幼児には危ない。
寝室プラス書斎8.8畳は動線をいれたらせまくなり、寝ている横で明かりをどう灯すというのか、わからない。まさかパソコンをカタカタすることもできない。
玄関はせまく、ベビーカーは1台おくのがやっと。ポーチがあるがさほどひろくないので、こちらにおくのも1台がやっと。ポーチがないファミリー住戸があるので要注意。
アジャストクロゼットは棚板を調整することができ、また押し入れの奥行きがあり布団が入るのがよいらしい。が棚板が四段ほどしかなくまた奥行きの半分のものばかりで、少な過ぎ、デッドスペース多発しそう。
廊下に収納がないので、いちいち部屋に掃除機をとりにいくことに。
営業マンに一言。
商品の価格はまだ暫定だから、という言い訳は不動産業界では許されてるのかもしれないが、暫定、に納得した上で、
固定30年ローンを0.4%で計算し、飄々と総支払額◯◯◯◯万です。とあり得ない数字を出してくる。どなたかがアンケートで書いたその時だけの付き合い、売りたいだけの人間のやること。尊敬されない仕事という評価も合点がいく。
最近では浄水機能がついている蛇口がついているんですね。
別付けで取り付ける必要がない分、とても楽なところと思いました。
全体的に水回りがオシャレですがシンプルな作りになっていて、
大人っぽい雰囲気がありますね。
駒込と巣鴨を両睨みで使える車通りの少ない閑静な住居系立地の新築マンションはもう今後、下手したら1棟も出てこなさそうですね。
桜の里公園でいつも子供を遊ばせていますが、戸建の建ち並ぶエリアで芥川製菓の工場が今まで残っていたのが奇跡で、ふつうに考えて街を歩いてみましたが同規模以上の敷地が出てきそうな空地はもう何処にも見当たりませんでした。
ここの来年3月の竣工時には、10年以上も前のプラウド駒込やブリリア駒込染井などの中古と干支が一周する以上の築年数差が出来ることを考えると悩みますね。中古を330〜350万で買って仲介手数料を払って更に専有部リフォームかけてたら380くらいには実質的になってしまうんですよね…
地味に新築プレミアムいいですよね…
仲介手数料かからないし
当たり前ですが中の設備は2017年の最新式だし。
ラクセスキーも気に入りました。
あとは価格ですが…はぁ、ため息が出ます。
何を悩むかって、中途半端な価格を出して築年数のいった中古に手を出すくらいなら、いっそ今後供給される場所の見当たらない新築を購買する選択肢の方が住むときの満足度を総合的に加味すると良いのかなと思って、今、少しずつ購入に傾きつつあります。
築年数5年以内の同地区の閑静なエリアの築浅中古は殆ど出ないうえ、だいたい350万超えてくる印象で。今、近隣に売りに出ている物件はすべて通り沿いの商業地でまったく惹かれませんから、実質ここを買うか買わないか、我が家の悩みは尽きないです。
でも、もうこの辺には出ないですよね？
閑静な道に沿った住宅地内のマンション。
周りの建物が低いので、3階より上はとても抜けそうなのもありがたいんですよね…
手の届く価格かと言われると非常にギリギリですが、今後の稀少性を考えて地域最新式マンションを買う決断を１期の登録申込みの期間までにしたいなと思います。
営業さん長文お疲れ様。
これだけ書けるの脱帽ですよ。
私も76さんの書き込みはそのように感じました。
30,35年ローンで1億をかるくこえる物件に書くような感覚とはほど遠い。リアリティーがない。
私の主観です。
76さんの気持ちは分かりますけどね。私自身は新築へのこだわりはないのでそこは違いますが。
この辺りは、かつてあった社宅の売却→マンションへの再開発が一段落したので、あまりまとまった土地が残っていないのは事実だと思う。
残っている社宅は重工、郵船、本郷の脇の日本製紙と駒中の脇の三井住友くらい？？
でも、三菱系はここら辺の土地は簡単には売らないだろうし、建物が古そうな日本製紙は敷地が小さい。
同じく建物の古い三井住友あたりが再開発されれば、とは思うけど、何時になるかは分からない。
あとは三井やソシエの賃貸住宅があるけど、入居率も高そうだし、建物もまだ賃料もそこそこの水準なので、多分賃貸のままで売却はされない。
巣鴨の明治生命社宅が空室だらけになっているのは気になりますが、あそこだと巣鴨駅には近いけど駒込駅は使いにくい。
近所で新築が暫く無さそうってのは同感だけど、地域最終って物件は「良さげなところは既にマンションになっていて、最後に残ったしょうもない場所」ってパターンも多い。ここの敷地形状を見ると特にね。ここいらだとプラウドは規模が違いすぎるから置いとくとしても、一足先に分譲された本郷高校周囲のマンション街の方がずっと便利で環境もいいと感じるな。
まあ熱心な営業さんだね。頑張れ。
1戸1戸専有面積は広く取られているのだなぁという印象を受けます。
間取りのNタイプはウォークスルークローゼットがありますが、お隣の納戸ともつながっているのでしょうか。
メインのバルコニーの反対側に小さなサブバルコニーがあって、クローゼットや納戸の扉を開け放しておいて、両バルコニーも開けていると上手く風が通るということになるのかなぁなんて思っておりますが。
居室の広さや形に使いづらさが出てくるのでは無いかしらと思いつつもはっきりと特長のある間取りだなという印象を受けました。
近隣住民だけど、ここらへんはスーパーの西友遠いし駅も遠い。巣鴨駅までの道のりは暗くて寂しい。
交番みたいのがあるけど、警察官が常駐していなくて夜は無人。
染井商店街はちらほら総菜屋があるくらい。８時過ぎるとほぼ閉店で面白味がない。
380出すなら豊洲がいいのでは？
割高過ぎて、いまのところ購買意欲につながる要素全くなし。
営業さん、このスレにいたら、説明してくれる？
他の優良分譲マンションと比較して、
ここが割高じゃないって説明を。
あと、わるいところ、すべて自分から言えますか？
あまりにも割高なので、ブリリア駒込染井の中古に気持ちが傾いています。
駅から近いわりに静かそうですし。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_87852568/
養和は会社帰りの時間は三菱グループに勤務の人（とその家族）専用ですね。
三菱グループに勤めている人には、丸の内からの帰り道に養和会に寄れるというのは、ちょっとしたポイントかもしれません。
物件のHPで岩崎弥太郎云々とやたらと書いているのもそれを意識している？？
なぜ、双日で三菱地所じゃ無いのかというところはありますが。
>>86 マンション検討中さん
割高過ぎて？ってまだ正式価格発表がされていないのに何でわかるんですか？？
「他の優良分譲マンションと比較して」ってずいぶん曖昧な表現ですね。
具体的にどのマンションですか？
それを明記しないと答えようがないですよ。
他の優良分譲マンション、マンション名を3つ挙げてください。わたしが客観的に分析しましょう。
木目のはっきりした浴室がとても良い雰囲気に感じられます。
個人的にこまかなこだわりを感じられたのが、浴室の照明でもあって、
色を変えられるというのが珍しいと思いました。
電球色を変えられる照明が浴室にあるのは珍しいですね。
大和郷のブリリア大和郷の隣にオープンハウスがマンションを建設するみたい。
立地から坪400は軽く超えるだろうけど、インプレストを真面目に検討できる層なら
手に届く水準だろうから、比較物件としてご参考まで。
大和郷物件、東京芸大の外国人教官向けアパートの跡地ですね。
芸大があそこを売却するとは。。。
どんな物件になるのでしょうね。
あの周辺は、エルザの正面や隣も空き地になっていますが、何が建つのでしょうね。
「インプレスト駒込染井」のご検討を賜り、誠に有難うございます。
モデルルームオープン以来、多くのご来場を賜っております「インプレスト駒込染井」
は、いよいよ正式価格発表をさせていただく運びとなりましたので、
ご案内申し上げます。
発表会は、5/27（土）5/28（日）の2日間を予定しております。
是非この機会に足をお運び頂けますようよろしくお願い申し上げます。
【販売スケジュール】
＜正式価格発表会＞
5/27（土） 10：00～ ○ 13：00～ ○ 15：30～ △
5/28（日） 10：00～ △ 13：00～ △ 15：30～ 満席
※○はお席に余裕がございます。
△はお席残り僅かです。お早目にご予約下さい。
価格発表会は盛況だったんでしょうか。
6,480万円〜9,890万円とサイトにも掲載されてますが。
一番良い部屋は一億近いのですね。さすがにお高めですね。
ここの競合は>>92にあるマンションになりそうですか？
情報によると空き地もあるようで、購入のタイミングはなかなか難しくなりそうですが…。
木目調の浴槽って初めて見ました。木目調の部分って何の素材なんでしょう？
設備仕様が全体的に落ち着いた色で統一してあって良いなと思いました。
脱衣所が縦にも横にも狭すぎ。ファミリータイプでき一番広い部屋に、これかよ。その他のタイプも、すべてそうだな。
ひとり脱衣じょにいたら、朝いそがしい時間に家族みんなが行き来する余裕ないぞ。
また、洗濯機の上に釣り戸棚がすぐあり、別付で乾燥機つける空間はありません。釣り戸棚ここにつけてしまっては。洗浄力のおとる乾燥機能つきドラム式洗濯機にするか、でなければ時短家事はのぞめず、ファミリーにやさしくない。
欠点である日照を補えてない。
北西のバルコニーに干してもタオルやシーツはなかなか乾かないだろうし、玄関側の南東極狭バルコニーにもすべてはほせないだろうし、
毎日の生活のことは考えられてないかな。
モデルルームみると、
おしゃれ居酒屋みたいで、子育てがおわった老夫婦が友達呼んでさわぐにはいい、ってくらいの。
コンセプトがおかしいんだろうね。
駅から少し距離はあるけど公園隣の閑静な住宅街にあるのだから、
変わった間取りの2LDKとかではなく、
普通の3LDK中心にしてファミリー向けマンションとして売り出せばよいのに。
先着順２戸になってますね。
第１期が10戸のようなので、今のご時世からすると、まずまず順調な感じなのでしょうか。
昨今の近隣マンションは売りに出されていてもすべてが通り沿いの商業、工業系立地のペンシルばかりで、あまり外観も面白みや高級感がない中で、この物件には非常に惹かれます。
よくよく考えると次にくる増税タイミングを見越した買いの動きが今年の夏以降から活発化する気配だそうで夏のボーナス時期以降、また少し見直されてくるマンションもちらほらありそうです。
近隣に住居専用地域の供給予定は現状はなさそうなので新築にこだわってエリアにもこだわりたい地元の方、地縁のある方には良い選択肢なのかもしれません。
>>100 通りがかりさん
ここ10年、値上がりしたものは必ず下がる。
築浅の分譲マンションみると、
駒込のあるマンションは新築時からみて中古が30%は値上がりしてる。これは異常。
ま、立地がどうとかいって雑費が上乗せされた新築(ここは7000万～1億近い)の買い物をあせってしないほうがいいし、将来相場が必ず下がるので。
>>101
まさにその通りと思う。まぁお金が余っている人が世の中にはたくさんいるだろうから
そういう人がこの物件に手を出せばいい。
少なくとも「いまの市況」とか「周辺の販売状況」なんて言葉で納得出来る価格ではないでしょう。
駒込３丁目住民の意見として投稿します。。。
>>101 マンション検討中さん
なるほど。
ちなみに「将来相場が必ず下がる」の根拠は何ですか？
その際、「将来」の期限を切った上で合理的な説明をしてもらいたいものです。
それともうひとつ、では逆に「将来相場は必ず上がる」ということも同様の確率で起こりえませんか？
違うと言う場合は教えて欲しいです。
たとえば大規模災害が仮に明日都内で起こった場合は、マンションや住まいの相場はどうなりますか？
東日本大震災後の仙台の相場は御存知ですか？
その場合、建設費は今以上にだいぶ上がりますか？
変わらないですか？下がりますか？
あなたの言う論理、可能性的に未来のさまざまな事象を予見できない時点で、何を前提条件に安易に「必ず」という表現を当てはめているのか理解に苦しみます。
客観的な見解を示して頂きたいものです。
わたしは上がるとも下がるとも言えないと思います。
単純に五分五分です。
強いて恣意的な判断を加えろと言われれば逆に、特に用地がなく、建設費が下がる要因も2025年くらいまで需給バランスが依然タイトなため、個人的には上がる要素が高いと思っています。
ただ、いずれにせよ、どちらも純粋に2分の1の確率で日々変動しながらおこる、だが、大きくブレる際のリスクは上記の自然災害理由から下ブレより上ブレリスクの方が振れ幅は大きいと思っています。
>>102 周辺住民さん
確かにそれはおっしゃるとおりで、既存の住人にとってみれば直近の価格変遷を目の当たりにしてきているだけに特に逼迫性をもたない人間にとってはそういう心理が働くのが自然と思います。
同意です。
普通に考えれば「将来相場は必ず下がる」というのは99%当たると思う。一時的でいいわけだから。
下がったときに買えるかどうかは皆さん次第。リーマン後に買えた人は決して多くはない。
相場変動については、スムログの三井健太さんの「20%5%理論」がけっこうおもしろい。
>バブル期のような極端な上昇が起こると、崩壊後の下落局面では元に戻るほどの下落を見せる可能性がありますが、上がり方が３～４年で20％台なら、戻っても5％程度なのです。基調としては右肩上がりが続くというわけです。
想定外の事態が起こらななければ、近い将来下がってもせいぜい5%程度。だったら今買っても悪くない、というのも1つの考え方。
バブル時期を知らない年代がマンション購入層になっているのですね。
「下がる理由がない」とマンションが高騰した時期。
バブル崩壊で買える人が激減し、マンションは文字どおり「半値八掛け二割引」になりました。
億近い高仕様のマンションを3千万円台で購入できた方たちが大勢いました。
それから25年以上経って、それらの中古は今でもあまり値段を落としていません。もちろん最初に定価で買った方たちは大損ですが。
オリンピックが終われば資材も人件費も下がります。人口も減っていきます。外国人投資家が手を出すのは都心の一部のみ。
上がる理由が見つかりません。
＞東日本大震災後の仙台の相場は御存知ですか？
仙台やいわきは騰がったね～ 今も騰がったままだ でも首都直下が起きたらここらへんみたいな密集地は戸建てもマンションも火の海だぜ
>>107 匿名さん
いみじくも言ってるね。
そう、あの時は「下がる理由はない」とみんな信じていた。そしてバブルは弾けた。
今はどうか？
「下がる可能性がある」と考える人間がたくさんいる。しかも大した素養やセンスのない一般大衆レベルがそう考えている。あの時と同じだ。
では、問題です。
今は、本当にバブルでしょうか？
みんな、浮かれて「絶対に下がるわけない」と、一般大衆たちは騒いでいるでしょうか？
もう、何が言いたいかわかりましたね？
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先に質問が出ていましたが、
完売とは、まだ売買契約が完結していなくても
商談が進んでいれば、そう公表、通達しています。
>>113 匿名さん
いや、だから単純に確率論で五分五分でしょ、と言う…
大丈夫ですか、あまりロジカルに考えるのは苦手な方ですか？
「将来相場は必ず下がる」一時的でいいわけだから。
↑これに対するブーメランですよ。理解してください。
あなたの言った「そうだけど、なんか意味ある？」
Ans. はい、何の意味もない発言です。残念ながら。
わたしのも、あなたのも。
言ってる意味わかりますか？
安い時を知っているから、
いま現在上乗せされた分がなんなのか考え、
さらに営業が言うまさに今が買いですって売り文句に、額にみあった魅力をばかばかしいくらいかんじないから、買わないだけのこと。
例えばほかの高額な買い物はなんだ？
まさかブランドのカバンや自動車が値上がりするのとは訳が違う。桁が違うよ。
また、これらはまだ値上がりしてもたかがしれてる。
経済っていう誰も確実な予見ができない
要素によって個人や家族の人生まで左右しかねない
額のこの買い物が、どこもそうだがここの営業の安っぽい売り文句きいてると、自分たちの物件に酔ってるだけに聞こえて、価格にみあった魅力なんざ全くみえてこない。
不動産業界って、なんでこんな無責任な態度でなりたつの？まともなやつおらんの？って。
例えば医療業界、医療者がこの手の仕事と
同レベルだったら、患者の人生終わるぞ。
それと同じだ。人生かけて買うもんだ。
客の人生、真摯に考えてるやついるのか。
下がったら買うことを考えればいいだけ。
まあそれでも30年単位のローン組めば
原価の倍程度払うことになる。
一般市民にとっちゃこんな買い物まともじゃないよ。
ここの若造営業担当「ここの物件じゃなくても、ぼくは買うことを選んでほしいですねぇ」
そこそこ中年男性客「というのは？」
営業「あ、、、いや、、(理由を説明できません汗)」
うすっぺらい。笑
>>115
相場が一時的にでも下がれば、その機を逃さず購入することは可能。
相場が一時的にでもでも上がれば、マンション所有者にとってはそれなりに意味があるが、購入検討者にはなんお意味もない。
論理的に考えようね。
駅から遠くもなく、近くもない適度な立地なので、あまり騒がしくなく良さそうですね。
Aタイプの間取りを見ていましたが、広々として良いお部屋になっているものの、
テラスがリビング・ダイニングの一角を削ってしまっているため、
実際にお部屋にいたらどういう感じなのか気になりますね。
>>118 匿名さん
一般に一階はテラスがあるのは利点(有料であるところも)だが、ここは北西向きで日当たりの時間・量とも足りない気がしました。
中でもAタイプのリビング12畳は、テラスや隣室への動線にもなり、キッチン前におくダイニングセットもこぶりにせざるを得なそうだし、リビングに使うスペースも動線を考慮すると専用テラス側にテレビやソファを設置するなら、ソファの後ろ側をふさがないようにしなければならず。
ダイニングはたぶん4～5畳。
リビングもその動線考慮すると、5畳くらい。相当せまくなるのではと。
Iタイプの間取りをみましたが、洋室にいくためには必ずリビングを通過するような間取りは、
結構好き嫌いが分かれそうな印象にありますね。
お子様がいる場合、家族の目に必ずつくために安心感はあるかもしれませんが、
子供からすると気軽に友達を呼べないなどの心配がありそうです。
現地通りかかりましたがエントランスの入口が
とても小さいような気がします。どうなのでしょうか。
眺望も四階からならよさそうですが、どんな眺望になるのでしょうね。
なんだかんだみたがタイプでいうとFがよさそうか？
6階とかみたが、あまりよくない間取り。好き嫌いがあると思うが。
ただあまり広くないが。
すごい近所に住んでるんですが何か質問あったりします？
墓地の霊たちは、徘徊してますか？
町会の雰囲気とかわかりますか？
桜の里公園が隣、といっても、そちらは全住戸の玄関側。そちらは東側で、腰高窓という小さな窓から、射す日差しのみ。
南側に窓がある住戸が一角だけしかないマンションって、、選択肢がかなりせまい。しかもそこは、一番広い(1～4階のみ。5,6階はルーフバルコニーの分、部屋が削られてる)ので、このマンションの中ので金額も最も高い。
洗濯物かわかないだろうなぁ。
洗面所、浴室もせまいし、干しにいく作業が大変そう。
>>127 通りがかりさん
ただ駒込界隈で新築を探しても、そもそも洗濯物すら干せない通り沿いばっかりで日当たり以前の問題で買う気になりませんでした。
何か黒いススみたいなのがすぐに付着して、どうも通り沿いのマンションって好きになれません。
前に賃貸で一度だけ住んだ時の印象が悪くて、それ以来、通り沿いは敬遠してます。
築浅も2,3年以内迄でないと買ってすぐ管理費等の値上げタイミングがきてしまうけど、この界隈は中途半端に古い築10年間際の中古が微妙な金額か、築浅だと変な通り沿いか大和郷とかだと中古でもここより単価が高いので選べない…
うちは、いろいろ考えた結果、ここに決めました。
中古マンションまで含めるとプラウド駒込Ⅰとブリリア駒込染井が駒込エリアで断トツの美しさ。
インプレスト買うなら比較すると良いかも。
>>129 マンション検討中さん
新しいのがいいって視点で話してるなら、ちがうかな。
中途半端に古いって、いう言い方からも、新旧が分譲マンションの価値のおおくをしめると考えてるなら、間違い。
>>128 通りがかりさん
黒いスス、砂ぼこり、
うちは本郷通りまでに交通量のない路地３本あるが、
普通にバルコニーにある洗濯物干し竿に、
全面的についてるよ。
洗濯物を干す前にいつも拭いてる。
大通り沿いは、うるさいから嫌だが、
粉塵の煩わしさは、あんまり大差ないんじゃないの。
管理費が値上げ？ そうそう、あるか？ 見積もりが甘いところと、この辺の分譲一緒にするのか？
修繕積み立てじゃなくて？
そんな間違いって。 ホントに決めたのか。。
古いのはわるかない。
組合がしっかりして計画的に マンション管理できてるかどうかのほうがあるいは大事では？
プラウドは大規模でよいが、エントランス間で遠くないか？
ブリリアは最高だよね。でも空きがない。
この辺だとブリリアが一番だと思う。
ブリリアやプラウドと比べちゃいけないよ。
インプレスは下位の下位だよ。
学会員なので。しかたないのです。
みなさんは、どんなオプションつけますかぁ？
あまり評判よくない？
まあまあ良い印象。駒込の地にこだわるなら悪くない選択肢だろう。育児や終の住み処としては最高な土地。ただそれら以外の人にはあえて選ぶ理由のない物件かと。
決め手というか、希少な点があるとすれば低層、少数戸、平地、山手線駅徒歩5-10分以内。あとはもう土地の価値とか以前に駒込への愛着度。教育環境としては公立学区に通わない場合でもめぼしい私立には通学圏内だから育児には最適だし街の雰囲気的には高齢層に優しいとは思う。難点というか間取りが部屋によって違いすぎて謎…。独身やDINKSは品川とか目黒とか選択肢は無数にあるだろうな。
本当にここの間取りは選ぶのが難しい。
みなさんはどの間取りがよくて、どの間取りが悪いとかありますか？
うーん。間取り。
広いほうがよいのでは？最上階の。
ホムペの間取りペイジを見てますが、間取りが勝手にスクロールして見にくいですね。
うちはIタイプ希望です。
>>144 マンション検討中さん
Iタイプのモデルルームはどこにひかれましたか？
うちは小さい子供がいるのでひろめの部屋を、と思いみました。
いろいろ欠点もあり、先の投稿でもありましたが、出ていない点は、
リビングに仕込んだ床とタイルの境目に
金属が細長ーく部屋を区切るように埋められていて、はっきりいって
裸足で歩くときに大人でも足や爪が引っかかって怪我をしそうだし、よく転ぶ年頃の子供はそこにたまたま手や頭、顔、膝がドンと
ついてしまったら危ないと感じました。
リビングで寝転がってるときも、凸凹が気になるし、その金属をまたいで子供とじゃれあうことができない。
このデザイナーズプランみたいなものは、
正直、家族構成によっては全く不向きと感じました。
駒込っていうマイナーな立地も相まって掲示板にも盛り上がりが欠けてるね。
新築マンションでデザイナーズっていうコンセプトってほとんどないから面白いコンセプトだと思うけどね。
このデザインにマッチするお客さんならちょっと高いけど買っちゃうんでしょう。
みたかぎりだとFタイプがよいかなぁ。
オーソドックスで。どうでしょう。
過疎ってるね。
あまり人気がないのはよくわかる。
自称、上野のインプレストが順調に完売したって
いっても、同じ調子じゃいかないね
完売自体、あやしい
プラウド駒込トレサージュのほうがいいかな。
日当たりはどうなんでしょうね。
>>150 マンション検討中さん
同じ駒込と名が付いてはいますが、駅から遠すぎるし、北区だし、駅までの道程の高低差がきついので比較対象にはならないような…。プラウドシリーズファンか、あの辺りを好む特別な理由が無いと選べない物件だと思いました。
>>152 マンション検討中さん
階数と、あとは位置により気になりますよね。A-C側は近隣戸建てと隣接している部屋が多いので、そのあたりを避ければ他の集合住宅との差はほとんど無いでしょうか。日当たりの心配は現地を見れば直ぐ分かるかと。住宅街なので特別に見晴らしが良いわけもないですが、この物件特有の問題も無いというか。
たしかにFタイプ無難だが、少し狭くないか？
Cも似た感じなんだね。どちらがよいのだろうか。
>>156 マンション検討中さん
家族構成によりますが、広いとは言えませんが都心のマンションにしては平均的かなという印象でした。子どもが3人以上居るとなかなか厳しいかもしれませんが、ゆくゆくは夫婦２人になるとしたらこんなものでしょうか。この価格ならもっと広いところをと望む気持ちは理解できますが…。
CよりもFのほうが収納が多かったような。
あまり差はない印象でした。
>>162 マンション検討中さん
共有部に魅力あるマンションって逆にどこですか？
今ある新築の界隈のマンションで。
まったく思い当たりません。
わたしの購入の決め手は、荷物で両手が塞がっていてもポケットに鍵を入れたまま入れるラクセスキーと、29世帯に2機のエレベーターはとても魅力的です。
Wエントランスに外観デザインの和の設えもとても気に入りました。他のはただのよくあるふつうのペンシルまたは板状マンションでまったく惹かれるものがなく。
朝は大事なので今のマンションですら朝のエレベーターに若干ストレスを感じますが、14戸に1機のエレベーター配分なのにこの管理費、積立金は非常に割安で納得して買いました。
最近のマンションはエレベーターとか、いろいろ変なところで企画をケチり過ぎです、特に大手。
内覧会、引渡が楽しみです。
>>164 通りがかりさん
ダブルエントランスのおうちを購入されたんですね。
ダブルエントランス高くて手が届きません。
しいていえばFタイプです。でもダブルエントランスではないし、狭いしあまり魅力を感じない。
35戸でエレベーターが２基あって、機械式駐車場が12台分あるってことは、修繕積立金の大幅アップは避けられそうもないな。エレベーターや機械式駐車場の主膳や交換にかかる費用を考えると…。駐車場の利用が少なかった場合さらに分が悪い。物件検討中はつい舞い上がってしまうものだけど、購入後のランニングコストをよく考える必要があると思う。
>>166 匿名さん
同感。162さんの考えは否定しないが、
初頭の管理費、修繕積立費が「非常に」
安い、というのは、164さんがいう
問題が軽視されている可能性大。
つまり売り手側の視点で、散々
売り込まれてしまい
新築マンションへの憧れがつよいことも手伝い、
主体性を失って、流されているかもしれないということ。
記載ミス失礼
162さんの考えは否定しないが、
でした。
マンション購入は物件決めてローンさえ組めればそれで終わりじゃないからね。引き渡し後は決まった額の管理費や修繕積立金さえ毎月払っておけば、維持管理は管理会社に全てお任せ、なんて考えでいたら痛い目に遭うよ。購入時に長期修繕計画表が渡されるけど、計画通りに修繕費が積み立てられる保証もない。駐車場収入が少なかったり、一戸でも滞納があったりしたら、必要な積み立て額を大幅に下回ることだってあり得る。さらに滞納があって管理組合が管理会社に払う管理委託費が不足すれば、管理会社から委託業務の縮小や下手すれば管理委託契約の解除を言い渡される可能性だってある。購入するのも一苦労だけど、購入する前に購入後の維持管理をよく考えないと…。
ただ今時の各デベの新規発売案件モニタリングしていると、管理費も修繕積立金も総じて高いよ、むしろ規模やエリアを問わず高い。
このマンションに限らずどのマンションも管理や積立金の問題を考えたら、50歩100歩。
わたしが調べたかぎり他のマンションも割高だよ。
管理費も、積立金は逓増の仕方どこも一緒。
むしろこのマンションが取り立てて数字上、見劣りするとは思えないけれど。
管理費割安な合理的な都心部の新築マンションあったら教えてください。大手財閥、商社系で。
ないですよね？
公式サイトの第二期の予告販売の概要を見ると、専有面積60.08～71.34㎡で修繕積立金が6610～7850円となっているが、仮にエレベーター１基だとしてもこんな金額設定では将来修繕費の積み立てが大幅に不足するのは明らか。
計画書の詳細は不明だが、デべか系列の管理会社が作成した長期修繕計画書では段階的に積立金をアップさせる計画になっているはず。だが、計画書通りに積み立てが上手く行かない場合も想定される。諸事情により管理組合の収入が大幅に下回った場合、35戸でエレベーター２基の物件ともなれば、積立金の大幅値上げは必至。
管理費にしても、物件価格が高めの時期や好景気の時期は高めに設定されるケースが多い。今時期各社とも高めの設定なのはその為と思われる。購入後出来るだけ早い時期に管理費と修繕積立金の見直しが必要だろう。もし管理会社が見直しに非協力的ならば、管理会社の見直しも視野に入れつつ見直しを検討した方が良い。
だからこの物件を購入すべきでないとか、そんな差し出がましいことを言うつもりはない。購入に際しては、引き渡し後の維持管理についてよく考えた上で購入する必要があるということ。
そういう話をきくとやはりプラウドやステーションコートのほうかわしっかりしててよい。
>>171 匿名さん
論理破綻してません？
管理費、修繕積立費が高くないから、
行き詰まるのが必至だろって話してるところだろ。
安いのが問題だっていってて、
50歩,100歩なんて話してない。
図星いわれて焦ってるのか。(笑)
目が肥えた人間からみれば、
ここの管理、修繕積立費の設定の仕方じゃだめだろっていうのがわかるんだよ。
その不安解消するような反論がないと、
それは意味なし。(笑)
35戸にエレベータ2基もそうだが、駐車場14台は立地的に厳しいね。最初は何とか埋まるもんだけどすぐに悩みの種になると思う。住み始めてから結構便利だからいらないねと手放す人、子供が手を離れて手放す人、歳とって手放す人･･･と自家用車を手放すパターンは結構ある。車手放した途端にローンが毎月3万安くなるようなもんだからそりゃ誰だって一度は考える。一方マンション購入後に更に車も買おうって人は意外にいないし、都心マンションで駐車場代6万払ってでも2台目買おうって人はもっといない。
>>174 通りがかりさん
文章の主旨、文脈を読み取る力に欠けてますね。
わたしが言っているのは、どのデベのどの商品にも言えることという意味で大差ない、50歩100歩と。
「目の肥えた…わかるんだよ」にしても、愕然とするレベルの理解力。
もう一度、言う。
このマンションであれ、他のマンションであれ
①管理費の見立てが甘い
②積立金の過不足に関しても総じて懸念はある
（つまり、少なからず過少に見積もられる傾向は業界全体にある。不動産管理業界全体に。）
今、時期に関しても然り。全体に言える問題。
それを個別事由と誤認されるような物言いで書き立てるのは笑止千万。
退場しなさい。
人の問いかけには、一切まともに答えない輩。
輩だよ、あんたは。
>>175 マンコミュファンさん
硬直的であまり展開力のない頭脳のようだから、言っておこう。
今はカーシェアリングだけじゃない、スペースシェアリングの概念、それをビジネスチャンスと捉える企業もたくさんある。
5台からでも6台からでも月極で機械式駐車場を借り上げてセキュリティゲート込でサブリースする会社もたくさんある。
要は理事会マター、総会決定マターでいかようにも資産として活用できる。そんな時代だよ。
あなたがたのように思考や発想が硬直的でセンスがないと、旧態依然とした発想にばかり囚われて全く発展性がない。
常に危惧されることばかりが頭をよぎって、うだつの上がらない毎日を過ごす。
だが、世の中にはいろいろなレベルの人間がいることを知りなさい。
同じ事象でも、それをどう活用して前に進めていくか考える人間と、思考停止で事実だけを受け入れてその場に立ち尽くすだけの人間。だいぶ差がつく。
できないこと、リスクばかりに目を向けるのは一般大衆、言うことだけはご立派、ぱっと見だけカッコいい。中身はないが。
見た目だけカッコつけた的場浩司
でもホントはチキン、名古屋コーチン
フェイク、佐村河内
Shall we死のダンス 役所広司
なんか荒れてますね。
そういう人が住むマンションなんですかね。
立地がいいだけにガッカリです。
分譲当初の修繕費用の資金計画が甘く見積られていて、積立金不足の懸念があるのは、確かにマンション管理業界全体に言える傾向だと思う。
だが、このマンションのように35戸程度の戸数に対して２基もエレベーターがあるマンションというのはそれほど多くない。そういう意味でこのマンションは他の同等戸数のマンションと比べても積立金不足になるリスクが高いと言える。
分譲当初の修繕積立金の設定では、エレベーター１基としても到底間に合わない額なのに、エレベーター２基では先行きが懸念されるのは至極当然。駐車場や駐輪場などの利用が少なかったり滞納があったりした場合、当初の試算よりも実際の積立金額が大幅に不足するのは確実。
スペースシェアリングなどの手段もあるが、まだ始まったばかりの取り組みで運営側もまだ手探りの状態。車の出し入れが不便な機械式駐車場は敬遠される傾向にある上、このマンションの駐車場が契約可能かも、契約可能だとしてもどれだけの収益が継続的に得られるのかも全くの未知数。区分所有者の中には外部の個人や法人に駐車場を貸すことを防犯上の理由から嫌がったり、貸した法人や個人からの入金が確実にされるのか？等々懸念する人だって出て来ると思う。
いずれにしても引き渡し後は前途多難だと思う。購入後は毎月管理費と積立金さえ払っておけば、全て管理会社にお任せして不自由なく快適なマンションライフを送れる、といった甘い考えでは購入しない方が良いと思う。
このマンションの駐車場をわざわざ外部の人が借りるというのは考えにくいですね。
道が細くて一方通行が多いエリアですし、近隣にも駐車場はあるし。
>>178 マンション検討中さん
荒れてるとか、そういう人が住むとか、憶測や偏見で物言いするのはやめた方がいいですよ。
自分に都合が悪くなると、しっかりした会話の応酬なしに抽象的な印象論に走る。陳腐です。
荒れてませんよ。
179の方のようにしっかり会話のキャッチボールができる方もいらっしゃいます。
>>179 匿名さん
なるほど、もちろんそのような懸念もあります。
何か決定事項を変えようと思えば、もちろん合議制です。区分所有法の枠組みの中で、合理的かつ建設的な議論を積み重ねていくとともに、歴史ある駒込六町目地域の伝統と情緒を受け継いでいければ、未来的にもっと魅力的な街づくりができるのではないかと思っています。
議論の土台にいろいろな意見があって、現実があり、決定がなされていく、どのマンションも同じですね。
35戸でEV2基はメリットだね。待ち時間が事実上ないだろうというのと、そのおかげで両面バルコニーの住戸が多く確保できている。
外廊下なのでその割に管理費は抑えられている（以前EV2基33戸のマンションに住んでたが、70平米でここのほうが5000円ほど安い）。
修繕費は多少嵩む可能性はあるが、メリットとのトレードオフになるので各自で判断すればいいだろう。
>>180 周辺住民さん
近隣駐車場の空き具合はいかがでしょうか？
わたしの調査の範囲では当該マンション至近の月極め駐車場の空き率は今の時点で既に非常に低いと感じております。
また、さらに今後、相続発生等で中長期的にはさらに今ある月極め駐車場の用地は開発がされて戸建やアパートになっていくと思っています。
余談ですが、マンションになるほどの纏まった土地は近隣には皆無で、基本的に相続発生後、建売かアパートが殆どと想定しています。
従いまして、今後2018年以降、新規建設される分譲マンションはこの芥川製菓跡地の界隈には出てこないと踏んでいます。通り沿いは別です。
車通りの多いうるさい道、危険な道にはおそらく今後も似たようなのがちょこちょこ出てくるでしょう。
プラウド、シティハウス、レジェイド、パークハウスなどを見て、稀少性を感じず、逆にインプレストを見てコンセプト含め次はなかなか出ないかなと思ったのは、そんな理由です。
それについては、いかがですか。
まだまだ、がんがんそうした立地に新築低層分譲マンションは頻発しそうですか？
あと駐車場の件。
これについてのわたしの意見、どう思われますか。
た確かにあのあたりでまとまった土地はないだろう。
管理費などの話題がでていますが、
初期に、ここのようにかなり安く見積もられるほうが、
かえって心配だという話では？
高く見積もるほうに傾くってのは、皆さんの意見からは
ほとんどないようだし、他は総じて高いっていう言い方をどなたかがされ、つまりそれは他とくらべここは良心的な価格設定だ、っていうふうに偏った意見に聞こえてしまうから、反対意見がでたという。
たしかに、安いとやはり第一印象はよいわけですが、
消費者が、もう一歩踏み込んでみて、いわば安いか高いか、まずどっちに甘いって話なのか？、って確認と、安いならそれが適切なのかその中身を疑ってみようという。
私はよんでいて、まず総じて高いといわれたので、(そのあと、業界全体がやすいという話もされていますし)
安さで売ろうとして、適正価格ではないのではという反対意見がでた直後に、高いも安いも一緒だって、話にすりかわったので、
そこは、まずどっちだったの？？って。
そこは一緒だ、っていう前提なら前提で、はじめから
そういう言い方があるんでは、と。
反対意見がでたのは、ちょっと言葉足らずな言い方もありましたが、そこの確認の段階だったのかなと。
管理費は変わらない。
修繕積立金は5年ごとぐらいに上昇していくのが普通。初期値を抑えるのはどこも一緒といっていい。ここが特に安い印象はあまりないね。
>>179 匿名さん
ほんとこれ。スペースシェアリングなんて言うほど簡単じゃないよ。セキュリティの問題もあるし、業者への手数料考えたら正味の収入は区分所有者のそれと同じとはならない。みなし法人で課税もされる。管理会社の仕事でもないし誰が面倒みるんだって話。何百世帯もあればいろんな人がいるが、35世帯じゃ管理組合の理事長決めるのもどうぞどうぞってところからスタートなんだよ。
要はこの物件は危ないってことですね。
魅力より怪しさのほうが多いってことで。
分譲当初の修繕積立金の設定が安いのは
最初から高く設定してしまうとデべが売りにくくなってしまうから。
あえて安く設定される理由はそれ以外ない。
この物件はましてや35戸に対してエレベーター２基なのだから、
当初の修繕積立金の安さに惹かれている人は後で泣きを見るよ。
金持ちが余裕をもって買うなら別にね。後になってこんな筈じゃって言わない余裕があるならいいんだけど。
今時の物件にしては高値を恐れず高スペックだとは思う。エレベータ2基やエントランス2つとかディスポーザーとか駐車場の数とか、この規模にしては他と比べれば明らかに過剰だもんね。修繕費が安くなる筈がない。
このマンションは高スペックなの？
>>186 マンション検討中さん
管理費が安いってキャッチコピーだして、
この掲示板で売り込む・・・
意味がわからないですね。
どの立場で、一体何者なのかと。。
入居予定だから、他の人にも
掲示板であくせく斡旋してる方なんでしょうか？
文面をみると、インプレストの人間
ではないかと感じてしまいます。
その後の反撃も、なぜそんなに肩を持つの？っていう素朴な疑問。消費者目線ではない、
。
退場しなさいだとか、挙げ句有名人をあげたりのおかしな文句等をいってしまうくらいキレてしまうところをみると、まさか同じ人ではないと思いますが、なぜそんなに肩に力が入ってるのだろう。と。
最近ホームページ更新されませんね。
人気ないのかな。モデルルームも閑古鳥のようだ。
最近よく広告が入ってくる。
それは売れない証拠かな。
パークハウスの時は全く入ってこなかった。すぐ完売だった。
この差すごいなぁ。
よほど内装や設備がよくないとかなわないだろうなぁ。
>>195 近隣住人さん
もうだいぶ経ちますが、モデルルーム公式オープンの日に、予約して早速いってみました。
そこで接客した社員が、
やっと冊子ができた。昨日やっと届いた
って嘆き口調で言ってました。
なんか、切羽詰まってるのかな？！
って、身を案じたり、こちらはこちらでいろいろ不安になったり、、しました。
>>185 マンション検討中さん
そうなんですよ。
わたしが調査したかぎり、このマンション以降、住居系地域かつ閑静な4m道路に面した低層型のデザイナーズマンションは出てこない。
かなり稀少性が高いと感じてます。
駐車場は将来的にもっと減りますよね。
何故なら相続でいつの日か親族や自分の戸建やアパートを建設するか、そうでなければ当然デベロッパーに売却をしてアパートか建売になりますから、中長期的に住宅は増えて、駐車場は減る。
そう予測しています。
そしてまた増える住宅のタイプは①戸建②低層アパート③賃貸併用住宅
いずれも3F建以下。敷地の広さと法規制的に。
この物件の4〜6階はある意味、とても稀少性が高いと思います。
通り沿いは今でなくとも、また出てきそう。
今あるインプレスト以外のマンションは、どれも似たり寄ったりで、今だからこそ買いたい！という動機にかけます。私見ですが。
このマンションって、設備よいの？
ハイグレードが売りらしいけど。
ハイグレードで売っていたプラウドと同じくらい？
>>199 マンコミュファンさん
どこのプラウドかはわからないけどｗ
余所のの35世帯の物件と比べたらハイグレードじゃないかな。ハイコストでもあるけど。
専有部が豪華なのは物件価格に含まれてそれっきりだけど、共有部のコストは管理費やら修繕費やらで購入後も皆で負担していくわけだからよく考えた方がいいね。何百世帯も住むメガマンションなら負担も薄まるけど、35世帯じゃ大変だよ。エレベータ1台を17、8世帯で維持するんだからね。
高層マンションじゃあるまいし朝のエレベータ待ちの何が問題か？と思うな。たかだか6階なんだから急いでいるなら階段くらい降りろと。
