グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

昼も夜も綺麗な町です。
休日は静かですし。

休日静かなのもいいのですが、
人が休みに足を運ぶような施設が近くにできれば
一帯の資産価値があがるのにとは思います。

>>1329 匿名さん
昔は劇団四季のシアターがありましたね。私は今の落ち着いた休日の方が断然好きですけど。

>>1330
そうなんですね！いつ頃の話ですか？

>>1331 匿名さん
2009年まで、今のフォレストビル(日野学園の隣)のところにありました。

>>1332
それは知りませんでした。
昔からあの辺りにお住まいなのですか？
質問ばかりですみません。

1332さんでは無いですが、大崎には一度住むと離れられないですよ。利便性高い山手線でこんな綺麗な街って他に無いでしょう。

フォレストビルはもともと東洋製罐の工場でした
敷地の一部はキャッツシアターになってましたね
今でもソニー通りにネコグッズを売る店が残ってます

>>1334 匿名さん
豊洲的な無機質な綺麗さですね。

プレミアムの3戸は売れそうにないね
1LDKも高すぎ

大崎は近々発表予定の西口f南の再開発計画やソニー跡ビルなどがあって今後の再開発を注目しています。

全部、60m2前後にすれば完売できただろうに。

ソニー跡地ってただのオフィスビルでしょ？

>>1340 匿名さん

再開発でしょ！

Ｐ店、汚い飲み屋、立ちんぼいないから良いよ。
他には無いでしょう。
無機質？緑も多く、川もあり、人も多く良い街ですよ。
住んだこと無い奴には分からないかな。残念。

人工的で湾岸に似てるというのは自分も思った。
あとは個人的好みだろうね。

人情溢れる下町が苦手な自分には最高。
しかも、湾岸まで都落ちせずとも、山手線内側駅近なんて夢のような立地。

ただ、ここは高すぎる。

私もそう思います。
立地は最高。綺麗だし歩道広いし利便性高いし。
デッキで繋がってますってほど無機質でもないし。

物件概要の最低金額はCの1LDKの値段じゃないから、Cの1LDKはキャンセル住戸かも。

今でも高いけど再開発が続けばさらに上がります。立地はかなりいいので決断できるかどうかですね。

再開発で上がってここの相場にやっとなるイメージ。
再開発って言ってももう終盤だし。

はやく完売しないかな。

共用設備いらなくていいなら
やっぱり専有部はパークシティより
断然こっちだね。

部屋に入ってしまえばゴージャス気分が味わえるね

エレベーターも自分の階しか止まらないし、
部屋の鍵も鍵穴ささなくていいし、
最新設備だから部屋に行くまでもゴージャスです。

自分が満足なのが一番！
一休さんは、外観もエントランスも貧相でも気にしない気にしない。

>>1353
発言のセンスゼロ。

ここ買っちゃた人には悪いけど、もう、値下げしないと無理。

プレミアム住戸はそうかもしれませんね。

プライベートポーチやダブルボールにダブルトイレ。贅を尽くしたプレミアム住戸だからね。そう易々とは値下げはないんじゃないかなー

高いけどいいマンションではあるよね。

うーむ、ここのポジコメが全部検討者だったらあっという間に完売するんだろうが。。。
規模と売れ行きの割にコメント数が異常に多いのがここの特徴だな。

購入者の自分の判断は間違いないと思いたいがゆえのポジコメでしょうね

購入者がポジコメ書くのは当たり前でしょ。
高い買いものなんだから本当に欲しいと思わなければ買わない。

本当に高い。
この価格が、今の大崎新築の市場価格ということ？
でも、パークシティの中古も同じくらいだから、大手デベの大規模物件新築なら、もっと高いってことだよね。
なら、妥当な値付けなのかな。売れてないけど。

パークシティも分譲時は高い高い言われてましたが、今中古は当時より高く売れてます。
ここも60平米くらいの2LDK規模の間取りのみのマンションにしてたらとっくに完売してたでしょうから、妥当と言えなくはないかと。
プレミアム住戸はなかなか難しいだろうけど。

戦略ミスってことかね。
でも、ほんとにそうなのかな。
2LDKをなんとか売れる価格に抑えるために、上層階を広いプレミアム住戸にして高い坪単価で富裕層に買ってもらう必要があったのではないかな。
だから全部2LDKにしてたらその単価が全体に上がってたかもしれないよね。
土地取得価格が高すぎたってこと？

土地取得価格が高かったのだとしたら
他のデベと競合になったからだろうから、
あの土地が希少で価値があるということを
裏付けることにはなるよね。
このマンションの価格が妥当なのかはさておき。

あんな狭い土地、大手デベは手を出さないのでは。

プロパストもバカじゃないから
1364さんの説が正しい気がしますね。
1366さんの言うように他デベとの競売じゃないのであれば、土地に希少性があり価値自体が高いということになるね。

都心のマンションはバブル崩壊後25年間、リーマンショックなどがありながらも概ね右肩上がり。

振り返ってみればいつどこで買っててもほぼ正解で、自分ももっと早く買っておけば良かったというのが正直なところです。

東京という都市のポテンシャルに期待しましょう

長期スパンで見れば上げ下げしながら
平均化したら右肩上がりになるでしょう。
山手線でこの距離なら。
ただこのマンションの相場まで上がるかは
わからないところですね。
品川のリニアや山手線新駅の影響が
どこまであるかではないでしょうか。

プレミアム住戸、お金あったら欲しいけどね。

このあたりはタワーが多くまた準工業エリアで３１戸というのはスケール感が小さすぎて専有部だけプレミアムでもプレミアム感がないよね（眺望が素晴らしいわけでもないしね）
御殿山の住宅街の低層だったら違うのだろうが、、、

なにを優先順位高くするかですよね。
新築がよければ駅近でこの距離は大崎に地縁があればここしかないし、眺望欲しいならタワーだけど現状は中古しかない。
御殿山の低層もブランド力あるけど、駅からは遠くなる。
リセールより住み心地重視ならここの専有部は豪華でいいけど、共有部ほしい人はここははなから選ばないしね。
今のブームだとタワー選択者が多いのは間違いないけど、この先また震災あったり大規模修繕できない問題が出てくるから10年後マンションの価値観がどうなってるかはわからないと思う。

大崎の新築といえば再開発まだありますがここ最近動きあるんですかね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586795/

過去スレ見てください。
これ以外にもまだありますよ。

>>1374
他にも再開発の計画があるのは存じてますよ

疑問の内容は大崎駅東口第４地区再開準備組合が２年前に立ち上
がってからその後報道がないのでどうなったのかなと思いまして、、、

西口駅近再開発もありますが
こちらは地権者と揉めてるらしいです。
https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

大崎で新築をお探しなら
このタワーの竣工を数年待つという選択もありますよ。

やっぱり今の時代はタワマンを選ぶべきですか？この近所もやたら建ってますよね？

タワマンが全てとは思いませんがタワマンがあるエリアではタワマン（というか大規模）を選んだほうが資産価値的には安心でしょうね
あとは趣味の問題です

タワマンの方が無難だという意見は私ももっともだと思っているのですが、
10〜15年後くらいに各地のタワマンが一斉に大規模修繕困難問題が起き、ヨーロッパでの健康被害の説が科学的に立証されたりしたら
その頃タワマンの資産価値が今と同じく保てない状況も起きるような気がするのですが。
私見で構いませんので詳しい方のご意見を伺いたいです。

>>1380 匿名さん
そんなのタワマンの価値が下がってここだけ価値は維持できるとかなかなか考えにくいシナリオだよね
タワマンリスク避けたいならマンション自体を避けないと意味ない

>>1381
1381さんのようなことをおっしゃる方も
確かにいるのですが、
タワマンの価値＝マンション全体の価値
となる因果関係というか根拠を知りたいんですよね。
マンション全体の価値が下がれば
ここも下がるのは分かります。

言い換えると、マンションには住みたいけどタワマンには住みたくないという人が増える現象が10〜15年後に起きることはありえませんか？
ということです。ここがどうとかはさておき。

少なくとも私が1380で書いたような問題は
タワマンでは起こりうるけど、中低層を選んでおけば起こらない問題かと思います。

じゃあ、ここを買えばいいんじゃないの

ここを買うとかどうとかじゃなくて
一般論として聞きたいということです。
マンコミュあるあるですよね。
論理的に議論がしたかったり
自分が知らないう意見を聞きたいのに
論理的な返答に窮するとまともな返答が返ってこない。
そして次に来る返答は
だったらこんなとこで聞かなければいいでしょ？

確かにある程度の規模の低層マンションがブームになる時代も来るかもしれないですね。

タワマンの反対概念は低層なんでしょうか？
それとも小規模なんでしょうか？

低層マンションは低層という建物形状に価値があるというより
低層しか建てられないという立地条件に価値があるのかと思います

ただ低層しか建てられない一低住専エリアは一般論として駅から遠く
店も少なく不便な場所が多いです

逆に便利なエリアは商業地であったりして戸建てで住むには
よい環境ではありませんが、敷地が広く隣接地と距離がとれたり
高層ゆえに外から覗かれる心配の少ないタワーマンションであれば
快適に住むことができます

大規模タワーマンションは利便性の高い土地に快適に住むためのソリューション
なのでそう簡単（すなわち今後１０～１５年で）に廃れないのではないか
というのは私の見解です

私はタワーには住んでおりませんが一般論としてはこう思っています

>>1388
論理的なご意見ありがとうございます。
10年〜15年後くらいまでは
私も全く同意見ですし、世の中的にもこう考えてる方が多いと思います。
私が意見を伺いたいのは1380で書いた
その後のタワマンとそれ以外のマンションの
状況です。
タワマン買ってその頃売ればいいという考え方も多いでしょうがその頃みんなが売却したら
それこそタワマン大暴落もありうるのでしょうか？

そもそも大規模修繕問題というのは本当に起きるのでしょうか？
問題が起きるかどうかは技術的に問題より金の問題が大きいです
修繕金不足問題はタワー固有のものではありません
マンション個別理由によるのでそこを一般化して語ることにあまり意味があるとは思えません

タワーマンション問題ってのはぶっちゃけ妬みというか世の中のやっかみの感情に対するマスコミの迎合が大きい（もちろん問題自体はゼロではないですが）と思っています
まずはタワーマンションという存在自体が気に入らないという感情がまずあってそのネガ感情を正当化するために記事が作られているのではないかと思ってます

色々書きましたがここは個別案件スレなのでこれ以上の議論がお望みなら他の板に移りましょう
もちろん私もお付き合いします
タワーの欠点を理由にこのマンションを買うというのは不健全でしょう
このマンションを買うならこのマンションの良さを自分で理解、納得して買うべきと思います

https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/%3famp...
ここは2年で12億規模です。
小規模も同じように大規模修繕はありますが、
ここまでになる話は聞いたことがないです。
こういうのを見ると今タワマン買ったら大規模修繕前に売ること必須、みんな同じことを考えるから価格が暴落、残った住人も住み続けたいのに高額な修繕費分担で手放さざるを得ないなんてことは想定される気がするのですが。

追記ですが私はこのマンションは
立地の良さと仕様で魅力を感じていますが、
近隣に多く建つタワマンとの比較は必須だと思いましつこく書かせていただきました。

>>1393 匿名さん
近くのタワマンとの比較なら一般論を語ったりエルザタワーの個別事情を引き合いに出しても意味はないのでは？
ちなみにエルザタワーの大規模修繕12億は一戸あたりでは１８０万で修繕費用としては妥当でしょう
１０年毎に１８０万なら月額で１万５千円
マンション買える程度の資金力ある人がその程度の費用負担ができず、途中で逃げ出すとか言いますが一体どこに逃げるのって感じです

小規模マンションだとリノベーションなし、バリューアップなしとにかく必要最低限の補修だけやると一戸あたりの大規模修繕費用は１００万くらいです
月額８０００円

月額８０００円の小規模マンションなら破綻しないけどタワーマンション１５０００円だとみんな負担に耐えられず逃げ出すはず、いう理屈は全くわかりません

>>1394
確かにそう考えるとタワマンの大規模修繕問題は
大した問題ではなさそうですね。

1999年築のタワマンを持ってたけど（8年目ぐらいに売却）、もう大規模修繕は終わったと思うが、ネットでちょっとみると分譲価格の2割増しぐらいで取引されてるようだ。住民が逃げ出してる気配もなさそうだし。

>>1396 匿名さん

大した問題ではないわけではなく大規模修繕問題はタワマン特有の問題ではないということかと思います

まあ低層といいますかこのマンションがタワーでないことがタワーマンション以上の価値を生む可能性がある
ょってこの高値は正当化できるかというとそれはあまりに都合が良すぎる考え方ではないかと思います
キャピタルロスはあってもこのマンションに住みたいんだという強い意志があればもちろん買えばいいと思いますが、なるべく損はしたくないのであれば避けるべき物件かと思います
（大幅値引きがあれば別だけど）

それも売却して出口確定するのでなければ損は関係ないし、家賃払うよりましなキャピタルロスくらいなら購入もありですね。
ここ買わないならタワマンに住んどけば安泰で間違いないというところでしょうか。

とはいえ大崎で選ぶなら他に新築でこの立地はないんだよなあ。

>>1401 匿名さん
まあそう考えて買ってくれる人をこれだけの期間をかけてもたった３１組未だに集められていないということが全てを物語っているかと思います

2LDK完売まではすごい勢いだったんですけどねー。わたしはその頃購入しました。

1402はメシウマ

ここはとてもいいマンションですね。時期的にちょっと高いけど、プロパストですから中身も素晴らしいと思います。心配しなくてもまだ完成まで時間があるし、完売すると私は思いますけどね。

>>1392 匿名さん
リンクに書いてある通り、「エルザタワー55」の場合は、「1階～6階」と「7階～50階」、「51階～55階」で外観フォルムが大きく変化することが原因で足場が複雑になり、修繕が高額になっています。しかもエルザタワーはタワーマンションの先駆的な存在だから、大規模修繕が高くついたけど、時間とともにもっと修繕の方法が確立されて将来的にはタワーマンションの大規模修繕も早く安くなっていくでしょう。

わかりました！
タワマンを買います！

>>1403 匿名さん
すごい勢いって2LDKなんて7戸しかないので勢いもクソもないでしょ

>>1408
じゃあ何戸をどのくらいで売ったら
すごい勢いなわけ？
ここ全31戸なんだけど。

いちいち相手しなくていいよ。
1408は専有部が貧乏くさい隣のタワマンの方でしょうから。

>>1409 匿名さん
パークシティ大崎は販売戸数７００戸以上ありましたが10ヶ月で完売、ブリリアタワーズ目黒は３６０戸が4ヶ月で完売

いずれも1ヶ月平均すると７０から９０戸のスピードで売れました
ここは１ヶ月で最大何戸売れたんですか？

>>1411
明らかにここの検討者ではないとお見受けしますが、よほどこのマンションのことが
気にかかるんですね？お気持ちわかります。

パークシティ大崎めブリリアタワーズ目黒も価格が出た時、割高！誰が買うの？と言われてましたけどね

すみふなら三年くらいかけて売るのでは？
プロパストは知らんけど

>>1414 匿名さん

それでは、キャッシュが回りません。
早く売らないと倒産しちゃうよ。

中古になると、専有部の豪華さより
外観の威容のほうが人を引き付ける
それを考えると迷うわ

>>1416
10年以内に起きると言われている
首都直下型中大震災が起きて
エレベーターが止まって高階層に上がれず
豪華なエントランスでたむろする家族や老人の
様子が報道されたらどうなるかわかりませんよ？

>>1417 匿名さん
災害後３ヶ月くらいはなかなか売れないだろうね
喉元過ぎれば熱さを忘れるけど

>>1417 匿名さん
そんな時震災エリアの低層が高騰するとも思えませんが、、、

>>1419
外観の威容がよく売れるということに対する
リスクを言っただけで
低層が高騰するなんて一言も言ってませんけど。
どういう思考回路なさってるんですか？

とにかくここみたいな
小規模マンションを
何かにつけてディスりたくてしょうがないんでしょう。

あわてて買ったマンションが売れ残っていろいろ不安になってタワーの大規模しリスクだの震災リスクだの書き込んで不安を少しでも解消しようとしている人を面白がって煽るのはやめましょう

検討者でもないのにわざわざここの掲示板覗いて挑発したくなるくらい貴重なお時間を割いて興味を持っていただきありがとうございます。

こういう狭小の切れ端的な土地でも、開発され綺麗になることは、周辺のバリューアップには良いこと。本当は、もう少し隣と合わせた大規模開発が望ましいが、中国でもあるまいし強制立ち退きをさせるわけにもいかず、致し方なし。

おそらく1422は自分が不安なんだと思います。自分が微妙な物件に住んでいるのでしょう。

メシウマな展開

メシウマさんはパークシティの住人ですらない説ありますよ