パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/
所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
[NO.646～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のt前、削除しました。管理担当]
久しぶりにここきたらスレ削除だらけですね
一検討者としては何が書いてあったか見たいのにな
荒らしのアンチさんが不適切な投稿繰り返しているだけ
みたいですよ。パークハウスのスレでもネガ投稿ばかり
してた方です。いい大人が運営にも迷惑かけてみっともないですよね。せめて常識くらいは守って欲しいものですね
>>654: マンション検討中さん
パークハウススレで活躍された匿名さんがこちらのスレでも連続投稿されているようで
それに反発されている方がおられるようです。
内容から見てとても検討者さんとは思われないお方もおられますしね。
なおスレの更新通知を受け取る設定をしておけば削除される前に読むこともできますし、
削除されたとしても投稿の初めの部分は通知に書かれていますのである程度は内容を推測できますね。
結局物件が気に入らなくて中傷投稿したり、プラスな意見は全否定みたいな感じでしたね。
削除は妥当な判断かと。ここはNTTの社宅跡らしく立地的にはとても良いですね。
>>657: 匿名さん
おっしゃる通りです。
ＮＴＴ小石川社宅はこの広大な敷地に、戸建て風とでも言うべき２棟の建物が建っていました。
建蔽率は４０％程度もなかったかと。
その跡地は東西に長い敷地でＮＴＴとしては手放したくないほど良い立地だと言うことですね。
そして現在のパークホームズのマンションは建蔽率こそ６０％ですが中心を大きく凹ました
デザインが奏功して、日影規制には特に余裕があるわけではないものの、圧迫感は軽減されています。
近隣住民の建設反対の声が皆無だったのもうなずけると思います。
この戸建て風？デザインを模索したのが近くのパークハウスです。
良く見ないとわからないのですが、中心に凹みが儲けてあります。
これは近隣の住民運動の結果得られたものですが、代償として新たに北側に凸部が設けられ日影が悪化
してしまいました。
住民運動の負の遺産といったところではないでしょうか？
デザインはどちらも素敵ですよね
パークハウスもパークホームズも地域のイメージアップに
貢献してると思います。あとは難癖付ける近隣住民がいるかいないかという問題だと思います。
定借物件は所有権の8割がけで単純に計算するとここの坪単価は実質450万以上？
お近くのサンメゾンより1割程度高いけど、そこは住環境の良さとブランドでカバー出来るのかな(あちらは窪町小学校だけど)
@300前半からありしましたからそんなものでしょうかね。
市況を加味しても妥当な範囲なんじゃないですかね
74平米のお部屋は@360ですし
90平米の方で@450程度ですかね。
条件などは変わりますがね。
結構売れてるようですから需要を捉えるだけの価格ではあるのかなと思います。
>>659: 匿名さん
ここパークホームズは中央に駐車場やエントランスを配置して北側の圧迫感を軽減、
車寄せがあるのも高級感があり、いかにも小日向に相応しい品のあるデザインですね。
確かに地域のイメージアップに貢献していると言えるでしょう。
外壁のカラーが少々明るすぎるかな？とも思いますが、植栽も程よく、
外置き駐車場にもシャッターが設けられていて景観条例にも合致しています。
難癖を付ける近隣住民はあまりいないかと。
かたやパークハウスのデザインとしては北側の凸部が最大の疑問点ですね。
わざわざ北側に出っ張って日影を悪化させるデザインなど他に見たことがありません。
東側中心の凹みはまだ良いとしても、左右の住戸に黒くゴツいバルコニーが張り出して
圧迫感があります。そもそも凹みは圧迫感の軽減にあったはずなのです。
また外置き駐車場は植栽による目隠しもなく、車はむき出しで景観ガイドラインに合致していません。
かといって全体の植栽は少々オーバー気味でプライバシーの点では良いとしても住戸内は暗いでしょうね。
それやこれやで、難癖？を付ける方もおられるのでしょう。
植栽がオーバーでダメとは初めて聞いた。
普通にパークハウスもかっこいいよね。デザインも凝ってるし
あっちのスレやここでもあれやこれや言ってる人いるけど（同じ人だろうけど）
結局でまかせや嫌がらせというレベルのお話らしいですよ。
何がしたいのか意味不明ですが
こちらの物件は外見が非常に高級感があって、街並みとも調和してるので非常にいい印象ですね。
ところで本物件近辺にある新渡戸稲造旧居跡が更地になってましたが、その後の活用方法等ご存知の方いらっしゃいませんか？
ホント外観いいね
タイルが落ち着きある色でシックでいて高級感あるし。
あとやはり低層マンションは横長ゆえに重厚感あっていいですね。
>>665: 匿名さん
小日向の新築マンション同士ですから比べられて当然ですね。
シティハウスも良いマンションでしたが、崖下、地下鉄車庫向きなどで立地が残念でした。
ここはパークホームズのスレということで他をけなして無理ポジしているわけでもありませんで
素直な印象を述べています。
インペはいいですね。間取りや1/3地下の1階、茗荷谷駅へのルートなどはさておき・・
1万㎡の広大な敷地を生かして空地を大きく取り、緩和規定を適用して絶対高さ１２ｍの4階建て
となっていますが、1種住専の住民側は3階建てとし、大きくセットバックしています。
更に緑地コーナーの設置や敷地内の横断道路を開放するなどして近隣住民への配慮がハンパないです。
ここも近隣住民の反対運動が激しかったのですが、その成果が結実したマンションだと言えると思います。
同じ住民運動の結果、なぜか日影が悪化する設変が行われたパークハウスとのあまりの違いに愕然とさえします。
なお「景観ガイドライン」とはイメージで何気なく書いてしまいました。
「文京区屋外広告物景観ガイドライン」と言うのはあるようですが、
正しくは「文京区景観づくりの手引き」でよろしいと思います。
[NO.669～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
結局どこも善し悪しがあるのだから好きな物件選べばいいんじゃないかな。
どこも一長一短だし、パークハウスもインぺもここも
それぞれ主観で選べばいいんだよ。もう買えない物件もあるけどね。デザインで言えばどこも低層で重厚感あって素敵だと思います
それにしてもなかなか完売しませんね。。。
残り僅かのようですから順調なんじゃないですか。
駅近のような目立つ物件ではないですからね。
たた高価格でも売れるのはこういうった低層住宅街の
需要がまだあるのでしょうね。
完売どころか全く売れてない
小日向に価値を見出せる層には魅力たっぷりだけど、かなり絞られるってこと
借地物件でランニングコストも嵩むし
新築でこの売れ残りっぷりだと、リセールはかなり苦戦しますね
でも８割売れてますからね。結構売れていると思います。
価格考えればまあまあなんじゃないですかね。
別にかたくなに売れていないと主張する方を否定する
訳ではありませんが。まあ感じ方次第ですかね。
こういう物件はじわじわ売れていくものでしょうから。
やっぱり社宅跡だけあって良い土地ですよね
区内の周辺地域や都心5区の物件と比べたら売れていないように見えるのでしょうけれど、
小日向の物件ということを考えれば堅調に売れていると思いますよ。
ゆっくりとニーズを拾っていく売り方に適した地域ですから。
郊外だともっと時間かけて売ってますよ。
インペ横もそうだけど、こう言った不便な立地の社宅は、昭和じゃないからニーズない。
防災面も最悪だから、社員は住まわせない。
ニーズはあるだろ。別に社宅を所有するというのが
時代にあわないだけで。こういう立地も根強い需要
はあるだろうな
不便か便利かというより、社宅は売却というのが
トレンドだからだろう。民間から借りた方が安上がりだしな
跡にマンションが建つのも普通のこと
モデルルームどの枠も空いてますね。
ここの掲示板見てると、やっぱり人気はないのかなと思ってしまう。
試しに来週行ってみたいけど、今の時期は営業にガツガツ来られそうで躊躇してます。
いやいや、半年以上前は結構MR混んでいましたよ。駅前だし。
かなりの期間が経っているのだから、そりゃ売れ行きも止まるでしょうよ。
不人気ということではないと思います。
ナローでロングで極小バルコ。
ないわ
三井の営業はあまりガツガツ来ない。ジェントルマンが多いので気楽にＭＲに訪問してみたらいいんじゃないの。
間取りも悪くないし、仕様もいいよね。
内廊下だから廊下側の採光は限定されるけど。
間取りに関してはモモレジさんの意見参考に
なりますね。総じてみればなかなか良い物件だと
感じました
借地権に関しては三井健太さんのこのマンションへの評価が参考になります。
私が思いもよらなかった盲点を指摘されてて、永住目的なら借地権でいいかと考えていた自分の甘さを痛感しました。
借地権でも70年ならこれと言って問題も無さそうだね。以前の50年だと
やはり短いという意見も多々あり最近は70年物件がトレンドのようですし
千桜もそうですし、渋谷区役所タワーも借地ですし、これと言って問題は
ないかなと感じます。
もちろんそれぞれの生活スタイルや考え方などは
あるでしょうけどね。私は借地権も全然ありだなと思います
>>666: 匿名さん
新渡戸稲造旧居跡の更地ですが、聞いたところ民間に売却されたとか？
なおこれよりはるかに広い敷地の財務省小日向住宅跡地の更地は、
当初文京区が買い取り特養老人ホームを建設するのではないかと伝えられていましたが、
最新情報ではやはり民間に売却されたとか？
いずれにせよ１戸建てよりマンション建設に適した敷地と思われますね。
特に崖地上のある財務省住宅跡地は眺望日当たり最高ですから。
ただ両物件とも江戸川橋駅が近く、茗荷谷駅はちと遠くなります。
その点ではパークホームズは両駅とも同程度の距離ですので断然便利です。
未確定情報ですので、さらに信頼できる情報が入りましたらお知らせいたします。
>>690 匿名さん
これですね
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/01/no99295.html?m=1
リセール時も借地権の物件はローンが通りにくいため売りづらいですよね。
結局はそのリンク読んでもメリットある人とない人がいるくらにしか
読み取れなかったけど。売るにしても残存期間次第だし、どういう人生設計か次第ですかね
一般的に借地権物件は良い立地が多いと言われておりますし（だからこそ売却しない）
考え方次第ではないでしょうか。どうしても借地が嫌だというのでしたら
所有権物件探せばいいだけですしね、ここであれこれ言っても結果は変わりませんしね。
こちらも借地権でも堅調に普通に売れてるところを見ると、メリットを感じてで買ってる人が
多いのかもしれませんね
[No.695～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
所有権でこの値段だったら考えてもいいけどなあ・・仕様にかかわらず借地権でこの値段はないわ。
そもそもここは「パークホームズ」の仕様でしょう。それを高い高いというほどではないかと。
価格帯考えたら必要以上の設備ついてますよね。
だから某方はパークコート並の設備と言ってるわけですし
ただ別にここがダメならもっとお金を積めばいいだけ
という簡単な話ですよね。
本郷目当てでMR行ったら、ここ紹介された。
どんだけ販売苦戦してるのやら。。。
それぞれの属性見てますから、営業の判断でしょ。
別の紹介とかそんなの割と普通のことだよ。
まあ、でも、ここが盛況だったらそんなことしないでしょ。
盛況云々はもう新規じゃないんだから当然でしょう。
こういう物件はジワジワ売れていくものでしょうから。
多少値が貼っても売れていくということですかね
借地権物件にしてはよくぞここまで売れました。営業さんには本当に頭が下がります。
借地権は優良な立地が多いからまあ売れるのでしょうね。
建物の仕様やデザイン面でも良さそうですしね
結果がすべて。早く売り切ってくださいな。
相変わらず無理ポジひどい輩がいますな…
早く売り切らないとあなたに何かあるのでしょうか？
買う気もない人が何の関係もない物件にいちいちコメントするなんてよほど暇なんですね。
別にこういう物件は実需主体だから、早く売り切ればという訳でもないでしょう。管理組合も安定しそうだし、いいんじゃないですかね。三井もわかっているから売り急ぐような感じはありませんね。堅調に残戸数減っていっているのではないでしょうか。
タワマン買うのも躊躇するけど、定借買う人には恐れ入ります。
50年だろうが、70年収だろうが、残り20年にもなると買う人いないから、二足三文で売るか、賃貸に出すしかないよね。
部外者ばっかりで、管理は荒れると思うけど…
一応、MRでそんな事を質問したら、まだ、実績がないので分かりませんと言われた。
残り20年なら全然売れるだろうな。
所有権だって50年経てば二束三文だし、
上手く建て替えられればいいけど
そうならないと残るのは僅かな土地の持ち分のみ。
揉める揉めないで言ったら定期借地の方が
後腐れないと思うけどね。
実績がないなら誰にも分からないのに
そこだけは自分の都合の良い想像をすることに
驚きました。
まあ別に嫌なら他の物件を検討すればいいだけだと
思いますがね。定期借地の立地が優れているのは
事実ですし、そこを借りて住むということをどう捉えるかですね。私は全然ありだと思いますが。
というか、定期借地物件を回避する理由が、50年後の価値を求めるからということであれば、
そもそもマンションを買う資格がないと思う。
書いていて恥ずかしくならないのだろうか？
所有権でも借地でも
築50年以上経過したマンションが
高値で売れると思っているのなら、
おめでたい思考と言わざるをえない
この匿名さんの場合は無理ポジと言うよりは、ネガ的な投稿には即反論投稿しないと気が済まない
と言うことのようですね。自分の投稿が最後となるように必ず反論投稿します。
反論は最低１回で複数の場合も多いです。検討中さんも名乗りますが具体的な内容は皆無です。
私としては当パークホームズを評価しており、７０年定借もポジティブに捉えています。
希望の間取りが早期に完売したことを残念に思っていまして、この匿名さんの投稿に皆様が反発
していることを憂慮しております。
匿名さん、単なる反論投稿するのではなく、検討中の皆様の参考になるような投稿を
お願いいたします。
むしろアンチさん？の論点ずれてて笑ってしまうようなる内容に対してよくまともに返信してると思うけどね。
私じゃ無理です。感謝こそすれこれ以上を求めるのは酷だと思うわ。
どの匿名さんのことを言っているのかわかりませんが、書きたいことを書けばいいんじゃない？
さすがに無理ポジとか無理ネガは鬱陶しいけど、それ以外なら。
所有権は30年落ちの旧耐震の物件が売れるからね。土地が残るし、建て替えを期待した買い手も付く。
定借は二束三文でも買い手が付くかね。賃貸に出すにしても、最低、ビニールシートは張り替えんと、ボロボロでは借り手は付かん。リフォームで500万はかかるでしょう。
その頃には、利便性の高い新し目の物件が競合するから、今の貨幣価値で賃料は20万ぐらいでしょうか。オーナーは管理費や修繕費が負担となり元も取れん。
投資物件を所有したこともない購入者に言っても無駄なことはわかっています。
無知がもたらす予期せぬ奇跡を期待しております。
３０年落ちなら借地でも十分売れるだろう。管理状況次第だがここのような実需の物件は維持管理も良好に
なる可能性が高いしね。あとこういう低層で希少な閑静な住宅街という立地は少なからず需要があるの
他との差別化もできる。デザインも仕様もかなり高いので経年してもみすぼらしく映ることは無さそうです。
所有権でも実際に建て替えが順調にできるような物件などごくわずか、それを見越して
新築物件選びとなると、正直真面目にマンションを買うどうこうという話ではないよね。
正直基準がブレブレで何が言いたいのかよく分からないです。
期限の決まった定借は将来的に荒れやすいのは間違いないだろ。それ承知で買わないと。
ここが竣工前完売に程遠いのは相場と比べても単に値段が高いからで、定借のせいではない
実質坪単価450万以上だから資産価値を気にする人は買えない
荒れやすいと思い込みたいだけだろう。妄想みたいなもんだ。
竣工前だが順調に売れてるのは設備や立地が良いからなのだと思う。
立地や環境など考慮すると割高なんちゃらやリセールなどを気にするような物件ではないと思うが
こういう環境好む層に確実に売れてるのだろうね
某匿名さん
ご自分に批判的投稿と思えば即反論投稿2回。
借地権問題などの一般的ネガ投稿には即反論投稿1回づつでしたね。
正に当方の指摘通りです。あまりに分かり過ぎませんか？
借地権問題と言えば
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/01/no99295.html?m=1
の三井健太さんは50年定借を前提にネガっている感じで、必要以上に定借に
不安を抱かせる意図があるようですね。
そもそも70年保持する前提で考えてるから論点がちょっと...って思われるんじゃないのですかね。
とアンチの人に言いたい。
定借ネガは千桜のスレでお腹いっぱいなので読み返してきたらいかがかしら。
メリット、デメリット出尽くしているだろう。
あとはそれこそどういうライフプランや考え方かという問題だし、借地だからダメという理由には
全くならないと思うんだよね。別にダメならダメでそういう人もいるねでいいと思うけど
ここであれこれ言っても何も変わらなくないのではないですかね。
50年も70年も同じマンションに住もうとは思っていないけれど、それでも定借を敬遠するのは中古で売ろうとしたときに売りにくいのが定借の最大のリスクだと思うからで。
まだまだ未成熟で買手の少ないマーケットは、いざというときに身動き付かなくなりそうで危険だと思います。
貧乏人は定期借地に手を出さなきゃ良いんじゃない？
市場になかなか出てこない希少立地の物件にリーズナブルに住んで、引っ越したくなったら、賃貸に出すなりして、資金に余裕がある世帯の方が良いでしょう。
中古では売れないものね。売る可能性のある人はそんなもの買っちゃだめですね。
中古で売れる売れないは何年経過したかにもよるだろ。
そもそもそれなりに築年数経過した物件は借地権だろうが
所有権だろうが売れにくいよ
どんどん新しいマンション出でくるんだから。
借地権の物件は優良な立地が多いからそこで
まだ勝負できるというメリットはあるけどね。
他の人も言ってるがどういう人生設計か次第だが
借地権も正しい選択肢の一つだよ。
別にそれがイヤなら所有権にすればいいだけだし。
ここで借地権の物件に文句だけ言ってる人は
何がしたいのだろうか。
>>736 匿名さん
借地権も選択の一つってのは理解できるけど、借地権物件はローンが通りにくいため買い手が所有権よりもさらに絞られます。
あなたは買ってしまって認めたくないかもしれませんが、リセールが不利なのは明確です。
情弱なようなので念のため言っておくと、
ローンが通らないというのは、借地の残期間がローン期間に近づいてきたときの話ね。
過去事例で、少なくとも築15年くらいまではリセールに影響しないということは既に分かっている。
おそらく築30年（残期間40年）くらいまでは所有権物件と同じような下がり方をして、
それ以降は少しづつ不利になっていくのだと思う。
そのころはどっちみち残っている価値なんて少ないから、
価格差にしたら大したことないと思うけどね。
>貧乏人は定期借地に手を出さなきゃ良いんじゃない？
でもねえ、実際は貧乏人が手を出すんだよね。これなら買えるって。
この価格かえるなら貧乏人ではないだろ
結局借地もメリットあって存在してる訳だし、
そこをメリットとして捉えるかデメリットとして見るかは人それぞれだよね。
そこに関しては主観の問題だろうし、他人があれこれ言うものでもないと思うが、世の借地物件がそれなりに売れているという事実もあるし、確かな需要はあるのだろうね。ここもNTTが手放したくない立地ということですから、それなりのポテンシャルを秘めた立地なのでしょう。そこを借地で住むということに対して魅力を感じるかどうかですかね。私は設備も雰囲気も好きのなので良い物件だと思いますけどね。
738さんの説明がとてもわかり易いですね。
参考になりました。
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
>>738: 匿名さん あと741宛
定借１５年の壁ということですね。
５０年定借では１５年を過ぎると３５年ローンが組めなくなるからということが大きい。
７０年定借は未知の領域なので、購入者になりすまし、あげくは「情弱」などと他人をバカにして
無理ポジするのはいいかげんお止めになったらいかがですか？
738（736ではない）だけど、購入者とは一言も言っていない。
MRに行ったことはあるけど、結局別の物件を契約した。
自分は、この値段を出すなら多少狭くなっても所有権物件のほうがよいと思ったから。
でもそう思うかどうかは人それぞれ。
別にこの物件をポジっているわけではなく、中立的に書いたまでなんだけど、
先入観のせいでそう見えるのであろう。
定借物件購入者をバカにした書き方だったから、ブーメランとして「情弱」と書いてみたまで。
世の定期借地物件は他にもあり普通に売れてるからなあ。
別に好き好きで選べはいいだろう。
定期借地だから資産が目減りするわけでもないしな
あと自分の気に入らない投稿は全て同一人物という浅はかな思考は流石にどうかと思います。
定借が合わないライフスタイルの人もいれば
合う人もいるからね。
定借が評判悪いとかあんまり
聞いたことないけどな。
最近のは70年が主流で50年のデメリットも
解消されてるからね。
アルファグランデのスレを読み返してみると
とても参考なりますよ。
定借の最大のメリットは、所有権だと買えない物件が買えるということ。
所有権物件も買える人なら所有権をお勧めする。
価格面でのメリットもありますがが立地が良いことに尽きますね。こちらもまた然りですが..
あとは価値観の問題かもしれませんが、パークホームズは建物の外観やデザイン、設備もいいですからね。
良い物件だと思います
立地が希少であれば定借でも選ぶ価値があるとは思う。
たとえばプラウド南麻布や広尾ガーデンフォレストはそういった「唯一無二」の物件だろう。
