物件概要 |
所在地 |
埼玉県さいたま市南区南本町2丁目1番5(地番) |
交通 |
京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩2分 (西口より) 武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩2分 (西口より)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
72戸(事業協力者住戸1戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年10月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]株式会社リノベスト
|
施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・パークハウス 南浦和フロント口コミ掲示板・評判
-
304
匿名さん
賛否はありますが契約者は専用スレに行きましょう!
-
-
305
匿名さん
>>302 匿名さん
うーん、ちょっと聞きかじった知識を並べてる感が…
最近のちゃんとしたデベロッパの物件は、きちんとした長期修繕計画がたてられているので、駐車場の修繕費用も当然織り込まれています。
(逆に中古物件や中小デベロッパの新築は注意が必要です)
ただ、空車室がでた場合、全戸割での負担が発生し、ここだと最大(全空室)で恐らく4千円/月くらいで、これはリスクです。
それだけのことですね。
-
306
匿名さん
>>305
駐車場の修繕計画なんて昔から織り込まれているだろうに。
デベは支払い総額を低く見せるために、管理費・修繕積立金を低くする傾向は昔から変わっていない。
売ってしまえば、その後に値上げしようがデベの関与する事ではないからな。あくまで「計画」なので。
-
307
匿名さん
>>306 匿名さん
そのとおりで、>>302:匿名さん が書かれていることと合わせると、
長期修繕計画で、駐車場修繕費が4200万円で計画されていれば問題なし、
3000万円程度だとリスクあり、2100万円以下だとアウトと判定できます。
ブランド名で売っている大手デベロッパは、売り逃げのようなことはしにくく、
結果的に支払い総額が多く見えますが、それだけちゃんとしている、ということです。
-
308
匿名さん
>>307
この例なら、4200万で見積っていれば問題ないとはなりません。
イベントリスクはもちろん物価上昇なども予測不能なので、何かあれば積立金は値上がりします。
ほとんどのマンションで値上がりしているでしょうね。思いがけず修繕をして出費なんて普通にありますから。
今、分譲マンションに住んでいる方なら、何が壊れたので修理していくらかかったとか報告された覚えがある方は多いのでは?
駐車場は何パーの契約率で収支がとんとんになるか計算されているかも確認しないといけません。
空きが多ければ問題というのも事実です。極端、0%でもトントンなんてあり得ませんから。
100%でトントンなら、うーんって思います。
マンション住人だけで駐車場を埋められず、外部の方に貸し出しているマンションって意外にありますよ。
-
309
匿名さん
>>308 匿名さん
急な損傷や物価上昇などのリスクは、外壁でもエレベータでもラウンジでも同じ話ですから、心配ならば賃貸に住まれるほうがお勧めです。
契約率の話含めて、三菱や三井、東京建物などきちんとしたデベロッパの管理計画・長期修繕計画をご覧になったことがないのでは?
-
310
マンション検討中さん
今時だと、カーシェア会社と契約するマンションもありますよ。
大規模修繕タイミングで、あまりに埋まってない状況なら修繕を諦めて閉鎖することもできます。
近辺を散歩しましたが、付近のマンション駐車場は外から簡単に見える所はあまり空きがないように感じますので、駐車場需要はあると思います
-
311
匿名さん
>>309
お言葉ですが、私が言っているのは「余分な共有施設はリスクを高める」って事ですが。
駐車場が多すぎれば空車になる可能性があり、収入が減り、修繕計画に影響を及ぼすって事です。
しかもそれが機械式駐車場であればなおさらだよねって話で。
逆に必要であろう駐輪場の数が少ないのが気になるってことです。
現在、財閥系分譲マンションに住んでいますが、修繕計画に載っていないイレギュラーな支出なんて
日常的にありますよ。どこまで含んでいるのかが重要です。
イレギュラーな値上げを避けるには、かなり多めにしないと無理でしょうね。
そこまでデベが含めて計画を立てているマンションってどれくらいあるでしょうかね。
うちはな~んにもありませんなんてマンション、かなり少ないと思いますよ?
まぁこれが1億もするような部屋が中心のマンションであれば、月々の支払額が1万2万ふえたところで
影響は少ないのかもしれませんが。
ちなみに賃貸、家賃の値上げの可能性や建て替えで家賃が上がり、住めなくなる可能性とか考えた事ありますか?
賃貸は何も心配いらないと思っているのであれば、もう少し勉強されてから不動産購入された方が良いと思いますよ。
-
312
匿名さん
>>311 匿名さん
駐車場ニーズについては、>>296 匿名さん や >>310 マンション検討中さん にて実態調査にもとづいて述べられており、
将来の空車室リスクについては、>>305 匿名さん にて定量評価されています。
ニーズがあってリスクも許容できるレベルですから、特段問題はないでしょう。
また賃貸は、借地借家法にて借り主が極めて強力に保護されているので、ほぼリスクゼロです。
不動産のお勉強をたくさんされているようなので、当然、関連法規もご存じとは思いますが。
-
313
匿名さん
>>312
法規を信用しすぎて、理想と現実のギャップを把握できていませんね。
賃貸で通すデメリットに家賃が支払えなくなる可能性が非常に高いというリスクがあり。
借地借家法がそれでも守ってくれると思いますか?
世帯主の死亡などで家賃が支払えなくなり転居したくても、高齢者に貸し出す家主が少ないのをご存じでしょうか。
住宅統計調査でも年金生活者のほとんどが持ち家、居住費は1.5万円で算出されています。
この金額で住める賃貸物件はどれくらいあります?
対してローンを組むメリットは、団信に加入する事で万が一の事があったら残債0。
住む場所が無くなるリスクは無視ですか?
住む場所を確保。そのうえで居住費の値上がりリスクをできるだけ回避できるマンションをチョイスするのがベストでしょ。
-
-
314
マンション検討中さん
-
315
匿名さん
-
316
マンション検討中さん
だれかMR行かれた方いらっしゃいますかー
感想聞かせて下さい。
-
317
マンション検討中さん
-
318
口コミ知りたいさん
>>317 マンション検討中さん
売れ行きの話は出てましたか?
-
319
マンション検討中さん
>>318 口コミ知りたいさん
好調です、とは言われましたが詳細は聞けませんでした
-
320
マンション検討中さん
>>319 マンション検討中さん
詳細教えないということはあまり、出てないのでしょうか。。低層階目当てですが、明日行ってみようかな。
-
321
マンション検討中さん
-
322
マンション検討中さん
低層階はリセール厳しそうですね。長く住む人なら良いのでしょうか。
-
323
eマンションさん
>>322 マンション検討中さん
やはりそう思われますか。。
厳しいですかね。
-
324
匿名さん
あれだけ駅に近ければ借りる人はいると思います。パークハウスブランドですしね。
-
325
匿名さん
>>320 マンション検討中さん
低層階はまだ残ってました?
-
326
マンション検討中さん
日照絶望なだけでなくリビングからの眺めが隣のビルの壁ですからね。。
-
327
マンション検討中さん
>>326 マンション検討中さん
しかし南浦和のリセール購買層の経済力を考えると、低層くらいの価格帯でないと売れない気も
-
328
匿名さん
南区の住人の所得って意外に高いはずだよ。
20万ほどの分譲賃貸マンションに企業契約で住んでいたことがあるけれど、
同じマンション住人は上場企業の人が多かったし、年金生活してる年代の方も
いつも小綺麗な格好をしていて、金持ってるんだなと思ったものだよ。
-
-
329
匿名さん
南区というくくりでいえば、武蔵浦和が栄えてきたから所得は増えている。ただ、南浦和周辺は相変わらず。
-
330
マンション検討中さん
>>329 匿名さん
なにかデータでもあるんですか?少なくとも駅遠を除けば南浦和も新築マンションラッシュで所得の高い人が増えてきたと思いますけど。
-
331
マンション検討中さん
先日、モデルルームに行きましたが、営業の方には「リセールを考えるなら、価格の低い下層階
の方が良い」と言われました。
また、下層階購入者はあまり永住志向ではなく、永住志向の方は上層階を買われているという話
もありました。
我が家は将来的に買い替えるかもしれないし、永住するかもしれないという状態なので、リセール考えるならば、売る人が多い下層階よりもむしろ、上層階の方が良いのかなと迷い中です。
でも、上層階はかなり高いので、どちらにするか決断できません。
-
332
匿名さん
-
333
通りがかりさん
>>331 マンション検討中さん
買った値段と売れる値段の乖離が小さいのは下層階です。理由は新築分譲時は同じマンションの他の部屋がライバルになります。そのため安くしなければ下層階は売れません。
しかし中古になったとたん、ライバルは他物件になるのでマンションの格が勝敗をわけます。
たとえ下層階でもマンションの格式が高ければ売れるわけです。
-
334
マンション検討中さん
>>331 マンション検討中さん
そこで中層階。
売れ行きの話は出ましたか?
-
335
マンション検討中さん
>>334
319さん同様、売れ行きは好調ですと営業の方は仰っていました。
来場者の2割が購入申し込みをしており、他の物件と比べると割合が高いそうです。
またリセール志向の方は下層階、永住志向の方は上層階と上下に分かれ、中層階はコモディイイダの建替えがどうなるか読めないことから、敬遠されていると伺いました。
-
336
マンション検討中さん
>>332
上層階のあまりの価格の高さを考えると、なかなか厳しいものがあります。
>>333
わかりやすい説明をありがとうございます。
そういう考え方もあるのかと勉強になります。
-
337
マンション検討中さん
あの眺めで買い手がつくのか、中古は実物見て買うわけですから不安はありますよね。
-
338
マンション検討中さん
ただ単に眺めが悪いだけなら買い手はつかないですが、南浦和駅徒歩2分のパークハウス、しかも上層階より1千万くらい安い、となれば話は別でしょう。
-
-
339
マンション検討中さん
徒歩3分のガーデンも低層階は瞬殺だったね。抽選部屋もあったそうだし。
-
340
マンション検討中さん
リセールではなく貸し出す場合も低層階の方が利回り良いようですね。賃貸層は眺望をあまり気にせず立地重視なので、高層階でも家賃を上げられないそう。
とはいえ自分は高層階に住みたいなあ。。。ここだと予算オーバーですが。
-
341
マンション検討中さん
>>339 マンション検討中さん
こちらのパークハウスでも抽選があったそうですよ。低層階で。
-
342
マンション検討中さん
-
343
マンション検討中さん
何らかんら言いつつ低層階狙いのひと多そうだなあ
安いもんなー
-
344
マンション検討中さん
ガーデンの西側パンダ部屋より安いしね。
デベからしたらあまりに条件が悪いからこその値段だね。
-
345
マンコミュファンさん
>>344 マンション検討中さん
でもそういう部屋はリセールめちゃくちゃ強いですよ。
-
346
マンション検討中さん
展望は悪いけど駅遠のヒルトップ、ヒルズと同じ価格の低層階はお買い得だと思います。駅近の好立地でデメリット部分がすでに販売価格に織り込まれているので、資産価値の下落率は悪くないと思います。
-
347
匿名さん
>>346 マンション検討中さん
利回り考える人は低層選ぶだろうね
-
348
匿名さん
-
-
349
マンション検討中さん
-
350
マンション検討中さん
このマンションは価格、線路沿い、日当たり、眺望などで二の足を踏んでいる方が多いのでしょうか。
もしくは、浦和のブリリア待ち?
ガーデンのように売れ残りの値引きを狙いたいところですが、さすがにそれは無理ですかね。
-
351
匿名さん
南浦和の最後のパークハウスりしいので需要はあるような気はしますけどね。中層階は売れ行き悪いなら価格改定あるかもですが。
竣工する頃にはレジデンスギャラリーも壊すことになると聞きました。
-
352
マンション検討中さん
学区がよくて駅近だから資産価値は底堅いと思うのだよな
ただ正直、自分ではあんまり住む気にならな・・・・・・
-
353
マンション検討中さん
>>351 匿名さん
レジデンスギャラリーの場所をマンションにすればいいのに
-
スポンサードリンク
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件