>>299 匿名さん
事例を知らないので、定番と言われてもピンときませんが、
ガーデンの駐車場が順番待ちという事実から考えれば、たとえ駅近でも購入時点では駐車場が欲しいと思う人が多いということです。
さすがにこれ以上駐車場が少ないと、「駐車場が無いマンション」とみなされて、販売しにくくなるのでしょう。
駐輪場は1戸2台ぶんは欲しいですよねえ。
配置的に難しかったのでしょうが…
http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/design/
少子高齢化に伴って、車を保有する方が年々減少しているんですよ。
現在は順番待ちされている方がいても、10年も経つと空車になってしまうケースは少なくありませんよ。
機械式駐車場の場合、耐用年数は15年程度とされていますが、もって20年程度です。
15~20年に一度すべて入れ替えするのが一般的ですが、1台あたり100~200万円かかります。
21台分であれば2100~4200万がかかるわけです。1台は平面ですね。
更に機械式駐車場の場合、普段のメンテナンスで月に数千円かかりますので、
安く駐車場を設定してしまうと、修繕時に他から修繕費を持ち出しになってしまう上に、
空きが出ていると、その分の収入が減ってしまいます。
「マンション 機械式駐車場 修繕」など、検索をすると、機械式駐車場のマイナス点が出てくると思います。
機械式駐車場は勧めない専門家が多いのがわかると思います。
決して、このマンションの台数は少なくありません。常に待ち状態になっている方がいいのですよ。
空き待ちも、実際は車を処分したのに、そのまま待ち状態にしている世帯もあるものです。
適当なこと言わないでもらえます。
>>302 匿名さん
うーん、ちょっと聞きかじった知識を並べてる感が…
最近のちゃんとしたデベロッパの物件は、きちんとした長期修繕計画がたてられているので、駐車場の修繕費用も当然織り込まれています。
(逆に中古物件や中小デベロッパの新築は注意が必要です)
ただ、空車室がでた場合、全戸割での負担が発生し、ここだと最大(全空室)で恐らく4千円/月くらいで、これはリスクです。
それだけのことですね。
>>305
駐車場の修繕計画なんて昔から織り込まれているだろうに。
デベは支払い総額を低く見せるために、管理費・修繕積立金を低くする傾向は昔から変わっていない。
売ってしまえば、その後に値上げしようがデベの関与する事ではないからな。あくまで「計画」なので。
>>307
この例なら、4200万で見積っていれば問題ないとはなりません。
イベントリスクはもちろん物価上昇なども予測不能なので、何かあれば積立金は値上がりします。
ほとんどのマンションで値上がりしているでしょうね。思いがけず修繕をして出費なんて普通にありますから。
今、分譲マンションに住んでいる方なら、何が壊れたので修理していくらかかったとか報告された覚えがある方は多いのでは?
駐車場は何パーの契約率で収支がとんとんになるか計算されているかも確認しないといけません。
空きが多ければ問題というのも事実です。極端、0%でもトントンなんてあり得ませんから。
100%でトントンなら、うーんって思います。
マンション住人だけで駐車場を埋められず、外部の方に貸し出しているマンションって意外にありますよ。
今時だと、カーシェア会社と契約するマンションもありますよ。
大規模修繕タイミングで、あまりに埋まってない状況なら修繕を諦めて閉鎖することもできます。
近辺を散歩しましたが、付近のマンション駐車場は外から簡単に見える所はあまり空きがないように感じますので、駐車場需要はあると思います
>>309
お言葉ですが、私が言っているのは「余分な共有施設はリスクを高める」って事ですが。
駐車場が多すぎれば空車になる可能性があり、収入が減り、修繕計画に影響を及ぼすって事です。
しかもそれが機械式駐車場であればなおさらだよねって話で。
逆に必要であろう駐輪場の数が少ないのが気になるってことです。
現在、財閥系分譲マンションに住んでいますが、修繕計画に載っていないイレギュラーな支出なんて
日常的にありますよ。どこまで含んでいるのかが重要です。
イレギュラーな値上げを避けるには、かなり多めにしないと無理でしょうね。
そこまでデベが含めて計画を立てているマンションってどれくらいあるでしょうかね。
うちはな~んにもありませんなんてマンション、かなり少ないと思いますよ?
まぁこれが1億もするような部屋が中心のマンションであれば、月々の支払額が1万2万ふえたところで
影響は少ないのかもしれませんが。
ちなみに賃貸、家賃の値上げの可能性や建て替えで家賃が上がり、住めなくなる可能性とか考えた事ありますか?
賃貸は何も心配いらないと思っているのであれば、もう少し勉強されてから不動産購入された方が良いと思いますよ。
>>312
法規を信用しすぎて、理想と現実のギャップを把握できていませんね。
賃貸で通すデメリットに家賃が支払えなくなる可能性が非常に高いというリスクがあり。
借地借家法がそれでも守ってくれると思いますか?
世帯主の死亡などで家賃が支払えなくなり転居したくても、高齢者に貸し出す家主が少ないのをご存じでしょうか。
住宅統計調査でも年金生活者のほとんどが持ち家、居住費は1.5万円で算出されています。
この金額で住める賃貸物件はどれくらいあります?
対してローンを組むメリットは、団信に加入する事で万が一の事があったら残債0。
住む場所が無くなるリスクは無視ですか?
住む場所を確保。そのうえで居住費の値上がりリスクをできるだけ回避できるマンションをチョイスするのがベストでしょ。
めんどくさい人ですね。
>>313 匿名さん
書かれていることが↓そのまんまですね。もしかして「永田さん」ですか?
http://suumo.jp/journal/2018/02/01/148430/
こういうオピニオンもあります。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20170522/ecn170522110000...
管理費・修繕積立金・固定資産税があるので、1.5万円で住み続けられるマンションもありませんよ。
戸建てにされては?
だれかMR行かれた方いらっしゃいますかー
感想聞かせて下さい。
低層階はリセール厳しそうですね。長く住む人なら良いのでしょうか。
あれだけ駅に近ければ借りる人はいると思います。パークハウスブランドですしね。
日照絶望なだけでなくリビングからの眺めが隣のビルの壁ですからね。。
南区の住人の所得って意外に高いはずだよ。
20万ほどの分譲賃貸マンションに企業契約で住んでいたことがあるけれど、
同じマンション住人は上場企業の人が多かったし、年金生活してる年代の方も
いつも小綺麗な格好をしていて、金持ってるんだなと思ったものだよ。
南区というくくりでいえば、武蔵浦和が栄えてきたから所得は増えている。ただ、南浦和周辺は相変わらず。
先日、モデルルームに行きましたが、営業の方には「リセールを考えるなら、価格の低い下層階
の方が良い」と言われました。
また、下層階購入者はあまり永住志向ではなく、永住志向の方は上層階を買われているという話
もありました。
我が家は将来的に買い替えるかもしれないし、永住するかもしれないという状態なので、リセール考えるならば、売る人が多い下層階よりもむしろ、上層階の方が良いのかなと迷い中です。
でも、上層階はかなり高いので、どちらにするか決断できません。
迷うなら上層階買った方が良いと思いますよ。
>>331 マンション検討中さん
買った値段と売れる値段の乖離が小さいのは下層階です。理由は新築分譲時は同じマンションの他の部屋がライバルになります。そのため安くしなければ下層階は売れません。
しかし中古になったとたん、ライバルは他物件になるのでマンションの格が勝敗をわけます。
たとえ下層階でもマンションの格式が高ければ売れるわけです。
>>334
319さん同様、売れ行きは好調ですと営業の方は仰っていました。
来場者の2割が購入申し込みをしており、他の物件と比べると割合が高いそうです。
またリセール志向の方は下層階、永住志向の方は上層階と上下に分かれ、中層階はコモディイイダの建替えがどうなるか読めないことから、敬遠されていると伺いました。
あの眺めで買い手がつくのか、中古は実物見て買うわけですから不安はありますよね。
ただ単に眺めが悪いだけなら買い手はつかないですが、南浦和駅徒歩2分のパークハウス、しかも上層階より1千万くらい安い、となれば話は別でしょう。
徒歩3分のガーデンも低層階は瞬殺だったね。抽選部屋もあったそうだし。
リセールではなく貸し出す場合も低層階の方が利回り良いようですね。賃貸層は眺望をあまり気にせず立地重視なので、高層階でも家賃を上げられないそう。
とはいえ自分は高層階に住みたいなあ。。。ここだと予算オーバーですが。
ということはもう低層階は余ってないの?
何らかんら言いつつ低層階狙いのひと多そうだなあ
安いもんなー
ガーデンの西側パンダ部屋より安いしね。
デベからしたらあまりに条件が悪いからこその値段だね。
展望は悪いけど駅遠のヒルトップ、ヒルズと同じ価格の低層階はお買い得だと思います。駅近の好立地でデメリット部分がすでに販売価格に織り込まれているので、資産価値の下落率は悪くないと思います。
利回りって何パーセントになるんでしょうか?
賃貸に出した場合の利回り?
このマンションは価格、線路沿い、日当たり、眺望などで二の足を踏んでいる方が多いのでしょうか。
もしくは、浦和のブリリア待ち?
ガーデンのように売れ残りの値引きを狙いたいところですが、さすがにそれは無理ですかね。