シティテラス越谷レイクタウン

>>4091 匿名さん

正直マンションなんて物の差なんて僅かなもので立地と間取りで殆どの価値が決まりますからね
じっくり待って物を見る恩恵は少ないように思いますね
そこまで拘りがあるなら戸建て注文にでもしないときりが無いでしょうし

>>4094 通りすがりさん
施工前に眺望を期待して物件を購入したはよいが、眺望が想像してたのと違うとトラブルになるケースはよく有ると営業さんが言ってました。でももう契約も済んでいる状況なのでどうすることも出来ないようです。

>>4100 通りがかりさん

戦略がどうだろうと販売期間が長いほど販売経費維持費税金が色々かかってくることは避けられないから、
購入検討者からすればそれらが値段に乗ってしまう分は即売のマンションに比べてコスパ的に不利という事になりますからね
買う側にも影響が出る話ですよね

>>4102 マンション掲示板さん

それは買う側の考えが極端に足りないだけであって、そういうケースが稀だから実際に完成前完売があるんだと思いますよ

>>4100 通りがかりさん
グランアルトシリーズで売れたからこの地域は売れると踏んだのでしょうね。案の定グランセンスから販売ペースが落ち始めて、シティテラスではまだ半分くらい残ってて、その状況で何故かシティハウスを徒歩10分以上かかる場所に建設するという迷走状態に入りました。明らかに営業さんや職人の仕事を切らさない為に無理やりマンションを建設してる感じがしますね。

>>4103 匿名さん
一番気になるのは住民が少ないと修繕積立金か思うように貯まらないから将来的に修繕費の値上げが大きくなりそう。

即売のマンションって投資用とかだと思ってました。
完成したら一気に何百世帯も引っ越してきて住み始めるのですか？

反対にレイクタウンではほかのデベはマンション供給すらできない。
希少価値はありそうですね。

>>4107 通りがかりさん
一気に何百世帯も引っ越してきたら引っ越し業者さんが大変なことになりますね。実際には内覧会を少しずつ遅らせて時期をずらしながら引っ越しされるのでは無いでしょうか。こちらのマンションがそんな感じでした。
即売マンションは投資用と住居用半々位ではないですか。最近は外国人投資家は日本のマンションが高くなって手を引いてきてるみたいですし。

>>4108 匿名さん

まだかなり供給過多なので希少価値はどうなんでしょうか…
これから施工後2年経って中古扱いになってから購入するのかその前に購入するかですかね。

約500世帯のマンションが即完するわけないじゃん。

>>4106 口コミ気になるさん

修繕積立金は住友が払ってるよ

>>4111 eマンションさん
たぶん完売はしますよ。デベロッパーは少なくとも素人よりは賢いんで、レイクタウンのポテンシャルをその程度には見込んでるんだと思います

すみません、即売と完売読み間違えてコメントしました。
上記は無視してくださいませ。

>>4110 通りすがりさん
繰り返しになりますが、グランセンスの例といまの書き込まれている売れ行きからしても、2年たっても値下がりませんよ。中古扱いとして販売はしないと思います。よほど売れ行きが鈍らないかぎりは。

中古扱いで販売しないと法令違反じゃないんですか？
2年経ったものを新築では販売できなくなるんですよ。

>>4116 通りすがりさん
そのうちYahoo!不動産の新築マンションの検索で検索に引っかからなくなりますよ。その後は中古販売業者に買い取って貰ってその業者が販売するんじゃないですか。その頃になったらもう少し値段が下がるかも。まだ西Ａ棟は販売されてないから、ポジションも良く手頃な値段で購入出来るでしょう。

>>4116 通りすがりさん

一年経った時点で新築名乗ると違法だよ
二年経ったら中古を名乗らないと違法になる

>>4118 匿名さん
不動産業者はえげつないですよ。売るために何でもありなんじゃないですか。

○棟はまだ販売されていないからとか、なんで説明聞きに行ったらすぐ分かる嘘つく人いるんでしょう？
ほとんどの棟は程度の差はあれ売りに出されてましたよ
デメリットとかならまだ参考になるんですけど凄く疑問

それじゃ
あと半年待って中古販売になってから400.500万安く購入するか

いま200万ぐらい値引いてもらって購入するかですね。

住友としてはなかなか厳しい営業ですね…
いつかは完売するとはおもいますが。

法律は知りませんが、スーモで新築マンションを検索したらグランセンスはでますよ。

なんか抜け道があるんじゃないですかね。詳しくは知りませんが。

このシティテラスの良い部屋が売れ残って、そこが中古扱いになって安くなるだろうというのは一種の賭けですね。

良い部屋は残らないでしょ。

中古扱いして住友が安く売るわけないじゃん。

>>4117 越谷のドンちゃん

広告宣伝って話なら2年以降でも大して問題にならないかと。今週の首都圏版SUUMO(駅に置かれる無料誌の方ね）には築年数2年2ヶ月のグランメディオ新三郷が2ページ見開きで掲載されてるしね

もう既にいい部屋は残ってないですし、

中古として売らなきゃいけないのは法律で決まってます。

営業さんと交渉するときにこの知識を知っているかどうかでだいぶ変わってくると思いますよ！
これこそ掲示板の意味だと思います！

>>4121 通りすがりさん

先週ギャラリー行ったが値下げなんて一切話にならなかったよ。つうか値下げ以前に駅距離が5分短縮される事で次期販売開始するものから価格改定で値上げと言ってたわ
来月から公示広告も7分掲示するらしいし

値上げしたとしてもあと半年で中古になるのでそれまで買い控えようかな。

新築、新古、中古は大きく違いますよ。

パンダ部屋ばりの価格帯が出てきそうですね。

>>4126 通りすがりさん
売れ残って困ってるならそうでしょうけど、他に買い手がいるなら値引く必要ないですからね。

>>4130 通りがかりさん

明らかに売れ残ってません？
買い手にとっては中古の購入になるので、
新築時と同じ価格で売ることはえぐいですね…

減価償却の観点からも価格は下げざるを得ませんよね。
なにも知らないまま営業さんのセールストークでやられちゃうより知っておいたほうが200万から500万は変わってきます。

だから国が完成後2年経過で中古扱いにする決まりを設けたのですから

例えば
3,500万の部屋で償却期間が35年として（わかりやすいように便宜的にしてます）
3,500万÷35×2年＝200万

200万はもう価値が落ちてるということです。

> 4132: マンション検討中さん　

土地は減価償却しないよ？

中古マンションは立地と築年数が重要視されるので新築購入といえどすでに2年経過していればその分の資産価値は下がってるよね

>>4132 マンション検討中さん
理屈はわかります。ですがどこまでいっても、このマンションが人気かとうかです。そこをどう読むかだと思います。

>>4133 匿名さん
当たり前です。
いま、土地の話はしてませんよ

>>4131 マンション検討中さん

見方は色々だけど購入したい場所はまた未販売なので売れませんと言われた訳で単純に売れ残りってわけじゃないからね。売れ残りなら買いたいって言ってる客を断るわけがない。あくまでもすみふの販売計画通りしか売らない物は売れ残りとは言えないでしょう

売れ行きが良くないときに、人気部屋から売ってくと最悪なことになります。
残るのは不人気部屋ばかりで全然売れません。
苦戦マンションがさらに苦戦していく悪魔のループですね。

あえていい部屋を残しておくことで、ＭＲに足を運ぶ人も増えます。
大きいのは人気部屋を未販売にしておいて、妥協したお客さんが不人気部屋を買ってくれることです。

即完売するようなマンションなら売れるところからどんどん売っていきますが、このように苦戦しているなら、何も考えず売っていくことはないと思いますよ(^^)

完成在庫を多く持つが値引かないデベロッパーの代表住友
http://diamond.jp/articles/-/154413

住友不動産を日本一にした販売手法「青田売り」プラス「完成売り」という手法
https://www.sumai-surfin.com/columns/aka-ao-ki-shingo/hosono-20170222

>>4139 匿名さん

2017.3月の記事ありがとうございます笑
やはりスミフでも完成売りは完成後1年以内を想定してたんですね(^^)

あともう少しで2年経ってしまうここはさすがに焦ります…

みなさんの意見を聞くとスミフは値引きしないわけではなさそうでした。
ちゃんとした理由があれば値引きに繋がってますね。

値引きの難易度が高いだけであって値引かないというわけではないってことか。

>>4140 マンション検討中さん

都合よく解釈するその性格以前とお変わりない様で(笑)

>> 4136: マンション検討中さん　

土地代を含まず、減価償却のある建物部分のみの評価で3,500万という例ですね。
このマンションの販売価格とは、だいぶかけ離れた例えでしたね。

実際にはここはRC造の居住用マンションなので、47年が法定耐用年数。
（3,500万の例で計算しやすく35年にしたのかもしれないけど）

まぁ、このマンションの立地条件や周辺のマンションとの競合状況からしても、当初は簿価以上のペースで市場価格の方がが落ちていくと思われるので、減価償却の話自体にあまり意味がないのかもね。

とりあえず新築時の価格と2年経って中古となってしまった物件では同価格ではないということは最低限わかりますね

50年で建て替えるとして
最初に買った人は50年住めるけど
2年後に買った人は48年しか住めない。
なのに同じ価格ってのはちょっとモヤモヤしますね。
まあ50年後はこの世に居ないだろうから良いんですけど。

今夜、獣道を通ったら銀色の支柱が2本たってました。
押しボタン式信号機が設置されるのでしょうか？

>>4143 マンション検討中さん
同価格で買う人がいなければ値引きます。いれば値引きません。
価格は需要と供給が決定します。

８時になったらお総菜が半額になるスーパーもあれば、10時でも定価で売るスーパーもあります。

少なくとも捌けている現段階に加えて、獣道に信号が設置される予定な以上、値引きが前提の甘い考えは捨てた方がいいかと。
実際、スミフは上げるの確定してるわけで、変に期待するよりはその予算で他の物件探した方がいいのでは？

完成から2年経って中古になったときの価格帯が楽しみですね！
減価償却分の150〜200万ぐらいは各部屋下がると思いますが。

中古ってそういうことですよね。

その分値上げすれば+−0ですよ。

この安さだけが売りのマンションを築2年も経ってから値上げするなんてバカげたことしてくれたら検討対象外になって迷う必要も無くなるだろうし良いんじゃないですかね

というか、スミフは時間をかけて売る戦略だから売れ残ってても問題ないとか言いながら値上げ確定って矛盾したこと言ってるのも馬鹿げてますよね
売れ残りが予定通りなら値上げの必要なんてないわけだから、予定外に売れ残ってるので経費回収の為に値上げざるを得ないって事ですよね