施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社
所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸
【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】
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[スレ作成日時]2016-08-26 16:57:31
>>19350 検討板ユーザーさん
それこそ本当の情報ではないよね？陽当たり、明るさをごちゃ混ぜにしてるようですし。写真が示すように、日影になってる時間帯があるのは事実です。日時の証拠はありませんが、9時という発言ありましたからその時間なのでしょう。写真の時間帯だけに限れば間違いなく陽当たりは極めて悪いですね。
マジレス7時過ぎだよ
撮影者はお隣に住替え予定のネガさんだよ
8時半だよ。
7時でも8時でも9時でも同じことでしよ。ようするに朝起きてから家を出るまでずっと暗いてこと。
デベは日当りとか全くきにしてないでしょ、真ん中に五層の駐車場作っちゃうんだから。
住民板見ると南低層購入者は悲惨ですね。六千万の買い物で、入居当初から我慢して暮らすなんてね。キャンセルした方が精神衛生上良さそうだけど。
>>19357 検討板ユーザーさん
もし積水がこうなる事を想定の範囲内と言うなら、こんなマンション建てちゃいけないんだよ。綺麗な整形地じゃなきゃ東南西が完全に真向かいなんかにならないし、ちょっと部屋数削ってでも傾き持ったプランにすべきだった。積水東京マンション部隊は江古田もここも問題抱えてもうだめだろうな。
写真は捏造ではなく、朝9時はこんなもんだと思いますよ。太陽は東から昇るんで、真東に100m近いビルがあったらどうなるかは想像できるよね。
個人的に朝起きて窓開けても真っ暗って生活は正直無理。もやしになりそう。てか朝こんな暗くて"杜"は育つのかな。植物詳しくないから分からんけど。
プライムタワーは低層階購入者が勝ちって言われてるけど、こっちは高層階の勝ちで低層はドボンか。
実は当初空気だったプライムレジデンス購入者が最後に笑うのかもね。マンションの世界は奥深いね。
あ、私はどこの購入者でもないよ。ホントだよ。近隣の賃貸住民です。
>>19362 匿名さん
そもそも仕様以前にプライムタワーや大井町シティタワーの免震＋立地には及ばないから、比較するなら同じ板状のレジデンスかな？駅から少し離れるけど、日当たりやコスパ重視ならレジデンスだよね。
好きなの買いなよ
と言ってももうPPタワーしか買えないけど
プライムも売れてますしね。値上げされたとか。。ここは南側問題からのキャンセルでてるんですかね？
当初の予想に反して、レジ>>>>>>>>>>杜でしたね。
[No.19371～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
もう完売してるし、何のやりとりを見せられてるんでしょうか。。
ネガは永遠と続くよ。
多分立ち上がってきたら
でかい要塞だ団地だ、植栽ショボい、杜感無し、安っぽい、タワーで良かった、レジで良かった等、どのような仕上がりだとしても間違いなくわんさか投稿されますよ。反論したところで住人の質だのなんだの言われるのがオチ。今のうちに覚悟しておいた方がいいです。
同一エリアの大規模3物件販売の中で1番竣工が遅く、ほぼ同一間取りなのに余裕で1番早く完売してる事実がある物件なんですがねぇ。
エリアを広げれば竣工後も苦戦してる物件もかなり有ります。完売後にどうこうは妬みや嫌がらせ以外の説明がつかないですが、どうしようもないですね。
>>19368 匿名さん
キャンセルや中古もあるから、全然買える可能性ありますね。
こんだけ暗くて、変な購入者が多いマンションだと、かなり安く買えそうです。
そのときは、レジデンスと悩むんでしょうね。
まぁ頑張ってネガキャンして買えないレベルの自分を慰めてれば良いかと笑
>>19376 匿名さん
前半は完全に同意だけど、後半の煽るような文章はなくていいんじゃないですか。
私はここが１番気に入りましたけど、他が苦戦しているからと言ってここより劣っている訳ではないと思いますし。
豊かな植栽が自慢だったけど、結局敷地ギリギリのランドプランでした。
>>19377 匿名さん
暗くて変な購入者が多いマンション買いたいの？
言ってること矛盾してるようだけど難癖つけて少しでも安く買い叩きたい業者かな？
新築時にそれでデベに値引き交渉しても断られるだろうけど、中古交渉なら聞いてくれる人もいるかもしれないですね。
やっかみが多いのも大変だねー。
要塞も模型で確認できたし、植栽も経年美化とうまいこと表現されてて、諸々織り込み済みですけどね。モデルルームで少なくとも購入者に悪い印象はなかったなー。
そして、やっかみが入ろうとほとんどの購入者は相手にしてなさそうだ。
皆様がワーキャー言っても経済は動かない
>>19391 匿名さん
んーそもそもここの予算っていくらで見てる？2LDKの低層なら5000万だし、3LDKの高層なら7000万超えるし
ざっくり6500万ならあるんじゃない？
6500万はなかなか厳しいかもね。新築だと。
ここ完売御礼なんだね
品川シーサイド住民（賃貸）だけど、朝の日当たりは悪いしこの周辺は冬は寒いですよ
でもイオンが目の前で便利だし、都心ならどこもアクセスいいし住むにはいいトコだと思います
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
>>19397 マンション掲示板さん
文章からこの人の賃貸が日当たり悪いんだなと分かるので、そこまで噛みつかなくていいのでは？
この辺りがやや寒いのも別に予想の範囲内ですし、住みやすいと言っているのでネガでもない普通の意見だと思いますが
私も悪意は感じません。モデルルームに行った冬場は風もあり寒かったです
>>19401 契約者5さん
そこじゃないのでは？？シーサイドが日当たり悪いように取られる書き方が良くないのでは。その方の部屋が日当たり悪いだけなんですよね、ってことだと思いますよ。
>>19402 マンコミュファンさん
品川シーサイドが陽当たり悪いとは？
エリア全体が陽当たり悪いなんてあり得ないんだから言葉足らずか何かでしょうよ。
そんなに怒って突っ込む事でもないと思うけどなぁ。
一つ思うことは、19402さんが住民じゃなければいいな、、、
2018年7月にマンションのすぐ裏側に品川インターナショナルスクールが移転してきました。学校のスタッフや生徒の出身国は20か国を越えます。クラス構成はプリスクール（3，4歳）、キンダーガーテン（5歳）、小学部（1～6年生）となっています。8時15分～16時まで学校のレギュラースケジュールがありますが、18時まで預かり児童保育もやっています。学校のＨＰはこちらになりますhttp://sistokyo.jp。
[No.19407から本レスまで他の利用者様に対する暴言や中傷、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
南側七階以下が大変みたいですね。
完売して、モデルルームも無くなりましたが、キャンセルとか出てるのかなー。
入居までまだ一年以上あるし、キャンセルだと大変ですね。
[NO.19415は他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、本レスは削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
ていうか、こんな重大な変更を書類と同意書送りつけて強引に進めようとすること自体が有り得ない。
販売業務は完売でもう終わったんだから建築計画変更の説明会の1回くらい開催しろよ。
なんだこの書類送りつけて同意しろという強引な進め方は。反対意見や議論の余地を残さない大企業様のやり方だなこりゃ。不誠実にも程がある。
マンション購入者ですが、積水ハウスから「駐車場希望者数が少ないので、このままでは管理費収支がいきなり赤字となる。ついてはマンション計画を変更したいから同意してくれ。」といった旨の書面が届きました。まずは同意書にサインして送り返して欲しい、重要事項説明は後日郵送するから・・・との旨の記載もありました。
売買契約対象物の変更となるのに、協議および説明会もなく、一方的に同意書の郵送対応を求めることに驚きです。一方的な契約内容の反故は債務不履行の疑いがあり、宅建業法・消費者契約法的にどうなのと、都庁に指摘することは可能な内容かとも思われます。
と、積水ハウスの稚拙な対応にイライラしながらも、書面を確認したところ、要旨は次の内容でした。
①駐車場稼働率が６２％となるみこみ。（８５％を見込んでいたため▲２３％の見込違い）
②駐車場代金はすべて管理費充当で収支を組んでいたため、管理費が▲１６５万/月ショートする。
③駐車場▲８３台とし、代わりに自転車置き場やバイク置き場を作るので、＋２２万/月は収支良化できる。
④しかしながら、戸当たり管理費が、毎月約１９５０円増額となる。
といったものでした。
問題点としては、
①積水ハウスの見込みが甘かったこと。
（見込み違いに対して、お詫びぐらいしたらいいのに、開き直っているのがかわいくないですよね。悪意があったなら、作為的に駐車場を多く計画し、管理費を安く見せていたという見方もできます。）
②駐車場収入が、修繕積立金ではなく、管理費に充当されていたこと。
販売上の管理費が安くみえる仕組みとなっていたことで、結果として、駐車場利用台数減が管理費に直結する脆弱な計画であったこと。
③別案が検討されていないこと。
たとえば、マンション内の駐車場利用者が少なくても、マンション部外者に賃貸することで、駐車場稼働率をあげることができる。想定８５％で収支トントンとみていたため、外部貸しを行い、９５％稼働となった場合は、１０％（月約７３万の収支改善・年間８８０万の増益）が利益となり、管理費増加どころか、管理費減少にできる可能性もある。ただ、この方法の弱点は駐車場テナントが埋まらない場合があるというリスクがある。しかしながら既存マンションでは多くの管理組合が法人化して駐車場収益をえているのは周知の事実。
どのような方法をとれば最適かは、引渡し後管理組合決議で、住民投票すればよい話で、今回のように引渡し前に売主が一方的に決めて、話をもってくるとは異例だとおもう。
このような状況を踏まえて、同意書を提出するかしないかを判断する必要があると考えている。
それぞれの利権にかかわることで、今回の売主提案を有利と考える人もいるだろうし、不利だと考える人がいると思う。個人的にはまずは、売主は誠実に説明会を開催すべきだとおもう。そして、複数案を提案すべきだとも思う。まとまらなければ、引渡し後の管理組合決議に任せるべきだとも思う。ということで、私的な意見としては、売主が納得感ある対応をしない限りは、同意書の提出は見送ろうと思う。
駐車場があまっているなら無駄なものを減らして余分な費用がかかるのを抑えたい
が、第一だとおもうんだけど、
積水がモンスターなのか、住民の中にモンスターがいるのか？
先が思いやられるね。
提案だけど、
大前提：やり方や経緯はどうであれ駐車場を減らすことは住民にとってはプラス
として、
・不満がある人は、積水に納得のいくやり方や回答を求める
・それに不満があっても、自分は少数者と自覚して、合意する
・管理体制については入居後管理組合で決める（管理会社を変えるとか管理費を変えるとかも、決めるのは管理組合です。積水に決定権はありません。）
でも、こんな程度のことでごたごたになるとは、先が思いやられるねえ・・・
マンションは管理を買えっていうけど大丈夫？
盛り上がってきました！！！！
ファイッ！！！！！！！
セキスイのやり方が杜撰なだけでしょう。
住民に決めさせるように持っていくべきでしたね。
>>宅建業法・消費者契約法的にどうなのと、都庁に指摘することは可能な内容かとも思われます。
>>と、積水ハウスの稚拙な対応にイライラしながらも、
いやいや、じゃあモヤモヤ、イライラしてないで通報しなきゃでしょ！？
積水も誠意なんて見せず予定通りの条件で引き渡しちゃえばよかったのに。
気を回して事前に調整しようとするから無条件解約狙い（あるいは値下げ狙い）のクレーマーが騒ぎだした。
>>19424 匿名さん
ある意味誠実って嫌みですか？笑
どの側面から見ても誠実でないといけないでしょうよ
他の方の言うように、マンションは管理を買えと言いますし誠実な対応を求みます
>>19426 匿名さん
計画案には賛成です。
ただ強引なやり方はどうかと思うので不満をもつ人がいらっしゃるのも分かります。
ですので不満をもった人がクレーマーとの決めつけも強引すぎるかと…。
積水さん、きちんと説明会も開かないまま同意しろと言うから問題になる訳で、誰も1,950円が惜しくて言ってる訳ではないのに。
・設計前に近隣マンションの駐車場設置率と稼働率は調べた。
・しかし発売開始したら、想定外にここは車所有者が少なかった。
・1,950円値上げすれば、健全な管理費会計になる。
・ファミリー世帯は教育費の増大に伴ない、車を手放す傾向あり。今後の稼働率低下に備え今のうちに対策必要。
ご参考まで
今住んでいるマンションは、当初
・約620世帯 駐車場480台(屋内1階平面 地下機械式)
やはり利用率低く(台数忘れた)、入居開始後すぐから
機械式順次撤去
→希望者の多い平面式の駐車場に切替。
→来客用駐車場 屋内平面20台に増。
(3時間300円。住民はもちろんリフォーム・メンテナンス等の業者に大好評)
それでも常に駐車場募集状態
現在の管理費会計
・住民から徴収する管理費1億200万円(＠198)
・駐車場収入(管理費充当)9,000万円
・来客用駐車場収入420万円
・自転車バイク置き場使用料380万円
黒字経営。毎年5,000万円を修繕費会計に振替。
ほんとにここひどいね。住民にならなくてよかったわ。何か問題あるたびに荒れる掲示板。もちろん荒らしも多いのだろうけどそれを寄せ付けてしまう、またそう荒らされても仕方ないような発言の多い物件ですね。今までいろんな物件検討しましたが、ここまで酷いのは無かったな。
管理費なんて積水の関連会社儲けさせるためのボッタ金額で設定されてるんだから、下げさせればいいんじゃないの？管理組合が機能してるマンションなら入居数年で管理費の見直しをするのが当たり前だし。
>>19432 購入経験者さん
あー、これは確かにリーズナブルな提案ですね。一戸2000円程度なら管理会社のこの事業単体の最終利益から補填できる範囲だと思うな。もちろんサービスは変えずにね。
駐車場が管理費扱いってそんなマンションあるんですかね。普通は修繕費に含まれると思ってました。
一戸あたり約60万の資産価値下落だから全687戸で4億1千万の損失。正確な損害額を査定したうえで組合で何らかの請求したらどうです？
積水の利益率維持のために住民に負担増を求めるってのはどうなんだろうね。おかしいでしょ。
値上げするならキッチリ数字で根拠示してもらわないと。
少なくとも、入居後管理組合発足し、管理組合として合意できるまでは据え置きにしとけよって思う。想定外に少なかった駐車場収入は当面積水が補填。
今提示されている管理費は、もちろん管理会社の採算が変わらないように、管理会社の利益が維持されるように設定されている。
駐車場賃料の計算ミスの落ち度は当然積水にあるのだから、契約者に値上げを求めるのではなくて、管理費の内訳のうち管理会社への純粋な売上を減じるのがロジカルセンス。そうしても、まだ管理会社としては黒字事業だと思うけどね。
>>19440 マンション検討中さん
駐車場契約率の見積もりが甘かったのを確認できなかった契約者側のミスもあると思いますけどね。
最近は採算のとれない物件は委託契約をやめる傾向にあるみたいですよ。管理組合発足して、いきなり管理会社の選定から始める羽目にならないといいですね。
もうこのまま一部の契約者がごね倒し、積水が諦めて当初の予定通り引き渡しになり地獄を見て欲しい
高い価格、引渡し2年後、手付金は無利子、住宅ローン金利は運任せ。積水の見通しの甘さが原因な管理費値上げなのに納得。新築マンション買う層はデベに飼い慣らされた人々がほとんど。
駐車場料金は修繕積立に入れられればいいけど、それができてるマンションは少数だね。ただ管理費は最大限管理会社の利益が乗ってるから、いくらでも無駄は省ける。言いなりになってるカモな管理組合もたくさんあるけど。
契約者の皆さん、みんなで弁護士に相談行きませんか？
説明会のもせず、私は納得できていません。
このままなし崩しで進むと、後に落とし穴がある気がします。
徹底抗戦！！！
可能ですよ。うちは築10年ちょっとですが、数年おきに見直しやってます。引き下げさせると管理のクオリティさがるとか言われますが、そんなこともありません。管理組合と管理会社がWin-Winになる落としどころは必ずあるので。でも住み始めると問題なのは修繕積み立てで、デベの試算は基本的に甘々です。管理費の余剰分を繰り入れたりして、住民がなるべく余計な持ち出しなしで済むように四苦八苦してますが、値上げは避けられませんでした。
上のレスは19434さんへのものです。
