ザ・パークハウス 宮前平

>259駅3分で3LDK4500万なら安い。

確かに、この条件がそろっての価格とは思えないくらい
抑えめの価格帯だと思います。
でも、重要なのは価格ではなく設備だと思います。
パークハウスなので、そのあたりも安心出来そうなマンションですね。

設備はきっと良いと思います。ただ期限付きなのがこの価格でどうなのか。

何？　「前払い地代」って？
千万単位で一括請求されるじゃん。
これが原因で価格が高くなっているよね。
それとは別に一時保証金と毎月の地代を払うんでしょ。

「前払い地代」って途中でマンションを売却したら残存年数分は返還されるのかな？
されなそうだよね。

結局、「地代」って名目にしながら土地取得費に充当されている。
当初の懸念どおり、購入者は土地を所有しないのに取得費を払ってることになる。
騙しだよね。

まぁ、それでも絶対額は他と比較してほんの少し安いですから、「安くていいねっ」って思われる方はご自由に。
私はそういう方達が集っているマンションなんだな、と思って見ています。
お年を召された方、一括払いで購入できるお金が余っている方は別にして。

前払地代は返還されません。土地の賃料なので。地主側は、全ての地代を月割りするのに比べ、最初に多額の賃料収入を得ることになるのが旨みです。

間取りを見ていると、他の物件よりも
少しバルコニーが広めでしょうか。
これだけ広いと洗濯物だけでなく、家庭菜園も子供と楽しめるかなと思います。
収納スペースも多めで良さそうです。駅まで徒歩3分という立地も良いなと思いました。

ここいいですね。駅から近いし価格もプラウドシティより全然安いし。田園都市線で渋谷から20分てお買い得だと思います。プラウドシティは高いから大苦戦してますが、ここはすぐ完売しそうなので部屋を選ぶ時間あるか心配です。

借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに前払い地代払うんだったらそれがなくなる。敬遠されるでしょ。

>264

中途転売するときに、その返還されない前払い地代分を上乗せした価格設定しなければならないからきついでしょ。もともと借地権物件は転売難しいのに。

期限まで永住君ならいいのでしょうね。ただ、価格の安い実質地下階は永住物件としてはおすすめできかねます。

>>266 マンション検討中さん
すぐ完売？ないない。

仕事もない。

>264

価格はたしかに安いです。ただそれは借地権マンションだから。ご存じでないようならお調べになられた方が良いかと思います。所有権のマンションと比べると7～8割程度の価格で売られるのが一般的です。

>269

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動きが取れなくなって悲惨。不動産を所有する場合、そういったリスクを負うことになる。

>>273 匿名さん
そうですね。本物件の場合、残価リスクをどうみるかが肝ですね。結局所有という結論に行き着くかな。見た目の安さの裏には必ずリスクがあります。

価格は少し安く見えるが、ランニングコストがすごく負担になりそう。そもそもそこまで魅力的な価格でもないし。

地権者さん、実際に住まわれるのですか？駐車場も地権者さん用に１台分抑えてはあるけれど。

地上権だし、解体して返すこと前提だし、解体しなくても保証金を払うとかしなければならないし、
そういう風に思うと少し安く、というよりはうんと安くないと割に合わないのではないでしょうか。
土地に対しての固定資産税はかからなくても、建物に対しては掛かりますし。

さりげなく一期終わったようですが、どれくらい売れましたかな。

駅からの近さから考えると、この価格帯は高いとは言えない気がします。
地権者さんのことを気にされているようですが、それは問題ないかなと。
ただ、外観デザインとかもう少しおしゃれだったらよかったかなと思います。

借地権マンションって早い話、残クレで新車買うのと同じ理屈。最後まで住む人はまずいないが住めば住むほど中古査定価格＝残価が目減りする仕組みです。

もう、この物件の値段を決めるのは買主。
実は色々な見方もできるんだけど、世の中の人は米国の金利が上がったことすら興味ない始末。

大衆は目先がすべて。
みんながマンション購入に一歩引き始めた今、定借、各駅、駅遠（定借のくせに）、尻手黒川の向こう、の建物が目先となることは2度とない。
次に目先になるのは、「エクスキューズ」だけど、「格安」、「駅近」、「ブランド」です、ってなった時。
イメージとしては75㎡-3,500万。
あり得ない？　いやいや、そもそも定借なんてそんなもんでしょ。

広告見て安っ！と思いきや理由があったのですね、、、

>>277 匿名さん
地上権にも固定資産税はかかります。

>>285 匿名さん
かかりませんよ

マンションは固定資産税がかかりますか？戸建てにはかかると聞いています。

また、いくらくらいでしょうか。〇平米ならいくらといったように教えていただければ、大体の金額を用意できます。

戸建ての友人に聞いたところ、5月か6月に徴収があり、ボーナス前なので辛いと言っていました。本当ですか？

今、子育て中でなかなか自由に動けない身でパートも難しいので、お金のことが一番気になります。

287さん
戸建、マンションに関わらず年率1.4%の固定資産税は掛かります。ただし新築の場合は物件の評価額が役所で決まってからでないと税額が出ないので、いくらになるかは正直わからないです。
新築だと特例で減額もありますよ。

固定資産税の額面は、営業さんに聞けば教えていただけるのではないでしょうか。
正確な額ではないものの、土地の評価額は抑えているでしょうから大凡の、
目安となる金額を教えていただけると思います。
ネットでも住所を入れると公的な土地評価情報が閲覧できるサービスがありますよ。

>>287
うちのかみさんは週５でパート入れてます。

>>290
うちもそうです。

固定資産税ってそんなに高いんですか？
ネットで調べると、家の購入金額の7割を目安にすると固定資産税評価額が
把握でき、これに標準税率1.4％をかけるとおおよその固定資産税が
計算できるんだそうです。

4000万円代で買えるから野村と比べて安いとか仰ってますが、野村は所有権、ここは借地権ですよ。
最低でもここに住んだ場合の支払い費用やリスクを計算すればどちらが割高か明確になります。

定借物件の場合、固定資産税は建物にだけかかる。建物の評価額は竣工時に確定するので現時点ではわからないけど、営業に聞けば概算額は教えてくれるはず。

ちなみに土地に対する固定資産税は地主さんに課税されているので、借地料にその分が転嫁されているはず。

定借でも建物に固定資産税がかかってくるとは知りませんでした。
地代と建物の固定資産税を合わせても、普通借地権のマンションよりは
割安となるのですか？
合わせて都市計画税も請求されるんですよね。
マイホームを購入するには勉強しなければならない事が山積みですね。

借地物件でしょ。3000万円代が妥当でしょ。
上物だけで4000万円以上とかどんだけですか。

定借だと販売価格は安いけど、月々の地代の支払いを考えたらトータルの支払いはとんとん。にもかかわらず、土地は自分のものにならないし、建物は取り壊し。何も残らない。

いい立地だと思いますけど。違うんですか？宮前平、二子玉川が10分圏内で、ビゴの店にも近いとホームページにありました。

気になったのは、道路よりも低いのか壁が高いのか、テラス完成予定のCGが全体的に暗かったこと。リビングは昼間でも電気が必要なのかどうか、確認しなきゃいけないなと思っています。

だったら2階以上。あと、借地物件なのも気になります。土地、自分のものにならないんですね・・・。賃貸とどちらがお得なんでしょうか。

もうテラスのお部屋は完売らしいですよ。

駅に近く、教育施設が近いことから
ファミリー層にはとても良い環境にあるマンション物件だと思います。
パークハウスなので安心して住めるというのも大きいです。
ただ、借地物件というのはネックかもしれません。
永住を考えるとしたら難しいかもしれないです。

いくら土地が付いてなくても、ただで貸してくれる訳ないんだし、
上物だけの価格っていう考えはないのでは。
そんなおいしい話ないよね。

>>304 マンション検討中さん

297ではないが、勝手に代弁すると、誰もただで貸してもらおうなんて思ってない。あくまで借りるのは土地で、その賃借料として地主に地代は毎月払う。購入者の所有物になるのは上物だけなんだから、上物だけの価格で買わせろっていう考え方はおかしくないのでは？

ただ、物件価格の中に一部前払地代分を含んでおり、その分毎月の地代が減免されているのであれば話は別だが。

>>305 匿名さん
そのようですよ。
前払地代が含まれているため、毎月の地代は安いのだと聞きました。

真下をリニアが通過する予定ですので、振動と高磁界の発生が気になる方は良く調べられた方がいいですよ。

只々、こんな素晴らしい立地に半端なマンションを企画した業者は罪ですね。

結局、どれくらい売れ残ってるんですかね？

定期借地権って、イニシャルコストを抑えられるってのが購入者のメリットなだけに、前払い借地代って定借の趣旨に反してるような。不振の一つの要因かな。

普通の所有権物件ならすぐに買うのに…本当に残念です。
所有者の方、生産緑地対策をなさったんですね。
ご先祖様の土地を手放したくないお気持ちはわかるのですが、購入者からするととても難しい選択を迫られます。

実際4000万以上払って賃貸に住むようなもんですよね…
購入時の価格は安いんでしょうけど

地主さんが生産緑地対策をすると、マンション購入者にとってどのような影響があるのですか？
不動産のサイトで調べると、マンションが生産緑地に指定されると、農業目的以外の使い方はできなくなり、売買はできなくなるそうですが、リセールで売れなくなるのではなくリセールそのものができなくなるのですか？

まだ売れ残ってるし(笑)。

>>318 匿名さん
どこも売れ残ってますよ。

>>319
田園都市線は人気ないんで売れ残ってますね。

待てば待つほどって感じですね。

>>321 通りがかりさん
あざ笑

田園都市線、残ったら値下げされたりしますか？

あの手この手でキャンペーンしています。来場キャンペーンでミニチュアの観葉植物をプレゼントしていますね。価格、掲載されているのが2LDKは4598万円、3LDKは5218万円、4LDKは6188万円から。

パークハウスは大幅な値下げを行わない気がしますけど……。

地所は値引き販売するよ。完成在庫になってからだけど。

久々に前を通ったら結構出来てるね。
もっと堂々たる造りにするかと思ってたけど・・・
どう？　ちょっと、がっかりじゃない？

>>323
大幅値下げしないと売れないでしょ。

第2期6次の販売数は1戸のみですが、毎回このような少数分譲の販売方法なんですか？
現在までに何戸が成約済で何戸が残っている状態なのか、興味があります。
竣工は9月中旬ともうすぐですし、在庫は少なければ少ない程良いですよね。

建物内のモデルルームをあけるとのこと。
入居が始まるまで一応見ることができるみたいです。入居が始まってしまうとしばらくはそちらでマンション自体が落ち着かないということになってくるのでしょうね。
実際のお部屋を見ることができるのでしょうか。
モデルルームみたいに指定されている部屋だけ？
実際に見ることができたらとても面白いだろうなぁって思いました。

家具とか、オプションを入れた棟内モデルルームにまず案内される。実際の部屋を見せてくれるのは、ある程度商談がまとまった段階か、完成物件だと、現状有姿での引き渡しだったりするので契約時の受け入れ検査として。

実際の部屋を不特定の人に見せたら手あかとかつけられて、商品価値が落ちる。ということもあって、棟内モデルルームとして使用した部屋は値引きorオプションor家具or家電付きで販売されるのが普通。

現地に行くのであれば、棟内モデルルームだけでなく、共用部分も確認しておいた方がいい。

借地権62年の間に支払う総額と62年後の残価値を計算すると、大きな差額はないことがわかります。もっとも62年後には世の中がどうなっているかもわからないので、現状の建築物の価値を前提にしていますが。
購入者が最終的に土地が自分のものにならないことを気にしているようですが、正直あまり意味がないように思います。検討すべき最優先課題は駅に近いこと、生活環境が良いか、当面の10年、20年の生活プランに合っているかです

自分たちが住むには手頃ですが、借地権だと２０年後位に転売しようとしたときに、買い手がつくかどうかが心配です。残４２年となる訳でして。

>>331
ビンゴッ!
素晴らしい発想です！
だから、世の中面白い!(^^)!

332です
借地権のマンションって将来売却しにくいと思うんですけど、どうなのでしょうか？

9月に2回定期借地権セミナーがあるようですが、
今後も定期的に開催される予定ですか？
定期借地権マンションが中古で売れるのかという投稿がありましたが、
供給数が少ない為、流通市場が形成されておらず資産価値としての
評価が不安定という不安があります。
セミナーではこのような疑問にも答えていただけるのでしょうか。

日本は土地本位だから、新築時の提携を除けば土地の無い定借物件に対してローンを取り扱う金融機関は少ない。ということで、購入者が限られるから転売はきついよ。

ちなみに売主から依頼されたセミナーの講師なんて提灯持ち。ほんとのこと言うわけないでしょ。

次住むところは永住と思っているけど・・・３０年後は自信ないな～

永住と思い住んでいる勝田団地はヤバイですかね～
アスベストも沢山使用しているみたいだしな～

立地的に便利で良いマンションだなと思ったのですが
借地権付のマンション物件ということであれば、考えてしまうかなと思いました。
財産にもならないのであれば、賃貸物件と変わらない気がしますが、
それでいて物件価格が安いわけでないとなるとメリットがないと感じました。

通勤地獄に拍車をかけるマンションね。

学校の評判など、子育て環境が整ってると聞いておりますので、定借ではあるものの、自分のライフステージ全般をイメージしながら検討して見たいと思います。

>>325 サラリーマンさん [ 30代]さん

50年後更地にして戻さないといけないから、あまり頑丈なものは建てられないよね。

ほれ！
早く買わんと満期になってまうどー！

一日経過する毎に住める日が減るんのだから、日割りで安くなるんだろうか？

建物内のモデルルーム3つもあるのですね。見やすくて良いだろうなぁとか比べやすいなと思いますが、
モデルルームで使っている部屋が欲しい場合って、もしかしたら入居時期が自分では決められない可能性も？いついつまでモデルルームとして使用しますよ〜みたいなことってあるんですかね？

モデルルーム使用住戸は最後に家具や家電付きで販売ってのが一般的。

モデルルームや事務所として使われている部屋は、他の部屋の引き渡しよりも
時期がずれて一番最後になる場合が多いようです。
特典として価格が安くなったり家具つきサービスがあったりしますが、
デメリットは入居時期が選べない事と現況有姿渡し
（この現況有姿渡しというものがどのような対応になるか、
実はよく解っていません）になる事でしょうか。

現状有姿って、そのままの状態で引き渡すってこと。なのでモデルルームとして使っていた時にできた傷や手あかがあってもそのまま。モデルルーム使用住戸でなくても完成物件は現状有姿の引き渡しが普通。

竣工前に契約していると、引き渡し前に内覧会を行って、指摘事項については対応したうえで引き渡す。

ちなみに、まだ、他に部屋がある段階で販売はしないよ。しばらくモデルルームとして公開してるわけだから、さらに傷が付いちゃうかもしれない。

眺望はどんな感じですか？夫婦2人には安くて良いかと。最後は実家に戻って、ここを賃貸にでも出せば老後の足しにでもなるし。

Lタイプがどうやら家具付きの販売モデルルームということになっているようです。引き渡しまでの間はモデルルームとして使っているということなので、
契約して引き渡しまで行ったらモデルルームのお役はごめんになるということなのかなという解釈です。
何戸かモデルルームがあるみたいなので、最後の最後まで入居できませんということはなさそうな雰囲気ですね。

そもそも、定期借地権のマンションが悪いのか？
全くそうは思いません。
これから、増えると思います。

土地所有権付きマンションでも、マンション躯体が60年設計です。
建て替え時は積み立て金では賄えず、広さを80%位にして戸数を増やし、住民には1500マンションから2000万円の追加支払いか広さは維持で建て替え3000万円。
これが普通です。
無料で新しく建て替えしてもらえる事はあり得ません。
しかも、住民合意は取れない。
古いまま住むしかない。子供が築40年や50年のマンションに住みますか？

今の時代にマッチしているマンションと私は見ています。
そういう私もたまプラーザの駅の定期借地権のマンションですが購入して良かったと思います。
こちらは50年なので、60年を付けて販売した三菱地所はよく地主と交渉出来たと思います。

モデルルームはオプションも多く付いていますし、手袋はめて見学していますから、全く問題ないと思います。家具付きなら住まいに合わせていますから、即契約ですかね^_^

1年後に無価値となるものを買いますか？
3年後に無価値となるものを買いますか？
それが50年後、60年後になるとなぜ正当化されるのでしょうか？

この問いが答えでしょ。
比較対象は賃貸マンション（一軒家でもいいけど）。
50年、60年を賃貸で生活するのとどっちが良いかで考えるのが正しい。

どんなに何を言っても区分所有のマンションとの比較で考えるのは間違い。
金銭的に得なのは当たり前。
だって賃貸と類似性格のものだから。
それを上手に区分所有のマンションとの比較にもっていくことで、割高の物を割安に見せているから太刀が悪い。
これは本当にズルい！

まぁ、良い悪いは別にして、間違いないことは割高だということ。
でも割高でもニーズがあれば売れるからね。外車のように。
この物件は割高さをカバーする付加価値があるかな？

難しい話はよくわからん！という方。
それはそれで正しいと思います。
60年後なんて考えるだけ無駄ですから。

問題は、10年後か20年後に、何かの都合で売却しなくなった時、
売れるかということではないでしょうか？
20年後だと、残40年ですが、そうなるとどうなのでしょうかね？

新春ご来場キャンペーンは、1月6日から。モデルルーム来場で福袋がもらえます。お正月なので大盤振る舞いですね。A賞はだし、お米、B賞はお米、ごはんのお供。

即入居ができるマンションです。完成後の住居を見ることができる＝雰囲気がわかるのが何よりです。

駅から3分、文教地域と言われる閑静な住宅街、売却したい時に売れるかは大切です。子供が巣立って転居を考えた時に資産価値があるかどうか……。考えなくてはいけないですからね。

5500万円の物件が、5年後に3500万円で売れたら御の字ということ。
それが嫌なら、所有物件が良い。
5年で2000万円
１年 400万円 で暮らすのは馬鹿らしいでしょうから、この手の物件は10年で手離し、3000万円で売却。
それでも１年 250万円 月 20万円家賃プラス３万円管理費などで10年間好きな様に出来ます。

設備は良いし、駅から3分。
そう思えば、賃貸比較だと損はしないです。

定期借地権 物件は都内しか有利ではなく、20年経過すると、空中権利だけみなしになるかと、個人的推定ですが、5500万円購入物件が20年経過すると、2000万円以下に資産としては見なされないので売却より、賃貸で貸し出す事を三菱地所さんも勧めると思います。

10年住んで、後は賃貸物件で貸し出すと駅の近くなので良い定期預金に預けているみたいな運用利回りになるかと。

定期借地権の物件はプロでも難しいです。
土地が無いので路線価をかけようがなく、物件の年数での大体の価値で買い手がいれば扱うというイメージです。

でも、駅の近く 広い 新築ですから、ずっと住むには良い物件です。

交通アクセスの良さもありますが、マンション周辺の雰囲気が
とても穏やかというのか住みやすそうな感じがします。
ただ、借地権付きの物件ということで、ちょっと考えてしまう人も多いのかも。

既に入居されている方に、
ここを購入することの決め手になったことをお聞きできれば嬉しいです。

３５６さん。私は宮前平の北側、少し坂を上がったところの家を売って、入居しました。購入の決め手は、静か、駅近、三菱地所の物件、坂が少ないなどです。借地権のことは何度も研究しましたが、30年先、60年先のことはわからないし、最悪で賃貸なら価値があると考えました。入居者も常識的な人ばかりです。現在は満足しております。

こちらの物件はもう入居されているようですが、どのくらいいますか？
マンションの理事会などはまだ稼働されてませんか？

>>353 匿名さん
所有権は最後に土地価値を加味できますが、定借はゼロ。あとはそれぞれ各々の見込みによるDCFでの比較です。

こちらのマンションは永住目的で住まれる方が多いのでしょうか？
駅からの距離を考えれば仮に賃貸に出したとして空き部屋になるような事は少ない気がしますが、賃貸の住人が増える事で住人間のモラルやマナーが低下し、結果的にマンションの質が落ちてしまわないかが気になります。