プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

たけーな。マンション価格ってのはこんなものが適正だ。

>>1801
そんな超特殊物件を例に出されても
素人かな？

>>1802 マンション掲示板さん
どう特殊なのですか？

東京都の土地つかった定期借地で糞安く出すことを条件に住友がタワーたてた
不動産価格が高騰していない当時でもあまりにも爆安すぎて超話題になった
現在価格は売り出し価格の200%前後で推移

教えてください！
修繕積み立て金は将来あがると思うんですが、
Sdタイプの場合どんな感じであがるんでしょうか？

1-５年 7100円
6-10年
11-15年
16-30年

知るかよ

>>1799 マンション検討中さん

価格はまだ出ないと聞きましたが、出たんですか？

>>1805匿名さん
最終的に3-3.5倍位になるって一般的には言われるので、なんとなくの推測は出来そうですね

修繕積み立て金の上がる推移って結構大事

バルコニー側隔て板高くなるらしい

結局積水意識してるんだね。

>>1805匿名さん

資料だとこんな感じです。
あんまり正確な金額書くのもあれなんで、四捨五入してます。

6-10年12000
11-15年18000
16年- 23000

積水も多少グレードアップするらしい。
バルコニーに水栓つくんだと。意外に嬉しい。
プライムもつけてくれると嬉しいんだが。
駐輪場のラック積水のはチャイルドシートついた幅があって重量のあるやつも余裕を持って置けるようグレードアップしたり。
プライムの方は現状の仕様だと所定のスペースに一度にチャイルドシート付き自転車が置かれると極端に取り出しが難しくなるみたいよ。

>>1812 匿名さん
ありがたい。
管理費修繕費って公表するとまずいんでしたっけ。
ちなみに管理費と修繕費下がりましたね。
百円ちょいだけど。

お互いに競いあってグレードアップしてくれないかな！

>>1813 匿名さん

全部屋ですか？バルコニー掃除って意外と面倒なので、スロップシンクあるとはかどりますよね。

>>1816 匿名さん
シンクはついてるかはわかんない！

>>1817 匿名さん

蛇口だけある感じでしょうか。それでもありがたいですね。水運ぶのは大変ですから。

かもしんないね!!バルコニー広いから助かるわあるだけ。

バルコニーって水でバシャバシャ洗って大丈夫ですか？管理規約に…

管理規約はわからないのですが、私は以前、下に布団が干してあるのを気づかないでバルコニーを水で洗ってしまい迷惑をかけてしまったことがあるので、そこは気を付けてくださいね。

雨の日に洗えば大丈夫

ここの低層階は抽選になるみたいですが、残念ながら外れた方はどうするのでしょうか？
タワーの同価格帯は軒並み抽選なので他物件に行くしかないのかな。
レジデンス？積水？

買えないよ4000万台しか手のでない人たちなんだから

外れた人は、まず第一期で出された住戸で誰も買い手がつかなかったところに再登録することができます
（倍率があってもキャンセルされたとかそういった理由で部屋が空く可能性はあります）
積水とダブルで要望を出している人が多いと推測されるので、おそらく意外と低層階なのに余っているという住戸は出てくると思います。そういったところに再登録をすることができます。
それでもあまった場合、先着順住戸として出されます。
これはかなりスピード感もって行われるもようで、再登録から再抽選も一週間程度、その後の先着順もすぐに行われ、一番最初の抽選はじっくり考えることができますが（できましたが）、それ以降は余った場所をその時の情報だけで相当なスピード感をもって決定しなければ買えるものも買えなくなります。中古と同じような勢いというか思い切り感が必要になるでしょうか。
その後第二期となりますが、基本的に第一期で低層階はほぼ出している以上、低層階以上に安いものは出てこないのが普通です。
一部宣伝用に低層階住戸を残してありますが、この低層階住戸は本当に少数であり、ほぼ入手することは不可能だと言っていいのではないでしょうか。

>>1825 マンション検討中さん
わかりやすいです。ありがとうございます！
タワーの中層以上は積水よりも高かったりするので、積水に流れる人もいるのでは？

この価格の割り付けかただと、どんどん積水が有利になるんだろうな。
本来は積水の方が絶対高いとふんでいたろうに蓋をあけたら、低層階以外は安いという結果でびっくりしただろうな。そのうちしばらく停滞したら、オプション一部サービスとか始まるだろうね。
そうなると物件としては失敗だけどな。
価格下げた時点で既に負けを認めているようなもんだ。

ここの高層階は今の値段だと売れませんよ
第1期で見込み客はいなくなった訳だし

ペラボーの高さ、改善されたって本当ですか？
グランドメゾンのように天井まで届くようになったのでしょうか？

今週末からいよいよ登録ですが、ここへ来て購入すべきか少し迷っています。。

・五輪直前の不動産価格の下落
・羽田新ルート問題(音と落とし物が心配)
・引き渡しまでに金利上昇(最近の米国利上げと来年の日銀総裁の任期切れ)

タワーとグランドメゾンの両方に手をあげるつもりですが、どちらにしても高値つかみにならないかが心配です。。

>1830さん
残念ですが、今の新築を買う場合どちらも高値掴みになる可能性は高いです。
気になるなら築浅の中古を狙って、即入居したほうがよいと思います。

新築にこだわるなら、ここの低層ならそれほど損しない可能性が高いので、低層一本で勝負してはいかがでしょうか？

>>1829 匿名さん
なるみたいです。積水は積水で更に水栓をバルコニーにつけるみたいです。
競争してますね笑

>>1829匿名さん
事前登録の重説にて記載があります。具体的なところまでは書いてませんが、高さアップと聞きました。確か天井までと仰ってたような。

玄関側の窓が、鉄格子からルーバー面格子にグレードアップするようです。費用さしてかからないものをグレードアップして競争してますw

競争してくれるのは良いことよ。
最終的には3物件完売して地域が盛り上がれば良いよ。

>>1834 匿名さん

それも大きいですね！
あの牢屋みたいな縦格子はどうかと思ってたので。
さらに言えば、玄関インターフォンにカメラつけてほしいですね。
グランドメゾンでは付いていたので。

>>1831 匿名さん
築浅の中古も安くないですよ。

>>1837 マンション検討中さん
大井町物件で坪290万円以下。指値すればもう少し行けそう。ここよりは下りは少ないと思うよ。
竹中施工、かつ目の前はほぼ一種住宅地域。即入居できるので、その間の家賃もかからない。ここの検討層が好きそうな物件だと思うけど。
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07TZA02

いまは相場が高いから中古でも似たようなもんですよ。
急がないならオリンピックまで様子見た方がいいと思いますよ。

ただ、しょせん相場なので、買いたいときが買い時ですよ。

中古って、新築に比べて、仲介手数料、住宅ローン控除の差、当初5年(または7年)の固定資産税半額にならない、保証が新築に比べて極端に少ない、（必要あれば）リフォーム代、修繕積立金が築年数により値上がりしてる、等々含めると物件価格にもよるけど少なくとも500から600万くらい違うと評価できるんだよね。だからそれ以上安くないと新築買ったほうがいいと思っちゃう。
そして最近は中古がやたら高いので、だったら新築買うわ、となるよ。新築は中古になった瞬間に価格が二割下がるなんて言われてるけど、あれは地方の物件だけの話だね。
プライムの新築6000万の部屋が中古ですぐ売り出されて4800万になるんだったら即断即決で買うわ
実際ほとんど下がらないからね、価値。むしろ先に書いた諸々の諸経費等で新築より割高になるよ。

事前登録が始まり私も悩みましたが、悩み抜いた結果、グランドメゾンではなくこちらのタワーにしました。
品川シーサイド唯一の免震タワーマンションで、セキュリティもしっかりしていて、駅直結。グランドメゾンには無い高層階で良い間取り。
グランドメゾンは、居室内の仕様はタワーより良いものの、玄関先ゴミ出しサービスが少し気になったのと、普段使いはサブエントランスなので植栽はあまり目にしないなーと。居室内は結局、オプションで変えれば良いかなと。ここよりも青物横丁駅に３分近い点もなかなか良かったですが、私にとってメリットはタワーの方に軍配が上がりました。
みなさんも悔いのないように検討してくださいね！

高層階で良い間取りってことはプレミアム住戸ですか？羨ましい。

通常間取りなら南側Sg辺りかもですね。
どちらにしても高層階とは羨ましい。
自分は低層階の抽選、当たるかドキドキです。

南側間取りで、Sgが一番柱の食い込みが少ないし、主寝室と子供部屋の収納のアンバランス差が解消されています。
他の部屋は子供部屋の方が収納多いという笑

Scも良い部屋ですよね。広くて割安な感じがします。

Scタイプは割安ではないと思うよ。なぜかというと、柱の食い込みが
結構あって、74㎡の間取りとしては魅力が少ない。

Sgの方が専有面積小さくても、柱の食い込みが少ないから
収納量がとれていて、しかも専有面積が小さいから金額が安い。

Sgの方が、物入れのサイズ感はScよりも悪くはないからね。

>>1846 匿名さん

わかりやすい解説ありがとう。やっぱSgタイプだよね。
抽選だからって要望書断られたけど、Sgタイプにやっぱ登録いれる！

>>1846匿名さん
凄く見やすい分析ですね。
私はベランダ広いのが良くて、Si低層を狙ってます。5階以下なんで抽選必至のようですが。
同じような分析表があったら是非拝見させて頂けないでしょうか？

改めてどの部屋にしようか悩んできました。

南はお高いし、東は道路、西は前の賃貸タワーが・・・
１００点は予算的にも望めないので仕方ないのですが、
みなさんどうやって折り合いつけていますか？

60㎡代の3LDKは絶対やめた方がよい。
頑張っても70㎡にするべき
インフレームだからなおさら
今子供含3人で住んでるが、収納が足りなすぎて辛い。

３人家族で60m2で足りないのはそもそもの問題があるように思えますが。
いっそ一室納戸に使ってしまえばどうですか。

60平米台でもWICが一つの間取りと二つの間取りがありますね。二つの方ならなんとかなるかも

65平米くらいって一番悩ましい
3LDKとしては狭小だし、2LDKなら十分でもそれだと頑張っても子供1人までだし

>>1851 マンション比較中さん

問題？
実際めっちゃ狭いやん。Eaタイプのモデルルーム。子供部屋なんてベッド置いたら、終了ですよ。

子供が大学生になって、服や靴が増え、趣味関係の物品が増えた時の収納の必要スペースを考えてね。
子供が二人で男の子と女の子だったら、８０㎡でもきついよ。

中古で3LDKを探す人は面積は最低70平米は欲しがるので60平米台の3LDKはりセールが厳しいと言うのは昔から言われていますね。

>>1856

自分もそう思ってたけどプライムみたいな大規模物件だとあんまり関係ないと思うようになったよ
間取りが悪い70より間取りがいい65のほうが値下がり率は少ないと思う
70がいいのは検索サイトで70以上で引っかかることが一番大きいんだけど、プライム引っかかった人はその部屋だけの情報でなくプライム全体の情報を普通は見るからね
その時に65があって100万200万安くて、間取り的にはそちらのほうが優れているなら、こっちもいいなと検討対象に入ってくるよ
65と70では通常、入手価格が400万くらい違うわけだからむしろ65のほうがリセールバリュー高いと言えるよね
まああくまで65のほうが優れた間取りなら、の前提だけど。

1849＞西が道路　東がURだと思います。

>>1857 マンション検討中さん

そもそも65㎡で3LDKで、いいプランは絶対面積がとれないから難しいよ。
70㎡でも結構きついからね。
今は価格が上がってるから、値段の関係で、コンパクト3LDKに流れるけど、将来価格が下がったときには、60㎡代の3LDKはきつくなるよ。

>>1859 マンション検討中さん

仮に平米100万として、70と65に中古物件で500万差があったら、たとえ値下がりしている状況だとしても、検討対象になるとおもうけどなあ。あんまりインパクトのない70とそこそこの65だったら、安いほうにしよってならないかな

>>1860匿名さん
物件サイトなんかの初期段階の検索では不利だと思いますが、1857さんの仰るように大規模なら物件で引っかかった後に比較検討になるでしょうから、価格面での優位性を重視する人には訴求できそうですよね。

価格爆安時代に60㎡の物件が大分売りあえいだことを
知らない人が多いみたいだな笑

ラグナタワーなんかはそういう時代だったから大きめの
が多いのだよ。

興味深い比較スレありがとうございます。
今、価格抑えて2LDKにするか、リセール考えて3LDKを無理するか検討中です。
リセール時は、家族の購入が多いかと勝手に思い込み70m2以上の3LDKを視野に入れていますが、2LDKのほうがリセール有利でしょうか？？
まあ、その時にならないと誰もわからないというのが回答でしょうが、皆様の独断と偏見に満ちた意見を述べてもらえるとうれしい限りです。
素人なのでいろいろな方の意見を伺いたいです。

>>1863 マンション比較中さん
場所によると思いますよ。2LDKはDINKSが中心だと思うので、お店や交通の利便性が高くて駅近であれば需要は常にあるでしょう。でも、シーサイドはDINKSの住むような街ではないので、2LDKを買う世帯の需要は将来も少ないのでは。

説得力のあるご意見ありがとうございます。
やはりシーサイドは家庭向けの傾向が高いのですかね。
またまた思案します。

うーん？駅のスペックは新宿渋谷東京20分圏内
そこから徒歩3分ペデ直通物件がDINKSから需要ないわけないだろう、ましてそれが5000万前後ときたら

そもそも、品川シーサイドの供給過多でジャブジャブエリアで買うなら、リセール考えてはダメなのでは？価格を下げて売り逃げるしかなくなるよ。品川シーサイドを買うなら、一生住むと覚悟しておいた方が、後悔しないと思うよ。

確かに、品川シーサイドの3物件に資産性を期待するのは、違うと思う。全部、長谷工コーポレーションだし…。

タラレバですね！

>>1867
シティタワー品川パークフロントのスレで品川シーサイドはジャブジャブエリアって書いてたやつと同一人物だろ笑

まとまった供給ができずに小出しに先着順でしか出せない不人気物件の検討者もしくは営業マンがあーだこーだ言いに来るんじゃない。

住友の営業マンは来ないでくださいねこちらに。

あっあと集客不振で品川シーサイドにティッシュ配りに来ないでください。通行人の邪魔です。あっこれは天王洲とトリプルタワーに対して

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588624/

668
by 匿名さん　2017-03-22 23:52:00

品川シーサイドは、意識しているでしょうね。ジャブジャブエリアだから、資産性はこちらに分があるだろうからね。街力もこちらのが上かな。

登録は今週の土曜日からですか？
数週間前にローン審査は通ったのですが、その後担当からサッパリ連絡がありません。
どうなっちゃってるんだろう…
みなさんのところは連絡ありましたか？

>>1871匿名さん
電話ではなく、登録については、前回MR訪問時に営業さんから案内ありました。事前審査も終わっているってことは要望書も出されていると思うので、営業さんから連絡あって然るべきですよね。褒められたことではないですが、連絡漏れかも。
登録意思があるのであれば、直接営業さんに連絡されてはいかがでしょう？

>>1872 マンション検討中さん
そうですか…
実はここともう１件、どちらを買うか迷っていまして、こちらは担当さんからサッパリ連絡がないので相方はもう１つの物件の方に気持ちが傾いています。私はこちらも気に入っているのでちょっと心配になりお尋ねした次第です。

よく検討して必要なら自分から連絡してみることにします。ありがとうございました！

>>1873匿名さん
どんな営業さんが担当になるかも含めて物件との縁ですからね。
私も別物件で杜撰な対応をされて、物件自体は気に入ったのに見送ったことがあります。
ご自身にとって悔いのない対応をされて下さい。

自作自演っぽいね。

>>1874 マンション検討中さん
ご親切にありがとうございます

>>1875 匿名さん
自作自演じゃないですよ
勘ぐり過ぎです

第一期はプライム300戸、
グランドメゾン200戸のようですが、
どうなんですかね？

総戸数と竣工までの期間を考えると
同じくらいのペース？

このマンションの良いところがマジでわからない。品川シーサイドの3流タワー…。立地、建物、ともにグランドメゾンのが上かな。

数字上は多いと思うし、両者均衡してるかんじですが、今回、積水とダブルで入れてる人多いだろうから、実際に契約されるまでまだわかんないなーという印象

富士山ビューのスカイテラスやゲストルームなどタワーらしい魅力あるよ。
近所のタワーの住人ですが、メゾンが青物横丁が近いと強調しているが、私から見れば信号１つの違いで騒ぎ過ぎ。
実際は道一本挟んだ隣人。私ならタワーのこちらを選びます。

どちらも当たったらどっちにするんだ～
メゾンはかなりちらされた様なので5割以上の確率で当たりそう！3割は抽選なしみたい。

>>1878 匿名さん
うちは出せて9000万円台ですが、積水は検討していません。3流タワーとおっしゃいますが、我が家はお恥ずかしながら山手線内側などの1流タワーには手が届きません。
プライムは低層でお手頃の間取りもありますが、高層には積水には無い間取りもあります。低層だけ見るとどちらにするか迷う気持ちも分かりますが、全体的には全く違うコンセプトのマンションだと思うので、ご自分の価値観だけで書き込まれるのは如何かと思います。

>>1880
近いと強調してるんじゃなくて、事実近いんだよ笑

売るときに6分か9分とうたえるかの違いは広告上大きな違いである。

プライムは三流タワーですよ。住友の営業マンがよく吹聴してます。

>>1883坪単価比較比較中さん
グランドメゾンの北側に住むならその考えでいいと思います。
南側ならサブエントランスから6分で青物横丁にはいけません。
おそらく1880さんは実際的な話をされてますので、広告上どう表記できるかは考えていないのでは。私も同じです。広告上6分表記に住みたいならグランドメゾンでしょうね。

なんだっていいじゃない。
自分が住みたい家に住めば。
駅から近ろうが遠かろうが1、2分の差なら対してかわらないよー。
朝なんて青横に行くのも品シーの駅に行くのも通勤、通学の人達の波があるから表示通りには進めません。

>>1882 匿名さん
9000万出せるのにですか？
ちなみに9000万の部屋ってありましたっけ？

>>1883 坪単価比較中さん

買うときは現地見るわな、実際は道一本はさんだお向かいさん。
場所は同じと判断、あとはタワーか数多ある団地タイプか好みで選ぶことになる。個人的にメゾンの敷地の真ん中にある日陰をつくる5階建駐車場ビルがどうしてもダメ。タワーに軍配。

>>1888 匿名さん

あの5階<マンションの3階>の機械式駐車場が高いとか言ってたら、タワーパーキングなんて、どんだけ高いんだよ笑

タワーの外廊下なんかそもそも駐車場あるかないか関係なく真っ暗だぜ。
ビュータワーに住んでたらわかるぜ。

>>1889 匿名さん

なんで嫌いなのに張り付いてるの。

>>1887 匿名さん

>>1887 匿名さん
1882です。
プライムに9000万円以上の部屋は何戸もありますよ。昨年からマンションを何件か見学していますが、いわゆる山手線沿線のタワマン上層階の80〜90平米には我が家は手が届きません。晴海・豊洲でも無理です。武蔵小杉まで遠征して見に行きましたが高い割に川崎アドレスなので見送りました。今はどこも本当に高いと思います。こちらは外廊下やインフレーム、確かに幾つか不安な面もありますが、その分、少しだけお手頃なのかなと思っています。訳あって我が家は今買いたいのでこちらに登録しますが「3流タワマン」が気になる方、もっと資金力のある方は1流タワマンを買われたら良いと思います。羨ましいです。

>>1882 匿名さん
9000万出すなら、もっと良いマンションいっぱいあるよ。近場なら大井町のが、全然上だし。

>>1891 匿名さん

そもそも、タワマンの必要性がない。

グランドメゾンとタワーの南向きで、本当に悩んでいます。。

比較してデメリットを挙げると、

グランドメゾンは耐震、板状型、玄関ゴミ出し、エレベーターセキュリティ無し、南向き日照悪い、入居1年後、毎朝横断歩道渡る、南側のコカコーラ将来不安、眺望なし

タワーはインフレーム、仕様が少し劣る、青物横丁駅まで+3分、管理費・修繕費がやや高い、南側の加藤製作所将来不安、長期優良ではない

他に何か違いがあれば教えてください。

プライムパークスって名称は今回が初めてだと思いますが、京急のプライムと三菱地所レジデンスのパークのミックスなんですかね？

>>1893 匿名さん
それは完全に好みの問題ですね
うちはタワーか3階建てくらいの低層をと思って探していましたが、低層ってだいたいグレードが高いマンションしかなくて、これまた驚くほど高いんです。立地が良いと2億近くします（笑）

>>1892 匿名さん
大井町はマンションのグレードや立地はこちらより良いのかもしれませんが、当然それなりの坪単価です。広さや階数、方角などを選ばなければ買えますが。
9000万円というと選び放題のように思われるのかもしれませんが、今はその程度の予算では「どこを重視してどこを妥協するか」という選び方をしないとなかなか難しいです。

我が家のことを長々と買いてしまいすみませんでした。今のところ要望がどなたとも重なっていないので、こちらに住むことになりそうです。完成した際にはどうぞよろしくお願い致します。

>>1896 匿名さん
1896さんとほぼ同じ思いでわたしも探しておりました！ほんと色々考えてのことと思います。納得いく物件に決まると良いですね〜

>>1897 マンション検討中さん
ありがとうございます
1897さんも！！

このマンションはキャピタルゲインでますか？

低層の一部はでるんじゃ？
まあそれも半ば宝クジみたいな倍率になるだろうけど