品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/
[スレ作成日時]2016-04-08 15:19:32
ハセコーのタワーの実績はどうなんでしょうか？
白金タワー 品川タワーレジデンス
>>1さん
マンションそのものは支持層まで杭が届いているので
沈み込んだりということはないかとは思います…。
ただ周りがどうなのかというのは調べていったほうが良いでしょうね。
液状化しやすい地域かどうかっていうのはネットで今は簡単に調べることが出来ますから。
中途半端な高値だからネズミ講野郎がのさばるのでは？
金に固執した人生は悲しいですね…
この物件にたどりつくまでの道筋が致命的だよね。あれじゃ逆にアムウェイに幻滅しちゃうでしょ。
倉庫街でパーティーしても虚しさ倍増させるだけだよね。
坪単価はどれくらいですか？
隣への投稿といい、相変わらずのネガですね。それは放置して、私もここは気になってます。GWから事前案内開始みたいですね。楽しみです。
アムって何だか知らなかったのでネットで調べました。勉強になりました。
地震が起きた時は多少心配ではあります
たしかに教育関係の施設は距離がありますから、家族には住みにくいかなと思います。
ですが、生活するには不便はないかなという印象
いよいよ29日から特別事前案内会ですね！
妻と既に現地は視察済み。
意外にも周辺環境は気にしてませんでした。
価格次第ではありますが、東向きレインボービューを狙います！
事前案内会にいった人、感想求む
案内会の予約もスカスカだし、人気ないみたいですね。他のスレでのステマも酷いですし。
民泊OKで売り出せば、すぐ売れちゃったりして。
昨日行ってきました。普通に満席でしたよ。タワー以外の物件の人は受付前とかに溢れていました。
感想は、間取りはまあまあ良いのかな。
価格はちょっと思っていたより高いかな。
ここも駅3分て表示できないのかなと。隣も一体型のマンションなら。
1期が40〜50戸で、2年半後の完成までに180戸売る計画だそうです。
CTEは完成1年後の完売予定が早まりそうなペースだから、また値上げするそうです。
売れ残りというか、いつものスミフ流ですね。
370～380となります。ご検討ください
大森のタワーよりも少し高いくらいの値段ですね。
330くらいを期待していましたが、ちょっと手が出ないかも。
人が住むところではない。
しかも高い。買った瞬間罰ゲームの始まりだな。
>>31
マジですか!!
坪370万円～380万円だとすると、70㎡で約8,000万円にもなりますよ。
タワーは柱の食い込み等がある場合があるので、70㎡が3LDKが作れるギリギリの大きさでしょう。
取得時における諸費用もかかるので、少なくとも8,000万円以上の資金のメドがつかないと、このタワー物件では子供の居る家族で住むのは難しいということになりますね。
330万円くらいじゃなかったかな？
案内会に参加しましたが、坪370ではなかったですよ。
CTEの時も事前案内会の価格は高かったけど、結局一期に販売価格は妥当な線に落ち着いていた。
ここもそうだと思うが、妥当な価格の判断が難しい。
CTEは事前案内会から5%〜くらい下げた。ここはそれでも高いね。
場所柄、坪単価300万後半は高過ぎでは？
周辺をストリートビューで見てみましたが、まさに倉庫街という閑散とした感じがなかなかです 笑
近くにコンビニの一つも無い容赦無い感じが凄いですね。
昔の有明あたりを思い出させますが、有明と違ってここは既に倉庫街としての役割が
確立してそうなので、今後の発展などは微妙な気が・・・
ただ眺望は綺麗でしょうし、喧騒から離れた場所で都会の光を眺めながら
暮らしたい人には悪くないと思います。車で走るのが好きな人にも向いていそう。
それにまあ、360世帯の流入で街も変わってくるかもしれませんし。
ただ、坪370〜380はあり得ないですよ。
それ位出せるのだったら他に選択肢も増えると思いますしね。
今にして思えば…という感じではありますが。
これから先、どうなっていくのでしょう。
このまま上がっていくのか。
となると、ふつうに共働き家庭でも購入が不可能になってきてしまうから
今が一番高い時なのかな〜とも思ったり。
ここでそれくらいまで行ってしまうと
そもそも需要自体が発生するのでしょうか。
デベがどう動いてくるのか見守らないとですね。
ここなら数年は売れ残ると思う。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
規模も大きいですし、そもそもすみふ自体が
すぐに売り切ろうというスタンスの会社じゃないので。
それにそもそも販売前です。
事前案内会で価格がなんとなく出てきて、
その反応で価格も決まってくると思います。
価格、どうなりますかね
安くはないのだろうなぁ
いろんな意見が錯綜しつますが、価格はいくらでしょうか。3LDKで7000万円で購入できますか？
バンダイナムコの所はタワマンではなく19階建の普通のマンションです。
こちらについては、320ー330という予想です。ここのタワーに比べて眺望はないですが安いと思います。
大和のタワーも眺望は望めない立地ですね。どちらを取るかで物件が分かれると思います。
シティテラス品川イーストが終わらないと厳しいよ。賃貸や中古がどこまで引っ張れるかかな？
それはない。
シーサイド在住ですが、海岸通りは品川ふ頭に比べれば大型車ばかりという印象はないですよ。幹線道路なので路線バスも含め大型車も通りますが、道幅も十分だし、横断歩道も整備されているので、危険を感じることはあまりありません。
59さんの懸念は、当物件のエリア（品川ふ頭）はコンテナやトラックなど大型車の往来が日常的なエリアであって、品川ふ頭に数百世帯の人が住むことを誰も想定していないのではないか？という点ではないでしょうか。
スミフはよくこんな土地を仕入れたなぁ、と思いましたよ。
どっちもどっちですが、天王洲アイルの交差点は特にトラックが目立ちますね。埠頭、市場、空港に向かっているんでしょうか。
海岸通りも普通に暮らしている分には特段車のことで困ることはない、という感じなのかな。
いずれにしたって普通車がわりと多くなってきていて、大型車も通るけれども
道自体はきちんとしているし、ということで。
眺望をとるか利便性を取るかってもう人それぞれかなぁ。
眺望がいいと、家にいるのも楽しそうだなって思います。
>>69
CTE前の交差点は品川埠頭コンテナヤードに向かう都道480号と大井ふ頭から伸びる316号が交わる所。だから大型トレーラーの数は海岸通りなんかの比ではないほど多いし、今後も変わらないよ。一方、シーサイド辺りは普通のトラックと乗用車主体だから大したことはない。
今後も変わらない？
一応あれでも橋を東に渡るほうは交通量かなり減ったんですよ。
平成30年度には西に行くほうが減ります。
http://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/747454.html
この図の内陸ルートに品川埠頭橋が入っているからです。
>>72
東京港トンネルの全面開通により確かに357号の迂回利用は減るが、問題は316号の方。品川埠頭ー大井ふ頭ー東貨ターミナル－流通センターー環七と結ぶ東京の主要物流道路だから大型商用車の交通量が減少することはないだろう。
トータルでは減るってことですね。中央防波堤のコンテナターミナルが整備されたらもう少し減るかもしれませんね。
迂回通行は減少するが、現在大規模再開発中の流通センターが完成すればその分物流が増えるから、残念ながらあまり変わらないでしょうね。
交通量についての情報、参考になります。ここは、工業地帯と認識した方が良さそうですね。
『大型車やコンテナ車が通るから危険！』と考えるより、そういうエリアにタワマンを建てようとしているのですね。
小学生の通学時、橋の交差点には旗振り当番がいたほうが安心かな。それか人数が少なければ自主的集団登校にして大人が付き添うとか。要請すればお巡りさんが来てくれそうなくらいの危険度はありそう。
港南小学校近くの海岸通りの交差点では旗振りやってるね
まだマンション自体の情報は全然出てきていないような状態ですね。特別事前案内会というのに参加すれば、いま公式サイトで出ている以上のことはわかるのだろうけれど、まだそれでも細かいことはわからないですよね。
ここは大きな物件なので、共用部も充実してくるのかな？充実していることが大規模物件のメリットの１つですから。
3月に着工したばかりだからね。
>>80 匿名さん
道もつながっていないうえ、搬入車種種別も違う流通センター行くとか言うから笑われてるんですよ。
どこを通っていくつもりなのかルートを示してみなさいよ。 自分でどれだけおかしいことを言ってるか理解できるから。
品川シーサイド待とうかな。
81さん
情報があまり出ていませんよね。特別事前案内会が始まれば
もう少し公式サイトにも情報が出るでしょうかね。
共用部には、スカイラウンジとゲストルーム、
24時間有人管理のコンシェルジュサービスができるみたいです。
情報がなかなか明らかになってはいないのですが、
立地から考えると、住んでみたいと思えるマンション物件だと思います。
ただ、コンシェルジュは利用することはまずないと思うので必要ないかなと思います。
共有施設とかって、維持していくのには費用も発生するので、無駄なものは
できるだけ省いてほしいものです。
説明会は満員御礼でしたね
コンシェルジュはいると便利かどうか、っていう点も必要かもしれないですが、
人の目でエントランスを見守っているという点がとても大切になってくるのかしらと思いますよ
人の目が一番効きますから
エントランスで行きも帰りも挨拶という声がけをするじゃないですか、それがいいんじゃないかな、と
防犯的にいても良いんじゃないかと思います
このマンションって既に建っているのですか....
3LDK6000中盤ならと思ったけど、
7000中盤ではちょっとね。最終的に下がることも期待しつつ追いかけるけど、ちょっと手が出ないかな。
下層階はまだ値付けされていないようなんで、上層に比べて下げて売ってくるかは不明です。
内廊下、この立地を見ても、高くなるんでしょうね‥
お隣のテラスのほうが6千万中盤くらいなんだから、3ldkだと6千万台はありえないと思います。1ldkとか2ldkの比較的小さな部屋だと5千万、6千万あると思います。
やはりシーサイドのタワーと比較する人が多いのかな
ここは億を超える部屋もでるでしょう
同じ値段だとしたらシーサイドよりも都心に近い分やはり魅力的
例えば他のマンションでも70㎡位で3LDKとかよくあるけど、部屋狭すぎない？
ベッドルームなんてキングのベッドとナイトスタンド両サイドに置いただけで大変なことになる。
極狭でも部屋数多い方が一般的には好まれるのかな。
24時間有人管理のコンシェルジュサービスですか？
まるでホテル並みのサービスになるのだな～と感じましたが、
もしかすると夜間は警備員さんが交代し、見回りをするような
形になるのかもしれませんよ。
防犯上何かあるとすれば圧倒的に夜でしょうし、すぐに対応して
いただけるよう誰かがいてくれれば安心ではあります。
今はタワーでコンシェルジュは当たり前になってるけど、特にこの立地はクリーニングや宅急便の発送が不便そうだから利用頻度高そう。
マンションの上階にすんでいると戸建と違ったスピード感が無いのでクリーニングとか宅急便など面倒でしょうね。ゴミの収集サービスはあるのかしら。スカイラウンジ素敵ですね。ゲストルームもあり親せきなどが泊まったりもできますね。
一期の予定価格が想像していたよりかなり高くて凹みました。。。
40平米はいくらですか？
高いの？
102さんは案内会に参加されたのでしょうか。
デベ・品川区であること・ベイサイドなどなど、高くなる要素はあるのよね〜なんて思います。
それにしても行くだったんだろ(^ ^;
ランドプランを見てみるとプライベートデッキがあるのですか
気持ちの良い季節だと、ここでボーっとするとリラックスできそうですよね。
ここはマンションの住民以外は来ることはできないと理解していいのだろうか？？
プライベートデッキはマンション住人専用ですよ。
料理つくってプライベートビアガーデンたまにしますが昼も夜も最高です。
コンビニで買い足しもできますしね。
ここは人があまり来ないので専用デッキとして存在していますが、何十年後に開発が進んで埠頭が賑わうようであれば一般用のウォークデッキが専用デッキより運河側に出来るでしょう。
もし家族とかでガヤガヤ飲んだり食べたりしていたらちょっと嫌かも。静かにくつろげる場所であってほしい。
芝浦とどちらがいいかなと思ってます。芝浦はもう上がりきっている気もして、こちらの方が将来化ける可能性はあるかなとも。
今週末にモデルルーム予約しました。
ホームページも更新されて、内廊下と重厚な外観を気になってます。
２５階の１番高い部屋で９千万代でした。
１３階で６千万代でした。
思ったよりも高いですね。
強気のお値段だね。
それにしても、リビング狭すぎない？
このご時世その価格帯は安いぐらいかと。
タワーは坪350～450くらいのレンジですか。
シテイテラスの方がお買い得に見えてきたが。
13階の6千万円台って何平米の間取りですか？
57平米の2LDKの部屋です。東向きと南向きがあって、共に6180でした。
13階の東向き、良いですね。
レインボー見れますね。
北向きのお部屋は一期にありますか？
出来れば15階以上希望。
40平米の価格が4000万円代は
相場なのでしょうか？
眺望は全く入らないので
低層階で安い価格であれば
有難いですが
>40平米の価格が4000万円代は相場なのでしょうか？ 眺望は全く入らないので低層階で安い価格であれば有難いですが
本物件の魅力は、駅近と眺望だけど、眺望を諦めて、物件を選ぶのはいかがなものでしょうか？
新築、駅近、内廊下、スカイラウンジほか共用施設等に価値を見出すのであればいいかもしれませんが、安いといっても坪単価300万円超は高いかな。リセールも期待できません。
妥協して、何とかして買うことが目的になってしまう駄目パターン。
間取り悪すぎ。笑
ここの間取りってあまりいつものすみふっぽい感じはしないですね。
王道の田の字じゃなくて、変形？
中には田の字もあるけれど。
居室になるべく窓を持ってこようという意志が感じられます。
この辺りだと２LDKくらいが一番需要があったりするのでしょうか。
DINKS向けというか。
あまりファミリーっていうイメージは強くもないですし、
単身者向けにしては駅から少々あるかんじ。
この掲示板も盛り上がらないね。
もう四期ですか？
テラスの方はそこそこ注目度が高かったけど
値段のせいかこっちはさっぱりですねえ
予定価格発表会行かれた方、価格アップしてください。
二郎は鮨の夢を見る
高層が安めで低層が高めかも。高層のビューなら他のマンションの方が良いし、西側低層のビューは他ではそうそう無いし。
138さんは価格発表会参加されたのですか？
低層が高めなんですか…
マンション内の価格差があまりないということなのでしょうか。
高層狙いの人には良いのかもしれないですが、コスパ重視で低層を考えている人にとってはうーむ。というところなのかもしれないですね。
まだ予定価格なんで、これからどう変化していくのか。
この物件は買いませーん。欲しくありませーん。何が良いか分かりませーん。
ここ、そんな僻まれるような高級マンションじゃないよ。そもそもタワーマンションだし。。
買わない人が全て買えない人じゃない。
価格と個人の重視する条件がつり合わなければ、いくら安くても買わない。
私は他のマンションにはないキャナルビューの良さで購入決めたけど、タワマンに居がちな変な選民意識ある人達が沢山住んでたら嫌だな。
>>145
読みました。マンションについて個人がブログを書いているのって多いんですね。「三井健太」はペンネームですか？三井ホームを思い出します。
第33回の「当たり前のことを特別なことのように語る営業効果」ですね。
私なんかはシロウトなので、天井高が高いですと言われたり、アウトフレームですと言われたり、アイランドキッチンと言われたりすると「すごいな、買う側のことを考えているな」と思うのですが、そんなにすごくなかったりもするんですね。
参考になります。ブログの宣伝もかまいませんよ～。読みます、読みます！
[NO.146～本レスまでの幾つかのレスを前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
ここだとりんかい線かモノレールで通勤するという人がおおくなってくるのでしょうか。バスで品川まで出るという手段もあるかと思いますが、そうされる予定の方ってどれくらいなんだろう。
いずれにしても、交通手段はいくつか選択肢はあるということになってくるかと思います。
でもJRとかメトロなどと比べると少し駅力みたいなものは弱めだったりするのかなと思うのですが、資産価値としては影響するものってありますか？
>>150 匿名さん
資産価値という言葉に、少し神経質になり過ぎているような気がします。実際に住むことをイメージしてみて、自分のライフスタイルに合うかどうか。住みやすいかどうかが、大切な気がします。
資産価値とは、足し算と引き算で導き出された単なる数字！くらいに考えてみては^_^
品川にもう少し早く行ければなあ。
マンション前からのバスはすごい寄り道するから歩くのとあまり変わらないのが残念。
火力発電所か天王洲だと早いけどバス停までの信号待ちが…
品川シーサイドのタワー、中層以上はここと変わらないか、高いくらいの価格でした。
もう少し安くなると思って待っていたのに残念です。
ここも高くないってことなんですかね？
日々の買い物ってどこでするの？天王洲ってスーパーある？
天王洲にスーパーはありません
帰り道にスーパー寄ろうとするとどうしても途中下車や回り道が必要になるので、
そこは妥協するかネットスーパーを選ぶか
買い物は下記の3つのどれかになる人が多いでしょう
・WCTのマルエツ（マンションから1㎞）
・品川シーサイドのイオン（1.5km）
・品川の伊勢丹（2㎞）
りんかい線利用者なら途中下車で大井町のヨーカ堂の選択肢もある。
まったく盛り上がってませんね。。。
みな、シーサイドに流れたかな？
資金に余裕があれば、大井町も合わせて検討したいのでは。ここが急に売れ出すとは思えないし。
5000万円台でという人が多いから、安い方に流れるよね。
6000万円を超えると購入者は限定されてくる。
眺望と通勤の便利さを重視する人には今物件はいいと思うよ。
スーパーが近い方がいい人には確かに向かない。
シティテラス品川イーストの苦戦ぶりと天王洲の住宅地としてのポテンシャルからすると苦戦するだろうな。
シティテラスのスレを見るともう殆ど売れているみたいな書き込みがありましたが、実際の所はどんな感じなのでしょうね。
最後に売り出してない部屋があるけど、あとは売れてるね。営業はタワーにシフトしたって感じだね。
住友不動産が第１期からこんなに価格を出しているなんで正直驚いています。
１ＬＤ・Ｋ ３，８８０万円（予定）～
ということで、パッと見は安いなぁというところ。
ボリュームゾーンは違ってくるのだろうけれども。
こうやって最初から情報を出してきているのはどうしてなのでしょう。
「きっと高いんだろうなぁ」と思われてしまうのを恐れてかしら。
全く盛り上がってない
やっぱりみんなシーサイド行っちゃったか
>>171 匿名さん
改札までの時間ならこっちの方が近いよ。特にモノレールなら。ほとんど内廊下なんで、外を歩く時間は1分半くらい。
りんかい線でも近い。一回改札まで歩いた方がいいよ。シーサイドのりんかい線は深いからね。
シティテラスの方は盛り上がってるのになぜこっちは盛り上がらない？
あっちも盛り上がってないよ
建ってからもう一年近く経つのにまだまだ絶賛販売中だけど
どうすんだろうね。ずっと建物に垂幕つけられて住民としては気が気じゃないだろうね。
いつまでたっても完売しないんだから。
恰好が悪いし笑
そりゃみんな重説の時の容認事項の欄で、敷地内に看板設置とかするよって文言を納得して契約してんだろうけど、住友に関しては何年も何年も掲示されるんだろうからたまったもんじゃないよ。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
徐々に値を上げていくから住民は困らないんじゃない？
売れないんじゃなくて、買えない人には売らないだけだから。
⇨買えない人に売らないって都合のいいへ理屈だね。
相場をあげていくのは、客にメリットはまったくないよ。確かに一期から徐々に価格を上げてたとして、同エリアの他物件も同じように価格をあげて、相場が定着してれば、一期とか比較的早い時点の購入者は高く売り抜けるだろう。
ただ今回住友の2物件は価格が飛びぬけてるわけで、シティテラス品川についてこの売れ行きからしたら、結局相場が追いついてないのよ。
こういう状況ってどういうことが起こるかというと残割必須でたたきうるしかないわけ。
実際シティテラス品川イーストは賃貸事例はかろうじてあるものの、売買の取引事例がレインズをみてもないのよ。こんだけ戸数あれば、大抵何かしらあるのに。
これって多分売却だと相当価格下がる査定になってるからなんだと推定されます。
182さん
実態をご存知ないかもしれませんが、私も転勤の都合でここを売ろうとしたんですが、どなたかがおっしゃってたように、査定金額が残割金額になってしまい売るに売れず、現在23万くらいで貸してるのが現状です。
さすがに6580でかって、5580の査定金額を見たときは血の気がひきました。
フルローンではないのに、残割って。。
これまじの話です。
たぶんレインズで売却事例が出ないのも、それが原因だと思います。
過去のレスみて、私もだと驚きましたが、さすがに資産性を信じて、買ったのに、築1年経たずにこの査定価格はびっくりしました。
営業マンのいうことは信じちゃダメだなと改めて認識させられました。
ゆっくり販売して高値で販売していく戦略はいいけど、私のような地方からの転勤組で地理感や相場感がない情弱が雰囲気で流され住友ブランドを鵜呑みにして
しまったのが運の尽きですね。。
これからは絶対勉強してから買います。高い授業料になったな
りんかい線沿いの有明の住友タワー待ってるんですが、坪340からの予想が出ており、ここより高くなりそうなので迷ってます。
シーサイドもタワーで眺望がいいところはここと同じかグロスで高くなってるし。
周りを見るとここの価格がそうでもなさそうに見えて来るから、不思議です。どこ見ても感覚がおかしくなりそうです。
184へ
君が営業だろ
住友のな。
じゃあ査定書アップロードしたら信じるの？
査定書の画像に修正かけたら私文書偽造ですからね。
横レスですまんが、私文書偽造にあたる刑法犯罪って意味でいってる？
私文書偽造の構成要件知ってるかな
査定書の偽造レベルで私文書偽造にならないよ
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
転載頒布禁止になってるから、査定書アップするのはダメみたいだ。
中古になったら途端に2割3割下がるのは常識では？勉強不足。
売れ残っているのだから中古は更に安くなるのは当たり前。ここで揉める程のことではない。
中古になったら途端に2割3割下がるのは常識では？勉強不足。
→常識じゃないよ。さすがに築1年で3割下がるのは異常
その下がり方だとほとんどの住宅が売るときに残割必須だろ笑
素人なのか、素人のふりしたプロなのかしらんが、、
きっと、車か貴金属の話しでもしているつもりなのだろうw
二、三割はまれかもしれないが
新築で売れ残っているのに中古に需要があるとしたら新築価格より安いからだ。
ここの中古は間違いく新築価格より下落しているでしょう。
売れ残りマンションの悲惨な現実です。
>>197 匿名さん
なんども同じ話を振っているようだが、いつも答えは一緒で、売れ残りではなく売らないだけ。
ここも隣も最上階と最下層の一部を最後まで取っておいて、最後に値上げして完売させるいつもの戦略でしょ。
その時に中古で出せば買値で売れるから心配するな。
