パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

どこの誰かも分からんアホの書き込みではなく、築31年目のタワマンの現在の状況の方が参考になりますよ。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kanagawa/sc_132/pj_88226579/
121平米最上階で管理費・修繕費合わせて3万5千円です。
普通というか、むしろ割安ですね。

板マンは安いというが、滞納者も多いし、廊下には荷物が置かれているし、布団もみっともない。ただしタワマンも落下物あるので気をつけたい。

>>10191 匿名さん
設備も構造も違う30年前のマンションと比べても....
設備満載な便利、安心な生活は、維持するに金がかかると言うことをいつか実感されると思いますよ。

管理修繕に関してならスムログのはるぶーさんに質問すれば正確無比ですよ。
理事長やら管理組合の情報交換の場を作ったりとエキスパートですからね。
武蔵小杉のマンション管理組合でも情報交換して既に法人化したところもあります。

設備が違うと言っても、規模に対する相場というものが形成されるものでしょう。似た事例でもやはり35000円です。

エルザタワー55
https://www.nomu.com/mansion/id/ED7T3001/

過去のタワマンはある意味、現在のタワマン以上に共有設備は多く豪華です。設備として現行との大きな違いは免震装置の有無くらいでしょう。それだけで、管理、修繕費に何万円もの差が生まれるとは考え難いです。

>>10195 検討板ユーザーさん
エルザタワーは１回目大規模修繕で12億とか、戸あたり平均185万。年間16万ぐらいか。大規模修繕だけやってる訳ではないから、今の修繕費では明らかに足りないから臨時徴収が必要だろう。しかも１回目で、問題は２回目以降。
エルザにない設備として、ディスポーザー、エネルギーマネシステム、太陽光発電、蓄電池、消化施設とかも充実してるんだろうけど、これらを積み上げるとどうなるか。

10195さん

エルザの修繕費が足りている前提なら、その理論が正しいが、実際は足りていない。
あれだけ沢山の世帯だから値上げの了承を得られない為、ダラダラこの修繕費のまま、来ている状況です。
10196さんのおっしゃる通り、ここはエルザよりも圧倒的に費用がかかる機械物が多い事をお忘れなく。

ここはエルザより駅に近い。

管理費って入居後、下げれないのかな？

理事会の活動次第で金額変えられます。
管理会社は嫌がるでしょうが。
理事会の活動で管理会社を変える事もできます。
管理会社は嫌がるでしょうが。

総会での議決が必要です。

10195のような危機意識低い人が多くいるのは、同じ住民として心配ですね。将来滞納トラブルが増えないか不安で仕方がありません。

意識低くてゴメンなさい。でもご安心下さい、私は別地域のタワマンに住むもので、ここの入居者じゃないですよ！

ちなみにエルザの敷地面積は、ここの両棟合わせた以上で、世帯数はここの約1棟分です。それでも良好な管理を維持しているのは事実です。管理の良さについての言及は、ネット上に散見されます。機械設備のメンテ費用は、敷地面積あたりにかかる維持費と比べればまだ小さいのでは？と自身は認識しています。

楽観シナリオばかりを喧伝するものでは有りませんが、ワーストシナリオばかり心配していても仕方ないなで、現実に維持出来ている物件が有るのだから、そこから学び取ることも将来不安の解消に繋がるのではないでしょうか、という意見と捉えてください。

10202
今管理ができていても、20年を迎えたこれからが正念場です。メインの機械物や基礎、配管は20年を超えたあたりから一気に壊れて来ますから、常にどこかを修繕している状況になることが予想されます。
費用も普通のマンションと桁が違いますから、
いきなり積立金が底をつくのは予想がつきますよね。

タワマンの維持費ばかりを殊更に悲観視するのが、何だかポジショントークによる願望に思えてなりません。何か問題が起こる事を期待してそうで…。

恐らく今後タワマンの維持で問題は発生しますし、そうなれば事例として悪目立ちするでしょう。しかし、その裏で遥かに多くの従来型マンションで問題が生じ、件数や率でタワマンのそれを優に上回るものと私は想像します。

仰る通りです。
タワマン批判される方は、管理会社任せにした中小型マンションの管理費や修繕積立金の惨状をご存知ないのでしょう。

ネガを書き込んでる安アパート住まいに、そんなこと分かるわけありませんよ。
あまり相手にしても喜ばれるだけですから、無視しましょう。

タワマンを批判するというより、設備や機器が普通のマンションと違うでしょう。
高圧給水ポンプや高層エレベータ、立体駐車場は、経年劣化すると大変危険ですので
新品交換は必須です。
これらの設備は特殊部品使用などもあり非常に高額ですので修繕費臨時徴収は避けられないでしょう。

タワマン支持者は　これらのコメから”砂の塔”といわれる由縁がありそうだ。

川砂か海砂、コンクリートに普通入ってない？

>>10207 マンション比較中さん

その通りかもしれません。でも、あなたのように気にし過ぎる方は、低層のエレベーターなし、小規模マンションをお勧めします。

楽観的なのは住民のみなさんか
どうかわかりませんが、余りにも危機意識が低すぎです。
本気で修繕費はあげなくても維持できると思ってるのでしょうか。
私は年々費用が上がり、且つ追加徴収を覚悟しておりその分の貯金を予定してますが、
楽観的な人が多いという事は、いざ徴収や値上げになった際にはお金が用意できず、修理が滞るなんてことにならないでしょうか。
かなり心配になって来ました。

戸数のスケールメリットを信用出来ない方は、戸建てに住んだらいいですよ。
外壁の修繕やら屋根の補修やら、都度数十万取られても自分だけの責任なら納得出来るのでしょう。

10212
そのような極論、建設的で無い逃げのコメントはいりませんよ。ちゃんと議論してくださいね。

>>10213 住民板ユーザーさん1さん

他人を信用も出来ないし、あなたの個人的経済レベルで煽られる方がめちゃ不安ですけど。
お金に余裕がないんであれば、ほんとやめた方が無難ですよ。

今あるタワーマンションで一番古いのは築年数どれだけで、修繕した部分とその金額、何年目で修繕したか、といったデータをもとに議論できればいいですね。

タワマン塔独特の外周にぐるっと面した住居の配置が嫌いですね。
赤の他人同士なのに　お遊戯の皆でお手々つないでみたいな配置・・
なんか気持ちが悪いです。

確かにあの円周区画はキモイ。

報道陣向け完成発表会が12日、行われたようです。
それによると30〜40代で7000万〜8000万のマンションが買える中間所得層が多いという事です。
武蔵小杉は日本の標準的中堅的な人が集まってるのかも知れませんね。

＞三井不動産レジデンシャルが川崎市中原区小杉町の武蔵小杉駅近くに建設していた大規模タワーマンション「パークシティ武蔵小杉　ザガーデンタワーズイースト」が完成し、１２日に報道陣に公開された。高さ１８０メートルの５３階建てで、全５９２戸の分譲住戸はすでに完売。ベーカリーやイタリアンレストランなどが入る１階の商業施設や、２階の市が所有する千人規模のコンベンション施設も開業する。

　駅から徒歩４分。入居者が利用できる屋上の展望デッキのほか、キッズルーム、フィットネスルームなどが完備され、免震構造も採用されている。
同社によると、販売価格は４３００万～１億５８００万円、最多価格帯は７２００万円台だった。３０～４０代が主な購入者で、来春完成予定で隣接する「タワーズウエスト」も完売間近だ。
www.kanaloco.jp/article/317163

>>10219 匿名さん
添付掲載は違法です

>>10219 匿名さん

楽しみですねぇ

皆が思っているほど、資産価値は維持できないと思います。

過去のニュータウンの例をみてください。
「ここはニュータウンと違って交通の便がいいから…」
とかコメントされますが、所詮、神奈川県の川崎です。

長期間、価値を維持するためには希少性が最重要、
今現在、30年前のマンションで価値を維持できている物件をみてください。
「都内、駅近、近隣に同様のマンションが少ない」
上記3点がポイントです。
ここは3点のうち、駅近しか満たしてないです。

近隣にはこれだけたくさんのタワマンができ、
希少性皆無、修繕費も格段に積み上がった中、
誰がその物件を引き取れますか？
流行り、ミーハー心で武蔵小杉を安易に選択するのはあまりにも危険かと思います。

都内の苦戦しているマンションの営業ですか?お疲れ様です。

10226
マンションの希少性が高くても
5分以下で商店街がシャッターみたいなトコも都内にはたくさんあるよ
具体例は住んでる地域の人のことを考え言わない。
これからはこれまでの常識が通用しない。

君、前向きな情報交換を阻害してる
誰でも知ってることを偉そうに言わない。
マナーを守りなよ。

>10226
そんな誰でも知ってること、ここに書き込むなよ
自分含めそもそも永住目的実需が中心だから、
リセールバリューは期待してない。
リセール気にする人は10年以内で出て行くでしょ。

>>10215 マンション検討中さん
信憑性は不明ですが、エルザ以外で情報がネット上にあるのが、リバーシティ21の15年目大規模修繕、戸数750ぐらいで総工費20億、戸当たり260万です。
この際、もう少し突っ込んで書くと、仮に売り出し中の物件で24年間の駐車場も使用した(2万円)ランニングコストを試算すると1600万円以上。修繕費を倍(2万弱)に設定すると1900万ぐらいになります。それでも足りない、臨時徴収が必要ですとなると、2000万は越えていきます。主な購入層は中間所得層というコメントありましたが、多くは老後資金で悩んでるのに大丈夫か心配ですね。永住思考だから大丈夫というわけではないと思います。てか管理費が高過ぎですね。

不安を煽りたい、ってこと以外に何も伝わってこない…。

>>10230 10196さん
あり得ない話ですね。

>>10230 10196さん
管理費の中にはインターネット使用料も含まれてますよ。あと固定電話も当マンションのインターネットだったら864円で使用できます。前のマンションだとインターネットと固定電話で約5000円でした。それを考えると決して管理費高くありませんよ。

>>10233 マンション検討中さん
キャンペーンで500円プラス税金だけになりますよ^ ^

>>10234 口コミ知りたいさん
オプションつけてます。

10235
それならそうと初めから言ったらどうですか？

ちなみに詳しい方に聞きたいのですが、
指定以外のインターネット以外は利用できるのでしょうか？
これだけの世帯なのでそれなりのインターネットの設備が構築されると思いますが、速度は相当遅延すると思ってます。
武蔵小杉地域全体のトラフィックが増えてるのでどこのプロバイダでもそこまで期待してませんが、指定のものよりマシかと思いまして。

いよいよ今週の木曜日からイーストの入居が始まりますね。

>>10232 マンション検討中さん
以下を足して12M*24Yしただけです。あとは②を倍にする+臨時徴収費をいくらに予測するかです。そんなもの分かってるって反応を期待したのですが、あまりないようで大丈夫でしょうか。
ネット代も含むとのことですが、5Gが見え始めてる中で微妙ですね。

①管理費
管理費：月額 24,520円
全体管理費：月額 2,010円

②修繕積立金
修繕積立金：月額 9,090円
全体修繕積立金：月額 540円

③駐車場
月額 18,500円～25,000円

④駐輪場
月額 200円～400円

ウエストも全戸申込御礼となりました〜
https://www.31sumai.com/info/bukken/F1471/
三角で会いましょう！

>>10238 10230さん

家賃がへるから平気ですね。

いよいよ武蔵小杉に供給がなくなりました。中古は値上りするでしょうか。三角の価格がリーズナブルには思えない。

小杉熱も一旦落ち着くでしょうね。駅の混雑問題もあちらこちらで取り沙汰されているので、｢どうしても小杉｣という人は減ってるんじゃないでしょうか。
ただそうした中でも色々と整備も進んで安定的に人気、価値は維持されていくと思ってます。
それにつけても｢ザガーデン｣は、あの仕様や設備を考えたら｢いい買い物｣だったと言えるのでは。

コスギコモンズとは

皆さま、ウダウダ言ってないで、
三角に移動ですよー！

榊さんの記事
http://news.livedoor.com/lite/article_detail_amp/14460406/
この物件も転売目的で買ってる方、多そうですね。
契約時から3年でバブルも少し崩れ、武蔵小杉の中古市場も少し潤ってきてますから、
同値でも売り抜けは厳しいんじゃないでしょうかね。
中古サイトでも出てますが、値下げ値下げでほとんど成約してません。

>>1何を根拠に？
例の榊さんは評判わるいですよ。0245 マンション住民さん

>>10246 マンション検討中さん

火消しに必死になりすぎると却って逆効果ですよ。

評判良し悪しは別としてそれだけ有名なのは
それなりの実績があるからではないでしょうかね

こんな記事も
http://www.mag2.com/p/money/33429

武蔵小杉をネガりたい気持ちはわかりますが、この物件は完売しましたので、総合スレでお願いしますね。

販売が始まった3年前と比較して、近隣中古がビックリするほど増えて来ましたね。
ただ価格も当時より500万ほど下がって来ているのに、中々成約していないようです。
一番得したのは、2008年頃に近隣タワマン購入、
2015年頃に売り抜けた人だったということでしょうね。羨ましい。

>>10250 マンション住民さん
売り抜けてどうするのよ？もう高すぎて買えないでしょ。下げた売り出し価格ですら割高なんだから。
なお、３年たてば３００万ぐらい下がるのは当然だよね。あとの２００万は例えばここみたいな優良物件がリーズナブルに供給されたせいで、元々の勘違い売り出し価格が是正されたってことでしょ。正常化の過程ということ。

中古はリハウスのデータだと最近、少し上げに転じたみたいだよ。
こないだ某タワー、売却したが約1ヶ月で売れた。
欲張り価格じゃなければ買い手は多いね。内見も4、5件すぐ入ったし。
あまりにセオリーだが小綺麗にして空室だとより売れやすい。
トータルで考えるとプラス1800万くらい。
さて三角買うかな〜

10252さん

AIで算出適正価格のことですか？
あの価格は実際の成約価格ではなくて、売り出し価格をもとに算出されているので、
参考にならないです。
特にここの中古が売れるはずのないぼったくり価格（65平米で7,000万・・・）
なんかで販売されているので、そんなデータが押し上げているだけでしょう。
※ただ、ここの新築が近隣の価格を押し下げたという見方は正しいかもしれません。

需要と供給という単純な論理で行けば、近隣では今後三角など、供給も増えますし、
近隣中古も売り抜け目安と言われる10年経ったタイミングで
一気に出てくるでしょうから、今後右肩下がりになっていくことは
見えてますね。

三角の新築プレミアム価格と中古の価格差が大きいでしょう

成約データとなってましたよ。
リハウスは武蔵小杉の仲介シェアで半分近くある。タブロイド紙や週刊誌が安直にネット査定会社使うのと違うし必要もないかと。

もし客観的成約データなら誰でも見れるレインズの簡略データを見ればおおざっぱに分かりますよ。
たとえば取引の多いミッドスカイ、ステーションフォレスト(と思われる物件)だと最近3ヶ月で10件、坪284万〜340万の範囲となっていた。
広めはグロスが張るのであまりないかと思っていたが100平米前後の1億前後も2件あった。

それにつけても三井の目先の利益を追わない値付けには頭が下がるわ。
時価販売のどっかさんと違い、１０年経って中古で売っても絶対に残債割れのしない新築価格にしている。北仲なんか見てもホントそう思う。
あとで高値掴みさせたと思われることが嫌なんだろうね。一つのブランド価値の守り方だね。

20年の価値はどうだろう？

そんなの分かる人いない。

イーストの入居始まりましたね。数軒電気がついてました。羨ましい

10256
そうかな？
感覚が狂ってるだけで10年後バブル崩壊後は
やっぱり高値だったと気づくと思います。
今は89年の感覚と似てます。

バブル云々いうほど高くないし。
本当のバブル価格ってのは平気で正常な時代の５倍とか７倍しとったわけで全然比較になってない。ワンルームが１億とかした時代の話。今は高いといってもせいぜい安値時の20パーセント高程度。
価格がバブル超えとかいう報道は、物価や給与水準を調整してないし、質、広さや立地の違いも考慮していないから全く意味ないよ。

東側のクレーンの解体が、始まりましたね。

昨日、上京した社会人の新しい住まいを探す番組で、人気の街として武蔵小杉取り上げられてました。
吉祥寺か二子玉川に住みたいけど、高いから武蔵小杉を検討してました。
でも、「神奈川県川崎市だからイメージ的にどうかな〜・・・」って成約にはなりませんでしたが笑
やっぱり世間からは川崎市のイメージってそんな感じなんでしょうかね。。。

>>10263 住民板ユーザーさん1さん

いいじゃないですか、川崎アドレスでも。いいじゃないですか、川崎ナンバーでも。もっと胸を張っていきましょう。

>>10263 住民板ユーザーさん1さん

新しい手法のネガ、ディスりですね。そんなん書き込んでどうしたいんですか？

>>10264 匿名さん
昨日、転入届を出しましたが、中原区役所のサービスは良かったし、中原警察署で免許の住所変更をしましたが、若い警察官や事務の方々が若くサービス精神もあり、良いと思いました。今までが良くなかったのかな？

武蔵小杉は横浜方面へのアクセスも重視する神奈川県民の支持が圧倒的です。横浜への通勤需要の大きさや、県内の実家の存在あっての武蔵小杉人気なのです。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/2018_sumitai_kanto.pdf
6ページ最初のグラフを見るとそのことが良く分かりますね。

イメージ優先の地方出身者としては、高いのにアドレスが東京都ではない時点で候補から外れるのは当然でしょう。
東京都にしか興味がない人は、東京都に住むべきです。

イメージだけではなく、川崎アドレスとか川崎ナンバーだと実際に都内から下に見られることが分かっているから、どうしても敬遠してしまう。

アドレスが気になる人は自意識過剰だよ
そんなしょーもない見栄に力使うなら内面磨いた方がいいよ

>>10267 匿名さん
私の知る限りでは、地縁のない人では埼玉から来た人が多いですね。
湘南新宿ラインで実家にも帰りやすいというのがあるのではないでしょうか。

二子玉川の物件と、ここのイーストと迷って二子玉川にした者です。
申し訳ないですが、やっぱり少し見下してしまうというか、優位な意識がありますね。
周りのママ友とかでも、話題になった時は
「だってあそこは川崎でしょ〜」という感じです。「ここは宮前区で川崎とは違う」ってのは、
正直二子玉川とかでは、あんまり意味のある言い訳ではないです。
批判の意見があると思いますが、正直な意見です。

武蔵小杉を選ぶ人は、イメージとか街としての品格とかはあまり気にしていないと思います。電車が利用できて、イトーヨーカドーで日々の買い物が出来れば良いのです。川崎アドレスや川崎ナンバーも別に気にしていません。そりゃぁ、誰だって世田谷の二子玉川の方が良いに決まっていますが価格が全然違うでしょ。

10272さん

同意、そもそも格の違う都内、況してや二子玉川と比較する時点で土俵が違います。

>>10271 住民板ユーザーさん1さん

川崎のなにが問題なんでしょうね。外見で気にする人は全てに対してもきっとそうなんでしょうね。
武蔵小杉が気に入って買った人が大半だと思います。貴方みたいな人がイースト買わなくて良かったですよ。

>>10274 マンション検討中さん

だからー、ここは、買ってない人が書くところなの！
格下だから、買いませんでした。
川崎だから、買いませんでした。
と、わさわざ言いにきてるのよ。
契約者は、ありがた〜く、拝聴してれば、いいの。
もう、売れちゃったんだからさ。

>>10275 マンコミュファンさん
違うでしょ？ここは検討する人が書くとこでしょ？

>>10271 住民板ユーザーさん1さん

うーん、二子玉は田園都市線ってのが。。アドレスなら二子玉、経済性、利便性なら小杉ですかね。ライズだと現在売り出し中の物件で坪500万弱。ガーデンだと新築で買えた人なら300万前後ですからね。二子玉で坪300万のマンションってどんな感じですかね？

>>10271 住民板ユーザーさん1さん
やっぱり小杉は人気なんだな、ということがよくわかるコメントですね。

>>10272 匿名さん
寂しいお方ですね。実家が松濤に一戸建を構える当方からみると昔は貧乏人しか住まなかった川っぺりである二子玉川なんて何処がいいのか理解に苦しみますけどね

武蔵小杉が川崎アドレスで川崎ナンバーであることには妥協して納得して住んでいます。価格面での制約と何を重視するかということだと思います。都内であること、二子玉川のような商業施設が充実していることを重視する人は、それなりの価格を払って住んでいるということです。

引っ越しのトラックもあちこち止まってました。
入居者と思われる人たちはやはり服装も洗練された印象ですねー

＞＞JR武蔵小杉駅北口のタワーマンション「パークシティ武蔵小杉 ザ・ガーテン タワーズイースト」（川崎市中原区小杉町2）が完工し、3月23日に入居が始まった。（川崎経済新聞）

49階にあるビューバス

　先行して3月12日に行われたプレス向け見学会では、スカイビューガーデン、ビューラウンジ、ビューバス、キッズルーム、ゲストスイートなどの共用部が公開された。
　総戸数1205戸、地上53階、地下1階のツインタワーとなる同マンションの、1棟目となる「タワーズイースト」。592戸の分譲住宅に加え、低層部には商業施設「Cosugi Commons」や、川崎市のコンベンション施設が入っている。現在建設中のペデストリアンデッキで、JR武蔵小杉駅から直通になる予定。

　多摩川や等々力緑地を一望できるスカイビューガーデンには、アウトドアファニチャーが配置され、上層部にはビューバス、ビューラウンジ、ゲストサロンなど、高層マンションならではの景観を楽しめる共用スペースも。3階にはゲスト用のスイートルーム、個室スペースをふんだんに設けたスタディルーム、貸し切り個室もあるキッズルーム、フィットネスルーム、シガーバーなどがある。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180324-00000000-minkei-l14

>>10280 匿名さん

地方から引っ越してくるものですが、都内の人から見ると川崎はやはりかなり格下なんですかね？

10279さん

それを言って仕舞えば、武蔵小杉は数年前までは単なる川崎の工場地帯です（笑）もっと酷くないですか？
また、実家が松濤で息子が武蔵小杉とは、
貴方の代で大分と格を落とされてしまったのですね・・・親御さんは嘆いていらっしゃいませんか？
色々と墓穴を掘り過ぎです。

>>10283 住民板ユーザーさん1さん
全くもってご心配無用です。学歴、職業、収入ともにトップクラスですから。利便性を重視して武蔵小杉に住んでいますが、将来は実家に帰るでしょうね。ただ二子玉川も所詮我々から見たらその程度ということです。

都内から見れば川崎はだいぶ格下です。ただ、川崎でも場所により武蔵小杉だけは別格です。都心には遠く及びませんが、23区でいえば城東地区と同じくらいの実力はあるでしょう。

10284さん
学歴は兎も角、職業、収入がトップクラスとは、武蔵小杉の中でトップクラスなのですか？
それとも日本、世界トップクラスなのですか？笑
どう見てもトップクラスの方が記される文章構成、コメント内容に見え無いのは
私だけでしょうか？
10284さんが、本当にここのご契約者さんだとしたら、色々と心配ですし、
武蔵小杉の住民の質が疑われるので、これ以上恥ずかしいことを書き込まないで頂きたい。
こういう住人がいるから武蔵小杉は所詮川崎クオリティとか言われるんですよ。

>>10286 住民板ユーザーさん1さん

恥ずかしいのはあなたでしょ。ご自分の当初の書き込みをご覧なさい。

>>10286 住民板ユーザーさん1さん

あなた二子玉川の住人じゃなかったでしたっけ。しかもここは住民版ではないですよ。

武蔵小杉の民度はやはり川崎クオリティですね。残念。。

>>10284 名無しさん

こういう勘違い住民が武蔵小杉の格を下げていますね。川崎だからということだけでは無さそうですね。