ル・サンク小石川後楽園（5）

でもやるしかないですよね。
その方向ならば区も協力的だと聞きましたし。

区が事業者に協力するのですね。
詳しく教えてください。
これまでもル・サンク小石川については随分と区が協力してきた様なのでさらにどのように協力するのか関心あります。

そういえばル・サンク小石川の建築確認を出した検査機関の役員たちは区役所の退職者でしたね。

そもそも区民に協力するのが区の役割ですからね。
土地の有効活用は区民の願いです。

それは違うな
区は極力かかわらないようにすると思う

区はデベが変わって欲しいと思っているだろうね

スムログ　DJあかい

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

https://www.sumu-log.com/archives/11080/

ついでに

http://www.sutekicookan.com/NIPPO#.E8.80.90.E9.9C.87.E5.81.BD.E8.A3.85...

ル・サンク小石川の事件のことも書いてあるべきですね

絶対高さ制限施行前の駆け込み建設したわけですが、誰でも絶対に駆け込みしますね。
緩和措置があって１回目の建て替えは、そのままの高さや同等の規模が認められるのです。
一旦駆け込みで建てたら百数十年はそのままでOK！なのであればやりたくもなります。

ちょっとうろ覚えなのでどなたか訂正してください。

2010年頃に絶対高さ制限の素案が策定されて、素案の通りの高さ２２メートルの制限が施行されてます。パブリックコメント手続きが予定より増えて４回募集したために、施行が約２年遅れました。

「誰でも駆け込みする」は施行前に区が建築予定のある建築主に指導していて、他のデベロッパーは従いました。つまりル・サンク小石川だけが駆け込み着工をしています。他のデベロッパーのように区の指導に従っていれば、今回の事件は起きてませんでした。そういった事情もあるため、区がNIPPOを助けはしないと思われます。

日本は法治国家じゃないからな

ここはNIPPOが幹事会社ですね。神鋼不動産の主導で進めていれば結果が違っていたのでしょうね。

何が起こった
http://archive.is/XNTxg

NIPPOと神鋼不動産は本当に避難経路に不備があることの疑義を持ってなかったのだろうか。それほどまでユーイックを信じていたとは思えないのだが…

静かな住宅街かつ後楽園駅徒歩5分ぐらいでしょ。

立地最高だよ。

パークホームズなら良かったのに。

同感です
NIPPOでなければねえ

区の（行政）指導を過大評価している方がいるようですが、合法の場合は何の権限もありません。
ルサンクの場合は、住民からの高さ２２ｍ以下にしてほしいと言う要望をニッポに告げただけです。
開発許可を巡る訴訟で区は住民が敵であり、敵の敵は味方ということで？区はニッポに早く建て
て欲しいと思っていたのです。
南面道路を自費で拡張してくれるは、低層棟を止めて提供公園を作ってくれるはで、区はニッポ
感謝と言ったところじゃなかったでしょうか。
なので区は開発許可は必要ないと延々と答弁したり、通行許可も住民の指摘は無視して簡単に許可を
出したりしていましたね。

>>2416 マンション検討中さん

区の計画調整課（当時）は絶対高さ制限の間際に建築予定だった全ての建築主に絶対高さ制限の範囲内で建設するように指導をしています。文書による指導で、他のデベロッパーは守っているのです。ですから、駆け込みが当然という状況ではなかったです。

それから、DJあかいさんのブログには、建築に関する法令についての記述に誤りがあります。ル・サンク小石川について区が所管しているのは都市計画法だけで建築基準法に関する権限はありません。ですから、区が避難設備等の適否の判断を示すことはあり得ません。都の審査会にダメと言われたものは、区もダメとのスタンスになります。

結局は陰湿な近隣住民が暴れたってだけ。

>>2416 さんが通行許可のことを書いていますがね。過去に不許可になった工事車両もあるのですよ。確りと調べてから書きましょうね。

>>2418 匿名さん

NIPPOと神鋼不動産が避難路の不備を軽く見ていたのだと思いますね。変更確認で車路のスロープの勾配を変えたということは、都の建築審査会で避難路が争点になっている自覚はあったのでしょう。

それなら、きちんとした車庫用の階段を増設しているのがよかったはずですし、そのようにしなかった設計者にも重大な責任があるのではないでしょうか。

この辺の人達ちょっと京都の人みたいですよね。
たいして重要なものがある訳でもない土地なのに見栄だけはいっちょ前って感じ。

判決を読んで分かったのだが、NIPPOは建築審査会の審査請求事件で参加人として意見を述べてたのね。適法な建築計画だというなら、建築審査会の段階で立証すればよかったと思うのだが、違うの？
建築確認が取り消させてから裁判で争うのは難しいと思うよ。

DJあかいのスムログのルサンクの記事は読み物として読んだらいいんじゃない？
かなり事業者寄りだし事実関係の誤りもあるようだから信頼性が低いものとして読めばいいのかと。

NIPPO　他でもまずいみたいですね。
他の件で30日間の業務停止処分

こりゃ会社ごと飛ぶんじゃないですかね。
https://www.nippo-c.co.jp/

>>2422
都の建築審査会での参加人だったNIPPOは避難路の問題を知っていたはず。

http://web.archive.org/web/20180618064349im_/blog-imgs-115-origin.fc2....

このような物件を販売したことの責任が問われるべきです。

ここの土地自体斜面にあって接道も悪い、本来なら戸建団地でも建てるのが良かったのかもしれない

そうなんですよね。同感です。

小石川二丁目のルサンクのブロック自体が河合塾の交差点から入る大きな旗竿地なので、大規模な開発には向いていないです。戸建て団地くらいが適切だったのでしょうね。

指定確認検査機関による建築確認について考えさせられる問題です。

真っ当な建築士なら建築基準法の解釈について特定行政庁と十分に打合せをするはずです。ル・サンク小石川の建築士はそれを怠ったのでしょう。

どんなに頑張っても周りは周辺住民がやばいとしか思ってないですよ

それなら尚更危うい設計にはできないと思うがねえ。周辺住民を軽視していた？

他のデベロッパーが絶対高さ制限施行の間際に駆け込み着工しなかったのも同じ理由によるのでしょう。

最高裁まで行くとすると、あと3、4年位でしょうか？

その間に設計者日建ハウジングシステムと指定確認検査機関都市居住評価センターへの損害賠償請求の時効が来てしまうのではないかな。

痛んでしまいますね種々の設備が、エスカレーターとか。

建築確認を取ってから駆け込み着工しないで、高さ制限に従ったマンションってどこですか？
そもそもそんな例はあったのですかね。

>>2429 匿名さん

この周辺には住みたくないわな。なにかと難癖つけられそう。

>>2435 マンション検討中さん

他のデベロッパーは発効予定の高さ制限を超すような建築確認を取らないようにしたようですよ。

いずれにしても駆け込み着工はルサンク小石川だけという状況みたいです。

このマンションは新築なのに既存不適格な物件として販売してましたねえ。中古物件で既存不適格なら見かけますがね。

>>2435 マンション検討中さん

絶対高さ制限を超える建築確認を取っていても、駆け込み着工をしなかったデベはいましたよ。

例えば、文京区関口の積水のマンションです。

なるほど、グランドメゾン目白新坂の話ですか？
あそこは一団地認定で取った建築確認を捨て、低層棟の計画も捨てて新たに現計画と
したようですから区の指導に従って計画変更したのとは違うと思いますよ。

目白坂の元の計画は高さが絶対高さ制限の素案を超えてました。設計のやり直しの一因のようです。

既存不適格を宣伝して販売していたのがル・サンク小石川だけというのも正しいのではないでしょうか。ちなみに最初の市川猿之助の折込広告には既存不適格である旨の表示が欠落していたようです。

積水はリスクを回避することを選択したのに対して、NIPPOはリスクを承知で建設に着手して、販売もした。どちらの方針が賢明だったのかという話ですよ。

神戸製鋼、子会社神鋼不動産株式計75%を約740億円で東京センチュリーと日本土地建物などに売却。
売却予定日は7月1日。
http://hatebu.net/entry/meiho24.com/wp/%3f%70%3d9178

周辺住民が必死すぎて引くわ。
引越し後のトラブル避けたいならこの辺りはマジでやめた方が良い。

東京センチュリーもル・サンク小石川を引き継ぎたくないでしょうね。

>>2438
こことは状況や背景は異なると思うけど、
中央区の容積緩和が廃止になれば、既存不適格大量発生だね。
売り出し中の新築マンション一杯ある。

そうですね。

状況が違うのは、ここは、NIPPOが建築確認を申請した時点で、絶対高さ制限の素案とスケジュールが提示されていて、工事が完了する頃に既存不適格になると明らかにされていたことですね。

建築審査会に審査請求をされ、リスクがあって、そのリスクが顕在化した。NIPPOには十分に分かっていたはずですがね。違うのかな？

NIPPOは計画当初から１階減の譲歩をした後は現在の高さのままで通した。
そもそも駆け込みだリスクだとは思っていない。
ここまで遅れたのは全て住民のせいだ、行政も頼りにならないし誰がこれ以上譲歩するか！
と言う感じかな。

その点積水は無理筋の一団地認定を住民側のH置弁護士にぐりぐりやられていやになったのか、別敷地として
現在の計画を建て、絶対高さ制限施行後（定かではないが）に建築確認を取った訳で全然状況が違う。

あと既存不適格と言っても１回目の建て替えでは現在の高さが許容されるから、本来の既存不適格物権扱いは
建て替え後ということになる。だから購入者も納得して完売したんだろう。

>>2450 マンション検討中さん

目白坂の積水は絶対高さ制限に合わない建築確認を申請して、すでに受けていました。つまり2014年３月の絶対高さ制限の発効前に工事に着手していれば、既存不適格で進めることができていました。積水は自ら元の建築確認についての工事取り止め届を提出しています。リスクのある計画をやめたことになります。

>>2451 マンション検討中さん

オマーン大使館の事件では、地裁、高裁ともに、周辺住民の訴えは認められていません。

東京地裁平成18年（行ウ）第653号
平成19年6月29日判決
ちょうど11年前の今日ですね。

東京高裁平成19年（行コ）第251号
平成19年10月17日判決

どちらの判決も最高裁のウェブサイトに載ってます。いい加減なことを書かないのがいいですよ。

積水が過去に受けた建築確認は一団地認定で、低層棟を含んでのもの。
相当無理のある計画だからリスク回避と言えばその通りだが、逆に言えばこれで強行するはずがない
くらいの計画だったね。比較的まともな１棟だけのルサンクとは全然状況が違う。

現在の確認申請は低層棟とは別敷地で行い、住民説明会後だから去年あたりでしょう？
だから当然絶対高さ制限施行後の建築確認ということになる。

地裁と高裁で異なる判断となった事件は

東京地裁平成19年（行ウ）第336号
平成20年4月18日判決

東京高裁平成20年（行コ）第217号
平成21年1月14日判決

があります。この事件の最高裁の判断は

最高裁第一小法廷
平成21年（行ヒ）第145号
平成21年12月17日判決

最高裁のウェブページに載っています。

>>2452: 通りがかりさん

ネットの不確かな情報だったようで失礼しました。
大使館はまだ建設されていないので、外交関係に関するウィーン条約など外交特権は一切考慮されず
国内法規のみに従うと言うところだけに注目していました。あとは大使館に盾突くガーデンヒルズ住民の
徹底ぶりとかです。

オマーン大使館は行政の認定が必要で、そこが争われました。

目白坂の積水の元の建築確認も、行政の認定が争われています。

ルサンク小石川も開発許可を必要とする計画でした。
建築確認だけでなく、認定や許可を必要とする計画は、行政の職員の裁量による手続きがもめる一因となるようです。

これですね。確かに地裁は取り消したと言っている。
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/column/20090129/530001/

記事の表現が不正確で、地裁はオマーン大使館の建築確認の執行停止を認めたものの建築確認自体の取り消しはしていないです。

ルサンク小石川は建築審査会で執行停止が認められて建築確認自体も取り消しがされています。

積水もNIPPOもぐりぐりやられたのは同じです。その結果、積水は安全側の方針を取った、NIPPOは強行した。NIPPOがそもそもリスクと感じてないとしたら、それはマンション業者としての熟練度の違いでしょうか。

>>2459: 通りがかりさん　
やたら詳しいようですが、シロ－トがそこまで分かるわけはないので
>いい加減なことを書かないのがいい
と言うのは言い過ぎでしょう。だったら高市 清治さんとやらに厳重抗議したら？
そもそもルサンクとは全然状況が違うし。

>>2460: 通りがかりさん　

そもそも全く状況が異なる２つの事例を並べて、方や善、方や悪というのは無理があるね。
それでは積水大喜びで、NIPPOは可哀想だね。

ここの事件、裁判所の審理に長い時間がかかってますね。提訴から地裁判決まで2年以上かかっているようです。

>>2462 マンション検討中さん

２つの事例、そっくりですよ。どっちも周辺住民の代理人が日置雅晴弁護士で、目白坂は一団地認定で、ルサンクは開発許可で、審査が甘かった箇所をぐりぐりやられたのでしょ。

積水の方が弱気になったのかもしれず、もしかしたら積水の社内で批判されたのかもしれないけれど、結果的に安全側の方針にしたこと、評価されているのではないですかね。

ついでに、目白坂とここの似ている点として、目白坂では大成建設が、ここでは清水建設が、逃げ足速く去って行って、デベが取り残されたことです。

ルサンクはもちろん日置さんと同僚の近隣住民弁護士とK１０ネット集団、でグランドメゾンは同僚弁護士はタッチしていないけど、後は同じだろう。
だけど悪評高い一団地認定と、単に建設が遅れて絶対高さ制限に引っかかった事例とは全然違うということ。
避難経路問題は単に言いがかりで、日置さんらもまさかこれで建築確認が取り消されるとまでは思ってなかった。
その前に一度建築確認が取り消された時も誰もがまさかと驚いたね。

あとルサンク建設に関しては一通の逆行が大問題になったけど、狭く長い経路を巡行でやるのは危険だから大型車両は逆行ということでNIPPOの主張は理にかなっている。もっとも道路法に引っかかって巡行はできなかったわけだけど。
区はNIPPOの肩を持って開発許可はいらないと言っていたけど結局擁壁のやり直しで必要になった、あと全面道路が６ｍの幅を満足せず建築確認が取り消されたのだったかな？
対してグランドメゾンは住民が首を傾げるほど長く塩漬けにした挙句、別敷地で高層棟のみ計画したが、敷地に余裕あり過ぎでなんと建蔽率２８％？まあ評価できると言えばできるけど褒めるほどではない。

そういえば大雨の時に問題の地下駐車場に雨水が流れ込んでいるけど、排水設備は働いているのかね。雨水を排出させるポンプが必要な場合もあると思うが。

建物南面の堀坂に面した駐車場出入り口は、高低差2.5mのスロープ（傾斜路）を通る。建築主は2014年2月に変更確認を申請して、車庫出入口のスロープ勾配を6分の1から8分の1に緩くした。

建築確認は12年7月に都市居住評価センター（UHEC）が下した。建築主も避難階となる1階駐車場が議論になることは想定していた。神鋼不動産は15年11月の取材で「複数の確認検査機関に事前チェックを受けたうえで確認申請を行うなど、慎重に作業を進めてきた」と回答している。「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」

>>2468

神鋼不動産は避難経路問題が急所であると自覚していたのですね。

過去レスで、当初の建築計画（15年前の清水建設が設計した計画）で車庫出入口の傾斜路の勾配が争われたと書かれてたので。神鋼不動産の担当者もそこが弱点だと知ってたのではないかな。

この辺りはもう新しい入居者減るんじゃないかな。
住民怖いし。

>>2467
機械式の駐車設備とか使い物にならなくなっていないか

この手の反対運動でホントに建築が止まるとそれはそれで悲惨なのよね。
どこでもそうなんだけど、あんなに文句言ってたのにいざ完成すると意外と悪くなかったね。みたいな人が一定数出てくる。更に、ここの場合無人の建物が何年も残って再工事終わるまでずっと喉の奥の骨みたいな感じが残り続ける。
しかもケチのついた土地だけに、ある意味夢を買ってるともいえる個人客とは相性が悪くて次の建物はレベルが落ちる企画になっちゃう。ここは次も分譲だろうけど、たぬきの森の跡地なんて老人ホームになっちゃいそうだもんね。

怖い文京区民なんでしょ。>>2473 には残念だが、全くそんな風になってないと思う。それより裁判が続くことでデベの方が窮しているんじゃないかな。

不動産関係者が「東京都を相手に裁判をして当然」みたいな風潮にしてしまったから、NIPPOも神鋼も、引くに引けなくなったのではないかなあ。東京都を相手に裁判を続けるのは大変だと思うよ。

現場事務所があったビルからNIPPOは退去したみたいですね。ガードマンは今も巡回をしているのでしょうか。

>>2476
巡回している

廃墟マニアが忍び込むと厄介だからね、それは止められないでしょ

湿潤な建物の地下の部分を有効利用して椎茸とか栽培できないのですか？

斜め向かいの1階に引っ越しただけじゃないですかね。入口にNIPPOと書いてましたよ。

スムログ
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

このスレからもリンクが張られてます。記事に明白な誤りがあるけれど、修正がされないですね。

ル・サンク小石川がなぜ東京都建築審査会の所管になるのか、書き手が理解できていないでしょう。建築士に意見を求めればすぐ分かりそうですが。マンションコミュニティーが発信する記事なら責任ある記事にする方が良いと思います。

赤いさんの記事の明確な誤りってどの辺ですか？
この人は少なくとも宅建位は持っていそうですけど
やはりK１０ネットの人には敵わないでしょうね。

>>2474 匿名さん
デベはもう減損済ませてるからぶっちゃけ長引いても痛くもなんともない。
むしろ途中で降りてしまうと、なぜ最後まで戦わないんだ？判断が誤っていたことを認めるのか？と言われるからやるしかない。
ぐうの音も出ないくらい住民が完勝しちゃったがゆえに、逆に当方の意見とは異なるが裁判所の判断なので受け入れる。という拳を下ろす理由が必要になってしまった。

もうこの周辺に引越したいと思う人はいないでしょうね。
周辺住民が地雷すぎる

>>2481 マンション検討中さん

あかいさんは建築審査会の審査請求制度を分かってないか、指定確認検査機関による建築確認が特定行政庁の建築主事による建築確認に比べ取り消し裁決が出る率が高いことを知らない、または、十分に知った上で書かないようにしているかでしょうね。

ル・サンク小石川で13年前にも建築確認が東京都建築審査会裁決で取り消された過去があることも、書かないようにしていますしね。

さて、>>2481さんは、ル・サンク小石川の建築確認の適否の審査が、なぜ文京区建築審査会でなく、東京都建築審査会の所管になるか分かっておられますよね。そこがお分かりなら、あかいさんの記事の誤りに気づくはずです。

間違ってるなら、何がどう間違ってるかを指摘してあげれば良いんじゃない？
ブログ書いた人に言うのはまだ分かるけど、掲示板に書いてるだけの素人に分かっておられますよね？とか嫌みなことを言ってもなぁ。

たしかにDJあかい個人のブログなら何をどう書いてもいいだろうけどね。
スムログはマンションの購入を検討する人が読んでいるから、信頼できる記事を書かないといけないね。

なるほど、ここら辺やその他ですね。自分で見た方が早かったりして。
「1都3県の建築確認はほとんどが特定行政庁（建築主事をおいている自治体、その首長。
今回の場合で言えば文京区。宅建受ける人は覚えよう）」

だいたいブログ主などは自分の知識をひけらかせたり、インスタ映えを狙ったりして、
上から目線の独りよがりですね。特にこの人は「宅建を受ける人は覚えよう」とまで言っています。
まあこのマンコミでも同じような人はいますけど、いずれにせよ体制に影響はないようです。

それよりも赤いさんは不動産関係らしく、住民批判が酷いことに反発されている方がいるようですね。
そこで火中の栗を拾うことになった？間関係者の聞いた話です。
「北側の住民の方は流れるように美しい桜の木が伐採されてしまったり、日照の悪化が甚大です。
これは合法とはいえ大変お気の毒で、建設反対を唱えられるのもむべなるかなと思います。
しかし６ｍ道路を挟んだ南側の住民方や、北側とは言え日影的には問題なくなったマンションの
住民方からこれだけ強硬に反対されると言うのは理解に苦しみます。」

>>2487 マンション検討中さん

そうですね。ル・サンク小石川後楽園は文京区は特定行政庁ではありませんから指定確認検査機関が文京区に建築基準法の適否の判断を求めることはないです。
所管でない文京区が建築基準法の適否を示すことは決してありませんね。

DJあかい氏の記事は、最初の前提に誤りがあるため、以降の記述も論理的に整合しないものになってます。個人的な感情に基づく記事を書きたいのなら、個人のブログで発信するべきです。スムログはマンションコミュニティーが一般の読者に情報提供をしている場ですから。編集担当者も誤りを認めて修正する方がいいと思います。

NIPPOも一切修正をせず、突き進むことをして、今回の結果になったのではないですかねえ。もちろん周辺住民の頑張りもありますが、今回の結果を作ったのはNIPPOの強硬姿勢が一因な気がします。

上の方に裁判を続けてNIPPOは困らないという書込みがありますがね。ルサンク裁判で判例を作ることは他の不動産業者に悪い影響がありそうに思ってますよ。

文京区も特定行政庁じゃないでしょうか。23区は特殊で、1万㎡以下が文京区担当、1万㎡超が東京都担当、が正しいのでは？

この物件について、文京区は特定行政庁でありません。文京区に建築計画が建てられる／建てられないの判断をする権限はありません。スムログの記事は文京区に権限があるものとして書かれていて、正しくありません。

15年前の計画も、今回も、東京都が建築基準法及びそれに基づく条例に違反するとの判断をしています。設計した建築士が特定行政庁である東京都と十分な協議をしなかったのでしょう。

その建築計画への権限を持たない役所は特定行政庁とは言わないんだよ。

ちなみに、ル・サンク小石川の建築確認を下ろしたユーイックは、文京区元職員が設立からずっと役員に就いてきた会社ね。その意味では文京区元職員の判断の誤りで、今回の事件になっている。

>>2489 匿名さん
個別事例ですから他の不動産会社にはまったく関係ないでしょう。
一度通った確認申請覆されるのは困るから東京都負けてくれないかな、って面は有るでしょうけど、はっきり言ってどうなっても他所には関係ない話です。

そうですかね。ル・サンク小石川の事件は指定確認検査機関の審査が誤っていた場合に建築審査会が建築確認を取り消すことができる（これは元からそうで建築確認取り消し裁決の事例は多い）だけでなく、建築主と指定確認検査機関が建築を進めて完了させて逃げ切りを図ろうとしても認められないこと、裁判所も建築審査会の姿勢は正しいとの判決を出したことが、東京都のほか他の道府県の建築行政を厳しくさせる方向に働くと思ってますよ。違反建築の建て得が許されないことはいいことなのでしょうけれどね。

建築審査会を支持する判決になってますよね。NIPPOの強硬姿勢が裁判所に反感を持たれたのだろうと思います。

個別事例ですから…なんて言ってられるのかな。いま大々的にブロック塀の調査がされているように、地下駐車場からの避難経路の調査がされるかも。

NIPPOは地下駐車場の全件調査をして、車路の傾斜路を使うしか避難ができない建物がどこそこにありますと主張したらいいんじゃないかな。
もっともそんな建物が見つかるとしてもその建物も法令に適合してないのだろうけどね。

例え避難経路を見直して不備があっても既に建ってしまった物件に効力は及びませんし、認識の通り建築確認の取り消しがあり得るなんてのは以前からあった事例でギリギリになって止められた事例も他にもあります。今回の事例で取り立てて新しい事はなにもないです。
滅多にない取り消し事例が高さ制限の駆け込みと交わったことでダメージは大きくなってますけど。

避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、プロ住民運動家が重箱の隅をつついて
争点としたという構図でしょう。
竣工後であれば少々手直しをすれば済む程度の話ではないですか。本事例が今後に生かされるとは
思えませんね。
購入者の方々も放っといてくれれば今頃快適な暮らしができていたのにと思っているでしょうね。
例え既存不適格とは言え、１回目の建て替えは今の高さで建築することができるから別に資産価値も
下がらないしーという事で納得して購入した方が殆どでしょう。
果敢にスライディングしてタッチアウトとなったNIPPOいや懸命にプレーした間に同情します。

それにしても最高裁の判決が出るのは何時の事になるのでしょうか？

>>2499 マンション検討中さん

「避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、プロ住民運動家が重箱の隅をつついて争点としたという構図」だといって >>2499 さんから裁判所への嘆願書でも提出してみてはいかがです？

東京地裁がNIPPOの主張を認めなかったのは、避難路の疑義を軽視し設計の修正もしないで建て得を目指すような不動産業者に、裁判官が手を貸したくなかったからだと思いますよ。

このマンション計画の車路の不備は前々からずっと争われているんだよね。修正すればよさそうなものなのに修正しないのはどうしてなんだろうね。特段危険なわけでもないと主張しても通らないよ。真っ当なデベロッパーならここまで強行しないと思うな。

周辺住民の長文で余計にこの辺りの地雷臭が濃くなるな
ちょっと怖いわ

言っとくけど、1人の周辺住民さんが断続的に書き込んでるのバレてますからね。
初心者マーク付いてますよ。

そこにNIPPOがやって来たからこの事態になった。

清水建設はこのマンション計画は危ういと思ってNIPPOから逃げた

神鋼もNIPPOから離れたいだろうな。

>>2500 匿名さん
あまり情緒的な発言は如何なものかと思いますよ。
裁判官は建て得とかそういうのは評価しません。設計に問題なければ駆け込みであろうと認める判決が出るだけのことです。駆け込み建築自体は法的には認められた行為です。
今回は単に法的に問題がある設計と判断したから東京都裁定を支持しただけですし、それを駆け込み建築物件でやっちゃったから再設計が通らずに大問題に発展したに過ぎません。

斜路の問題は勾配のキツさの問題でしたよね。それは直したんでしょう？
避難経路の不備として難癖付けたのは周辺住民。審査会・裁判所は言われてみればその通りかな？
別に言われなければそのままでも良いけどな？
位の感じでしょ？

法的に問題がある設計のマンションなのですね。皆さんがその点は否定してないみたいですね。

>>2508 マンション検討中さん
勾配のキツさを直したのなら、手摺りも付けないといけないということでしょうね、歩行者が通るための斜路なので。

>>2499
> 避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、

いえ、危険だと思いますよ。有事の際に、体が弱いと避難できないということですから。

> プロ住民運動家が重箱の隅をつついて 争点としたという構図でしょう。

これはそうですね。裁決も判決も、「後出しじゃんけん」になっていて、全く感心しませんね。

高齢者を支えているとわかります。傾斜の勾配より高低差がきついですし手すりがあるかどうかできつさが変わります。設計した建築士に利用する者への優しさがあればミスはしなかったでしょう。

>>2511 周辺住民さんの書込みのとおり危険があるとすると、高裁に上訴してもNIPPOの主張は通らないと思いますが。
この掲示板の議論では、このマンションが違法建築だというのは共通した見解のようです。

この掲示板の書込み見るだけで周辺住民が如何に異常なのかが良くわかるな。
まじでこの辺りに引越すのは辞めたほうが良い。

皆様おっしゃる通り、竣工後であれば斜路に手摺でも付けるだけで済み、なんて事はない改修で
済むところを、滑り込みタッチアウトという事で、建築確認が取り消されると言う、この上ない
理不尽な裁決が下されという事です。
もはや最高裁判断を待つしかない、外野が何と言っても何の意味もありませんね。

デベ擁護の書込みも、建築基準法に適合していないと言ってますね。それなら、民間の確認検査機関が審査ミスしたことを批判するべきでないのかな。違うの？
東京都建築審査会の裁決や東京地方裁判所の判決は真っ当な判断をしてますよ。

真っ当な判断か否か？最高裁まで行かないと分からないのでは？

>>2515さんの主張に無理がありますよ。法令に違反している建築物であっても建築確認取り消しはこの上ない理不尽な裁決だという主張がね、裁判では通らないでしょう。

斜路に手すりを付けた設計図を裁判所に提出したらよかったのでは？

現在上告中だから「推定合法」？現段階で「違法」＝NIPPO悪と決めつけてはいけませんね。

それは違うのですよ。
建築審査会の裁決の効果で、現時点で、ルサンク小石川は違法建築であるとして扱われるのです。
訴訟で争われていても建築審査会の裁決は有効で、ユーイックによる建築確認は処分時に遡及して失効しています。
建築審査会の裁決は非常に重たいです。

検査機関が「推定合法」で甘く審査した結果がこれでは？
通す前提での審査をするなら検査機関の意味なし

現時点で違法建築だと言うのは当たり前。
でなければ裁判中は入居OKになってしまう。
裁判中は「推定合法」として審理され、最高裁で確定するまでは「違法」と決めつけることはできない。

推定無罪は被告人の利益にという事。
本事件の被告は都東京都だから「推定違法」じゃない？

建築審査会が裁決した行為が推定合法として扱われるのです。つまりマンションは違法建築と扱われることになります。

裁判所が建築審査会の裁決を維持した場合に、ユーイックへの損害賠償の時効の起算は裁判所の判決の時点でなく、2015年11月の建築審査会の裁決の時点になると思われます。

そう都建築審査会が「推定合法」として審理し、違法とした。
地裁は「推定違法」として審理し、違法とした。
一貫して違法建築だが、それは最高裁まで行かないと確定しないという事。

若葉マークの近隣住民さんが上から目線でいろいろ書き込むから反発されるだけ。

それにしても都建築審査会は被告デベの利益より、近隣住民の利益を優先して違法とした。
と言う感じだね。いったい利益とはなんぞや？

デベが住むわけでないからです。設計者や施工者も住みません。

>>2527 建築審査会ではデベロッパーは参加人だね。被告ではない。
デベロッパーは参加人として建築計画が適法であることを立証する機会が与えられていたのに、立証ができなかった。

避難路に不備があると争われている状況で、不備はないという立証がされなかったら、建築審査会は建築確認を取り消すことになるのではないかな。

不正確なレスが多いから突っ込みどころ満載で、通りがかりさん・匿名さん大忙しですね。
マナーとしてはコテハン守りましょうね。
もはや通りがかりの域を超え、近隣住民広報部の趣ですが、何がそこまでさせるのか？

購入者方の夢を壊し、NIPPOらの損害は良いとして、地域に廃墟を残してしまったことへの
後ろめたさでしょうか？　なにしろ最高裁判断が出るまでは如何ともし難い・・。

デベはともかく設計者と施工者が安全側に建てるように手配すればよかっただけの話だと思いますが、違いますか。建築の専門家が避難の安全を追及されて弁明できないような設計で建ててはいけないと思います。

結果論としてはね。それも近隣住民が重箱の隅を突いたから。
実際そんなに危険なのか？と言う話ですよ。
一旦は合法として建ったわけですし、購入者の中で納得というか理解できている人いるんですかね。

結局アレですかね。絶対高さ制限の抜け駆けで高い建物を建てたのが許せない。
確かに最高裁も違法と判断すれば、現在の建物を２２ｍ以下の高さに減築するか
解体の上２２ｍ以下の建物を建てるしかないわけで、これが近隣住民の望みそのものだと。

これは他人の迷惑顧みない、壮大な絶対高さ制限の守らせ方ですね。

このブログの評論が問題の原因対して一番的を得た事を書いていると思う。
榊 淳司オフィシャルサイト : すべては「消費者軽視」体質に起因する

DJあかいさんのページでも絶賛しているようですし、
マンション評論におけるジャーナリズム – DJあかいのマンション総研

掘り返すほど周辺住民のアタマいかれ具合が明確になりますね

>>2534 マンコミュファンさん

以前にテレビ東京「アンサー」で取り上げられてましたね
http://web.archive.org/web/20180705064608im_/livedoor.blogimg.jp/mansi...

>>2533 マンション検討中さん
近隣住民とひとまとめにするのは違うと思いますよ。ここに限らずマンション建築反対運動って近隣でも場所によってかなり温度差があり一枚岩じゃないですので。
内心この結果に眉をひそめてる人もいますよ。もちろん面と向かってわざわざ言う人は居ませんけどね。
無人の建物がそびえ立つ異常な状態なわけで、結論が出て建て直されるまで近隣でも受け止めに温度差が出るのはやむを得ないことと思います。

異常な状態を作ったのは建てた業者ではないかな。NIPPOだけでなく安藤ハザマにも危ない計画を進めてると分からないものなのかな。
>>2533さんが重箱の隅だと言う避難路の不備は、東京都は重箱の隅でなく建築物の安全にかかわる肝と考えたのだと思うけどね。

うわー。
こんなのが近くにいるエリアとか絶対引っ越したくないわ。
賢い人はここを避けるようになるからほっといても衰退してくでしょう。

清水建設は感度が鋭くて建てずに撤退したのかもしれないですね

>>2538 匿名さん
異常な状態を作ったのは反対してる方ですよ。
でも、それは制限施行前に取り消されないようにあえて狙って戦略的にやってる事。無人の建物が残ることなんて分かった上で
この方針を取った。だから別に後悔もしてないでしょう。

ただご近所付き合いで反対してただけの近隣の方の思いはまた別でしょうね。だからこそ、近隣の、と一まとめにするのは適切ではないと思います。


また東京都は重箱の隅とも肝とも考えてません。提示された問題について適法かどうかだけが判定基準です。

ここじゃないですが、エゴの例。

真砂坂を上ったところにセキスイの14階建て賃貸マンションが立ちましたが、周囲で結構な反対運動をしていました。ところが反対しているあるお宅の壁にいま「バウス本郷三丁目」（10階建て）のチラシが置いてあるんですね。

近くなら反対、遠くならむしろ応援って、なんだかなーです。

べつに応援している訳ではなく業者が勝手に張り付けたんじゃないの？
設置場所の所有者に確認してから投稿して下さい。

>>2542 周辺住民さん
あるあるですね。
でもそのお宅が本気で反対してたとは限りませんよ。
本音はどっちでも良くても反対のご近所さんに「うちはあまり影響ないからどっちでも良いです」とはなかなか言えないですよね。
反対しても自分が損する訳じゃないから、とりあえず形だけ参加する。よくあることです。

>>2541 匿名さん
少なくとも日建ハウジングとユーイックの担当者には危ないという認識があったのではないでしょうか。変更確認の際に十分な修正ができてないと懸念していたように思いますよ。
建築審査会の口頭審査の議事録を読むと審査会会長から変更確認申請についての尋問に、会社に戻らないとわかりませんという答弁がされているのがあるのですけど、最も熟知している担当者の答弁として変だと思いませんか？

質問に答えられないのは
・打合せしてない内容の質問だった
・分からないと答えることになっていた
どちらでしょうね？

>> 2543
反対のビラが貼られていた場所に、バウスのチラシがありました。事実は事実。



と書いたら過剰反応するんでしょうね。

真砂坂のセキスイ反対のビラとバウスの販売チラシの件ですが、14階建てに反対している、10階建てなら反対しない、ということと思いますが。一貫しているのではないでしょうか？

どんなに正当性を主張しても一度付いたイメージはなかなか払拭出来ないものなんですよね。

貴方の思い込みが強いからでは？
職責のある建築の専門家が適切に計画を修正するべきで、危ないまま建てるのは間違っているでしょうね。

2014年2月に変更確認を申請していないのなら、避難路に不備があるという結論は予想外だと釈明ができたと思います。

事業者、周辺住民(反対者もそうでない人も)、購入者、役所(余計な仕事増えるし)、確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…結局この件でハッピーになった人って誰もいないんだよね。
全国各地で起こってる建築紛争関係者は、これを他山の石にするべきだと思う。

> 確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…
確認機関が情けないは同感です。そしてユーイックはできるだけおとなしくしています。

>>2552 匿名さん
高さ制限のお掛けで日影から脱出できる方はしばらく我慢は必要ですがハッピーになってます。
また検査機関は自業自得ですから損しても当然かと。

出来る限り利益を出したいデベも、周りに高い建物ができて欲しくない住民も、当然の事で何も悪くない。
普通はいくら反対しても法的に問題なければ建築完了まで進むからお互い譲れる範囲で落とし所を探ることになる。
しかし検査機関が間違えたせいで、爆弾隠し持った反対派は落とし所を探る必要が無くなってこの結果を招いた。
検査機関の罪は重いよ。

>>2554 匿名さん
ここの住民を擁護出来るのは当事者くらいなもんですよ。
手法が普通じゃない。＊＊＊みたいですよ。

絶対高さ制限のお陰で日影から脱出できると思うのは甘い。
マンションを建てる時の日影規制だが、デベは規制ギリギリの建物を建てる。
高さが２７ｍだろうが２２ｍだろうが日影時間は同じというわけです。簡単に言えばね。

>>2554
都民なら都庁の都民情報ルームで東京都建築審査会の審査請求事件の記録が見れますよ。周辺住民とユーイックとの応酬がわかります。
もちろん都民でなくても見れます。都庁の庁舎に入る時に記名は求められます。

>>2556
日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。

不動産業者が「プロ市民がー」と必死で書き込んでいる様相で大変ですねｗ
仕事でよく通りますが、業者がダメなだけでマンション反対住民はどこにもいますしその域の様相と私は思っています。ここまで叩かれるってのはよほど業者が焦っているんでしょうね。ご愁傷様。

愉快なお隣さん

　「愉快なお隣さん」とはマンション反対運動に対し反対する人々、つまりは反対派の反対派の人々が反対運動（市民運動）を行っている人々を揶揄するのに使われるインターネット上の造語である。

　反対派の反対派の人々は主にマンション建設にて利益を得る人々で開発業者、建設会社や不動産業界の人々、マンション売買にて利益を得る投資家や金融業関係の人々、そしてなるべく条件のよいマンションを安く買いたい購入希望者、変わりどころではネット右翼と呼ばれる住民運動に対して猛烈な拒否反応をする人々などがいる。

本郷４丁目の住環境を考える会HPより

>>2557: 通りがかりさん
>日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。

ちょっと意味不明なのですが、ではルサンクが日影規制時間以内という事を確認されましたか？
以上であれば違反建築ですものね。

日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。

>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。

報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。

住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。

無責任の連鎖 耐震偽装事件
http://books.google.com/books?isbn=4902970392&q=%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%...
http://id.ndl.go.jp/bib/000008201666

ユーイックのことが載ってます。

>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙？なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。

さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間４－２，５時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、２７ｍであろうと２２ｍであろうとギリギリに建てるので日影時間は４－２，５時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば２２ｍの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。

近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/

>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり（建築審査会はそのように判断しているのでしょう）、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。

地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。

地下室マンションにしなければ良かったのに…

>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)

反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。

さて日影規制時間４－２，５時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが２２ｍに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。

近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも６ｍは下がって
２１ｍ位の高さになりますか？
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。

日影規制時間４－２，５は等時間日影図（GL＋４ｍ）でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな？

都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。

ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。

神鋼不動産、大変そうですね。
http://www.kobelco2103.jp/pdf/20180702.pdf

>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。

>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。

>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている

ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう

東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。

絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大３３ｍの高さの建物が建てられる！
って本当ですか？

であれば現在の２７ｍの高さのルサンクの方が全然マシですよね？と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。

敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。

>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。

ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。

堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。

特例で行きましょう。これまでにも本郷７丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。

３３ｍはムリそうですが、現在の２７ｍを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。

大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。

近隣住民が高さ２０ｍ以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って２２ｍ以上の
高さの建物を建てるガッツのあるﾃﾞﾍﾞはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率３００％なので６階に揃えたいということですね。

標準階高３，２ｍX６＋パラペット高１，１ｍ＝２０．３ｍ？
切り上げても２１ｍにしかなりませんので２２ｍというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が６ｍなので基準容積率は２３０％、６階で十分ですね。

ルサンクの場合は８階で建蔽率５２％位？でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか？

みどり ☆1つなんですけど。
http://web.archive.org/web/20150530215209im_/www7.kankyo.metro.tokyo.j...

最低基準の緑化しかされてなかったのですね。

大規模敷地の特例を適用して緑化率が上がるのはいいことだと思いますよ。

>>2588 匿名さん
８階だから建蔽率５２％で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは？

>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。

近隣住民としては「大規模敷地の特例を適用して高さ２２ｍ以上とせよ（緑化率上がるから）」
と要求するでしょうか？次の計画に対してですが。

>>2589 匿名さん
すいません。総合設計じゃないので変わりますね。

当初の最低限度
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．2｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

特例
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．3｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

みどり☆2は敷地面積の20%ですので、どちらでも程遠いレベルでした。

いやはや緑化に関していいおさらいができましたね。
結局はこんなもんでしょうか？　

文京区緑化基準：９．８％

大規模敷地の特例：１２．５％

★・・・・・東京都や区の緑化基準相当の緑化面積

★★・・・・敷地に対する緑化面積が２０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など
★★★・・・敷地に対する緑化面積が３０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など

実例としては
パークホームズ小日向、グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン
などは★★ですが
グランドメゾンは南面に広大な？紅葉の杜など緑化が充実しているので★★★位に見えます。
以外なのはアトラスタワーが★★★!!!
住民目線では★ですがなんと屋上緑化で稼いでいるようです。

たとえば世田谷区のマンションでは★★以上が増えて来ています。他の区もそうなって来ています。
文京区のマンションだから★だけでいいというわけでないと思いますがね。

グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン は みどり ☆２つ なんですね。しっかりとした対応をしていると思います。

そういえば壁面緑化も最近増えているけど、あれって垂直の壁だから面積にすると大したこと無いような気もするんだけど、ひょっとして壁の面積も緑化面積に入るのかな。

>>2595 匿名さん
文京区の条例では接道緑化の義務付けは規定されてないですが、敷地面積が1,000平方メートル以上のマンションは東京都の条例で接道緑化の義務があってそれを満たすのに壁面緑化が効いてくるのだと思います。

道路側を後退させて樹木帯を作る方が壁面緑化より優れた景観になりますね。

壁面緑化は建坪の小さい小ぶりなペンシルっぽい物件が多いからしょうがないんじゃない？

いっそ緑化を進めるならマンション建てるより公園にした方がいいよ。

壁面緑化は維持管理が難しい上に見栄えもイマイチです。

緑化に気を配るのは基本的に高級路線で売るとき。
ここもマンション環境性能表示の審査結果をみると緑化率13.95%と実は結構頑張ってる。
(同時期の文京区みどり☆1物件だと、パークハウス小石川後楽園7.5%、ブランズタワー文京小日向2.34%、文京グリーンコートテラス12.45%、Brillia駒込六義園10.31%)
しかし再建するとしても高級路線は難しいので緑化率が更に上がるのは期待薄だと思う。