湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>1995
エルザタワーってツインパークスとかセンチュリーよりも前なの？

>>1994
壁紙じゃどうにもならんぜよ

センチュリーパークの方が少し古いかな。でも当時日本一はエルザ女王だね。

ほら、田舎の結婚式場みたい。仮設だよ仮設。

わんぱく広場！　最高です！

>>1989
WCTは前は道路だけど、裏は結構な敷地面積に綺麗なランドスケープだよね。見るまで知らない情報だった。もっとそういうのプッシュしてもらわないと、気づかない人も多そうだ。

＞1982
最近のタワーは狭い敷地に建物立てて余裕がないし、建物内の共用空間も小さめ。昔みたいな大胆な思いっきり感がなくなってきた。建設費や土地代の高騰が原因だと思うけど、2005年ごろの不況のどん底期のマンションは不況下でも売るために頑張ったんだろうね。

>>2006
GFTの間違いね。ごめんなさい。

円高になると外国人旅行客が激減するから、ホテルもガラガラになるよ。
西武プリンスの建て替えも遠のいたか。

エルザタワーはブランドや肩書にこだわるスノッブには見向きもされないが、
調べてみたら、見栄を張らない者にとっては最強の楽園タワマンと思った。

＞2006
WCTは道路側は道路からだと建物が近すぎて見えないし、道路の向こうは海洋大学だから引いた
写真が撮れないんだよね。
公園側から見るとファサードが綺麗。運河沿いの広いボードウォークは公園とつながってるし、
公園もマンション公開空地と一体でマンションから直接でいるできるので、見学に来た人は
マンションの敷地化だと勘違いする人もいるらしいです。

>>1950

そもそもアンティーク調を良しとするかどうかなんて人それぞれなわけで・・・。
あなたにとっては良くても古臭くてイヤだと思う人の方が多いと思う。
だから今そういうデザインの物件が無いんでしょうに。
そして管理が良いというけど、逆に管理が悪い物件ってどこ？
何をもって管理が良いと判断するの？

ネットからの拾い物なので不鮮明な写真ですいませんが、運河側にも結構広い公開空地があります。ほかの運河沿い遊歩道と連続しているので、よくペットを連れて散歩している人も多いです。

やるじゃないか、エルザに対抗馬ときたか。

＞2011
共用空間の壁についたシミや傷がそのままになってたり、床の大理石が変色していたり、隅のほうにごみやほこりがたまってたり、ソファーの汚れや破れがそのままになってたりというのは管理の悪いマンションで見ますよ。どことは言いませんが。
毎日数回清掃が入るマンションもありますが、清掃回数が少ないマンションもあるようです。そういうのは、すぐには差が出なくても10年もたつと明らかに差になって出てきます。

>>2011
人それぞれだから、自分の意見を言ってるまでですよ。
TTTとかは、管理は良くないという評価が多いみたいね。
あと、アンティーク調なデザインは仕様が低いとか、予算が少ないと、残念ながら作れない。

エルザタワーって浅い池に浮いてるんだよ。
ほんとすごいんだ。

でも、芝浦アイランドの周りは完全に電線が地中に埋まったのできれいになりましたよね。
あれはうらやましい。

＞2008
GFTも裏側には大きな公開空地がありますよね。イラスト見る限りかなり大きい。写真はないんでしょうかね。見てみたい。

ドドールの肩身がどんどん狭くなるじゃねーか（笑）

>>2011
人それぞれだから、アンティークなのが嫌な人はそれを選ばなければ良いだけでしょう。

古臭くてイヤだと、あなたが思っているだけですよね？本物を見る目がある人はそんなに多くないと思っているので、別に少数派でも構いません。少数派が悪いことだとは思いません。タワーズ台場がいまでも価格が維持出来ている理由は、本物を見極められる人からの需要関係が崩れていないからです。

実際ヴィンテージマンションに選ばれてるのは、基本的にはアンティークなデザインを採用し、管理が非常に良いマンションばかりです。
あなたの価値観が全てではないんですよ。

>>2015

アンティーク調は予算が必要っていうのは何の情報？

＞2019
ドドールってエントランスロビーの上は結構大きな公園みたいになってませんでしたっけ？あれいいなあと思ってたんですが。

>>2020
本物を見る目・・・(笑)
いつかタワーズ台場が歴史的ヴィンテージマンションと言われる日が来る事を温かい目で見守りますよ。

どうせ横にビルとかたっちゃうでしょ。どれがビンテージなのかさっぱりだよ。

>>2019
ドトールはキャナルテラスっていう素晴らしい武器があるでしょ！(笑)

＞2023
タワーズ台場は、お台場という東京の名所の一つに存在する唯一の分譲大規模マンションという意味での
プレミア感はあると思います。住民が愛着を持って大事にすればビンテージになりうると思いますよ。
私はそうなればよいなあと思います。

>>2023
あなたが本物を見る目がない人だというのは分かりました(笑)
はい！温かい目で見守ってあげて下さいね。よろしくお願いします。

あの広尾ガーデン何とかを夢みてるのか？。

タワーズ台場って建物のデザインも独特ですよね。王冠かぶってるみたいな。最近のタワーはみんな筒状の中空洞のタワーばかり。あと、板状タワーも最近はない。カテリーナ三田、PCT－B棟、WCTみたいな板状マンションのほうが、間取りは良いのを作りやすいはずなんですが。

さすがに病的じゃないか？

>>2010
中古の仲介で見学に来た人の意見をどこで聞くチャンスがあるんでしょうか？

>>2022
ドトールはロビーの上だけではなく、運河の前や周囲は再開発なので、公開空き地がかなりあります。敷地がキツキツなのはＫＴＴ

＞2031
むかーし、マンコミュにWCT検討板がまだあった時代に「隣の公園もマンションの敷地なんですか？マンションに公園への直接の出入り口があったり、運河沿いのボードウオークがそのまま公園までつながってますけど」という検討者の書き込みを何度か見ました。そういうことです。

そう、キッチン付けてパーティスペースとか、あれいらないんだよね。庭にコイでも泳がせた方が格段にスゴいわ
けよ。

家にテニスコートと野外ステージなんて、
エルザタワー55か皇太子だけ。スゴいよねー。

本物を見る目がある人はタワーズ台場を選ぶ。
名言だねぇ・・・。

所詮どこも僅差じゃない。差はあるけど100対95とかそれくらい。ヴィンテージになれば価格が維持できる、ただその点が良いと考えるのが一般的なだけ。主観がそれにイコールとは限らない。

去年の都心に住むのヴィンテージマンションの記事です。湾岸ではツインパークスとWCTが載っていますね。

>>2011はツインパークスも古臭くてイヤだと思うのか？どうしようもねーなw 少し前に今だった築浅物件がこの世況でどんどん価格を落とている中、ツインパークスがなぜ価格を維持しているのか分かっていないんだろうな。
管理の良し悪しも判断できないようなので、タワマン初心者かただのネガなのだろう。

昼間、レスがつかなかったので再投稿しますが、中古マンション価格で豊洲や港南が下がりGFTが坪420万、DTが400万で、GFTがツインパに次いで2位という話が出てましたが、最高層、新築未入居、東京タワー眺望と３つのプレミアついて坪390万という部屋が売りに出てます。恐らくGFTでも分譲価格が一番高い部屋でしょうから、この部屋で390なら中層～低層はもっと安いはず。だとすると10年落ちの芝浦アイランドグローブよりちょっと高いくらいですね。やはりマンション相場は下がり始めたんですかね。

http://www.athome.co.jp/mansion/6959735323/?BKLISTID=030PPC

＞2039
ツインパークスにお邪魔したことありますが、さすがロビーはきれいに清掃されてピカピカでした。
あのマンションは分譲時に購入者のステータス審査まであったと聞いています。管理状態は
さすがの一言ですね。

あと、DTを候補にしているんですが、DTは天カセエアコンつけられないと聞いてがっかりしましたが、GFTもリビングでもエアコン天カセじゃないんですね。最近は高級マンションでも天カセじゃないほうが普通になってきちゃったんですかね？

＞2040
価格はわからないけど、間取りが良くないね。玄関ホールにあがって
ドア開けたら直接13畳の狭いリビング。
ベッドルームが全室リビングイン。廊下なし。
78㎡しかないから仕方ないんだろうけど、この部屋に9000万以上は
俺は出せない。最近のマンションこんなのばっか。
6000万くらいでリビング20畳の90平米が買えた時代が懐かしい。

>>2028
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.html

「高級住宅地の物件だけがヴィンテージマンションではありません。その地域のランドマーク的なマンションは、値下がりする可能性が低く、ヴィンテージといえるでしょう」（中山氏）
だってさ。
この論理だと、タワーズ台場だろうと、プラウド立川だろうと、DTでさえもヴィンテージマンションになっちゃうわな。

>>2040
あとはDTがいくらになるかで、２位が決まるね。
売り出し価格が１３０００万だから、長期戦になりそうだねw

>>2044
タワーズ台場もプラウド立川もDTも、ヴィンテージマンション対象外だよ。
ヴィンテージの定義は築10年以上だからね。

>>2041
アンティークと古臭さを混同するよく分からない方が>>2011 にいるようなので、アドバイスしてあげて下さいませ。

>>2044
・坪単価３００万円以上
・平均専有面積７０平方メートル以上
・築１０年以上
・ペット可
・地域のランドマーク

が条件だとすると、アイランド、PCT、WCT、タワーズ台場、2004-2006年頃の湾岸タワマンはみんなビンテージだな。

それは無い。
ランドマークだけだね。
地域で1つだけ。

>>2042
今は地価も建築費も高騰していますからね。
仕様を削っていくしかないのです。
つまり、どれだけ新しい高級物件でも、昔の物件よりも低仕様なのです。

昔のタワマンと最近のタワマンの価格がそこまで変わらないのは、そういう理由です。

>>2045
あの部屋は何をトチ狂っているのかわからない。いくらなんでも1LDK1億3000万は無いわ。

アイランドはそもそも４つあるし、GFTというライバルもいる、PCTはランドマークでもない。WCTはすでに候補としてピックアップされている。タワーズ台場はランドマーク他の条件は満たすが、築１０年にはまだ３ヶ月ある。

ヴィンテージマンションというのは、以外とないものだよ。

>>2050
だとすると、中古の掘り出し物探すことも考えた方がいいかもしれませんね。
新築低層の板状マンションも社宅みたいな田の字の間取りばかり。
今、社宅住みですが、はっきり言ってうちの家族用社宅85平米3LDKのほうが間取りが良い。笑

GFTの中古を検討したので一昨日みてきました。中古売り出し自体は10件弱で、うち4件ほど内見できましたが、共用部、専有部ともに高級感もあり全体的に満足できる作りでした。なにより眺望は噂どおりで抜群ですね。値段は部屋の条件によってまちまちで大体坪４００－５００、モノによっては500以上のものもありましたが、眺望が良い中層以上は400-420、眺望なしは360-400、眺望ありの角部屋は４５０－５００という感じでした。既に1件、話にでているように坪450で契約になっていました。坪500くらいになるというのは眺望がいいダイレクトウインドの角部屋の相場であって中住戸は条件によって360-450くらいです。坪390台で売り出している西高層の中住戸は、売却益ではなく早く売却しなきゃいけない都合で一番安く設定されているよう。規模からすれば竣工直後は30-40戸の売り出しが予想されていたようですが、恐らくは再開発待ちもあって中古の数が極端に少ないと言っていました。以上報告まで。

あと中古新築限らず年末年始は低調だったが、マイナス金利で中古がまた動き出していますと言っていましたので今年は不動産全体で極端な落ち込みは考えにくいかなと思います。
週末はDTの中古を見る予定です。

>>2052
確かにWCTは建物が他のタワーマンションより一回り大きいから目立ちますね。マンション検討してない時から羽田モノレールに乗るとすぐ脇を通るので、なんとなく気になってました。
広尾ガーデンヒルズも広尾を歩くと、嫌でも目に付き、すごい高いマンションなんだろうなぁ、と思ってましたから。
目立つとか、有名とかミーハーぽいけど資産性を考えたら結構大事かもしれませんね。

港南芝浦はWCT、アイランド、PT芝浦、GFT、CMTなど大規模タワマンは数えるほどしかないし、新規供給予定もない。一方で再開発で街が良くなるから住みたがる人は増えている。だから、お互いライバルでさえないんだよね。それぞれに個性があり、長所短所がある。競合するほど数もないし、どちらかというと仲間でしょう。今後、港区内陸に港南芝浦がどれだけ肉薄するかは見モノだと思うよ。

>>2054
GFTって40戸も売り出されるんですか。賃貸もいきなりたくさん出てるし、投資用マンションみたいな感じですね。
賃貸住民や転売まで空き部屋が多いと、何かと問題起きそうな気もします。
しかし、駅から10分の立地で坪390でも高いと感じてるのに、坪450-500だと実際億ションですね。そんなのが、40戸も50戸も出てきたら、売る方もライバル多くて大変そう。しかし、今の経済状況で億ションがそんなにバンバン売れるんですかね。信じられません。

>>2056
港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。そのためには核となる商業施設や、港南芝浦ならではの個性や特長が欲しいところです。マンションやオフィスビルだけでは難しいでしょう。

マンションの新規計画もないなら、新しいスーパーもできないってことで
暮らしにくそう。保育園や小児科の不足など、子育てには不向きということですね。

>2057
2040に上がっている部屋は坪390万で9240万ですが、本当ならあの部屋は2054さんによると坪420で売り出されるはずだったのでしょう。ちょうど1億円ということになりますね。しかし、中古の売り出しが始まったばかりなので、最初から転売を目的に購入している売り手もチャレンジ価格で様子を見ていると思います。芝浦港南エリアには、あの部屋よりも広くて、安い部屋が強力なライバルとしてありますから、いくら新築でもあの間口の狭い間取りのリビングが13畳しかない中住戸が1億円で40戸も50戸も売れるとは思えません。そのうち値崩れしてくる可能性もあると思いますよ。

＞2059
だから、湾岸大規模タワマンには認可保育園や小児科がマンション内にあるマンションもあるんですよ。そういうマンションなら子育てにも向きますので探してみるのもよいと思いますよ。あと、芝浦港南は新しく住宅地になった土地なので、公立に通わせるなら学校までの距離も大事です。特に、港南中学校の学区はめちゃくちゃ広い。そういう点も要注意ポイントですね。

内陸は、虎ノ門や第２六本木ヒルズや新しいスポットが続々完成してくるから、
早く五輪フィーバーに乗らないと手遅れになるかも。
他の区では、渋谷駅の超高層ビルや、新宿駅のデパートと大型家電店の建て替え、
飯田橋駅は３つの再開発組合ができようとしてる。目黒駅前に３棟。どれも駅直結か近接。
いずれにしても、駅直結＆地下道の時代に突入していく2020年代。
他に、後楽園駅、霞が関新駅、外苑前駅の直結オフィス、新橋駅前、神田駅前、
四谷駅前、麻布十番駅前、築地跡地、そして山手線新駅。
駅まで２分以内が真のビンテージになっていくのでしょう・・・

＞港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。

はやくしないと。

2062
山手線の外側だけど大崎駅西口にも2020年着工の駅前再開発あり

＞2058
品川駅にはオフィスもたくさん増えたので、10万人以上のサラリーマンが仕事していて、
それなりに飲食店もたくさんあり、アトレや新しくできたシーズンテラスなんかにも
そこそこ良い飲食店は入っていますが、商業専門の大型ビルができないとパンチ力に
欠けますね。品川駅と新駅の間には大型商業施設ができると思われるので、それ待ちですね。
リニア開通のころには街は大きく変わっているでしょう。

＞2063
やはり、アミューズメントも欲しいところ。シネコンや大きなコンサートホールができると人の流れができますね。いまは、品川、田町は乗り換え通過するか通勤する街ですから。オフィス中心のビルがいくらできても街に賑わいは出ません。新駅に期待です。

>>2060
まあ、売れないよな。駅から遠いGFTは高層プレミアム眺望でも坪380-390がいいところ。中層は坪360-370、低層は340-350ってとこ。すでに390で2部屋出てる。駅から遠い上に周辺環境が悪い。
周りにはアイランドや港南まで範囲を広げれば、もっと安くて広い中古はたくさんある。

>>2061
湾岸マンション買うクラスの家庭は中学はまず公立なんていかないよ。小学校ですら私立行かせたり、公立も学区外入学制度が盛んな地域だから。

>>2064
タワマン再開発だったかと。ここで話題にしてるのは町作りとしての再開発。

>>2067
GFTがそこまで落ちたら築１０年越えは坪300未満まで落ちてもおかしくない。アイランド住民としてはGFTが高くないと困る。

大崎タワマンは駅5分以内で駅近なのはいいんだけど、タワマンしかないんだよな。それが良いとも言えるが。

>>2070
そこまで落ちないでしょ。アイランドの管理状態なら築10年はそれほど問題じやない。GFTはアイランドより駅から遠いわけだし。78平米で9300万は十分高い。いくら、築浅と築10年でもそこまで差はつかない。あの間取りなら高すぎるくらい。要はGFTの転売厨の値付けが高すぎなんだな。

>>2072
徒歩1分の違いを駅近遠と区別するのはさすがに無理があるね。築１０年差があれば坪60-80は差が出るのはどこの地域でも同じだよ。湾岸スレの悪いところはDT、GFTといった新築物件が10年落ちの自物件より高いことに嫉妬して批しすぎ。彼らは10年より坪100以上高い値段で買ってるんだからさ。築１０年でそこそこ価値があることをよしとしなければ。新築が高いからこそ自分らの１０年でも価値があることを理解しないといけないよ。

スカイズもさんざん叩かれたが結局今は豊洲最高額の坪310から320万円で坪70-80万円アップ、富久クロスも坪70-90万円アップで成約してるし、同じ旧価格時期に即完したGFTが坪70-80程度のアップ評価なのは当たり前の話でしょう。ただ港区内陸は2-3年前売り出した旧価格時期のマンションは今坪100以上上げてるから湾岸の上がりなんてかわいいもん。

地域久々の新古が坪450でうれた程度で嫉妬して足引っ張りあってる時点で港南芝浦のレベルの低さがうかがい知れるね。さすが埋め立て民。内陸住みからしたら坪450なんてまだまだ雑魚。

いや、入居と同時に売りが出ている時点で、投機的・ギャンブルと同じ扱い。住む人は気がきじゃない。

>>2076
入居と同時に新古がでない400戸以上の大規模物件を教えてください。

>>2075
GFT、スカイズは湾岸最後のお買い得物件と呼ばれてたから、いまから検討するひとが嫉妬するのもやむをえないけどな。

トミヒサも入居してまだ数ヵ月だが中古売り出し450とかばっかりだけど本当に成約してるのか？坪120はもってるよね。

まったく倍率も付いてない部屋を、一人で買って興奮して、高値で売りに出してみて、アホさ加減にも程がある。

結局、買った本人でさえ住む気はなかったわけ。
倍率ゼロ。

だから、それがゴーストマンションなんでしょ。

所有者はいるよ。けど誰も住んでない（笑）

>>2078
スカイズはここ半年で坪350-330くらいの成約で安定してきたね。100はあげてる、豊洲でも突出した価値。

>>2077
マジレスしたら可哀想だよ。
叩きたくてデタラメいうことしかできないんだから。情けない。

>>2078
GFTが最後だね。DT第1期以降は高すぎる。いまから買う人はどのマンションでも全員キャピタルゲインは出ないね。

売り物だらけ、
ゴーストマンションのヴィンテージ（笑）
ねーよ（笑）

当時の「洋風の暮らし」というキャッチフレーズで
ブームに乗った団地と、同じ人種が買ってる。

>>2084
DT二期だけどキャピタルでてますよ。いい加減なこと言うな

タワマン人気→量産　今ここ→団地

>>2086
DTの新古ってもう成約してるの？成約してないならキャピタルでたとか言えないんだけど。成約してるなら情報が古かったかも、失礼。

あれもこれもタワーでしょ。マンションだよね。
マンションは、マンションだよね。

一棟の戸数が多い、これはどうなると思う？

当時の「洋風の暮らし」というキャッチフレーズで
ブームに乗った団地と、同じ人種が買ってる。

トミヒサは坪420-430で安定した成約が続いてます。スカイズやGFT同様に、契約者板荒らされまくりで困ってるよ。しまいには自転車泥棒がいるだの、サウナで脱糞、エレベーターで犬が小便しまくりなどの嘘まで偽契約者が書き込む始末。いくらなんでも酷すぎでしょ(笑) 妬みって恐ろしい。

空家が増えて、新卒サラリーマンが戸建ての庭で
鯉のぼりした時点で、目が覚めるでしょうね。

窮屈な暮らしを強いられているタワマンの人達。

坪450程度の成約で嫉妬する湾岸民ってさすがだよね。内陸じゃ450じゃ築10年でもろくな部屋買えないし(笑)

富久は倍率あったろ（笑）
しかも御苑前だぞ、一昔坪1000万。

んでさ、他人の可能性や栄光をさ、
お前の倍率もないマンションに載せて売るなっての。

埋立地は、関係ないから。

スカイズとか、倍率1.2倍で最初から誰も買ってないし。

そう！港南芝浦の不便な埋め立て地は新古で坪280、築10年で坪180、それが本来の相場。今にみんなこの程度まで落ちるよ。

荒らしは1人かな？削除依頼さておいたからもう消えてアクセス禁止になると思うけど。それまで頑張って荒らしてね

>>2095
結果、坪100上がってますがなにか？少なくてもグローヴはあともう少し、WCTはかなり下。港区いうても大したことない。

倍率1.2倍ならみんな買ったということですよ。

>>2098
築10年近い物件と張り合うとか御里が知れますよ？同じ築年数で比較しましょうね。