パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

そもそもタワマン自体が危険なのにな。高層階に住みたがる人に限って、地方民、無知かつ見栄っ張り、エロい、このどれかだと思ってる地元民です。まあ偏見ですけど。パルムも昔と違ってチェーン店ばかりだし何がいいのかな。

>>17001 通りがかりさん
言いたきは分かりますが、確かに偏見ですね。私も戸建ても視野に考えています。それぞれに個々人ごとのメリデリがありますので。(私も地元民ですが笑)

>>17001 通りがかりさん
偏見だな。
最上階買えない地元民のやっかみにしかみえない

確かに危険性より眺望や自己顕示欲を住みかに優先するのはエロいですね。

確かにタワマンを住まいにする人は多少征服欲はあるとおもう。

>>17005 マンション検討中さん

見栄もあるけど、単に同条件なら板マンよりタワマンの方が資産性という面で有利というのもあります。

>>17006 マンション検討中さん
板型マンションはその分安いですもんね。高級低層地域だとまた違いますが。友人が浜松町と武蔵小杉にそれぞれタワマンを所有してますが、遊びに行くと共有スペース含めて凄すぎて羨ましくなります。誰かを呼ぶにはタワマンがいいですね。征服感というか見栄の充足感は半端ないと思います。ただ、武蔵小杉の人は最近売って戸建てを購入しました。価値観は人それぞれですね。私も悩みどこです。

タワマンの共用施設も地方の人には目新しいかも知らんけど、都心居住者だともう食傷気味というか

まあ確かに地元近隣住民はイヤだと思う人いるかもですね。

ここの建設中を見に行きましたが、かなりの威圧感です。まだ30階程度でもデカイし高いなって感じでした。

周りのマンションとか戸建は、場所によっては眺望だけでなく、日照も遮られ、ビル風が強くなり、タワマンに光が反射して朝から西日が当たったりするので、周りの環境はかなり変わると思います。

また武蔵小山に似つかわしくない高額マンションなのは確かなので、周辺住民とタワマン住民で経済格差が凄そうですね。子供も二分されるんじゃないかと気にはなります。

>>17008 マンション掲示板さん

そうなんだよねー
タワマンの充実した共用施設は食傷気味というか、あって当たり前だから無いと物足りないというか、不便で不便で。ここみたいにまともな施設が何一つ無いタワマンって都内初では？
隣は充実してて羨ましいな。

>>17009 匿名さん

従前からの住民と経済格差が目立つって、やっぱりこの辺はちょっと・・・って感じのエリアなんですね

>>17011 匿名さん
目蒲線の高級住宅街は洗足より西だけです

>>17010 匿名さん

まともな施設が何一つ無いってほどでもないのでは？普通に一通り揃ってると思うけど。

>>17013 検討板ユーザーさん

タワマンならあって当たり前のスカイラウンジもスタディルームもライブラリーも無い。
パーティールームは辛うじてあるけど低層階。
リセールで不利なのは間違いない。

>>17014 検討板ユーザーさん

スカイラウンジは確かにないのは残念だけど、スカイラウンジがないとリセールで不利になるということはないのでは？そういうデータがあるなら別だけど。「そうなんだ」という程度。スタディルームとライブラリーに至っては、あって当たり前というわけでもないし。

結局、リセールに効いてくるのは立地。

>>17015 検討板ユーザーさん

三井先生もこう言い切っていますね。
共用施設が豊富で立派なマンションの方が、高値で売れるのは間違いないのです。

>>17016 匿名さん

三井先生が言っているのは、シンプルな板状マンションと比べて、の話ですね。この物件レベルのタワマンなら、「共用施設が豊富で立派」の部類に入ります。

>>17017 検討板ユーザーさん

いいえそうではありません。
仮に同じような条件の物件が並んだ時とあります。よって、ここはお隣に見劣りしてリセールが絶望的となります。現実を受け入れましょう。

>>17017 検討板ユーザーさん

この物件レベルのタワマンなら
ここは突出して「共用施設が貧相でみすぼらしい」部類となります

>>17018 匿名さん

お隣との比較でも、リセールに影響するほどの差ではないですね。これから武蔵小山に建つタワマンの資産価値は、横並びになるでしょうね。

>>17019 匿名さん
うーん...それは人によるでしょうね。

私個人はラウンジとかパーティールームなどの共用設備はどうでもいいです。使わないので。

ただ、ここに中規模の認証保育園が1個入るだけで、隣のスミフに至っては保育園すらない、と言うのは非常に気になります。

ファミリー世帯がどかっと入ると保育園が逼迫するので、ここでもスミフでもどっちでもいいですが、大箱の認可保育園を行政指導していただきたかったです。

あと、飲み屋とかどうでも良いので、小児科、耳鼻科で週末土日もやる病院と、サピックスとか四谷大塚などの塾がテナントに入って欲しい。

この物件の検討板なのに、なぜネガティブ情報ばかり投稿する人がいるんだろうね？

>>17022 名無しさん

検討板なのにネガティブ情報の書き込みが認められない状況がおかしい。
ここは極端にネガティブ情報を排除しようとする勢力がある。

>>17023 匿名さん
いえ、そういうわけではありません。ネガティブ情報を認めないといったことや、排除するなど一言も言っておりませんよ。素朴な疑問です。検討板なのに、この物件が大嫌いで文句を言わないと気が済まないような人がいますよね？なぜネガティブ情報ばかり投稿する人がいるのだろうね、というだけです。

>>17020 検討板ユーザーさん

スカイラウンジとスタディルームはリセールに影響する差ですよ。
スタディルームは書斎を外出しできるから一部屋削減できるし、不動産屋も中古は特にその点を強調して販売する。
資産価値は住友が頭一つ以上抜ける。

>>17024 名無しさん

そうでしょうか。私はそうは思いません。
検討板だからこそ様々な意見があるのではないでしょうか。検討者にとっては色々気付かされてありがたいです。

>>17025 匿名さん

スタディルームのようなオープンスペースで書斎代わりになるなら、カフェでもいいですよね。ここは駅前ですのでそういったスペースはスタディルームがなくても確保できます。
それにそもそも、スタディルームがリセールには影響するというデータもありませんし、影響ないと思います。

>>17026 口コミ知りたいさん

ええ、参考になる意見もありますよ。
でも、頑なにネガティブ情報ばかり投稿する人はどういう目的でそういった投稿をするのだろうか？という素朴な疑問です。その人にとって何のメリットもないことですし、何か恨みでもあるのかな？と。

>>17021 匿名さん

ここでは個人的見解は不要かな。リセールの話なので。
あと認可保育園は住民優先にならないからむしろ施設は無い方が良い。利用者の自転車が敷地周辺に無断駐輪されてトラブルの元。

>>17029 匿名さん

個人的な意見を排除しなくても良いのでは？なぜ不要などと切り捨てるのでしょうか。検討版だから様々な意見があっても良いし、結局のところ個人が買うわけで、不要では無いと思います。そういう意見もあるというだけの話ではないでしょうか。

>>17027 検討板ユーザーさん

まあまあ、落ち着きましょう。
お隣の高スペックが判明した今焦る気持ちもわかりますが、色々言い訳を並べたところで、なんとかの遠吠えとなってしまっています。
敗者は勝者の前で語らずです。

>>17028 名無しんさん

親切心ではないですか？
そういう人のお陰で掲示板は成り立ってるわけですから、嫌なら見なければ良いだけです。
有益じゃないと思うなら時間の無駄ですから立ち去った方がいいですよ。

>>17031 eマンションさん

リセールの観点では武蔵小山駅前にこれから建つタワマンは横並び、というほぼ間違いないであろう想定を申し上げているだけですので、お気になさらず。

お隣に勝った負けたという話はしておりませんので。なぜか勝った負けたの話にされたいご様子ですが。

>>17032 匿名さん

ただのネガを親切心とかwww
ま、ネガがいなけりゃ掲示板が成り立たないってのはそうかもね。

結局、どこでも良いから気に入ったとこを買っておけばいいんだよ。欲しいタイミングで買わないと、そんなに相場も下がらないだろうしローン金利も上がるぞ。

>>17033 検討板ユーザーさん

そうでしょうか。有名ブロガー達は立地条件が同じであれば共用施設が豪華な方が高値で売れると言ってるようですから、間違いなく横並びとはならず序列がつきます。
横並びと思い込みたい気持ちも理解出来ますが、お隣がここまでこちらと差をつけてしまった以上明確な優劣がついてしまうのはやむを得ないことでしょう。

>>17036 eマンションさん

シンプルな板マンと大規模タワマンぐらいの差があればリセールに差はつきますが、お隣とここぐらいの差であればどんぐりの背比べです。また、豪華な共用設備を好きな人もいれば、管理費負担などの理由で豪華な共用設備を嫌う向きもありますからね。優劣がついたと思い込みたい気持ちも理解できますが、リセールに差がつくほどの差ではないというのが現実です。

>>17037 検討板ユーザーさん

個人的な見解をお聞かせいただきましてありがとうございました。でもバイアスがかかっていて全く参考になりませんでした。
こちらはまともな共用施設も無いのに豪華設備のタワマンと変わらない管理費ですね。
ありがとうございました。

>>17038
マンションなんてのは細かな違いは転売や賃貸価格には反映しないんだよ。


>有名ブロガー達は立地条件が同じであれば共用施設が豪華な方が高値で売れると言ってるようですから

一回有名ブロガーとやらに具体的な金額を出して貰えって。
漠然とした高い安いじゃなく何が違えばいくら違うと考えてるのかってな。
何が追加されてれば＋いくらで売れたり貸せると思ってるのか出来る限り具体的に聞いてみれば良い。

>>17038 匿名さん

特にバイアスはかかっていませんよ。お隣とここぐらいの差では、リセールや賃料に影響しないというのは周知の事実です。
>>17039 でも他の方が仰ってるように、もしそうでないなら、具体的なデータを示されれば良いのではないでしょうか。ただ、ないものは示せないでしょうが。

>>17040 検討板ユーザーさん

わざわざ他の方が仰っているようになどという不自然さ。笑
立地条件が同じで仕様格差がここまで開いたケースは初めてだから、こことお隣の今後のリセールがモデル事例になるでしょう。
今後もウォッチしていきたい興味深い物件です。

>>17040 検討板ユーザーさん

>お隣とここぐらいの差では、リセールや賃料に影響しないというのは周知の事実です。

そこまで言い切るのなら具体的なデータを示されれば良いのではないでしょうか。ただ、ないものは示せないでしょうが。
こちらと隣は仕様の開きが大きいですよ。並べられたら劣後してしまうのは誰の目にも明らかです。

>>17037 検討板ユーザーさん

やはりそうですよね！
ご参考にさせていただきます！

>>17041 匿名さん

残念ながら、「ここまで仕様差が開いている」というご意見自体、バイアスがかかっています。貴殿の個人的な感覚ではなく、市場の感覚では、判明している限りのお隣との差（といってもどの程度の差か明確には分かっていませんよね）程度ではリセールや賃料に影響がないというのは共通認識です。

>>17042 匿名さん

同上、です。

優劣をつけるつもりはないけど、ここはスーゼネ施工ということでステータス感や安心感はあるよね。昨今の施工ミス等見てるとスーゼネだから必ず安心というわけではないけど、その辺りはやっぱりね。

>>17038 匿名さん

まともな共用施設って、スタディルームやスカイラウンジのこと？その共用施設っておまけじゃないのかな？だからここ最近無いタワーとかもちょいちょいあるよね。最初だけで、あんま使われないし。。

スタディルームって、結局書斎にはなれないんよね。。仕事だけじゃないから。本読んだり動画見たり。自分の空間じゃないからあまり長居できないし使えないです、自分の感覚や、周りに聞いた感じだと。

スカイラウンジも、、年に1回も使うかなあ、、だから、オマケな感覚です。

隣との比較だけで侃侃諤諤しても不毛ですよ。
そもそもこの仕様でこの程度の利便性でこの価格
どう見ても可笑しい。
遥かに優位な都心の物件と同じ額
近隣のもっと高仕様な物件より何故か高い
少しはマシでしょうが隣とて厳しいかも

もう既に買ってしまった人に現実を突き付けるのは酷なのでこれから検討する人は静かに隣に期待をして待てばいいのではないですか？

>>17048 マンション検討中さん

これが再開発の価格形成です。
可笑しいと思うかもしれませんがね。ここから下がることは期待できません。

単純な疑問
北海道のような地震が来たらこの辺は火災と液状化で壊滅的な被害になりそうですが
例え建物だけ無事でも道路が使えないし、他のライフラインも無くなるし、階段での上り降りになるけど
それでも皆さんここを買うんですか？

>>17050 匿名さん

まずタワマン自体は火災に巻き込まれません。
また、液状化しやすい土地でもないです。
道路もライフラインも、ここがダメになるなら他の地域も同じことです。
階段の上り下りになるというのはその通りですが、非常用発電機で電力供給は一定期間維持されます。

こういったことを考えて、リスク認識と自分の価値観を照らし合わせて欲しければ買う、ということでしょう。リスクが高くやめておきたいと考えれば、もっと田舎の周りに何もないような場所に住んだ方がもちろん安全でしょうね。

>>17051 匿名さん

このクラスのタワマンなら、電力供給がストップしても非常用発電機で非常用エレベーターが使えるんじゃないですか？
災害時の給水対策もちゃんと準備されていますよね。

押し潰されそうで嫌ですが、3Fとかならエレベーター使わなくても。

そうかここは非常用発電機があるのか。
非常用発電機は金食い虫なんですよね。発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要で、こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多く、部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

>>17051 匿名さん

やっぱりリスクあるんですね。
直ぐ裏手には有名なピザ屋がある辺りの住宅ビル密集エリアにも隣接してますし、火災時は巻き込まれるでしょうね。
また、水没エリアであることから液状化の不安も拭えません。災害続きです。ワーストシナリオを想定しておきたいですね。

>>17054 匿名さん
発電機の修繕費は既に修繕積立金計画に組み込まれて、数字化されてるから、あなたが心配する話じゃない。

>>17054 匿名さん

そのため、大規模マンションぐらいでしか装備できないものです。非常用発電機を装備できるというのは、大規模マンションのメリットです。小規模や戸建だと、非常用発電機なんて置けなくて、電力が途絶えるわけですからね。

>>17055 名無しさん

リスクはどこにでもあります。ここだけの話ではありません。どこなら絶対安全ということはありません。

また、何を「水没エリア」と定義するかですが、少しでも浸水するところが水没エリアとするなら、都心部で水没エリアでない場所を探す方が難しいですよね。

>>17058 匿名さん

浸水しないエリアの方が多いのですが、、

>>17058 匿名さん
ハザードマップを見る限り、ここは水没エリアではないが目黒川がもっと近い五反田や大崎は危ないですね
更にもっと危険なのは川の氾濫がなくても高潮や津波で真っ先にやられるシーサイド
品川シーサイドは海抜1.5m〜2mがほとんど
今回神戸ハーバーランドのマンションが高潮の被害にあったことを考えれば近い将来も充分想像できます

>>17060 マンション検討中さん

ここはがっつり水没エリアに該当してました。泣

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_jisseki_c.pd...

>>17056 匿名さん

非常用発電があるマンションで点検費用以外に計画に組み込まれているところが今までなかったのですが、本当であるならば、非常用発電の修繕費を教えてもらえますか？

>>17062 匿名さん
1億円

>>17061 匿名さん

これは浸水リスクを示した図ですね。
これに色があれば「水没エリア」と言うかどうかの問題に過ぎませんが、このようなリスクは都内随所で見られるわけですから、リスクをしっかり認識して暮らすのが重要です。
どうしても嫌なのであれば、黄色ではない土地をピンポイントで指定して家探しすれば宜しいかと。

安いからリスクを承知で買うってのは理解できるんだけど、ここみたいに高い金だしてリスクに自分から飛び込んでいくのが理解できないんだよね。
同じ金出せばリスクがなくてもっと便利な場所に住めるし、同じリスクなら景色の良い湾岸という選択肢もあるのに。
知らないで買っちゃうのは可哀想だよね。

>>17065 匿名さん
それも含めて、余計なお世話なんじゃね。
契約者にとっても検討者にとっても。
ちなみに、私どちらでもないです。

>>17060 マンション検討中さん
こういうロジカルな理解をしたいですね。
水害危険度は
①湾岸部
②河川周辺
③都市型浸水
武蔵小山は③に該当し、50cm以内で床下浸水のリスクがある程度。実際にはここ20年都市型浸水はこの地では実績なしです。
上記より、その他都内に立地しているタワマンと比べて、武蔵小山が危険であるということはありません。同程度かそれ以下です。
また、今回話題になっている札幌の液状化も武蔵小山周辺は液状化予想エリアから大きく離れています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_...

>>17067 マンション検討中さん
補足
水害危険度は
①≒②＞③ だと思っています。
①は大地震の際に命の危険
②河川氾濫時に命の危険
③歴史的大雨発生時に浸水のリスク
※③についても窪地で車内に閉じ込めれるなどリスクはあるので留意は必要、ハザードマップで1.5ｍ以上のところを要チェック

>>17067 マンション検討中さん

ここが過去20年浸水実績があるかは不明です
過去スレの通り無かった証跡も出てきていないのが実情です

そうかな武蔵小山は①②③全てに該当して
さらに湾岸にはない火災というリスクもあるから
リスクの役満のように想いますが。

この辺は昔はすぐ近くまで海だったからねいわゆる湾岸

>>17065 匿名さん

そうですね。無知は怖いですね。
地盤の良い高台とかいうステマに嵌め込まれる層もいるんでしょう。

>>17069 匿名さん
あーあなたか浸水実績云々にこだわっていたネガの方は…
ここに平成元年からの浸水実績マップがありますよ。
http://www.west-park.co.jp/hazardmap/shinagawa/
また、以前は湾岸だったから湾岸という説明の意味が不明です。いまは？湾岸のリスク高潮。海抜25ｍ以上で3キロ以上離れている土地に高潮が来るリスク…０ではないが、そのときは目黒大崎豊洲お台場みんな被害を先に受けていると思いますよ。あと、河川はどこにあります？目黒川のことですか？笑

>>17073 マンション検討中さん

やはり文字が被っているところもあり、実績があったのか無かったのかこれでは確認ができません。疑惑は深まりました。

>>17073 マンション検討中さん

それから当方の書き込みはこれが初めてですので、ネガ扱いはおやめください。
こちらの契約者の品位が疑われますよ。

>>17075 匿名さん
前回と同じく、字が被っているから判断出来ないと言うんですね。
しかも、やはり、という言葉を選んでるあたり本当に1度目の投稿ですか？
そして、契約者ではなく住友検討者です。
三井はかろうじてという感じです。仕様は住友が良さげなので。

字が被ってて浸水の判断が出来ないハザード実績マップなんてありえないですね、字が被っているところは浸水実績無しと常識的に考えられます。
はっきりいって論理がむちゃくちゃですね。

浸水実績マップありがとうございます。
確認したところ平成元年から11年の間は確かに字が被っていますね。ただ99%実績無しと読み取れますが。さらに12年以降の実績は字が被っておらず明確に実績無しが判断できますね。
このような状況から、上記の情報で浸水実績ありと疑惑が深まったと言っている方は、長らくこの板にいる荒らしの方かと思います。スルーがよろしいかと。

>>17074 匿名さん

データとして残っているところもそうでないところもありますから、都内全域、疑惑が深まりますね。

また、初心者マークのネガキャンが現れましたね。何をどうロジカルに説明しても駄目です。とにかく壊れたレコードのように同じネタを引き合いに反発心をワザと買ってる。

>>17080 口コミ知りたいさん

そのような言い方をすると、彼はまた「契約者の攻撃だ！」と言い始めますから、あくまで冷静に反論するのが宜しいかと思います。

うーん
マンション売るがわの都合の悪い話になると
ロジカルさんが現れて必死な火消ししてますけど

災害リスクが非常に高いのは認めた方が良いですよ。人の命がかかってますから。
東京南側のリスクが高いのは常識で、都心に近いのに土地が安いのはそういう理由からですから。

騙したり黙って売ったとして万が一そこにすんだ人が死んでしまった場合責任とるんですか？
とれないしとらないですよね？
まぁ実際災害が起きても死ぬまでは行かないと思いますが、大変苦労する事になるのは間違いないでしょう。

きちんと説明した上で相手も納得して購入してくれたなら責任をとる必要は無いですが。そうでないなら売ったあなたも一生後ろめたい気持ちで人生を過ごさなくなりますよ。

>>17080 口コミ知りたいさん
初心者マーク君は住友信者だと思ってたのに、武蔵小山アンチの書き込みするんですよね。お隣ではガーディアンのような存在になっているようですが。めんどいけど、私は契約者じゃないですよ笑 このやりとりもううんざりなので笑

>>17082 匿名さん
ロジカルさんですが笑 売る側でもなんでもないです。城南地区に限らず、住宅密集地では火災リスクなどが高め、沿岸部であれば液状化、高潮リスク、河川周辺であれば氾濫リスク、それぞれに個別にリスクが存在し、それをごちゃ混ぜにし、武蔵小山が全てのリスクが他に比べて高いように捉えるのはミスリードだと思っているだけです。武蔵小山においても各種災害リスクがあるのはご指摘の通り、ないとは誰も言っていません。

>>17084 マンション検討中さん

おっしゃる通りですね。
ここだけリスクが非常に高いような言い方をして、「死んだら責任とるのか」とか、何言ってるんだろうと思いましたよ笑
売る側だと決めつけた書き方も悪意あるしね。

東京東部を除けばここだけ(大井町周辺3km～多摩川)が十分リスク高いでしょ

湾岸に近い、元海なので液状化と高波被害
住宅密集地帯で大規模火災
目黒川、多摩川の氾濫
水没地帯
タワマンリスク

全てのリスクが揃ってる逆にレアな土地
ここをわざわざ選ぶ理由がないと思うんですが

>>17086 匿名さん

言い換えると、
・液状化マップで比較的液状化しやすいとされている
・戸建や小規模ビルが密集していて火災リスクがある
・川が近い
・浸水マップで水色
・タワマン

この4つですね。
この4つが揃った場所なんてのは港区の高級住宅街にもありますし、特にレアということもないです。

ところで、すでにそう結論づけているのであれば本物件は検討外ですよね。ここは検討板なので退出されるのがよろしいのでは？

う～ん。

でもこのタイミングで４つも揃うと、さすがに二の足踏みますね。。

一部の連中が無茶苦茶な難癖を飛ばし合っている
読んでいて不愉快
何の参考にもならない

通常ネガはマンション知識がはるかにあるんですが、ここは過去はそうでもないですが、最近は単なる難癖と初心者契約者の応酬ですね。

ただ、マンション自体の供給が少なく、目玉のマンションらしいマンションがあまりないなか、ここは更新頻度からつい覗いてしまいます。

>>17090 通りがかりさん

そうですね。感情的で理屈の通じない契約者と、理路整然とした冷静な検討者の意見がいつまでも平行線ですね。
自分はここの物件の中身は魅力無いので買う気はありませんが、売れ行きをただウォッチしてる傍観者です。

江東5区のなかには海抜マイナス5メートルの場所もあるというのは驚きですね
地盤が弱く、水害にも弱いマンションはあり得ないですね
それらと比べると武蔵小山はありと思います！

>>17092 匿名さん

下を見て安心できる人はいいですね
上もたくさんあるのに、下を見てまだまだ大丈夫と自分に言い聞かせられる人向きなんですね

ここのネガは信用できない。屁理屈。浸水マップの水色でそんな安心と思えるレベルでしょ。

武蔵小山と武蔵小杉が同じ路線で似ているので、ここはエリア的に桐ヶ谷ということもあり、パークシティ桐ヶ谷ザ・タワーの方がキャッチーでわかりやすかったのでは？

意見が一方的、ちょっと挑戦的。話にならないようにしているのはどちら側なんでしょうか。ポジだと直ちに契約者呼ばわりされちゃうのでしょうか、ここは？

>>17096 口コミ知りたいさん

こちらのポジは攻撃的ですからね。理屈上は誰が書いてるか不明となりますが。。やっぱりわかっちゃいますもんね(^^;

>>17094 マンション検討中さん

浸水エリアに指定されてるのに安心と思えるレベルとは、その時点で論理破綻してます。
こちらの契約者が冷静さを欠いていると言われても仕方ないと思いました。

え、どうみても外部の人で張り付いてる人が挑発的なような…契約者はもうここ殆ど見てないですよ。

>>17099 口コミ知りたいさん

そうですかね。では何故ネガ要素のある投稿に対してあそこまで攻撃的に連投までして対抗しようとするのでしょうか。契約者の過剰反応に唖然としています。

>>17100 匿名さん

私は、ネガの攻撃的な連投に唖然としていますけどね。

直近のレスを見ていると、攻撃的なネガに対してポジが冷静に反論しているという構図が見て取れますね。
ネガはすぐ「契約者が攻撃的だ」などと、抽象的な話に持ち込もうとする傾向にあります。

>>17102 通りがかりさん

どう贔屓目に見ても冷静さを失ってるのはポジでした。毎日日中の連投も酷い有様です。
どうでもいいんですけど。

契約者のみなさんも、そうでないみなさんも
何度も管理人さんに削除されてるのですから
このような書き込みが情報交換を阻害している
といい加減に理解して下さい

>>17122 匿名さん

異常粘着者を投稿禁止にすればいいだけの話なのにね？

>>17122 匿名さん
そうですね、ネガの意見もポジの意見も含め前向きに意見交換出来るといいですね^^

マンションの話をしる!

管理人が削除じゃなくて、削除依頼を誰からか受けて、それで削除では？

ここ最近のレスで浸水実績の話が出てますが、品川区内で危険があるしたら目黒川沿いと立会川緑道沿いくらいでは。武蔵小山はむしろ水害のリスクは非常に低いですよ。

地震のリスクは？

>>17127 マンション検討中さん
同感ですね。立会川は今は川がないですが低地なので浸水リスクが道路沿いにありますね。
それ以外は比較的リスクは低い方だと思います。タワマン周辺であれば50cm程度のリスクです。地震リスクでいうと周辺の古い住宅が火災リスクはあると思います。が、マンション自体に火災影響が直接ということはあまりないかと。話題になっていた液状化も予想マップでは対象外です。とはいえ想定外はありえるので備えあれば憂いなし。想定外に関してはどのエリアでも起き得るので武蔵小山だけ想定外を意識する必要はないかと思います。

>>17128 匿名さん

地盤的には低いんじゃない？
近くに活断層もなさそうだし。
都内だと立川のやつ以外は皇居の東西が推定断層だらけでヤバそう。

>>17130 匿名さん
山手線の内側ってこんなに推定断層があるんですか？とはいえ都内全域地震はリスクが高いですよね。今となっては日本全土という気もしますが。天災だけはほんとにここなら安全というのがないですね。武蔵小山は地震危険度2か3のエリアです。品川で地震の危険が高いとされているのは中延、戸越方面ですね。高潮の影響を考えると八潮など、海の近くもリスクがあります。

>>17131 匿名さん
その通りですね。

>>17131 匿名さん

武蔵小山に相当震災リスクがあることを教えていただきましてありがとうございます

武蔵小山でリスクあったらどこに住むんですか笑小山ですよ、山！！

先週モデルルーム行ってきました。ファミリータイプの部屋は完売ですね。残りは60平米台。どんなもんかと楽しみに行きましたが売れ行きは好調ですね。

>>17133 匿名さん
もういいですよ笑 日本語ちゃんと解釈願います。武蔵小山にもリスクはあります。都内全域に同様のリスクがあります。相対的にみてどう捉えるかは人それぞれです。せっかく落ち着いたのでこの話題は終わりにしましょうね^^
あなた以外は冷静に理解頂けてますので。
ありがとうございました。

>>17135 匿名さん

ここの契約者と思われる人達は下を見て安心する特性がありますね。だから他の物件を貶める癖があるのでしょうか。相対的では無くて、絶対評価で選びたいですね。

>>17136 匿名さん

ここのマンションは自己資金だけでは厳しそうなので他も念頭に探している者です。絶対評価というと抽象的でよく分からないのですが…前向きに色々と検討していきたいので、具体的に教えてくださいませんか。週末にでも内覧にいってのようかと思います。

>>17134 匿名さん

そうですよね！
ここは都内でも希少な山です。
城南五山や諏訪山と並んで武蔵小山は人気のある山です！

ファミリータイプ完売したの？いつの間に、、
ちゃっかりしてるなあ。

次期販売が未定で、販売が行われていない中、ファミリータイプが消えているということは、やはりここがバルク売りされたとの噂は本当だったのでしょうか。
今残ってるところはバルク売りすら出来なかった部屋と捉えた方が良いのでしょうか。迷います。

>>17136 匿名さん
しつこいですね笑 契約者じゃないですよ。論理的な説明なく危険と表現する方に、疑問を抱いているだけです。また、マンション検討において絶対評価ってどうやるんです？？価格自体相対的に決まるものだと思うのですが。再開発は少し絶対的な要素もある気はしますが。それでも相対的な要素が必ず影響します。
終始ここはここでリスクをあると受け止めており、それをどの程度とするかは各々だと思います。私は検討者なので、当然相対的に判断します。住友大好き住友一択なんて判断はできません。期待はしていますが。

>>17140 匿名さん

この段階でのバルク売りはあり得ませんので、そのような話はデマです。

>>17142 マンション検討中さん

実態はわかりませんよね？
デマの可能性もあるし、真実である可能性もある。謎は深まっていますが、収集した情報から自分で判断するしかなさそうです。

>>17143 マンコミュファンさん

特に謎は深まっていませんよ。実態はバルク売りしていない、ということです。そのような噂もないですし。噂と言うからには、誰かに聞いたんでしょうが、誰ですか？

謎は深まっている…ずいぶんと前にもここの書き込みで目にしました。初心者マークですか。

このスレ(ネガ)の多さ、第一期の割合、完成時きを考えれば明らかに人気物件ですね。

>>17145 口コミ知りたいさん

初心者マークに拘る武蔵小山君ですか

先日、モデルルームに行ったらけっこう売れていて驚きました。この掲示板ではけっこう否定的な意見が多かったので。モデルルームに行くと、色々な意見を検証できますからいいですね。

>>17152 評判気になるさん

モデルルームでは良いことしか言われないからね。ここでの意見は本当に参考になりますね。

>>17152 評判気になるさん
不動産価格の高騰影響を受けて、高いとは感じますが良いマンションだと思いますよ。

ネガられまくってますが、間取りは(北東角部屋除く)基本アウトフレームしており綺麗ですし、天井高も最大2.6mあるので中々悪くないと思っています。

欲を言えばキリ無いですが、個人的には十分及第点です。

>>17154 匿名さん

価値に見合った価格では無いことは確か。
北東以外の角部屋も梁の圧迫感が凄いし、仕様悪いし日々の生活で不満が蓄積しそう。
坪単価350位なら納得できるレベル。

>>17155 匿名さん
I think so too.

坪単価350だと有明のシティタワーズ東京ベイと同価格帯ですね。

マイナー路線の武蔵小山とは言え、陸の孤島の有明と同じ単価するのは少々厳しいかと。

>>17157 匿名さん
そんなもんじゃろ
まだ有明の方がポテンシャルあるのお

>>17154 匿名さん
ネガッてるのは特定の1-2名ですけどね。

>>17159 マンション検討中さん

エビデンスを示さないと、またここの契約者はが被害妄想に取り憑かれて喚いてると言われてしまいます。そんなの悔しいので、しっかりエビデンスを見せつけてやって下さい。

>>17153 匿名さん

ここでは否定的な意見ばかりですが、現地に行けば、否定されるようなことばかりではないことがわかりました。

>>17161 評判気になるさん

現地に行ったら墓地が真横にあって絶句しました。また、ファサードがアルミサッシ剥き出しのチープな外観で更に絶句。うなだれて帰りました。

子ども(公然わいせつ)（品川区小山３丁目）
9月6日(木)、午後5時30分ころ、品川区小山３丁目の店舗内で、公然わいせつ事件が発生しました。
■犯人の特徴
・白色タンクトップ、半袖シャツ、デニム半ズボン、黒髪短め、男

お気をつけ

>>17163 匿名さん
最近小山で出没してる公然わいせつ犯は同一人物だと思うんだが、なんとか逮捕してほしい。

>>17162 匿名さん

まあ墓地は仕方ないですね。
ファサードは感じ方ひとそれぞれですが、私個人は悪くないと思いましたよ。

外観、いいと思いますけどね。三井らしい暖かい雰囲気で。それでいて、高級感もありますしね。

高級感感じます？すみません、具体的にどの辺に感じますか？

>>17165 匿名さん

墓地隣接は致命的だと思う。
ここ半年内で港区と中央区の非タワマン2戸を売却したけど、内見の三分の一以上が中国籍の方。売却先の一つも中国人だったし、今中国人の不動産購買力は無視できない状況。
中国人は風水を大変気にするので、墓地隣接は買いません。リセールを考えるとここは無いな。

ネガさんのパトロールがすごいですねー笑
肯定的なことを書いた途端にこれですか笑
これを確かめたかっただけなので、もういいです笑
ここはネガがすごいと投稿されていたので、どうなのかなと思ったら噂通りですね笑笑

ここ物件をボイドスラブ280mmで郊外の賃貸仕様と散々にバカにしていた某西大井の物件は、実はボイドスラブ260mmだったそうですよ。自虐ネタが得意なのか、天然なのかは判断ができませんが、面白い人たちみたいです。同じ品川区みたいなので仲良くしてあげてください(笑)

ちなみに、私は武蔵小山にも大井町にも興味はありませんので、悪しからず。では。

>>17177 通りがかりさん

嘘は良くないよ。契約者さん。
ご指摘の物件は320と310がほとんどです。

ポジとかネガとか言う以前に、間違ったこと書くから反論されただけでしょ。大きいとか、背が高いとか、目立つとか、事実を書けばいいのに、よりによってチープ感すら漂っている中で高級感って書いちゃうから。

墓地の横にあるから中国人が買わないとは気づかなかった。売却する時には不利になってしまうんですね。

都内の不動産市場においては、普通のサラリーマン家庭では購入出来ないレベルになので、中国人頼りになっているのが実情。
それなのに中国人に見放されるということは不動産価値が無いといっても過言ではなかろう。

>>17185 匿名さん

中国人頼りになっているなどというデータはありませんよ。一部そういったことを言っているテキトーな不動産ジャーナリストがいますが、裏付けもなく、妄想爆発の悲観芸人と言われてしまっています。

中国人が少ないのはむしろメリットなのでは

某湾岸タワマンを投資用で持ってますが中国韓国人のゴミ捨てマナーが悪すぎてゴミ捨て場に中国語とハングルが廃棄してあります

廃棄→併記

>>17191 匿名さん

多言語併記なんて、大手やちょっと規模の大きいマンションなら今や当たり前だよ。

英語だけでいいんだけどね

私も気になり三井に聞きましたが中国人は今のところ1〜2パーセントとのことです。
上層階のワンフロア全部買ったらしい などいろんな噂を聞きましたがただの噂みたいでした。

>>17195 匿名さん

だからここは墓地が真横なので、中国人は見向きもしない

>>17196 匿名さん

それはそれでいいんじゃない？

中国人も見捨てるほどなのね
リセールが絶望となる現実味が帯びてきました

>>17198 匿名さん
それはそれでいいんじゃない？
シティタワー武蔵小山も共倒れでw

中国人が少ないのはリセールにとってプラスですよ
湾岸の惨状を見れば分かる

スミフ(シティタワー武蔵小山)は柱が中途半端にしかアウトフレームしてないし、デコボコ間取り(特に中住戸の間取りは間違いなくパークシティの方が綺麗)...パークシティ武蔵小山もと違って、角部屋の下がり天井は無さそうなのはポジだけど。

もうちょっと期待してたけど、残念だった...
正直、50歩100歩って感じ...

>>17201 匿名さん

リセールにマイナスですよ
自分の周辺でも中古で売り出すと中国人検討者が多いと言ってました

タワマンのリセールは大切。10年後に逃げ出せないとそのまま終わる。

>>17202 匿名さん

そうですか？
中住戸もダイレクトウィンドを使っているため柱が完全なアウトフレームとなっていないものの、上手く逃がせていると思います。
北側の都心ビューのダイレクトウィンドは最高だと思います。
間取りも全くパークシティに負けていないと感じました。特に玄関開けたところにニッチカウンターを設けているのは豪華ですよね。
パークシティは間取りにもこうたった優雅さが感じられませんでした。

>>17204 通りがかりさん

その通りです。パイが多い方が良い。
中国人が敬遠するマンションはそれだけでマーケットが制限されてしまうので大きな懸念材料となります。
日本人でも墓地の真横は敬遠しますけどね。

>>17205 匿名さん

それでは、同じスミフ物件で、シティタワー大井町との間取りの差異はどう考えれば良いですか？

この板には強烈な三井へのアンチ、強烈な住友へのポジがいますね笑 同一人物だと思いますが笑見ていて面白いですが、検討の参考にするにはあまりに偏った意見が多いです。
墓地と中国人の方が振り向かない理由が良く理解できません。風水を大事にしていて、その風水の考え方の中に先祖の墓地をとても大切にする思想が入ってるだけだと思います。近くに墓地があることはもちろんマイナスだと思いますが、中国人の方が極端に嫌うというロジックは理解できません。

>>17208 マンション検討中さん

陰宅と呼ばれるお墓が見えている住居を、陰屋殺といい、風水では住んではいけない家になります。中国人は風水を気にするので、風水的な凶作用を引き起こす陰屋殺には近寄りません。
よって、ここのように穢れたマンションを買うようなことはしないのです。

中国人の方がここに振り向かない理由がよく分かりました。リセールを考えると死活問題となりそうです。

お墓が絶対見えないから湾岸買ってるのかもね。中国の人。
そうしたらそれはそれで住みわけられていいかもね。

>17202: 匿名さん　同意見です。角部屋は同じかこっちが良いとしても、中住戸は残ってるパークシティの売れ行きが加速しそう。
角部屋もお高いんでしょうか?

>>17212 匿名さん
シティタワー武蔵小山はまだ値段が公式には決まっていない様です。スミフさんですから最終的な平均坪単価はここより上げて来る可能性が極めて高いと思います。例によってスミフさんは竣工までに完売する気はないでしょうし...

パークシティの高層階は既にほぼ売れてしまっているので、スミフの販売が始まる時(本年12月頃)には、①価格が安いパークシティの低層階を選ぶか、②価格が高いスミフの高層階を選ぶか、という選択肢になると予想します。

>>17211 匿名さん
チャイニーズはマナー酷いし共用施設荒らすし日本語で注意しても分からないフリするし
住み着かれたら最悪だよ

紋切り型の国籍差別は余り良くないのでは。
日本人でも変な奴はいくらでもいる。
個人の問題だから一括りで排他的に議論すると、こっちの民度が低く見えますよ。

資金力のない人はこちらを買っておくべきでしょうね

>>17216 匿名さん

そうすると、お隣スミフとの住民の経済格差が凄そうです。子供が学校でいじめられないように気をつけないといけないかもですね。

>>17217 マンション掲示板さん

いじめに発展するかは別問題として、ナンバーワンマンションがスミフというイメージにはなるでしょうね。

>>17218 匿名さん

タワマンは眺望が全てですから、都心側最前列の絶景を確保した住友が武蔵小山のナンバーワンになるのは間違いないですね

>>17215 匿名さん
でも自分の両隣上下がチャイニーズだったら嫌でしょう

>>17212 匿名さん

私は真逆の意見です。お隣はDWを取り入れているのにもかかわらず大変綺麗な間取りであると思います。こちらは天井が梁で凸凹で圧迫感があります。間取りでもお隣に完敗してる状況です。冷静に事実をお願いします。

>>17220 マンション掲示板さん
中国人だろうとインド人だろうと、ムスリムだろうと別に気にしません。
海外駐在慣れしているので...

>>17220 マンション掲示板さん

このくらいの金額が出せる中国人は民度いいですよ。明らかな人種差別ですね。
そのような人が隣に住む方がゾッとします。
あなたが購入した方角だけでも教えてもらえませんか？場合によってはキャンセルも検討しますので。

間取りでも負けたか
もうここの売りが無くなってしまった
リセールはもう無理かもしれんね

タワマンは眺望がすべてには同意。お見合いの部屋を安いからと言って買うと、住んでガッカリ、売ってガッカリらしいし。低層でも抜け感がある方が断然いいね。

>>17225 匿名さん

タワマンは眺望が全てというのは、もはや過去の話です。
住んでガッカリと思うなら最初から買わなければいいのでは？価格が安いから納得できる、タワマンのメリットは享受出来る、と考えるのなら買えばいい。それだけの話です。
なお、売る際は条件の悪い安い部屋の方が伸び代ありますので、悪い部屋だからといってガッカリとは限りません。

>>17230 匿名さん

ここは価格が高い上にタワマンのメリットが何も無い物件ですよ。ちょっと意味がわからない。

>>17231 匿名さん
価格が高い
タワマンのメリットが何もない

上記2点、具体的にどういうことか教えて下さいますか？

>>17230 匿名さん

まずモデルルームと異なる部屋を買うと、グレードダウンしているところや梁のせいで内覧でガッカリする可能性が高い。そして条件の悪い部屋と言っても、後から眺望が悪くなって値上がりした話は聞いたことがないですね。

値上がりしやすい部屋はデベのミスプライスのある部屋ですよ。一昔前は北向きや低層でミスプライスがありましたが、最近はデベも学習してミスプライスが見つけ難くなっています。ちなみに、ここの場合はモデルルームの部屋が一番お買い得だと思いました。

>>17233 匿名さん
今でも北や低層は割安です。あと、将来お見合いになることが分かってる向きも安い。デベは基本的にリスク回避的なので、難がある部屋はそれ以上に安くします。難が無い部屋は割高にします。投資なら前者、実需なら後者を買うのが幸せだと思います。

現地見てきました。楽しく暮らしやすそうな環境ですね。新街区はパルムと環境がまったく異なるでしょうから喧騒は心配はなさそうです。もはや別地域です。懸念は、駅のポテンシャルは低いですし、局所的な再開発ですから今後の街の外延的な発展は期待できません。分譲価格は駅前の再開発を織り込んだもので、5年も経てば目新しさもなくなって、駅前の背の高い普通のマンションになるでしょう。入居テナントも駅近の繁華性の高い所は優良テナントが入るでしょうがそれ以外は苦戦するかもしるませんね。タワー3本で建物のグレードや眺望は住戸により異なるので評価でしませんが、土地の地域要因の評価はそんなところです。私なら将来性の大井町より楽しさの武蔵小山を選びます。

>>17233 匿名さん

モデルルームと異なる部屋を買う人がほとんどなのだから、それをガッカリと言われてもね笑
新築マンションを青田買いするのであればある程度は納得の上だし、仕方ないのでは？
それと、値上がりするしないの話ではなく、価格維持率の話です。
そしてミスプライスの部屋がリセール強いのはもちろんですが、あなたの言うようにミスプライスがないのであれば、どの部屋でもリセールバリューは変わらないということになりますので、条件に納得しているなら特に問題ないということですね。

>>17234 匿名さん

北向きや南向きや低層は確かに安いですが割安ですか？この物件に関しては、逆に条件の良い部屋が高くなり過ぎないように条件の悪い部屋の調整が甘い気がしました。日当たり眺望ゼロの北向きと日当たり眺望抜群の南東向きの差が僅か1割弱ですよ。

>>17237 匿名さん

割安でも割高でもないと思います。つまり、どの部屋もリセールバリューという意味では同等かと。

スミフ待ってたけど、結局ここと五十歩百歩で、総合力は僅かながらこっちが上と感じます。でも何でもっとスミフ3LDK作らなかったのかなぁ?

5年くらい前は眺望抜群でも北向きというだけで南向きより1～2割安かったからね。今や北向きでも眺望次第では南向きより高くなっている。

>>17240 匿名さん
流石に北向きが南向きより高いことはないよ

>>17239 匿名さん

全く違うと思います。住友が負けているのは若干の駅距離数歩だけ。笑
他は全て住友の圧勝となるので、待って良かったと思います。但し、もっと3LDKがあれば良かったというのは同意です。
こちらはモノが悪すぎて見送りました。

>>17239 匿名さん
グロスを気にしたのではないでしょうか。

総額1億円未満にするには2LDKで60平米強にすると言う思想だと感じました(俗に言う1億円の壁を気にした)。

①DINKSや②子供1人、或いは③リタイア組の戸建て売却→マンション引越しであれば、需要がある気がします。駅前で便利ですし。

三井の方が再開発の先発組なので、後発のスミフが高くなるのは受け入れるしかないかと。パークシティも何だかんだで結構売れているので、相場が上がっている、と言うことかなと思います。

>>17243 匿名さん

もしそうだとしたらマーケティングを間違えているね。武蔵小山では3LDKが求められているんだけど。

まあ、実際はニーズよりも会社の利益最大化を考えているんだろうけど。基本的には狭い部屋の方が坪単価を高くしても売れるからね。

>>17244 匿名さん

素人の語るマーケよりも、専業の不動産会社のマーケに基づいた販売戦略の方が正しいでしょう

>>17245 匿名さん

いや、だから利益最優先って言ってるでしょ

>>17246 匿名さん

武蔵小山には2LDKよりも3LDKのニーズがあるにもかかわらず、それを無視して住友が利益最優先で3LDKを少なくしたとのあなたの個人的見解はわかりました。全くの見当違いだと感じられます。

パークコート麻布十番とシティタワー麻布十番みたい。
ただ麻布十番はパークコートだった。
結果が出るのは10年後くらいかな。

>>17247 検討板ユーザーさん

では、正解を教えてください

>17246: 匿名さん　
億超えはスミフ目黒辺りにいっぱいあるからあっちに誘導したい部分もあるのではないか。

「全くの見当違いだと感じられます」と素人がマーケを語っております。

>>17249 匿名さん

正解は住友しか分かりません。
それをあーでもないこーでもないと外野が語ることが滑稽なので指摘させていただきました。

>>17247 検討板ユーザーさん
いや、坪単価高くできる部屋を増やしたのは、利益重視の表れだと思いますよ。別にそれが悪いことだとは思いませんがね。

>>17244 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスをよろしく。
マーケティングがお得意のようなので、もちろんすぐにデータ出せるよね。
お待ちしてます。

>>17239 匿名さん

まぁ、同じような立地で大手タワマンですから、あまり違いは出しにくいですよね。資産価値に差が出るような違いはないと思います。
将来の坪単価も、武蔵小山駅前タワマンは横並びでしょう。
差が出るとしたら、管理で差が出る可能性はありますが。

>>17252 検討板ユーザーさん

ではそう書けば良いじゃないですか。間違っているかなんて住友にしかわからないんですから。

それに推測で議論することで、色々な意見が集まり、答えに辿り着く可能性もあると思います。その議論自体を否定するなら、このスレを見なければいいじゃないかと思ってしまいます。

>>17255 eマンションさん

何としてでも住友と価値を横並びにしたい勢力がいますが、それは無理というものです。
タワマンで最も重要な眺望も共有施設もお隣に大きく水をあけられてしまってます。
墓地隣接のタワマンと、都心ビューが確保されたタワマンでは資産価値に雲泥の差が出るのは自明です。

3LDK : 85A(西角)、83B(南角)、76A(南東)、72A(南東)、72D(東)
2LDK : 60D(北西)
1LDK : 47A(北西)
上記の間取りは売れるの早かったですね。1期でほぼ完売してました。

特に76Aと72Aの南東向き、72Dの東向きは上から下まで一瞬で売れてました(一部キャンセル住戸は出たようですが)

これらの住戸はもっと高くても売れたでしょうから、スミフはその辺りもしっかり研究して来ると思います。

>>17258 匿名さん

そうですね。3LDKの売れ行きは好調でしたね。

>>17258 匿名さん

東向は全て墓地が視界に入ると思いますが、みなさん気にしないんですね
売る側にとって、このような場合青田買いがメリットになりますね
実際住んでみると引くことも多いだろうな

>>17258 匿名さん

72Dは北東向きのお見合い住戸。価格が安かったので、ここなら買えるという感じで要望書が入ったのでしょうね。

>>17256 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスまだですか？
逃げないで下さいよ

パークシティの営業の方から、メニュープランで3LDK→2LDKに変更する方も2～3割いらっしゃると聞きました。

特に戸建てからの移住組（シニア層）は、広い部屋を好むそうで、総平米が70㎡以上を望まれる方がそれなりにいらっしゃったのではないでしょうか。

シニア層がそれなりにいるという事は、住環境は静かでよいと思いますが、他方で管理は面倒かもしれませんね。若い世代と違って、マンションの将来性の為に修繕費のフラット化（値上げ）等、一部武蔵小杉や湾岸で見られた「将来の憂いに先手を打つ施策」は取り辛いのではないかと懸念します（20～30年後の為に今、値上げしましょう、と言ってもシニアの合意形成が難しくなる可能性）。

>>17257 匿名さん

？？？
勢力とはどういうことでしょうか？
あなたの主観的な感想は分かりましたが、客観的な視点でみれば資産価値にそう違いはないということを申し上げたまでです。

>>17265 匿名さん

武蔵小山で2LDKの需要があるエビデンスありがとうございました。やはりと言った結果です。
さてさて、そんなことよりも重要な問題提起ありがとうございます。
シニア層が多数を占めるのは大変な懸念事項になりますよね。シニア層は目先のことしか見ません。対して若年層は将来に向けた備えを早くから対策しようとします。
マンション全体の合意形成が出来ず、分裂した姿が目に浮かびます。そういったマンションは避けたいですよね。

>>17264 匿名さん

ここの売れ行き見たら分かるでしょ。3LDKから完売していって、60平米台は苦戦していた。

>>17266 eマンションさん

まず、その客観的な視点で資産価値に違いが無いエビデンスを出さないと、議論は進まないと思います。主観同士の言い合いになるだけなので。そこまで言い切るからには裏付け資料があるでしょうからよろしくお願いします。

>>17268 匿名さん

その通りですね。3LDKから売れていったのが何よりのエビデンスなのに、それを知らないのでは真面目な検討者ではないと思われても仕方ありません。

>>17269 匿名さん

その通りだと思います。
ところで、資産価値に違いがあるというエビデンスはありますか？双方、しっかりとしたエビデンスを出さなければ建設的な議論はできないかと思いますが。

>>17267 匿名さん

70平米台の部屋が求められていることを2LDKが求められているとすり替えているだけ。そんなもん、3LDKのメニュープランでいくらでも間取り変更ができるんだから、むしろ3LDKが求められていると考える方が自然でしょ。

>>17270 匿名さん

3LDKから売れたのを知らないと検討者では無いという理論が意味不明ですが、2LDKでも西側は好調でしたし、眺望や価格の条件によるものだと考えられます。

>>17274 匿名さん

いやー、そのロジックはちと苦しいね。条件の悪い北東だって3LDKの方が断然売れてたし。

>>17272 匿名さん

ですね。
お隣とこちらに資産価値の差がある/ないの意見、それぞれのエビデンスを示してもらわないとね。ただの罵り合いになっちゃう。

>>17272 匿名さん

自分はその発言の当事者ではありませんが、有名ブロガー達は共有設備や眺望が資産価値に影響を与えると言っていますね。
ブロガーも売却データを見ての発言でしょう。

>>17274 匿名さん

3Lと2L、どちらが先に売れていったかは明らかなのに、想像でものを言われても、、、

>>17277 匿名さん

うーん、エビデンスが示されないと何とも言えませんね。少なくとも、そのブロガーの発言と、ブロガーの発言の根拠となるデータを示してもらわないとね。

>>17277 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
そのように言ってるブログ記事を教えて頂けませんか？

>>17279 eマンションさん

三井氏のブログに共有部が豪華な方が有利との記述がありましたね。
それでは共有部や眺望が資産価値に影響無いというよりもエビデンスを待ちましょう。

>>17278 匿名さん

何やらいつの間にかここの購入者の傾向の話にすり替わっていますね。
武蔵小山において、2LDKよりも3LDKの需要があるとの話だったかと。
そういう客観的なデータは存在しなかったと捉えてよろしいでしょうか。

>>17281 匿名さん

ありがとうございます。具体的な記述を教えて頂けますか？またその根拠となったデータも。
ブロガーとは言え、根拠となったデータも見ずに盲信するわけにもいかないかなと思いますので。
それと、共有部が豪華な方がイメージが良いのは分かりますが、それが具体的データにおいてどう資産価値に効いているのか、が気になります。

>>17282 匿名さん

直近に販売されている新築マンションにおいて、3LDKが先に売れていった、ということが客観的事実です。そこから需要傾向を予測しているというだけの話では？需要予測する上で、それよりも確かなデータがあるのであればご提示ください。

>>17283 eマンションさん

発端は豪華な共有部でも眺望が良くても資産価値が変わらないとの発言であったと思いますので、まずはそのエビデンスを静かに待ちましょう。

>>17282 匿名さん

逆に2LDKの方が需要があるエビデンスはあるんですか？そもそも出発点は>>17282なので、2LDKというのは70平米未満の部屋という認識です。なので、メニュープラン云々は2LDK(70平米未満の部屋)のニーズの方があるというエビデンスにはなっていませんから。

>>17284 匿名さん

それならば売れたかどうかよりも資料請求時などのアンケート結果で判断すべきですね
結局は素人同士の無意味な言い合いとなってしまってます
ところで、武蔵小山に3LDKの需要が多いとこちらに何かメリットあるんでしたっけ？

>>17286 匿名さん

失礼、出発点は>>17243でした。

>>17285 匿名さん

というか、私が気になるのは、
①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？

の3点です。
ここを見ていると、皆さん訳もわからず感情論で差がある！差がない！とただただ叫びあっているように見えます。ブロガーが言ってました、というような話を聞きたいわけではないんですよね。

事実としてあるのは、パークシティの高層階はほぼ売れてしまっていると言うこと。

意図的に北東の63Aだけは3期で纏めて売るつもりなのか、2戸を除き、未販売のままですね。

スミフが販売を始める頃には、63Aも含めてほぼこちらは完売が見えつつある状況になると予想しています。

そうなると高層階が欲しいならシティタワーしか選択肢がない、という状況になると思います。

スミフの方がグレードが一段高いという予測(あくまで予測)ですが、仕様の良いものは高い、という状況になるのかもしれないですね。

なるほど。そういうことでしたか。

>>17290 eマンションさん
スミフの詳細はまだ分かりません。プロジェクト発表会で間取りが一部とフロア図面が見れましたが、その程度の情報量です。

仕様の詳細については来月のモデルルームで明らかになるのではないでしょうか。

価格が確定するのはその先と言っていたので11月頃まで待つ必要がありそうですね。

資産価値については神のみぞ知る、ではないかと。スミフさんが高値で売れたとしても、そのあと三菱が待っているので、三菱の価格に良くも悪くも引っ張られるのでしょう。

皆で力を合わせて、良い街になると良いですね。私もそれを期待します。

>>17290 eマンションさん

その通りですね。私も住友との違いが気になるので対比表で項目ごとに優劣をつけましょう。
将来価値はもちろんですが、物件選択をするにあたっての情報整理にもなるので良い案です。
総合評価で優劣が付けば自ずと資産価値の答えも導かれると思います。

>>17295 匿名さん

ありがとうございます。整理すると以下ですね。今のところは違いが具体的にわからないので、何とも言えない、ということ。

①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
→スミフはまだ一部の間取りとフロア図面しか公開されておらず詳細不明

②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
→①が詳細不明なので何とも言えない

③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？
→①が詳細不明なので何とも言えない

>>17297 匿名さん

ありがとうございます。
ぜひ比較したいと思います。
そして、その違いが資産価値に効いてくるか否か、に最も関心があります。

>>17298 eマンションさん

①の部分は間取り以外にも共有施設は公開されてます。
スカイラウンジ、ライブラリ、パーティルーム、ゲストルーム2つ、キッズルームはあります。
あと2階吹き抜けのエントランスも情報が出ています。

>>17301 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
湾岸タワマンあたりで似たような差のタワマンは見つけられそうですね？ただ、立地がそれぞれ異なるので正確な比較は難しいかもしれませんね。豊洲駅近とか、有明とか、エリア限定、駅距離が同じマンション同士で比較したら見えてくるものがあるかも？

>>17302 eマンションさん

眺望による資産価値の差については明らかなデータがありそうですね

>>17303 通りがかりさん

眺望差については、こちらはすでに価格に反映されているので、すべて横並びとすると、スミフのほうが眺望が良いのであれば、それだけ高くなるのだという理解です。

眺望の良い住戸はリセールに有利という現実があるから眺めが良ければ高くても買う。しかし高層からの眺望はすぐに飽きる。眺望に強くこだわった嫁も、今ではまったく外を見ない。転売しないなら眺望に金を出すことほど無駄なものはないと実感。

>>17306 名無しさん

眺望は飽きるけど抜け感は大事かと。
空が広がると開放的なので。
過去2回タワマンを売却しましたが、お見合いの部屋は時間がかかりました。

>>17306 名無しさん

それは素晴らしい経験をされましたね。でも、もしお見合いのような眺望も採光もない部屋に住まわれると奥さまは耐えられないのではと心配でなりません。眺望を積極的に見ることはしないかもしれませんが、一日中電気つけてカーテンを締め切った生活は窮屈ですので。

>>17306 名無しさん
眺望よりも抜けですよね。プライバシーの方がはるかに大事だと思います。

>>17308 匿名さん

眺望も採光もない部屋を選ばないから大丈夫です。

>>17305 匿名さん

資産価値をどう捉えるかですね。
リセールバリューという意味では、眺望が悪いからといって資産価値が低いというわけではありませんから、あまり早合点するのは禁物です。

都心が望めるけど斜め前が前建でプライバシーなしとか
抜けはあるけど眼下が墓とか
こういう住戸はダメな

売れてますね、ここ

売れてないよ。電話して販売状況聞いても
「営業担当から販売状況連絡する」って
営業がここ売れてます、売れてませんは
客によって言ってること変えてるから営業担当から
折り返すなんていうんだよ。

>>17312 匿名さん

ダメというよりは、そういう住戸は価格が抑えれているので、納得の上買うならOKということかと。

実際、あと何戸ぐらいなんですか

北東の63Aは2戸を除いて要望が無い状況のようです

昼間から電気つける必要があるお見合い住戸を中古で売るのは至難の業でしょ。内覧した瞬間に購入意欲だだ下がり。

>>17319 匿名さん

次期販売予定ですよ。
住友の価格が出てから販売するのでしょう。

>>17319 匿名さん

要望が無いかどうかは、デベしか分かりませんよ。

>>17321 匿名さん

価格次第ですよ。適正な値付けであれば売れます。なにより、今現在、買っている人がいるじゃないですか。

>>17325 通りがかりさん

今買った人は想像で買っているけど、中古は実物を見れるからね。実際に見るとテンション下がるよ

>>17326 匿名さん

テンション下がるかどうかも価格次第です。
高いなら条件の良い部屋、安いなら条件の良い部屋と誰でも想像はつきます。
条件の悪い部屋でも、適正な値付けであれば当然、売れます。

>>17319 匿名さん
やっぱ2LDKは70平米以上ないと家族で住むのは苦しいってこと？

ここの中住戸は間取りのお手本みたいに綺麗だと思いました。高級感は無いとディスられてますが、実需で住むには中々良いと思います。

>17329: 匿名さん
はじめ出たときはここ高い気がしたけど、今のスミフさんの見ても個人的にはスカイラウンジとパッと見たところのエントランスぐらいしかここよりいいところないんだよね。しかもエントランスもちょっと前の湾岸以下だし。

中住戸の使いやすさ、行灯部屋なさ、ゼネコンの信頼感等々は優れている。


価格も地権者もしつこく言われたネガだけど、スミフさんも同じかここ以上の価格になりそうだし、地権者も多いし、当然駅力や都心からの立地条件、保育園などは同じだから、ここの条件いい3LDK押さえた人は、とりあえず三菱が出るまではいい選択したと思うわ。

>>17330 匿名さん

3LDK中住戸の間取りは一見きれいに見えたけど、洋室が細長すぎ且つ梁もすごく、イマイチと思いました。メニュープランで2LDK使いするには良い間取りですが。

>>17331 匿名さん
取り敢えず、子供の数考えて3ldk買っといて将来子供が独立したら2ldkにリフォームすればいいですね。買った人はそう考えたかも。

ゲリラ豪雨大丈夫ですか？

>>17330 匿名さん

結論出すの早すぎ。キャッシュで買った人なら良いけど、数年で経済がクラッシュするかも知れないし、金利が上昇するかも知れないし。

>>17327 通りがかりさん

では、お見合い部屋は坪単価いくらが適正な値付けになりますか？

>>17334 匿名さん

であれば、買うのは控えて賃貸暮らしをされれば宜しいかと思います。

>>17335 匿名さん
その時の相場次第かと思います。強いて言うなら、「買い手が付く価格」とでも言えば良いでしょうか。

事実として言えるのは、今の値付けで買っている人がいる、ということです。なので私は今の三井の値付けが正解なのだと思いますよ。

しかしながらそもそも、「条件悪いとテンション下がる」「安物買いの銭失い」などと言う人たちがいましたので、私としてはそれも価格次第ですよね、ということを言ったまでです。それに反対する人はいないと思いますが。条件の良い部屋は高い、悪い部屋は安い。当たり前の話ですから。適正な坪単価なんて話はしていませんし、私には分かりません。

>>17337 匿名さん

おっしゃる通りとは思いますが、中古になってみないと本当に買い手がいるかわからないのでは？お見合いと言われてもシミュレーション画像があるわけでもなく、室内の明るさも分からず、現時点でまともな判断ができているとは思えませんので。

>>17338 匿名さん

？？？
ちょっと話題が変わっているようですね。
あなたが仰りたいのは、青田買いのデメリットの話ですか？そりゃ当然青田買いには実物見てないのでリスクありますよね、としか言えません。
中古になって買い手がいるかどうかも、売ってみなけりゃわからないというのも当然の話かと思います。
が、それも価格次第ということです。

>>17339 匿名さん

そうです。実物を見たらガッカリというヤツです。特にお見合い住戸でそれが起こりやすいのではと言っているわけです。結局、価格次第ですが、中古で新築価格以下になったら、住んでガッカリ、売ってもガッカリとなって最悪ですからね。

>>17340 匿名さん

やっと、結局価格次第ということを分かってもらえたようで良かったです。

ただ、中古で新築価格以下になるのは普通のことでは？
ここ数年の上げ相場で麻痺しちゃってるようですね。
もちろん、新築価格以上になったら嬉しいですが、新築価格以下にならないように、ではなく、大事なのはフルローンでも残債割れにならないようにすることだと思います。

俺はシンプルにマンション欲しい奴は買える時に買っとけって感じだな
個別の理由はもちろんあるだろうが、なんだかんだ言って買わないのは
結局まだ家族含めて自分（達）の中で決まってないって事よ

>>17337 匿名さん

今の値段がリセールでも通用すると言いたいのでしょうか？

>>17343 匿名さん
それは神のみぞ知るって奴ですね。

ただし、武蔵小山駅近タワマン（それも再開発で街が変わる）が今まで存在しなかった以上は、デベの値付けが新たな相場を形成していくという想定はしています。

>>17344 匿名さん
需要者は他の競合物件との比較で価格を判断するだけで、デベの新築時の値付けなど参考にしかなりませんよ。コンサートのチケットの値段と一緒で、マンションのセカンダリーマーケットでは最初の定価など意味ないのです。

>>17345 名無しさん
気に入ったら買って、飽きて引っ越したくなるまで住めばいいだけのことでは？リセールとか何とかあまり気にしないでいいのでは。

>>17346 匿名さん
ローン組んで人生最大のリスクを負った買い物だから慎重になるのは当たり前
今の70代は不動産購入の失敗で一生の稼ぎが吹き飛んだ経験をしてるんだよ
今でもカボチャの馬車にはめられた可哀想なサラリーマンだっているんだから

>>17347 匿名さん
しっかり、頭金貯めといて余裕もって買えばいいのではないですか？

>>17348 匿名さん

余裕ある人は山手線内側に買うよ。
ここはリセールの事を考えるべきではない。
目黒線一本できついでしょ。
永住するには良い。

>>17349 匿名さん
一応三田線もある(震え声)

>>17345 名無しさん

あなたの仰りたいことも理解できます。

しかしそれでは、なぜこのマンションが、これまでの中古価格よりも大幅な高値で販売されても売れているのか、が説明できません。

これが、住宅街の平凡な板状マンションならあなたの仰るような単なる「定価」で販売されて話は違ったでしょう。

しかしこのマンションは再開発駅近タワマンですので、新たな相場を形成できているのです。だからこそ、これまでの相場を大幅に上回る価格でも、買い手がついているんです。

>>17352 匿名さん

再開発により新相場が形成される一例ですね。

>>17355 eマンションさん

再開発って言ってもマンションが建つだけで、所謂湾岸辺りの街を形成する再開発じゃないから新相場は造られない。
新築時に嵌め込まれた人が損を被る仕組みかな。近隣のパークホームズ辺りと同じ土俵での査定になってしまうのが現実。夢見ない方がいいよ。

>>17358 匿名さん

既にこのマンションが売れちゃってますので、新相場は既に形成されちゃってます。
なぜなら、このマンションを近隣の中古と同じような価格で売り出す人はいないからです。8000万で買った部屋を、いきなり6000万で売り出す人はいませんよね。だからマンションって、下方硬直性が強いモノなんですよ。

>>17359 eマンションさん

中古でいくらで出そうと自由だけど、近隣中古に引っ張られるので結局は下げざるをえない。
新築で買った価格で売れると思ったら大間違い。今ってそう思い込んでる消費者が多いって不動産屋が言ってた。

>>17359 eマンションさん

大変稚拙な意見で全く参考になりませんでした。でも資産価値を保ちたいという必死さは伝わってきました。応援しています。

仕様と価格は比例するからある程度でおさえて、価格を下げてもらった方が私はありがたいです。レンジフードに同時吸排気付けて価格があがるなら付けなくて結構です。プール、ラウンジ、ジムなんて使わないし、エントランスにも余計なお金使わないで欲しい。タワマンに求めるものは人によって違うと思います。私はエレベーターなど利便性向上するものだけにお金を使ってできる限り安く押さえてほしいです。

>>17363 マンション検討中さん

とにかく安く済ませたいみたいな考えを持ってるみたいなので、そういう人はタワマンじゃない方が幸せだと思うよ。
タワマンは管理費、修繕費、固定資産税など何かと割高だからやめておいた方がいい。

あらら、総攻撃受けちゃった笑
とにかく、再開発駅近タワマンのインパクトは絶大で、既に武蔵小山駅前は新相場となっているのが市場の共通見解です。駅前にこれからできるタワマンは同じような価格価格で分譲される。その結果、中古市場にもそこまで安くは流れないのです。

>>17361 匿名さん

新築で買った価格で売れるなんて言ってませんよ。周辺の単純な板マンとは違うそうばになってしまいましたよね、という事実を言っているまでです。

先日モデルルームに行ってきました。
売れてない、キャンセル続出などの書き込みがあったので、実際どうなんだろうと思ったら、現在売出しのお部屋はほぼほぼ売れていました。
営業の方いわく、タワーマンションの場合、キャンセル住戸が出てくるが、特に3LDKのファミリータイプはよほどの事がないかぎり、キャンセルは出ないとおっしゃってました。
残りこれから販売予定のお部屋は、かなり高額で売出す予定みたいで、隣のすみふさんの値付けを見て売出す感じがしました。

>>17365 eマンションさん

直接の競合は、商業施設がある程度集まる他駅の駅前、または駅近の再開発地域で、武蔵小山駅周辺の板マンの影響は受けにくく価格水準も異なると考えるのが不動産評価の世界では一般的です。

それを「新相場」という言葉では表現しないです。「周辺板マンとは競合しないので価格水準が異なるが、影響を受ける可能性はある。」と言うのが正しいです。「下方硬直性」もマンション価格では使わないです。

武蔵小山駅歩の築40年超のマンション持ってるんですが坪250万円で売れますかね？

>>17368 名無しさん

言葉の使い方はどうでもいいのですが、武蔵小山駅としては新相場になっていると思いますし、「下方硬直性」というのは普通に使いますよ。「下方硬直性 不動産」などとググってみれば分かります。

>>17369 匿名さん
キツイんじゃないすかね。

パークシティが販売された時は「高過ぎる！バブルだ！」と思い、この金額では売れないだろうから、ひょっとするとスミフが安く出してくれるのではと思い、様子を見ていましたが、更に一段相場が切り上がるとは予測出来ませんでした...

何だか訳がわからんです...

>>17372 匿名さん
そういう人は、ここが@360で売り出しても、「高すぎる！バブルだ」と思ってるはず。
結局は、自宅を購入する器量が無いのでしょうね。
まあ、今新築マンション選んでる人は、そんな人ばっかでしょ。
普通は最低でも2年前～3年前までに仕込んでる

>>17373 匿名さん

ワタクシは四年前に買った物件をこの度売却し、それを元手にお家をグレードアップして車も買いました＾＾

やはり再開発の1発目は買っておくに限るというセオリー通りだったのですかね...

>>17374 通りがかりさん
竣工までどうすんの？

>>17376 匿名さん

竣工までは賃貸。
売却は3000万控除使って、2年空ければ住宅ローン控除利用可。
ご利用は計画的に^_^

>>17377 匿名さん
2年の家賃で約600万か
それを安い経費と考えるか、無駄金と考えるか

>>17378 匿名さん

いや、500万いかないけど？
社宅扱いで税控除効果もあるから実質はもっと安くなる。それにいいと思ったマンションを買っただけだから、別に待つ間の家賃を経費だなんて思わないしね。

まったく同じタイミングで売り出されていたら、大多数は坪単価が安い方を買うと思います。その次に立地。次に間取り、デベや建設会社のブランド。仕様や共用施設はその後。スミフはある意味販売時期がズレて良かったと思いますし、価格を上げて仕様をよくするのは戦略的に正しいと思いますが、やはり再開発一発目の三井の方が買いです。スミフが三井より坪単価が低くなると話は変わりますが。スミフの営業は仕様で差別化を出すしかありませんので、ここの掲示板のネガは正しい戦略です。

地盤の強さ、駅１分の利便性、便利な商店街、再開発によるキャラ変した新しい街、再開発の1号案件
今後、価値を維持するには十分すぎる要素があると思いますが

>>17392 匿名さん

タワマンが何本か建つだけで街はキャラ変しない。むしろ人が増えて住み難くなるだけです。
ビル風による影響、電車の混雑など今から思いやられます。

駅前が整備されて賑わいのある街になることをプラスに捉える人とマイナスに捉える人がいるのは再開発の特徴ですね

>>17393 匿名さん

そういった考えであれば、買わなければいいだけの話では？

>>17392 匿名さん
豊洲や芝浦や武蔵小杉みたいなタワマン街になっても微妙なだけ

2007年のパークホームズ武蔵小山の時にも再開発といわれて
今後10年は再開発はないと言われたそうです（スレ参照）。
今その10年たって再開発。あと10年後に三菱の再開発。
たぶん、商店が若干淘汰（チェーン店化）するぐらいで
あまり変わらないのではないでしょうかね。
そのほうが、従来から武蔵小山を愛する人にとってもいいんでしょうし。

>>17398 検討板ユーザーさん

それを微妙と取るかどうかは、個人の価値観次第ですね。豊洲も芝浦も良い街ですよ。武蔵小杉も色々と言われることもありますが、交通アクセス至便で商業も発展してきており、暮らしやすいと思います。