レーベン新小岩innoviaについて

>>118 匿名さん
一世一代の大きな買い物なのに、そんな誠意のない会社から買いたくないものですね。
情報ありがとうございます。

完成に合わせて、敷地と区道の間の桜大木が週末4/8？には満開です。
隣接の親水公園は新芽が出始めて、小鳥たちが集まってきました。
うぐいすが鳴くのももうすぐです。
この付近の夏の気温は天気予報より２度ぐらい低く快適です。
小川が１年中流れているので、樹木の生育が良いせいのようです。

最寄駅新小岩までの距離が遠いという書き込みが多いようですが、実測１７分、
万歩計で１５００歩（スマホ利用）は遠いですか？
新小岩駅方面行きバスは、通勤時間は３分に１本で、乗りこぼしはほぼありません。
バスで１０分ぐらいですが、健康おたくの私は徒歩を選びます。
近所の方の通勤、通学の方向は、地元の小中高校以外はほとんど新小岩駅で、
車通勤者向けの不便立地との指摘はどんなものでしょうか。
新小岩まで徒歩でも丸の内への通勤は４０分位です。六本木、新宿あたりでも近いですよ。

レーベン新小岩
と検索すれば著名な方の見学記がヒットします。

このマンションは良い所がほぼ無いですよ。
エレベーターの設置箇所も偏ってるしそれに伴いシャトルバスの発着場所がエレベーターの棟じゃないらしく…
シャトルバス利用に5分〜6分所要時間をようすらしい。
それでもシャトルバスを通勤にあてにして200戸近い通勤民を補えて乗せきれるれるのか？
需要が無ければ管理組合で無くせるのか？
管理組合の裁決で無くす投票率を得るのは至難の技でしょうから無くせないから管理費から引かれていく。
だから大規模なのに管理費が高い。

大規模マンションのメリットが無い。
駅も近くない。
安くもない。
と小岩のレーベンもだけどこの近辺のレーベンはイマイチ狙いが分からないし。

物件概要の載せ方も他者と違い不透明。

不透明にせざる得ない販売体系は怖いよ。

4月も5日ですが、マンション閑散としてます。
みなさんいつ引っ越して来るの？？

どういう事ですか？

197戸でシャトルバスって相当コスパ悪くないですか？
新小岩やこの物件のエリアじゃなきゃ嫌って人以外誰も食いつかない物件だと思います。

駐車場が自走式ならまだしも、機械式がほぼ戸数分あるって、結構ヤバイよね。
しかも駐車場料金が安い。
すべての駐車場が埋まってると仮定して、全て機械式駐車場の経費として積み立てても、恐らく足りないはず。
ましてや、初期設定では管理費を安く見せるため、駐車場料金を管理費に補填してるので、機械式駐車場の分は将来の修繕積立金の大幅な値上げで賄われる。
一般的に、12年目の大機微修繕がギリギリできるレベルで値上げしていき、そのあとに機械式駐車場の経費をどかっとのせるから15年目以降で凄く上がるんじゃないかな。
買うときは、修繕積立金がどのように上がっていくかと、細かい長期修繕計画を見せてもらう必要があるね。
太陽光発電もね。

自宅に折り込みチラシがあったので見ました。
197戸に対して機械式駐車場が194台分もあるんですね。
いくら駅から遠いとはいえ、機械式は戸数の6割程度までで抑えるべきだったんじゃないかと思います。
それか余裕を持って100%自走式にするべきでした。
体力のあるデベならこうはならなかったはずです。
タワーならまだしも、一般的なファミリーマンション(自分もですが富裕層向けではない)で197戸なのにシャトルバスやほぼ全戸数分の機械式駐車場だなんて恐ろしいです。

慣れ親しんだ新小岩で、絶妙な場所に完成したこのマンションを購入検討しましたが、最終的に営業マンのあまりのレベルの低さ、誠意のなさにうんざりし、やめました。
この会社の姿勢が見えたような気がします。

まあ割り切ってメリットを見いだせる人は買えばいいんじゃないかな。

２０年後に現実を直視することになる可能性は高そうだけど。

最初は楽観的でも、時間がたって問題が見え始めてくると避けては通れなくなるからなあ。

確かに駐車場の台数が多いです。2台分駐車したい方にとっては魅力的かもしれませんね。

どのくらい駐車場を希望されている方がいらっしゃるかによりますが、例えば空きが出てしまった場合、外部に貸し出すのでしょうか？
そうしないと管理費の回収も難しくなってきますよね。

その他、将来的に管理費の関係でシャトルバスもなくなる可能性もあるかもしれないことを考慮して購入した方が良さそう。

外部貸しだと、サブリース業者に頼むことになると思うけど、機械式の場合高さや幅の制約があるし、住人優先の特約付けるから、とても安いよ。その上、税金がかかるから税理士雇って毎年会計しないといけない。

そもそも、ここの駐車場はセキュリティゲートの中なんだっけ？
外部貸しで部外者が入るのは住民がいやがるんじゃない？
トラブル対策も念入りにしないといけないしね。

太陽光発電で全量売電して、収入を住戸の占有面積の比率で分けるので電気料の実質大幅節約になるとあるけど、ほんとかな？

太陽光発電は、メンテナンス費用がとてもかかるはず。
定期点検や故障は管理費から、定期的な部品交換やパネル、蓄電池、パワーコンディショナーの入替などは修繕積立金から支出となる。

ようは、売電収入をもらっているが、その対価としてメンテ費用がこっそり支払われてるんだよ。つまり、得した分はメンテ費用としてレーベンの管理会社に裏で回収される。上手くできてるよ。

20年30年で見たときに、
売電収入見込みの総額 > メンテ費用見込みの総額
となっているかは買う前に確認したほうが良いね。

買いました。住んでみて・・・

良かった点：
■タカラの水（浄水）・浴室TV・マイクロバブル・床暖房　はとても良いです。
（ってことはタカラレーベン物件なら皆同じ？）
■思っていたよりも新小岩駅まで時間がかからない（自転車10分・シャトルバス10分・路線バス15分）
徒歩分数は歩いてないのでわかりません
■バルコニーが広い
■閑静です


悪い点：
　
（専有部）
■モニターや給湯器、トイレなど設備が最新ではない（困りはしないが）
■天井が低い
■廊下（玄関）が狭い（冷蔵庫・洗濯機通るのギリギリ）
■室内壁は両サイドがコンクリートにクロスを貼ってるので穴が開かない。内側は石膏ボードのみで弱くネジがスカスカで止められない。天井も同じで転倒防止用の突っ張り棒が強めに設置できない

（共用部）
■駐車場（機械式は激狭で何度も切り替えして慎重に入れないとぶつかりそうになる）

■駐輪場（これが大問題！チャイルドかごをつけているママチャリが2段式の下段だと上段にぶつかって
しまうのでスライドできない。もしくは後輪が乗りきれていないものも多々あり同じくスライドできない）←至急検討すべき
■開放廊下の手すりの8割が床からの縦格子なので下が見えて上層階はかなり怖い


とまあ、こんな感じです。タイヤがついているもの以外はそんなに問題ないかと。

これから検討される方は参考にしてみてください。

住んでる方の投稿は参考になるのでは無いでしょうか…

私なら…
タカラの水の方式はデベに寄ってはオプションで出来るんですよよね。
ポラスのルピアコートでは出来ましたし。バルコニーは確かに奥行2mありましたから広いですね。廊下は何処の施工もギリギリでしょう。

石膏ボードでもしっかりつく鋲があるので是非検索してみて下さい。

あの敷地面積で駐車場に入れるのが大変とは…
機械式の宿命ですね。

浴室TVのせいでNHKと契約しないといけないんですよね。
受信機無いの一点張りでマンションはいけるのになぁ…

現状・・・

現在6割弱が売れているようです。入居は50戸ほどでしょうか。

色々書かれていますが、管理費等は197戸で割ればそれほどでもないでしょう。
まあ大規模ならではのデメリットはもちろんありますが、メリットもあります。
それを比較してメリットが大きいと考え購入しました。

◆主なメリット

防災設備（地下水槽・コミュニティ・防災倉庫など）
太陽光ソーラーパネル（多少電気代が安い）
駅から遠いといってもフラットなので意外とそこまでつらくはない
（基本チャリかバスで、ドアtoドア（電車）15分）

周りに高い建物があまりないので上階は抜けていて景観は良い
一応コンシェルジュと管理人がいる

周辺が静か

シャトルバスは今後どうなるかわかりませんが、実際使用すると便利ですのでなくなることはないと思います。

※売れないと入居人としては困るので、あえてデメリットは書きませんが、住戸の場所（下層階や上層階、向きは好き好きがあるので）と価格が折り合えば悪いマンションではありません。
もともとの設定価格は高いですが、今なら値引きしてくれると思いますし、低金利を考えたらナシではないと思います。

まあ、65点ですかね。笑

昨日近くの森林公園にいたら、嫁さんが公園にそぐわないスーツ姿の男性に声をかけられました。こちらのマンションの営業の方だったみたいです。もう110戸も売れましたとのことでしたが、90戸近く売れ残っているということですね。公園、図書館や役所も近いので住むには便利そうですけどね。大幅に価格が下がったら検討いてみたいです。

住んでます。
私は高層階なので、バーチカルブラインドは開けっ放しでも大丈夫で、とても見晴らしが良く気持ちいいです。夜は窓からディズニーの花火を見ることができ、玄関からはスカイツリーがきれいです。

私もテレビ付きマイクロバブルのお風呂はとても気に入りました。前はほぼシャワーだけでしたが毎日2時間くらい浸かってます。NHKの件は盲点でしたが。

まだ住人が少ないからだけなのか、でも隣人はいるのですが、リビングにいるときは周りの生活音が聞こえてこなくとても静かです。壁や窓の遮音性がとても高いです。さすがに共用廊下に面した部屋は窓から聞こえますが。

エレベーター早いです。 助かります。設置位置が東棟1台と南棟2台なので、西棟の方は少し遠いでしょうか？

廊下は若干狭いですが、入れたかった9キロの洗濯機も509リットルの冷蔵庫も無事に収まり満足です。廊下で平米数取られるより私はいいです。

駐車場は本当に狭いですね。開け閉めもボタン押しに移動するのが面倒です。でも慣れです。 だいぶスムーズになりました。

シャトルバス、便利に利用してます。ただ雨の日の新小岩ロータリーの混み具合がすごくて、定時で着けなくて途中で下され5分くらい歩きましたが…
夜便の時間が結構遅め設定なので、仕事を定時で上がると使えないのが残念です。どういう統計であの時間帯なのだろう。
ただ、本当に歩いても苦ではない距離ですよ。無で歩くとすぐに着く感じ。

私は夫婦の職場を考慮して、こちらの立地を選び、こちらの物件を選びました。
他の方も書かれていますが、条件が合えば悪い物件ではないので良いと思いますよ。

先々週の週刊ダイヤモンドに独立系マンションデベの特集が載ってましたね。こちらのことも名指しで出ていて、都内で駅から遠いバス便物件は売れ行きが芳しくないとあったような。

レーベンは、太陽光発電に注力してたけど、売電価格が震災直後に比べがた落ちなので、苦戦中だとか。

見事な公園が近くにあるんですね。森林公園、調べてみたら川遊びもできるようで。

川遊びできることって常識でしたか？

江戸川区、案外と公園が多いような気がします。桜の景色も見事です。遊具も写真でアスレチック遊具があることを確認しましたし、手押しのポンプ井戸？もあるようです。充実していますね。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/edogawa100/edogawarashisa/midori_kou...