プレサンス谷町リーベってどうですか？

駅近で狭い間取り。
投資物件かなと感じました。
別に自分が住んでもいいとは思いますけど。
ユニットバスでもトイレと別なのでいいですね。
ちょっと、縦長過ぎるレイアウトが気になりました。

松屋町駅周りのプレサンスの賃貸マンションは本当に多いな


HOME'S トップ>キーワード検索>「プレサンス　松屋町」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

プレサンス谷町リーベの空室一覧（全54件）
http://chintai.door.ac/detail/free5729083.htm

本当に立地のいい物件は、新築分譲に出ないんだなｗｗｗ
玉造駅前とか。

ここの立地がいいって押されたんですけど、どうなんですか？当方中部住みで大阪へ行ったことがないもんで……この連休中に売り切れてしまうと話されてましたが。

>>3
プレサンス玉造駅前は2016年8月31日の完成っていう記事が出てたから販売するのはもう少し先じゃないですか？
単純に来年1月完成のこちらを先に販売しただけだと思いますよ
玉造駅にワンルーム128戸も出来ると重要と供給の関係が崩れないのかな？

そもそも玉造駅はファミリー世帯の印象はあるけどワンルームマンションの賃貸需要多いの？
個人的には20代前半の時に借りるならミナミ、20代後半からはキタかな

>>4
現地を見たことも行ったこともないのですか？
電話営業だけで検討中ということですか？
ここの価格ってどれくらいですか？
生涯収支とかどういう理論で買うのか教えて欲しいです

プレサンスの投資マンションって毎年何物件も出てるから
仮にここを見送っても他のマンション買う機会はあると思いますけどね

この連休中にもし買わなくても2週間後にもし買う気に変わったら電話してまだ残ってるか聞いてみたらどうです？

>>6
見に行った事ないです。
電話営業と直接会っての話です。
価格帯は1500-1800万税抜
この立地はしばらく出てこないからと言われまして……計画立ててから、3年はかかるからこの条件だとすぐに買い手が決まりますと伺いました。
異様に即決を迫られてしまってどうしたものかと迷ってます。

見送っても全然いいレベルなんですね。数年前から地価が上がってるから、次に紹介する時は同じ条件でも値段はと……この価格は底値の時に仕入れた土地だから出来るという話でした。

あと、借り主が決まっているフロア(法人)があるのですが、そっちの方が通常の個人に貸すよりも安心なんですかね？

>>7
法人でも個人でも長く借りてくれる方がいいよね
賃貸借解約されると広告料とか内装費の出費かるし
次の賃貸借契約が決まるまで2ヶ月とか家賃が止まるからね
お金持ちなら新築で購入してもいいんじゃないかな？
値上がり期待のできる株じゃなく投資不動産をどういう目的で買うんだい？
数年前にプレサンスのマンション買った方よりプレサンスの株を買った方が儲かってたよね

>>8
ありがとうございます。
プレサンスの株はすごく上がってますよね。

投資マンションの目的は年金対策です。
借り主が付かない期間のリスクはあるものの、家賃入る間はほぼ資金投入なく完済後の家賃収入を得られると思いまして。空室率2%弱と話されていましたが、そんなに低くなるものなんですか？

>>9
不労働収入は土地無し庶民の夢ですよね

ところで完済ってことはローンで購入して金利払っても利益出る計算なのかな？
金利1%でも総支払額はかなりじゃない？

空室率は企業の全管理戸数に対してじゃないかな？
空室率の話をするなら個人所有の分だけで計算しないと無意味かも？

仮定として35年420ヶ月所有、空室率2%空室期間8.4ヶ月で計算すると35年で9ヶ月しか空かないなんて理想的過ぎないかな？
築10年くらいまでなら2年ごとに5回入れ替わっても毎回2ヶ月くらいの家賃無しの空き室期間しか発生しないとは思うけどね

築20年とか30年だと空き家長い部屋も多いし
仮に空室率が低くても家賃が下がると意味がないと思うんだけどそういうのも含めて毎月の自己資金が要らないなら良いかもね

築20年とか30年だとやはり空き家多くなりますよね
この立地だと空きになりづらい上、家賃も今の相場だと1万減くらいしか下がらないとの話でした。

全管理戸数って個人だけではないのですね。そ
なんとも、数字マジックですね……思い込みはよくないですね。

あと、節税の観点から経費計上するのに、頭金少なくしてなるべく長くローンを組んだ方が良いとアドバイス頂いたのですが、本当でしょうか？
調べてもそのような文言は見つけられないのですが。

>>11
私もはっきりは解らないですが直感的にそう感じただけですので
プレサンスの賃貸管理部門が管理してる全部の管理戸数から空室率を計算しただけかと思いました

管理戸数における空室率については営業マンに定義を確認したらどうですか？
賃貸管理総戸数、空室率、築年数別、地域別とか

Aさんが2000年築の部屋を10室所有していた場合は空室率も高いでしょうし
Bさんが2014年築の部屋を10室所有していた場合は空室率0％でも当然でしょうし
企業が全所有者から委託されてる部屋を統合して計算した数字は株主とかには有意義でしょうが
個人の不動産投資家に意味があるのかなと思っただけです

>>11
家賃が将来どうなるかは解らないですよね
私自身なら新築で7万円の家賃と築20年で6万円の家賃なら新築を選びますね
ただ築年数に関係なく1万円でも安い方がいい方もいるでしょうし

ここの駅で検索をかけました
あとは物件種別を賃貸マンション、家賃が安い順に並べ替えて見ると安いのもたくさんありますね
個々にマンションの品質とか利便性とか駅からの距離とかにもよるので細かく見ないと比較できませんね


「谷町四丁目」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%...

>>14
プレサンス谷町アルファってマンションjが分譲されたかは知らないけど
不動産デベロッパが自社で建設して自社で保有して家賃収入の為に所有し続けるメリットなんてあるかな？

筋本町と谷町四丁目の間だからここよりは良い立地なんだろうね
それでも築4年弱にしては総戸数69戸でこの空き室量は多くないかな？

交通
・大阪市谷町線 谷町四丁目駅から徒歩4分
・大阪市堺筋線 堺筋本町駅から徒歩7分
・地下鉄長堀鶴見緑地線 松屋町駅から徒歩10分
住所 大阪府大阪市中央区常盤町2-常磐町2-6 地番
建階 14階建 築年月 2012年01月

プレサンス谷町アルファの空室一覧（全10件）
http://chintai.door.ac/detail/free3278426.htm

プレサンス谷町アルファの検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

>>14
プレサンス松屋町駅前Ⅱで検索したら業界新聞に出てた
まだ計画中の情報を知ってるってことは業界関係者とかかな？
来年３月完成だから１月完成のここが完売してから売りに出すのかも？

松屋町駅から徒歩２分くらいだから立地はいいよね
プレサンスで松屋町の名称が付いてるマンションだと３棟目っぽいね


【民間】スナダ建設で着工／プレサンス松屋町Ⅱ新築工事／プレサンスコーポレーション[2015年02月20日]
https://www.constnews.com/?p=10823

（株）パトライト 総務部 - Google マップ
https://www.google.co.jp/maps/place/%EF%BC%88%E6%A0%AA%EF%BC%89%E3%83%...,135.5098144,17z/data=!4m5!1m2!2m1!1z5aSn6Ziq5bqc5aSn6Ziq5biC5Lit5aSu5Yy65p2-5bGL55S677yY4oiS77yYIO-8iOagqu-8ieODkeODiOODqeOCpOODiCDnt4_li5npg6g!3m1!1s0x6000e73957cd4ac1:0x4a7ca5f0f994901e

平成27年1月
プレサンス松屋町駅前ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563114/

平成27年7月
プレサンス松屋町ファステってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568546/

プレサンス　松屋町の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

>>15
立地がいいから、空かないと話されてましたが、
この年数でこんなに空いてるんですね。
何が原因なのでしょうか？

98.5%とは程遠いではないですか

>>7
このマンションは「谷町四丁目」なのか「松屋町」のマンションなのかどちらと認識するかで違いますけど
「松屋町」と認識してるなら駅から近いこの中古マンションもいいですよね

あとはプレサンス谷町リーベの新築価格とこの中古マンションの築4年分の間の家賃収入との差額で
投資する魅力が出るかどうかですね


区分マンション プレサンス心斎橋ルティア
販売価格 1050万円 表面利回り 7.20% 想定年間収入 756,000円(63,000円/月)
専有面積 20.71㎡ 築年月 2012年02月 （築4年） 所在階 3階／14階建て
建物構造 RC造 取引形態 仲介
所在地 大阪府大阪市中央区島之内１丁目
沿線交通　大阪市営長堀鶴見緑地線 松屋町 徒歩2分
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/552719/show...


>>17
そもそもこれくらいの空室割合で空き部屋が多いと感じるのは期待値が高すぎるのでは？
渋谷区とか千代田区の一等地のマンションでも同じくらいの割合で空いてるような気がします

ルティアはやめておけ。
駐車場ないし、高速道路の真横。
夜間は外に出られる環境じゃない。

ルディアってどこですのん？