シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

大手の傲慢 スミフさん
見事な対応でした、モデルルームみてお話しを聞いて購入意欲をなくされるのは久しぶりです。
まず価格については値下げなんてもってのほかですね、ありえないでしょう。
モデルルームでは確かに天然大理石とミストサウナを推してました。
これらの設備は全然特別じゃないですよ、いまの新築ならどこでも装備してる。なのにやけに自信満々で笑えました。あと、モデルルームを作り込み過ぎでしょ、ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。
モデルルームに金かけすぎて販売時に各住戸からどんだけ回収しなきゃいけないのか、寒気がしました、確実に販売価格にかなりのってそう。

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窓とベランダは予想してたより大きかった。天井もそこそこ高い。
が、しかし浦和価格。他の地域なら楽に買えるのに。教育環境を考えると浦和は捨てがたい。はぁ。

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いや、だから浦和駅が最寄りのマンションは、これから続々と出てくるから。
新築分譲をどこから購入するかの判断を誤ると、リセールで数百万～一千万の差はでるよ、確実に。
可能な限り機能的な条件(駅距離・デザイン・間取り・日照・教育施設etc)が揃った物件を適正価格で買わないと。

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高く買ったマンションが、高く売れるとは限らない。
分譲時の購入価格は、リセール時に決定する固定資産の収支を大きく左右する。

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適正価格？金がないなら他のマンションに行くのがいいよ。それかしぶとく値下げ交渉!

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>>151
ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。

解》確かにやりゃあいいってもんじゃない、オプションに私は興味あるしある程度やるけど、家に住むんであってホテル住まいしたいわけじゃない。笑

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ここ以外で今後浦和駅周辺のマンションってそんなに供給ありそうなんですか？
徒歩10分くらいまでだど今のところ分かってるのは岸町の三井と高砂の野村くらいでしょうか？

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カトラージュの南東の常盤二丁目にも野村の15階建てができるみたいです。
やや離れますが常盤五丁目にはイニシアが工事中。

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>>158
イニシアはわかりますが、カトラージュ以外にプラウドですか、常盤2丁目に？
県庁方面の坂下通りにできるプラウドとまた別で？
それは知りませんでした。
常盤2丁目でカトラージュの南東だとクレアホームズがあるあたりですか？

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オリンピック前や浦和駅周辺の発展もあってマンション価格は高騰気味だけど、浦和駅近マンションの供給はこれまでになく多いから、今の時期に探している人は選択肢が多くて恵まれていると思う。
今後、浦和駅近マンションの需要に供給が追い付けば、自然と価格は抑えられてくると思うし。
現に、中古でいえば、エイペックスやコスタがオーナーの希望価格で売れなくなっている。
エイペックスの6Fの中古は、値下げを繰り返している。

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>>159
線路沿いのとこだよ、住所は常盤２ー２

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今はこの辺りは需要のほうが供給を超過しているんだぁというのは感じられます。
だから本当に高騰気味だし、それでも売れてしまっている。
もう少し抑え気味の価格になっていくのはまだまだ先の話になってきてしまうかもしれませんね。
現状で必要ならば…という感じだし。
子どもがいないのでよくわからないのですが、この辺りは学区も落ち着いているという話も聞くので
ファミリー需要が高いんでしょうか。

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現時点で用意できる頭金を少なくとも維持できるのであれば、もうしばらく様子見した方がいいのでは。
同程度の高額物件でも、内容との相対比較でコストパフォーマンスが良いもの悪いものがあるから。
ファミリー向けの物件なら、他のファミリーからどう評価されているのかも、慎重に観察しないと。
申し込みして手付金払った物件の、その後の売れ行きが悪かったら、背筋が凍りますよ。
竣工時までに完売できず、建物内モデルルームが設けられるようだと、リセールで苦労するのが目に見えます。

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中古もみてますが値段次第では同じ日陰ならば目の前のライオンズの中古も視野に入れます。

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近場で5年以上は子育てしてますが、正直、教育環境は良いです。仲町小も、常盤中(自転車通学)も、そもそも教育に関心の高い家庭が多く、(都内の様に)私立に行かずとも充分良く、近所は恐らく近い価値観の方も多いと思います。うちの場合は常盤公園は親子でも友達同士でも良い遊び場でした。駅までや利便性も、まぁこんなもんでしょう。ただ、冬の陽当たりと価格を見て、これが高くないか？？？と考えてしまうのです。。。良く他と比べようと思いますが、皆さんの率直な意見をもっと伺いたいところ。
ところで、ここディスポーザーが無い様ですが、このレベルで、それって普通ですか？長所短所は理解してるつもりですが、昨今、リセールで苦労する対象の一要素になるのでしょうか？(私は使用した事無く、価値が分かってないので。)

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ディスポーザーは、大手特に財閥系デベの新築分譲なら標準装備です。
数年～10年後にリセールに出す際に装備していなかったら、確実に足元をみられます。

ここは、ベースの価格設定が高い上に、オプションで更に稼ぐつもりなんでしょう。
詳細は知らないですが、本当にディスポーザーが標準装備されていないなら驚きです。

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都内のマンションをある程度見慣れた人から見たら、埼玉県がスミフに舐められていると思うでしょう。
この物件は、色んな意味で勉強になります。
標準仕様のコストパフォーマンスを同程度の価格帯のマンションと比較する必要がありそうですね。

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財閥系でも、40戸で普通にディスポーザつけるものですか？
大規模でなければ、よほどの高級マンションじゃないと普通はつかないですが、仲町だと小規模でも標準装備なの？

あと、すみふが条件に関わらず相場を突っ切る高値を付けて、値下げせず長期で売るのは有名な話なので、価格が高いというのは当然ですよね。
値段なりの価値があるかないかではないので。

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>>168
三菱地所の東仲町のマンションは同程度の価格・規模ですが、ディスポーザが標準だったと思います。
デベがポリシーで自由に価格設定するのは当然ですが、一方で、それがスペックに見合ったものか評価することは、顧客にとって当然だと思います。

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同程度の価格のハードで、必要なソフトがそこそこ入っているものと、無いものと、どちらを選びますか？
リセール時も同じですよね。

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ディスポーザーは詰まったりしたら清掃費がかかりそう。あと耐用年数はどれくらいなんでしょうか？

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ディスポーザは耐用年数は6年から10年。減価償却資産としては6年で償却してしまう、だからディスポーザ装備したマンションを買ってリセールする際に強みになるのは4年以内に売る時。その後は売主がちゃんと交換や修理してれば問題ないけど、見ただけではわからないから、と直さないで売ってたら買った人は損する。
どっちにメリットがでるのか難しい

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ディスポーザは、既に新築の戸建て・マンションのマストアイテムになりつつあります。
ウォシュレットトイレと同じですよ。
ちなみに、以前、築13年のエイペックスタワーの賃貸に住んでいましたが、ディスポーザは付いてました。
ディスポーザが標準設備に入ってないのは、都内なら三流デベのマンションくらいです。
リセールでスミフのマンションをウリにするなら、ディスポーザは不可欠ですが、分譲時にそれが標準でないのはスミフが埼玉(浦和)を舐めているとしか解釈の仕様がない。

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三菱地所の西口タワーや東仲町も確かに高いけど、『デベの格』に相応しい標準設備は過不足なく揃っていた。
これはもう、デベの商法の違いなんだろうね。
スミフは、何というか・・・商売の仕方がが日本人的でない気がする。

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>>172

ディスポーザーの交換費用って
どのくらいかかるんでしょう？
通常の修繕積立金ではメンテナンス
してくれないものなんですか？

ご存知でしたら教えて下さい。

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>>175
それくらいググって下さい。
www.good-disposer.com › pay

55,000〜100,000程度です。

専有部なんだから、修繕積立金ではメンテナンスできません。

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んー、ま、譲って、スミフさんが40戸建での維持管理費負担の削減を理由に？ディスポーザーさえ付けない決定をしてるとして、
一方で、坪単価がここより3割も安いクレアさんでも、同様にキッチンに天然大理石もあるし、同じミストサウナ"Misty"もあるのを見ちゃうと、陽当たり以外に、内装の点についても、このスミフ物件価格の高い根拠の理解が出来ず、「ブランド」に対してさえ、不信感を抱いてしまう。
残る何か(カスタムオーダーの質を上げる等)で挽回が無いと、まるで消費者をバカにしていて、一層、気持ちが遠のきそう。スミフさん、読んでたら、消費者目線で「質と価格のバランス」を改めて良く考えた提案を下さい。

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三菱地所の岸町7丁目物件の予定地が更地になりましたね。
思ったより広大で、期待できそうです。
アドレス・駅距離はこのスミフ物件より上、日照は建て方次第、ですが、価格はどうでしょうか？
当たり前の標準装備が普通に入っていれば、ここより多少高くても納得した買い物になるかもしれません。
要比較検討ですね。

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ベースが割高な価格設定な上に、オプションでも数万単位で稼ぎたいのかぁ。

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常盤地区に新築マンションは続々と出てきますよ。
乞うご期待！

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常磐地区だとプラウドが２つすでに予定あるんですよね。
でも駅距離はここよりだいぶ遠いので私はあまり期待してないです。それよりここのモデルルーム開始しましたね、早速行ってきました！内装の仕様はまぁまぁ、特筆するところはなかってように感じた。ただ、外観イメージが。。。
好みの問題なのでしょうが、外観は好きではありません。センスを疑いました。なので大幅マイナス。

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後ですね、この仕様で、この価格レベルになると、一軒家の選択も充分考えてしまうのです。
この内装で、スミフさんは、それらの価格帯レベルまで調べてるかな？ 残念ながら、三菱のタワーマンションしか見てないと、誤算を招くと思うのだけど。。。
浦和住民を甘く見て無いかなぁ？

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たしかに！ここの価格なら日当たり悪いきちきちの一軒家も同等視野に入りますね

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間取りを隠さないでほしい。

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>>181
同感、外観はマンションの顔で第一印象です。このデザインはないでしょー、古いよ！

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販売が5月の上旬だからまだ間取りが出てきていないだけなんじゃないかと思いますよ。
だから隠しているわけではないと。
最初は、直接話をききに来てくれた人優先で教えてくれるのかもだけれど。
共用部はここはエントランスのところのラウンジくらいかな。
あまりランニングコストかからなくて良いです。

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ここまで都心高級マンション並みのデザインにされたら逆に浮くんじゃないかと思ったけど、何年か経てば慣れるかな

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>>183
キチキチじゃ無くてもありますね。この価格帯なら何年か見てると、チョコチョコ出て来る。
4LDK、駐車場付き、バルコニーも広いし。陽当たりは良い勝負？
まぁ、迷うのは、家内に階段あるのをどう見るか？くらいになってくるかなぁ。
なので、検討してる立場としては、スミフさんから今後お得感をどうご提案で出して頂けるか？、期待してますよ。

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え？ここのマンションのデザイン良いと思ってる人いるんですか？
都内の高級マンションのデザインとなんて似ても似つかない、比較するの意味ないと思うのですが。
側面にワンラインのカラータイルなんて今時ありませんよ、10年前のデザインです。実際、浦和の10年前くらいのマンションで同じようなデザイン多いですよ。

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たとえばどこですか？

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外観の話題をしてるのはクレアホームズ。外観については野村不動産にも批判も出てるね。どこか聞いても答えは出ないよ。

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安っぽいデザインを絶賛してる人もいれば、高級感出したデザインにセンスが無いと言う人もいます。

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個人の好みの問題ですね。
まぁ、このマンションスレなんだから賛否両論あっていいんじゃないですか。

ちなみに私は外観だけを考えたら、好みじゃないですね。古い！とまでは言いませんが、ちょっとまえのパークホームズ系、ライオンズ系にみえました。
駅前、高砂のスミフは超高級デザインだったから、ここにもあんな感じの外観を期待してました。

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警察署、消防署が近いですが騒音のほうが大丈夫なのでしょうか
美術館や公園も近く子育てするにはよさそうかなと思いましたが、騒音だけが気になるところ

幼稚園が近いので日中は子供たちの元気な声が聞こえてきそうですね

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随分離れてますよ、そりゃ市役所通りだから緊急車両の通り道だけど・・・

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>>194
そりゃ、たま〜に緊急車両走りますが、メインは国道463号、仲町交差点側にたまにあるだけで、近くに5年以上住んでますが、さほど気になる様な事はありません。まぁ、個人差あるとは思いますが。

後、幼稚園からの声までは、分かりません。低層階は？かも。あの幼稚園で気になるのは年に1度の運動会の時の音くらいかなぁ。
後、祭の時の音は、あるかも。逆に言うと、それくらい臨場感も楽しめるかも。(個人的には悪くないと思いますが。)

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レンガ調のマンションって都内の高級住宅地でもかなり格上の場所しか採用されてないみたいですよ。価格はやっぱり高いですねえ。

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>>194
近隣住民です。
元気な声というと聞こえは良いですが、正直、幼稚園はうるさいです。
朝からずっとわー、きゃーやってますし、幼稚園終わった後は夕方まで隣の小さな公園でまたわー、きゃーやってます。

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>>197
レンガ調に加工したタイルは安いです、鳶職経験ありますから訂正させてもらいます。さらに言えば高級マンションでは採用されません、あくまでレンガ風というのはレプリカと同じ意味です、高級というものをしっかり理解しているデベロッパーはあまり使いません。
浦和という場所、仕事でも経験あります。住んでる人や私のように仕事がある者はわかることですが、レンガ調のデザインマンションはありません。
高級住宅街にあわないからです。

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目白ガーデンヒルズとかシティテラス目白とかレンガ調ありますよ～

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シティハウス目黒学芸大学、シティテラス代々木公園と他にも高級住宅地を中心にレンガ調は採用されてるようです。

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まぁ、レンガだろうがなんだろうが良いんじゃないですか。
要は気にいるか気に入らないかだけ。
自分は気に入らないから岸町の三菱に期待。

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買える年収なんですか！！うらやましい！！！！！

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岸町の三菱に期待してますが、
確か15階建てですよね？
よく15階建てのマンションは買わない方が
よいと言われてるので気になるのですが。
高さ制限とかでしょうか？
天井が低くなるのでしょうかね。

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ここが騒音って気にしてたらどこも買えないよね。小学校の隣に住んでたけど運動会の練習などとくに騒音には聞こえなかったです。昼間歩いても閑静な住宅街という印象。日照の方が気になる。個人的にはディスポーザーは無くてよし。でも第一希望の物件ではないです。

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>>201
スミフの物件に詳しい方ですか(笑)?
公の場で『レンガ調』のタイルが高級だって発言できますか？

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価格は高級だけど、『高級マンション』の定義に入るスペックが正直見当たらない。

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>>201
スミフの営業さん？
安っぽい物を高級だと偽って、高級マンションだと連呼する。
価格も吊り上げられるだけ吊り上げて、上から目線で売るスミフさんらしいやり方。笑えますね

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>>192/197/200/201
モデルルームで詳しく聞きたいです。
その際は、ボイスレコーダーを持参しますが。
あと、資材費のコピーも欲しいです。

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え？
誰ですか？レンガ調タイルが高いとか高級マンションでしか使われてないとか嘘ついてるの？
安くて見た目もイマイチで市場で余ってる値下げ物を、ここで使って高級ってことにして利益を貪ろうと？
まさかね、スミフの営業さんじゃないですよね？こんな騙すような書き込み営業さんしないよね？

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結局は金持ちが買うわけですよね浦和の物件って。

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買えない自分は静かに去ります、

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シティハウス浦和高砂と比較して、価格はほぼ同等、立地・構造・外観・標準設備・日照・他諸条件はガタ落ち。
リセールでも、築年数の差を凌駕して負けると思う。
手を抜いても売れるから、手を抜きましたって結果か。
スミフの本気を見たかった。

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モデルルームはもういっぱいになってしまっているようですが、
注目度はとても高いということですね

ですが高いのにスゴイなぁ・・待っていた人がいたということなんでしょうか

お値段もデベ側も安くはしないだろうなぁ

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満席ですね。購買意欲高すぎてついて行けません笑

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予約いっぱいにして先を争わせる販売方法なのでしょうか。
他を待てない方は買うのかな。

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お金持ちだらけやな浦和

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価格は高いですが、かなり購入に傾いています。もともと都内で似たようなデザインのマンションに住んでいたので、違和感がないですが、やっぱり埼玉だと珍しいんですかね？いろんな意見があって全然いいんですが；

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高くても見合った金額ならいいのですが、まだ他を待つ余裕がある方は待つのかな。デザインは二の次だと思います。

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確かに高い！ただ浦和ですと待ってもここより条件よいのが出てくるのか･･･
岸町三井とか高砂野村はここより確実に高くて個人的には立地とかはそこまで良い感じしないんですけどどうなんでしょう？

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>>220
立地を土地の価値と捉えるならば、ここより岸町の三菱の方が地価は高いです。同じく高砂のプラウドについても同様です。私的にはプラウドか三菱が良いと思ってます。
理由はまず設備。この価格帯なら最低でもディスポーザーは必須、ですが住友だけ付いてません。それと絶対的に日照ですね、住友の立地は場所は良いですが日照はダメです、中層階以下は日が当たりません。比べて、他の２つは中層階でも日照は大丈夫です。

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最近探し始めたのでよくわからないのですが、ディスポーザーはわかるのですが、設備って他にはどのあたりが悪いのでしょうか？

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>>221
岸町、高砂も確か南側に高層マンションありますよ。日照良いとは思えない。

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大手のデベの物件が割高なのは、深刻な痂疲が判明した場合の保険のような意味合いがあると思うけど、住友はどうなのかな。こういうスタンスで商売してて、万一の対応は十分やってくれるのか。
http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html

重大な痂疲は起こってはならないけど、発生した場合の個々のデベの対応が気になる。

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痂疲ってなんですか？

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>>224
瑕疵の間違いです。
伝えたいことは、そのままです。

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やはり住友なので一期での販売は上層階だけでしょうか？

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ディスポーザーってそんなに必要ですか？
私はもう少し間取りが広ければ日照が悪くても
ありなんですが。
それからお隣の病院も建て替えるのでしょうか。代替わりがあったらそちらもいつかはマンションに。なんてことを考えてしまいます。

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ここの価格が三菱地所の西口タワーに匹敵するくらい高いのなら、同じく地所の岸町7丁目はここより多少安いのでは。
少なくとも同等くらい？
ここが分不相応に高すぎて、相場の感覚が狂ってくる。
スミフの値付けが、相場の上限ギリギリ以上を狙って付けられているのは通説だし。

地所の岸町7丁目や野村の高砂がここよりずっと高いはず、っていう暗示から解き放たれないと。
確認しないうちから選択肢を自分で狭めると、後で必ず後悔する。

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たまたま場所が良いからなんとでも売り文句ある。
共働きの二馬力は昼間いないから日照にこだわりなさそう。子供がいるお宅は微妙かな？

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そろそろ要望書を出す人は出してる頃ですかねえ。なんだかんだで高くても売れるんだろうなあ

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>>224さん
現在、すみふ物件購入者です。
今、まさに揉めてます。原因特定されていないにも関わらず、アフターサービス期間2年しか対応しないとしか言いません。結構ヤバい会社かなと思いました。
URL上でも「ようやく認めた」記載ありましたけど、なかなか認めないような会社ですよ。
次は二度とすみふは選ばないな

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スミフは高くてアフターケアは無いに等しい。
私も都内のスミフのマンションに住んでました。引っ越した理由は別に欠陥ではないですが、通常のアフターケアの時点で野村と三菱には遠く及びませんでした。なので、いまはぶっちゃけプラウドです。今度、数年以内に都内から埼玉へ、という事でマンションを見ていてこちらのスレを見つけました。

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150～200戸以上の中規模ならまだしも40戸の小規模マンションなんて、万一瑕疵が見つかって、管理組合で意思統一して訴えた時、スミフはまともに取り合ってくれるのかね。
購入するまでが『お客様』ってことだろ、きっと。

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浦和はプラウドが日本一多いらしく、気合い入れた物件今後も期待できますが、住友はどうなんでしょう？

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ここって平均坪単価どれくらいなんだろ。、

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プラウドがそんなに多いんですね！熟知した物件出してくるのはそういうことか。
カトラージュかなり的を得てます。こちらとカトラージュの両方のモデルルーム見た方は駅までの所要時間を踏まえてもカトラージュになびくんだろうな。

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もともとの坪単価は220から240くらい。
このスミフは最下層でも余裕で280は超える。
カトラージュも最下層280超えの予想らしい。浦和マンションバブルですね、価値以上の異常価格がこれから続く。
地価に見合った価格設定してるとこはサンメゾンとクレアホームズぐらい、これらはもう残り1桁かなくなってる。

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野村の営業さんみたいな書き込みが増えましたね。

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カトラージュは安いところは坪220くらいからでは？

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浦和の地価の上昇率が県内１位だそうです。

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>>238
カトラージュは3階で坪単価220以下でしたよ。

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そこそこ資金に余裕があれば、大手の物件のコスパやアフターケアを比較検討ですな。
価格は高騰気味だけど、三菱地所・野村・住友がそれぞれ新規物件を出してくるから、選択肢が多くて今は恵まれていると思う。

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大手の有名ドコロでもマンション建設の欠陥を認めようとせず
保障に不安があるだなんて知りませんでした。
財閥系でこれほどネームバリューがあればアフターも万全だと
考えておりましたが、決してそうではないのですね。

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財閥系を筆頭とする大手デベは、耐震偽装のヒューザーみたいに倒産することで保証が得られなくなる心配はないけど、瑕疵に対してどの程度真摯に対応するかは個々のデベで差があるだろうね。
重大な瑕疵が発生しても、建て替えや保証金倍返しなど、誠意ある対応で名をあげるデベもあるけど、ここはどうかな。
いろんな情報が欲しいです。

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個人に対してはデベロッパーは強気です。だって対象の個人だけ黙らせさえすればいいですから。建て替えまでいくとデベロッパーは黙りますけどね。
すみふはマジで2年だけです。クソ過ぎますよ。こっちは説明不足で瑕疵だろ？って言っても無駄です。それでもすみふの物件が欲しければ買って下さい。

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マジメに購入検討中なので教えて欲しいのですが、スミフと、他社の野村、三菱等との瑕疵の認知や、補償(交渉)で異なる点は、具体的には、どの様な内容/案件でしょうか。 (違いのイメージ湧かないので。)
また、考えられる対策として、事前に、何か約束事等を明確にしておいた方が良いのでしょうか？
アドバイスあれば、お願いします。

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ところで、市役所通り側の歩道の改良公共工事が始まりましたね。近所の工事としては、正直、交通の妨げがチョイ迷惑ですが、本物件の完成頃には間に合う様に綺麗に出来るかもしれませんね。

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>>247
スミフと他の大手デベのアフターサービスの比較は、双方の購入経験者しか説明できないと思うけど、検索上ではスミフの営業スタンスやアフターケアの評価が低いというか、批判の的になっているものが多いね。
対策は、デベの選択の他、中規模以上の物件の方が安全のような気がする。
小さな瑕疵でも経験した居住者がまとまりやすいし、重大な瑕疵なら管理組合でまとまれば大きな圧力になるだろうから。

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>>247
以下なんて物語ってるっしょ。
誠意感じられないし、住人方々の気持ちを察します。ほんと数千万円払って、この対応は終わってますよ。すみふなんてこんなもんです。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160330-00048268-gendaibiz-b...

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