BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

なんか急に掲示板が荒れてきましたが、それぞれのマンションに階数などの差異はあるけれど、住宅性能評価書の躯体天井高を比較すると良いことは勉強になりました。

ブルー2830mm
ブランズ2960mm

以外のみなとみらいマンションはどうなんでしょうか？

>>6448 匿名さん

可笑しいのはあなたですよ。

言葉遣いからして幼稚です。

>>6445 匿名さん

6445さんもお疲れ様。

>>6451 匿名さん

確かブランズのスラブ厚は280cmでブルーのスラブ厚は290cmですから、階高はほとんどかわらないですね。

ブルーハーバーもブランズも、プレミアムとスタンダードの仕様の差が激しく、全くの別物といっていい。
でも、みなとみらいはオーシャンビューの眺望が圧倒的に価値がある。

やっぱり躯体天井高は変わらないってこと？じゃあなんでここだけやたら天井やら下がり部分やらが低くなるの？ますます分からん。確かに不動産って素人には難しすぎるかも。

>>6455 デベにお勤めさん

ブルーの面白い所はプレミアムもスーペリアもある程度高層ならば眺望にあまり変わりがないことですね。

新潟のBRTは、専用レーンがないのに、3〜5分おきに運行していてすごいですね。

ブルーは3階も27階もオーシャンビューなのだ。

>>6454 匿名さん

ちょいちょい、床の厚さが３メートルもあるの？
嘘おっしゃい(笑

正確な数値は忘れたけど290mmの間違いでは？ そうなるとやっぱり階高にしても躯体天井高にしても10cm以上違うんじゃない？

てかどうでもいっか(笑
どうせ6448みたいな変わった住民もいなくなったみたいだし

視察行きましたが165cmの私が玄関や廊下など下がり天井部に手が届いてしまいました。別の物件も全て見ましたが唯一ここだけです。大変便利で開放感のある場所です。更には外廊下でさらなる開放感を演出しています。 ただし室内だけはもっとも閉塞感のある物件でした。 賃貸でも中々手が届く様な設計はありません。

>>6460 匿名さん

ブランズはスラブ厚280mm 天井高2550mmです。ブルーはスラブ厚をブランズと同じすれば天井高は平均で10cm上げられましたが、実際に住んでみて上からの音がほとんど聞こえず快適そのものです、また窓幅も広く開放感抜群です。以前住んでいたマンションはスラブ厚が250mmでしたが上階のもの音が響き気になることがよくありました。

>>6462 匿名さん
スラブ厚を1センチ厚くすると天井高が10センチ低くなるということでいいですか？

>>6462 匿名さん

だから1cmの間違いですよね？
1cm = 10mm です。

ところでシティ側は何階くらいから眺望が抜けてきますか？ オーケーは50mくらい？

どうも皆さん算数が苦手のよう……

ブルーハーバーの躯体天井高は2830mmということだからスラブ厚290mmを加えると、
ブルーハーバーの階高は3120mmとなります。高級物件ならあと100mm（10cm）くらいは欲しいところです。

逆に言えば、階高3120mmしかないのに最高天井高を2600mmも取ってしまった結果、下がり天井が異様に広く、かつ低くなってしまったということです。

>>6465 匿名さん

ここのマンション、ディベは一番ウハウハなパターンだな。まさに不動産業のお手本のような売り方。

階高という将来変更不可な部分で最大限のコストカットをはかり、さらにオーシャン側はスパン６ｍ台で薄切りし販売戸数を稼ぐ。そして眺望というディベにとってコストの要らない部分で購入者を募る。実際ここの購入者は眺望だけで満足してくれているようだし。

>>6461 匿名さん

内覧してみればわかりますが、開放感は素晴らしいですよ。
MMの他のマンションと比較しても際立っています。
下がり210センチ自体はタワマンではそれほど珍しくありませんが、最大天井高との差が大きいので目立ちます。せっかくのオーシャンビューなのでもう少し頑張って欲しかったですが、そうするとその分価格は高くなってしまうので仕方ないと思いますね。
全体として、いいマンションだと思いますよ。MMマンション群でオーシャンビューは希少性が高いので、それだけで価値があります。
プレミアム住戸は、躯体天井高3070mm以上、サッシ高も十分ですが、普通のサラリーマンでは買えない価格設定になっています。
ちなみに北仲もここと同じように、スタンダードとプレミアムで仕様が大きく変わります。スタンダードはパークホームズクラス、プレミアムはパークマンションクラス。

>>6467 不動産関係者さん

コストをかけずいいマンションができたならウハウハですね。
躯体天井高3070mmのプレミアムを4フロアも作って高額物件として売り出せばさぞかし儲かったことでしょう。その割を食ったスーペリアの室内空間が散々なこととも対比されて、プレミアム感も演出できています。

>>6465 匿名さん

頭弱い人？

>>6466 匿名さん

27階建を26階建にして、各階に10cmずつ分配してあげれば良かったね。そうすれば部屋の四隅が異様に低くなるこんな不自然なダクト回しにならなかったのに。
躯体天井高が住宅性能評価書で2830mm、二重天井・二重床がそれぞれ100mm程度、最高天井高が2600mmだとほんとギリギリな設計だよね。
天井カセット送風機の上にもほとんどスペースがなさそうだから、ダクト配線を相当迂回させてそう。

二重天/床、躯体天井高2830mmで最高天井高2600mmは不自然

この高さなら天井高は普通2500mmに設計するよ

＞＞６４６５　６４６６

みなとみらいには建物の建築制限があり、タワーマンションに関しては高さがほぼ１００ｍに制限されています。

またみなとみらいで建っているマンションは３０階立てが多く、もし６４６５さんが仰しゃるように階高を3120mm＋100ｍｍ＝3220ｍｍにすると3220ｍｍ×30＝96600ｍｍで96.6ｍになり残り3.4ｍしかロビーや屋上部分など建物の共有部分に必要な高さが取れませんので全体的なマンション設計としては無理があります、よってみなとみらいにおいて階高3120mmというのは悪くない数値です。

みなとみらいのマンションでの魅力は天井高ではなく（確かにもっと高いところはいっぱいありますから）その特徴的で独特なオーシャンビューと周辺の環境の素晴らしさや日々変わりゆく都市の変化にあります。

天井高が高ければ高級マンションというわけではなく眺望や環境や将来性が素晴らしい立地に建っているマンションこそ高級マンションと言えるのではないでしょうか。


参考にみなとみらいの分譲マンションの高さと階数を書きます。
ミッドスクエア 99.95m 階数31階。
フォレシス 99.95m 階数30階。
ブリリア 99.95m 階数30階。
MMタワー 99.90m 階数30階。
ブランズ 99.70m 階数29階。
ブルーハーバー 99.70m 階数27階。

一般的に高さがおなじなら階数が少ないほど階高が高い、ブルーハーバーは中間免震であるので免震部分を加えて27.5階としても階高性能は良好と考えられる。

>>6471 匿名さん

不動産に詳しくない人は最高天井高しか見ないで購入しますので……。
天井高2500mmは普通ですけど、2600mmとパンフレットに書けば「おっ、天井高いな」って思いますよね。実際嘘ではありませんし。

>>6461

その身長で天井部に手が届いてしまうとは驚きですね。賃貸でも天井に手が届いてしまう程の低い部屋はなかなか無いのではないでしょうか。

>>6466

すごく良くわかる説明ですね。納得です。眺望によってコストカット部分が目くらましされているんですね。

>>6472 匿名さん

6429〜6437くらいまでの書き込みを参照すると詳しく書かれていますが、単純に階数だけで階高が比較できるわけではないみたいですよ〜〜

>>6470 匿名さん

階数(戸数)を減らすと価格があがってしまうので、まあ仕方ないですね。
MMマンションで内覧時に1番反応があるのはやはり眺望です。
眺望がいいとそれだけで反応が違います。
眺望と室内空間を両立すると、プレミアム並みの価格になってしまうわけです。
ただ、いいマンションだと思いますよ。周囲の再開発次第で伸びしろがあるのも事実です。

まあ二重床と二重天井なら高さが同じなら階数が少ないほど階高は高い傾向があるとは言えますね。

階数を増やした方がデベロッパーは工事費削減にもなり安直に儲かりますから。

>>6472 匿名さん

だから階数が少ないからって階高が高いわけじゃないんだって(笑

ブルーハーバーは躯体天井高2830mm、スラブ厚290mmで、階高3120mmなんだよね。

ブランズについては誰かが書いてくれてたから、今度はフォレシスで説明するよ。
フォレシスの天井高2700mm、スラブ厚300mm、二重天井二重床に200mm、これに少しの余裕が必要だから、常識的には階高3250mm程度ないと辻褄が合わなくなる。

階高10cmの余裕って設計上かなり大きいよ。

階数が少ないことは階高が高いこととイコールではないことの説明、もういいかな？

>>6474 匿名さん

タワマンの下がり210センチは実はダメだしするほど珍しくありません。ただ、最大天井高との差のせいで目立って感じるのと下がり部分が多く見受けられます。もちろんプランによって下がり天井面積が違いますが、せっかく最高ともいえる眺望なのでもう少し頑張って欲しかったですね。

ミッドスクエア 99.95m 階数31階はどの様にして空間を確保したのかな？

一階にはツタヤをはじめとした店舗があり二階は確かメディカルモールがあるはず。

>>6479 不動産関係者さん

下がり天井の面積がどの間取りも異様に広いことについては？

https://mm-lux.jp/live/building/184409/

>>6478 匿名さん

フォレシスはMMマンション群の中で仕様は申し分ありません。
ただし、オーシャンビューの住戸には及ばないですね。

MMTイースト、MMTサウス、ブリリアオーシャン、そしてブルーハーバーとブランズのプレミアム、この4つがMMではトップクラスになります。

>>6478

フォレシスは一階などに店舗など入ってないでしょう。まあ二重床と二重天井なら高さが同じなら階数が少ないほど階高は高い傾向があるとは言えますね。

賃貸物件が多く残っていることは購入した人に対して影響はありますか？

>>6483 匿名さん

MMTについても同様、2階の床レベルが低いです。さらにここは直床なので、同じ階高でも二重床に比べて天井を10cm程度高くできますね。実際に空間設計が非常にきれいです。

ブルーは1、2階の店舗部分の階高を相当高く設定しています。パッと見た感じで3m後半は余裕でありますね。おそらく店舗として設計されたオーケービルと2階の床レベルを揃える必要があったからです。これに中間免震、プレミアム4フロアのしわ寄せ。

27階建てでもギリギリの階高設計となるわけです。

>>6484 匿名さん

一般には賃貸居住者が多いと管理が悪くなります。ただ、ここは高額賃料なので当てはまりませんね。
外国人が多くなると思います。
ちなみに岡田ビルは賃料を下げないですよ。

高さは100mで制限されているのに1階2階部分で大幅に高さを消費されちゃったということですか。複合開発も良し悪しですね。

３０階の所を２７階にするということは約10ｍ余裕があるので一二階に２ｍと中間免震に２ｍプレミアムに２ｍとしても合計６ｍでまだ４ｍの余裕があり、特段他のみなとみらいのマンションに比べてスーペリアの部屋の階高が低くなることはない。

数値がアバウト過ぎて説明になってないですね。人を納得させるには正確な数値データを示さなきゃ、って社会に出て最初に教わりませんでした？

>>6488 匿名さん

おおざっぱ過ぎてよくわからないです

建築主じゃないんだから正確な数値わかるはずないでしょ。
そんなことを言っていいたらここで書き込める事が無くなりますが、６４８８は常識的な意見です。

＞＞6489

正確な数値がなくても分かることもあると、社会に出て最初に教わりませんでした？

ブルー
躯体天井高2830
スラブ厚290
階高3120mm（確定）

ブランズ
躯体天井高2960
スラブ厚280
階高3240mm（確定）

フォレシス
天井高2700、二重天床200、50程度のクリアランス
躯体天井高2950程度
スラブ厚300
階高3250mm（誤差ほぼなし）

昨日の書き込みより抜粋してまとめました。

>>6491 匿名さん

ブランズ、ブルーについては住宅性能表示制度があるので確定です

常識的な推論としては悪くないですが、
細かいデータを統合して結論を出すと、
残念ながら否定されたということでしょう。

アバウトな数字には表れない部分、
それは例えば屋上部分や土台部分の構造によるのかもしれませんが、
実際には27階建てでも開高は低くなっているということです。

ちなみに私は建築についてはど素人です。

>>6472

朝から長文お疲れ様でした

ブルーハーバーは階高が3120mmと低いにも関わらず、最高天井高を2600mmと無理な設計をした。
そのせいで配管類の取り回しに無理が生じたため、結果的に下り天井が非常に目立つ室内空間となってしまった。
本来は１階減らせば良かったのだがディベ側の儲け、購入者側の価格負担というそれぞれの事情からそうすることはできなかった。

こんな感じの結論でよろしいですかね。

>>6497 匿名さん

なぜ下り部分が広いのかは、構造のことなのでわかりません。板状型も関係していると思います。
階数(戸数)を減らしたらその分価格もあがるので、バランスからいくと致し方ないと思いますね。

>>6493 マンション掲示板さん

本当そういう推察でものを言う面倒臭い人いますよね。
わかりやすいまとめ、ありがとうございます。

>>6494

躯体天井高は階数によっても違いますよ。
ブルーのひとつだけのデーターを代表値にされて比較されてもね。

前にも書いたけど階高とか天井高とかどうでもよいって。暮らしている住民は大きな不便を感じてないし、開けた眺望で、空間とのバランスは取れている。マンションの階高が3m超えたら普通だし、どこを重視するかは検討者の傾向による。何より、開けた眺望や開発の楽しみは、ここにある。

>>6498 不動産関係者さん

最高天井高を無理に高くしたせいで、ダクト類を全て部屋の四隅を通さないといけなくなったことが要因ですよ。狭いスペースを通そうとするとダクト同士の交差が増え、結果的に配管スペースの厚みが増加してしまいます。
板状型の構造であることは関係ないですね。それよりはスパンが狭いことの方がダクト類の縦方向の移動距離が長くなるので配管スペースが広くなる傾向にはありますが、ここの間取りでそれは当てはまらないと思います。

>>6501 匿名さん

その通りです。

>>6500 匿名さん

住宅性能評価書の躯体天井高は最低ラインの保証。〜以上、と書いてあるのはそういう意味。プレミアムのように大幅に違う場合は当然別に記載。

同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。
タワーマンションの高層階と健康より。

>>6501 匿名さん

階高3m未満って、直天直床の公団団地レベルだよ。分譲タワマンでそれはないない(笑

>>6506 匿名さん

階高３m未満？勘違いでしょう。

>>6507 匿名さん

モデルルームではこちらから聞かないと絶対教えてくれないよね。しかも聞いても最初はたいていしらばっくれる(笑

まぁどんなに豪華絢爛な家具やオプションでモデルルームを着飾っても、階高を聞けばコストカットしてるか一発バレだもん。

MMマンション群の場合、眺望が一番重視されます。というよりほとんどお見合いなので、前方が抜けている、ましてやオーシャンビューだと非常に希少になります。実際内覧すると、室内の圧迫感より眺望による開放感の方が勝りますね。それほど悪いマンションではないと思いますよ。

>>6508 匿名さん

階高3m未満じゃないでしょう。階高は3m超えているよ。上のスレをよくみてくだだいね。

>>6510 匿名さん

ブルーの階高は3120mm。
（躯体天井高2830mm、スラブ厚290mm）

>>6501 匿名さん
ストレスだらけです。全く関係ありますよ。

ここの住人って、住宅の性能とか立地とかって話題で盛り上がると、必ず「でも眺望の素晴らしさは……」って話にするよね。

まさに眺望は心のオアシス(笑

プレミアムとスタンダードの差は10センチだと思ってた。
プレミアムは躯体天井高3070+スラブ厚300=3370
実際はスタンダードの3120と250も違うんですね。
外廊下設計といい、なんだかここは、プレミアムのためにその他大勢が存在するみたいで、、、

>>6514 通りがかりさん

サッシ高が2200mmなことも考えるとそれくらいの差があって不思議ではないです。それにスタンダードの階高で2600mmの天井高ではあまりにギリギリ過ぎて全く余裕がありません。

>>6513 通りがかりさん

長年、MMマンションみてますが、眺望はそれだけのプライオリティがありますよ。どのマンションであっても、非オーシャンである限りオーシャンビュー住戸には及びません。ここの場合、あとは周辺の再開発がポイントになってくると思います。

スタンダードの天井高は本来2500mmで設計すべきだったことを考えたら、プレミアムの天井高2700mmは妥当です。階高を考えても常識的です。

>>6516 不動産関係者さん

なんか今朝からやたらブルーハーバー推しの不動産屋さんですね(笑

まぁモデルルームに行ったら、まずは階高を聞き出す。これ不動産買うときの常識ですよね。

>>6516 不動産関係者さん

そうなるとここのシティ側で眺望のない住戸は、いわゆる「絶対に買ってはいけないマンション」ってやつになるんですか？

ぜひ不動産関係者さんにお聞きしたい。

>>6518 匿名さん

そんな常識ありませんて。
別にブルーハーバー推しでもありません。
ただ、MMマンション群で最もプライオリティがあるのはオーシャンビュー、これだけは間違いありません。

>>6519 匿名さん

シティ側かつ眺望もないとなると、オススメできません。住んでいる人が満足ならそれにこしたことはないですけどね。
あと、10年もすれば、MMマンションの中古売買は今以上に活発になると思います。
その時に、有利なのはやはりオーシャンビューです。
マンションごとの違いは、その次です。

>>6513 通りがかりさん
さすがに眺望ネガはいなくなったね。
眺望は心のオアシス、当たり前(笑

物件自体が残念で駅から遠い。
代わりにオーケーが近くて眺望が良いという事で釣り合いが取れてるんですね。

眺望いい物件欲しくて買ったから、それ以外はぶっちゃけどうでもよい。

>>6524 匿名さん
眺望以外はどうでもいい、というのは無理があるのでは？

>>6525匿名さん
実際それで買いました。まぁしいてゆうなら、みなとみらい、眺望、予算の3点。
今後の資産価値を考えるなら微妙だと思いましたが、それもどうでもよかったです。
とにかく眺望が欲しかった。

みなとみらいでは眺望と開放感が資産性を保つ最大の要因。

それ以外のマンションごとの差は中古価格にほとんど影響しない。

新築２物件を除くと開放感がなく眺望がほとんど望めない部屋は坪単価３００万前後、パーシャルなオーシャンビューが望める高層階かオーシャンビューは望めないが開放感がある部屋は３５０万前後、紛れもないオーシャンビューが望める高層階は４５０万前後でプレミアムな部屋はほとんど市場に出て来ないです。

眺望さえ良ければ、建物性能が最低ランクであっても我慢我慢ってのはまさにディベの思う壺では？ 要は建物にコストかけずにボロ儲けしたってことでしょ？ 買っていない自分が言うのもなんだけど、なんだかなぁ

>>6528 匿名さん

もうひとつの新築も酷いし、仕方ないんじゃない？

説得力全くないなー。眺望良いオーシャンビューはここ以外だけ売れている事実。多数のオーシャン売り出されているのも売れないのもここだけ。ここのオーシャンだけ売れていないのは何故だろうね。

あと10cm天井を低くしたってここの住民は誰も文句言わなかったのに勿体ない

眺望と仕様の両方求めるならプレミアム買うしかなかったね。
あとは中古。MMTはなかなかいい。

ここのスーペリアオーシャンって、要は顔は超美人なんだけど、超絶性格悪い女性と結婚するようなもんでしょ(笑
そりゃ大多数の人は遠慮するって

>>6528 匿名さん

でも買うならオーシャンだよ、やっぱり。
ブランズもブルーハーバーも海の見えない買った人が1番理解できない。中古でいいだろって思う。

>>6533 匿名さん

意味不明。
そういうあなたは非オーシャンに住んでるの？
うちはオーシャンじゃないけど、やっぱり興味はあるね。

オーシャン、オーシャンてここからオーシャンが見えるのかな？
日本でオーシャンなのは太平洋しかないぞ
地中海だの瀬戸内海だのはオーシャンじゃありませんから
残念ながらそれが世界の常識

>>6533 匿名さん

眺望を手に入れるために、他全てを犠牲にしないといけないってことですよね

じゃあここのシティ側や低層階の住戸は、ブスで性格悪いってことですか(笑 みなとみらい最低スペックで眺望すらない

>>6536 匿名さん

興奮してますね。
オーシャンコンプレックスでもあるんですか？？
あまりに必死なんで笑っちゃいました。

ここって検討版ですよね？
オーシャンビューでの眺望の話は十分過ぎるほど分かりましたので、今後はオーシャンでの眺望の話は必要ありません。
このマンションでシティビューを検討するにあたってのメリットを教えて下さい。
全体の約4割のシティビューを買われる方は何を利点とされているのでしょうか？

>>6534 匿名さん

そりゃそうだ。
ブランズもブルーもシティー側の中古はすでに分譲価格われ？

>>6539 検討板ユーザーさん

何もないっしょ。

同時期に販売されて同じくコストカットと言われているブランズと比べても、断トツ低スペックのブルーハーバー。

ブスで性格悪い女性と結婚するようなもんでしょ、ここのシティなんて。

>>6541 匿名さん

ブルーハーバーの階高3120mm
ブランズの階高3240mm
フォレシスの階高3250mm

でしたっけ？

階高がこれだけ低いとリノベも困難、将来的な資産価値が心配ですね。オーシャン側高層階だけは何とか資産価値を保てる？中層階以下はホテルに遮られて厳しい？

>6536匿名さん
小学生の頃、こんな男子いましたね。
なにかと言葉のあげ足とる子。
懐かしくて微笑ましくなっちゃった。

>>6543 匿名さん

地縛霊みたいなのが張り付いてますね、御愁傷様です。
BRTの話は面白かった。来年元旦の神奈川新聞一面に期待。

>>6540 通りがかりさん

ブランズはオーシャン高層も分譲価格トントン。
新築2物件はリセール厳しい。

>>6545 匿名さん

みなとみらいに限らず今の新築価格は高すぎ。ブルーもブランズもリセールで利益出すのは無理だよ。

やるなら民泊だね。岡田が３フロア４５戸も賃貸募集してるから、賃貸は完全に飽和状態。特にシティ側で民泊回せば結構儲かるんじゃない？

>>6546 匿名さん
この時期の新築でリセール厳しいのは仕方ない。
それは個人の力ではどうしようもない。
民泊は規約で禁止のため、論外。

岡田が大量に賃貸物件を放出したせいで、募集始めてもう４ヶ月だというのに全然見つかる気配がない。たまに部屋を見に来る人もいるけど、契約してくれそうな人は皆無だよ。眺望はそれなりにいいと思うんだけどなぁ。

そろそろ諦めてうちも民泊始めようかなー。賃貸だと72.5m2で37万で募集してる部屋だけど、１泊いくらくらいで募集すれば良い？

売り出し数、賃貸数はブッチギリ。売却も原価割れしか成約してないっぽいし、オーシャンでも売れない、賃貸は無尽蔵な数。やっちまったか、、

そもそも賃貸って利便性が要なのに駅から遠いじゃんここ