BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

前にも書いたけど階高とか天井高とかどうでもよいって。暮らしている住民は大きな不便を感じてないし、開けた眺望で、空間とのバランスは取れている。マンションの階高が3m超えたら普通だし、どこを重視するかは検討者の傾向による。何より、開けた眺望や開発の楽しみは、ここにある。

>>6498 不動産関係者さん

最高天井高を無理に高くしたせいで、ダクト類を全て部屋の四隅を通さないといけなくなったことが要因ですよ。狭いスペースを通そうとするとダクト同士の交差が増え、結果的に配管スペースの厚みが増加してしまいます。
板状型の構造であることは関係ないですね。それよりはスパンが狭いことの方がダクト類の縦方向の移動距離が長くなるので配管スペースが広くなる傾向にはありますが、ここの間取りでそれは当てはまらないと思います。

>>6501 匿名さん

その通りです。

>>6500 匿名さん

住宅性能評価書の躯体天井高は最低ラインの保証。〜以上、と書いてあるのはそういう意味。プレミアムのように大幅に違う場合は当然別に記載。

同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。
タワーマンションの高層階と健康より。

>>6501 匿名さん

階高3m未満って、直天直床の公団団地レベルだよ。分譲タワマンでそれはないない(笑

>>6506 匿名さん

階高３m未満？勘違いでしょう。

>>6507 匿名さん

モデルルームではこちらから聞かないと絶対教えてくれないよね。しかも聞いても最初はたいていしらばっくれる(笑

まぁどんなに豪華絢爛な家具やオプションでモデルルームを着飾っても、階高を聞けばコストカットしてるか一発バレだもん。

MMマンション群の場合、眺望が一番重視されます。というよりほとんどお見合いなので、前方が抜けている、ましてやオーシャンビューだと非常に希少になります。実際内覧すると、室内の圧迫感より眺望による開放感の方が勝りますね。それほど悪いマンションではないと思いますよ。

>>6508 匿名さん

階高3m未満じゃないでしょう。階高は3m超えているよ。上のスレをよくみてくだだいね。

>>6510 匿名さん

ブルーの階高は3120mm。
（躯体天井高2830mm、スラブ厚290mm）

>>6501 匿名さん
ストレスだらけです。全く関係ありますよ。

ここの住人って、住宅の性能とか立地とかって話題で盛り上がると、必ず「でも眺望の素晴らしさは……」って話にするよね。

まさに眺望は心のオアシス(笑

プレミアムとスタンダードの差は10センチだと思ってた。
プレミアムは躯体天井高3070+スラブ厚300=3370
実際はスタンダードの3120と250も違うんですね。
外廊下設計といい、なんだかここは、プレミアムのためにその他大勢が存在するみたいで、、、

>>6514 通りがかりさん

サッシ高が2200mmなことも考えるとそれくらいの差があって不思議ではないです。それにスタンダードの階高で2600mmの天井高ではあまりにギリギリ過ぎて全く余裕がありません。

>>6513 通りがかりさん

長年、MMマンションみてますが、眺望はそれだけのプライオリティがありますよ。どのマンションであっても、非オーシャンである限りオーシャンビュー住戸には及びません。ここの場合、あとは周辺の再開発がポイントになってくると思います。

スタンダードの天井高は本来2500mmで設計すべきだったことを考えたら、プレミアムの天井高2700mmは妥当です。階高を考えても常識的です。

>>6516 不動産関係者さん

なんか今朝からやたらブルーハーバー推しの不動産屋さんですね(笑

まぁモデルルームに行ったら、まずは階高を聞き出す。これ不動産買うときの常識ですよね。

>>6516 不動産関係者さん

そうなるとここのシティ側で眺望のない住戸は、いわゆる「絶対に買ってはいけないマンション」ってやつになるんですか？

ぜひ不動産関係者さんにお聞きしたい。

>>6518 匿名さん

そんな常識ありませんて。
別にブルーハーバー推しでもありません。
ただ、MMマンション群で最もプライオリティがあるのはオーシャンビュー、これだけは間違いありません。

>>6519 匿名さん

シティ側かつ眺望もないとなると、オススメできません。住んでいる人が満足ならそれにこしたことはないですけどね。
あと、10年もすれば、MMマンションの中古売買は今以上に活発になると思います。
その時に、有利なのはやはりオーシャンビューです。
マンションごとの違いは、その次です。

>>6513 通りがかりさん
さすがに眺望ネガはいなくなったね。
眺望は心のオアシス、当たり前(笑

物件自体が残念で駅から遠い。
代わりにオーケーが近くて眺望が良いという事で釣り合いが取れてるんですね。

眺望いい物件欲しくて買ったから、それ以外はぶっちゃけどうでもよい。

>>6524 匿名さん
眺望以外はどうでもいい、というのは無理があるのでは？

>>6525匿名さん
実際それで買いました。まぁしいてゆうなら、みなとみらい、眺望、予算の3点。
今後の資産価値を考えるなら微妙だと思いましたが、それもどうでもよかったです。
とにかく眺望が欲しかった。

みなとみらいでは眺望と開放感が資産性を保つ最大の要因。

それ以外のマンションごとの差は中古価格にほとんど影響しない。

新築２物件を除くと開放感がなく眺望がほとんど望めない部屋は坪単価３００万前後、パーシャルなオーシャンビューが望める高層階かオーシャンビューは望めないが開放感がある部屋は３５０万前後、紛れもないオーシャンビューが望める高層階は４５０万前後でプレミアムな部屋はほとんど市場に出て来ないです。

眺望さえ良ければ、建物性能が最低ランクであっても我慢我慢ってのはまさにディベの思う壺では？ 要は建物にコストかけずにボロ儲けしたってことでしょ？ 買っていない自分が言うのもなんだけど、なんだかなぁ

>>6528 匿名さん

もうひとつの新築も酷いし、仕方ないんじゃない？

説得力全くないなー。眺望良いオーシャンビューはここ以外だけ売れている事実。多数のオーシャン売り出されているのも売れないのもここだけ。ここのオーシャンだけ売れていないのは何故だろうね。

あと10cm天井を低くしたってここの住民は誰も文句言わなかったのに勿体ない

眺望と仕様の両方求めるならプレミアム買うしかなかったね。
あとは中古。MMTはなかなかいい。

ここのスーペリアオーシャンって、要は顔は超美人なんだけど、超絶性格悪い女性と結婚するようなもんでしょ(笑
そりゃ大多数の人は遠慮するって

>>6528 匿名さん

でも買うならオーシャンだよ、やっぱり。
ブランズもブルーハーバーも海の見えない買った人が1番理解できない。中古でいいだろって思う。

>>6533 匿名さん

意味不明。
そういうあなたは非オーシャンに住んでるの？
うちはオーシャンじゃないけど、やっぱり興味はあるね。

オーシャン、オーシャンてここからオーシャンが見えるのかな？
日本でオーシャンなのは太平洋しかないぞ
地中海だの瀬戸内海だのはオーシャンじゃありませんから
残念ながらそれが世界の常識

>>6533 匿名さん

眺望を手に入れるために、他全てを犠牲にしないといけないってことですよね

じゃあここのシティ側や低層階の住戸は、ブスで性格悪いってことですか(笑 みなとみらい最低スペックで眺望すらない

>>6536 匿名さん

興奮してますね。
オーシャンコンプレックスでもあるんですか？？
あまりに必死なんで笑っちゃいました。

ここって検討版ですよね？
オーシャンビューでの眺望の話は十分過ぎるほど分かりましたので、今後はオーシャンでの眺望の話は必要ありません。
このマンションでシティビューを検討するにあたってのメリットを教えて下さい。
全体の約4割のシティビューを買われる方は何を利点とされているのでしょうか？

>>6534 匿名さん

そりゃそうだ。
ブランズもブルーもシティー側の中古はすでに分譲価格われ？

>>6539 検討板ユーザーさん

何もないっしょ。

同時期に販売されて同じくコストカットと言われているブランズと比べても、断トツ低スペックのブルーハーバー。

ブスで性格悪い女性と結婚するようなもんでしょ、ここのシティなんて。

>>6541 匿名さん

ブルーハーバーの階高3120mm
ブランズの階高3240mm
フォレシスの階高3250mm

でしたっけ？

階高がこれだけ低いとリノベも困難、将来的な資産価値が心配ですね。オーシャン側高層階だけは何とか資産価値を保てる？中層階以下はホテルに遮られて厳しい？

>6536匿名さん
小学生の頃、こんな男子いましたね。
なにかと言葉のあげ足とる子。
懐かしくて微笑ましくなっちゃった。

>>6543 匿名さん

地縛霊みたいなのが張り付いてますね、御愁傷様です。
BRTの話は面白かった。来年元旦の神奈川新聞一面に期待。

>>6540 通りがかりさん

ブランズはオーシャン高層も分譲価格トントン。
新築2物件はリセール厳しい。

>>6545 匿名さん

みなとみらいに限らず今の新築価格は高すぎ。ブルーもブランズもリセールで利益出すのは無理だよ。

やるなら民泊だね。岡田が３フロア４５戸も賃貸募集してるから、賃貸は完全に飽和状態。特にシティ側で民泊回せば結構儲かるんじゃない？

>>6546 匿名さん
この時期の新築でリセール厳しいのは仕方ない。
それは個人の力ではどうしようもない。
民泊は規約で禁止のため、論外。

岡田が大量に賃貸物件を放出したせいで、募集始めてもう４ヶ月だというのに全然見つかる気配がない。たまに部屋を見に来る人もいるけど、契約してくれそうな人は皆無だよ。眺望はそれなりにいいと思うんだけどなぁ。

そろそろ諦めてうちも民泊始めようかなー。賃貸だと72.5m2で37万で募集してる部屋だけど、１泊いくらくらいで募集すれば良い？

売り出し数、賃貸数はブッチギリ。売却も原価割れしか成約してないっぽいし、オーシャンでも売れない、賃貸は無尽蔵な数。やっちまったか、、

そもそも賃貸って利便性が要なのに駅から遠いじゃんここ

駅から遠いというだけで賃貸物件としては条件悪いのに、岡田が３フロア丸々賃貸に出しているし。おまけに隣は２棟丸々賃貸タワーだし。個人のブルー所有者がここを賃貸に出しても競合するだけで厳しいよ。

うちは最初から転勤になったらそのまま家具は残して民泊やる予定だよ。てか岡田の所有する３フロアも丸々民泊専用階にしちゃえばいいと思う。そしたらここの賃貸がダブつかなくていいかも。

岡田はこんなたくさん賃貸に回して勝算とかあるのでしょうか。ホームページでは9件が契約されているようですので、ちょうど2割の稼働率ですね。
大和賃貸も常時多数の賃貸物件を募集していますので、みなとみらいの賃貸の9割以上がこの周辺から募集されていることになりますね。

ブルーなんちゃら？ってあのゴーストマンションでしょ？という日も近い

>>6545 匿名さん

ブランズは高層オーシャンも分譲割れ。
うーん、厳しいですね。

>>6553 匿名さん

すでにそうなってない？

13階と14階、あわせても2世帯しか住んでいない

天井の低さにびっくりしました。絶対無理です。こんな天井の低い部屋に住むのは。今の部屋は一番低いところで2500ｍｍで高いところで2700ｍｍ。

>>6556 評判気になるさん

ブルーハーバーに限らず、みなとみらいだとなかなかないですね。

>>6554 eマンションさん

ブランズも分譲価格が高すぎたんでしょう。
角部屋なら違ったのでは？

ここはオーシャン角部屋なのにリビングど真ん中に2100mmしかない部分があったりするので、あなたが検討できる間取りはないと思いますよ。

>>6552 匿名さん

ブルーハーバー賃貸は岡田分除けば4件。
岡田が値段下げないんで、一般所有者はやりやすんじゃないですかね？岡田は定借なんで、ちょっと工夫すればすぐにみつかりそう。同時期のブランズは15件。
このくらいなら、いずれみつかりますよ。
企業の進出が続々。

>6560さん
岡田ビルは賃貸料を下げないとしても、借り手が無かったら利回りは望めません。
岡田ビル関係を除いても一般賃貸物件は少なくとも15戸以上あります。
貸すことも売ることもできない投資用不動産は不良債権です。

>>6561 匿名さん

どうやって件数確認していますか？
たぶん間違ってますよ。

ブルーハーバーのスーペリアは各フロア15戸です。

岡田所有のフロアが13、14、21階。
この中で現在賃貸募集中なのは、

13階　15戸
14階　14戸
21階　 7戸

それ以外の階では、

スーペリア　 6戸
プレミアム　 1戸

ケンコーポレーションで確認できるのは以上ですね。

やはり高層階の方が人気ありそうですね。
21階であれば20街区にホテルができても眺望が塞がれない高さでしょう。

>>6562 評判気になるさん

定借のぞくと、ブランズもブルーも賃貸件数10件まで減ってきてますね。

23F 3戸 、 22F 1戸、 20F 2戸 、19F 2戸 、18F 1戸、17F 1戸 、16F 1戸 、11F 1戸 、6F 1戸、5F 1戸、3F 3戸

面積、賃料で重複はないと思います。

>>6565 匿名さん

間違ってますよ。
どこでみてます？

>>6554 eマンションさん

ほんとうですか？

at.homeで今日現在掲載されている173物件のうち岡田ビル分を除き、複数の不動産屋から出ている物件を1物件として数えると以上の数字です。
あなたはどこを見ているのですか？

岡田の所有分はいいとして、最も駅から距離のある立地でこれだけ賃貸に回す人がいることに驚きました。

>>6569 匿名さん

別に驚くようなことではないと思うけど。賃貸レベルの室内仕様で、実需で住むのが嫌になった人とかもいそうだし。オーシャンビューなんて１ヶ月もすれば飽きる。行き交う船なんていつも同じだしね。

・・・とオーシャンビューに住んだことがない人は言う。

異常なほどの圧迫天井に耐えられない人が引っ越すんでしょうね。

・・・と買えなくてくやしい人は言う。

>>6568 匿名さん

アットホームは更新がかなり遅いので、ホームズで確認した方がいいですよ。ブランズも15件になってしまいますね。

>>6569 匿名さん

利回りは同時期分譲のブランズを優ります。

>>6571 >>6573

痛いところを突かれて悔しそうですね

>>6576
【公式】ブルーハーバータワーみなとみらいホームページより。

スーモでもアットホームでも賃貸に出てたことは事実。
スーモは広告掲載料が高いから、アットホームにしか広告を載せない不動産屋も多い。
岡田ビルの借主は関係法人だろうか？
個人の賃貸業の人は税金の関係で法人に貸したくない人もいる。
法人に貸す場合、マイナンバーを教えなければならないから収入を隠せない。

>>6578 賃貸不動産業さん

アットホームは更新がおそすぎます。契約が決まった住戸もだしにするため、わざといつまでも残してますよね。着実に賃貸契約が減っているというのが重要です。

何れにしても賃貸運用するには遠かった

>>6575 評判気になるさん

素晴らしい。

>>6581 匿名さん

ブランズとブルーの2物件、賃貸利回りはブルーのシティが1番いいですよ。

>>6580

ブルーハーバーが駅から遠くて賃貸には不利というのは少し違います。
私はみなとみらいに複数の投資用マンションを所有してますが、今の賃貸状況は10年位前と違いみなとみらい内に本社や支店などがある法人需要が大きいです。みなとみらいからみなとみらい内にある会社に通う需要です。
そういった場合みなとみらい駅に遠いという事はほとんどマイナスにならないですね。
ただそういった需要はほとんどが家賃の上限があり25万円以下が多いです。
25万以下の2LDKの賃貸物件はすぐに決まり現状ではほとんど物件がない状況です。
30万超えるとそういった法人需要はほとんど無く、自分で家賃を負担する人は30万超える家賃を払うぐらいなら購入を考えます。
将来的には周辺開発が急速に進む事でしょうから、みなとみらい内に通うという需要が著しく増えていき高額家賃のネックも解消されていくことでしょう。

なんかブルー住民って無駄にブランズをライバル視する人多いよね。立地も特徴も全然違うマンションなのに。

どっちも新築価格が高すぎて、賃貸運用じゃほとんど利益出ないよ。

ライバル視してるのってごく一部か、それを煽るって楽しんでる輩がそう書き込んでるんじゃないかな。
畑が全然違う。

>>6571 匿名さん

素晴らしい

>>6573 匿名さん

ごもっとも

>>6577 匿名さん

これ、永久眺望？
凄いね。

凄いですね。
タワーマンションはやはり眺望がなくては。
ここを出て他に移っても同等な眺望はまずない。

>>6582 名無しさん
借り手がいなければ利回りもくそもないでしょうに。

>>6590

不動産投資は長い目で見なければダメですよ。
借り手が今いなくても、みなとみらいの将来性は鉄板ですね。

>>6588通りがかりさん
実物はこれより良くみえます^_^観覧車全部、インターコンチ、マリンタワー、大桟橋、ベイブリッジが並んで見えます。晴れた日はスカイツリーもちっちゃいですが見えるのが好きです。
エレベーターホールから見えるシティービューもなかなかです。川越しのベイクウォーターやポートサイド地区のタワーマンションのが案外綺麗。
眺望は案外飽きませんね。

今後、オフィスビルがたくさん建設されても今の賃料では借り手は付かないでしょう。
30万円を超える住宅手当出るのは航空会社ぐらい。

外資系企業は大丈夫。

製薬会社はいける

タワマン投資ブームの終焉かな。

>>6591 匿名さん
長い目ってどれだけ損失出し続ける気ですか？回収不能になりますよ。

確実に管理費と修繕積立金は毎月引き落とされる。
眺望は賃料に影響しない。(ほとんど)
そのうち、賃料値下げが始まる。

不動産投資っていうか、相続税対策でしょ。
はじめから長期戦。
将来、息子さん、娘さん、お孫さんの引き継ぎにいろいろ考えてらっしゃいます。
おひとり様は、投資かも。

>>6597

みなとみらいの投資環境は特殊です。
普通の投資物件は物件価格6000万で実質利回4%ならば年間240万(空室率0)10年で2400万の家賃収入。
10年後の物件価格が全国平均の下落率40%ならば残存価値は3600万。
10年後の収支は2400-2400=0で実質利益は0。
みなとみらいは10年後もマンションの部屋数が増えないこと住環境の素晴らしさ周辺の開発が急速に進むことなどから賃貸物件の需要が増大し投資物件の下落率は低いことが予測でき仮に10%の下落率とすると2400-600=1800で利益は1800万になる(減価償却などは考えず)。つまり投資で一番大切なのは物件の利回ではなく物件の将来性でこれからの横浜市の発展を考えるとみなとみらいはその要にあるのに住居数が制限されているという本当に特殊な事情がある。