オープンレジデンシア巣鴨ユニーブルについての情報を希望しています。
将来性や資産価値など含めて、利便性など気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区巣鴨2丁目66-2他（地番）
交通：都営三田線「巣鴨」駅徒歩3分、JR山手線「巣鴨」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上13階建
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社 麦島建設
管理会社：株式会社ライフポート西洋
[スレ作成日時]2015-07-31 12:43:57
間取りを見ていると、空間効率は結構いいんじゃないかと思います。
おそらく、廊下の割合が極めて少ないから。
部屋に独立性を持たせたい人だとううむ…という感じだろうけれど、
そこまで求めていない場合にはいいのではないかと思います。
専有面積で想像していたよりは居率は広い。
ただこの面積だと収納はある程度妥協でしょう。
ここは生活利便性高いよ。
某事務所のすぐ近くなんだよね。周辺住民に迷惑かけたという話は聞かないが・・
重要事項説明の対象にはなるだろうから、納得して購入するならよいと思う。
ここだとどういう層がターゲットなのでしょうね。
子供一人いるファミリーなど？
それか場所的にDINKSなのかもしれないですね。
ならば１部屋収納部屋とか書斎のようにしてしまって
あとは寝室に使うとかすればいいと思いますし…。
あまり広い層向けではないのかなという感想は持ちます。
面積からして2人か3人家族が限界でしょ。3人でも子供が成長すると手狭になる。
間取りが無理してる感じがあるから、中古で売るとき苦労しそう。
物件のすぐ近くにモデルルームがあるのに、
物件とモデルルーム前のそれぞれでスタッフがパンフレットを配っている。
やはり苦戦していそうだね・・
そりゃそーだ
価格的にも間取り的にも需要が見えない
スーモから価格掲載が消えたな
時勢考慮しても正直１割位下げないとキツいと思う
ここって土地の仕入れが高かったような話を聞いた
そうなのですか！？
だから最初の価格設定が高めになっていた・・・ということなのでしょうか。
最近の建設のコストが高くなっているという話はあるにせよ、
それでも高いなぁと思わせる部分はありますものね。
価格の訂正ってするのでしょうか。
それともこのまま？？？
ここを買える人は先見の明がある
管理人巡回の割に管理費が高いな。
排気ガスの影響でFIX窓の清掃が多目に必要と試算しているのかな。
>35さん
管理人巡回とはどういう体制の事です？
365日マンションに常駐するタイプではなく、週に何日かいる程度の管理体制という事でしょうか。
24時間見守りのALSOKがあるので問題ないと考えているのでしょうかね？
最近モデルルームに行った友人からは
第一期で半数近くは契約済みになっていた
第二期も人気の場所は抽選になってしまうらしい、という話を聞きました
管理費はネットやケーブルテレビ混みのせいで高いのかも？とも
巡回は一人の管理人が何軒も担当してますので管理があまくなります
よく見るとここ駐輪場が1戸に1台分も無いんだな…
どういう層向けなんだここ
とげぬき地蔵の駐車場が横にありますね。
結構広い敷地でバスがよく停まっています。
駐輪場は少ないですよね。
使う人も少ないんじゃないかなーとは思います。
駅ものすごい近いし、自転車を使う機会ってそこまでないのでは？
折りたたみ自転車で十分という感じになってくるのでは？
皆さんが皆さん、持たれるというわけではないと思いますよ〜。
社員の方はかなり人気で抽選になるとおっしゃってましたが、一方でビラを配ったりすごく必死でPRしているようにも見えます。実際のところどうなんでしょうか？ご存知の方いたら教えてください。
たった24戸のマンションが第２期やってる時点で・・・察しなさいよ。
恵比寿ザハウスは価格を吊り上げながら4期までやってましたけどね。
あっちは代官山と恵比寿の中間という立地でしたから単純に比較はできないかもしれないですけど。
購入者は、すぐ近くにある事務所の件は気にならないのかね？
確かに山手線内なら資産価値もわりと良いかもと思いますが、
近所に宗教施設があるのは本当なんですか？
変な宗教団体じゃなければ良いのですが、毎日の様に勧誘に来られたら嫌ですね～。
そんなところも、ここだけじゃありませんけどね。
柱が目立つ間取りだねぇ
現在の販売状況をご存知の方いらっしゃいませんか？
資産価値のことを考えると、マンション選びは本当に難しいと思います。
どれくらい、所有することを考えるのか、ということで選び方も変わってくると感じています。
このあたりは、ある程度、しっかりと調べている方が上手に選べるんでしょうね。
外壁が見えたけど、屋上付近の外壁にユニホーのロゴが有るんだね。
イマイチだな・・
あれ外れるんじゃないの？
賃貸マンションみたいだね
下から見る限り、外壁にしっかり固定されている感じ。
取り外すなら固定せず屋上から吊るしたりするだろうし。
麦島のマンションであることになんの価値もないんだがな
オープンもワケわからん仕様を受け入れたもんだ
社員の方に聞いたところあのロゴは完成してもそのままらしいですよ。。。
全戸ワイドスパン バルコニー柵はコンクリート柵になっているし、戸境部分もコンクリートでお互いの気配がわからないように配慮されています きちんと考えられているなという印象です
あとは値段でしょうか
2路線利用可能で、しかもものすごく近い。
安いわけはないかも…
全戸ワイドスパン バルコニー柵はコンクリート柵になっているし、戸境部分もコンクリートでお互いの気配がわからないように配慮されています きちんと考えられているなという印象です
あとは値段でしょうか
2路線利用可能で、しかもものすごく近い。
安いわけはないかも…
ブリリアの2LDKが中古で出てました。
山手線5分、三田線3分という点は同じです。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
ブリリア巣鴨は閑静な立地で、外廊下ではあるけど全体的に高級感ある。
中古で何度か出てきたけど坪単価320-330万円は超えて売れていたと思う。
この物件はバルコニー側白山通りで、物件のグレードはイマイチ。
ロゴも嫌がる人多いだろうね。
値段が変わってくれれば、検討したいんだが……難しいのかな？
なんかロゴがあると、会社のビルみたいですね。
ちょっとひと昔前は、確かに屋上に貯水槽があるのが当たり前だったなぁ。
今は、そういうのが見当たらないのだが、もうそんなのは古臭い時代遅れなものなんだなぁ。
まさかここのマンションには、そんな物があったりしませんよね。
結構売れているらしいね
急がないとまずいかも
ほんとかいな？
営業に聞いても販売不振とは口が裂けても言わないからね。
毎週のようにチラシは入るし、駅やセブンイレブン前での呼び込みも必死なので、
あとは推して知るべしだと思うが。
>65
一般論として、竣工前は値引きはしないだろうけど、竣工後は有り得る。
モデルルームに行って「立地などは気に入っていて買いたいけど、価格だけが問題で手が出ない」
「いくらになれば買います」と強くアピールしておけば、
値引きOKになったら声かけてくることは有ると思うよ。言うのはタダだし。
外装のタイルがかなり高級感があって周囲の景観向上に繋がるね
12月竣工ということなので、もう少しで閑静なのですね。
実際に見てから買いたいという風に考えている人もいらっしゃるのでは。
竣工すれば、建物内見学会が恐らく行われる、ということで。
オープンハウスはいろいろと言われますが、
デザイン自体は結構頑張っているのではないかと。
外観もこちらは良いと感じました。
ユニホーマーク両側についてるじゃん。
見たとき笑ったよ。
大塚駅前を歩いていたら、営業マン（新入社員？）が近寄ってきて、
近くで販売しているオープンハウスの戸建とこのマンションの両方を誘われたよ。
このマンションは、大手仲介の知り合いに聞いたら「仕入値が高すぎて値段を下げられないらしい」とのこと。
戸建は借地権なのでちょっと難しいのでは。
二期の価格出たけど一期よりさらにあがった？？
六千万オーバーで買う人いるのだろうか・・・
>68さん
一昔前のマンションは屋上に貯水タンクがあり、定期的に清掃されていましたよね。
今はどのようなシステムになっているのでしょうか。
敷地内に受水槽を設け、給水ポンプで水を各戸に汲み上げているのでしょうか？
あれだけ時間と人を割いて、
2期販売が2戸だけとは・・
事前に申込の入った2戸だけを2期販売した感じかな。
ホームページは最終期販売に以降している。
今月下旬から最終期販売が始まるようですが、販売戸数は未定となっています。
ここでの販売戸数が残っている戸数となるので既に数は出ているでしょうが、キャンセル対応などで調整中なのでしょうか。
最終期は竣工とタイミングを合わせて建物内にモデルルームを作るのかもしれませんね。
入口自動ドアでは無いんだ。
子供や老人がいる家庭は難しいね。
変なところでケチっているね。
最終期ってことは完売まじかか
すごいね戸の物件を売り切るなんて
最終期なのに販売戸数未定はおかしいですね。
戸数が少ないことと駅までの距離がものすごく近いことがこの販売ペースに繋がったのであろうと思いました。
あまり有名デベではないので、
どうなんでしょうという部分は大いにありましたので意外でした。
ただ２期は２戸の販売だったとのこと。
第１期はどれ位だったのでしょうか。
それによって最終期の販売数や状況などが汲み取れるのですよね。
なかなかマンション売り切れない時代にこの価格で最終期まで来たのは
ひとえに営業力の結果でしょうね
第一期6戸で第二期2戸だから、完売できていたとしてもまだ8戸しか売れて無いでしょ。
要望書が入った部屋だけ第一期・第二期販売に回したのだろうし。
週末になるとオープンハウスの若者が巣鴨・駒込・大塚周辺に出没してるよ。この間は庚申塚近くに出張していた。
朝にモデルルーム前で若者がジャンケンして当番を決めていたのを見たよ。辛そうだった。
あっという間に売れるマンションと、なかなか売れないマンションの二極化が顕著ですね。
恵比寿ザハウスはスミフばりに値上げしながら余裕で売り切ってましたけど、ここは逆に値下げしないと厳しそう。
1期と2期で合計8戸の販売だったのですか。
となるとこちらの総戸数は24戸ですので3分の1が売れているということ。
最終期は先着順ということで一気に出してくるのかな。
駅には近いし高台ということで有利な面が多いですが、その分高値であること・戸数が少ないので管理費修繕費が割高になりやすいことから
投資用にという向きは少なめなのかしら。
近くのブランズ巣鴨が3LDKで売りにでてますね！
この前の2LDKは売れたような感じですが。
同じ会社ですが、もっといい場所で近々分譲が始まりますよ。
目白駅徒歩５分の目白通り沿い、下落合３丁目アドレスです。
近衛町のお屋敷町を見下ろす10階建て。
先日閉店した牛角目白店の跡地です。
ここも今の相場じゃ割安感あるよ
そうなのですか。
以前のこの辺りと比べると高いように思いますが、
周辺地域と比べるとまだリーズナブルな方、ということになるのですか。
戸数が少ないから、
１戸あたりの価格も上げてきているのかなというふうには思っていたのですが…。
残４戸かぁ
がんばりましたね
公式ページに残り４と出てましたね。
この掲示板だと売れ行き微妙という感じで書かれてましたが
順調に売れていたみたいですよ。２期前に半分は埋まっていたそうですし。
あまり書かれていませんでしたが巣鴨２丁目ということで
土地的にも豊島区内では大分良いところのようですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/16toshima.htm
最近案内が始まった大塚の新築は、ここより結構高くなるとか。
山手線徒歩５分圏内や地域、最近の相場を考えると
これでも結構割安なほうなのかもしれませんね。
ここは暴力団事務所が隣のブロックだからな・・
順調に売れていましたね
駅からものすごく近かったというのが最大の要因かもしれません。
やっぱり通勤、駅までのアクセスが楽に越したことないですもの。
しかも山手線駅で。
総戸数が少ない点が気になりますが、何を重視するかなのでしょう。
未確認情報ですが、賃貸に回している部屋があるらしいです。
分譲なのに賃貸さんばっかだと嫌ですね
このマンションの良い点・悪い点を整理してみました。
（良い点）
・山手線巣鴨駅徒歩5分、三田線巣鴨駅3分の交通利便性の高い立地
・駅前スーパー、スーパー、商店街、病院、書店、レンタルショップ等の生活に便利な施設等が周囲に一通り揃う
・駅からのフラットアプローチ
・角部屋（1フロア2部屋なので当然であるが）
（悪い点）
・白山通り沿いでしかもバルコニーが面しているため、騒音や排気ガスの懸念大
・隣ブロックの暴力団事務所、某宗教団体施設、墓地などの（一般的な）嫌悪施設が近接
・全体的に設備が貧弱。騒音の懸念があるのに二重サッシにしないなど、配慮にかける内容
・デベの低ブランド力（売却時に支障？）
・販売できずに賃貸に回された部屋が一定程度存在？（理事会運営や売却時に支障？）
白山通り向かいに、とげぬき地蔵のお寺。
エントランスに流れてくる線香の香り。
廊下側は見渡す限り一面の墓地。
古き良き巣鴨らしさを感じます。
人生の終の住処、
徒歩3分の駅よりも、
あの世の方が近いんじゃないかな。
現在、最終2戸なのだそうです。ホームページに書いてありました。
AタイプとBタイプの間取りがそのまま掲載されているので、どちらも1戸ずつ残っているのでしょうか。どちらも2LDKでディンクスか子ども1人ならいいかなと思います。コンロが3口なのが驚きました。料理好きな人にも納得してもらえそうですよね。収納が多い点、主寝室が南向きで日当たりもいい点がポイント高いです。
住宅ローン控除も使えそうですし、いいですね。
うーん。分譲マンションでコンロ2口以下は今どき殆ど見ないですよ。
住宅ローン控除も余程狭い部屋でもない限り、新築なら大抵使えますし。
営業さん？
２０万円以上の家賃で貸せると説明を受けましたがやはり山手線の駅から近いのが魅力なんでしょうね。残り少ないみたいですが、ローンを使う場合は金利は少し高めなんでしょうか(・・?どなたか教えてもらえますか？
賃貸目的でローン借りるということですよね？
その場合、通常は住宅ローンは借りられないので、不動産投資ローンとなり、低いところで金利は3%前後。
借入期間も35年ローンは難しく、もっと短くなるのが通常です。
20万円以上で貸せるというのは新築当初数年くらいで、この周辺の50平米前後の2LDKだと、
築2、3年くらいで20万円は切るでしょうね。築15年くらいで15万円かな。以降は然程下がらないと思います。
久々にHP見たら完売になっていて驚いたけど、賃貸サイトを調べると、やはり大量に賃貸に出ているね・・
2月9日現在でCHINTAIで7件（3・5・6・9・10が2軒・12）、この他、SUUMOを見ると2階や11階も出ているので、
少なくとも半分前後は賃貸に回った模様か。まるで投資用分譲マンションみたいだね。。悲惨だ。
http://www.chintai.net/tokyo/bld-3144598/
オーブンハウスも見切りが早いというか流石だね
分譲で買ってしまった一般民が不憫
新築の投資用マンションとしてマンション個人投資家に販売したのかもね。
近隣相場を無視した価格設定で、反響がなく、方向転換か。
20万円で貸せたとして、表面利回り4%を少し上回る程度。
新築プレミアムで賃料はすぐ下がるし、表面利回り4%の価格では中古転売できないし、不動産投資の観点でも少々高過ぎだよね。
いずれにせよ居住用で購入した方が不憫だ。
なんか賃貸で募集かかっている部屋がいくつもあるみたいだけど大丈夫なんでしょうか(・・?
スラム化しないかすごく心配になってきた。このマンションを投資で買うメリットなんてあるのかな～。
投資の場合だと金利も高いでしょ？大丈夫なのか不安です。
管理総会で聞いてみるべきですよね。
だいたい、貸すつもりの人がそんなにいて管理組合は成立するものなんですか(・・?
ちょっと、総会で確認したいですね。
しかし、なんでこんなに投資で売れるのかこのマンションは不思議です！
標準マンション管理規約では、組合の理事や監事は現に居住中の区分所有者から選ぶとされるので、
半分も賃貸されてるなら2年に1度は役員がまわって来そうですね。
賃貸比率が高いのを見越して、居住してない区分所有者からも役員を選べる規約にしてるとすれば、それはそれで確信犯だが。
とても残念です。しばらく様子をみてから担当さんに聞いてみます。
分譲時に賃貸目的の購入者が入るのは仕方ないとしても、
全戸数の少なくとも半分が賃貸というのは少々異常ですね。
賃貸の戸数、理事会運営への影響、賃貸入居者の審査基あたりは聞くべきですね。
また、賃貸目的の所有者は、利回り向上の為に管理費・修繕積立金削減を要請することがあり、
管理水準が下がる可能性もあるので、そうした要請の有無や、防止する為の手当てをしているかも要確認かと。
未入居の部屋がまだ半分くらいあるし、相変わらず賃貸サイトには大量に掲載中なので、
賃貸の方もかなり苦戦してるみたい。3月逃すと動きがなくなるから、賃料値引きして埋めるのかな。
カーテン付けずに入居していて、外から丸見えの部屋が有るけど・・
賃貸募集は引き続き大量に掲載されていて、
カーテンかかっていなくて未入居と思われる部屋は8部屋くらいかな。
3月の繁忙期を越えて未入居だと、今後益々引き合いが無くなるから、
投資目的での購入者は金利負担だけで大変だね。
投資用分譲マンションみたいだ。
オープンとしては完売したからオーケー
