変動金利は怖くない！！その１３

>>939
別に15年で返済しなくても良いようにも思う。
そもそもガンガン繰り上げして早くに返すとは変動さんの浅はかな考えだったのでは？
固定は繰り上げしないも一つのやり方でそれも正解だろうし、繰り上げて10年程度終わらせるのも十分得な方法。
変動で借りて10年で返済するのと、固定で借りて10年で返済するのは
結果でしかないので、それは議論しても余り意味がない。
自分は年収1000万円越えてるが、繰上返済と貯蓄を年間400万円バランスさせながら考えるつもり。
年400繰り上げても良いと考えているし、貯蓄でもいいし。ほとんど気分かも知れない。
939さんはどのくらいの年収で繰上のスピードはその程度を予定しているのか教えてくださいね。
変動の人も繰上返済するなら、やっぱり同じような水準で考えるのが当然ですよね！

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あのさ、俺みたいに７％の金利時代を生きてきたものから言わせたら
なんで繰り上げ返済するのかまるでわからんのだよね。
公庫金利４．５％で借りたときでも２０年返済にして繰上げは考えなかった。

不動産が値上がりする時期なら、ローン金利も高いから固定で借りて
せっせと繰り上げて、残債減らし転売時期に戻りを増やす・・これが
常識だったよね。
だって価値が増えるのに金利は増えないわけだからその所有権を
より多く自分のものにするのが有利。

不動産が値下がりする時期なら、支払いなど最小限にして早く売るのが
正しい。固定はもってのほか。変動が正解。
ただ、不動産は物件によって価格の変動が異なるから、資産の目減りしない
ものを買ったら、転売時期は慎重に。
地価が反転しはじめたら他行で固定に借り換えるもよし。

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>>940

いやそれを言うならば資材も調達済みなんじゃないの？ようするに高い時期に土地も資材も調達してるから
大手デベが今沢山倒産しているわけで。現状見ると完成しても部屋が埋まらず、現地モデルルームは当たり前
でそれでも売れず、値下げ合戦が続いているようです。5000万で売り出した物件が1年で3000万とかコストダウン
だけでそんな事が果たして可能でしょうか？あなたの言い分は高い時期に買ってしまった自分の
失敗を何とか正当化しようとして苦しい言い訳をしているようにしか見えません。それが文章にも現れています。

>>941

あなたが何歳で借り入れがどのくらいなのかを書かないとただの年収自慢にしか聞こえませんよ？
ちなみに年収1000万を超える人の割合は全体のわずか3%（2004年）しかおりません。
http://www.geocities.jp/yukyunoyakata/images/shotoku-kakusa/zikin-4.gi...
あなたはいったいこの掲示板に何を求めて何がしたいのかよく分かりません。

>>942

その通りです。繰上を例に出すのは比較検討が分かりやすいからです。その分を貯蓄に回すか繰上をするかは
本人次第です。

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オレは2006年変動だけど、当時は金利は今後上がるなんて意見も有ってフラット３５選択者が増えていた時期
だったけど戦後最長の景気は終盤を迎え、日銀の2回目の利上げもかなりの批判の中行われ、当時の中川自民党
幹事長が日銀が金融政策決定会合で利上げを決める場合は、議決延期請求権を行使するよう求めるなんて
事が有ったり、サブプライム問題もかなり深刻な状況になっててアメリカは利上げをストップしていてFRB議長は
必死に景気後退は避けられる、軟着陸可能とアナウンスしていたけどその言葉とは裏腹に住宅価格は下がり続けて
いた。

以上の事から、日本は金利上昇余地はまだ有るが、限定的と判断して変動にした人は結構いたはず。
マンコミュでも当時から変動（というより当時は短期固定のほうが金利安かった）かフラット35（当時は
金融機関の全期間固定よりフラット３５のほうが金利が安く、ほとんどがこちらを選んでいた）でバトルが
繰り広げられていた。今みたいにギリ変を攻撃する人なんておらず、今後金利が上がるか上がらないかが
議論の争点だったし、見ていておもしろかった。当時、金利は上がると主張し、全期間固定を選んだ人も
いればそこまで上がらないと変動もしくは短期固定を選択した人もいた。

今は金利の上昇余地がほとんど無く、利上げの理由付けが難しいから固定派は金利の議論が出来ず、
「何が起こるか分からない」という良く分からない理由で固定選択を正当化しようとしたり、
「変動はギリギリだ」というこれも勝手に作り上げた架空の立場の弱い相手を攻撃したりと、
見ていても実につまらない内容になってしまった。おそらくこの傾向は本当に景気が回復しだし、
利上の話がちらほら続くまで続くのかな。

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勉強中ですが
金融の世界では毎年連動している変動のことをリスクが無いと言うそうです。
なのにここの固定の人は理解していないのですか？
今日契約したら明日から金利が上がらないと一日ごとに損失が増えます
今日時点の現在価値が等しくなるように設計しているそうです
35年固定なんて商品が出たくらいなのでもう35年後は織り込んでいるはずです
失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

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固定は頭も固いから柔軟な発想ができないんだよ。

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もう答えは出てしまっているようですね。僕は今月実行予定です。勿論変動(0.925%)を選択します。
今のこのスレの状況を見ると議論にすらならなそうなので、数年後にこのスレが存在していればその時に会いましょう。その際に自分の返済状況を詳しく報告させていただこうと思います。

それでは、さようなら。

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失敗は誰にでもあります、変動にしないと大変なことになりますよ。

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(2006年4月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31513/

(2006年5月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31474/

(2006年7月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31417/

(2006年8月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31319/

(2006年9月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31282/

(2006年10月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31249/

(2006年11月実行の方)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31108/

(2006年3月実行の方(その2))
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30983/

(過渡期2006年6月実行の方々)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30745/

(【神頼み】2006年12月実行の方【3％の攻防】)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30592/


合掌。。

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932さん、2点指摘します。

「家賃並みの月々支払いで買える」というのは、デベロッパーがセールストークとしてよく使ってると思います。
実際に、今の変動金利なら事実ですし。
ただ、あくまでもお客さまへの動機付けであって、実際にローンを組むときには、銀行から十分なリスク説明があります。
銀行は、ローンを契約したら終わりではなく、完済してもらわないと損失が出る可能性だってあるでしょうから、変動金利への誘導はしてないと思いますよ。
少なくとも、私のときはそうでした。
煽る訳ではありませんが、ご自身ならだまされて買っちゃうのかなぁと、憶測してしまいました。
お気を悪くされましたら、申し訳ございません。

「コストダウン」について、他の方も書かれていますが、時期によって違ってくると思います。
デベとゼネコンで契約済みなら、ゼネコン側が契約条件で納品する債務があるわけですから、契約条件内の資材は早めに押さえていると思います。
現場でのコストダウンは、販売価格や物件とは関係なく、常に行われていることだと思いますよ。
ただし、販売と建設が同一事業者の場合は、この限りではないかもしれません。
よって、現在販売されている物件が、仰られているような物件ではないと思いますよ。
土地購入済みで、最近、ゼネコンと契約した物件では、契約条件の段階でかなりコストダウンされているかもしれません。
1番のお値打ちは、土地資材などを準備済みで、販売価格を押さえなければ売れなかった、ここ1年くらいの物件ではないでしょうか。

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リスクマネジメントって何でしょうか？
どんなリスクがあるのかを想定し、各リスクが顕在化した場合の損失と発生確率を見積もり、当該リスクを許容できるか、許容できない場合はどうすればリスクを軽減てきるかを検討することではないでしょうか。

では、リスクとは何でしょうか？
購入した家を失うことでしょうか？
破産することでしょうか？
物件売却希望時に残債が残ってしまうことでしょうか？

物件を選んだり、ローンを組む際には、固定か変動かだけではなく、もっと色々なファクターで考えたとおもいます。

私が重要視したリスクは、以下です。
1 病気などにより、可処分所得が減少するリスク
2 給与収入が減少するリスク
3 10年後頃の売却時に残債が残ってしまうリスク
4 金利変動リスク

1は保険によって、2と3は変動金利による当面の低金利時の繰上返済によって、ケアすることにしました。
4については、破綻するほどの、収入増を伴わない長期的な金利上昇は起こる確率が低いと予想し、リスクを許容することにしました。

金利変動リスクについて、リスク顕在化時の損失や想定発生率を考慮した際に、許容できない人は、変動金利を選ばない方がよいと思います。
また、金利変動リスク自体をマネジメントしたくない人も、変動金利を選ぶべきではないと思います。

ギリ変を擁護する訳ではありませんが、リスクを理解し、最悪のシナリオも許容できる人は、変動金利を選択するのは理にかなっていると思います。
（ですが、相談されれば諌めます）

最後に、変動金利のリスクを軽減するために固定金利を選ぶ人も多いと思いますが、固定金利のリスクを軽減するために変動金利を選択する人もいます。
リスクやそのマネジメントは人それぞれなので、絶対的な優位性はありません。
各人の状況に応じて、相対的な優位性ならあり得ます。

ですので、ギリ変が怖いかどうかなんて、各人が判断すればよいことであって、このスレで有意義な議論は、どんなリスクを想定して、どんな判断をしたのか、という経験談や、経済の仕組みについての各人の考察や、世の中の動向の客観的情報とその考察などではないでしょうか？

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ここにいる変動さんの内、8割がギリ変だから、
単に金利が上がらない情報や考え方しか、書き込まれないんですよ。

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↑のような書き込みをする人の100%が2006年前後の高値物件を3%の長期固定で借りてしまって未だに元本が全然減って無いギリ固定なのは確か。だからまともな反論が出来ずにレベルの低い書き込みを繰り返す。

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金融のプロが口を開けて待っているところに
固定というネギを背負って入って行くなんて考えられない
でも固定で借りる人の周りは固定が多いんでしょうね
自身がないから意固地になっていくし聞く耳は無いし
せっかくここを覗いたというチャンスをいかさないと

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>>955
ハズレ。
35年固定で2.5%
貯蓄、繰り上げともに順調。

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>>957

じゃ、あなたの年齢と借入額と年収と借入時期と貯蓄額と繰上額を教えて下さい。
ギリかどうか判断してあげます。それとも恥ずかしくて言えませんか？

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↑
人に聞く前に、自分から書くのが礼儀だと、親とか学校で教わらないかい？

お里がしれるね。

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>>954
おそらくそれが実情だと思うな。
将来の金利の”想像”みたいな話しが大好きで、そんな話題がレベルが高いだとか勘違いしてるし。
951や955みたいな執拗さみると、やはりと思わざる得ない
反対に、少し変動にとって微妙な話題になると、必死な長文載せてくるだとか。
でも、収入や借入の話しになると急に萎む。
税務や会計の話しにはついて行けない。
そうやって考えれば954さんがいうのが変動さんの実情で間違いない確実。

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