ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

>>40
何の話してるの？

借地権人気ないよね
借地権だったら賃貸で住み替える方がマシって思ってきた

借地権は長い目で見るとそこまで悪くもないんじゃないか、と思う部分もありますが
建て替えをしなければならないという風になった時、所有権の所だとけっこう揉めるという風に訊きますが
借地権だと返せばいいだけなんじゃないかなと思ったり。
どうなんでしょ？

借地権つきなら、結局、自分の財産にならないんでしょ？普通の分譲と変わらないくらい払ったとしても。

借地権って、ただ返せば良いのですか？
建物自体壊してさら地にしないといけないのかと思ってました。
解体費用だけでもかなりの高額になりそうなので。
でも、借地権ってやっぱり難しいです。
分からない点も多すぎて、いろんな意味での予測が難しいです。

解体費用は大抵の場合、毎月の積立になっているので問題ないですが、なんだか虚しいですよね。
販売価格が3割くらい通常のマンションより安ければ、検討してもいいかなぁといった感じです。

この辺は街も新しく、若い世帯が多そうなので
子育て世帯には良いのではないでしょうか？

>>48
子育て世代だらけですよ。
すぐ近くの新しく出来た大きな公園は、毎日遊園地かと思う程の賑わいようです。
少子化なんて嘘のような、活気のある新街区です。

子連れは平日も休日も良く見かけるという感じです。
公園は毎日遊園地のよう…ですか。
となると、幼稚園や保育園は足りているのかしら、という疑問が必然的に出てくるかとは思いますが、どうなんでしょうか？
保育園は特に日本中で入りにくくはなっているかとは思いますが、この辺りの状況は？？

保育園は少ないです。共働き世帯が少ないからでしょうか。
幼稚園は周辺にいくつもあり隣市からも通園バスが来ています。

幼稚園は兄弟枠や近隣枠でいっぱいになるケースが多いようです。
プレ枠がなくなった幼稚園もあるみたいです。

上新田の借地権付きマンションにそんなに価値があるのだろうか？借地権付きのための積み立てまでして住む価値は見いだせない。ニュータウンからも外れているから住環境も良くない。千里中央駅から上新田への道は車道の横や車道を横断しなければならず、ストレスを感じる。距離以外のマイナス点が大きい。また、社員教育がなっておらず不愉快な思いをしたことがあった。

>>52さんはジェイグランの559さんのような気がしてなりません。

それはさておき、

>>千里中央駅から上新田への道は車道の横や車道を横断しなければならず

車道を横断しなくても良い物件は東町くらいでしょうか。今だとジェイグラン。
これは偶然か・・・

西町も北町も南町も車道の横や車道を横断しなければなりません。上新田に限った話ではない。

徒歩15分のＪよりも徒歩10分のここの方が歩道も整備されていて駅近ですよ。ここを越えると歩道もなくなりますが、ほぼ駅方面しか行かないので特に問題ないかと。公園、キリン堂、ファミマが近くにあります。

ここの問題は借地権付き。その１点に限るでしょうね。

昨日優先案内会のDMが入ってました。すでに案内会自体は行われているようですね！行かれた方いらっしゃいますか？DMの隅っこのほうに地味に3LDK 2900万円台（予定販売価格）と記載してました。平米が書いてなかったのでどれくらいの広さかわかりませんが、最近の上新田物件の価格からすると少しは安いですね。ただそれでも借地なので、私は現状では候補に入らないといった印象です。

>>54
その2900万円の部屋の毎月の借地代金はどれくらいでした？1万円くらいですか？
それを70年途中解約不可で払うんですか？
取り壊し積立金は3000円くらいですか？

お隣のロジュマン千里中央が確か3000万を切る住戸もあった筈で千里中央の価格破壊物件と言われたように記憶しています。
定借物件でお隣と価格が変わらないのであれば割高感が否めませんね。
建築費高騰の影響でしょうけど今は買い控えた方が良さそうですね。

>>55
広告写真の上にマークのように3LDK2900万円（予定）とだけしか書いてなかったです。優先案内会に行けば詳しく説明してくれるかもしれませんね！
私は行きませんが。

この会社は、2900万円の70平方メートル弱の物件出して客引きするの好きですね。
でも、ファミリータイプがほとんどで、3500万円位が最多価格では？

安いと思わせといて実際に住める条件の部屋は4,000万円スタート。ごく普通の価格帯です。
定借物件でなければね。

やっぱりそんなもんですよね。
お隣も結局4000万円以上が殆どでしたもの。

ファミリータイプが多いということはお子さんがいる家族がほとんどなのかな？
同世代の子供が多いと安心できそうですが、
エントランスなどが、小学生のたまり場にならないといいですが。
そういったことを考えると、キッズルームや図書室などがあるといいですね。

毎月払う借地代は、
例えば3年後や10年後、
どんどん上がっていくものなんでしょうか？

借地代金は、70年途中解約不可なのですか。
なんだか、70年後と言われても全くピンと来ないのですが
実際の所、これがお得なのか、無駄なのかどうなんでしょう？
建物は70年は大丈夫！という事なのでしょうか？
それとも途中で建て替えとかあるのでしょうか？
謎だらけです。

>>63
建て替えなど、ある訳ないでしょう。

隣のコインパーキングは建物が建つ予定があると噂を聞きました。
何ができるのでしょうね。

>>65
モデルルームの方がですか？
またマンション？

>>65
仮にマンションとして、定借地権じゃなくて普通の分譲（所有権）ならばうかうかできませんね。
もうマンションいらないんだけどな～
駅近だしマンションになるのが妥当なのかな。

建設地の隣のコインパーキングのことで、モデルルームで営業さんから聞いたそうです。
何ができるかまでははっきり言われなかったみたいで…
やはりマンションの可能性ありますよね。
もしロジュマン千里中央〜だったら、ヒルズ&テラスと時期をずらして定借地権じゃない分譲？！など想像してみたり。
それはさすがにないですかね…

>>61
以前住んでたマンションにもライブラリーなどありましたが、
結局エントランスのソファーが放置っ子のたまり場になりました。

3LDK2900万円台と言うことはだいたい60㎡台位で価格が2950〜2990万位になると思います
最低価格が坪単価で150万前後ですね
私は上新田地区に住んでいましたが
この辺の近隣マンションは大体坪150万位からでしたよ
南町のリバーも坪150万位〜ですし
環状線北側は高いですが上新田、新千里南町辺りはこんなものです
まあ物件によりますが10年前〜今を比べても大して価格変わらず安いエリアですね
通常の所有権ありのマンションと同等の価格で定借マンション売るなんてすごいですね
びっくりしました。

かなり真剣に検討していたのですが借地権と分かって全て白紙です。考え方は人それぞれでしょうが借地権でもこの物件に決めた方の理由をどなたか教えて頂けませんでしょうか？

>>71
誰もきめてないのではないでしょうか。
70年後では、子どもにまで負の遺産を残す事になりそうで。

>>72
そうですよね、数千万払って来たにも関わらず、子供か孫が年老いた頃に立退きに関する諸々の苦労（移転費用や新たな住宅取得資金の負担、話合いのトラブル、精神的な疲れ、労力……）を残す事に………

>>73
そうですよ。普通のマンションだったら、建て替えなどになったら地権者として残れるし、子や孫が住まなくても転売すればいいし、とにかく価値が目減りしようとも資産として残せるのに、ここは何も残らないんでしょう？モデルルームはどう説明しているんでしょうかね？
目先だけ考えてはダメですよ。

>>72

確かここは60年ですね

>>75
さらに微妙！！
子や孫に、しょーもないマンション買いやがってって言われちゃうよ。

新しい道はあるけど坂道かなりキツイよ〜
この坂道で駅7分は無理！
フラットな徒歩10分と比べても良いくらい

そもそも定借の時点でかなりのマイナスポイントだけどね〜

小学校は近いからいいけど
坂道はしんどい。

ファミマからがかな？
でも、そこからなら1、2分だから、言う程は。
小学校前から旧道を上がればかなりだけど、それでも多くの方が上がり降りされてますよね。

>>76
しかも地代は一括払いって前代未聞じゃないですか?
まともな計算が出来る人なら買わないだろうね。

合わせて113戸だけど完売するの入居後数年は掛かりそう。完売するのかな？

>>79
え？そんな説明なんですか？
地代を一括で払った上に60年後に返せと？
ひえーーーお代官様、それはねえですだー

言う程キツい坂道では全くないかと。。

駅まで徒歩７分内で行けました。

購入する時に安くていいけど、なんだかんだでランニングコストが高そうですね。
中古で売るのは本当に売れなさそうだからずっと住むつもりだったらいいのかな…

>>83
そうですよね…。
それか駅近ですし賃貸に出して貸してもいいかもしれないですね。

千里中央は賃貸需要があるからいいよね
家賃は管理費等込みで20坪(66㎡)で15万位かな
以前こことほぼ同条件の
ローレルコート千里中央（近鉄不動産）
や千里中央レジデンス（野村不動産）
が15万位ででてましたね
この辺は築10年ちょいだからましだけど
20年超えると10万前後位になる物件が多いね
20年後は管理費、修繕積立金も見直しはいって上がってるし固定資産税もあるしね毎月割で考えると家賃の中から4.5万は出て行くからね
ローンを考えると割に合わない
ましてや空室リスクを考えると赤字覚悟だし
最後は地権も残らず消えてなくなる
一生住む人はいいけど
転勤や子供が増えて住み替えとかで賃貸するかも？て人は、この物件かなりリスキーだと思いますよ（地代もあるしね）

このマンションは環境は悪くない方だと思う
ただただ、定期借地権、それに伴う借地代や付随してくる将来の諸費用の問題、そこが一番の問題
上新田周辺に新築で住みたいなら選択肢が少ないから、地主は強気で定借にしたんだろう

だけど、新しいジオが上新田でさらに千里に近い場所にできる以上、価格帯によってはそっちに流れるのが自然だよねえ

既存のジオやジェイグランは遠すぎるし、千里の新築はここ数年は、よみうりか、ジオ上新田の2択になるかもね
とはいえ、条件が良すぎるから値段もバカ高いんだろうけど

ローンを払い終えた後も、地代がかかるっていうのがあるのですよね。
だから普通のマンションよりも、月々の固定費がかかるっていうのはあるのかな。
その分、物件価格がぐーっと抑えられているといいのだけれども。
みなさんも書かれていますが、マンションの周辺環境が良いので、それでも需要はあるという風に見たのでしょう。

30万円プレゼントキャンペーンやってくれるみたいだよ！

要望書がヒルズ、テラス合わせて31戸入って。

いるらしいです。

2階73㎡3580万位かな
定借じゃなかったら候補なのにな〜

桃山台徒歩10分のシンフォニアでは
府公社第2次住宅建て替えの地権買取で1,700万だったらしいです
千里中央徒歩7分なら2000万位にはなるでしょうか
やっぱり所有権有りと無しでは違いますね。

>>92
千中徒歩7分でもここはニュータウンじゃないのでどーでしょうか？

桃山台徒歩10分よりいいでしょう？
ここは。

物件としては所有権がある分シンフォニアの方が良いかも。

家賃一括前払いみたいな定借物件と所有権物件とでは、賃貸か購入か位に方向性違うと思った。
同じ土俵で比べるなら、定借の読売タワー跡地マンション位でしょう。

去年竣工したロジュマン千里中央よりも駅から遠離れる上に定期借地なのにあまり安くなってない気もするけど、どこがメリットになるの？

デメリットしかない
ロジュマン千里中央と比べ
遠い、
地代有り、
解体積立有り
所有権無し（2,000万位の損失）

その割に価格は所有権付きと変わらない。

>>98さん
やっぱりそうですよね。
ここよりはロジュマン千里中央の中古を待つ方が良さそうかな思いました。

こんな不平等条約の様な契約を31人も
要望書出してるなんて驚き！
契約希望の方の意見を聞いてみたい。

≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?

>>92
目安になるか分かりませんが、路線価ではここは155位でシンフォニアあたりは180位かなぁ。

そんなに安い土地なんですね↓

新千里南町より上新田は安いイメージはありましたがシンフォニアの辺りは千里中央にも遠く桃山台へも10分と遠いし
火葬場も近いので安いのかな？と思ってました
上新田って思ってた以上に安いんですね。

>>102
これ、ソースつけて下さい。

ここに関しては何とも言えないけど。

上新田は竹山がほとんどだからね
元々は二束三文
と言っても需要がある訳だから価値はあると思うけど
地代払って貸して頂く程の土地ではないわな。

新街区や10分以内の上新田は、今後のジオも含めて分譲マンション出揃ったところで、資産価値は上がってくるだろう。
ここは、借地を外すとこからだけど。

>>105
そのまんまですが最新の路線価図です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/osaka/osaka/prices/g34501fr.htm

ここが42028で、シンフォニアが42043。
これでもここら辺は開発が進んで以前より路線価が少しアップしてますよ。

>>108
わかりやすいのをありがとうございます。
結局、路線価が最終的な分譲価格にも反映してきますけど、上新田が千里中央に近いのは間違いなく、坂が許容範囲の場所は買いですよね。
ここも、借地でなければ競合となり得たでしょうけど。

シンフォニアよりも安い土地なら
せめて価値や条件（所有権）などが同じ位にして欲しかったですね
それなら買ってたと思います

高い土地が所有権付きで価格も安く
安い土地が所有権無しで価格も高い（地代も払う）
なんてバカげいます

企業としては条件が悪かろうと何処かを開発しないと仕事にならないんだろうけど
これは無茶ですね

価値が低い場所に負荷条件付け過ぎ

よっぽど事情がある人か、アホな人じゃないとこんな条件のめない。

今も昔も地主が一番強いってことですね
しかし東町ならいざ知らず、上新田で定期借地とはガメツいことしなさる

と言っても千里中央10分以内の新築物件って今はほとんど無いタイミングなんですよね
どうしても千里中央に住みたい人は2.3年
賃貸に住んだ方が良いと思いますよ
例えば今なら南町のリバーなら75.74㎡で
15.9万（管理費込）です
15万は高そうに思えますが
ここと比べると
管理費等約2万+地代約1万+固定資産税月割約2万+ローン金利
あとリバーは駐車場もかなり安い

このへんを考えると実質負担は
ヒルズ、テラスでローン組むより安くなると思うよ

千里中央は物件が出難い場所じゃないから
そのうち良い物件が出たら移ればいいし

賃貸って何も残らず資産にならないけど
ヒルズ、テラスも同じだしね

新築の美味しい内だけ住んで
古くなったら簡単に移れる分賃貸の方が良いよね。

ごめん！固定資産税は要らなかったね
その分地代が上がるから
結局賃貸の方が割安でお手軽。

確かに千里中央の物件は今は枯れてる。
待てる人は焦らないことだ。

東町ならいざ知らず？
東西南北の町は、府営の建て替え待ちだよね。
ジェイグランのように、他の地区でも府営の後ろに分譲が建つ例も増えてるけど。

既存のロジュマン千里中央（無印）はほぼ真横というか徒歩30秒レベルなので遠いというほど差がないような…
どちらかといえばあちらは戸建数も多いので、コンセプトの方向性が違うかもしれませんね。

ここを選ぶ方は…おそらく新築が欲しい層、かつ消去法をしていった結果なのでしょうか。
またここを検討している方は、千里中央に近いことを譲れない第一条件にしている方が多そうですし。

法律制度としてどんどん増えていくだろう定期借地権マンションのメリット、デメリットを理解したうえで
もし自分が選択するとすれば…。

駅近10分圏内という選択肢だと、15分～20分の既存のジオ千里中央やジェイグランは問題外。
シンフォニア第三期は桃山台寄りなので、候補から外すとして…。
よみうりのタワー予定はおそらく千里タワー並の高額になるのは間違いないので…厳しいかな。
千里徒歩圏で新築を望むなら、ここか、ジオ上新田？の金額と間取り次第でしょうか。

上新田に住みたい、千里中央に徒歩10分以内、っていうのにこだわらなければシンフォニアも？
第三期の価格で3LDK（専有67.44m2）3728万円、4LDK（専有82.73m2）5148万円とありますね。
平米単価と桃山台徒歩10分と考えると、高いかもしれないですが…。

私は新ジオの情報待ちですが、上新田は周りも静かで、聞こえるのは子供たちの笑い声ぐらいで…
本当にいいところだと思います。

それぞれが定期借地権をＯＫとするか、しないか。極論を言えばもうこの考え方の2択でしょうね。

>>116
よく勉強されていると思いますね。
おっしゃる通りだと思いますよ。
私自身も、千里中央駅徒歩10分圏内、しかも限りなく坂無し、ストレスフリー、子どもの通学の選択肢としてモノレールに近いのは上新田になりました。
上新田の新街区も、残された土地を見ればジオとロジュマンヒルズ、テラスとその周辺の駐車場ぐらい。また、東西南北の新千里を考えても、新築マンションが早々に出て来そうにありません。

借地は後々の事が不安なので見送るとして、ジオがどれ位で出てくるかと私も思っています。
パークホームズくらいでしょうかね。
しかし、それくらいなら、買いますね。

借地の地代毎月約1万円として、６０年間で約７００万円｡表面３５００万円でも、実際は４２００万円のローン組むのと同じということでしょうか?

先日見学に行ったときにもらったカタログに書いてたのを転載すると
地代はある程度、販売価格にすでに折り込んであるみたいですね。

販売価格は、建物代金＋建物消費税＋前払いの地代(半分程度の地代を折り込み済み）

実際には、土地分の固定資産税がかからないのと、建物は解体しない（無償譲渡）ので
いわゆる建設解体費（解体準備金）の積み立てが無い、とのこと。

モデルルーム拝見しましたが、管理費・共益費など、インターネット（イオ光）や
ホームセキュリティ（関電SOS）など全部コミコミで、2万半ぐらいだったかな。
ハンズフリーの電子キーが標準なのと回覧板不要の電子掲示板システムがついてました。

>>124
内訳的には理解できるのですが
定借の場合、最初から地権を放棄する条件での契約である事や
居住権が60年で終わること
それに伴い他者への売買が難しく
定借物件の売買の場合、通常の市場価格より2〜3割安く出される(そこまでしても成約し難い)というデメリットが付いてまわります
その部分が差し引かれた価格ならば納得できるのですが
この価格と条件ではメリットを感じられない人の方が殆どなのでは。

買って4、5年の人から、丸ごと半額で買いたたく、って無理があるような・・・
ただでさえ入居戸数が少な目な物件なので余計に。

基本的に場所が徒歩10分圏内で、売るにしても買うにしても需要はありそうですので
私なら賃貸として貸し出しますね。

永住派と建替派で散々揉めている世の中、生まれた定期借地権は世の流れの一つとは思いますし。

>>127
そうですね。住民が共有する仕組みがデメリットが多くマンション建て替えが進まずスラム化の危機から考えられたのが借地権ですから、今後はマンションはこの方式が主流になると思います。
賃貸も最近は2年契約とかが多いですし、借りるのも有期の契約で困らないと思いますから、将来的には賃貸も良いでしょうね。立ち退きで揉める心配も無く、何事においても揉める可能性が低い物件ですね。

定借が主流になる？
それはないでしょ。

確かに、127さんの言うとおり、割りきって賃貸前提に買う人も多いかも。そうなると、隣上下入居者がコロコロ変わる可能性が高そうですね。近所付き合いが難しいかも。

ここはしかし、広告を見る限り広めでファミリー層をターゲットにしてますけどね。

賃貸の話が出ているのでシュミレーションしてみましょうか
価格3600万として毎月の平均コストは

3600÷(60×12)=5万円ですが
60年間ですからね稼働率としては70%位でしょうか
そうすると実稼働月数は500ヶ月位
平均コストは7.2万になります
それと管理費等2万+地代1万かかりますから
7.2+2+1=10.2万
それと資金が借入の場合は利息
仮に平均1%としてもその期間は+3万ね

利息は無かったとしても
毎月のコストは10.2万

新築時は16万位で賃貸できるでしょうが
築30年超では10万位で客が付くかどうかですよね
もうボランティアです
高い賃料の間だけで売り抜けできれば
かなりの利益も見込めますが
ここは難しいですからね

稼働率100%(有り得ませんが)でも8.2万
60年の後半戦を平均10万で貸せても
どれだけの利益がでるのかな？

勝ち抜けが難しい物件ですし
60年貸し続ける自信がある人しか投資は難しいと思いますよ。

>>133
最初から賃貸の収益物件と思ってる人はいないのでは？読売タワーなら別ですが、ここは上新田物件ですよ。
まあ、途中で賃貸に切り替えても、損はしないレベルで貸せれば良いんじゃ無いの。
分譲マンションでも容積率に余裕が有る物件で無ければ、築50もすれば建替えも出来ず資産価値なんて無いに等しいですから。

127 128さんがおっしゃてるのでシュミレーションしてみたのですが
お気に召しませんでしたか？

途中で賃貸に切り替え損しない程度とありますが利益がでるのは最初だけで

途中からは稼働率を考えても賃貸にしたら損しますよ！って話しです
なにせ60年逃れられないのですから. . .

>>134
50年もすれば廃墟とありますが
廃墟になる様な管理体制のマンションを50年も持ち続けるからよくないのでは？
私なら売買します
(ここは難しそうですが)

万が一住み続けた場合でもリノベ住宅にしたり買取業者に売ったりは可能ですよね
建て替えだけが策ではないのでは？

色々な出口方法がとれるのは
この物件に無い地権所有権があってこそです

よって定借と所有権有りマンションは
同じ様なものではないのです。

借地権無しをなんとか正当化したいんだろうけど
無理あるよ。

所有権ね。

買ってからどんなに充実して楽しく過ごせば過ごすほど、そこはかとない虚無感に襲われるかも。

いずれは自分の物では無くなるって虚しいよね
どれだけキレイにつかっても最後は意味の無いものになる

感覚的には賃貸に近いかな。