ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

>>350
リスクで見れば、定借の方がリスク高いとは限らんよ。
このご時世に、土地を買うのもまたリスクだね。

確かに定借には定借のメリットがありますね。土地を買わずに建物代と借地代だけで済むというメリットが。
定借が問題というよりは、ヒルズの定借が定借なのに建物代と前払借地料だけで４０００万以上かかることがリスクに見あわないと感じるかたが多いのではないでしょうか。

仮に、前払借地料なしで、建物代だけで２５００万程度なら、土地代かからずに安く買えることに定借のメリットを感じ、買う人はたくさんいると思います。

土地を買うより少し安いという程度の価格なら、定借のデメリットを考えれば、割高というのがここでの議論だと思います。

マンションの土地に価値がないと思うかどうかは意見が別れるかもしれませんが、土地を買うのがリスク、土地に価値がないと思う人は、前払い借地料含めて建物代だけで４０００万以上出して定借を買うコストとリスクが見合っていると考えられかどうか。

シンプルな例でざっくり考えると、定借の建物代だけで４０００万払い、６０年で追加の地代７００万支払ったとして４７００万。５０００万出して分譲マンション買うよりは３００万安いですが、その３００万の価格差が定借のデメリットに見合っているかどうか。
近隣の同じ広さの分譲マンションが６０００万以上するなら、１３００万定借の方が安くなるので検討の余地があるかもしれません。
資材の高騰があるとは言え、近隣の所有権マンションのパークホームズ千里中央や、ロジュマン千里中央とあまり変わらない価格でヒルズを買うなら、パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央の中古の方がいいかもしれません。

ジオ上新田の価格設定と比較せずに、一般的な定借のメリットを考えて、今の価格でヒルズを購入するのは、勇気がいると思います。

定借物件は分譲マンションより３割安いということをよく聞くが、当物件が、ロジュマン千里中央やパークホームズ千里中央より３割安いという印象を受けない。価格破壊と言われた隣の分譲マンションのロジュマン千里中央と比べてどれだけ安いのでしょうか。


２０２０年以降はマンション価格の下落が予測されているなかで、現時点で定借の当物件を今の価格で買うのは、割高ではないのでしょうか。

当物件の立地や仕様は素晴らしいと思いますし、定借マンションそのものや、購入者の方の価値観を否定するつもりは一切ないので、当物件の現在価格が市況やデメリット、ランニングコストに照らして、近隣の上新田の分譲マンションと比べて割高ではないという意見の方がいたら、ご教示いただきたいです。

パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央と比較しても中古が出ない限りは選択肢がないのですが、定借の当物件をほぼ同じ価格で購入するとしたら割高ということにはならないでしょうか。

>>353
何年か前のパークホームズやロジュマンと同列で比較するのは無理がある。
千里中央の地価は、延伸の影響か10%上がってるのと、資材高や人件費高騰で建築費も10%上がってると言われてるので、定借の30%ダウンが隠れちゃうんじゃ無いか？

>>347
むしろこれだけ多くの人が割高を検証する情報出してるのに擁護するあなたが本マンションの営業マンか地主関係者にしか見えないですけど‥。検討する私にとっては他と比較できてむしろポジティブな情報です。

価格が割高なのであえて定借に住むメリットが感じられないというご意見がありますが、地価及び建築費の高騰で一般分譲のマンションはさらに割高になっているという事ですか？
あとは土地を買うリスクって具体的には何があるのでしょう？

へぇ～定借物件を買う方もいらっしゃるもんですね～

>>356
例えば、北千里のプレミスト。2〜3年前から販売しているが、建築費高騰？の影響で、当初分譲価格より1〜2割値上げしています。
土地のリスクは、分譲マンションは現状の法律では、殆ど建替え不可能なため、土地の価値が不透明なこと。社会問題となりいずれ法律改正されると思うが、所有者が不利な方向になると予想されるため。

この頃のマンションは100年持つそうだ。
万博の頃のアパートがリノベをしてまだ需要があるのを見るといける気がする。
60年後にこのマンションはどうなるのでしょう？

100年マンションがもつってどこにその根拠があるんですか❓
100年もったとこで子孫に迷惑しかかけないでしょうね。

359
６０年後は新しく建替えて、今回と同様に借地権付きで販売するんじゃない？
まあ、今回がまともに完売できたらの話だけど。
それから残りの借地権の期間が10年を切ってトラブルが続出しなければね。
おそらく、今の地主もその子供も孫もＭＩＤの口車に乗せられたことに後悔するんやろね。

ここの口コミのせいか２期は心なしかお安くなったような。
諸費用・家電のサービスはどうなるんやろね。
一応一期限定されてたけど、好評につき継続とか。

70平米で2800万の3LDKを推して出してきたことから、第一期が高く感じたのは
テラス・庭付きの高付加価値物件を先に出してきたからでしょうか。

最初からこういったお手頃物件ももっとプッシュして併売してくれてたら
環境は非常に良いからこんなに揉めなかったかもしれませんね。

ヒルズのキリン堂前のエントランスに近い方で2800万でなら欲しいかな…。
高層階はお金持ちに任せるとして。

363さん
ＭＩＤのその辺りが小賢しいところというか販売戦略のレベルの低さを感じるね。
「住ふ」なら逆のパターンで一期では慎重な価格設定で関心を引かせて、手応えあれば二期以降は強気戦略に徹するという揺るがなさに信頼性があるんやけどね。
他の住ふ物件のスレで、例えば梅田東のタワマンでは人気があり二期以降は値上げとのこと。
でも、それが肯定的に受け入れられているらしく、竣工後に売れ残っていても一期購入者が高値売却しているとか。
横浜の三井の対応みても、色々と対応に問題があるにしてもやはり財閥系と関西なら阪急などを選ぶべきかとも思わされる。
まあ、関電系列でも関電不動産はそこに加えてもいいかも。
借地権付きとなると将来までの信頼性の担保が必要不可欠で、ＭＩＤにはその資格はないんとちゃう？
きつい言い方やけど。
情報不足・経験不足や衝動買いの方も意外とおられるみたいで多少の申込者もあるみたいですね。
ただ所有権付きのジオ上新田は価格的に無理にしても６０年後までの計算をすれば、通勤大変やけどジオ千里中央を選択すべきでしょう。
それもいやなら読売跡地まで待つかやね。
ただあっちも１０月末までの情報提供との案内が知らぬ間に一か月延長されている。
余計にＭＩＤへの不信感を抱いております。

>>364
趣旨ずれてない？
スミフに信頼がおけて、あの売り方が好きで、何よりあの価格が市内で出せるんなら、財閥系や阪急のそちらを買えばよいでしょう。
ジオ上新田なんて、簡単に買えるよ。

>>365
ジオ上新田は簡単に買える価格じゃないでしょっ⁈
分譲マンションだしね。

366
要は売り主の姿勢を指摘してるだけで、住ふの売り方が好きとは書いてない。
つまりＭＩＤのええ加減な販売姿勢からすると地代の大幅値上げも地主と握っているような危険性を指摘してるだけ。
前払い地代を含めるなら６０年間すべての地代を含めた価格か、あるいは前払い地代なしで建物代の価格と毎月の地代であれば納得できる。
今後の地代の大幅値上げも地主に提案している可能性も否定できないわ。
一応検討対象にしてたけど外しますので、ここのスレはもう見ません。
読売跡地にかすかな期待をかけてるけど、ここと同じやり方ならあちらもパスやわ。

表面的にだけ見ると、近隣新築マンションより200万円から300万円お安くなりました。

販売価格を下げて販売しても、３年ごとの地代見直しで、地代の値上げで回収することもできますので、慎重に考えたほうがいいと思います。
前払い地代と、購入後の地代値上げがネックですね。前払い地代か購入後の６０年の地代のどちらかがなければまだいいと思いますが。

前払い地代含めて３０００万から５０００万支払って購入し、３年ごとに地主さま、地代を値上げしないでくださいと願うのは気分よくないね。

中途解約不可なので、購入したら６０年間で最大２０回の地代の値上げリスクがあるし、中古で売ろうとしても定期借地だから分譲マンションと比べて３割以上は安くなるだろうし。

ここは中古で安く買うのがいい気がしています。


６０年後のことは考えてもわからない、マンションは６０年しかもたない、土地に価値はない、土地を買うのはリスク、分譲マンションでも建て替えはほぼ不可能という考え方から定期借地マンションを買う方もいると思いますが、中途解約不可の地代の値上げや、中古売却時の売却損についてはどう考えるのでしょうか。

仕方ないと諦めて考えて購入するのか、お金はたくさんあるから別に困らないと考えて購入するのか、購入価格やマンションの立地や仕様に納得して購入するから問題ない(リスクと考えていない)のか、それ以外なのか。

検討の参考として、購入者の方のご意見をご教示いただければ幸いです。

定期借地のリスクはあるけれど、近隣のマンションと比べて騒音を考えると立地はいいし、眺望はいいし、不要な共用施設はなく、仕様や設備は最新、外観もお洒落なので、毎月の支払いが賃貸と同じくらいなら住みたくなります。

ジオ上新田は分譲マンションだけど眺望や近隣マンションとの距離感がネックですし、ジオ千里中央は遠すぎのうえに、坂道つらいし。

ここが定期借地ではなく高くても分譲マンションだったら人気がもっと出そうなのに。


前払い地代とか地代の値上げとか、なしにしてほしい。地主さんもここ見てるんですかね。

借地辞めて普通の分譲マンションにします、ってことになったら、一気に売れそうですね。
そうすればいいのに。

>>375
根も葉もないような事を言うのはやめた方がいいですよ。
定期借地権も所有権も一長一短です。
このマンションがよく売れていることが悔しいんですね。
まぁ頑張れよ。

どの位売れてるんですか？

先日、ロジュマン千里中央ヒルズの申し込みをしてきました。
ほとんど契約になっていて、お部屋の選定にはかなり悩みました。
ロジュマンは千里中央駅から近くて静かな所で立地が凄く良いです。
マンションのオートロックもカバンから鍵を出さなくても自動で空くようになっていたり建物のクオリティも凄く良かったです。
70m2で3500万円の予算に、余裕をもって入りました。
このマンションは定期借地権ということでしたが、将来は主人が転勤になる可能性も高いので賃貸に出すことを考えており、売却のリスクを考えなくて良い分、あまり気になりませんでした。
下手に駅遠いマンションや、駅近くて金額のものすごく高いマンションを買うよりは、このマンションみたいに定期借地権だけど、立地が凄くいいマンションを買う方が全体的に良いと思いました。
子供の小学校も近くて安心です。
入居が待ち遠しいです。

３７５さんの内容は嫌味じゃなくてその通りでしょう。
ここ借地でさえなければ良かったのになあといつも思ってます。
借地ではやはり買おうと思えない。
それなければ条件良いマンションです。

378さん、あなた本当に契約済みさん？
一期一次二次合わせて35戸しか売れてないのに
「ほとんど契約になっていて」はないでしょう。
まあ尤も、「あなたが望んだところは」ならが前提なら理解できなくもないですが。

>>379
わざわざそのように書いて何がしたいの❓あなたが検討しなければいいだけなのに検討している人達の妨げになるようなことをしてどうする訳❓

378さんはウソつきの営業さんなのかしら？
どっちがほんと？
実際はどうなってるの？

３７９です。
私のコメントごときにそんな効力あると露ほども考えず、チラシ広告見た時はいいマンションだなと思ってたので、正直な感想と願望を書いてしまいました。すみません。
借地を理解納得されて買う方を中傷する気持ちは一切ありません。
でも私程度のコメントが妨げになるほどなら、、思うところはありますが、売れ行き等々当然全く無関係ですので、もうこちら見ないようにします。

375です。
私も素直にそう思う感想です。
人それぞれ価値観、考え方が違うのと同じ事です。私の場合は、買った後にどうしても借地でなければよかったのに、、という思いが残りそうでしたので。
ここは検討版ですから、様々なディベート的ディスカッションがされて当然で、相手を否定するものではないのです。

＞＞380
えっと総戸数からすると一期で35売れたらまあまあなんでは？
千中だとイマイチなのか？

>>385
一期で30%売れたら、千中で平均的かな。

一期までの予告期間を考えると30%はキツイね〜
これからは顧客ストックがなくなるから
残り70%は営業力に見せ所
これからは大人数は来ないから人員絞って長期戦ですね
頑張ってください！

子供が小中学校にいると地主との関係が面倒いとのレスがあるけど、どういう風に面倒くさいのですか？

古い言葉ですが店子ってわかります
地主とたなこの関係のことかな？
以前はたなこは村社会の中で格下に見られていたらしいよ
地の村人同士やその親族は横でつながっているので地主と村人は同列
店子だけが村の中で格下の状態だったらしい
今は都会的な価値観の人ばかりなので
そんな事はないと思うけど。

こちらのマンションは分譲なので店子にはならないと思うのですが。
実際に何か面倒な事態に遭遇された方はいらっしゃいますか？

私の知人が上新田にいますが賃貸の場合オーナーの親族が小学校の父母の中にいて同学年ではないので直接関わりはなかったけど、その父母とママ友のお母さんが同じクラスにいて住所が分かったとたん○○さんとこのマンション借りてるのね！って
本人は多分悪気ないんだろうけど嫌だったらしい
もう1人は分譲で買ってたんだけど同じ様な感じで○○さんとこの土地にたったマンションね！って感じで
以降ママ友序列的なものが低い対応をされて嫌だだったと言ってました
気持ち次第だと思うんですけどね
ここは地代と言っても一部だし以前ほど村社会の横のつながりも弱くなってるでしょうから気にされなくてもいいと思いますよ。

なんとなく建替え物件の元地権者と新しい入居者の関係ににてますね。

地主さんが幅を効かせるような狭いコミュニティの中で生活するのはキツイです。
店子という言葉は聞いた事がありましたが、単純に大家さんがいるような住宅に下宿している人だと思っていました。
辞典で調べると、町内会費を負担しなかったので町内への発言力が低かったと書かれていてちょっと興味深かったです。

千里中央駅から徒歩10分くらいの、今日日Expoシティもグランドオープンした時代に何を仰るんですか。事実とも思いたくありませんが、言う方も言われて気にするレベルもどうかと思いますよ。新しいマンションも増えたし、お洒落な若い人達も増えているのでそんな事もないと思います。

上新田は新しく開発された各新千里とは違い歴史と伝統が受け継がれている地域
地域の方は神社を護り、神輿まであるお祭りを代々行なわれています
青年団や子供会なども盛んです
そのため団結力があり地域全体とのつながりが強いです
そのため新しく住まれる方には少し価値観が違ったりするのかもしれません
新街区だけの交流なら問題ないと思いますが小学校に通うお子さんがおられる場合、多少都会の価値観と違うところもあるかもしれませんが、この地域に住む以上、地域の価値観を受け入れ地域に協力し、率先して馴染む努力をされた方が良いと思います
新千里エリアは後入りの方や転勤族も多く、どこかスマートて少しライトなお付き合いが多かったのですが上新田地区は最初取っつきにくい部分もあるかもですが基本みんな団結力があり絆が深く付き合いだしたらかなり深くお付き合いになることうけあいです
皆さん上新田ライフ楽しんでくださいね！

>>395
マンコミュでは新千里組に何かと押されてしましますが、客観的視点に立つとおっしゃる通り伝統的な文化と最先端のものが融合された地区が出来あがろうとしてるんですよね。
マンション込み込みみたいにも言われますが、そう窮屈感も感じず、排気ガスや音も気になりません。神社もありますし、周辺には緑も残されていますので、空気が悪いとも思いません。
老若男女全部いらして、今とても活気ある街を楽しみたいですね！

>>395
少なくとも上新田天神社は未だあまり納得してなさそうですけどね。。
子供のお宮参りの時に、参拝の品と一緒に景観を守るための寄付のお願いが入っていましたよ。
うわ、露骨〜って思いました。
神社の近くに保育園も出来るようですし、より子供の多い町になりそうですね。

>>397
今更、景観を守るのは神社の周りの樹木や駐車場等の整備何やらだと思いますけど。
神社としても結局は参拝者が増えてよろしいのではないでしょうか。

神社はマンション計画に反対だったんですか？
景観を守るための寄付って具体的にどのような活動をされるのでしょう。
…と思えば398さんが書いて下さっていますね。
景観を守ると言うよりは神社の環境整備・メンテナンスのための
費用を寄付して欲しいというお願いだったんですね。

>>399
ロジュマン千里中央の建設時の上新田天神社の反対運動はマスコミ沙汰になる程凄かったです。

>>400
そのようですね。しかし、新街区で土地を提供した上新田の地主さん達の申し合わせで、ロジュマン千里中央の土地はマンション用地として提供されたんですよね。

ロジュマン千里中央は本当に安くて庶民でも北摂、中でも最高ランクの千里中央に家を買う事が出来ました。
千里中央界隈の属性とは違ってると思慮します。
あの時買っておけば良かったと後悔してる方多いのではないだろうか。

土地を安く取得できたのでマンションも相場より安く販売できたみたいですね。

>>403
不動産は設備や立地もありますが、土地代が大きいですもんね。
千里中央はやはり素晴らしい住環境だと思慮します。

>>402
この辺がマンションを買う勘所でしょうね。
友人も買うには勇気も入って、新千里とだいぶ悩んだようですがトータル譲れない条件とあわせたらここになったそうです。間取りや景観、広さなど部屋の条件も大事ですからね。
今は毎日、あらゆる不動産会社から個別に売ってくれのDMがあるらしいです。

>>402
千里中央界隈の属性とは違っていると思慮します。

どういう意味ですか？

上新田のマンションは3000万前後位からですから年収600万位〜のコミニティーになりますし
北側の新千里駅近マンションは5000万位〜ですから年収1000万以上のコミニティーになると思います
どちらが良いと言う事でなく各世帯の事情と好みだとは思いますが。

>>407
ほーーー賃太郎さん。
上新田新街区で3000万円前後のマンションで、年収600万位と思っていると痛い目にあうと思いますよ。

本文：
>>408
同意見です。
こども2人、駅近でも車は一家に1台で外車か7、8人乗りのファミリーカー、電動自転車1台、
1才〜習い事1、2つ、2才〜プラスして幼稚園のプレ、幼稚園は私立3年保育プラス習い事2つ、
小学校低学年習い事2つ、高学年から塾、
旅行は海外にバンバン行くほどではないが、国内には気軽に行く感じ。
小学校中学校は公立を考えているわ。9中は評判がいいらしい。教育熱心な人が多い。
という印象です。
年収…いくらくらいなんでしょうね？

新千里の駅近の方は私立小・中に行かれる方も多いようですよ。
物件の価格も違いますし、平均年収高そうですね〜

でも上新田新街区もなかなか雰囲気だといいと思いますよ。
ニュータウンと上新田は街の感じも違うのですが、それは周辺を歩いてみたら分かると思います。

前から言われてますけど、千里中央界隈は最低で1000万円ないときつい。それは、上新田新街区もそうだと思います。
ただ、同じマンションでも、価格差ありますよね。ですから一概には言えませんよ。

＞409
このあたりでいく価値のある私立小中学校ありましたっけ？

>>415
私はロジュマンにお世話になっておりません。
定期借地権という特殊なマンションの行く末が気になります。
これだけは言わせてもらいます。
千里中央は素晴らしい駅だと思います。

おっしゃる通りよ。千里中央は良い場所よ。東京はゴミゴミし過ぎなのよ。

私は、所有権マンションの50年後の修繕費が気になり、
結局、定借マンションの選択に決めました。

戸建てを買うという選択肢に悩む。
上新田なら買えるかな。

>>420
どうぞ！！
確かロジュマンテラスの横に同時に出来てまして、えっと。5000万円は遥かに超えてましたけど、、

情報をしっかり確認しないと！
良い部分はすぐ分かる。
デメリットに目を背けたらそこでおわりだよ

借地権…

高齢化が進み人口も急激に減って行く中
郊外の平均的なマンションに将来どのくらいの需要が期待出来るのでしょう？
ましてや定借ですし独り負けしそうで不安です
ずっと健康で居たいですが将来、夫婦どちらかが先立ち独居老人となったら自ら施設に行く事になるかもしれません
ずっと住み続けるつもりでもいざという時の対応は考えるべきですね
その時すんなり売却できればいいのですが。

固定資産税の土地にかかる分っていくらくらいかな？
地代毎月一万でも税金が５千円安くなるならうれしいけど。

小学校隣やけど、児童多すぎて他校になるかもって噂を聞いてびっくり・・・
市内でも新築マンションの校区を変えて人数調整してる所もあるからあり得るのか・・・

ここの土地が以前沼だったというガセを聞きつけましたが、実際は竹林でした。
私はこの辺りに長く住んでおり、熟知しております。
検討中の方、ご安心下さいね！

>>426
近くの公園のところは沼だったんですか？
公園を作ってる時、異常に水はけが悪かったようで工事の人同士愚痴っているのが聞こえましたが…

古地図を見たら竹林の中に池か沼か何か描かれてたけど、いまいち現在のどの位置なのかわからなかったんですよね。

確かロジュマンの駐車場の場所が池だった筈です。

>>428
そうなんですね。
聞けるような知り合いがいなかったのですっきりしました。
返信ありがとうございました。

Google earthには2008.08.01の画像がありました。
校舎の真西がヒルズの敷地になりますが
、やはり緑が豊かに生い茂っているので、竹林で間違いないようです。

>>430
地図画像アップして下さって、ありがとうございます。
この写真で見ると、ヒルズの敷地はきっちり竹林になっていますね！
安心しました。
テラスの敷地はどうなっていたんでしょうね？竹林ではないようですね。

>>431

約2年前位まで小さな沼と言うか池でした。
間違いありません、

その後囲っていた竹を伐採して整地し1年ちょっと寝かしてありましたが、中々固まらず雨が降って1週間位経っても足が2～5cmは近くは埋もれてました。最後にどれくらい固まったかはわかりません……しっかり杭を打ってるとは思いますが。

>>433
根拠？
知りたい人がいたので知っている事実を教えてあげただけですよ。

テラス予定地を造成した業者か近所の人、もしくは地主何れかに聞かれれば判ると思います。

>>433
図書館に行って司書さんに頼んで古い住宅地図を見せてもらえば分かりますよ。

なるほど、ただ竹林の中の小さな池か沼が地図に載ってるかどうか………

>>436
載ってましたよ。コラボの図書館で見せてもらいました。
載っているもの以外にもあったかどうかはわからないですが。
検討されている方はネット情報より確実なので、確認されるといいと思います。

確かにテラスの方は土地が気になりますね、、、

>>440
小さな池があったのは青い屋根のとこではありません。
440写真の下部分のうち、右上茶色の下半分位が池になっていたとこで、縦横5m〜10m前後です。素人ながら心配するような池ではないと思いますが。

>>443
ここのスレは閑散としてますね。
ジオレジに持って行かれてますね。

やはりチープの代表格よりは天下のジオですわな。

スレではいろいろ言われてますが、売れ行きいいみたいですね。
定借でも構わない人がたくさんいるのが意外でした。
南向きは眺望も良さそうだし、収納充実してて住みやすそうです。
ジオはかなり高いし今からこちらに決める方も多そう。竣工前に完売しそうですね。

何となくですが、規模が大きくて価格帯が安いマンションは掲示板が活発な印象があります。
売れるマンションは投稿数が少なくても知らない間に売れているんですよね。
本当に欲しいと思えば情報はネットに頼らずモデルルームで直接仕入れるのでしょう。

事業主さん合併したんですね。

定期借地の事は良くはわかりませんが、土地は賃貸で建物のみ購入なら、私なら最初からOPHなどの賃貸に住みます。非常に中途半端な感じがします。

いや、間違っていたらすいません。

ヒルズのエントランスホールのデザインが素敵ですね。