グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>300 マンション検討中さん
時代は変わったんや。もう昔のように安くでは買われへんで。

当初より安くなったのかな？？
好調な売れ行きと聞きました。

　バブルが弾けて、損をしなかったのは東京３区（港・千代田・中央）だけ、大阪は見るも無残、私が当時買った大阪のマンション、半年で二倍になったので、今はなき不動産屋に連絡したところ、「その値段より１５００万円上で約定していますので、よければうちが買い取ります。」株が訳も分からず２割位下がりだしたので、「やばい？」と思ったが、その言葉で一旦ストップ、それが命取り。株と違って不動産は気配値でどんどん下がる。売るに売れない。今回、株はまだいけそうだが、投資用でもこうなので、住む家で儲けようなんて思ってはダメ！

最高価格２億５０００万

>>306 マンション検討中さん
案外安いね。
これなら買ってもいいかも。間取り次第だが。

こんな場所で@500も出すなら、五輪後に都心3区の良質な中古買うわな。
ここより格が高いグラメ大手前タワーの高層階の大阪城ビューでさえ@300。
相続対策で買うことさえないわ！

500て本当ですか！？

売れ行き好調でしたよ。

低層階なら南側で坪単価200ぐらいからあるみたい。
早々に売れるのでは。

2LDK 62.09㎡ 3,850万円〜、3LDK 76.21㎡ 4,330万円〜 と第一期分譲の案内届きましたが、間取図は出てませんよね？
間取もわからず登録するものなのでしょうか？

こちらは投資目的としてはどうですか？

投資よりも実際に住まれる方が多いのでは？
来客者の雰囲気を見ると、皆さん落ち着いた雰囲気の方ばかりで、住民層はとても良さそうです。

>>314 評判気になるさん

様々なスレに投稿を繰り返す貴殿が住まなければ、雰囲気が良くなるでしょう。

金がない評判気になるはこのマンションは無理だ。

>>311 マンション検討中さん
本当ですか？めちゃくちゃ安くないですか？？

>>316
ないですよ。200万円台てこと（100万単位）

坪単価280万円、290万円 ということでしたか。

>>316 検討板ユーザーさん
南側中住戸は200〜210スタートだったと思います。
上にある3LDK 76.21㎡ 4,330万円は西側中住戸だと思いますが、坪190ですし。

45平米が3200万円ですね。

>>319 マンション検討中さん
かなり値打ち感ありますね。即完しそうです。

間取り出ていますが見る限りリビングにギロチン天井が出来そうな嫌な雰囲気が漂う柱の位置ですね

ギロチン天井なんてものを設計する建築士は処刑されるべきです。

週末登録申込みしてきました。
明日の抽選発表緊張しています。
無事希望の部屋が購入できますように。

>>325 匿名さん
抽選が当たるといいですね。

当たるといいですね

結果お待ちしていますね。

>>321 検討板ユーザーさん
そうですね、今年後半に内久宝寺4丁目タワーが出るので、売り切りたいのかもしれません。
4丁目タワーを考えてましたが、市況変化がない限り、ここより高値かもしれません。

>>328 マンション検討中さん
建築費まだ上昇傾向らしいです。(材料)
内久宝寺町よりもこっちの方が場所は良いですね。

抽選になった住戸もあったようですね。
人気の住戸は抽選になるのでしょうか。
２期販売も人気出そうです。
階数、方位によると思いますが、天理教の音は気にしなくていいレベルですか？

325です。
無事こちらのマンションを購入できることとなりました。
温かい言葉をかけてくださり、ありがとうございました。
1月28日に現地に行き写真を撮りましたので、皆様の参考になればと思います。
写真は本物件敷地の南に面する生活道路を東から西方向に撮影しています。

325さん、無事当選されてよかったですね。私も抽選ではなかったのですが購入しました。
写真、ありがとうございます。参考になります。

第二期の広告がでていますが、第一期の販売状況はどうだったのでしょうか。
第一期販売時に頂いた価格表では比較的、各階まんべんなく販売されていて、その全てに希望者がいると営業の方がおっしゃっていました。

第１期販売分は完売したようです

>>333 マンション検討中さん
第1期では大半が売れたそうです。

333さん、ありがとうございます。
私は担当の方より、第一期では全戸数の約半数が契約と伺いました。

昨日うまく写真を投稿できなかったため、追加で投稿させていただきます。
南側生活道路から北方向に本物件敷地を撮影しています。

本物件敷地南西角から北方向に撮影しました。

本物件敷地と北側隣地のデイリーカナートを撮影しました。
1月28日の写真は以上です。連続投稿失礼しました。

>>335
1期の110戸程全戸完売しました。
2億5000万の部屋も売れた感じです。
さすが上町台エリアだと思いました。

わたしもマンション契約しました。
立地も良いし、環境も良いので2年後がとても楽しみです。

ざっくりでよいので、南西中層階の坪単価を教えていただけないでしょうか？
手の届く価格ならば、モデルルームに行こうかと思いまして。
よろしくお願いいたします。

私も購入しました！
利便性のいい都心部のわりに、近くに木々が多く自然豊かなところが気に入ってます。(秋は谷町4丁目駅までの道が紅葉して綺麗でしたよ)
気になっていたドンキホーテも、客層は主婦層が多く、日用品などの買い物にはとても便利だと思いました。

>>341 マンション検討中さん
20階前後で坪295万ぐらいです。7000万台後半。諸経費入れて8000万ぐらいです。
もう1期で半分は売れたと思います。

>>ざっくりでよいので、南西中層階の坪単価を教えていただけないでしょうか？

@190-@260 ?

>>344 坪単価比較中さん
南西に坪190なんて無いですよ。

>>345


坪単価２９０万円！？

>>343 マンション検討中さん

坪単価295で8000万くらいということは90平米くらいですか？

ここのマンションは本当に富裕層しか住めないなと思います。低層階でも南東は6000万以上する部屋が普通にありますし、管理費もタイプによって三万円前後します。
バブルですね〜

>>低層階でも南東は6000万以上


７２平米以上ということですか？


平米数で価格は変わるとオモイマス。

５８平米だと金額だけは安いですよね？
居住スペース狭くはなりますが。

平米数でもちろん変わりますが、南東は86平米？ほどでしたよ。

おそらく坪単価260万ぐらいでしょうか。

＠２６０ですか。坪単価２８０まで行かなかっただけやすいということですか。

そんなものですかね。

>>348 名無しさん
バブルじゃないですね。多少過熱している感はありますが、多少価格調整が入るぐらいで大きく下落することは無いと思います。1億円程度のマンション富裕層向けでしたら、東京は超富裕層以外誰もいませんね。

>>352 マンション検討中さん
手元の資料だと20階は坪単価290台ですよ。
260なら10階ぐらいです。
ちなみに、30階までだと南西が最も単価が高いです。

>>348 名無しさん
「バブルですね〜」という方を別の板でも見たような。
良いマンションと思いますよ、私は6000万円程度で探していたので買えませんが、、

あと2年経てば、6000万あれば90m2位の部屋買えますから、しばらく辛抱してください。必ずあなたにチャンスがきます。

＞＞356


材料費と人件費が高騰しても買えるのでしょうか？

中古マンション探していましたが、築浅でも70平米ぐらいが5000万後半が多かったです。
中古マンション買うぐらいなら新築の方が良ってこちらに決めました。
中古相場も値上げしすぎですね。

>>356 匿名さん
参考までに根拠を教えて頂きたいです。
宜しくお願い致します。

あと５年後は流石に読めないが、2年後の価格ならば断言できる。間違いなく土地値と人件費高騰状態は続きます。大阪に万博来たら５年後まで人件費は高騰ブースト状態ですな。

>>357

マンションの販売・建設費用その他含めて総額の５０％は人件費です。
人件費が下がらないとマンションも下がる余地が少ないです。
この人口減少の超人手不足の中で人件費は絶対に下がりませんので、ビザを緩和してパキスタンやバングラデシュから安価な労働力を輸入しない限りマンションの大幅な下落はないでしょう。

働き方改革で残業も抑制されていますので、なおさら人件費にはシビアになっています。

>>355 口コミ知りたいさん
下層階なら6000万円程度で買えますよ。検討されてみては？
下層階ならではのメリットもありますし。

マンション価格高騰の一番の原因は、土地代ではないのでしょうか？

東の角を購入予定ですが、となりのタワーマンションが気になります。

>>361 名無しさん

そうなんですが、売り手の原価都合だけで値上げし続けられるほど買い手のお財布は無限ではなくアホでもないと思うんですよね。

電気ガスなら払いますが、マンションは買わなくなりますんで。

実需層がいつまでついてこれると思いますか？

一次購入者はともかく、数年前以前に買ったことのある二次以降の購入者は、まず今の新築の値段と質では買うのは抵抗がありますね。10年経てばどれもおなじですから、この数年の物件の質はまず選ばれないでしょうし。

私はここ10年で実需で3件住み替えましたが、この数年は目にあまり、投資以外で欲しいとおもったものはありません。コストカットの苦しみがあらゆるところで出ていて、住むには息苦しくなります。技術的な進化もほぼないですし。

投資市場にのるだけだと、投資はいつか出口がありますから、必ず崩れます。米国の株価も経済絶好調なのに金利高騰懸念で崩れましたね。

＞＞　365: マンション検討中さん　

北浜　シティタワー大阪　　

大手前　グランドメゾン大手前タワー

坪単価180万円～坪単価240万円？

のような材料を使った建物は、当時の２割増し以上でも難しいと云う事でしょうか？

>>363 匿名さん

土地代、人件費、建築資材上昇、株価上昇の好景気、相続税対策あたりが主な要因かと思われます。
最大の要因は土地代から人件費に移りつつあるでしょう。

ここの土地は競争入札だから土地も高値ですよ。
販売価格を見る限りでは、ここでの積水の儲けは他より少ないですね。

>>368 匿名さん
実際の土地の価値よりもはるかに仕入れが高値だったのでしょうか。。。

>>369 匿名さん

これだけ広い土地は、相場や公示地価をもとに考えても意味は無いので、実際の土地の価値は誰もわかりません。
ただ、仕入れに際して限度額有りと限度額無し（社長マター）があり、ここは後者と思われます。
ギリギリの販売価格ですね。

>>365

上がり続けることはないでしょうね。
ただこれまでの上がり幅から考えると下落はごくわずかかなと予想します。
実需層は大阪市内でも郊外へ行かざるを得ないでしょう。
大阪市内は高いと言っても極端に上がってるのは中心６区だけですから。

以前は資金繰りの悪いデベが最後は投げ売りをしていましたが、リーマンショックで中小デベが一層されて財閥・電鉄・ハウス系メーカーなど財務体質のしっかりした会社がほとんどになりましたので、値引きをあまりしなくなりました。
そのあたりもマンション価格が下落しなくなった理由でしょうか。

東京の新築マンションは売れてないですが、金額は下がっていない。
まさに上の理由ですが、大阪も似たような傾向になるかもしれません。

居住フロアは38階までのようですが、39、40階は何があるのでしょう？

防災倉庫でしたっけ。
なんで最高層にあるのかわかりませんが

図面の上では39階が防災倉庫と（ヘリポートの？）待避場所、40階がEV機械室ですね。

この辺は車を持たれる方は多いのでしょうか？
無くても不便ではないと思ってるのですが。

マンションに防災倉庫があるんだったら安心です。でも、最上階って災害時にちゃんと取りに行くことはできるんでしょうか。

確か、六本木ヒルズだったか、防災倉庫があるとか放送されているのを見たことがあります。そこでは地下に収納されていました。

谷町、企業ビルも多かったかなと思ったのですが、街並みはどんな感じですか？大阪城公園が徒歩9分で思ったよりも近いことが判明しました。お散歩に行けますよね。

谷町4丁目は官公庁や企業ビルも多いですが、ここは上町筋側の落ち着いたエリアですよ。大阪城公園だけでなく難波宮跡公園もすぐ近くにありますよ。

遅ればせながらMR見学行きました。印象は、、
2駅使える立地が魅力的で、大通りより外れているので、比較的静か。公園色々。目の前にスーパー。
MRは80越えにしてはリビングに柱が入っていたり、個々の部屋が狭く感じた（個々の収納が広いから？）、トイレは広い。オプションのない部屋をみるとだいぶ簡素なつくりのような気が。
坪単価は低層でも250は超える。

今が不動産バブルとしたら、中流の私が無理して買うものではないなと思いました。

防災倉庫ですが、数フロアに１箇所の間隔で設けてあるみたいですよ。最上階というか塔屋の部分の倉庫は、EVが停止したりすると取りに行くのもきびしいので収容するものの種類を分けたりするんでしょうね。

なぜラウンジを最上階にしなかったのか
理由があるんですかね。中層階にあるのが
よくわからない

380さん
想像ですが、最上階にすると、みなが高層用エレベーターを利用することになるので、高い金払った高層階購入者に配慮したのでは？ 高層階購入者は部屋にいながら、眺望を得られるわけだし。

なるほど、確かにそうかもしれません。
高層階の方はあまりラウンジ利用されない
かもしれませんね。

確か本当は40階まで住戸にしたかったけど、行政から指導があったと聞きました。私には全く関係ない最上階の話なのでうろ覚えですが。
ちなみにラウンジ階はすべての低層、高層エレベーターが停まりますよ。

記事に間違いはないと思います。
実は1期2次登録が1月に数日間だけあって、抽選落ちの方やその他の新規登録がありました。
2期以降の販売ペースは落ちると思いますが。
7840万円て、みなさんお金ありますね。

この価格でこんなに売れるんですね
やはり魅力は立地ですか

そんなことがあったんですね。競合する部屋を避けて登録したので知りませんでした。
小さな間取りが少ないことと、1期で再高層2フロアの大きな間取りの8戸がすべて売れれていたそうなので、平均を押し上げてそうですね。

入札のメンバーからすれば、希望者には好結果。積水は非常に高いが、関西ではダントツ一位。
関西デベでは、唯一東京都心エリアでもメジャー7と並び評価されるデベである。一方の大和ハウスは全く評価されない。

>>385 通りがかりさん
抽選になるほどの人気なんですね

＞388さん
他のデベロッパーより約15億高く買っているということは、単純計算でここと同じ250戸のマンションができれば、各戸600万は上乗せ価格が発生していると考えたほうがよいですね。でも結構駅から遠いような。

＞391さん
私も入札額に驚きました。豪気な会社ですね。本物件を購入した立場ながらこれなら特別損失も大したこと無いんだなと思ってしまいます。

上町住宅用地ですが、駅から遠いものの10分強程度かと思います。また離れた分落ち着いた住宅街で、近辺には立派な邸宅も多く、南のブロックには一つ星の居酒屋ながほりもあります。駅近を重視されず落ち着いた暮らしを送りたい方にはいい場所だと思います。東に歩くと玉造公園沿いという似た立地のグランドメゾン上町台があるのですが、ここは平均価格9,105万円で2001年当時の大阪府の最高分譲価格でした。営業の方も上町エリアでの実績を強調されていましたが、このエリアでならいけるという自信があるのでしょうか。それとも住宅メーカー大手ならではの、調達力の優位など他にあったりするのでしょうか。

＞376さん
難波宮跡公園も近いですが、最寄りの銅座公園も桜も綺麗で、公園沿いのカフェから眺めることが出来ますよ。この公園の場所には、江戸時代に現在の淀屋橋の愛珠幼稚園あたりにあった銅座に勤める役人屋敷があったことから銅座公園・幼稚園という名前が残っているようで、子供たちや歴史ツアーご一行様と思しき方々がいらっしゃり楽しげです。

>388
今後も、都心回帰は続くと思うので環境の良いところを探す人が増える思います。
郊外なら徒歩10分なんて珍しくないし、駅近で居酒屋など近隣にあるところより
徒歩10分位で環境が良いとこが好まれるんではないでしょうか？
あちこち見ましたがこの近隣は、昔から環境は良いです。
最近は、真法院町が公示地価トップですが以前はすっと中央区上町が地価公示トップだったし。
実際の売買事例からみてると近隣の天王寺区空清町で最近では、築15年位のハウスメ－カ－の中古土地40坪で
12500万で即成約していますし。

上町にもグランドメゾンができるとして、上町台ザタワー、内久宝寺四丁目タワーと続いて、どれがいいか悩みます。
近くてもそれぞれの立地、良さがありますね。
この中では価格は上町台ザタワーが一番安いかな。

58億円は半端ない入札額。
他社も勢いのあるところが多いのに、破格ですね。

上町台地への力の入れようは特別なのでしょうね。それでまた人気のまま完売になるから凄い。

内久宝寺四丁目タワーとここと立地はどちらがよいですか？

>>397 マンション掲示板さん
本物件の方が立地がいいと判断し購入しました。人それぞれですがね。

スーパの差

眺望の面で言うと、台地を松屋町方面に下っていく4丁目よりも、台地のほぼ頂上で北東方向に難波宮跡公園～大阪城公園までの眺望がある2丁目のほうが（北向き戸限定の話ですが）有利と私は感じました。
国立病院の建替え問題ですが、現在の病院より北側に立て替えることが決定しており、また公式サイトの新病院完成イメージ図を見る限り14～5階建て程度の高さで、視界の邪魔にはならないと思います。
難波宮跡公園への視界をある程度遮っている病院内の宿舎ですが、銅座公園向かいに新しい宿舎が建設されたため、こちらの宿舎が新たに高層化される心配はあまりないと考えています。
内久宝寺の2丁目は旧町名を鈴木町と言い、徳川家光の代の上方代官鈴木の代官所があったことにちなんでいるそうです。その後代官所跡に大阪府病院が建てられ、暗殺された大村益次郎が最期を迎えたのがこの病院。現在の国立病院の南東角に「兵部大輔大村益次郎卿殉難報國之碑」が建っていますが、病院にちなんだ史跡であるために撤去してこの角に新たな病棟…という可能性はまずないと思います。
そのためこの眺望が遮られる可能性は低いと考えています。ドンキホーテが嫌だという方もいらっしゃいましたが、私としては暮らしていく上でスーパーが便利だし気になっていません。