匿名さん
[更新日時] 2020-02-19 09:19:41
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物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市中央区内久宝寺町2丁目5-1(地番) |
交通 |
OsakaMetro谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分 (7号出入口) OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩5分 (10号出入口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
244戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上40階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年12月下旬予定 入居可能時期:2020年02月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
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施工会社 |
株式会社鴻池組 大阪本店 |
管理会社 |
積和管理関西株式会社 |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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グランドメゾン上町台 ザ・タワー口コミ掲示板・評判
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801
匿名さん
見る限り足場の崩れやクレーンの歪み等は無いです。窓も割れていません。
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802
匿名さん
上町筋の並木の枝折れが酷く、折れ枝が道路両側に積み上がっています。
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803
匿名さん
昨日は上町交差点の信号も風に煽られて正面を向いておらず、警察官が信号代わり交通整理を行なっていました。すごい風だったんですね。
近辺では同じ並びの賃貸物件の駐車場の隣地との仕切り板が歪んで倒れたり、アップルタワーのベランダパネルが一部すっ飛んでました。
これは保険がおりるのかな?修繕積立金から拠出?と人ごとに思えなかったですね。
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804
匿名さん
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805
検討板ユーザーさん
上町筋界隈の有名店は崩れてしまいました。
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806
検討板ユーザーさん
上町筋の有名なコロッケ屋さんです。
他にも、上町筋はかなり被害あります。
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807
匿名さん
地震で躯体部分に損傷があるよりかはマシですな。
建築中、座屈したタワマンも昔、ありましたし。
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808
匿名さん
それよりも完売できない事のほうが問題では
どなたか残数ご存知でしょうか
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809
マンション検討中さん
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810
匿名さん
>>799: マンション検討中さん
今週の紙のSUUMOでは第2期先着順と第4期の予定情報だったので、第2期の売れ残りがまだ残っているのかと思っていましたが、3期でも売れ残りが出たんでしょうか?ネットでは3期先着順の表記が見られなかったので、2期のままなのか、そこに3期の売れ残りが合流して先着順となっているのかわからないんですよね。
今週末の住まいの参観日の案内文には完売まで残り僅かと書かれており、このスレの情報を見る限りでも竣工まで1年4か月を残し、1月の発売から8か月で9割以上売れているのはいい売れ行きなのかなと思っていたのですが、そこまで危機的状況なのでしょうか?
さすがに立地が気に入っている人は既に契約済で、相対的には割安な低層も全部売れて、待てば天満橋京阪タワーや上町関電三井も出てくるし、あとはいいお値段のお部屋を慎重に検討する人だけでしょうから、販売ペースも鈍ってくるなと思っていたのですが。
>>809: マンション検討中さん
現在のSUUMOに~99.91m2と書いてあるので、まだ余っていると思います。
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811
匿名さん
あれー?
入居予定日が2月下旬に変わってましたね。
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812
匿名さん
本当ですね。12月竣工、1月引き渡しだったはずでは?
しかも4期情報では12月下旬完成予定は変わってなくて、入居開始予定だけ2月に変わってる。この間はなんなんでしょう。
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813
マンション検討中さん
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814
匿名さん
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815
匿名さん
問題があるのに急いで建ててしまうよりは、
遅れてもいいので、きちんとしたものをつくってほしいですね。
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816
匿名さん
現在15階あたりですね。
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817
匿名
>>816 匿名さん
全面タイル貼りではないんだね。
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818
匿名さん
お隣のタワマンの古臭さが目立ってしまいますね…。
10年以上の差があるとこんな感じでしょうか。
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819
匿名さん
>>818 匿名さん
え、そうなんだ。
私はむしろここはオーソドックスなデザインだから少し古さは感じるけど、飽きないからいいかな、くらいに思ってたのですが。
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820
マンション検討中さん
>>819 匿名さん
好みは人それぞれですが、リセール考えると飽きない方がいいですねぇ
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821
マンション検討中さん
むしろガラスバルコニーはチープに
見えますね。今のコストダウンタワマン
はこの仕様が多いです
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822
マンコミュファンさん
新梅田のと比べるとかなり野暮ったさは否めませんね。。
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823
匿名さん
まあクラシックなデザインなので竣工時からディーグランセとどちらが古いかわからなそうな感じはしますね。
これが新梅田にあったら確かに都市風景の中に埋没してしまいそうですが、土地に根差したデザインでまあいいのでは、と思います。隣のディーグランセも、大阪城三の丸内かつ難波宮の宮域内という立地から「周囲を睥睨するような鉄とガラスによる尖ったタワーではなく、言うなれば台地に根差した望楼であり、塗り壁やせっ器質タイルで仕上げられた「土の超高層」である」と規定をしていて、歴史博物館も同様に地層が地下から立ち上ってきているようなデザインです。グランドメゾンもそれらと調和するようにデザインされているので、緑深いこの場所ならこれでいいのかなと。逆に新梅田のデザインがここに出来ても土地に馴染まないのでは?
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824
匿名さん
新梅田てメガの方ですか
まさかもうじき出来上がるしょぼい方と比べてじゃないですよね
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825
匿名さん
順調に伸びて来てますね。
難波宮跡公園から見えるようになってきました。
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826
匿名さん
>>822 マンコミュファンさん
新梅田とは土地が違いますけどね、、
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827
マンション検討中さん
>>826 匿名さん
あっちは今や大阪の花形エリアですしね。
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828
マンション検討中さん
関電三井は易から遠いのと長谷工ブランドがネック
高さも100m未満でタワーレコードとは言えないしね
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829
匿名さん
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830
購入したものです。
みなさん、お写真ありがとうございます。
大型台風翌日以降見に行ってなかったので参考になります。
現在も大阪梅田近辺のタワマンに住んでいるのですが、
やはりこちらは、色々な面で魅力的すぎます(^_^)
楽しみだなー(^-^)
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831
匿名さん
>>830 購入したものです。さん
SNSの投稿みたいなコメントだな。
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832
通りがかりさん
今週の作業予定。
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833
匿名さん
以前に営業の方が年内には完売する見込みとおっしゃっていましたが、販売状況は順調なのでしょうか?
残りの戸数をご存知の方おられましたら教えて下さい。
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834
匿名さん
>>833 匿名さん
気になりますよね。
キャンセルなども出ることありますので
担当の営業マンか
マンションギャラリーに確認するのが確かだと思います☆
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835
匿名さん
>>833 匿名さん
販売が超順調であるのと、普通であるのでは実際契約者に対してどのような違いが出るのでしょうか?
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836
通りがかりさん
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837
マンション検討中さん
>>836
この近隣に住めばわかります。
住んでなぜ人気地区か分かりました
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838
匿名さん
ここは地勢・地歴・土地の形・周辺環境・眺望と将来の眺望に影響を与えうる開発リスク・生活利便性・保育施設の状況・学区の環境など、どれをとっても悪くはないですね(どれも最高とは言いません。鉄板なのは地歴くらいでしょうか)。もともと人気のエリアで、エリアのグランドメゾンとしては過去最大の規模と最高の高さ。この10年で建ったいい条件で転売できそうな周辺のタワー物件や上町台地にたくさん建っている先輩グランドメゾン住民の住み替え候補としては大本命だったのではないでしょうか。正直言って落ち着いた住環境なら積水ハウスが落札した上町1丁目の土地や、眺望で言うと関電三井タワーもここに勝るとも劣らない好条件と思いますけど、駅徒歩などの利便性や規模感などで一長一短ですし、どうせ仕入れのタイミング的にここよりお高いんでしょう。それならここで決めちゃうのも分からないでもないです。
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839
通りがかりさん
>>835 匿名さん
販売好調な分、契約者に何か良い還元があるといいですね。。
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840
匿名さん
そうですね。
販売好調ということで、契約者が住居マンションに対していい意味でプライドを持ち、良い環境を維持できるように周辺住民含めて積極的に協力していけたらいいですね。
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841
マンション検討中さん
大した額ではないが自治会費
はみんな払うきっちり払う
もんなんでしょうかね。
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842
匿名さん
>>841 マンション検討中さん
自治会は強制加入ですか?
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843
匿名さん
>>842: 匿名さん
このマンションに限らず自治会は強制加入のマンション管理組合と違って地域の任意団体ですから、法的な加入の強制力はありませんし、マンションの管理規約で加入を義務付けることもできません。マンション単位で自治会に加入しているところもありますよね。
この物件においては一旦購入時に自治会に加入し、マンションは管理費と別途自治会費の収納業務を自治会に代わって代行する仕組みのようです。
地域の清掃活動や防犯活動の予算や、実質的な地域奉仕活動の対価としての打ち上げ代など、地域のための有効に活用されていることかと思いますが、もしも古くからの住人しか出席しない・出席したくないような懇親会費等に一定以上の予算が費消されるようなことになったら脱退が相次ぎそうですね。この地域の自治会は単位が小さいのでこの物件の住人が突如最大勢力として浮上することになりますし、年換算すると100万単位で自治会の増収になりそうですから、自治会の方もどのように受け入れていくか考えていらっしゃるところではないでしょうか。
契約者側でもこれだけの戸数があると、地域とのつながりがあって積極的にかかわりたい人と、そういう付き合いを避けたいからタワーマンションを買っている人と別れそうですから、地域社会とのお付き合いの仕方についてもうまく合意形成が図っていけるといいですね。
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844
マンション検討中さん
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845
通りがかりさん
お祭りの福引券とか貰えますから、ファミリーは入っていてもいいかと思いますよ。
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846
マンション検討中さん
上町台地のタワーとしては、天満橋駅近くの京阪のタワーマンションが気になります。東側に大手前高校を挟んで大阪城が位置し、眺望はなかなかでしょう。ビオール大阪も東側はなかなか売りがでません。早く具体的に知りたいですね。待っていたらこちらは完売してしまうかなあ。
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847
匿名さん
>>844: マンション検討中さん
投資目的の方や単身者などは真っ先に抜けていくでしょうね。それから844さんはお分かりかと思いますが、「絶対払わない」ということから穏やかでない手段を想像される方もいらっしゃるかと思いますので説明させていただくと、契約時に加入と会費の徴収に合意しているはずですので、一旦は全員加入することになります。しかし任意団体は加入も脱退も自由ですから、その後の入退会を契約や管理規約は縛りません。だから抜けたい方は「こんな契約おかしい」と言って騒ぐ必要は無く、さっそく脱退の届け出をするというのが大人の対応です。
決めるのは1年間くらい活動内容を見てからでも遅くないと思いますが。
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848
匿名さん
>>847 匿名さん
町会役員が回ってくることはあるのかな?
まあ最終的に加入者が半数超えたら多い方かと思います。
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849
匿名さん
銅座公園からです。
けっこう高くなってきましたが、まだ半分程度です。
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850
マンション検討中さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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851
匿名さん
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852
匿名さん
>>850 マンション検討中さん
つまり他所者の子育て世代がこの地域に割り込むのは困難なので、諦めて他エリアのマンションを選んだ方が得策ということかな。
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853
匿名さん
>>846: マンション検討中さん
京阪タワーの眺望も素晴らしいですよね。間にビルが入るとはいえ正面玄関である大手門側。大手前高校なら高層化建て替えの心配もない。心配なのは合同庁舎くらいか。
対してこちらは職員通用門たる玉造門への通路である久宝寺橋通り。ズレて病院越しではあるが眼前まで難波宮の緑が連なっている。
京阪タワーは竣工が一か月しか違わない関電三井とガッツリ比較されそうですが、金利や世界経済の情勢が不穏な感じになってきているので、ここも今後の売れ行きは正直わからないですね。ただし、公式に出ている北向きビューは既に55平米しかないCタイプのみ。
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854
検討板ユーザーさん
>>850 マンション検討中さん
このような稚拙な長文を書きつつ、更に偏った考えの人がいるから注意しなさいということですね。
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855
匿名さん
まあマンション単位で加入することがこの地域で一般的ならば、マンション会員になる決議をとった後で管理費から支出すればいいわけで、それなら各戸負担はぐっと減りますし、個別の入退会の面倒を抱え込まなくてもよくなりますね。1期理事会の宿題でしょうか。そうすると町会の役員が回ってくるかどうかも、そのマンションに役員の順番が回ってくるときに担当理事かどうかという巡り合わせの問題かも。。。
>>835さんの疑問ですが、販売が順調であれば入居までの基幹的余裕を活かして、こうした懸念事項についてじっくり考えられるということがあるかもしれませんね。また、大手ゼネコンといえども完全無欠なビルを建てることはできないと思いますので、2年アフターの期間中に出来る限り引き渡し時点ではわからなかった瑕疵を洗い出して修繕していただくというのが修繕積立金の管理上も望ましいと思いますが、もしも竣工時点で売れ残り住戸があって管理組合に売主が入っていると、初動の意見集約もスムーズにいかないかもしれませんね。もちろん、積水さんですからきちんとしたご対応をしていただけるとは思っていますが、こちらには840さんのように管理に対する意識が高く議論をリードする方もいらっしゃるようですし、皆さんで協力して良好な環境を築いていけるといいですね。
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856
匿名さん
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857
匿名さん
公式にGM STYLEというページが出来て室内の完成予想CGやメニュープランの間取りが一部出てますね。
完売に向けた施策の一部でしょうか。でもこんなんできるんやったら、もうちょっと早く出してくれればいいのに。
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858
マンション検討中さん
免震ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか?
購入検討中ですが3LDKを2LDKに変更可能でしょうか?
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859
マンション検討中さん
ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか?
3LDKを2LDKに間取り変更可能でしょうか?
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860
匿名さん
>>858 マンション検討中さん
改ざんダンパー、大阪府で98物件だから、ここにも使われている可能性はありますが、取替えたら済む話なので、工事中に発覚でよかったですよね。
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861
匿名さん
>>859:マンション検討中さん
私の場合契約段階になって説明されましたが、無償のメニュープランで3LDKを2LDKに変更できるはずです。今GM STYLEのページでQタイプのメニュープランで3LDKを2LDKにするプランが出ていますが、そういうプランがほぼすべての部屋にあるはずです。ただし、1期で購入したころの案内内容なので、今の段階でメニュープランで間取り変更できるかはMRで確認されたほうがいいと思います。公式サイトにも出ているということは今でも選択可能なんだということだと思いますが。
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862
マンション検討中さん
免震、部屋割り変更についてご教授有難う御座いました。
30階以上北西角部屋からも大阪城は見えそうでしょうか。
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863
匿名さん
>>862: マンション検討中さん
北西角30F以上なら見えると思います。30Fというとちょうどディーグランセの屋上を超えるくらいですから、水平軸を天守閣とディーグランセ屋上で合わせ、垂直軸を天守閣と北西角の場所に合わせるとこのようになり、間を遮るものはありません。間に入る病院と公園の敷地に何か立たないか心配ですが、病院の建て替え病棟の高さは現状9階建てが計画中で、将来的に15階建てくらいの病棟が整備されても30階ならば大丈夫かと思われます。難波宮跡公園北部ブロックは低層の建物しか設置されなそうな情勢です。なおMRに現地からドローン空撮した写真集がありますから、確認されることをお勧めします。
また、病院の建て替え計画の情報については
>>400
>>425
>>788
を、公園整備の計画については
>>654
>>673
>>680
>>750
あたりをご参照されてください。
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864
マンション検討中さん
ダンパー交換なら大変みたいですね。
NHKによると全体に足場を組んで外壁を外して屋上にクレーン設置して一本づつ交換するみたい。しかもダンパーはその建物専用の品で新しいダンパー供給には2年かかるそうです。
引渡し後に交換なら住民負担になるのでしょうか?
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865
匿名さん
ニュースの映像でも同じですが、ザタワーのHPの免震構造説明のところにダンパの写真が写っています。おそらく交換自体は比較的単純作業なのでは・・?。
この辺契約者に対しては、
1)白か黒か? さらに 2)黒の場合の交換スケジュール。
それぞれを判明都度説明してほしいですね。
積水さんとの信頼関係良くしていく為にもそうしてほしいですね。
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866
マンション検討中さん
タワマン全体で投げ売り買い控えで暴落しないか心配です。
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867
匿名さん
>>864: マンション検討中さん
それは外壁内側に埋め込まれた制震ダンパーの話で、本物件は建物地下の免震システムにしかダンパーは使われていないのでそのような交換作業は発生しないものと思います。
免震装置の基準外変形・損傷の引渡し後のアフターサービス期間は10年ですが、そもそも納品された部品が不良品だったと明らかになったなら基準以前の問題であり、国交省が問題の2社に交換を指示しているのでメーカー負担の交換、もしくは売主が自費で交換後メーカーに損害賠償請求かと。
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868
匿名さん
いや、まだ工場中で建物は積水に引き渡される前だから一旦は鴻池組負担でメーカーに請求ということもあり得るかな?
専用品というのは、ダンパーの規格自体はいくつか決まっていて求められる仕様の長さやダンパーオイルの粘度などを変えたりしてして強さを調整するくらいのことじゃないでしょうか?設計製造まで特注仕様にして商売になるとは思えない。
流石に40%のズレは製造公差とは言えないでしょうが、点検してみて一定以内のズレならば実際の免震性能に致命的な影響は無いとして引き渡し後の交換になる可能性もありますね。引き渡し延期は売主にとっても違約金とか遅延損害金を争われるリスクもあるし。
杭打ち偽装もコンクリ偽装も免震ゴム偽装も発覚した後で今の相場があるから個別の物件ならともかく、タワマン全体で暴落なんてあるかなあ?とも思う。
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869
マンション検討中さん
巨大で重そうなダンパーを地下?に搬入して交換できるような構造になってたら良いのですが、、。重機は使えるのかな?
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870
匿名さん
>>869 マンション検討中さん
ダンパー自体、永久に使えるものではないから元々経年変化したら交換できる構造になってると思う。
それに工事中なら何とでもなると思う。外構の前ならクレーン車も入ってこれるし。
大変なのは既に住んでいるマンションだわ。
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871
匿名さん
>>867 匿名さん
今回の件で思ったのですが、免震構造って僅か数個のダンパーが命運を握ってるんだなと。
建築物でありながら機械みたいなもんなんですね。
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872
通りがかりさん
>>866 マンション検討中さん
だからといって免震構造ではないマンションが安全でしょうか?
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873
匿名さん
>>872 通りがかりさん
中低層なら耐震でも安全でしょう。
そもそも免震、制震構造でないとタワマンは無理だしね。
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874
匿名さん
>>871: 匿名さん
そうですね。あとこれが発覚していなかった場合、10年アフターの期間を越えてから点検した際に、そもそも最初から精度に基準値を超えたバラツキがあったのに「免震ダンパーが1本基準値より(強く/弱く)なってきているので、交換が必要です。経年劣化ですし、アフター期間も過ぎているので保障の対象外となり、費用は修繕積立金からの拠出となります」となっていた可能性もありますよね。品質検査を意図的に怠ることによって、不当な拠出を強いられていた管理組合もあったかもしれません。
いくらアフター期間内に保障対象の修繕項目を見つけようとしても、免震ダンパーの不具合というのは組合が依頼出来るレベルの業者のインスペクションでは如何ともしがたいのではないでしょうか。非常に怖いと思いました。
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875
マンション掲示板さん
やっぱ枯れた技術の普通の耐震マンションのが無難なんかなぁって思うわ。
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876
匿名さん
それちょっと違うのでは?
今回の問題は耐震・免震技術の実績があるかどうかという話ではなく
部品メーカーの不正の問題ですよ。
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877
匿名さん
基準を外れたアンバランスなダンパーで構成され制震構造ってのは、躯体に損傷さえも与えてしまうような気がするわ。
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878
匿名さん
制震ダンパーって毎年点検するのでしょうか?
なんか繊細そうな装置のようなので、何年かしたら油圧のバランスとか変わってそうな気がします。新しい技術だから長期的な経年変化のデータとかまだないよね。
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879
住人
免震装置はそのままであれば建物の法定耐用年数以上の寿命を持っています。しかし、建物と同様にその一部である「免震装置」も充分な機能を発揮するためには日常点検などの維持管理が必要不可欠です。
点検の頻度や内容は、免震の設計者が設計段階で定めますが、一般的には竣工時検査の後は定期点検として毎年一回の目視検査を行い、2年目、5年目、10年目などの節目には計測検査なども行います。
また、大きな地震を受けた後や台風、洪水などの災害、火災などがあった場合はその直後、速やかに影響の有無を詳細に確認する応急点検を行います。
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880
通りがかりさん
>>879 住人さん
免震は点検や計測可能と思うけど、制震は目視できても計測になるとおいそれとできないように思いますが、、、このマンションの話じゃないけど
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881
マンション検討中さん
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882
購入
売り上げは、1兆、2兆の単位です!
経常利益は、今年2000億円以上出ているので、100億程度は大した事なく
損金計上するだけです!
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883
匿名さん
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884
事情通
>> 883: 匿名さん
五反田の土地は80ー100億の実勢価格でした。
トップの司令社長案件のため、買いを急ぐしかありませんでした。
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885
匿名さん
>>884 事情通さん
いやそんなことより株価が上がる条件あるの?
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886
匿名さん
>>884 事情通さん
なぜかその下手こいた社長は今は会長になってるけどな。
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887
積水ハウス通
阿部俊則会長が業界の宝!和田勇代元会長を辞任に追い込んだようですね!
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888
匿名さん
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889
積水ハウス通
>> 888: 匿名さん
ハウスメーカーでは、積水ハウスがいいでしょ???
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890
匿名さん
第4期売り出しは8戸になりましたね。
先着順は7戸となっています。
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891
匿名さん
>>877 匿名さん
建物の四隅に免震ダンパーがあったとして、1点だけ固い設定過ぎると、そこを軸に対角線状の隅が振り子の様に振り回されないかとか、ひとつだけ固い制振ダンパーがあると、その階だけ応力を受け流せなくて戸境壁に亀裂とか想像しますね。
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892
比較中さん
>>891 匿名さん
国交省の基準は±15%
KYBは国交省基準より厳しい±10%で管理していると顧客に説明していた。
それが、-43%の製品もデータ改竄して出荷しており総出荷数量の70%が基準外との報道があった。
これが事実であれば、そもそもKYBのオイルダンパーは出荷基準以前に設計的に未完成の製品で、量産技術が確立していないのではと疑ってしまう。
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893
匿名さん
実際に大きい地震があってここに限りませんが、
建物に被害が発生しても想定外の地震とか言って
済ますのが日本のやり方なんでそんな騒がなくても。
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894
気にしないさん
>>893 匿名さん
楽天家の方はそれでもよろしいんじゃないんでしょうか。
地震なんて予測不能なんだし、そもそも地震が発生した時にどこにいるかなんてわからないんだから。
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895
マンション検討中さん
皆さんいろいろ話されてますが、ここの免震装置はKYBのものなんですか?
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896
匿名さん
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897
匿名さん
>>895 マンション検討中さん
未だ購入者に報告がないのであればKYB製の可能性が高いですね。
他のタワマンでは別のメーカーを使用しているとデベから報告があったようです。
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898
匿名さん
>>892 比較中さん
制振装置に使用されているオイルダンパーの製品としての完成度に疑問を抱きますね。
KYB以外の製品でも安心とは言えないかもしれません。
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899
匿名さん
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900
匿名さん
最大手のメーカーが15年前から7割の不良品率で出荷しててその間東日本大震災を始め何度も日本を大地震が起こってて問題が顕在化してなかったんだから、まあ基準値からだいぶ外れてても問題なかった、もしくは定期メンテで調整されてて問題が潰されてたのかもしれないですね。国土交通省は他メーカーにも調査指示をしているということですから、この物件に採用されているいないを含め続報を待ちたいですが、いずれにしろ安全性という観点からは大きな問題は無いのでは。
それとは別に点検委託業務契約的にどうかという心配があります。ここの契約書類を見ましたが879さんの指摘通り免震ダンパーは毎年の通常点検と5年・10年の定期点検の契約が締結予定となってましたが、この契約の中に部品交換・修復は含まれず、必要となった場合は組合負担となっています。これが一般的な免震タワーの保守契約ということなんでしょう。ただ最初から基準値外の製品を納品しておきながら、定期メンテで契約外の補修や地震のダメージによる部品交換などが必要になると分かったら費用を要求されて、出荷時の検査は問題なかったのでと言われると素人集団の理事会は何の対抗もできなかったわけですよね。
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