グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

↑関電だの長谷工だの
くだらん

積水の回し者ではないですが、積水は価格設定がうまいですね。
ここや新梅田小タワーなどの大規模マンションを早々に完売まで持っていけるのは凄いです。
営業はさぞ楽でしょう。

逆に土地価格が高くて積水が手を引いた物件は、売れ行きが芳しくない傾向ですね。
例えば石ヶ辻町の近鉄物件とかです。

意外かもしれませんが、ファミリー層だと吹田円山町PJ戸建てと中央区天王寺区のマンションを比べてる方が多いです。
そうすると、価格的にも環境的にも上町の関電三井もよく売れるかもしれません。

個人的には、積水が58億で仕入れた上町の土地をどう捌くかが見ものです。

今となってはここの高層階でも300前半なら安いと言えるでしょう
シティタワー大阪本町は眺望絶望的で普通に300超（有力業者予想）
梅北Ⅱは400超（積水の担当者談）
残り5戸ですか？　予想以上の売れ行きですね
大阪は世界3位住みよい町　インバウンド数1000万超/年
価格はロンドン　シンガポールの1/3以下　東京の2/3以下
万博やＩＲ誘致決定でポテンシャルは大きいですね
間違いなく京阪や関電三井もここより高いと思いますが
それでも売れそうですね

>>1080 匿名さん

IR誘致はいつ決定したのですか？

東京在住ですが、よく大阪に行きます。　大阪が住みよいというのは本当だと思います。
確かに東京のマンション単価最近とても上昇しました。
山手線の内側の日暮里（にっぽり　と読みます）はゴタゴタした下町
ですが、そういうところでさえ今や最低坪330超です。　谷町線は乗ったことがありませんが、梅田に気軽にアクセスできそうですね。　阪急デパートの地下食料品売り場でよく買い物して、帰ります。　　いつも人が多くて活気がありますね。

>>1081 匿名さん

今のところ知事の暴走ですね

>>1083 マンション検討中さん
MGMも大阪が第一候補と表明しているので内々定くらいの段階じゃないでしょうか。

いずれにしても万博決まる前に手付支払った人たちが勝ち組ですよ。

万博&MGMの決定によるここへの影響はどうなるとおもわれますか？

中央線が車両増加か増発かで年々悪化してる通勤時の混雑が幾分か緩和されるかもですね。
IR関係は乗っても本町からだろうし。

そろそろ階数的にはお隣に追いついているようです。
左下の駐車場も将来公園になるんですね。楽しみです。

やっぱり残り５戸なかなか売り切るのが難しい様ですねえ。

旧大京出身のエスリードやプレサンスに売らせたらこの物件なら即完ですよ
積水はレジデンスの焦りと新梅田に必死なんですよ

自治会費払うってことは、回覧板も回ってくるんでしょうか？
タワマンでも回覧板あるのかな？

ここの自治会はどうか分かりませんが、私の地域は回覧板ではなく、各家にポスティングです。

ここはマンションポータルサイトをテレビ等で閲覧できる環境が整備されるので、あってもそこに掲示して、あとはご年配の方にも配慮して各戸にポスティングするんじゃ無いだろうか。

南側に木が植わり始めました
きれいになるといいです

期待が膨らみますね

>>1042 マンション検討中さん

買いだと思いますが、何か疑問や懸念点等ございますか？

買いなら、もう完売してもいいのではないでしょうか？

1063さんの写真のとおり第5期2次で分譲した2戸出して先着順含めた7個のうち2戸売れて、残りの5戸がQ・F・I・Sが1～2戸ずつなのであれば特定の間取りばかり残っているわけではないので、別に不人気間取りということでは無いですね。しいて言えば25階以下と北向きは完売なので、やはり眺望価値の高い北向きと手の届きやすい低層は売れて、あとは値段との相談というレベルでしょうか。でもSタイプ26階と29階の価格差480万ってすごいですね。南東角だから東面の隣のタワーとのお見合いが無くなるプレミアムなのでしょうか。

竣工はまだ先だから、売れ方としては早い方だと思うけどね。

非常用EVは普段高層階専用にしてくれないと低層階はエレベーター２基あるのに、高層階用は1機と図面見てたらあるのですが、高層階用はエレベーター一基のみという事でしょうか？そうなると低層階の方が絶対にお買い得という事になり不平等なのですが？

万博前に手付払った人が勝ち？今でも5・6戸売れ残ってるからそんなに大勢に影響ないような気もするのですがねえ。

26FのSのみSタイプでも仕様が変わってますねえ。また、26Fと27Fだけが同じ間取りでも価格がO・I・S以外2フロアとも同じ価格になってるので、それなら27F買うよなぁと思ってみてたのを思い出しています。この辺の細かい理由はいまの売れ残り方を見て気になってきました。

>>1102 ビオール大手前さん
26階は多分ですね、北面と西面のせり出しバルコニーが終わるフロアだからここだけルーフバルコニーになってて広い。この高さならワンフロア分の眺望差は誤差だし、広いルーフバルコニーからの大阪城ビュー最高じゃないですか？

>>1100 マンション検討中さん さん
普段は高層階専用だと思いますよ。かなり前に営業の方からそのように説明を受けました。

低層用と高層用が受け持つ住戸は123戸と121戸ですから、それで二基ずつなら一基あたり60戸程度とバランスされますね。非常用EVは大きいだろうから輸送容量も高そうです。

>>1098 匿名さん

Ｓタイプが残ったのが不思議でなりません
普通なら一番早く売れる物件です特に29階は
眺望とれてるなら億してもいい物件です
洗面は広くてゆったりしてて高級感ありますしキッチンは上の洋室のクローゼットを小さくして180の食器棚を入れれば完璧です
新しく採用されたリビングと洋室の境は引き戸でいいです　これははじめからやってほしかったですね　北側の大阪城はどうせラウンジからみえますから逆に南の眺望の方がプレミアムです　関電三井なら1億つけてきますよ　私は積水とは無関係の元仲介業者です

北側、大阪城見えるって言ったってだいぶ窓際に行かないと見えなくない？
例えばダイニングテーブルの椅子に座って窓の方見ても大阪城見えなくない？

>>1107 買い替え検討中さん

ラウンジて意味わかってる？

シエリアは借地権で販売しているマンション増えてるね
関電三井も借地権にする可能性はあるかも。

>>1109 マンション掲示板さん

土地を関電三井が買い取ってやる場合は借地権はありえまdrん

>>1107 買い替え検討中さん
はるぶーさんのこの記事の応用問題ですね。
https://www.sumu-log.com/archives/12858/
誰か計算得意な人お願いします。

>>1111 匿名さん

ベランダから見えたらいいんじゃないですか

>>1112 マンション検討中さん
リビングに座った状態で見えるのが一番いいに決まってる。

>>1106 マンション検討中さん
Sが売れ残ってるわけですが、私もどうようの考えなのですが、26Fの売れ残ってるSだけ、リビングの隣が開戸だったり、ウォークインクローゼットが多く、他のSとは違うんです。8300万で90平米あって南西角部屋なので未だに悩んでるんですが、他のフロアと同じ間取りにして欲しかったですよ。

>>1114 マンション掲示板さん
南東角じゃない？

>>1114 マンション掲示板さん

私はタイプ2好きですが選択できるんじゃないですか？　26階のＳタイプ8300は買いですよ

>>1113 匿名さん

それなら隣のダイワハウチューを買うか
馬鹿高い関電三井を待つかですね

>>1116 マンション検討中さん
南東角の間違いでした。もう28階辺りまで出来てるので、選べないと思います。

塗装の色はあのまま肌色で上までいくんでしょうか？　そてとも30階から白色にかえるんですか？

>>1118 マンション掲示板さん


躯体や外装と内装工事は同時に行わないのでは？
まだ内装工事はやっていないと思うけど、違うのかな？

Sタイプはこちらで柱と玄関位置が褒められていますね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5701.html?no=5700&sp
あとこっちでも言われてるのですが、優雅に作りすぎてLDK狭くない？という話。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5701.html
LDK広くしたい人向けのメニュープランだったかな？

>>1086 通りがかりさん
近鉄が奈良線から中央線に乗り入れて夢洲まで直通の特急を検討しているようですね。実現したらけいはんな線にプラスされる奈良線の乗り入れ分で増発は間違い無いと思います。奈良・生駒からのアクセスが良くなるとたまには奈良に遊びに行くのもいいかな。今は生駒での乗り換えがだるいので。

>>1122 匿名さん
いい計画ですが、特急はどこで普通を追い抜くの？ホームが3つあるのって森ノ宮以外にどこがありますか？無知なので教えてください。

>>1123 匿名さん

メトロ管内は各停かと思う。

https://www.sankeibiz.jp/business/amp/190119/bsd1901191134002-a.htm
情報のソースはこれかなと思います。谷町四丁目駅の値打ちが上がるのは嬉しいことです。

>>1124 匿名さん
じゃあ、近鉄側のみか。夢洲発着の特急ってどれだけ需要があるのかな。谷九から上本町の乗り換えめんどくさいし、谷町線を使う人には良さそうですが。あと、京阪が夢洲に乗り入れたら、特急料金の扱いが難しくなりますね。

>>1126 匿名さん
中央線から生駒経由で近鉄奈良に直通って話ですよね？
なんでそこで上本町や谷九がでてきたんですか？

>>1127 匿名さん

谷九と上本町の乗換えが遠いから、谷四から奈良に行けたら便利ということではないでしょうか。

>>1127 匿名さん
1125さんの記事読んでいただければわかるかと。名古屋や伊勢方面へ行く場合は、ということね。

遂に手の届きそうな価格帯だったIタイプが完売したようですね。残りの物件で3LDKとなると8300万円からなのですが、10年後の管理費がこのマンション高いように思うので、二の足を踏んでいます。また、リセールという点では駅から若干距離があるようにも思います。80平米以上あって一括でも購入可能な現金余力はあります。どなたか、この物件が買いだ！という後押し、理由付きで教えて戴けませんでしょうか？下の子供がこの春から城星小学校に通うことになったので、現在の2LDKの物件では子供部屋がなくて真剣に悩んでいます。アドバイスお願いします。

子供の為に購入良いのでは？
まして城星なら一本道で大きな交差点は
上町筋だけ。
買い物イズミヤ。

ちょうど子供が高学年になり先が見えてきたら
売却。女子なら長年すまないと。

もうちょっと個人的なことを言いますと上が南大江小学校で長女（現2年生）下が城星小（長男）となります。お姉ちゃんが転校は嫌というし、この校区からはまだ離れたくありません。ただ、8300万となるとローンなら買えますが、預貯金が無くなってしまいます。これから、教育費にもお金がかかりますし、一馬力です。現在住んでいるマンションの査定は昨年の夏が一番の最高値で3000万弱程でした。子供の進路にも寄りますが、ネット見てたらこれから物件は下がるというのが大勢の意見ですし、4LDKのウェリス難波宮の5280万くらいにしておくのが無難かなと今は思っています。

城星は６年間だけですね。
私も迷って そこ見に行きました。子どもは追手門なので堺筋本町タワーにしました。
気持ち分かります。全ては子供の便利と安全。
男の子が６年後卒業時転売か？
現在ローン安いので借りれ時に借りて
修繕積立金上がる前に転売。

お姉ちゃんが中学受験で城星行くなら
終の住処でベスト。
でもお姉ちゃん共学が良い！とか言えば
また大変…

積水がローン手数料、諸経費など負担してくれるなら買いですね。
住むのであれば、現金一括でなく預金連動住宅ローンで控除を受けた方がいいです。できればペアローンで。

一般的に4人で暮らすには80ｍｍは狭くて90以上は必要です子どもが大きくなると荷物も増えますし、もし医学部となれば本の数が半端ないです（3人でもせまいです）
90ｍｍ以上の部屋は高層階に分譲されることが多く億ションとなります。
8300が売れればかなり残念です
この先マンション価格が下がるかどうかは経済学者にもわかりません。
ただ10年先まではほぼ横ばいが濃厚です。
4000万ローン控除10年間で　約400万の還付は大きいですし
金利も1.2％前後の固定はつかわないてはないでしょう
全額自己資金はありえません

>>1136


>> 積水がローン手数料、諸経費など負担してくれるなら買いですね。

負担しないだろう。

>>1137

>> 一般的に4人で暮らすには80ｍｍは狭くて90以上は必要です子どもが大きくなると荷物も増えますし

インフラ重視で交通至便な市内に住むならば７０ー８０にしておいて

もう一つ倉庫用と勉強部屋で近隣に賃貸を借りてしばらく様子を見る方法もある。

>>1138 買い替え検討中さん
その分値引きという話じゃないですか？終盤だし、交渉の余地はあるでしょう。ほっといても最悪消費増税後に完売すると思うけど。

>>1136 匿名さん
1馬力との記載があるので、借りれるだけ借りて10年後に残債が4000に着地するよう一部繰り上げるのもありですね。

銀行の仮審査では8300万の全額ローンが組めるという回答もらっていますが、住宅ローン控除は400万なので、漠然と半分くらいローンかななんて思ってます。それで、10年後に繰り上げてもいいし、生命保険としてローン払い続けるもありかなと悩んでいます。

いいですね
でもそれ悩む前に物件押さえないと

>>1140 匿名さん

確かにそう。
架空でないく事実なら今からでも削除した方がいいかもしれませんね。

大手デベでも完売間近になると、諸経費カット、ローン手数料負担はありますよ。
完売できれば、デベ側も販管費を削減できるので。
もちろん買う意思のある人、金銭的信用がある人に限られますが、買う決定をして交渉するか、属性の良い人はデベ側から提示がありますね。
大手だと、逆に物件自体の値下げはまずないです。不動産価値を下げることになるので。

周りは良い学校が沢山あるので低学年が居てる家庭は良いでしょうね。

ここはないでしょ。

1148は1146への意見です。

>>1148 匿名さん
もしあったとしても表沙汰にはならないから実際のところは分からないだろ

金利が低いので月の支払いも考えて組めるだけローン利用するのも良いとは思います。
10年で考えたらローン金利以上に運用もできるでしょうし。
希少だと思います。ヒルトップは。
（なんか営業マンみたいですが違います）

北向きでベランダに出たり窓ギリギリまで近づかないと大阪城見えないってのは価値としてどうなんでしょう？リビングに座って見えるのとでは全然違う気がします。

>>1152 買い替え検討中さん
それなら関電三井タワーか京阪タワーをお待ちください。

>>1151 買い替え検討中さん

大阪城見えない部屋でも買いですか？

>>1151 買い替え検討中さん
タワマンだからヒルトップとかどうでもいいと思うけど。それよりも駅近の方が重要かな。

>>1152 買い替え検討中さん
角住戸は床までFIX窓だからリビングに座って見れますよ。中住戸は階数次第でしょうね。

>>1152 買い替え検討中さん
それ言ったらほとんどのタワマン高層階は普段空の景色か同等の高さのビルビューしか無いので価値ないですね。梅北二期も公園が近すぎて緑が見えないから無価値。

　住宅ローン控除は、年末のローン残高が４０００万円未満になるとその残高の１％を最大控除額にされてしまう仕組みなので、１０年間で合計４００万の還付を受けるためには借りてから１０年経過時に残債がまだ４０００万残っている必要があります。最初に借りた額が４０００万であれば、初年度からさっそく残債が４０００万を割れて１年あたり４０万円の控除が受けられません。
　３５年固定１．２％の条件であれば、５５００万くらい借りると毎月の返済がざっと１６万１千円で１０年経過時に残債が４１６０万程度となり、ちょうどよいです。
　ちなみに、一括で買う現金余力もあるけど、一括で払ってしまうと手元流動性が著しく乏しくなり、子供の教育資金のためにもまとまった額の流動資産を手元に残しておきたいという事情なのであれば、いざとなったときに返せる原資の余裕がかなりあるということですので、変動金利で借りるリスクも低いと思われます。もちろん、一部繰り上げ返済の手数料が無料という前提でです。ここの提携ローンは一部繰り上げ無料だったはずです。なお、３５年変動０．６５％であれば、毎月の返済がざっと１４万７千円くらいで１０年経過時の残債が４０６０万程度になります。
　１１５１さんが指摘されているように、低金利で借りたお金を原資に手堅い投資をすれば、借りる金利である１．２％、０．６５％以上のリターンを得ることも可能です。いったんフルローンで借りることにして融資が実行された時の金利を確認してから、１０年間での住宅ローン控除額を最大化しつつ金利負担を最小化できる金額まで一部繰り上げ返済する手もありますし、余裕資金は資産運用に回すという考え方もありだと思います。

>>1156 匿名さん

それは北東角のことで北西角は見えないですか

>>1158 匿名さん

あらゆるスレで中身ないなあ。
荒らしまで始めて残念な爺さんやね。

>>1160 検討板ユーザーさん
ごめん例の投資家さんとは別人です。中身ないって何？控除額が増えて戻ってくるお金と借入額が増えて金利負担が上がるとどっちが大きいねんみたいな話？

手堅い投資というのは無いと思います。銀行定期預金の金利は下がり続ける一方です。現在0.45％が最高で、私が預けている信用金庫の中では協栄信用金庫や（きんさん）が一番高いです。従って、税金の20％と復興税引かれて1000万預けても一年で3万数千円しかもらえません。一括で買えればそれに越したことはありません。団信は魅力的な保険だと思いますが、住宅ローン控除400万枠を満額使おうとしなくても5000万未満の方が諸費用なども考慮に入れたら、いくら金利が変動で0.525％と低いとは言え、余分に払わないといけないことには変わりありませんので、10年間控除を受けてからの繰り上げ返済が賢明だと考えます。ザ・タワーさんは残り4戸という事で、2704号Fタイプ、2607号Sm2タイプ、3305号Qタイプ、2907号Sタイプが残り一年でどんな順で売れていくか興味あります。ローンの手数料割引などを唱えておられる方が居ますが、244戸あって残り4戸となり引き渡しまで1年あるのにこの時期から積水ハウスから割引の提案があるとは考えにくいです。
今後のマンション価格の動向ですが、私は株価と連動するという基本的な考え方なので、高止まりが続くと思います。日経平均底堅く2万円をキープしてますし、日本人の人口がピークアウトするというのはよく言われますが、外人の売買もありますので、そんな単純な話にはならないと思います。消費税10％にUPしてからも+3年の住宅ローン控除期間延長や相続の前借などがありますので、心配になるほど大阪市内マンション建設されてますが大方の悲観論に反して、買っといて良かったになると期待しています。今年の年末年始ハワイで過ごしましたが、物価は日本以上です。一昨年は香港ディズニーランドで年越しましたが、香港も日本以上の物価です。日本が住みやすいのに、物価は安すぎるような気がしてなりません。タイのバンコクも仕事柄よく行くのですが、10年前よりも1.7倍ほど物価上昇しています。日本（大阪）は世界的にはまだまだポテンシャルあるのかなと思ってます。法人税下げて、民泊認めるような方向に変われば、総悲観のマンション価格の下落論は飛んでいくと思います。「2016年の今後の不動産価格動向」なるブログ読んでても、これから下がるとありましたが大阪はむしろ20％上昇しました。また、住宅ローンが組めるくらいの年齢に達してから子育ての20年間を、狭いマンションや古い段差だらけの昔の間取りで不便するのも生き方としてどうか？と思ったりもします。

長すぎ

>>1163 匿名さん
ちゃんと読んで参考にする人もいるよ

マンション投資は難しいことを考える必要はありません。
例えば6000万で買って自分で住もうが貸そうがかりに家賃25万とすれば年間300万ですね。10年で3000万ですからたとえ10年後の売却価格が3980万でも損しません。勿論細かな経費や金利や還付金の差し引きがあってもおおざっぱにそういう計算です。
信託に私もかなりいれてますけど次の物件を探してます。まあ潰れない事が前提条件なので
トラフで潰れたり水浸しになるようなものはあんまり買いません。

1165さんの投稿は異議ありです。10年以上前のアップルタワーは分譲時以上の価格です。新築分譲4000万で買って、13年住んで5000万で売れるんですからリセールバリューも考えに入れるのは普通のことです。おっしゃってるほど単純な話でしょうか？マンション投資は難しいと思います。

ん？マンション投資の話でしたっけ？

>>1166 匿名さん

やらないことが一番損ていいたいだけです
銀行に塩漬けにするよりいいて事ですよ
実はどこを買っても大差はつきませんが
高層階と低層階の価格差が激しい場合は注意でしょう。あとは地元の賃貸屋さんと仲介業者に売りやすいか貸しやすいか聞くだけですよ

>>1154 名無しさん
大阪城が見えなくても立地はいいですし、高層階ならどこも眺望は良いのでオススメです。寧ろ私はリビングの日当たり重視だったので南向きを選びました。大阪城はラウンジで見るのもいいかと^_^

>>1169 評判気になるさん
徒歩5分は立地がいいとは言えない。悪くはないけど。

1162さんに私も近い考えです。東京の話ですが、東京カンテイによると、02年の新築平均価格が現在の中古平均価格と近いです。つまり17年前に買ったマンションが新築価格で今売れるという事です。(勿論場所による)13年にオリンピックが決定したのとアベノミクス効果も重なり高騰しています。それに比べて大阪はそこまでの上昇はありませんでしたが、今回万博が決まりIRもほぼ決まりというのもあり、各鉄道会社の計画も考えると東京ほどではないですが、価値はさがりにくいのではないのでしょうか。
いっその事大阪ベイサイドをシンガポールのような街にしてしまえば、中央線沿線は暴騰するかもしれませんね笑 そうなれば10年ぐらいしたら売却して田舎に住もうかな。
最初から投資用として買うには金額的に難しいですが、住めて尚且つポテンシャルが高いと感じるならいい物件だと思います。

>>1170 匿名さん
駅近いのは良いのでしょうが、アップルタワーに住んでる人の話だと、谷4駅前は外国人も多く車通りも多いので、実際の住み心地を考えた立地の事を言ったつもりです。

>>1172 評判気になるさん
物は言いようだね

話が噛み合わないと思いますので、これで終わりにしますが、6000万円で買った物件を家賃25万円で賃貸に出したとします。常に借り手があった場合でも仲介業者に一ヶ月5％の1.25万円、それからマンションの管理費、修繕積立金で2～3万円、賃貸収入に対する所得税で月額20万も残りません。そうすると10年で3000万ではなく2000万位にしかなりません。また、普通賃貸契約をすると賃貸者を退去させることはできませんので、入居者が出ない場合、6000万のもとをとるのに30年以上かかります。オーナーチェンジ物件として売りに出したら1割は安く出さないとなかなか売れません。30年間6000万が凍結されるくらいなら、やらない方がましという場合も出てきます。例えば今が不動産価格のてっぺんとしたら、塩漬けにしてた方が減らないので得という事になります。どこを買っても大差はつかないが、高層階と低層階には注意が必要という意見も、おおざっぱなのか細かいのかよく分かりません。また不動産屋に聞かなくても駅近で、価格が手頃であれば売りやすく、賃貸も付きやすいという一般論で答えが出ています。ご反論もあると思いますが、このスレッドの本題とそれますので、これで当方は引き下がります。

>>1174 匿名さん

意味が全く理解できてない感じですね

>>1174 匿名さん

大変言いにくい話で申し訳ございませんがマンション投資には不向きかと思います
勿論実際にはちゃんと計算して投資しますけどね。あなたにテクニックを教える必要もありませんのでどうぞ銀行にあずけておいてください。私が仲介業者だったころも客の資質は見極めてました。

万博なんてとっくに織り込み済みの話