シティタワー大阪本町

>>4749 匿名さん
犯罪発生率は、人口あたりで算出するので、
どうしても業務核となる地域は件数に比して値が突出しやすいです。
これは交通事故率も同様になる傾向があります。
確かに中央区はミナミがあるので件数も多くなりますが、局地的なものであり、
旧東区においては懸念する必要はないでしょう。
http://area-info.jpn.org/CrimPerPopAll.html#area270008

東京の治安の悪い区1位　千代田区
https://chintaibest.com/tokyo_chian/

東京の治安の良い区3位　千代田区？
https://ietty.me/magazine/nice-security-ward-best-10/

刑法犯認知件数でカウントした場合、東京の場合、50km2しかない足立区という区が
11115件と最も多かったです。※2009年
関西では、50km2規模の都市で11000件を超えているのは
東大阪市と尼崎市でした。
これら3地域が、ほんとうの治安の悪いエリアと言えるでしょう。

>>4750 匿名さん

あなた、口悪いですね

>>4750 匿名さん
ここの管理費は、平米あたり275.6円。
修繕積立金な、平米あたり153.9円。
合計、平米あたり429.5円。

75平米の部屋なら、32,212円。

スケールメリットで、どう安くなってるのか説明して下さい。

調べもせず、常識ですよなんて言わないで下さいね（笑）

あっという間に5万円になりそうな感じ。
子供に残す資産でなさそうですね。

>>4753 匿名さん

メガのメリットの一つが無くなってるんですね…
他のメガでも同じような傾向なんですかね？それともここだけなのでしょうか

興味があって調べてみました。中古販売物件の情報を参考にしてます。
築10年くらいは修繕積立金を100円にしている所が多いです。建設費ベースかな。
プレサンスは組合管理ですが、全部委託と変わらない程の支出が出ている模様。

物件名/竣工年/戸数/平米数/管理費/修繕積立金/単価/管理会社

シティタワー大阪　2003年築　357戸　86.93m2　管理費19090円　修繕積立金16840円　単価219/193　住建
シティタワー広島　2016年築　513戸　70.03m2　管理費16957円　修繕積立金6880円　単価242/98　住建
シティタワー武蔵小杉　2016年築　800戸　72.36m2　管理費22596円　修繕積立金6320円　単価312/87　住建
ザ・パークハウス中之島タワー　2017年築　894戸　72.36m2　管理費17740円　修繕積立金6520円　単価245/90　菱コミ
シティタワー大阪本町　2022年築　855戸　76.47m2　管理費20046円　修繕積立金11750円　単価262/153　住建
グランドメゾン新梅田タワーTCR　2021年築　871戸　62.53m2　管理費13130円　修繕積立金6250円　単価209/99　積水
サンクタスタワーひびきの　2015年築　874戸　78.04m2　管理費14700円　修繕積立金6310円　単価188/80　大京
北浜タワー　2009年築　465戸　94.91m2　管理費24870円　修繕積立金9480円　単価262/99　長谷工
グランフロント大阪オーナーズタワー　2013年築　525戸　88.12m2　管理費26430+窓拭き1000円　修繕積立金8810円　単価311/99　菱コミ
クロスタワー大阪ベイ　2006年築　456戸　82.38m2　管理費14470円　修繕積立金13280円　単価175/161　大京
阿波座ライズタワー　2016年築　565戸　71.26m2　管理費14040円　修繕積立金6780円　単価197/95　長谷工
プレサンスレジェンド堺筋本町タワー　2018年築　337戸　65.83m2　管理費17610円　修繕積立金6580円　単価267/99　一部委託（組合主導）

>>4753 匿名さん
低く設定している管理費、修繕積立金のタワマン値上げは既定路線。現在住んでいるタワマンは既に値上げ必要のシミュレーションが来た。３万、４万、５万のランニングコストでビビッてるか？

メガだから管理修繕が安くなるとは考えにくそうですね
ただ、存在感と共用部の充実度は確かにありそうですね。万人受けする指標かどうかは置いておいて。

>>4757 周辺住民さん
古くなり住まなくなって
支払い続ける事にビビっています。
子供残し恨まれないかと。

>>4757 周辺住民さん

ご自慢のスケールメリットで、どう安くなってるのか説明して下さい（笑）

>>4759 評判気になるさん
タワマン登場２０年数、物件古くなり、すまなくなることを聞いたか？

>>4760 匿名さん
安さを求めるなら、タワマン買う？ＬＣＣ航空券を買って、JALの定刻発着率を求めるかな？

>>4748 近隣住民さん
ほんとに近隣住民？
私もこの近隣だけど、周りではひったくりなんか聞いたことないし市内の中では治安マシって勝手に思ってる。一軒家留守中窃盗は聞いたことある。
でもタワマンはセキュリティ厳しいから無理だろう。
犯罪より歩きタバコのリーマンたちが多いのが鬱陶しい。

>>4762 周辺住民さん

800戸超のスケールメリットが説明出来ないんですか？

「安さを求めるなら、タワマン買う？」なんて、全くとんちんかんな返事はやめて下さい

>>4764 匿名さん
巨大なことは良いことですよ。
約137,802,000円という巨費で建造された戦艦大和も、
超弩級戦艦だから、今も皆の心に残るのです。
N.Yの自由の女神像も、公園の小さな石像だったら
アメリカの象徴的存在にはなれませんでした。
富士山や琵琶湖だって、日本一のデカさだから有名なのであって、
果たして国内2番目に大きな山や湖を知ってる人がどれだけいるか。
CT大阪本町も構想から竣工まで10年を要す中央区最大のマンションです。
855戸もあれば建物・共有部も、
市内の中規模物件とは比べ物にならない程の存在感になり、
さらにスーパーゼネコン施工による100ニュートンの高強度コンクリートと
オイレス工業の免震装置と59本の杭打ちによる地盤改良、立派な防災センターにより、
災害時は建物が住民の避難場所になる程の安全が担保されてます。
最後に戸数が多いという事は、数的優位であり助け合える仲間も多いことになります。
東京カンテイによると、200戸以上でリセールバリューが100％を超え、
300戸以上は109.3％、500戸以上は122.9％となり、
戸数が多い方が高く売れやすいという事になります。

ここの掲示板怖いね

>>4765 評判気になるさん
営業さん、必死すぎですよ。

>>4765 評判気になるさん

大淀もこれくないアピールしてくれたら買ったかな

でもハザードマップ見て怖くなってやめたな

株価が30年ぶりの高値
印刷しすぎの1万円札が紙くずになる前に、
手堅い資産に替えるべき

16階以下の北向き1LDKの間取りがパンフレットに載っていた。HPの1LDK価格帯も4600～から4400～に変更した。おそらく低層階販売し始めた。

見た目だけはめちゃくちゃかっこよかった。
ほんまにカッコイイ
でも中身スカスカタイプやろな?
顔だけ最強みたいなかんじ。

ここの1LDKって38㎡とかで残念だなぁ。
40あれば買い手もつくだろうに。。

>>4769 職人さん
手堅い資産ねぇ。それならインデックスでもした方がましや。ここは値上がり厳しいって不動産のプロがわざわざブログに書くぐらいやろ。不動産に忖度するブロガーが割高って普通かかへんで。

中身がスカスカで有ろうと、オプションで自分好みの部屋は出来るし
不動産のプロとテレビに出てる評論家程あてにならないよね。
将来上がるとは予想出来ないとしても、大阪市中央区のこの場所と規模で、資産価値は下がらないと思う。今コロナで駄目と思いきや不動産は、以前と変わらず売れている。
将来 万博迄のメトロ中央線の延伸とIRが決まれば 更に追い風になる。100年祭で御堂筋も大きく変わろうとしている。
どれもこれも此処に取っては良い話だから
下がる要素は、見当たら無いと思う。

>>4774 匿名さん
下がる要素めちゃくちゃある。
日本の人口減少してるし、コロナで経済ガタガタ、外人マネーも入ってきにくくなった。上がり相場もずっとは続かない。今が相場のピークでないなら値段下がらないかもだけど、まぁ厳しい賭けだわな。
下がる要素見当たらないは盲信に近いんじゃない。

不動産は下がるか上がるかだからね
まぁそういう事

資産云々もわかるけど、この場所にこのタイミングで住みたい人が買うんじゃないの？
実需の人が上がる下がるや資産価値どうのばっかり考えてたらタイミング逃して住みたい所にずっと住めなくなるよ。
結婚のタイミングや子供が産まれてとか、ちょうどこの辺りで探してたとか、結果高値掴みだったとしても、未来にしかわからないし関係ないよね。
投資の人は見極めが大事だけど。

>>4776 匿名さん
金利を考えれば、都心部優良不動産下がる要素は見当たらない。利回り約４％、富裕層にとっては悪くない利益率。また、紙幣の価値、目減る一方、自然に資産価格は堅い。

>>4778 周辺住民さん

そうであって欲しいという願望を述べた？

株価が暴落しても不動産は安定してるの？

>>4779 匿名さん

もしかして、買いたくても買えない君？

>>4778 周辺住民さん
「利回り約４％、富裕層にとっては悪くない利益率。また、紙幣の価値、目減る一方、自然に資産価格は堅い。」？？

この「利回り約４％」って、数字の根拠は何ですか？
住友不動産が想定で提示した、理想の賃料の数字ですか？

「本町」駅直結のブランズタワー御堂筋本町をはじめ、クレヴィアタワー大阪本町、プレサンスレジェンド堺筋本町タワー、ブランズタワー大阪備後町等、既存タワーがあり、そこにMJR堺筋本町タワー、ローレルタワー御堂筋本町が竣工してきます。

そして更に、ここ大阪本町とローレルタワー堺筋本町が供給され、賃貸物件が大量に出回ることになります。

そう考えると、供給過多による空室リスクを回避するには、大甘の理想賃料と、入居が決まる実際の成約賃料とには、かなり乖離が生じることになります。

大体「利回り約４％」ですが、表面利回りのことで、管理費・修繕積立金・公租公課・管理委託費等を差し引いた「実質利割り」は約2％くらいになります。

しかも、「利回り約４％」は理想賃料によるもので、空室リスクを回避するための実際の成約賃料からすると、「実質利割り」プラスを確保できるかも怪しくなってきます。
入居者があってこそ利回りが確保出来る訳で、空室だと管理費・修繕積立金・公租公課・金利等を垂れ流す大赤字物件になる訳です。

そして、建物の経年劣化と設備の陳腐化、新規物件の登場により、本来、物件の資産価値が下がっていくのが基本的な流れなので、余程地価が上昇していかない限り、マンション購入価格の維持
は難しいことになります。

「利回り4％で、自然に資産価格は堅い」なんて、浅はかな素人考えにはなりません。

不動産をしっかり勉強して下さい。

賃料の確定申告すればほぼ残らない。
不動産投資を本気で考えるなら8％は欲しいよね。銀行に預金利息の交渉する方が懸命かも。

投資目的で購入検討していたが、予想賃料があまりにも高い数字を示されたので購入を断念しました。代わりに近隣の表面利回り5.5%越えのﾀﾜﾏﾝを購入しました。

>>4782 匿名さん
一理あると思いますが、ほとんどの投資は似たような構図。株だって４％利回りの配当金は２０．３％の税金取られるし、株価下がるリスクも相当ある。本町タワマン増えることは人口増、多くの商売チャンスも生まれることによって今後、更に変貌して行く可能性十分考えられる。個人的、同じエリアに数多くのタワマンから、メガマンのここを選ぶ。

隣のMJR3～14階の賃貸広告は出している。40～50平米の1LDKは15万からと書いている。ここの37～38平米も大体同じかも，そうすると表面利回りは5%もない

>>4785 口コミ知りたいさん

メガマンと駅近マンだったら、どちらがリセール良さそうでしょうか？

>>4787 匿名さん
Only１⇒No１⇒

>>4787 匿名さん
駅近マンでしょう

>>4787 匿名さん
駅直結でしょ

>>4785 口コミ知りたいさん

利回り同じなら株の方が機動力あるしなぁ…
そりゃ株とは狙いが別だけどさ

>>4785 口コミ知りたいさん

御堂筋本町駅へ、ここと同じ徒歩5分のクレヴィアタワー大阪本町。

1LDK 37㎡　7階が、管理費込みで16.5万円。

あくまで希望賃料。成約してません。

梅田なら、関西一円から足を伸して来るような魅力的な商業施設・飲食店が溢れていて、居住を希望する人は大勢いると思いますが。
本町にはそのような施設はなく、オフィス街。オフィス近接の居住を希望する方はいると思いますが、梅田と比べると需要は少なく、そこに大量の供給がある訳ですから、いつまでも希望賃料とは言ってられません。入居者が決まる賃料にしなければ、管理費・修繕積立金・固定資産税等で全額キャッシュでも大赤字。まして投資ローンを使っていれば、元金返済と金利負担で火達磨です。

株と比較されてますが、株の売り買い手数料は数百円。
マンションは購入時に不動産取得税や登記手数料、修繕積立金一時金等、諸費用を約百万円支払い、もし撤退する時は仲介業者に3%プラス6万円に消費税。
4000万円の物件なら、約140万円の手数料が掛かります。
株は、状況判断により即座に反映・現金化できますが、不動産は簡単には現金化できず、かつ多額の費用が必要となります。

あくまで、各個人の判断ですが、それは不動産の勉強をしっかりしてからだと思います。

不動産投資は、立地、周辺状況、需要供給、将来性を、冷静に判断しましょう。

>>4792 匿名さん

因みにオタクの言う梅田は、おいくら万円でどのマンションでどの平米が空いてるのかな？
利回り4%以上？ 有れば検討します。

>>4792 匿名さん
そらみんなわかってるでしょ

株も不動産もやってるけどね
どっちかしかやったらあかんわけちゃうし分散投資が基本かと

>>4794 匿名さん

分散投資はあたりまえ。
不動産投資でここを選ぶかどうかがクエスチョンなだけ。

>>4782 匿名さん

そんな細かい事気にしない 知ってるし
はじめに富裕層と言ってたの読んでないの？

梅田のオススメ物件は、どこのこと？

クレヴィアタワー大阪本町は制振、直床、小規模ペンシル、網入りガラス、
管理も日勤、間取りも残念なので、7階であれば、購入価格3000万円。
管理費抜き12万円が妥当に思います。ココなら、もう少し上げても良いでしょう。

商業施設や飲食店が溢れる新宿、渋谷、池袋、梅田が
住みたい街か、心地良いか、住んでる住民が上品で社会的な地位にあるか
治安が良いか、小・中が素晴らしい校区かと言われると微妙に感じます。
ウーバーイーツをやってる人らのSNSを見ていると、
受け取る人の見た目や人柄が良かったのは、新宿などのターミナル駅から
地下鉄で数駅分にある高台に住む人達のようです。
特に梅田は南海トラフの津波や淀川の豪雨で浸水する可能性が高く
同じようなリクルートが流行り物にした浦安や武蔵小杉、晴海に飛びついた人と
同じ運命になる可能性だってあります。

>>4797 評判気になるさん

自分の財産(不動産)は、自分で守らないと
利回りや空室心配する以前の話やね。

>>4797 評判気になるさん

大阪でターミナル駅から数駅の高台というと、つまり谷町、上町界隈ってことか。

本町よりは谷町筋沿いの方が生活環境としては成熟してますよね。投資先として見ると少し見劣りしますが

>>4797 評判気になるさん

営業さん、相変わらず梅田を貶すのに必死てすね（笑）

4799 匿名さんの仰るように、小・中が素晴らしい校区で、高台となれば、上町台地の谷町、上本町界隈となりますね。

ここは、該当しません。
自分の首を締めてますよ（笑）

>>4801 匿名さん
梅田推奨 何処かも言えない人達に
此処に粘着されるのもおかしな話

どうぞ谷町上本町の所でお話したら さよなら

>>4802 匿名さん

ご自慢の800戸超えスケールメリットのご説明は、どうなったんですか？

理論だてて、説明願います。

>>4765 評判気になるさん

事細かに説明して頂きました。
評判気になるさんの仰る通りですよ。
それと
何も管理等安くなるとは、最初から言ってませんよ

>>4796 匿名さん

現時点でのタワーマンション価格では、梅田も、本町も新築では買いませんね。

既に投資でタワーマンションを賃貸しており、利回り8％、含み益も2000万以上あります。

もちろん次の投資を考えていますが、本町も梅田も、現在の新築価格での不動産投資は、無謀と考えています。
不動産会社が想定する表面利回りは、分譲価格を正当化するための非現実的な数字で、あまりに無責任と感じてます。
不動産は高額であるからこそ、やはり安い時期に仕込むべきと考えます。

私が次の仕込みとして考えているのは、タワーマンションの中古物件ですね。住宅設備は新築とそんなに変わらないですし、価格も交渉次第。
本町も条件次第で検討対象になりますが、将来の上昇余地は、うめきた周辺に軍配は上がると判断しています。

>>4805 匿名さん

うめきた周辺の中古タワーも既に結構値上がりしてませんか？

>>4806 匿名さん

そうですね。かなり上がってます。
ただ、大淀エリアの路線価を見ると、うめきた2期完成をまだ完全には折り込まれておらず、他の地区と比べるとかなり上昇余地はあると判断しています。
うめきた2期内の東西道路（ヨドバシ北側と新梅田スカイビル南側を繋ぐ道路）が開通した時点で、激変すると読んでいます。

>>4807 匿名さん

確かに梅田や大淀は交通インフラの再開発、新設の伸び代はありそうですね。ここも30年後の御堂筋の再開発に期待です。

次の仕込み。どこか期待してたのですが
大淀ですか・・・。
過去1,400年間の南海トラフ地震から
次の地震までの間隔は88.2年。
1944年と1946年の南海地震からカウントすると
次回は2034年頃に来ることになります。
標高ゼロメートル。免震装置は海水を被れば交換です。
浸水したパークシティ武蔵小杉の修繕費は3～5億円といわれてます。
あそこは住民に賢い人が多く、それを行政負担させようとしてますが・・・。

うめきた2期のおこぼれ目当てで、ホームまで20分の淀川沿いの沼地が
伸びしろがあるとは・・・。

>>4809 口コミ知りたいさん

「うめきた2期のおこぼれ目当て」って、気は確かですか？
不動産について、あまりに無知で、皆から失笑されますよ。

不動産価格は、その土地が存する周辺環境要素によって、評価されるに決まってるじゃないですか。その土地の形状等は二の次です。

その土地が面する道路・近隣駅・近隣商業施設、近隣の公園等公共施設等々、それぞれの規模・性質・その施設までの距離で評価されるのことも解らないんですね。

ここも、○○駅何分とか、おこぼれやめたら如何ですか？

>>4810 匿名さん
極めて的確でまともなコメント。
4809はマジで何も分かってないね（笑）
まぁ分からない人は分からないまま動かなかったらいいだけだと思う。格差広がる一方だけどね。

>>4810 匿名さん

いいこと言ってるんだけど、半分くらい悪口、煽り文句なのが残念。

>>4810 匿名さん

投資家さんですかね？実需ならハザード真っ赤のうめきたは避けた方がいいと思いますよ。投資先としては、確かにまだ魅力が残ってるのかもしれませんが

>>4813 匿名さん

そういう心配はハザードマップが真っ白のエリアの人が言うものですよ。

>>4814 匿名さん

そうですね。もちろん真っ白が理想ですが個々の事情もあるでしょうし、重視する項目を考慮して少しは妥協しても良いかもしれませんね。

>>4809 口コミ知りたいさん
地震が周期的に来ると思ってる人www
地震を予想することはできないっすよ？？笑

>>4816 検討板ユーザーさん

地震が周期的に来る事を否定されるなんて、まるで天動説を覆した地動説論者のようですね。研究頑張って下さい。

>>4817 匿名さん

例え逆じゃない？

>>4818 匿名さん

彼の常識を覆えそうとする姿勢を尊重してます。一応

これでしょ？
これが周期的？周期的な意味調べたら、『一定時間ごとに起こる様』でした。
周期的って言えますか？？？笑

>>4805 匿名さん

それなら中古のグランフロントオーナーズタワーはどうですか？
うめきた2期の恩恵も受けられますよね。
うめきた2期のタワマン2棟の影響で下がると言う人もいますが、完全に織り込まれてないならここも上がるのでは。

>>4835 口コミ知りたいさん
グラフロなんて織り込み済みもええとこやん。
ここは上がらんやん。梅北の恩恵受けへんやん。何をいうてんの。

>>4836 匿名さん
4805の意見に対して4805に聞いてるのにお前は何言ってるんだ。

>>4837 口コミ知りたいさん
ほな4836に対して突っ込んでんのにアンタはなに。何言ってるんだ。

　今更ですが、プレミストタワー靭本町のモデルルームをみて迷ってます。こちらのシティータワーの間取り、値段を含め購入する価値はありますか？

>>4839 口コミ知りたいさん

自分もプレミストタワーやクレヴィアタワーと迷ってこちらのファミリータイプの部屋に決めました。
駅からの距離、間取り、部屋のグレードなど考慮しても正直、資産価値という意味ではどれも値段が・・・過ぎて似たり寄ったりだと思っていますが、最悪安値でしか売れなくなったときに、売らずに長い間住むことになっても住みたいと思える物件はどれか、という観点で本物件を選びました。
ただ他の２物件もTRやSICがついているファミリータイプの気に入った間取りがあったので、もう少し安ければそちらにしたと思います。

ありきたりな回答でで申し訳ないですが、資産価値という意味では似たり寄ったりだと思う（個人の感想です）ので4839さんの重視するポイント（間取りがどれがよいか、どの駅に近いか、公園が必要か、部屋のグレードを求めるか、部屋の向きはどれか、いくら予算出せるか等）で決めてはいかがでしょうか？長文すみません。

>>4840 マンション検討中さん
説明わかりやすかったです。
ありがとうございます。
色々検討したいと思います。

>>4839 口コミ知りたいさん
ここに１票を入れる。

>>4840 マンション検討中さん
同感！

本町であの価格はありえない。
供給過多で身動き取れなくなる。
まだ、大阪城とか靱公園ビューなら差別化できそうかな

>>4845 匿名さん
預言者？ワロタ。

結局店舗スペースはモデルルームと、保育園？幼稚園？が入るのでしょうか？

確かに本町駅周辺は供給が明らかに多すぎる気がする。長谷工使ってコスパマンション乱立で値段だけ一丁前なのでリセール時にはどのマンションも苦労しそう。。

>>4849 匿名さん
供給過多により、賃料や中古物件価格の値崩れが発生しやすい状況になりそうですね。
貸すにも売るにも、競合が多過ぎて、価格を下げて差別化する必要がありますから。
購入価格より上昇なんて夢のまた夢。
ここの購入価格維持は、見込めそうも無いですね。