購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART87】

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=010&nc...

ほらほら、港区のマンション。

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港区で1.5億は貧乏人。土地の分は5坪しか持ってないってこと。

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5坪でよく生活できるね？

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マンションって、ほんっと、ごくごく限られた範囲内しか価値がないんだね。

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>>251
あなたの家、そのマンションより安いんでしょ？（大爆笑）

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>>249
狭い限定されたエリアしか認めない極論はマンションだろーが！

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俺の家?
100億なら売ってもいいよ！

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>>255
ごめんね。うちは親がちゃんと土地用意してくれましたので。残りは駐車場にして貸してるよ。土地は資産として子供や孫に受け継ぐんだよ。マンションと違って寿命がないんだよ。

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戸建てさんの中には都心マンションさんが逆立ちしても勝てないのがワンサカいるよ

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価値の無い郊外の土地なんて（笑）。
固定資産税は掛かるし、都心のいいマンション残してくれるのが一番なんだけどね。
貸してもいいし住んでもいいし。

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>>255
外周区の30坪の建売でも8000万以上しますよ。

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>259
いるだろうけど、ここにはいないよね。無知で貧乏なバカばっかじゃん（笑）

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>>260
マンションは
貸してもいいし、住んでもいいし、
でも建て替えは出来ません。
管理費や修繕費も住んでなくても売れるまで払い続けます。

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>>259
>いるだろうけど、ここにはいないよね。無知で貧乏なバカばっかじゃん（笑）

だから富裕層スレにいかずに、ここでストレス解消しているんでしょ。
本当の富裕層には相手にしてもらえませんよね

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>でも建て替えは出来ません。
出来るよ。そもそも資産価値があり需要がある立地で、
建て替えによって高値で売買成立が予想できるエリアなら。
最近だと、シャトー三田の建て替えでは、地権者住戸が数億とかで売りに出ているよね。
素晴らしい投資リターンだと思うよ。40年以上住んで更に売ったら数億手に入るんだから。
これから、そういう案件はどんどん増えていくだろうね。容積率の緩和など法整備も進んでいるしね。

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これですか？
http://urx.nu/iiPc

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築80年のマンションとか受け継いでも…

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富裕層スレあるんだからそっちでやれば。

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マンションの建て替えについて

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

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こういうのって、そもそも同じ経済的条件で比較すべきですよね。
例えば現金で５０００万円で新築マイホームを購入するとして、

①５０００万円のマンションを買う
②２５００万円の土地に２５００万円の建物で戸建てを買う
③３０００万円の土地に２０００万円の建物で戸建てを買う
④３５００万円の土地に１５００万円の建物で戸建てを買う
どれが良いですか？

そして、例えば双方同じく15年後に売却した場合はそれぞれどうなると思いますか？

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>>259
わはは！
俺の友達は強いんだぞ！系かww
他人のふんどしで相撲して満足出来る戸建てさんが羨ましい（笑）

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立地次第。以上。

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>>218
可哀想に。
残念な両親に育つからこうなるのか。

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ブログからの引用ですが、港区は確かに素晴らしい。
４世帯に１世帯は所得１千万以上の世帯にあたる。

この中で、世田谷区が何故セレブと言われるかというと、
・家賃の安い外周区にもかかわらず（学生も多数在住）
・世田谷区は８４万人もの人口がいるにもかかわらず（山梨県の人口と同等）
・住民の15％が年収１０００万円
ということが他の区に比べて絶対数的に飛びぬけているということだろう。

もう少し深く掘り下げてみると、学生の1人暮らしで、港区在住というのはほぼ皆無に近い。
家賃も高いし、後は、高級マンションか超高級マンションだらけ。
港区内の雑居ビルもしばらく見ないで入ると新築ビルに建て替えられている。
戸建はほぼないに近いが、あったとしたら、豪邸か大使館。
周りはビルだらけなので、戸建は日陰＆空気が悪い。
家族連れが住める環境ではない。
よって、働き盛りのバリバリのサラリーマンか企業オーナーが多数住んでいる。
マンションは１００平米を超えると億を数千万円上回るので、普通のサラリーマンでは手が出ない。
一般サラリーマンが港区内に住むにはとりあえず、マンションで、しかも８０㎡前後の狭い間取りになってしまう。
もちろん、24時間換気は付いているだろうが、お風呂には窓はなく、いつも薄暗くジメジメしたイメージ。
それが港区。

一方、世田谷区はというと、第一種低層住宅が広がる住宅街である。
世田谷区の第一種低層住宅は土地代を含めると、ざっくり土地が３０坪、延べ床３０坪で１億円前後の価格になってしまう。
場所や広さによっては、もっと高い。
こちらも普通のサラリーマンでは手が出ない。
代々裕福だったり、共稼ぎでエリートサラリーマンだったりが多い地域である。
芸能人や中小企業の社長さんや大企業の役員なども多数住んでいる。
朝の通勤時間などには黒塗りの車が各路地に待機している。黒塗りの車の多さは異様である。
ただ、世田谷区はアパートやワンルームマンションも多数ある。
お金持ちの人たちが土地活用や相続対策で建てたものであるが、これが意外と安く借りることができる。
学生やら新人の社会人やらが多数住んでいる。また、企業や官庁の社宅もあったりする。
こういった状況の中で世帯の中の１５％が所得１０００万円なのである。

以下ブログの引用
http://tondemo8pon.at.webry.info/201306/article_1.html

さて東京都23区の納税者に占める所得1000万円超の割合と3000万円超の割合ののBest10を集計してみました。

----- 3千万超の割合---1千万超割合
港区------- 6.74％-------23.14％
千代田区--- 5.66％-------21.75％
渋谷区----- 4.55％-------18.35％
文京区----- 2.30％-------16.35％
中央区----- 2.74％-------16.25％
世田谷区----2.32％ -------14.14％
新宿区------2.18％------- 13.11％
目黒区------2.72％------- 12.86％
杉並区------1.63％------- 11.14％
品川区------1.47％------- 10.11％
東京都------1.44％-------- 9.00％
---------- (39,954人)---- (249,436人)
全国-------- 0.60％------- 4.49％
---------- (138,002人)--- (1,038,394人)



もともとは税務署別のデータですので、税務署別に見ると

------- 3千万超の割合 ----1千万超割合
麻布 / 港区------10.34%------28.32％
麹町/千代田----- 7.32%-------24.31％
芝　　/ 港区 ----- 4.40%--ー---19.77％
渋谷/渋谷区------4.55%-------18.35％
玉川/世田谷 ----- 3.19%-------17.50％
神田/千代田------2.88%-------17.42％
京橋/中央区 ----- 2.92%-------17.00％
小石川/文京区----2.40% -------16.61％
本郷/文京区------2.18%------- 16.06％
四谷/新宿区 ----- 2.52%------- 15.27％

上記10税務署管轄の1000万超所得者の人数 は計算すると62936人いることが分かりました。

東京には所得1000万円超の方は25万人弱いるのですが、その4分の1は、上記１０の所轄税務署に住んでいるわけです。
港、千代田、中央、渋谷あたりの都心区にいるわけです。

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所詮集合住宅でしかない万損。

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>>274
このスレって、「住むなら都心？郊外？ 」だったっけ⁈
マンションって狭い範囲しか資産価値がないからって、必死で都心対郊外の構図にしようとするけど、そういうスレじゃないんです。どうしても戸建てに叶わないからって、日本全国で、港区のごく一部エリアのマンション対日本全国の戸建てという勝負に持ち込むなよ。

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文京区は土地自体が相当高い。このため、戸建に住んでいる人は必然的にお金持ちといえるだろう。
文京区は坂が多い。これは台地と谷が入り組んだ地形になっているからである。
台地の上の戸建に住んでいる人は企業のオーナークラスのお金持ち。
台地の下に住んでいる人は・・・
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/bunkyo/P13...
また、山手線の中心であるため、どこに出るにも近い。
どこに出るにも近いというのが文京区のメリットでしょうね。
あと、文京区はなんと言っても学問の街であるといえるでしょうね。
東大をはじめ御茶ノ水女子大学やら桜蔭中学校・高等学校などいろんな小中高があるので調べてみると良いでしょう。
ただし、マンションが多いため、戸建が建っているエリアも限定的であるので絶対数は少ない。
よって、文京区では戸建はお金持ちだが、マンションは・・・ということになっている。

千代田区は人口が少ない。
また、マンションしかない。

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>>亀田DAIKIかよ。ダイキかYO!!

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>一方、世田谷区はというと、第一種低層住宅が広がる住宅街である。
資産価値の高い山手線内側にある、一低住専エリアが住宅地として最高でしょうね。
他スレッドに載っていましたが、山手線内エリアで、住環境の良さを示す目安の一つ、
第一種低層住居専用地域は下記のとおり。

：：：：：：：：：：；；：：：：：：：：
千代田区＝一種低層は無し
中央区＝一種低層は無し
渋谷区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

港区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部

品川区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　いわゆる長者丸。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

目黒区（建蔽率５０パーセント、容積率１００パーセント）
青葉台２丁目の一部。

新宿区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地。

文京区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　
目白２丁目　

以上です。

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>>280
そりゃぁ山手線内側に広い戸建だったらお金持ちだろうけどね。それはエリアとしたらごく一部の話。
世田谷区は一帯が建蔽率５０パーセント、容積率１００パーセントや建蔽率４０パーセント、容積率８０パーセント
のエリアが数キロにわたって広がっているので絶対数が違う。
どこの区にも金持ちはいるが、その絶対数が違うってことでしょうね。

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＞＞２８０
建蔽率が違うため当たり前だが、ゆったり感も都心と世田谷とでは違う。
世田谷の方がゆったり建っている。

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>>271
戸建てさんはネット番長が多いイメージ

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世田谷とかの郊外は不便だし、ガスタンクが町中にあるような区はご遠慮したい。
世田谷さんのご意見をまとめると、2〜3億前後で戸建てを建てようと思ったら、
やはり地価の安い郊外しか選択肢はなくて、都心部の比較的リーズナブルな、
例えば坪500万としても80坪で4億円を超えますから、
上モノ入れたらとても中流階級には手が出ない。
だから世田谷など郊外に流れる。そういうことでしょう。
ギュウギュウの通勤電車に揺られ、車は一日渋滞していて排気ガスまみれ。

一方都心の、それも高台エリアは車の通りも少なく、5分も歩けばJR駅もあり、
買い物も便利で食事や文化エリアも数キロ圏。
また渋谷区、港区に限れば多くの大使館も点在しており、
保安上も安全だし街並みも整っている場所が多い。
セキュリティ面や、バリアフリーからマンションを選ばれる方も多いようですが、
環境を優先した低層で、150平米を超えるような間取りの物件の供給数は、
やはり渋谷区、港区が圧倒的に多いですね。理由は非常に簡単で、
毎月100万円単位の賃貸料を払える層の数が圧倒的に多く、
そのような層からの需要が多いからです。

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予算5000万なら50/100の建売30坪がベストでしょうな。
この価格帯だと余程郊外へいかないと大手ハウスメーカーの建売は無理なので、施工チェックなどを専門家に依頼した上で良心的な商売をしている無名メーカーを探すべきですね。駅徒歩10分圏だと世田谷の端っこ、練馬西部、調布市、狛江市あたりなら買えそう。今はマンションブームなので無名メーカーの建売はお買い得なのがたまにあります。

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>270

その条件なら、私はマンションかな。

①５０００万円のマンションで、７０平米として、坪単価２３５万。練馬区・北区あたりの駅徒歩７分ぐらいなら買える。
２３区だから、マンションの通常の値落ちカーブと同じとして、１５年後に売却したら、３５００万～４０００万ぐらい。
※新駅・駅前開発等がない場合。以下同じ。

②２５００万円の土地に２５００万円の建物で戸建てを買う
ペンシルは厳しいので、戸建ての土地は３０坪だとして、坪単価８３万。
http://www.tochidai.info/tokyo/
によると、小平市一橋学園駅（西武多摩湖線）徒歩１０分って所。
１５年後にはたぶん売れない

③３０００万円の土地に２０００万円の建物で戸建てを買う
３０坪なら、坪単価１００万
東伏見駅徒歩９分って所
１５年後には買い手が見つかったらラッキーって所。
仮に売れても、２０００万円ってところ。

④３５００万円の土地に１５００万円の建物で戸建てを買う
３０坪なら、坪単価１１６万
国領駅徒歩５分～６分
１５年後には、上モノの価値はないけど、２５００万～３５００万なら売れる

価値で見ると①か④。
所有にこだわったり、車が好きな人は④
建物のランクにこだわったり（１５００万の上モノは相当ショボイ）、通勤時間を短くしたい人は①かな。
私は後者なので①

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>>286

上モノ1500万の建売は物件によるけど普通なのもありますよ。いわゆる長谷工マンションとかとさほど変わらないと思いますよ。すごいチープな物件がいつまでもネット掲載されてたりしますが、実際家探しするとそこまでチープな物件ばかりではないのが分かります。

あと通勤する地域にもよりますが、練馬区西部だと国領と電車の利便性変わらないんじゃないですかねー。

そして東伏見は吉祥寺近いですし、国領は各駅停車駅ですが小規模ながら再開発地区なので、15年で地価がマイナス1000万とかはありえないと思います。

小平は郊外過ぎるので避けたほうが良いかもしれませんが、武蔵美とか一橋とか津田塾とか有名大学が近いですし、今後どうなっていくのでしょうね。

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個人的には、70平米のマンションも40/80の地域の30坪80平米の戸建ても狭すぎると思うので、80〜90平米のマンションか、50/100の地域の30坪90〜100平米の戸建てかの2択になりますね。マンションは今のボリュームゾーンが70平米程度なので、やはり戸建ての方がお買い得感出てくると思いますよ。

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>>286
5000万の予算だと戸建ては23区はほぼ無理です。三階建ての狭小しかないですね。だから、予算がなければマンション一択ですね。同地域ならマンションが狭い分初期費用安いから。

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>>288
戸建も野村や三井の建売なんかも最近は100㎡きって建てる事が増えてきた。97㎡とか、95㎡とか。そしてマンションは70㎡前半。少し前の築浅の中古が広めに作ってあっていいかも。

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>>289

練馬の西端や東部でも23区内にこだわるくらいなら調布あたりの市部の方が環境も利便性も高くコストパフォーマンス良い場合がありますよ。世田谷区にも宇奈根とか不便で地歴の悪い地域もありますしね。

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では、ちょっと頑張って予算を9000万〜1億で考えるとどうでしょうか？

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>>292
その層は失敗しても簡単に買い替えられるから好きな方買えばヨロシ

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>>283

俺のために焼きそばパンって書き込んでくんないかな？

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まぁ、予算5000万としても、頭金1000万住宅ローン4000万なわけで、安全圏で夫単独でローン組んでおこうと思ったら年収800万がラインなわけですから、普通の庶民ベースで議論しようと思ったら予算4000万で話すべきかなともおもいますね。

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区分所有者が、全体の4/5以上がいないと解体の決議も得られない。
合意がなくて、使用不能になったマンションが廃墟となってそのまま放置される。素性の分からない人々が住み着いて、スラム化する恐れもある。都市景観もすさむ。地域社会にとっても大きな負担を強いられる。

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>295
じゃあ、1億以上の物件を購入しようとすると、年収はどのぐらいが最低ラインなんですかね？

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>286
十年前①を選択
当時ちょうど5000万程度
現在机上査定8500万

ローンも終了。この値段で売れるかはともかく
田舎の戸建買ってたら頓死してたわ

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>>285
その市部35坪、徒歩10分建売、5000万弱で購入しました。専門家に見てもらう予定。
新築マンションは駅7分程度ですが70平米で2階でも5000万以上します。最近はマンションが高い。

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＞＞２８４

狭いマンションに住んで（窓のないお風呂、狭い間取り）
区分所有の肩身の狭さ　自由度のなさ
駐車場も車もない生活
スーパーなども生活感のないような小さなスーパーばかり
空気も悪いし、
子供の環境にも良くない

こんな都心の生活のどこが良いのかわからない
特に車のない生活なんて考えられないよ（笑）

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