【住民専用】イニシア千住曙町Part6

理事会で健康診断やった方がいい。

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マンションが老朽化するのと合わせて区分所有者も老衰化するね。

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理事に定年制を設けたらどうか？65歳定年。

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代表理事の肩書なくなると辛くないか？

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規約改正して理事長を2名にすればいい。
理事長でないから対外的に同格をアピールする必要から「代表理事」の呼称を用いることになる。なんとも惨めだ。
理事長、理事の呼称だけでいい。「代表理事」の呼称は不要。

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対外的に「長」の肩書がほしいのだよ。勤務先の会社と同じ。課長、部長、・・・

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理事長と副理事長が居たら誰だって理事長の方が偉いと思う。
代表理事で同格だと言っても一般の人の認識では通用しない。
「副」の言い訳にしか聞こえない。惨め。

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同格を強調したいから「代表」を冠しているだけだよ。
一般人は理事長と代表理事では理事長を相手にするよ。
副理事長だと理事長より格下に見られるから苦肉の策で「代表理事」を名乗ってるだけ。

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副は理事長のかばん持ちでいいよ。同格で張り合うことない。

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名刺に「代表理事（理事長と同格）」と書いとかなきゃ一般の人は分かんないよ。
業界新聞の記者に「代表理事」の事を質問された代表理事が答えてた動画見た事ある。

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対外的には肩書が全てだよ。「長」が付かない肩書ではダメ。

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>>4116 県人さん

そう思ってる人が多ければ
理事長は弾除けに使うには
最適ってことにはなるね
なかなか上手いとは言える

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日替わり理事長でいいよ。一カ月ごとに交代。早番・遅番もあり。

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実際に仕切っているのは。。。みたいな話ほど意味のない虚しい話はないわな。単に理事長やるだけの力量がない。それだけの話。

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所詮は下町のコンクリート長屋の代表。

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>>4116 県人さん
肩書きが全てで、「長」が付けばいいのであれば、「筆頭副理事長」なんかは押しが強そうでよいかもしれない。
一方で、代表権があるかないかを見られるのであれば、「代表理事」というだけで十分で、結局、相手の判断次第かと。

「所詮、副理事長」と思うのも個人の自由で、副理事長本人がそれでいいと思っているのであれば、それでいいのでは？

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>>4121 マンション住民さん

業者は決定権を持ってるかどうかで判断する。

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>>4123 さん

そこだよ。大きな執行額になる修繕など委員会案件では
決定権限は理事長ではなく担当の副理事長側になっていて
副理事長を欠いた場合か、地震など災害等緊急の場合しか
理事長が代わりはできない。

ずっと少額だが、一昨年の夏祭り前のコミュニティ
委員会内での内紛でもでも、理事会で決済権限を
奪取しようとした理事長に対して
規約を確認したら副理事長が優先だったで
本人承諾なしに代われないとの記載が議事録に出てくる。

外からは権限ありそうな名前にしているけどね。
理事長ってなになのかは区分法には規定がないから
全てその組合の管理規約を見なければわからない。

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決定は総会決議。決定権者は組合員。理事は総会決定議案のお膳立てしか出来ない。

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下町板マン代表で山の手タワマンに対してマウント取れる？

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>>4125 代表清掃人さん
お膳立てした通りに決まるのであれば、本人はハッピーだろうし、組合員側も「認めてやった」と思っているのであれば、皆ハッピーだよね。

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総会で議長の緊急動議を通してるマンションがある。マン管士が顧問にいながら・・・

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区分所有法第37条1項：「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」
これ知らないのでは？

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知ってっても管理組合に忖度するのが顧問マン管士。
理事長のご機嫌損ねたら仕事切られるだろう。

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>>4129 マンションコンサルタントさん
37条第2項には「前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。」とあるのを知ってる？
結局、規約が全て。(法の強行規定に反するもの以外)

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>>4131 マンション住民さん

規約には37条第2項の別段の定めはない。37条第1項だけ。

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>>4131 マンション住民さん

別段の定めがあっても議場緊急動議は無効だろう。
総会欠席議決権行使の組合員は、総会当日に緊急動議があった事など露知らず、当然の事ながら賛否の票すら投じられない。

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>>4133 足立区民さん

携帯やメールで賛否を取ればいいのでは？

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>>4133 さん

正解ではありません。総会では動機の提出は可能で
採決を行わないと裁判では負けになります。
採決はして否決すれば良いだけですが
今日はまぁ暇ですから後でゆっくり。

この組合は理事会に管理士資格を持つた役員が3人
いますし、顧問の区分法得意の弁護士もいますから
4231や4132の書き込みレベルでは
太刀打ちできないと思いますよ。

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>>4129 マンションコンサルタントさん

そうだね。ただでさえ「食えない資格のマン管士」、だから仕事切られたら死活問題。
名称独占資格なんてそんなもんよ、職業独占資格でないと食えないよ。

ところで名称独占資格でも法でその資格を強制運用してるなら話は別。例えば技術士や保育士など。
残念ながらマン管士にはそれがない。

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>>4135 住民さん7さん
なぜ緊急動議が出るのか？予め議案書に書いとけばいいのに。そんなに切羽詰まってるの？
3.11地震の時は、安全確保の緊急安全工事は理事長の専決決裁（規約に有り）で対応し、事後に総会承認にした。

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なぜ緊急動議が出るのか？予め議案書に書いとけばいいのに。そんなに切羽詰まってるの？
3.11地震の時は、安全確保の緊急安全工事は理事長の専決決裁（規約に有り）で対応し、事後に総会承認にした。

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>>4133 足立区民さん

例えば理事選任の候補者の一部あるいは全員を入れ替えるという総会における動議は、「あらかじめ通知した事項」（役員を選任するが議案事項です）を替えていないので議場では受け付けて議長は採決を実施しなければなりません。これは区分法３７条２項側ではなく１項そのものの”通知事項の範囲内”で同項には規約留保はありませんから、総会で”動議を認めない”規約を作っていても効力はありません。議長が動議不可で切るのは非常にまずいわけです。

非常によくある事例で、役員選任議案通りに選任しても、規約の役員数上限に達していないなどの場合の議場での立候補者の扱いがあります。議長がとりあげず採決実施しなかった場合にはその総会を無効であるとする相手の主張に対抗できない場合が考えられます

直近で非常に有名な事例では、秀和幡ヶ谷レジデンスの総会における、議長の交代および全理事の議案書に書いてあるリストからの変更があり、これかはいずれも動議として提出されて、総会で可決されていますから、”理事会役員を選ぶ”という議案の趣旨を替えない範囲内で動議の提出は自由でした。これで最高裁まで裁判はいきましたが、他の判例等から”動議ＯＫは確定”していて訴訟での争点となっていません。
これは予算議案などでも同じになります。

4133さんはかなりいい線をいっていて、一方で殆どの区分所有者は議場には来ず先に議決権行使書あるいは委任状を出しているだけですから、殆どの議案について、議長は欠席での議決権行使は賛成には使えず、また自身への代理人指定票は反対に使うこともできますから、動議は認めた上で採決を行ってその会場に来なかった人の票で”否決”するのが常套手段になります。

なお代理人指定票の作成は自由だから、前述秀和幡ヶ谷の事例では、反理事会でアンチ理事会の理事候補者をだしているレジスタンス側の代表者に”動議も含めた”一任の代理人指定（俗にいう委任状）を全戸の４割近くが出していたことで動議を可決成立させています。弁護士はこのマンションの理事会顧問と同じですね。
同じことは当然このマンションでも可能なので”動議不可”のコメントは誤りです。

一方で、規約規定で、理事会決議で招集された総会では議長は必ず全議案に原案のまま賛成することとなっていて、この規約の規定は法的に有効です（なくても議長の自由だがより確実）。当日動議に対しては、欠席の議決権行使書は”賛成”には使えないことは明らかですから棄権としたうえで委任状側を反対に使えば、今程度の総会への出席率（今年は参加９９％のうち議場は３％）で動議が可決されることは起こりえません。

動議を認めるか否かと、それが可決できるか否かは別問題なわけです。

案外管理士もってる人でも試験にでるわけではないので”動議そのものが無効”としている人がいたりします。正しくは”動議は有効”だが”否決すればよい”（理事会からみて）となります。

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>>4139 住民さん７さん

役員の選任議案って氏名と室番号書くんじゃないの？
匿名とか人数しか書かないなんてあり得ない。
それじゃ組合員は賛否の票入れられないよ。

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>>4140 匿名理事候補さん

今後は個人情報保護のため、氏名と住所（部屋番号）は黒塗りになるだろう。
真っ黒けの役員選任議案・・・

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自費出版したら？

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>>4145 黒田さん

マンション管理では売れないだろ。
管理組合内紛のフィクションにしないと。

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>>4146 ゴーストライターさん

>>マンション管理では売れないだろ。

売る努力をする。

・管理組合推薦図書に認定してもらい、管理組合で組合員分を大量購入し組合員に配布する。
・管理会社に大量購入させ社員に啓蒙図書として配布する。
・出入り業者にも大量購入させる。

自費出版は200万～300万かかるから、1万部販売を目指す。

自費出版は印税で儲ける事が目的ではなく、国会図書館に納本し国が保存することにより「歴史に残す」事に意義がある。

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国立国会図書館納本制度

日本国内で頒布を目的として発行された出版物は、原則として、すべて納本の対象となります（「納本制度の概要」参照）。
国立国会図書館に出版物を納本いただくと、その書誌データが「全国書誌」として国立国会図書館サーチで検索できるようになります。また、図書館資料として広く利用されるとともに、国民共有の文化的資産として永く保存され、日本国民の知的活動の記録として後世に継承されます。

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>>4148 住民さんZさん

マンション管理オタクの同人誌？そんなのあるの？

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今はyoutuberだろう。今の人は文字を読まない。

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管理ネタじゃ稼げないだろう。
一万再生回数で広告収入は数千円、月に10万再生回数で数万円、お小遣い程度。
生業にするなら月100万再生回数は必要。本の印税よりは分はずっと悪い。

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みんなが興味持つ分野じゃないと再生回数は稼げないと思うよ。
これなんて面白い。播州赤穂に向かう早籠を新幹線が追い抜く、赤穂城の前を車が通りすぎる。ギャグだけどネタとして稼げる。

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結論は、緊急動議は区分法違反（第37条第1項）だから決議いても無効、という事でいいのですか？

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緊急動議はありえないwww

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決議できないから動議しても無意味。翌期に持ち越し。

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大半の組合員が総会欠席議決権行使書を提出していて、総会当日は数名の組合員しか出席してなかった場合、議長が緊急動議して動議は採決できるの？

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>>4158 住民の人に質問したいさん

議案書にない緊急動議ってだまし討ちでしょう。
議場緊急動議は全て却下すべき。
必要なら臨時総会を開催すべし。

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賃借人が値上げ交渉に応じてくれない。　　世の中の物価を考慮したら値上げには応じるべきだろうと思うけど居座られてる感です。　修理の申請は多数。修理も値上げで対応が大変なのにな。
イニシアは、人気があるので今のうちに売ってしまいたいな、、、困った困った。

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賃借人が居たまま売ったら？オーナーチェンジ・・・

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>>4161 マンション住民さん

オーナーチェンジの見積もりすると　空屋売買より2000万安くなりました。
2000万は、大きすぎる。

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オーナーチェンジは当然安くなるけど現金化を急ぐなら仕方がない。
資産としての不動産は即現金化出来ない難点がある。やっぱ資産保有は現金だよ。
リビングの床が万札で足の踏み場がないのが理想。

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>>4163 下町の拝金主義者さん
ありがとう。　現金化は急いでないから、2000万円安で売る気はないんですけど、不動産屋に
「定期借家にするべきでしたね」と、言われました。　イニシアの中で似た部屋に移ってもらおう！と不動産屋にはたらきかけてもらったかけど、入居者は応じる気配なし。　賃貸のリスクに直面中

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定期借家は法人契約が多い。即ち社宅。
個人で好んで定期借家を選ぶ人は少ない。賃借人のリスクが大きいため。
昔は個人の普通借家でも、大家のリスク回避のため会社契約にしたものだ。

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>>4164 住民さん

転居先の契約金+引っ越し代+不動産屋手数料を出さないと立ち退かないよ。追い銭！

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昔、１０戸の木造賃貸アパートの建替えのための賃借人追い出しに、1戸50万計500万近くの追い銭がかかったよ。建替えは家主都合だから賃借人は強気で動かない。

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>>4166 立ち退き料さん
不動産屋からのアドバイスでは、　入居者は単身者ではなく学校に通う子供（生徒）がいることで、①学校に通える場所、②現在のイニシアと同程度の間取りの物件　が決まるまで6ヶ月のホテル代、荷物保管場所を保証しなければならない。　今はホテル代、引越し代が高騰してるので　300～400万くらいは相手に渡すのが折り合い点とアドバイスされました。
中間の350万の追銭を渡しても空き家にして売買した方が得策と考えて提案をしましたが、"その案にも応じない"との答え。　まさに居座られてます。　　

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もう40年も前になるが、立ち退きを言われたけど踏ん張って応じなかったら、不動産屋から即場にガンガン電話がかかってき、挙句の果てに人事部に乗り込まれた。
これじゃさすがにギブアップ。

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>>4169 人事部が怖い小心者さん

それ不動産屋の常套手段。

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サラ金全盛時代は業者は人事部によく来たよ。
給料前借させてでも払わせる魂胆か？

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管理費等の管理組合債権回収も代表理事が人事部に乗り込めばいいのでは？

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>>4169 人事部が怖い小心者さん

４０年前は地上げ屋ありの時代でしょう！
今とは時代が違うわな　　

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イニシア千住曙町で、賃貸物件、とれくらいあるんだろうか？
引越し代の面倒見るといってるのに「現条件を継続！出る気はない！」の一点張り
ある不動産屋から「死体でも隠してるんじゃないか？」とか、「大麻話栽培してるのかな？」と、揶揄われています！

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>>4174 住民さん

引っ越しが面倒なだけじゃないか？

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4175さんのいうように引っ越しが面倒くさいのか？かもしれないかな？　いや違うな。現入居者にイニシアの査定空き家売買価格（仮に8000万）、賃借人あり価格（仮に6000万）だったので　「8000万で購入しませんか？それなら引越し代、不動産手数料も節約できる。」と投げかけたら　「6000万なら購入する」とお返事がありました。　だから引越しが面倒なだけではなさそう。
自分が借地借家法を盾にして退去せず安く物件を買おうとしてると、考えられませんか？　邪推ではないと思う。

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下町で6000万円は無いだろう。

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3000万で買って倍の6000万で売れれば2倍で売れた事になる。御の字だ。

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>>4177 さん
ところが、業者の入札にかけたら　それくらいの数字でした。
今、マンシア高騰してるし　イニシアは人気なんですって、
北千住駅前が、もっと人気だけど、環境的には北千住駅前より千住曙町あたりがいいみたい。

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>>4178 中古マンション検討中さん

おっしゃるとおりに、3000万で買って6000万で売れたら　OK OKなんですけれど、それは、入居者なしの価格。　　入居者いたら　大幅値引き価格。　　入居者付き物件は『次のオーナー、現入居者に居座られるリスクを負う
から、値段が下がるんだわいな』

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>>4180 住民さん2さん

やはり人事部に直訴するしかないな。

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「値上げ応じる気はありません　現況で契約更新」の一点張りです。
次から次へと修理の申請がある。台所、トイレ、洗面所等の水回りは「作動がうまくいきません」「水漏れます」「部品が壊れました」等、　修理が家賃を超える時もあるんですよ。泣く泣くの対応です。
もう少し大事に使ってほしいよ。
特異な入居者を入れてしまったと感じています。　不動産管理関係者に相談するも「家賃が、きちんと払われていたら、法律的な入居者の権利は大きく強い。諦めてください。賃貸のリスクです。自殺や事件などの事故物件でないことを良しとしましょう」と言われ、そのレベルで納得しなければならないのか
イニシア他の賃貸入居者はどうか知りませんが！

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>>4177 下町キッズさん
イニシア千住で
今日現在で　イニシア9280万円
3LDK ・81.07m2の売り出し物件あり。
足立区千住って、よくない印象はあるらしいけど、人気エリアは間違いない

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9280万も出して下町に住もうとは思わない。近県の戸建てにするよ。

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>>4184 戸建て検討中さん

ＴＸの守谷以降の茨城県側なら9000万も出せば豪邸が手に入る。

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1億3900万円
1LDK+2S（納戸） ・81.07m2
2階/SRC・RC造24階建　ってのも出てる
この値段は、不動産の間でも、噂になってるって。

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過去に理事会役員としての経験のない方が、輪番などでいきなり役員になっても戸惑うことなく理事会を運営していけるように工夫しています。
って書いておきながら、延々と自分がいないと～とかって居続けるのマジで面白い。全然工夫できてないってことやん。

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>>4187 マンション住民さん

理事会趣味だから理事から抜けたら趣味が出来ないからだよ。

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理事ではなく名誉理事の称号を与えたら？
理事長の許可を得て理事会に出席でき意見を述べることは出来るが議決権はない。

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>>4189 ご近所さん

元帥（げんすい）がいい。名前がカッコいい。

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理事会趣味だから「理事」の名称に拘る。
「退役理事」がいいだろう。

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管理人になればいい。雇ってもらったら？
東大卒のマン管士国家資格取得の管理人、これ最強！

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東大卒のコンビニ店員っているよ。

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東洋大卒は東大卒と言いますか？

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管理組合に学歴表示いる？
慶大法学部卒理事長とか。

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山の手のタワマンで慶應ボーイのイケメン理事長なら人気出るよ。

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高卒じゃ・・・・

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ホント大卒の肩書きなんて社会じゃほぼ無意味だからな
重視されるのは経験な
俺は高卒で世間的には低学歴かもしれないが、フランスに渡米した経験を活かして
今は充実した仕事してるよ
お前らも壁作って自分の世界に閉じ込もって無いで
今しかできない「経験」しといて経験値積んどけ

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マンション管理より、自分の体の管理（メタボと弱視）の対策と管理をされることの方が優先されると思います。
生活習慣病対策

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