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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区千石二丁目50番1(地番) |
交通 |
都営三田線 「千石」駅 徒歩9分 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
167戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上4階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)口コミ掲示板・評判
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751
匿名さん
すみません747に対して全くその通りと言いながら、ノーブルヒルズとの共通点ではなくインペリアルガーデンとの共通点と言っている支離滅裂な感じと、どうでもいい745の書き込みにやっとフォローを入れてくれた747の入居済みさんに失礼な売れ残りという表現をみて、確認してみたかっただけです。スミフが値下げしない以上中古扱いでは購入できませんよwあくまでも、販売手法の話をしているだけです。
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752
匿名さん
>>745、747さん
失礼しました。同感です。ネーミングも酷いですが、あそこは間取りも酷いと思いました。
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753
ご近所さん
>>750
一瞬、すでにオーナーに渡った物件が既に中古市場に11件も出ているのかと思いました…。
マイナス金利ですし業績も良いスミフにとっては在庫にかかる資金負担など大した問題でなく高値追求なのでしょう。湾岸や港区のマンションでも3年以上販売していたものもありますし、ここも値下げせず長期販売になるのでしょう。
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754
匿名さん
>>751
気分を害されたのであれば申し訳ございません。
お詫びにここから撤退いたします。
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755
匿名さん
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757
匿名さん
結局、こちらの販売状況はGW中も変わらず、という感じなのでしょうか。
GWだから売れるというものでもないですし。
途中の坂が気になるといえば気になる。
公式ブログでは、タモリの坂の本にも紹介されたというふうに書かれていましたけれど。
夏場は涼しくていい道かな?
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758
匿名さん
近所のマンションに15年住んでいます。植物園付近は涼しくて静かでとても気に入っておりここ検討中。90m2半地下見てきました。田の字の間取りで風通しは良かったし、今70m2だからやっぱり90m2は広い!作りもしっかしてた。でも、ちょっと高いし、スミフの小出しで3年かけて売る戦略は嫌いです。3年してもこの1Fは絶対下がらないでしょうね。近所の別の物件見てきたけど、日当たり良くても低地の道路沿いで車の騒音うるさいし、高台で静かな90m2はやっぱり捨てがたい...悩みますね。
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759
匿名さん
日本では、教育・入試改革が叫ばれているけど、本国ではこんな議論が。
『ハーバード大教授「崩壊したアイビーリーグを立て直せるのは学力テストだけ」』
https://note.mu/kodaikusano/n/na0eec44b0e27
日本でも、富裕層の無能な子弟が、「総合的な判定」の結果、東大に入るようになったら、世も末かと。
アメリカの大学システムは、形を変えた階級システムという気がするし、子供が小さい頃から、コネカネを総動員して、世界の名門校(大学だけでなく、小学校段階から)と繋がりを作る知人を見ていると、妬みも含めて、アホかと思う。
文京区の皆様と同様、中学受験・大学受験に邁進することで間違っていない、と思うのでした。
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760
匿名さん
ただ、受験科目や試験の内容は改善の余地があると思う。中学段階から英語を受験科目に加えるべきで、トフルのようなものにすべきだし、他の科目も、暗記中心のものから、記述式や、論理性を問うもの中心にすべき。
ただ、総合的な評価、でなくてよい。
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761
マンション検討中さん
この物件、外観は雰囲気良いけど高すぎるよなぁ。売れ残り住戸を値引くどころか値上げしているらしいけど、それでも買う人っているの?築一年以上経って値上げ?強気すぎる。もうあと億超え物件しか残ってないのに販売期間いつまで見てるんだろう?最近購入した人いますか?
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762
匿名さん
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764
匿名さん
>>759
アメリカの大学入試であれば、カネはレガシーとして評価されるのに、オリンピックだと、なんで不正行為になってしまうのだろうね?
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765
周辺住民さん
「売れ残り」とか、「高過ぎる」、「強気過ぎる」といった書き込みがあるけど、以下が実態でないでしょうか。
1.スミフは意図的に小出しに売りに出してきている。
2.想定販売期間は、当初より「最短でも1年超、状況次第では2~3年」といったところ。
3.その意味で「売れ残り」ではなく「売り残し」。
4・スミフはマンション市況を強含みと読み、当初から段階的値上げを織り込んでいた。
4.値上げ販売は購入済み者にとっては悪い話ではない(逆に「値下げ」は許し難い)。
5.問題は値上げの幅。
6.値上げの著しいものは「カスタムオーダー」案件としてカムフラージュしているが、幅は全般的に結構大きい。
7.ただ近くで施工中のモリモトの案件(96平米で1億5800万円)との対比でみると割高感は全くない。
8.モリモト案件は茗荷谷駅に相対的に近いとはいえ、谷底の準工業地域の立地で、しかも近隣には建設反対の赤旗が乱立。
9.要は、ここ2年近くの間に都心のマンション価格がかなり上がってしまったということ。
10.従って購入するかどうかは、値上がりの事実を受け入れられるか、そして先行きの市況をどう読むか、にかかっている。
11.いずれにしてもスミフが値下げに踏み切ることはありえない(値上げ幅の圧縮はあるかもしれないが)。
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766
いつか買いたいさん
売れ残った物件にかかる費用を次なる購入者に負担させようってことでしょう。
中古マンションの市場が都心部で上がったのは理解できるが、ここは新築未入居つまり売れ残り物件。
その価格を上げているのは今後購入を希望する人たちこそ納得しないのでは?
小出しに販売してるのか知らんが、販売にかけたコストを上乗せして販売するなら、早期完売目指して見合った値付けが必要な時期じゃないかと思うが?
いつ完売するのか楽しみ(笑)
【一部テキストを削除しました。管理担当】
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767
匿名さん
他は知りませんが、ここに限っては売り残しなんて当てはまらないと思います。普通に売れ残りマンションです。今年初めに市場はピークアウトしたので、値下げするかどうか、むずかしい判断でしょうね。焦ってはないでしょうけど。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
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768
匿名さん
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769
匿名さん
単純にスミフの利益が少しでも大きくなるように計算した結果でしょ。
買える人が買える値段に設定して売れるまでの経費と比較するって企業としては普通じゃない?それだけ自信あるか、数件売れなくても許容か。
在庫物件を値上げしても今後買う人が納得しないとか、値下げして早期完売した方がいいとか、買えない人の理屈。
スミフの人の書き込みか住人の書き込みだったとしても765さんの意見は的を射てると思う。
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771
匿名さん
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775
ご近所さん
>>768
企業として誠実な姿は株主のための利益追求だとせば、マイナス金利下で高値追求するスミフの姿勢こそ誠実なのではないですかね??
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777
匿名さん
>>775
大企業の社員が株主の利益なんて日々意識して仕事してるわけないですよ。
顧客視点、顧客満足をどれだけ大事にするかで企業風土って結構分かれると思います。
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778
匿名さん
>>777
既存顧客の資産価値を維持することこそ顧客視点の第一義ではないでしょうか?不動産に関しては必ずしも低価格で購入することが顧客満足の全てではないと思いますよ
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779
匿名さん
ここを長期販売している間に近くのセコムやモリモト、リビオが完成に近づきインペリアル様も霞んでいくだろうに…
いつまでも自信満々物件でいられると思っているのか?
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780
匿名さん
周辺に比較対照が多いほど、この地域のマンションが視野に入る人の数が相対的に増える。
同じ地域でも環境が違うから見比べたときに少数でもこちらを好む人もいる。
広告料にお金をかけないスミフならこう考えるかもしれませんね。
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781
匿名さん
そもそも大手デベからしか買う気がない人一杯いると思いますよ。私もそうですが。他のデベの物件がダメという様には思っていませんが、見てもいないと言うのが正直なところです。そう言う人にとっては、比較対象になりません。
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782
いつか買いたいさん
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783
購入検討中さん
1階庭付きを見ました。半地下ですが、ホコリとかはどうなんでしょうか?
1階ばかりが残っていたと思いますが、1階推しの物件で長く販売してるのでしょうか?
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784
匿名さん
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785
入居者
バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。
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786
匿名さん
風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。
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787
ご近所さん
>>786
通常の換気程度では結露するということですか?
換気を全くしないと結露するということですか?
入居者さんは心配無用と言っていますが。
そもそもの論点はホコリの問題のようですが、車の交通量等はそれほど多くないと思いますし、この一帯は空気は比較的きれいかと思います。
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788
匿名さん
外壁の結露。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。
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789
ご近所さん
>>788
外壁!?
それは786とは別の話に変わったということでよろしいでしょうか。
もう半地下の風通しとか関係なくなっちゃいましたね。
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790
匿名さん
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791
匿名さん
リンクが切れている…。日経の記事なので、ググって下さい。
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792
匿名さん
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793
匿名さん
半地下っても、完全に地底人的なものから、50センチくらい低くなっているだけにすぎないところ、もともと高台で風通りや水はけが良いところ、など、様々ですからね。
現地行ってみて、水(風水的に言うと、悪い気?)が溜まってそうな印象を抱いたなら、やめた方が良いですね。
後、排水のための機械音とかが夜、気になる人もいるらしいので、その辺りも要確認かと。
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794
購入検討中さん
783です。
湿気の問題もあるんですね。
787さんご指摘の通り、ホコリが気になりました。
道路より低いので、洗濯物を干した時に道路からの砂ぼこりや枯葉が飛んできたりして汚れるのではないかと妻が心配してました。
湿気や結露ももちろん気になります。
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795
ご近所さん
日経の記事、一通り読みましたが、外壁の劣化の原因は地下水の上昇だそうです。コンクリートむき出しならともかく、表面はタイルですよね。結露が原因というのは少し無理のある解釈ではないでしょうか。
窓を閉じているときの風の流れが悪くなり半地下バルコニーに湿気が溜まりやすいという意味で書かれていることは納得いたしました。
入居者さんが湿気を気にしていらっしゃらないようですので、高台で風通しのよい地域でもありますし、客観的ですがそれほど問題になるとは思えません。
大きな買い物ですので、購入検討中さんは もう一度現地に行って調べてみた方がよさそうですね。
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796
ご近所さん
申し訳ありません。日経の記事に結露水や雨水と書いてありました。
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797
匿名さん
現地に行こうとしたら、道に迷ってしまいそのまま帰りました。
方向音痴なので次回はちゃんと調べて行きます。
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798
匿名さん
>>797
どんまいです。
方向感覚抜群の私でも、ここと小日向は地図かスマホがなければ迷います。
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799
匿名さん
早生まれは色々と不利(かも)ということで、4〜6月くらいに子供を産むご家庭も多い(有意に多いらしいです)ですが、自分の周りの富裕層に限っては、10月とか、11月が結構多いんですよね。
富裕層は、自信があるから細かいことを気にしないのかと思っていたら、よくよく聞くと、中学(早いと小学校)くらいから子供をボーディングスクールに送り込むこと考えた上での選択だそうです。
なんというか、昨今の教育事情がこんなところにまで影響を及ぼしていることや、子供の教育にかける親の意気込みに、驚きました。
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800
匿名さん
ご近所の方ご助言ありがとうございます。いずれにしましても、現地に足を何回も運ぶ、ということはとても大切ですものね。
雨の日はどういう感じなのか、というのも見て見る必要はあるかもしれませんし。
現地から駅までの道が、どういう感じになっていくのか、歩きやすいかというのもとても大切です。
マンション自体は少々掘り下げてある程度だという認識ですが、排水設備がつまらないようにいつも管理することが大切になってきそうだと思いました。
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801
匿名さん
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802
匿名さん
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803
匿名さん
なぜ中古であんな価格になるのか。
不動産会社はしっかりしないと。
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804
匿名さん
中古の販売価格は売り主の言い値。仲介業者はアドバイスはするけど決定権はない。
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805
匿名さん
植物園が近いので虫多いから売りに出されたのでしょうか?
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806
匿名さん
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807
匿名さん
>806
それは勘違い。そんな考えだとS不動産販売なんかに依頼したら騙されちゃう。
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808
匿名さん
やっぱり東側は虫が多いんだろうな。もう売りに出すって…
住んでみて何かが違ったんだろうな。間取りも細長い部屋ばかりで良くないし。
不動産屋は売れなきゃ手数料入ってこないから設定価格のアドバイスはするだろう。売主は素人なんだから。
まだ未入居売れ残り販売してるのにあの価格は市場を熟知してない担当者だな(笑)
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809
匿名さん
>>808 匿名さん
なぜ売却理由を虫だと特定できるのか?海外転勤かもしれないし、子供が遠くの私立に行くのかもしれないし、相続などあったのかもしれないし…。
まあ住んでみて何かが予定と違ったというのは確かなのでしょうが。
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810
匿名さん
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811
匿名さん
>>810 匿名さん
中古の?それとも売れ残りの?
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812
匿名さん
>>809 匿名さん
この時期に海外転勤?
23区内に住んでいて子供が遠くの私立??
相続なら違う形でも出来るはず。
購入したばかりで売却するにはどれも不自然な理由。
住み心地に問題があるのでは?と考えるのが普通の思考。
あなたは仲介担当者様ですか?
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813
匿名さん
住み心地に問題があって引っ越すようなものなのですかね。それが売却理由として普通だというならもっと売りに出ても良さそうですが。
海外転勤はいつだってあるでしょう。
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814
匿名さん
そもそも虫が嫌なら緑の少ないエリアのタワマンのそれなりの高さ以上のフロアにでも住めば良いわけで…
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816
匿名さん
未入居で在庫があるのに中古はきついですね
どのような結果になるのでしょうか
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817
匿名さん
>816
築浅で売りに出すことになった時新築未入居とバッティングするのはすみふ物件では覚悟しないといけない。当然苦戦するよ。中古になると、売主の瑕疵担保責任は継承されないし。
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818
匿名さん
>812
理由は売主さんに確認しない限りわからないけど、築浅での転売って珍しいことではない。引き渡し前に転売の広告出してるケースもあったりする。
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819
匿名さん
ここはもう中古が出てるんですね。中古が出るには早すぎるし、新築を販売してるには長すぎるし、なんだかアンバランスな物件ですね。
間取りも細長い部屋ばかりで家具レイアウトが大変そう…
ちょっと検討してましたが、このマンションは色々とありそうなのでもっと良い物件が出ることを期待します。
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820
匿名さん
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821
匿名さん
広告に出てる方達は幸せそうですけどね。
みなさん品がありそうな感じで。
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822
匿名さん
売れ残りは、すみふが価格設定を間違えた結果でしょう。
そこまで強気でいける物件ではないはず。
(半地下、千石アドレス、ようかんを切ったような細長い間取り、中央が駐車場ビューの設計など→もっとマンション名にちなんだガーデンを作れなかったのか?)
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823
匿名さん
仮にそれらをネガティヴな要素としたとしても、(善し悪しは別に)値引きを一切せずに(場合によっては値上げされ)、1億前後もする高額マンションが既に150世帯以上も売れていることを考慮しますと、それ以上にポジティブな要素が多い、優良物件と言えるのではないでしょうか。供給過多になりつつあるマンションの価値は、今後、一概にスペックだけでは押し計れない、住環境の情緒的な価値が重んじられていくと思います。
あと、早期に高額な中古物件が世に出ることは、全く珍しいことではなく、むしろ市場が活性化していることを意味していると言えます(今のタワマン市場を見ればお分りの通り)。この物件は半投資半居住目的の富裕層の方も多そうですし
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824
匿名さん
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826
匿名さん
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827
匿名さん
>>824 匿名さん
スミフのマンンションは、基本、徹底してようかんです。ただ、他デベ物件も販売価格を抑えるために、今後の物件は綺麗にカットしてくるんじゃないですか。ここは、ようかんと言っても広さがある分、買いかもですね。
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828
匿名さん
全部LEDライトだから虫はほとんど気にならないでしょう。鰻の寝床だけど中の駐車場が結構広いから風通しはいいと思う。モデルルーム見に行ったら静かで木の匂いに癒された。75、90と100平米のみってターゲット絞ったマンションは希少し、住民レベルも高くてトラブルは少ないんだろうね。でもちょっと高いな~。
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829
匿名さん
高いですよね。私は今賃貸なので、5年位待って、それでも安くならないリスクを取るか、今、手を打ってしまうかの選択なんです。今後、出てくる物件って、狭く、仕様は低くって感じがしていて、今の物件の方が良いかもって思っています。皆さんのご意見は如何ですか?賃貸で5年間引っ張ると、2000万円は超えるので、今、買ってしまっても良いかと思っている次第です。
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830
匿名さん
中古1.2億で売りに出したので、価格を上げてきましたか?
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831
匿名さん
>>830 匿名さん
中古は12500万円でしょ。
まだ売れ残りの未入居があるんだから中古でこの価格は苦戦必至でしょう。
売却理由も気になるし。
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832
匿名さん
中古で売りに出てるマンションなんですね。
低層で、素敵な外見なのになかなか完売しないですね。
広尾あたりなら、売れてしまいそうですが。
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833
匿名さん
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834
匿名さん
スミフの物件って、高級『風』というか、エントランスとか、そういった見栄的なところに金がかけてあって、実際の住み心地等が犠牲になっている気がします。
勿論、そういった物件のニーズもあると思うので、好みの問題ではありますが。
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835
匿名さん
私、エントランスや外観にガッカリしてここ止めましたが、色んな意見があるんですね。
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836
匿名さん
>>835 匿名さん
エントランスや外観は素敵だと思いますが?あなたの感性がわかりません。
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837
匿名さん
今からオリンピックに向けて、都心のマンションは値上がりし続けるのでしょうか?オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょうか?
増税も先延ばしになりマンションを買うタイミングが読めません。買い替えなので今なら売却益が出る予定ですが。
このマンションは資産価値は高そうですね。
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838
匿名さん
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839
名無しさん
>>837 匿名さん
個人的な見解ですが、基本、オリンピック以降、総じて下落していくと思っています(既にピークアウトしているとも言われてますが)。但しその下落幅は区によって異なると思います。これまでの相対的推移をみると文京区は極端に上がりもせず、極端に下がりもしない特徴があるように思います。さらに、ここの立地は一低であることのみならず、小石川植物園横というレア度も加味されていくのではないでしょうか?今後、70平米前後のタワーマンションが過剰に増えていくことを考えると、そのレア度も増していくと考えます。ある意味、資産を維持するという観点では良い選択なのではと
あと、今は売り時であることは間違いないと思います(私も良いお値段で売却しました。むしろ遅いくらいです)。
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840
匿名さん
>>838 匿名さん
>>839 名無しさん
837です。ご回答ありがとうございます。
文京区は湾岸エリアとは違って高騰下落幅がそこまでなく安定しそうですね。
こちらのマンション90平米では、南向きと東向きのどちらが人気でしょう?
南向きは前にあまり見栄えのよくない建物がありますね。庭付き南向きなら気にならないと思いますが。
東向き小石川植物園ビューの方が人気なのでしょうか?
皆さんの私見で構いません。お聞かせ下さい。
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841
名無しさん
>>840 匿名さん
元々、ボタニカルコートの方が戸数が多く作られているので、売れている数だけで見れば恐らくボタニカルコートでしょう。一概にその数字だけでどちらが人気とは言えませんが。
今なら実際のお部屋を見て比較出来るのでは?
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842
入居済み住民さん
840さん
1階であれば南向き、2階以上なら個々人の好みによる(ex.陽射し、眺望、エントランスへの近さなど)によるのでないでしょうか?
細かいことですが、東向きの場合、寝室の窓は駐車場を通して反対側のリビングに向かい合いますが、南向きであれば同じくルーバー越しの玄関となります(どちらがいいとは言いません)。
なお、価格は当初は同一水準だったと記憶していますが、最近は南向きの方が高くなっているようです。
中古物件に関して
仲介先は野村不動産関連ですよね。
野村といえば、私にも売却打診が何回か舞い込みました。
「販売継続中なのになぜ?」と聞いたところ、「値上がってしまった今の値段では買いたくないが当初の価格であればぜひ購入したいというお客様がおられる」との答でした。
なぜ入居後1⃣年で売却されるのか知る由もありませんが、売却打診があったことは私と同様ではないでしょうか?
1億2500万円という価格に関してもいろいろと議論があるようですが、同じボタニカル2階で間取りが少しだけ違う住戸が1億2980万円で新規販売に出されています。エアコンやカーテンなど込みで居住1年足らずと考えるとそう割高ではない価格設定と見られる反面、当初の値段と比べると随分と高くなっていて、なかなか微妙ですね。
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843
匿名さん
>>841 名無しさん
>>842 入居済み住民さん
南、東と実際のお部屋を見てます。
南なら1階庭付き、東なら2階以上ですね。
南と東の価格がほぼ同一だったとは驚きです。
ちなみに差し支えなければ、当初はそれぞれいくらだったのでしょうか?
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844
入居済み住民さん
843さん
私の口から言うのは控えますが、このスレッドの「価格スレ」(ここは「検討スレ」)をご覧ください。
だいたい合っているかと思います。
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845
匿名さん
熊本の地震でも、被害は活断層の周辺に集中しているそうです。
東京の活断層を詳しく調べられるサイトとかありますかね?
資産価値が下落するという理由で、各自治体は公表に消極的らしいです。
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846
匿名さん
>>844 入居済み住民さん
ありがとうございます。参考にさせて頂きました。今の価格はかなり値上げしているのですね。いい時に買いましたね。
今からは買う気が失せます。
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847
匿名さん
1つのマンションでも価格が大きく動くものなんですね…勉強になります。いつ買うのかっていうのも大切なのか。でももうこうなってしまっているので、下がるまで待つということは難しい。気に入った部屋があれば、動かないとという感じになってきてしまうのかなぁ。デベ的に個別に値下げッて言うことはない可能性の方が高くなってきてしまっておりますものね。
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848
匿名さん
>>847 匿名さん
すみふならでは、の手法じゃないですかね?通常は基本青田売り、完成したら1年以内には売り切りたいのがデべの本心でしょう。
そこへきて値上げとは普通なら売れませんよ。
ここは小石川植物園隣接だし、よほど自信があるのでしょう。確かに地域の中で圧巻の雰囲気だし、今後出ない立地だからわからなくもないけど。
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849
匿名さん
>>845 匿名さん
そんな杞憂な話を…知ってどうするんですか?
災害でダメージを受けた時は少なからずどこにいても被害を被りますよ。
ここの板で聞くことではない。
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850
匿名さん
このマンションのメインはボタニカルとアバンダントコートなのに、なぜ低価格のエントランスの方にコンシェルジェがいるんだろ?
高価格のエントランスはショボいよね。メインエントランスの風格がない。サブエントランス。
こっちにコンシェルジェをおけばいいのに。高い価格帯の住民はなんとも思わないのかな?
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