THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

ルサンク小石川の無駄な共有施設の説明聞いて納得できずここを検討中。ここのターゲット層は他より明らかに狭く、そこに魅力を感じて購入する方々の民度の均一性も明らかに高いと思います。この静けさ、空気の気持ちよさ、空の広さは山手線内側の他の物件では得られませんね。私もそうですが、立地でリセールバリューがどうのこうのっていう価値観ではないのでしょう。

ルサンク小石川の東側は住友後楽園ビルがとても邪魔（Google mapで太陽が隠れている）。さらに再開発が始まるので余計に圧迫感が増します。それでも利便性第一の方は気にしないでしょうから、そっちを買えば良いだけのことです。あとは住民反対運動がすごいこと。入居後もかなり嫌な思いをするかもしれませんから、その点を納得して購入しましょう。

そうなんですよね、ここは住民運動がゼロ。
かなり前から工事現場へ足運んで確認しているけど、反対の立札や落書きもなかった。
第一種低層地域としては本当に珍しい。

>>42
ルサンク小石川は全国的に注目されています。
景住ネットで見学会をしていました。

No.42さん

　全く同感です。
　ここの静けさは何物にも代えられません。
　だから私も契約しました。

Re44　ルサンク小石川は違法物件で再申請していることで全国的に注目されています。10年間費やして違法建築では駄目でしょう。

ルサンク小石川との比較は時間の無駄ですね。
４２さんの言うように購入する方の価値観が全く違う。

>>38
ルーバル付きじゃないですけど100平米165,だったと思います。

ルサンクの立地が良いのは十分分かりますし、より魅力的な建物が早く立つと尚更いいですよね。

でも、こっちを買う方とあっちを買う方とでは、居宅に求める物が明らかに違うように感じます。

後で得するように選んで住むのも良いですけど、良い空気と雰囲気で気持ち良く住むのも良いと思います。

まぁ、皆さんの言う立地差でルサンクに比べて後で損したとしても、気持ち良く住みたい所に住んで、健康的に働いてまたより良く稼ぐ事でチャラに出来れば良いんじゃないでしょうかね？

マンション投資さん達にとっては別でしょうけど。
逆に、投資さん達は買わないでしょうから、住んでる人達が限定されて落ち着いて生活は出来そうですよね。

地方から契約した者です。投資ではないので４９さんと同じ考えですね。周りが静かで反対運動もないし、しかも住まれる方々の価値観も似ているから、落ち着いて長く暮らせると信じています。

10年越しの紛争になったのは
ここも同じです。

地下住戸と地下駐車場を全廃した、
敷地境界（の一部）について離隔距離に配慮した、
緑☆2にしている、などは評価できると思います。

ルサンクとの違いは
その辺にあるのでしょう。

住民だけでなく大学側の意見も考慮して交渉してきたと聞いています。
多くの失敗から学んだ大手デベの力量なのでしょう。

ルサンクのデベは違法物件の変更申請を着工後に提出（まだ承認待ち？）。
同じ10年でもデベが何を学んだかについいてはとても大きな違いがあるようです。

やはり住民反対運動の話は出てきましたね。ここはかなり前に解決済みなので問題なし。現地へ行きましたが、そんな立札なんてどこにもありませんでしたよ。入居後もずっと裁判している南麻布の某マンションは第3者が見ていても悲しくなります。ルサンクもそうならないといいですね。一方、ここはそんな紛争とは無縁の落ち着いたマンションになることを希望します。

契約者さん用のスレに写真が載せてありました。写真見る限りでは結構いいマンションだなー

>>51-53
ルサンクの施工者（安藤間）は、通学路で起こした事故を周辺住民に連絡せず、学校にも連絡していなかったとのこと。

ここの施工者（前田建設工業）は、着工後も周辺住民との協議を続けているようです。竣工後には、入居者へのサポートを希望します。

北側と西側はゆとりがあって素敵だと思いますね（それが紛争の結果だと思うけど）
逆に一番の売りの植物園側はギリギリに建っているのと、植物園の雑木林と塀が汚くてどうかと思います

この植物園は薬用植物などの希少品種保全が最優先ですから、見た目はどうでもいいのでしょう。
そこが東大らしくて気に入っています。
雑木林でも空気のきれいさには変わりありませんから。

ただし塀はちょっと古すぎですね。
植物園の反対側の道路は整備されたので数年内にこの網干坂も整備されることを期待します。
その時はこの塀も新しくなることでしょう。

確かに東側はもう少しセットバックしてもよいのでは？と感じます。
一応１ｍの歩道状道路を作ってマンション脇の歩道を広くするので最低限の配慮はしているようです。
この点だけでもルサンクとは大違いですね。

かなり建物が出来上がっており素敵な感じになってきましたね。

Re57　網干坂の整備は2011作成の「文京区都市マスタープラン」にはありませんでした。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0076/0397/000_toshimasu_gai.pdf

でも、改定時には是非検討してほしいです。この植物園は個人的に大好きな場所だから。

再開発とは言わないが、小石川植物園脇の道路整備は継続してほしい。再開発を進めている後楽園付近の空気は排気ガス臭くいが、この植物園付近の空気は気持ちがいい。スレの中で空気がいいってコメントが多いのもうなずける。

>>59
小石川植物園周辺道路の問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

道路整備したら通過交通が増えませんかね？

増えないんじゃない。
白山通りとつながる御殿坂も増えてないんだから、
それ以外の道はなおさら増える要素がない。

千川通りから網干坂を上って不忍通りに抜ける信号の無い裏道として使っています。でも、道幅が狭い割に歩行者と自転車がそこそこ通るから結構注意しないと危ない抜け道でもありました。整備されるなら今後は通り抜けに多用します。

整備されても現状のガードレールの位置は変わらないでしょう。

仮に植物園側にセットバックが実行された場合、電柱の埋設ないし移設で車道拡幅出来ますが、近くに小中学校がありますので、交通量測定後に通学路制限を掛けてくると思います。

多用はされても、あれだけの静かな住宅街ですから、無茶に飛ばす事は難しいんじゃないですかね？

そう思います。
御殿坂も安全になりましたし、
これに反対する人はプロ市民くらいです。

そもそも倒壊の危険があるならわかるけど、植物園『裏側』の塀を金掛けて建て替えるのでしょうか。
自治体も大学と国と近隣住民の調整が面倒な割に益が無い案件に時間を割くよりも、他にやることがたくさんあるので、実行される見込みなんて無いのでは？
大体希望しているのは、このマンションの植物園側の購入者だけなのではないかな。

この塀は見るからに崩壊の危険性ありだから整備してほしいです。
でも歩行者用のガードレールの位置は変える必要なし。
せっかくこのマンションが１ｍの歩道を追加するのだから、ガードレールの位置変えたら歩行者同士がすれ違えなくなる。

整備されても抜け道として絶対多用できないよ。
この植物園周辺整備に関してはプロ市民が監視しているから大丈夫です。
近所の住民としてこの静かな環境を乱すことは絶対許さない。

ここの環境維持に対するご近所さんの力強いコメント、とてもうれしいです。

竣工前から近隣住民とマンション契約者間で意思統一が始まっている？ここの契約者の方々は緑脇のこの落ち着いた環境を最優先しているから、一般的なマンション購入の価値観とはやはり違うようだ。

なら、建て替え運動起こしたら？
そのプロ市民とやらに旗振りさせればいいだろう。危険だと騒いで著名活動するとか、大学に行ってでも陳情するとか、議員に相談してみるとか。ここで妄想繰り広げてるだけでは先に進まないよ。

ガードレールは広げてもらわないと。
マンション前は広くなっても、その下はベビーカーや自転車が歩道ですれ違うのも大変な狭さですよ。犬の散歩も安心してできないですよ。

プロ市民は壁の建て替え反対ですから。
子供含めた人命よりも、道路拡幅しないほうがよいといわんばかりで、周囲から白い目で見られてました。

その様子だと、塀はみすぼらしいままかな。
スレ誘導していたステマ営業君は近隣事情を調べ足りないようですね。

先週末、植物園脇を通ったらものすごい悪臭がしてた。
風向き次第と思うけど、嗅いだことのない臭い。
イチョウが腐ったのかも知れない。

先週末ですか？別に特に変な臭いはしなかったけど。

それと、プロ市民も意見が分かれています。まあ、どこも同じだね。

確か、2010年7月、東京は小石川植物園で2日間だけ咲いた世界最大の臭い花、ショクダイオオコンニャク。その物珍しさでやってきた入園者はなんと開花中の2日で1万6千人を越え、上空にはヘリコプターが飛んでいたという。これ以外、臭いはないよ。

覚えているよ。
見ようと行ったらすごく混んでいて、大学側の応対もずさんで結構むかついた。

15何年ぶりの開花だったかな？
ということは10数年後の2日間はこの辺大変だ。

そんなイベントがあったとは知りませんでした。20年以上は住むつもりなので今から楽しみにしています。

オリンピックに向けて環状３号線の開発は進むのでしょうか？
広い道路幅を確保できたのは播磨坂だけで、この植物園にすこしかかる道路はできるのでしょうか？

ここのマンションには関係ありまりませんが、ご存知の方は教えてください。

品川方面で都道環状３号線の開発がオリンピックに向け始まりましたね。
用地買収も進みプラチナ通り〜品川駅は間に合いそうです。

その際に東側の計画用地も調べましたが、外苑東通りの富久クロス横を突き抜け国立医療センター横をかすめ、
早稲田ツインタワーを通過し、トンネルを作成し経て目白台にて護国寺より不忍通りに接続します。
その先は播磨坂を使用せずに一部買収完了した猫又坂を拡幅し、不忍通りを環状３号線として使用するようです。

実際、駒込から先はすでに用地確保は進んでおり、うっすらと計画道路を推測できる状況です。

播磨坂は現在では旧環状３号計画と表記されていますので計画は消滅したと思います。結果的に播磨坂の素敵な環境は保たれるわけで、良い事ではないでしょうか。

消滅はしてません。
でもやりません。
防災上も意味がないからです。
優先すべき路線が他に山ほどありますので。

上記環状４号線と勘違いしていました。

外苑西通りと不忍通りの接続で環４ですね。
失礼いたしました。

環状３号計画は全く進んでいないようです。
若松界隈、小日向界隈、 白山西片界隈、通り抜けるのは難しいと思います。

インペリアガーデンの反対側の御殿坂は、この数週間ギンナンの臭いがしてましたが…
このことでしょうか？

85←75
　おっしゃる通り御殿坂です。
　イチョウ（ギンナン）は、街路樹で臭いが脳にインプットされてますが、それを上回る異臭でした。
でも、イチョウかと思ってます。
植物公園はよく行きますが、あえて処理せず放置なのでしょうか？

８１です。
みなさん、環状３号計画へのコメントありがとうございました。
このまま進まず、この貴重な植物園は無傷のまま大切にしてほしいです。

あと臭いの話は御殿坂だったのですね。
ここもまだ検討物件の一つなので安心しました。

このマンションの東と南は殆どが９０平米、しかも１階から４階まで同じ間取りなんですね。

上層階だけ広い物件が一般的で、その場合下層からの柱が広い間取りを邪魔することが多いです。

９０平米均一のこういう作りって珍しいのでしょうか？

＞＞８６さん
たまにぎんなんを拾っている方をみますね。ぎんなんの匂いは結構きついけど
一時的ではあるので我慢できるかな。第一種低層住居専用地域なので住んでから
眺望がさえぎられてしまったり、周辺に思いもよらないお店ができて
しまったりという心配はなさそうなので若干高くても永住する仕方がない
投資なのかなと思います。保証を買う様な感じですね（笑）

東京都全体のわずか3％となるJR山手線内側、かつ第一種低層住居専用地域に住むことはとても贅沢です。眺望なし、駅から少し遠い、坪単価が高すぎる等々、それでも８９さん言うように永住を考える余裕のある方は安心と静寂への投資と考えるのでしょうね。

歯が浮くようなポジコメご苦労さまです。