OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

残戸に関する私の発言は全て推測であり、毎回、「思います」等の言葉を使い、推測であることを明記しています。

ただ、ゴールドクレストは、不動産価格値上がりメリットを享受するため、しかも近隣の大型マンションプロジェクトが途絶える今のタイミングで地域唯一の「新築」タワマンを販売するという圧倒的に有利な立場を得るために、意図的に少なからざる在庫を残したに違いないと推測します。

ゴールドクレストのバランスシートを見ての、金融屋としての推測です。

なお、私は総会にも出ず、総会に関連する資料ももらった日に捨ててしまうので、残戸数を確認することができませんが、それらを通じて残戸数を知っておられる方がいれば（残戸数が私の推測に反して少ないのであれば）、是非ここに書いていただければと思います。

私は自らが所有するマンションについて、過度にポジティブになるつもりはありません。限られた経済力で購入したマンションがどのマンションにも勝る完璧な物件であるはずがありませんから。

ただ、マンションのクオリティが低いから売れ残りがあるというネガティブな書き込みに対して、ゴールドクレストの経営方針のため、アウルの価格を値上げして意図的に在庫が残されてきたという反論を展開しているだけです。自らが正しいと信じる推測を用いて。

>>202
地域唯一の新築タワマンにはならない。
ミレーニアを忘れてるの？
ミレーニアはかなり売れ残り出る。

アウルは十数戸、ミレーニアは300戸くらい売れ残ってる（まだ売り出してないだけ？）

>>203
すみません、ミレーニアはほとんど完売したのだと思っていました。

いずれにしても、競合物件が少ない時が高値で売るチャンスなので、アウルの価格は高値に据え置かれ、在庫はじっくり売られていき、それにより、ゴールドクレストは収益の最大化を図っていくと思います。

>>206
こんなに書き込みをしていると、暇人と言われると思っていましたが、やはり言われましたね。ご指摘ありがとうございます！

私は金融屋ですので、自らが購入した資産（アウル）の価格動向は非常に気になりますが、近隣のマンションについては、わざわざ掲示板を覗きにいくほど興味はありません。アウルの実勢価格の参考情報としつて、近隣物件の坪単価がいくらで、売れ行きがどうだったかが分かれば十分です。

ミレーニアは南池袋のオシャレ地域に近いという書き込みは、住民とおぼしき人がミレーニアや近隣の物件に対して過度にネガティブな書き込みをしているように見えたので、他物件の良さも認めましょうという文脈で書いたものです。

アウルの住民に他物件に対してネガティブなことを言う人が多いなんてことになれば、わたしが気にするアウルの価格にマイナスの影響があり得ますので。

>>208
ちなみに、まだ残業中です（笑）

一々細かく反論しませんが、新聞折込広告でアウルの中古価格が暴騰しているのを知り、にわかにアウルの価格や残戸数に興味を持ち始め、色々調べているうちに、つい最近この掲示板に辿り着きました。それまではアウルもそろそろ完売だろうと思い込んでいました。

アウル所有者として、アウルの価格にネガティブな影響を及ぼしそうな書き込みがあれば、これからも何らかの反論を試みたいと思います。アウル住民らしき人が他物件に対して書く不当でネガティブなコメントがあれば、これもアウルの価値を損ねるので反論したいと思います。

自惚れかも知れませんが、私がゴールドクレストの戦略についての推測を書くようになってから、>>1のような書き込みが少なくなってきて良かったと思っています。

また、アウル住民らしき人が他物件に対するネガティブなコメントをすることがほとんどなくなったのも良いことです。

私のことはこれくらいで良いでしょう。他物件を尊重し合いながら、建設的な書き込みをしましょう。

カワウソさんの仰る通り、他物件の悪口を書いてもアウルの評価を下げるだけです。
他の物件が徒歩何分だろうが、アウルは駅直結の恵まれたマンション。
それでいいじゃないですか。

>>214
相変わらず想像力豊かな方がおられますね（笑） 何度も書いているように、私は駅直結であることをアウルの最大の長所だと思っており、ターミナル駅やその周辺の雑踏が苦手なので、ミレーニアには興味がありません。

>>213
失礼しました。周辺物件に対するネガティブコメントをする方がアウル住民ではないと知って安堵しました。なお、ミレーニアが池袋駅から徒歩何分だろうと駅直結のアウルの魅力に変化はありません。ただ、アウルの掲示板で他物件に対するネガティブな書き込みがされないことを願うのみです。

南池袋２丁目がオシャレだとは全然思わないけど。

>>220
申し訳ございません。ありがとうございました。

しつこいですが、ゴールドクレストは在庫を抱えることを厭わず、アウルの高値を維持するという戦略を継続すると予想します。これは売れ残りではなく、意図的な在庫維持です。

郵便物が溜まっている住戸はまだまだあります。ゴールドクレストは不動産価格値上がりメリットを享受するための在庫を意図的に維持しているのでしょう。

昔からこのエリアに住んでいて現在検討中の者です。
たしかにテナントは定着しないですよね。賃料が高いのもあるかもしれませんが、特に中地下で導線がないのはネックではないかと。
積み立て修繕費はともかく、管理費がやっぱり高いですよね。マンションの前でよく掃除のスタッフを見ますが、何か人件費かけすぎっていうか、あれほどの人数でそれほど毎日きっちり掃除しなくてもよいのでは？と思っちゃいます。
昨日、TVでもやってましたが、土地・マンションの値段が全国的にも上がってるということでアウル自体の値上げや販売価格は納得なのですが、あとは管理費がもうちょい下がれば、というところで思案中。。。

>>222
>>223
確かに売り方は決して褒められたものではないですね。在庫の残りが少ないかのような印象を与えるためか、常に販売住戸数が10件くらいとされていることは不誠実に感じます。

それから、テナントについては223さんに同意で、セブンイレブンがあっという間に撤退した場所はあまりにも人の流れから離れすぎている気がします。

管理に人がかかりすぎというのも、その通りだと思います。

総会資料を捨ててしまったことを批判されてしまいましたが、次回の総会には出席してみて、色々と考えてみようと思います。

テナントが埋まらないまま放置するくらいなら住民向けかオフィス向けの倉庫、トランクルームにでもすればいいのにね。

223です。カワウソさんのご意見、参考になります。

７イレブンは中地下で、しかも狭すぎますよね。コンビニはやはり１Fでしょう。
逆に保育園は１Fある必要もなく、中地下でもいいのでは？
ゴルフとか歯科医院とか入る業種が繁盛店かどうかとかでも続くかどうか決まりそうですね。
クリーニング屋は続きそうですが。
ゴルフ屋さんの場所は大きさからしてQBハウスなんかいいのでは？　ゴルフだったら隣のコナミにもありますしね。
中地下の場所的にはツタヤなんかが良さそうですが隣にあるので、スタバとか雰囲気的にどうでしょう？

管理費が高い点についてはお隣のエアライズが途中で管理会社を変更して安くなったような噂も聞きました。
ぜひ総会にて管理費の値下げ、もしくは業者の交代などを提案いただければ嬉しいです。
私も一番のポイントは地下鉄直結が条件なので、場所的な立地は最高なのですが。。。

歯医者さんも撤退したんじゃないですか？
最近開いてるのみたことないですが。

アウル中古物件の折込チラシが入っていました。ご参考です。

35階北西面、2LDK、66.75㎡：先週の広告7,380万円→今週広告6,980万円
仲介：大成建設系の販売会社

40階北西面、2LDK、55.14㎡：今週折込広告初掲載6,180万円
仲介：三井のリハウス

>>228
その値段、今出てる新築とそんなに変わらない坪単価だよね。
しかも、買った時よりかなり値上げしてると思う。

66.75m2新築は8000万円弱だよ。

ゴールドクレストほんと空気読めないね。。不人気物件のレッテルを貼られた今、こんな価格出されたんじゃ白けてしまう。新築10戸前後売れ残ってるなかで、この調子で中古がどんどん出てきたら目当てられないな。中古出した人上手く売り抜けられるといいね。

中古はそれなりに出てるけど、どんどん売れてますよ。折り込みチラシは特定の仲介業者が扱っている物件のみなので、ネットをチェックした方がよいと思われます。

購入した人にとってみれば良い会社だね

新築下がってたら中古売れないもん

中古売れる＝良い物件ってことでは？

中古で売れた価格が適正価格。
ｍ2いくらでしたか？

>226さん
テナント存続は業種次第という事でしょうね。
私も226さん同様、スタバのようなカフェがあっても良いように思います。
回転率を上げないと採算がとれない業種には向きませんが、シアトル系の
カフェでしたら単価も高いですしね。
管理会社は変更も可能なんですね。その場合は住人総意が必要なのでしょうか。

＞230
中古価格は分譲時の10％も下落してるんですか？

66.75の2LDKはたとえば18階が分譲時6,898万円だった。
それをゴールドクレストが徐々に値上げしていってるというだけのこと。

35階の分譲価格は7600万くらいですかね。
中古6980万なら買いでしょうか？

35階の分譲価格は6,048万円です。

管理費、修繕積立金、手数料など込みでタダで住んだ感じになる設定ですね。

18階が分譲時6,898万円だったのに35階が6048万円だったんですか？

>>242
タワマンは向きによる眺望でもかなり差が出ますからね。
分譲時の価格が残ってたので一部を。

39階66.36平米、6,938万円、2LDK
21階 66.36平米、5,798万円、2LDK
18階 66.75平米、6,898万円、2LDK

でした。

>>236
住まいサーフィンで中古の取引時価が公表されてるよ
見る限り新築と同じくらいの価格で取引されてるようだけど
https://www.sumai-surfin.com/re/11821/

内廊下と外廊下では金額が違います。
中古はほぼ分譲値アップで取引されてます。

ユーザーのコストパフォーマンス評価が２や３ですね。　

>243
ありがとうございました。
35階2ＬＤＫは6980万円で成約すれば、ほぼ分譲時の価格ですね。

>>247
そうですね。この価格高騰の時期ですと、
分譲時と同程度の価格で買えるなら良い方かと思います。
私はそんなに予算がないので買えて羨ましいです。

価格高騰の時期に中古価格を下げているという点は気になります。
もしかしたら、クヤクションも分譲価格並みで中古市場に出る可能性があるのかもしれないですね。

中古は不動産屋が仲介してるだけだから、住んでる人が急に転勤で早く売りたいとかあるから。
おもいっきり高値で掲載して、売れなかったら別にそのまま住むつもりでいる場合もあるし。
ここに限らず本気でほしい中古マンションがあるなら、相場を占うよりこまめにチェックでしょう。

>>249
クヤクションは分譲時より安く出るか同じと予想します。