池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
ここはURが残るようだから管理会社は替えられないのでは？
また管理のはなしに戻りますか…
もう出尽くしたと思いますが。
650です。戻らなくて良いのですが、前回の話の中でこんな近くのエアライズの情報はなかったので知ってて損はないかと思い書かせていただきました。以上、終わり！
>>651さん
ここは分譲時にURは一切関係ありません（←MRで聞きました）。650さんの情報検索すごいですね、
非常にためになります。652さんが言われるように管理費の話は確かに続いていますが、650さんの
情報は有益な情報として感謝致します。
さらにサービスが充実して、管理費が下がるのはメリットがありますね。さらに、管理に定評がある
ハウジングさんでしたら。
アトラスタワーの管理費概算というのを見てみますと
56.96㎡
管理費
全体共用8.460円
住宅共用12.580円
369円/㎡
アウルタワーも全体共用部分＋住宅共用部分となるでしょう。
地下プロムナードはアウルタワーの管理になるでしょうから、URが関係している全体部分の管理費が高いのかもしれないですね？
アトラスは内廊下ですよね？
既出ですが内廊下でも外廊下でも管理費にたいした違いはありません。
↑
なんで？修繕は多少外廊下が高くなり、管理費が冷暖房などの管理費がかかる分高くならないか？
内廊下タワーで管理費が高い理由で冷暖房などの快適性を維持するために費用が一般外廊下マンション
よりもかかる説明を受けた。
分譲住戸の売主はゴクレですが、事業主はURでありゴクレではありませんので、URは一切関係ないとは言えません。
タワー名も○○クレストタワーではないです。おそらく管理会社の選定は事業主であるURにあるのではないでしょうか？
地権者は事業主との権利交換で地権者住戸を取得してますのでアフターケアは事業主であるUR。分譲住戸に関しては売主であるゴクレが責任を負うことになります。店舗・事務所が賃貸であるならば議決権はURに帰属。
ざっとみると、議決権はURが推定130？＋地権者135＋分譲473
アウルは住居・事務所の複合タワーであり、旧地権者は事業主の意向に同調する場合が多いですが、議決権の数を考えると管理会社変更できないということはなさそうです。完全分譲マンションでありURのような大口の権利保有者がいないエアライズと比べると容易にはいかないでしょうが、管理会社変更の可能性は有ると思います。
※○年間は管理会社を変更できないと定めている場合もあります。
仮に管理会社を変更できたとしてもエアライズ並の管理費にはできないでしょう？第一地区（豊島区、日立＜ファンド＞、エアライズ）と比べ事業規模が小さいアウルタワーは、第一地区より少ない所有者で第二地区分を負担しなければなりませんので。
勝どきビュータワーがいくらか知りませんが、規模が同じくらいなので管理費も同額くらいで良さそうですね。
占有部分の仕様決めるのもURだったんじゃないの？
カラーセレクトも不可・・。
650さんの紹介HPを見ると防犯カメラ台数などまでしっかり明記されていて、ここの管理体制との比較がしやすいですね。
＞大成に発注してるのがURだから、デベが事業主の物件のように融通が利かないらしいです。
これで何となく納得しちゃうのも嫌ですよね。。
ＵＲあぐらをかくな！！と言いたくなります。
ここってオプションメニューすらないんですよね。モデルルームにはオプションのシールたくさん張ってあるのに引渡し後に自分で好きにやってという事らしい。
ここのフィットネスルームっていうのは、ゲストルームとかシアタールームといったほかの共用施設と同じように、フィットネス器具を置いてあるお部屋があるってことですよね？一般的なフィットネスルームって、常駐の担当者（？）の方がいるものですか？あと利用できる時間は決まってるんでしょうか？
普通のフィットネスクラブが入ってくれた方が、トレーナーとかもいるし、かえって気軽に利用できそうな気もしたり。。管理費も安くなるだろうし。
668さん
確かにフィットネスルームとかが何時から何時まで利用できるかというのは知りたいですね。来年以降、一般公開の際にはある程度規約も決まっているのではないでしょうか。ラウンジも二つありますが、ひとつは無料で公開、もうひとつは有料でいくらぐらいとかも。
エアライズのラウンジは無料開放みたいですね。ここもそうなるのかな。
なんでここは二つラウンジあるんだろうね？？
エアライズって中古でも人気の理由ってなんで何でしょうか？
分譲時の価格なら人気がある理由もわかりますが、今の売買価格は
URレベルのエントランスなどを見る限り高いように感じました。
正直、坪300前後で売れる理由がよく分からないです。
668さん
フィットネスルームはマシンが設備されていて、無料で使用できるもの
だと思います。有料のジムでなければ、担当者も不在ではないでしょうか。
利用時間はさすがに24時間というわけにはいかず、21時や22時で
クローズするようですね。
それにしても、いざ自分が休みに入ると変に時間ができるものだから、
モデルルームの休み明けが待ち遠しく感じますね。
HPも、次回更新は1月4日のようです。
フィットネスルームはきっと何時から何時まで無料で利用できますよ
的なものになるのでしょうね。普通のフィットネスクラブでない限り、
常駐の担当者の方などはいらっしゃないのではないでしょうか。
それならば、キッズルームの方にも常駐の方がいらっしゃればいいのになと
思ってしまいます（笑）親が一緒にいたとしても、常駐の方がいらっしゃれば
更に安心して子供を遊ばせることができますよね。
フィットネスルームにしてもシアタールームにしても、そこまで利用者が
いるのでしょうか。あまりにも利用する方が少なければ、
維持費ばかりかかるとかの問題で廃止になることもありそうですよね。
ちなみに、エアライズはどのくらいの時間利用できるんでしょうかね。
668です。フィットネスルームについて教えてくださったみなさん、どうもありがとうございました。フィットネスクラブではないので、やっぱり利用時間内に自由にマシンを利用できるお部屋ってことになるんでしょうかね。知らない人と二人きりなんて状況はいやだなぁと思い、常駐の方がいればいいなと思ったのですが、さすがにそんなわけはありませんよね・・・。
管理費が高くていいなら、いくらでも人員配置は可能です。
フィットネスルームに担当者は普通いません。
利用者はそれなりにいるでしょうね。
隣にコナミスポーツがありますけど、混雑した場所で運動するのは嫌だという人も多いですから。
家庭用テレビも大画面化してますからシアタールームはどうなんでしょうね？
とは言っても、自分の部屋で大音量で視聴できませんからたまには利用しようと思ってます。
↑これだけ管理費が高いなら、なんでもできるような。ここの管理費がもっと安いなら679の意見もわかるが。
実際に某マンションでフィットネス施設があるところに住んでいたことが
ありますが、管理側の人員は配置されていませんでしたね。
でもこれで不便を感じたことはありませんし、何も不都合はありませんでした。
お金のことを考えたら、一番高いのはやっぱり人ですから、できるだけ人は
少なくするにこしたことはないでしょうね。
そうですよね、人件費は一番お金がかかりますもんね。少しでも管理費を安くしてほしいと思うなら、人を増やしちゃいけませんよね。。フィットネスルームにこだわっちゃって申し訳ないのですが（汗）、常駐の人がいないとなると、フィットネスルームの利用は、管理人さんに申し出て鍵を借りるっていう感じになるんでしょうか。汗をかいたあと、外を歩くことなく、すぐに自分の部屋に戻れるのはなによりの魅力ですよね。
フィットネスルームは入居者は自由に出入りできると思いますよ。わざわざ鍵を借りに行かなくてもいいと思います。
ウェストゲートは西池袋
ウェストゲートは池袋西口
ここものびないねー。人気がないってことかな。
明日MRオープン？管理費の内容を確認されたら教えて下さい！
684
フィットネスは自分達だけで独占利用できずに、
他人と相席になるわけですか？
独占利用って、貸し切りってこと？フィットネスルームでそんなこと出来るわけないじゃん。
しかも相席ってなんだよ、レストランじゃあるまいし。
投資も視野に入れて購入検討している城南の住民です。
今朝ウェストパークタワー池袋やドレシア上池袋といった賃貸物件の広告が入ってきたのですが、賃料安いですねぇ～ ＠１万円からありましたよ。
あまり池袋の相場が解っていなかったのですが、例えば神奈川の武蔵小杉の同じようなタワーマンションでも＠１.１万円～でしたから、池袋の安さが、都心にしては際立っているように感じました。
需給のバランスが崩れているのかな？元々これが相場？東口と西口でも結構違います？
当然、売買物件の価格の妥当性にも影響すると思いますので、詳しい方がいたら教えて教えていただけると助かります。
ここは、スガモプリズンがあった歴史的な土地ですよ。
パークタワー池袋２９階の物件、安いぞ。
パークタワーは半年前から売れてないですよ。
分譲価格で販売してますから誰にも相手にされてないみたいです。
適正価格は4500万円です
≫694
要するに、投資向きではないということ？
新都心線の開通で通過駅になってしまい、さらに地盤沈下の懸念もありますかね？
かと言って、長く住みたい街でもなさそうですね、
何か浮上要素はないものか・・・
697
その根拠は？
ここは、最上階のつぼ単価は３００万くらいですかね？
696は、本当に安いと思うなら
自分でサッサと買うか親族や友人に勧めなさい。
東池袋の再開発が完了するとここの価値も上がるって考え方もあると思いますが、どうですかね。
昨年までの優先価格と今年発表の予定価格は違いましたか？行かれた方教えて下さい。
先月優先で購入した方の決めてはなんでしょうか？
>703様
確かに茗荷谷の駅前の価値のほうが上という見方は同感ですが、
購入単価で15％～20％程度の差があることを考えると、その差を
回収できるほどの価値差があるとは思えません。
だから、投資案件として見たとしても、茗荷谷が向いているととも
いえないと感じています。
＞704様
再開発後は相対的に価値があがると思いますが、他の方の意見にも
ある通り、池袋自体の将来性に大きく期待することは難しいと思う
ので池袋（あるいは豊島区）周辺の中での相対的価値はあがると見
るのがより正しいかと思います。
私自身は、他と比べて割安感を非常に感じるので、購入するつもりで
進めています。上で書いたような投資目的ではないのですが、絶対に
住み替えないわけでもないので、購入時の割安感をもって居住する
こと自体は満足度のひとつだと今までも感じていたので。
好材料は出ている間に上がり、出尽くすと下がる。
再開発が終わったら地価が下がった街も都内にありますよね。
株とおなじですな。材料出尽くしでハイ終わり。
再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり
材料いっぱいあると思うけどなー。結構変わるよ、東口は。役所移転は引き金になると思う。
>再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり
西口公園くらいしか再開発できそうな土地がないんだが…
あと北口とリビエラくらいか。
東口の方が発展可能性はあるね。
ここの近くのパークタワー池袋イーストはどのくらいの坪単価で中古売買されてますかね？？
フィットネスルームについて、利用時間内ならいつでも自由に
マシンを使ってもらってもいいですよっていう部屋になるんでしょうね。
残念ながら貸し切りという状態にはならないでしょうけど。
また、知らない人と二人きりなんて状況は、普通にあることだと思いますし、
そこに常駐の方がいてもいなくてもそれもあまり変わらないような気もするけど（笑）
なので私なら、隣にある有料施設のコナミスポーツを利用するのであれば
マンションについている無料を選んでしまいます。
好きな時間に自由に利用できてタダなんて言うことないじゃないですか！
大いに活用します
中間層25Fぐらいで平均坪250万円を切るぐらいが妥当かね。
２５階北西の優先分譲だと坪２８０万円くらい？
西口のシティタワーや池袋本町のプラウドが坪２３０万円くらいなんで、718さんの言う通り坪２５０万円くらいが適当かな。
第一期は、優先分譲からの値下げに期待。
坪270ぐらいでしょ。
ちょっと気になったんで横レス。
自分の持っている価格表だと低層２０坪５５００万円なのだが…
もしかして、人によって価格を変えてる？
要町シティタワーの２５階は坪２８０万円ですが…
要町シティタワーの契約者は辛いですね。
駅直結のタワーと同じ価格なんて
私もアウルのような素晴らしいマンションに出会えて超ラッキー幸せです！
好評につき、優先分譲より100万単位で価格を切り上げたという情報があります。
坪270とか坪280とかで狙っているのであれば諦めた方がいいのではないでしょうか。
100万上がったところで坪5万程度でしょ。たいしたことはない。
名前を英語書きした時、第三者が読めるかですね。
それと、名前に地名が入っていない。勝どきタワーと違って。
つまり、第三者には名前だけでは何処のマンションか分からない。
言われてみればそうですね、地名が入ってないマンションってあまりないかも。
ＯＷＬからすぐに池袋を連想できる人ってそうそういないように思います。
名前の由来？を聞けばなるほどね～と思いますが、池袋っていう地名が入ってないことに
不満を感じてる方もいらっしゃるんでしょうか？
そして、英語がまったくダメな私はＯＷＬが読めませんでした。
（オウルタワーかと・・・恥）
でも私はこの名前、気に入ってますよ。
アウルタワーが素敵かどうかは別として
「クレスト池袋イーストステーションマークス・ザ・タワー」的な名前よりはマシだった。
676さん
キッズルームって利用した事がないのですが、玩具や遊具が設営してある
スペースを、子供と母親が自由に利用できるという感じなんですよね？
常駐の人がいるとすれば保育士さんがベストですが、マンションの共有施設に
そこまで望むのは無理な話という気がします。
678さん
フィットネスで2人きりになるのは、そんなに気まずいですか？
恐らく、ジム内は適度な広さもあると思うので大丈夫じゃないですかねー。
フィットネスで二人きり・・身体を鍛えあう。男らしくて素敵です！＾＾
男同士で住むにはフィットネスもあるしいい感じかも
キッズルームは今日のように寒い日やお天気の悪い日なんかはとても便利そうですね。家でじっとしてると、親も子供もストレスがたまってしまうので、ちょっと広い空間で思い切り遊ぶことができたらいい気分転換になりそう。
でも、公園デビューって言葉があるように、キッズルームデビューって感じでお母さんたちのコミュニティに入っていくのは勇気がいるかもしれないなぁとも思います。どうしてもグループができちゃうだろうし。
なんだか全然盛りあがらねーマンションだな。
「くるま、くるま、くるま、みっつで轟です」ギューーン＾＾
小さい子どもがいると、キッズルームのような施設は、とてもありがたいですね。
たしかに、寒い日や雨の日などの子どもと親のストレス発散の場所には、うってつけ。
まあ、子どもや親同士のいい交流ができればの話ですが。
公園だと不特定多数の親子が集まるけれど、ここは、住民の方々の施設。
もめごとが起こると、やだな～なんて思ってしまいます。
よけいなストレスがたまりそうで。
って、よけいな取り越し苦労ですね。
ここってキッズルームはあるけど、小さな子供がいて奥さんが専業主婦の家庭だとしたら、旦那の稼ぎがそれなりに良いか親の援助でもないとなかなか買えませんよね。セレブマンションでは無いと思いますが住民層ってどんな感じになるんでしょうね？ちなみにうちはDINKSです！
>>741
営業トークだね。
これだけ管理費を払えば、当然キッズルームはついてるでしょ。大型マンションで付いてないのはないし、これだけ管理費を払えば、保育士さんが5名ぐらい付いててもやっていけるのでは？
無駄な施設が多いマンション。終了
うちはキッズルーム使うとしたら土日祝日限定な子あり共働きです。
子どもが小さいうちはキッズルームで良いのですが、少し大きくなったら
（特に男の子）キッズルームでは力があまりすぎて危険な感じがします。
出来るならば学童対応スペースもあると良いのになんて思うんですが・・・
まぁ、無理な話なんでしょうねぇ。
ところでディスポーザーについてちょっと質問です。
配管等に負担がかかるため維持管理や修繕など結構かかると聞いたのですが
本当のところどうなんでしょう？
修繕計画にその辺りも組み込まれているんでしょうか。
うちのマンションはディスポーザーのメンテナンス等も管理費に組み込まれてますが、ここはどうなんでしょうね？
まだそこまで詳しく聞いてる人はいないでしょうから、ここで聞くよりモデルルームで聞く方が良いと思います。
異常に高い管理費についてMRで聞くべきですね。管理会社の実績がとかってごまかしてきたら、危険かも。
このご時世に企業努力を感じない管理費の設定をしているのは恥ずかしい話。
ディスポーザーをケチって付けてないマンションの方が
良い様なレスの流れは嫌だな。
管理費とのバランスだと思います。
OWL TOWERはこの掲示板で管理費が高いと言う話題が多いようですが、
具体的にいくら位なのでしょう？
かなり遡って読みましたが、月3万円という記述がありました。
この数値は、信憑性ありですか？
＞743
キッズルームに保育士さん5名は無理でしょう。
管理費の中でも、人件費が一番費用がかかりますし、それが
有資格者となれば、さらに上乗せとなります。
参考までに、認可は公的資金補助があるのでそうでもないですが、
認可外の保育園だと、月額の保育料は7～8万円、多いところだと
10万円以上にもなるんですよ。
