プラウド新浦安(その15）

販売戦略のことが出てきたので書きます。
このマンションは733戸という規模ですので、野村も当初から即完を想定してはいなかっただろうことを先に述べます。

マンションの販売戦略は、マーケット（地域別）と規模（販売戸数）によって変わります。
733戸といった大型物件の場合竣工後も継続的な販売を想定します。
MRを見ればわかるようにMRの土地は賃貸です、従って賃貸契約が存在し契約終了時には原状回復が必要となります。
長期の販売を想定していなければ、MR等の建物が変わってきます。
私が過去にマンション営業をしていた時は、競合のMRを見てある程度の他者の販売戦略を調査したりもしていました。
MRの建物や広告、販売者（販売代行か自社販売か）などによって販売戦略の予算が想定できます。
このマンションの場合、MRが基本はプレハブですが、基礎などを見ると長期戦略だということが明白です。

価格については、相当数が継続販売を必要となるであろうリスクを踏まえて販売コスト、原価、市場相場などを織り込んだ価格設定を行います。
確かに販売開始時点から比べ相場は下がっていますが、建設時のコスト、販売コストは変わっておらず、また継続的な販売による想定リスクを度外視した値引きは絶対にしません。
また、恒久的にマンション事業を行う事業者として簡単に値引きするということは将来的な会社ブランド（信頼）にも影響があり、一定の体力のある企業であれば、相場がある程度下がっても値引きを簡単にはしません。
野村の場合はそういった企業の部類に入るでしょう。

私の経験上恐らく現時点はさほどの値引きはなく、今は経済理論でいえばインセンティブの法則手法で営業マンの歩合を増やし、顧客には税金などの控除などの優遇制を強調して販売している段階だと思います。

このスレでは中古金額が５７００万円台云々で現在の売値が６０００万円台から７０００万円台と言って値引きしていると妄想している人が多くいますが、その5700万円台の物件は売り出し価格とそれほど変わっていないのではないですか？
２階と６階とありましたが、その辺の低層階は売り出し価格もそれくらいだったんのではないですか？
現在売られている最多価格帯の６０００万円台から７０００万円は、高層階でしょう。
売り出し価格の違う物件を基準に値引きをしていると思ったら大きな間違いですね。

予算が少なく値引きを目論む購入希望者は、簡単に値引きをするつまり体力がなく銀行から早期完売を要求され売り切らないとまずい状況の中小の業者の物件を物色しないといけないでしょう。
そういう値引き期待の大きい資金力や返済能力の弱い購入希望者には、この新浦安という地域やプラウドという物件は高望だということを理解することが必要です。

市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われているような大幅な値引きは絶対にないでしょう。
真剣に購入を考える方は、自身の返済能力と物件の魅力で判断をして決断することが肝要です。
いい加減な情報に踊らされて躊躇しているうちに希望物件は無くなります、これは経済理論です。
がんばって値引きしてもらわないと年収の20％の返済金額にならない人は、本当に住居が欲しいならこの物件は諦めて、自身の能力で購入可能な物件を探すことです。
返済能力の弱い方は頭金が十分確保できない型を除いて、営業マンも無駄な工数を避け営業対象としません。（私の経験です）