マンション管理士に質問しよう！ Part2

　まともな、「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　これは本物ですね。
　ところで、６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても恥ずかしくありませんよ。

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>>6650
マンション管理に情熱を注いでいる者の考え方とは到底思えませんね。
私利私欲を捨てて、マンションの将来の為に努力をするのがマン管士
としての務めではないんですか。
管理会社が壁となって改革ができないマンションが数多くあるのが
現状であっても、それを打破する糸口を見つけひとつずつ解決していく
努力をしなければ、現状は変わりません。
うまくいっているマンションの実例も解決の糸口になればと思って書き込んだ
だけのことです。
それを参考にするか、できるかできないかはマンションによって違うでしょう。
値上に関しても、何故値上げが必要なのかを繰り返し繰り返し情報の提供
や広報活動をやり続けて理解を得るよう努力すべきです。
借り入れをすればいいという単純な発想ではそれこそ値上げは難しいですよ。

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>>6651 匿名さん
↑世間が狭いアホ
まともな長期修繕計画など、どこでも作れる。国土交通省が長期修繕計画ガイドラインを出しているから、それに合わせるだけである。しかし、その計画どおりに修繕積立金を徴収しているのは、日経記事によれば25パーセントに過ぎないということである。
もっとも、平置きの駐車場が全戸数の半分以上あったりすると、駐車場料金でほとんど賄えてしまうため、潤沢な修繕積立金があるのに、毎月の修繕積立金は3000円程度のマンションも現実にある。
管理会社の違いよりも、立地条件、平均分譲価格で推認される住民の民度の違いに関心を持つべきだろう。アホ

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>>6652 匿名さん
↑神輿に乗っているだけなのに、自分が担いでいると錯覚してるアホ

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>>6651さん
私は管理会社のことは触れていません。
管理組合主導でマンション管理を行っていると書いているんですよ。

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　今度は運営会社の利用規約等に反する「アホ」呼ばわりの、ニセ「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　困ったですね。　運営会社さん、どうしましょう。

　６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても全く恥ずかしくありませんよ。
　

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>>6655 匿名さん
↑大規模なマンションで、管理組合主導だと国土交通省ガイドラインに合わせないと合意形成できないであろう。

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>>6656 匿名さん
↑管理会社は三井か住友だろう。話きいてわからないアホ

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6655は要するに富裕層が住むマンションだといいたいだけなんだけど、6656は、世間が狭過ぎてわからないw

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長期修繕計画に伴う修繕積立金で考慮すべき点は、専有部分の配管がその
ポイントになってきます。
塩ビ管は腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用
している所が多く、昭和６０年代以降の継手部分には管端防食継手が開発され
錆び発生の問題がかなり解消はされましたが、これが使用されている所は
３０年～４０年が更新時期の目安とされています。
これと窓サッシ、玄関扉も工事の計画を立てているマンションはまだまだ
少ないのではと思っています。
こういった工事をするかどうかの判断をまずしなければならないのです。

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マンションの管理はいろんな住民が住んでおり、考え方もそれぞれであり
統一するのは難しい。
だから多数決なんです。

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長期修繕計画を自分たちで作ろうという意識がなければ先に進まない。
まず理事会で積算に強い建築士を雇うために予算化し、総会に議案として
提案することからスタートすべきだよ。
それから専門委員会を立ち上げ、推薦なり公募して委員を集めることをやる。
建築士の報酬は、月１回、時間は２時間で、７回実施したけど、二人分で８０万円
だった。建築士と１級施工管理技士の２名。
長期修繕計画書とそれに伴う資料の提出がされた。

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>>6662 匿名さん
↑こういう管理組合は管理会社主導より高くなってる可能性があるんだよね。
大規模修繕を大林組に頼むとかw

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　なぜ大林組が出てくるのでしょうか？　マンション管理士試験上位合格者は大林組のことを知っているのですか？
　当マンションでは、瑕疵担保期間を経過した不具合個所を、大林組が費用を負担し修理したので、管理組合は費用負担がありませんでした。　新聞報道ではいろいろ言われていますが、マンションから見ればそう悪い会社でもありませんよ。　もうすぐわかりますが。

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うちは大成建設でした。
総合評価方式で決まりました。

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大林組は安心できるいい建設会社ですか。
２回目のときに候補にいれましょう。

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>>6664 匿名さん
↑たかがマンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼むアホ

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建て替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなって
いますので、定期的な工事をやることによりマンションの長寿命化
を図ることが要求されています。
そのためには、やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書
が必要ですし、それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出しなければなりません。
使用料充当分も含め、１戸当り月15,000円～17,000円は必要です。
当然大型設備の更新工事分も含みます。

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　なぜ、マンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼んだかは、新築時の工事会社からです。　当たり前でしょ。
　大規模修繕工事は、大規模修繕業界の大林組クラスの老舗会社でしましたが、財閥系悪徳管理会社と悪質コンサルにより見事に失敗しました。　新聞雑誌で記事になったものを、地で行くものです。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と悪質大規模修繕工事コンサルは許しませんよ。

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>>6669 匿名さん
↑おたくの考えなら売主の大手マンションデベロッパーの直系子会社の管理会社に管理を委託するのは当たり前ということになるが、まー、好きにしたらいいw

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管理費等は１戸当たりでは正確では有りません１㎡単位で説明願います。

管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料（施設使用料）等である。

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　デベの子会社の管理会社の評判は、あまりいいものがありません。　しかし、デベの子会社が管理会社で、建築時の瑕疵があれば、当初建築会社との話し合いは、スムーズです。　大規模修繕の時でも当初建設会社が、大規模修繕をすると、建設時の資料保管が期待でき、ぢ規模修繕コンサルタントも「まとも」ならば、大規模修繕工事を失敗することは少ないです。　マンション管理士でなくても、その程度のことはわかりますよ。

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>>6671
修繕積立金の算出にあたっては、やらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画から総工事費をだし、それを各戸で割って計算
するのが一番正確なんですよ。
平米数で出すのは、どの工事をするのかも分りません。平米単位で
出してあるのは、しっかりした計画書がないマンションに対して、一応の
目安として示している数字なんですよ、分ります？
当然積立金は修繕積立金と使用料の積立金への充当分を含みます。

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>>6672さん
大規模修繕工事は建設ではないんです。悪くなっている個所を補修
するだけのことです。
建築仕様書や図面等はどこのマンションにも保管されています。
建築士や業者はそれらをみればどんな材料が使われ、どういう構造に
なっているかは簡単に分りますよ。
殆どのマンションの大規模修繕工事は、建設した会社が工事はして
いないでしょう。
建設した会社が大規模修繕工事をすればマンションのことを良く知って
いるのでいいとかいうのは、間違いですよ。
建設する者と修繕工事をする者は別人ですから。

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例えば、建物を作った時に担当した会社や職人さんが、１３年後の
大規模修繕工事の仕事を担当することはないでしょう。
工事を直接担当するのは、地元の下請け業者や孫請け業者の職人さんが
しますからね。
建物を建設するにはいろんな職人さんが必要です。
大手建設会社でも、そういった職人さんは地元の職人さんに依頼します。
建設会社の従業員ではないんですよ、直接工事をする者は。
大規模修繕工事のときに設計図面を見るのもそれを作成した建築士が担当
する訳ではありません。
図面は建築士であれば誰でもわかりますよ。

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※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
　　計画書にはやらなければならない全ての工事を網羅しておくことが必要です。
２）計画書がない場合 建物や環境、構造によって違います。
　　専有床面積から算出します。 平均
５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　大型設備の工事がない第２回目の大規模修繕工事までの積立金です。
　　大型設備の工事費を含めた積立金は別途計算します。

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　建設工事は一人親方がしますか？　建設会社が会社として元受けし、協力会社と呼ばれる下請けと協力（実質は丸投げ）して行います。　瑕疵があれば元受け会社の責任は避けられず、「力関係」で、下請けに仕事を転がします。

　転がされた下請けは、「カネ」の力には勝てませんから、嫌々や赤字でも工事をせざるを得ません。　儲からない工事や赤字工事で、「まともな仕事」はできるはずもなく、その上、リベート等を請求されれば、踏んだり蹴ったりです。
　リベート、裏金の捻出には、知らない者や分からない方の、知識不足を悪用するにが簡単です。

　真面目でまともな排他をしないマンション管理士なら、管理組合の味方になりますが、残念ながら、実際の知識がないペーパー管理士、「カネ」に目がくらんだ拝金マンション管理士、管理会社の御用マンション管理士までいます。　他のスレでも、有名マンション管理士事務所の不適切業務が指摘されています。

　マンション管理士は、襟を正し、良好なマンションストックを増やすため、勉強、努力することが求められます。

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>>6677さん
工事終了後には保証点検期間の契約をして、その年度がくれば点検をして
不具合があれば無償で補修工事をすることになります。
どこもやっていることですよ。
元請会社からは現場監督１名が常駐して、工事の監督や下請け会社への
工事を発注します。
いくら大手の建設会社と大規模修繕工事の契約をしても、その建設会社
からは現場監督１名が担当するだけです。
実際作業をするのは地元の下請け業者や孫請け業者の作業員がするだけです。
それから、大手ゼネコンが元請になった場合、理事長や専門委員長に裏金
とかは渡しません。たかが修繕工事ですよ。

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元請会社が受け取る報酬は工事費の１０％から２０％程度ですよ。
それ以外は下請けや孫請け会社に元請会社が支払います。
手抜き等の監視は現場監督や設計コンサルタントが行います。
３年、５年、１０年点検で瑕疵があった場合は、元請会社が責任を
負うことになりますからね。
そのために、元請会社には瑕疵担保責任保険に加入してもらいます。
元請会社が倒産したりして補修工事ができない場合がありますから。

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　マンション管理士なら分かるが、工事に瑕疵があると、再工事は避けられない。
　保険で費用は支払われるとしても、再工事は必要なので、住民や周辺地域には迷惑がかかる。
　保険で「カネ」は何とかなっても、再工事にかかる、住民や周辺地域の迷惑や関係悪化は、マンションの資産価値にも影響する。
　「瑕疵なく工事を行う」は、当たり前。　　瑕疵を前提にした、保険制度等が異常。

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>>6680
保険は安心料。
瑕疵はその時点では分らない。
手抜き工事は、設計コンサルタントの役割。
瑕疵の責任は元請会社。

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　建築工事等にとって「瑕疵」の発生は避けられません。
　しかし、瑕疵前提の工事不具合発生を、マンションだけでなく、多くを事例で感じます。

　なぜ、瑕疵なく工事をしようとしないか、理解できません。　業界の常識だからでしょうか。

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大規模修繕工事時には、手抜き等が発生しないように設計監理方式を採用し、
設計コンサルタントが仕様書通り工事が行われているかのチェックをします。
たとえば、塗装でいえば、仕様書通りの材料や量を使用しているかのチェック
をします。
具体的には、塗料缶に通しナンバーを記し、その写真を取って確認をします。
入札方式や随意契約又は管理会社主導での工事では、そういったチェックは
ありません。
ただ、問題なのは小規模マンションでは設計監理方式は採用できないでしょう。

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　なぜ、小規模マンションでは設計監理方式は採用できないのでしょう。　適正な費用を負担すれば、設計監理方式は可能だと思いますが？　マンション管理士教えてください。

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小規模マンションは手抜き工事や不正がやりにくいからしょう。
責任施工方式で大手に委託すればよい。余計な経費が不要。

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>>6684さん
設計監理方式は、元請会社の選定をするときの相見積を同条件で取るための
要項書等の作成もします。
相見積を取る時は、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料、同じ仕様で取ら
なければ比較のしようがありませんから。
それから、我々に代わって工事が仕様書通り行われているかのチェックを
します。
主な役割はそんなことですが、雇うためには監理料が必要となります。
大規模マンションであれば総工事費の３％程度でもいいのですが、小規模だと
工事費の１０％以上の報酬を支払わなければならなないからです。
お金さえ払えば当然設計コンサルタントを雇うことはできます。

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　小規模マンションでも、適正な大規模修繕を行える設計監理方式の、適正な費用支出は必要です。　単純に数字やパーセントにこだわるのではなく、まともな大規模修繕を行えれば、そのために必要な費用は無駄ではありません。

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小規模マンションは、責任施工方式の随意契約でいいかもですね。
丸投げにはなりますけど、信用のある業者を選べばいいでしょう。

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　最近の大規模修繕工事の状況を聞くと、設計監理方式から、事実上も含め、責任施工や随意契約方式への移行が見られる。　責任施工等でもまともな工事が行われればよいが、大規模修繕工事の失敗もよく聞く。　これでは「管理不全マンション」大発生。　原因は単に「力」と「カネ」関係。　マンション関係業界の営業力も衰え、安易に利益を確保しようとする連中ばかり。　　真面目でまともな排他をしない、「真のマンション管理士」を求む。

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組合員のマンション管理士を探せ。

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相見積を取らずに建設業者を選べば、工事費が高いのか安いのかも
全く分らないですね。
それが責任施工方式。
ただ工事費の予算を聞いてその範囲でやることになるが、それで
納得しなければしょうがないんでしょうね。
相見積がとれないんですから。

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>>6690さん
マンション管理士では設計監理はできませんよ。
金抜き計算書がつくれません。

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　その通り、技術系マンション管理士で、実務経験に富むマンション管理士でないと、大規模修繕工事の相談はできない。　他の分野の専門家でも、大規模修繕は条件等が多く、難しい。
　ペーパーマンション管理士は、もちろん無理。

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相見積の取り方
　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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　金ヌキ明細書を作成しても、使用材料等をある程度指定しないと合い見積もりにならない。　工事業者により、協力建築資材会社もあり、性能が優れたものや、安価で入手できるものもある。　それを無視した金ヌキ明細書は、事実上意味はない。

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>>6695さん
使用材料は当然指定するでしょう。
メーカー、品番、色等の条件はそろえますよ。
そして、スペースも。
全く同じものでの比較が金抜き計算書ですよ。

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　実際に大規模修繕して分かったが、工事費を膨らませる手口も判明した。　これでは、管理組合の懐を、悪徳管理会社。悪質コンサル、力関係で勝てず営業力の落ちた工事会社が、管理組合を食い物にするのは当たり前。　設計監理方式も骨抜き。　管理組合は修繕積立金不足に悩まされるばかり。

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お分かりの方、教えてください。

平成4年5月22日の東京地裁の「管理者は、集会において選任されたものであり、個々の区分所有者から直接管理者になることを委任されたものでないから、個々の区分所有者の受任者とみることはできないので、管理者がその取扱う事務につき、個々の区分所有者の請求に対し、区分所有法28条及び民法645条により直接報告する義務を負担すべきものといえない。」との判示からすると、年１回の総会の場における区分所有者からの個々の質問に回答する義務はない、と言えないでしょうか？

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　何のことを言っているのか事案が分からなければ、マンション管理士でも、弁護士でも分からない。

　「理事長は、総会でも、区分所有者の質問に答えなくても良い」ということか？

　そんなのダメに決まっている。　　完全自主管理なら、理事長解任もの。

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>>6697
設計監理方式は、１級建築士である設計コンサルタントと一緒に専門委員が
修繕個所、グレード、仕様、材料等を検討して、それを基に修繕仕様書を
作成し、金抜き計算書での相見積を取り業者を選定するのです。
見積価格と業者が決まった段階で工事費を膨らませることはできません。
修繕積立金とかの懐具合を管理会社が知っていたとしても、それは何の関係も
ありません。
業者が選定された段階で、その修繕仕様書通り工事がされているかのチェック
は設計コンサルタントが行います。
その通りにしなければ契約違反となります。
設計コンサルタントの役割をご存知ないのですか。設計コンサルタントは修繕工事
業者にとっては敵みたいな存在なんですよ。

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>>6698 6447さん
法的には質問に答える義務なんかありませんけど、集会(総会)では、その様子を見て投票行動を変えるでしょうから、提案した議案が否決されたりする可能性はあります。
しかし、委任状やら、議決権行使書で
事前にほとんど決まってるから
出席者全員が反発して反対しても
影響はないでしょう。
集会が形骸化してるというのはそういうこと。

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>>6699 匿名さん
政治的な良し悪しと
法的な良し悪しが区別できないアホ

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>>6700 匿名さん
↑瑣末な話に固執するアホ

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>>6701
瑣末な質問に答えるアホ
法律や規約問題は管理組合では殆ど論じられない。
それがわからないんだね。

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>>6704 匿名さん
↑6698が判例を元に質問してるのを
見てないアホ

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>6704
管理組合の手続きの瑕疵で裁判になる例は枚挙にいとまがない。世間を知らないアホ

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>>6705
6697の書き込みに対しての6700の書き込みであるのを
みていないアホ
全く自己中で周りがみえていないんだね。
あなたにマンション管理をしていく能力はないね。
理事の役割としては、日常のマンション管理や補修工事、点検が
主なことだというのが理解できないんだろうね。
理事会は月1回、総会は年1回だけだよ。
総会対策や管理会社対策だけがメインではないよ。

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>>6706
裁判になるのはほんの氷山の一角。
全国にマンションはどれぐらいあるか知ってるの？
そして、裁判はどれぐらいあったの？
裁判になるような事態が発生したら、弁護士に依頼して
解決していけばいいだけのこと。

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>>6708 匿名さん
↑氷山の一角の意味を知らないアホ

氷山(ひょうざん)の一角(いっかく)

表面に現れている事柄は好ましくない物事の全体のほんの一部分であることのたとえ。「今回摘発された事件は氷山の一角にすぎない」

恥ずかしすぎw

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>>6708 匿名さん
↑おたくさん、恥かくだけだから
書かないほうがいいよw

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>>6709
ということは実態数を把握しているということかな？
単なる憶測の世界でのことでしょう。
他にはあるかもしれないがないかもしれない。
表面にでてきたのは問題があったからであって、なにもなければ
裁判にはならない。

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>>6711 匿名さん
↑おたくはもういいよw
マンション学会とか調べてみたらどうだい？

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>>6712
だったらお宅が調べてから書き込むべきだよ。
立証責任は書いた者が立証するのが当然じゃないの。
お宅はもういいよ。不確かな情報を書き込んで当然視するばかりだからね。

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>>6713 匿名さん
↑おうむ返ししかできないアホ

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これまでに、委任状等の水増しということは、ありましたでしょうか？

仮にあったとしても、実質的には、調べることは不可能だと思います。

いかがでしょうか？

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それが分らないのに、一方的に自分を正当化するのが
マンション管理士上位合格者なんですよ。
それが指摘されると自分の主張ばかりを述べるだけなんです。

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６７１５さん。貴方が、理事長になり管理会社のフロントを組合雇用にすれば簡単でしょう。

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6717さん　それどういう意味ですか？

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　ほんとに、どういう意味なのかな？　管理組合が管理会社のフロントを雇用？　管理会社のフロントなど、ＩＴ化と、ＡＩ化で、真っ先にクビ。　管理員業務はＡＩ化は難しいが、研究は進んでいる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士がいれば、管理会社そのものが不要。

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大型マンションは管理員がフロントを兼ねているマンションもある。
私の処に常駐している管理人はマンション管理士、宅建主任士、管理業務主任者、
日商簿記２級、ビル管理士、等の国家資格保有者です。

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　資格だけ持っていても、実力が無いと駄目だよ。　フロントも管理員も。　専門的知識者なら同じ。　実力の無いものは、世間の常識では、あり得ない。

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しかし、知識と資格はないよりあった方がいいのでは。
お金もあっても邪魔にはならないし。

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　マンション管理士なら分かるが、資格はあっても実力の無いマンション管理士は、驚くほど多くいる。
　マンション管理士には、広範な知識が求められるが、個人ですべてをできる人は、ほぼ皆無。
　みんなと協力し、真面目でまともな、排他をしないマンション管理士を求む。

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>>6723さん
マンション管理士もプロとただ資格をもっている者とはかなりの差が
ありますね。
それと建築士でマン管士の資格をもっている者、弁護士でマン管の資格を
もっている者も得意分野以外は他に助けてもらう方がいいでしょう。
いくら法律に詳しくても、建物設備に弱ければマンション管理のオールマイティ
にはなれません。その逆も又しかりです。
プロは報酬を得て生計を立てているのですからね。責任が伴います。
マンションの住民で資格を取り理事長になるのとは違います。
しかし、マンション管理においてマン管の資格をもった理事長は強力でしょうね。

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6723さん
資格はあるが実力のないマン管士をたくさん知っておられるんですね。
実力がないのが分かるということは一緒に仕事をされてたんですか。

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理事長は少なくともマンション管理士の資格ぐらいは持ってほしいです。
議案書及び会計報告書の作成能力ぐらいは身につけて下さい。

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　輪番制理事会で、理事長にマンション管理士級の能力を求めるのは無理。　輪番制を止め、立候補や推薦制にすべし、その際は、所信表明させると、変なことはしにくくなる。　いざとなれば辞めさせられる。　監事にも所信表明をさせた方がいいよ。

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管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。

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　管理会社社員のマンション管理士でも、実力のないマンション管理士はいる。　実力があると、資格を悪用して、形式有効、実質無効の業務を行うため、管理組合は大迷惑。　資格をはく奪しろ。

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　「管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。」なら、マンション管理運営は正常化しましたか？　住民や地域社会から、喜ばれるマンションになりましたか？

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>>6730 匿名さん
100戸以上の規模のマンションであれば
完全輪番制で問題ない。
たまにいい人に当たるので、その人が問題を解決するはずである。
30戸以下だと人材不足から、輪番制ではまず無理で、30から100戸までのマンションは
グレーゾーンである。
30から100戸のマンションだと自分がやる気になっても理事会で同調する二人目が現れるか微妙だからである。
参考までにTEDの社会運動の起こし方の講演を見るといいであろう。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

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　完全輪番制では、反社会的性威力等の「欠格事項のある役員」を排除できませんが、どのようにして排除するのでしょうか？　管理規約上、マンションに反社会的勢力は、いないことにはなっていますが、管理会社には、ややこしい関係のある、上級フロントもいます。

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>>6732 匿名さん
↑欠格事由に該当したら飛ばすに決まってると思うが、マンションにはこんなレベルの人も沢山いるから難しいw

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完全輪番制と書いたのは立候補の余地がないことを強調するためだったが、欠格事由該当者や痴呆老人まで含めると考えるアホも世の中には少なくはない。

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輪番制と並行して、数名は立候補を取り入れたらいい。
そして、必ず任期は明確にすべき。
輪番制も立候補も２年任期で再選はなしとすればいい。
これが一番澱みがなくなる。
優秀だから、再選を認めているとどこかで弊害が出て
理事長とかの変更ができなくなる。

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>>6735 匿名さん
↑立候補は100戸以上の大規模マンションでは必要ありません。

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そうかな、真逆じゃないでしょうか。マンションの事情にもよりますが。

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　輪番制も立候補制も、一長一短があります。　輪番制で素晴らしい人物が出てくることもありますし、立候補制で「カネ」と「力」と管理会社との癒着にしか関心がないものも出て来ます。
　住民が、マンション管理運営に関心を持ち「みんなの家」と思えるように努めなければいけません。
　手間ひまはかかりますが、かけただけの値打ちはあります。
　マンションの事だけでなく、良好なマンションストックとして、地域社会との「共生」を考えられないマンション管理士は、失格ですよ。

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大規模マンションの場合、一般組合員の中には優秀な人材が
いるので、ある程度は優秀な理事長でないと務まらない。
それをカバーするために、数名の理事の立候補があれば、人材
の偏りがなくなる。
完全輪番制の場合、理事は主婦が多くなるのでその点も不安
材料となる。

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>>6738 匿名さん
↑関心が高まると対立が深まる現実を知らないアホ

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>>6738さん
立候補制も輪番制も一長一短はあります。
だから輪番制に一部立候補制を取り入れるべきではないですか。
その際、任期を2年にして、再選禁止としておけば、不正や癒着が
できにくい環境が醸成されるのではないでしょうか。
ただ、立候補する者は殆どいないでしょう。しかし、理事会に問題が
ある場合には、こころある住民に立候補する機会を与える規定を
設けておく必要があります。

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　阪神大震災の際、理事長をしておられ、その後、理事長を続けて、後進の育成にも熱心な理事長にお会いしました。
　管理会社には、不具合の対応をすぐし、管理会社もそれなりに応えているそうです。
　真面目で、まともな、排他をしない方なら、長期理事長でも住民の支持を得られます。

　後進が育ち、良質なマンションストックが増えるといいですね。
　

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長期政権は絶対に阻止すべきです。
その規定を作っていないマンションが癒着や不正を産む
温床となっているんです。
早くこれに気づきなさい。

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　長期政権が悪いわけではありません。　本人も気づかない「権力は腐敗する。」が起きているかもしれません。
　長期理事長をしておられる方も、後進の育成には熱心です。　問題解決能力も高いです。
　そのような方なら、「長期政権」でも、マンションのためになります。

　何か問題が起きれば、早期対応すると、大ごとにはなりません。
　その対応能力が、理事長に求められます。

　財閥系悪徳管理会社には、早期対応能力すらありません。

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>>6744さん
長期政権はやはり規約で規制していないと、しっかりした理事長
ばかりではありませんよ。
いずれその理事長も代わります。
悪質な理事長が誕生した場合（当然最初から悪質とかは分りませんし、
そうなるとも思っていないでしょう。）、任期の規定がなければその時点で
規約の改正は不可能となります。
今が良ければの考えでは、先行きは不透明です。

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分譲当初から、管理会社や工事業者（分譲時は工事はないでしょうか）と
癒着や不正はないでしょう。
建物の経年劣化と並行して、癒着や不正等が発生してくるのです。
だから、輪番制と立候補での任期を規定しておかないと、それが発生したと
しても改定も含め対応の仕様が無くなります。
優秀な理事長がいたとしても、いずれ代わりますよ。後継者云々は絵に描いた
餅です。

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管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。
法令違反で規約を改正したり、
邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。

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小規模マンションでも大規模マンションでも理事長のウェイトが
大きい。
だれがなるかによって大きくマンション管理が変わってくる。
優秀な理事長の後任は、工事をいろいろすることによって存在感を
高めようとする。

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理事会の役割としては、工事や補修点検だけではない。
優秀な理事長というのであれば、細かなマンション管理にどう
対応するかが大切です。
ペット不可のマンションでペットを飼ってい者がいるとの投書が
あれば、その家にいって注意をするとか。ゴミの分別ができなくて
困っていれば、理事会で時々ゴミ捨て場に立ち会って点検をするとか、
開放廊下の見回りも理事会で交代で行い、物が放置されていれば
注意するとか、たまには交替で館内を点検してまわるとかのことも
やるべきです。
優秀な理事長とは何が優秀なのかは分かりませんが。

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６７４９さんの仰るような理事長がウチのマンションにはおりました。
８９３、詐欺集団、等々が管理会社１０９が見逃していた。

処が悪い組合員と共謀して理事長を追放した。こんなことを目のあたり
にしてからは管理会社１０９は怖いです。

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