マンション管理士に質問しよう！ Part2

修繕積立金を建て替え費用に充当することはできるのでしょうか。
多分できないと思うのですが、確信がもてないのでお聞きします。

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調べてみたら、こういう解説がされていました。
建替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することですので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には建て替えに
反対する方も含まれるので修繕積立金を建て替え費用に直接充てるのは
相当でないと考えられるというものでした。

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共用部分の変更について調べてみました。参考にしてください。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

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保存行為については、区分所有者全員がすることができるとなっていますが、
例えば、エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が
見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が
負担しなければなりません。
やはり、急を要する保存行為については理事長が、急を要しないものについては
理事会の承認が必要と規約に規定してた方がいいのではと思いますが、みなさんの
ところはどうなっていますか。

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>エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が負担しなければなりません。

区分所有者の独断による保存行為費用を管理組合が負担するとの法令・規約の規定はない。
従って、管理組合が「管理組合に相談することなく独断でやったのだから金は払わない」と言ったらそれでおしまいである。

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６３５１～６３５５は、建替から、共用部分の変更と保存行為まで自作自演をしている。
こんなことする事が理解できない。応援団（マンション管理士試験上位合格者）が当分
投稿拒否に合ったからであろう。もうすぐ回復するのでそれまで自作自演をどうぞ。

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１、建替え決議に賛成したが、建て替えにも参加する
２、建替え決議に賛成したが、建て替えには不参加
３、建替え決議に反対したが、建て替えにも不参加
４、建替え決議に反対したが、建て替えには参加する

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>>6356
6351から6355は私が書き込んだものだが、どう読めば自作自演なんだい。
みなさんに知っておいてもらいたい情報を流しているだけですよ。
ここに書き込まれた知識を把握してますか。もし把握しているのなら確認
するだけでいいでしょう。
もし書き込んであるものに対して違う意見や考えがあるのなら是非あなたの
考え等を書き込んで私も含め教えてください。
それからマンション管理士上位合格者さんは、私をアク禁要請をしたので
ここに戻ってきにくいんでしょう。
しっかり自分でスレを立てて書き込みをしてますよ。アク禁にはなっていません。

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>6355さん
保存行為については解釈が非常に難しいものがあります。
基本的には、共用部分の管理に関する事項は前条の場合を除いて集会の決議で決する
となっています。
但し、保存行為は各共有者がすることができるとなっています。そして、保存行為は
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
やはり、規約及び細則で明確にその範囲を決めておく必要があるかもしれません。
各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。
エントランスのガラスの交換は全区分所有者に影響をきたすものですので、求償は
できると思います。
共用部分の保存行為でも、共用廊下の清掃をしたので費用を求償できるとかいうもので
はないと思います。
又、大地震等の災害時での保存行為も別途明記しておくべきだと思います。

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>>6357さん
建て替え決議が承認されたら、それに向かって突き進むだけです。
建替えに参加されない方にたいしては、売渡請求権というのがあり、デベロッパーが
区分所有権並びに敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる権利がありますから。

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うちの管理組合でも、保存行為についての規定はありますが、
求償までの規定はありません。
多分どこのマンションでもその規定はないのではと思っています。
保存行為は各区分所有者が単独ですることはできるとなっています。
共用部分の維持を図るための補修工事を単独でやることはできるが、
お金は自分で支払いなさいという解釈にはつながらないと解するのが
自然でしょう。
ベランダや共用廊下の清掃をしたから、その分の費用を請求するのは
常識では考えられませんので別箇に考えるべきでしょう。
大災害時の保存行為の場合は、理事長や理事がいなかったり、理事会が
開催できない場合がありますので単独での保存行為を認め、費用の求償
についても当然管理組合が負担すべきものだと思います。

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>>6356さん
ここのスレは質問とか疑問点があればここに書き込み皆さんで一緒にそれに
答えていくために立てたものです。
そして、質問とかがなければみなさんへ知識や情報を提供したり、問題提起
をしてみなさんで一緒に考えていきましょうというスレなんですよ。

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６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

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>>6363さん
>６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
>子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

質問とか疑問点があればここに書き込みみんなで解決していきましょうというのと
関係がありますか？
質問をして参考になれば取り入れ、むだだと思えば聞き流せばいいだけのことです。
いろんな意見を聞くことが必要ではないんでしょうか。
しかし、解決するのは自分たちのマンションの住民でやらなければいけません。
そのための情報や知識を身につければいいんですし参考にするだけのことですから。
もし、プロに委託するのであればお金を払って弁護士やマン管士に依頼すべきです。
ここは匿名掲示板なんですよ。過剰な期待はしない方がいいでしょう。それに全て
正しい書き込みばかりではありませんから。
間違っていたり、説明不足であったり、勘違いでの書き込みも当然あるでしょう。

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マンション管理士上位合格者は、ここにこれないので自分の立てた別スレで
書き込みをしているが、そのスレはいずれ消滅するでしょう。
しかし、しびれを切らして必ずここに戻ってきますよ。
そこまでプライドはもっていないでしょうから。

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削除やアク禁とかの依頼をしないスレにしたいですね。

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マンション管理士上位合格者さん、プライドを捨ててここに帰ってきてもいいですよ。
ノーサイドにしてあげますから。
ここでの書き込みである保存行為を取り上げてその書き込みをするんではなく、自分
が立てたスレの中で問題点なりを取り上げ論点にしなさい。
質問とかがなければ問題提起や情報の提供とかをすればいいんですよ。
難しいことばかりではなく、一般の組合員にとってためになる情報の提供でいいんですよ。

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ここでアク禁になったから別スレ立ててるのだよ。
アク禁申請したのはオレ。
ここは半永久的にアク禁になったからね。
「アホ」連発してるから自業自得。

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>>6368
もしそれが事実なら私が管理人さんに説明しますけどね。
私はアク禁とか削除は基本的にはやらない主義ですから。

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全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

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削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

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＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

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>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

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↑自作自演ご苦労w

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>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

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今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。

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中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

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中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

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築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

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いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

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自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

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保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

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http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

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>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

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自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

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>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

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自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。

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私がマンションを出て賃貸に出した場合は、居住していないので
無条件に自治会費の口座引き落としは拒否しますけどね。
しかし、賃貸に出している区分所有者の方は全員自治会費の口座
引き落としに応じています。
小さい金額なので気にしないということでしょうか。

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貴方は居住していて賃貸に出しているのか。？

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>>6393さん
私はマンションに居住していますが、マンションを出て
賃貸に出した場合の対応を書き込みました。
やはり組織である以上は、最低限自治会への入退会の規定は作成
しておく必要があるのではと思っています。
この規定がないから、マンションを離れて賃貸に出しても今まで
同様管理費等と一緒に自治会費も口座引き落としがされることに
なりますから。
しかし、これをやれば賃借人に対しては入会を勧誘することになりますし、
自治会費の徴収も考慮しなければならなくなり、自治会員の減少と手間
がかかるので積極的にはやりたくはないんですけど。
この問題には深く入り込まない方がいいのか迷っています。

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マンションの各々の事情によるからね。一概には説明できない。

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>>6395さん
現在自治会はうまくいってますので、波風を立てない方が
いいんでしょうね。
３５０戸のマンションで全員が自治会に入会しているマンションで
自治会費は管理費等と一緒に口座引き落としの便宜を与えていますが
それに対しても何も意見はでていませんから。

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ガス警報器の５年の有効期限がきたので交換をしますとの連絡がきました。
ガス警報器は専有部分ですので区分所有者負担（殆どは毎月の請求書にリース料が
記載されている。）です。
又、都市ガスについては基本的に設置義務はありません。
警報器は自分で設置もできますし、型等も好きなのが選べます。
設置業者の商売なのですが、いかにも法的に設置義務があるように半強制的に
交換日の日時の設定をしらせてくださいといってきているけど、みんなは知らないので
全員がその業者と警報器の交換をしているようです。
うまい商法ですね。

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区分所有者からの求めがあったとき、管理業務主任者証を提示する義務はありますか？

宜しくお願いします。

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>>6398さん
管理業務主任者証は関係者から請求があったときは、管理者証を提示しなければなりません。
又、重要事項の説明、管理事務に関する報告を行う場合は、請求がなくても提示しなければ
なりません。
管理業務主任者証の有効期間は５年ですが、更新する場合は登録講習会を受けなければなり
ません。主任者証の登録の有効期限はありません。
指示処分に従わない時は、国土交通大臣は事務禁止処分や主任者証の取り消しを行うこと
ができます。
ただ、馴れ合いが生じて毎月の収支報告書の説明のときとかに、管理者証を提示しないことは
あると思います。担当のフロントであれば管理業務主任の資格を保有していることが分かって
いればいちいち気にしないのではと思います。
ただ通告しなければ主任者証の不提示はわかりませんので、直接本人に指摘してそれでも
提示しなければ地方整備局？に通告すべきでしょう。

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区分所有者は組合員です。
管理会社は管理組合と委託契約を結んでいますので組合員は
関係者という範疇に入ります。
理事長や理事だけが関係者という訳ではありません。

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ありがとうございます。

管理業務主任者に関する法律を教えてください。
また、その法律の条文には「関係者」という文言がありますか？

宜しくお願いします。

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>>6401さん
マンション管理適正化法第６３条
管理業務主任者証はその身分を証明する証明書ですが、以下の場合には必ず
提示しなければなりません。
　①重要事項の説明　第７２条
　②管理事務の説明　第７７条
そしてこれらの規定に違反し提示をしなかった場合は、１０万円以下の過料に
処せられます。第１１３条２号
本条はそれらの規定とは別に、上記の場合に限定されず一般的にその事務を
行うに際し、関係者から請求があった場合は提示が義務づけられています。
関係者とは、具体的に本条で区分所有者というのは例示されていますが、それ
以外に賃借人、管理者等が考えられます。施行規則８３条
尚この場合は違反したとしても罰則に処せられることはありません。
しかし、管理会社にとっては区分所有者はお客様です。提示請求があれば
当然提示するのが自然だと思います。

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ありがとうございます。

（管理業務主任者証の提示）
第六十三条　管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。

以下捕捉です。

マンション管理センターに確認したところ、
求めがあった場合でも、
区分所有者への提示義務はない、
との回答だったので、確認のため、お尋ねした次第です。

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主任者証には住所等の個人情報も含まれますから、如何わしい相手には掲示拒否が出来ますので、
義務は有りません。

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第６３条の提示義務は、「その事務を行うに際し、」であるから、管理業務主任者としてなすべき事務を行うに際しての提示義務である。
したがって、それ以外のマンションの管理に関する事務を行うに際しては、第８８条第１項に規定する証明書を提示すれば足りると考える。

第８８条（証明書の携帯等）
第１項　マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
第２項　マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

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>>6403さん
関係者に対しては提示請求があった場合は提示はしなければならないが
罰則規定はないという解釈ではないでしょうか。
マンションの住民が身分を確認をするのに拒否することが不自然でしょう。
個人情報とかいっている方もおられますが、個人情報といえば住所ぐらい
のものですよ。
もしどうしても住所が知られたくないなら、それを隠して見せればいいことです。
マンショんの管理に対する事務を行う場合という前提ですから、主任者の
資格に疑問があれば確認するのは当然の権利ですよ。

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>>6403さん
関係者に主任者証の提示の書き込みの原因が分りません。
何があったのか知りたいですね。
マン管センターに問い合わせるぐらいだから、何か問題が
あったんでしょうね。

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管理会社のフロントは総会前の重要事項の説明をするときは、
管理者証を首から下げていますね。

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ありがとうございます。

とどのつまりを知りたいです。

あるマンションの区分所有者が、
当該マンションに従事している管理業務主任者に
管理業務主任者証の提示を求めた場合、
提示する法的義務はあるか否か。

宜しくお願いします。

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重要事項の説明や事務管理の説明をするときには、主任者証を提示しなければ
ならないんです。
管理会社のフロントが全て管理業務主任者の資格を保有はしていません。
事務管理の説明を受ける時に、そのフロントに対して主任者証の提示を求める
ことはあるでしょう。
無資格者が重要事項の説明をする訳にはいかないでしょうからね。

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>>6409さん
重要事項の説明とかではなく、単なる提示要求では必要ないでしょう。
フロントが全て有資格者ではありませんから。
それに定められた重説とかの説明でもありませんしね。

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フロントに対して疑いの念を抱き、「あなたは本当に資格をもっているんですか」
の確認をしたいだけなんでしょう。
そのフロントは重説の説明の時は、当然主任者証を提示して説明するんでしょう。
だったらそれで十分なんではないですか。

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ほう

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管業やマン管の有資格者の数で管理会社のグレードが
分るね。
いい会社の従業員はモラールも高く自己啓発にも積極的だから。

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管理会社の中では一流の会社の社員は、２流、３流の社員より
マン管、管業の有資格者は多い。
又、学歴も大卒が多い。あくまで管理会社の中でのはなしだけど。

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関係者に管理者証をみせろという行動はどういう状況で
されたんでしょうね。

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そもそも関係者がフロントに確認するのは何のためだったのか？
その動機が純粋なものであったなら、管理会社はそれに応えるのが当然。

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おわかりの方、よろしくお願いします。

理事長を五線で決めるのはありますが、幹事を五線で決めていいのでしょうか？

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五線は互選、幹事は監事ではないでしょうか。
輪番制で役員を選出するときは、その候補に総会前に集まってもらって
そこでの話し合いで役員名が決められます。
総会では理事候補として承認決議を得ますが、本来なら総会を休憩して
そこで承認された者の互選で役員決めを行い、総会を再開催するのが筋ですが、
時間の効率化のために事前に候補者で互選をしているのです。
監事についても同様です。輪番制で役員候補の中から互選並びに自薦で監事も
選出されます。
監事だけを特別に選出しているマンションは少ないのではないでしょうか。
輪番制以外の監視役が必要なら、顧問とかの役職を設けた方がいいでしょう。

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駐車場使用料を修繕積立金に充当する場合、毎月口座引き落としが
されていると思いますが、それは一応収納口座に振り込まれ
その残については翌月末日までに保管口座に移し替えしなければ
なりません。
皆さん方のマンションでは、使用料は毎月修繕積立金口座に移し替えを
していますか。それとも会計年度末にまとめて振り替えていますか。

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まちまちです。

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しかし、管理費会計の項目に記載されていれば、その管理費会計の範囲内
での移動は可となりますので、補修工事とかに使うこともできます。
使用料の一部は積立金会計に振り替えるという項目の予算になっていれば
理事会決議だけでは使えないので総会決議が必要となりますが、管理費会計
の一項目であれば、積立金という解釈ができますかね。
そうであれば、毎月積立金会計に移し替えをしてた方がいいと思いますが。

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管理費等の徴収方式につきまして、
イ、ロ、ハ以外にもありますか？
それぞれの採用数はわかりますか？どのくらいですか？

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（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　として管理する方式。
　管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として　　　　　　　　　　　　　　　　管理すると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の　　　　　　　　　　　　　　　　分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月
　末日までに収納口座から保管口座へ移管する方式。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
　修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
　までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

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うちはハ方式だけど、これが一番多いと思うよ。旧原価方式
直接管理組合名義の口座に収納されるので安心だしね。
ただ、決済は全て管理組合を通さなければならないので面倒だけどね。

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諸悪の根源は管理費等を管理会社ＴＣ名義の口座で収納している方法です。

この収納口座と通帳と印鑑は管理会社が保管している。

私のマンションではつい最近まで、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、水道料（専用水道）、
バイク・自転車置場料、集会室使用料、ゴルフ練習場、プール使用料、来客用、保険金、等
を上記のように、３０年位管理会社名義の口座で収納されておりました。

収納した後定額管理委託費を額を差し引いて、一般会計用の口座と修繕積立金口座に振り分
けて、通帳は管理会社ＴＣが保管し、印鑑は理事長が保管しております。

これなら、組合の収納資金を管理会社が自由に動かせることで問題ですよね。

役員は一年の交代制です。このもん。この問題を皆さんにお尋ねします。

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イ、ロ方式だと、管理費等を管理会社の収納口座に預け入れして、
翌月末日までにその残額を管理組合の保管口座に移し替えをすることが
義務づけられています。
但し、１ヶ月分の保険は掛けなければならなくなっています。
管理会社に振り込まれた口座の通帳と印鑑は管理会社が保管するのは
当然ですよ。
しかし、翌月末日までに振り込まれた管理組合名義の通帳は管理会社が
印鑑は理事長が保管することになっています。
これをやらなかったら適正化法違反となり、管理会社は重い処分を
受けます。場合によっては営業取消まで課されます。

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理事と監事は違う。監事は互選で選出するものではないとかいって
いる者がいるが、３０～４０戸程度のマンションではそれだけの人材
はいないし、監事より理事長に重きをおくのが必然でしょう。

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おまけに小規模マンションで外部監査を依頼するのは資金力がない。
やはりマンション管理で一番たいせつなのは理事長。
任期を２年にすれば癒着とか不正は防げるよ。

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管理費等を組合員の預金口座から管理会社名義の収納口座に振り替えているマンションの
管理組合は過去現在を酔わず精査した方が賢明でしょう。横領や着服などがなされている
ことは間違いないでしょう。

私のマンションでは管理会社ＴＣによる保険金の詐欺の疑いを発見しました。

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>>6430さん
適正化法が改正されましたが、これは管理会社の不正が多かったので
これを防止するために作成されたものです。
財産の分別管理が従来の、原則方式や支払い一任方式等から、イ、ロ、ハ方式に
変更されました。
保管口座の印鑑を管理会社が保管することは法に違反することになり罰せられる
ことになります。
まず組合名義の残高確認をしてみることです。総会の議案書ではコピーの写しが
貼付されていると思いますけど。
国交省は抜き打ち的に査察はおこなっているようですが、如何せんマンションの数が
多いので中々完全にはいかないようです。
出金の際は必ず理事長が押印していると思いますけどね。

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管理会社名義の収納口座からの出金は理事長の印鑑では出せません。

保険金の詐欺的問題は担当の着服に加えて会社の幹部の関与がない
とできないのではないかと思います。今後明らかになるでしょう。

この管理会社の管理物件はこの管理会社との利害の関係のない会計
に詳しいマンション管理士に相談してください。

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>>6432
管理会社名義の収納口座は当然管理組合の印鑑ではおろせません。
収納口座に振り込まれた管理費等は、翌月の末日までにかかった
経費の残額を管理組合の保管口座に移し替えをしなければなりません。
その間の保証として、保険を掛けなければならないのです。
これは適正化法で決められています。
それをやらないと適正化法違反ですので罰せられます。

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>>6428
前から監事の話になると必死に否定していますね。監事という役割がガバナンスを維持する為に原則論として必要であり、だから区分所有法にも設置が義務付けられていることは理解されているのですか？
監事が機能しないリスクは理事会内で自浄出来ない不正の防止です。不正を主導する可能性があるのは理事長と継続的に理事会の運営に関われる管理会社。
小規模だと人的、資金的リソースに限りが有るのは当然だが、それに応じたガバナンスの構築方法が有る。例えば、監事と理事長は求められる能力が異なるので適材適所の棲み分けは可能だし、理事が立候補不可の完全輪番制なら、輪番以外の人から資格、経験、やる気から一定の報酬も与え選挙で選ぶ等の方法もある。
そういう代替案も示さず、ひたすら監事不要論を訴えているのは、あなた自身が監事が機能すると困る立場、つまり「不正を主導する人」ということです。

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>>6434 匿名さん
↑アホ
区分所有法で監事の設置は義務ではない。
管理者ですら任意で、管理者を置かなくても良い。
管理組合法人と勘違いしてるんだろうけど、たぶんこいつは聞きかじっただけで、区分所有法を読んだこともないね。

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保証機構の契約約款を読みなさい。倒産の場合の話でしょ。これは現実的ではない。
無いよりは有った方がよい位。保証機構と契約をしていない管理会社もある。

定額管理委託費を出来高払いにするか、管理費等を組合員口座から管理組合口座に
振り替えるようにすれば管理会社の倒産での被害は少なくなる。

約款を読んでみると解るけど、管理会社の倒産で管理組合が１ケ月分の管理費等
を保証機構に申請するのは結構ややこしいでしょう。

であれば、管理費等を組合口座で徴収して、管理委託費は出来高払いにしておけば
よい。

うちは、この方法はとっている。でも、管理会社は保障機構と保証契約はしている。

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>>6435
そうですね。「標準管理規約で定められており、設置が推奨されている。」というのが正しいですね。アホでした。
それで、議論大勢に影響はない指摘だけど、あなたの考えを聞かせてよ。人の粗探しばっかりじゃ無くてさ。

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>>6436 匿名さん
↑支払いサイトを勝手に決めれるなら半年後に払えば良かろう。アホ

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>>6436
出来高払いとは後払いにするということかな？
管理費は委託費だけではないしね。電気料金や補修費とかいろいろあるし。
保証機構と契約していない管理会社ってまだあるの？
管理費等を管理組合口座に直接振り込むとはまたまたご冗談でしょう。
滞納金が増えるだけだよ。
振り込み手数料はどうするの？

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>>6437 匿名さん
↑議論の歴史を知らないアホ
m.e-mansion.co.jp/thread/181385/
第三者監事は昨年の標準化管理規約改正で盛り込まれている。

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>>6439 匿名さん
リンクが切れてるからリンクを再掲する。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

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>>6440
監事が第三者か否かは議論に何か関係が有るのかい？自分の表面的な知識をひけらかしてるだけ？

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>>6442 匿名さん
↑住民監事ではダメだと気がつかないアホ。

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住民というか輪番制の中から理事や監事を互選しているけど、
今まで一度も不正や癒着とかの問題も疑念もないけどね。
途中監査については、監事がフロントの説明を聞いてやっているけど
形式的なもんだしね。
問題がある組合であれば監事の重要性も出てくるだろうが、何もない
理事会運営に対して、優秀な人材を監事にもってくることはしないよ。
いざという時の為に備えが必要なのも分からないではないが、普通の
マンションでは必要ないと思うけどね。
外部監査で会計監査をしても中身や過程がみえないしね。特に工事に関しては
業者選定や相見積とかの中身まではわからないだろう。
ところで外部監査の場合の士業はどの職種？
弁護士、会計士、建築士、マン管士、医師・・・

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６４４４さんの仰るマンションの方が圧倒的に多いでしょう。順番制で役職は役員の互選が普通。

まれにではあるが、悪い、管理会社、組合員　役員　マンション管理士等か共謀して大変な騒ぎ
になりました。

正義感の強い組合員（マンション管理士、宅地建物取引主任士、管業、建築士、資格保有者）が
過去の議案書等を持ち込んで、総会に突然登場して発言をしだした。

管理会社、役員は答弁ができず総会の無効をこの組合員が証拠で示しだし、流会した。

この組合員は法的な間違いを徹底的に追及しつずけた。元論管理の啓蒙のためにポストへの意見
書等投函をし出したのである。

組合と管理会社側は名誉棄損で有るとの総会を弁護士同席で開催したが、この組合員は逆に同席
の弁護士に規約と法令違反を説明して回答を求めたが、弁護士は規約と法令に目を通して組合員
の方が正しいことを説明して退席した。

そのご、当時の副理事長、議事録書名人２名、監事、理事１名。の役員の半数以上が区分所有権
を売却して退去した。

こういった稀な事件もあります。いい勉強をさせていただきました。マンションを購入するときは
知り合いのマンション管理士に相談する事をお勧めします。

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>>6445さん
普通のマンションでは、不正とか癒着とかは発生しません。
使い込みとかは犯罪であり、それが分ればマンションを売却すればその
補填はできるでしょう。
組合と管理会社が臨時総会を開催して弁護士も同席したのに、弁護士は
退散ですか。
やはり、監事でも外部監事ではその過程が分りませんので原因調査とかは
難しいでしょうね。
不正や癒着ができにくい体制づくりの改革をすることが大切だと思います。
理事の任期の制限、相見積を取る時の基準づくり、工事を検討する時の基準
づくり、例えば詳細で適正周期で作成された長期修繕計画の作成、ある程度
大きな工事に関しては専門委員会で素案を作り、それを理事会に提案するとか。

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ご存知でしたらお願いいたします。

議事について、下記のような規約があった場合の議長の議決権の有無についての裁判例を教えてください。

「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによる。」

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これは議事についての普通決議であるから判例はないと思うが、いかに。

その前に総会の成立要件を調べてからの方がいいと思うけど。如何に。？

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>>6437さん
決議は出席組合員の過半数で決するとなっています。
同数の場合は議長が決するとなっているのは、その決議に議長分が
含まれていないから、同数の場合は議長が意思表示をした方に決する
ことになるのです。
議長に議決権が２票ある訳ではありません。

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6449さん、ありがとうございます。

「議長に議決権が２票ある訳ではありません。」とのことですが、弁護士◯◯◯コムには、弁護士による「議長に議決権が２票ある」旨の回答があります。

裁判例があると助かります。

引き続き、よろしくお願いします。

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