マンション管理士に質問しよう！ Part2

－コーヒータイム－

＜区分所有法によれば、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【共用部分】の負担に任じ、【共用部分】から生ずる利益を収取する。」（第１９条）と規定しているが、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】については、どのようになるのか？＞

第１９条が準用（※）されるので、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】の負担に任じ、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】から生ずる利益を収取する。」となる。

※　区分所有法　第２１条（共用部分に関する規定の準用）
【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）】が区分所有者の共有に属する場合には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

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しかし、このままでは頓狂な組合員が区分所有法第１９条をタテに「駐車場使用料
収入のうち、俺の持分に応じた金額を寄越せ」と言い出しかねない。
そこで、標準管理規約第２９条は先手を打って「使用料収入は組合員には渡さず
管理組合で使わせてもらう」とゆう別段の定めを設けている。

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＜再々掲＞
>>11034 2023/03/20　>>10521 2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条７項で「組合員は、納入した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

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【管理組合の管理規約は誰が設定するのか、また変更するときは誰がするのか？】

管理組合は区分所有者全員で構成する団体（区分所有法３条）であり、管理規約は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって設定する（３１条１項）。
また、変更する場合も、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議による（３１条１項）。
つまり、管理規約は、区分所有者の主体的な意思の集合物であり、決して第三者から与えられたものではない。

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－コーヒータイム－

＜憲法の「私人間効力」＞
憲法の「私人間効力」については、「間接適用説」が通説・判例の立場です。

【間接適用説】
「憲法の人権規定は、国又は公共団体と個人との関係を規律するものであり、私人間相互の関係を直接規律することを予定するものではない。ただし、私的支配関係において、個人の自由・平等に対する侵害がある場合には、民法第１条の信義則や権利濫用、民法第９０条の公序良俗や不法行為に関する規定によって調整を図ることは可能である。」とする説です。

なお、権利の性質上、憲法には私人間に直接適用する規定（※）もあり、これらについては私人間に直接適用することになります。

※　【権利の性質上、私人間に直接適用する規定】
　① 秘密選挙（第15条4項）
　② 奴隷的拘束の禁止（第18条）
　③ 個人の尊厳と両性の平等（第24条）
　④ 児童酷使の禁止（第27条3項）
　⑤ 労働基本権（第28条）

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－コーヒータイム－

【共用部分の持分の割合は、管理規約に定めることによって決まる（管理規約に定めがない場合は、区分所有法１４条による。）が、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合、その持分も管理規約に定めることによって決まるのか？】

否、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分は、規約によって定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである。
分譲契約等によって、持分割合が定まっていない場合は、各共有者の持分は、相等しいものと推定する。（民法２５０条）

なお、管理規約に、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分が記載されていることが一般的であるが、これは、確認的に規定したものである。

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【標準管理規約14条（バルコニー等の専用使用権）1項の「区分所有者は、（中略）専用使用権を有することを承認する。」について】

敷地および共用部分等の「使用に関する区分所有者相互間の事項」（区分所有法30条1項）として、一部の区分所有者にのみ有利な条件で「専用使用」させることを規約で定めるということは、他の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすことになるので、その承諾が必要になる（区分所有法31条1項後段、標準管理規約47条7項）。
したがって、このような書き振りになっている。

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しかし、頑迷な組合員がいて「俺は承諾した覚えはない！」とゴネたらどうなるか？
分譲当初からの組合員であれば「お前さんも規約内容を承諾して買ったんだろ？」と
撥ね返すことができるが、「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？
一般的に専用使用権が設定されているバルコニー等はさほど広くない。専用使用を
認めないと窓のすぐ外を他人がウロチョロして落ち着いてセックスもできない。
他人の部屋のバルコニーに洗濯物を干すメリットとセックスを我慢しなければ
ならないデメリットを比較すると、デメリットの方が明らかに大きい。
ということは、洗濯物を干す権利はセックスする権利に譲歩しなければならない
のである（民法の大原則「権利濫用の禁止」）。
このように管理規約に定められた専用使用権は、法律上も正当化できる。

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【 >>11690 の続き】

なお、新築マンションにおいては、分譲業者が分譲にあたって、あらかじめ作成しておいた規約案を買主に示してその都度同意書を取り付け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、通常は承諾の問題は起こらないと考えられる。

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【 >>11692 の続き】

マンション標準管理規約（単棟型）

（規約及び総会の決議の効力）
第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
２　占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

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【 >>11693 の続き】

《 区分所有法 》

（規約及び集会の決議の効力）
第四十六条　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
２　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

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てなわけで・・・

>「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？

このジジイは、特定承継人である。
したがって、このジジイは、管理規約および総会の決議には従わなければならない。

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先週どころか2時間前に買ったというジジイも規約には拘束される。ただし、規約の内容が法令に違反していなければ、という条件付きだ。
以前拙者が住んでいたマンションでは、区分所有者は地元町内会に入会し町内会費は管理費と一緒に管理組合が口座引落しして、しかも、マンションを売却するときは買い主にこの決まり事を納得させることが規約に書いてあったのだが、「町内会に入会するもしないも個人の自由」というＴ大法学部卒の若い衆が現れて、法律論をまくしたてたため、理事長は言い返せなかった。

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「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が５月２３日成立

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/keika/1DDE8...
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/honbun/g217...

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これでアホな規約改正が増加するでｗ

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住民のことを無視して、自分の都合の良い規約改正する管理会社やマンション管理士が増えるやろうな
住民にとっては本当に受け皿がない状態

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「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が、２０２５年５月２３日成立、施行は２０２６年４月１日

「区分所有法制の見直しに関する要綱案」
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf

＜参考＞
>>11505 >>11506 >>11507 >>11508 >>11509>>11510 >>11511 >>11531

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＜区分所有法の改正例＞
区分所有法第三十一条（規約の設定、変更及び廃止）第１項
【改正前】
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

【改正後】
規約の設定、変更又は廃止は、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

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改正後において、特別決議は、区分所有者および議決権がそれぞれ総数の過半数が出席する総会において決議する必要がある。
また、管理規約に総会の成立に関する規定がある場合は、その要件も満たす必要がある。

現行のマンション標準管理規約では、総会の成立要件を「総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」（４７条１項）としており、
① 出席議決権数が議決権総数の半数の場合
② 出席議決権数が議決権総数の過半数であるが、出席区分所有者数は、区分所有者総数の半数以下である場合
は、総会は成立するが、特別決議議案の決議はできない。

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令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会
【第1回】（開催：令和7年6月27日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/r7kiyakukentou.html

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>>11702 については、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会（第1回）」の「議事概要」の公表が待たれるところです。

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本日、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会（第1回）」の「議事概要」が公表されました。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001901439.pdf

【抜粋】
＜総会決議における多数決要件の見直しについて＞
（委員）
・特別多数決決議の定足数の定め方に関して、改正区分所有法では、「組合員総数及び議決権総数の過半数を有する組合員の出席」となっている。事務局案では「各半数以上」になっており、半数を含む形の表現になっている。「半数」では、今回の改正において、その部分について強行法規違反の形になってしまうことから、「半数を超える」か「過半数を有する」という文言に修正するのが適切である。

（委員）
・総会の成立要件は、これまでも「半数以上」になっていて、なぜ過半数ではなく半数以上なのかと疑問に思っていた。それとの関係で、「過半数」にしたときに弊害が出てこないか、現場の管理組合として混乱が起こらないかだけ心配している。その点をうまく説明してもらえれば、その修正は特に問題ないと思うので、検討いただきたい。

（法務省民事局）
・委員から御指摘いただいたとおり、特別決議については定足数を「過半数」と定めているが、普通決議については今回の改正で特段変更していないので、今のまま「半数以上」ということでも特に問題はなく、この機に「過半数」に変更していただいても問題ない。今般の区分所有法の改正では、特別決議と普通決議がある中で、特別決議についてのみ定足数を設けたものである。

（委員）
・定足数については、どうやっても分けることになると考える。実務的には、総会の最初に成立要件の確認をし、そこで定足数の確認をすることになっているので、まず普通決議に関して、議決権の半数以上かどうかの確認を行い、総会の議案の中に特別決議の事項が含まれている場合は、総組合員数及び議決権総数の過半数以上の出席があることを確認するといった形で、定足数の確認をそれぞれの議案に合わせて行う形になると考える。この点に関しては、標準管理規約第４７条第１項の普通決議の定足数について「議決権総数の半数以上」を「過半数」に変えたとしても、もともと議決権の半数だけが規定されており、組合員の頭数は入っていないので、いずれにしても、区別しなければならないことから、統一的に処理するということはそもそもできないと考えられる。

（委員）
・管理組合としては非常に分かりにくいと感じる。変えられるものと変えられないものがよく分からない。管理組合にとってはあまり耳慣れていないところもあるので、コメントなどで記載があると非常に助かると思う。

（委員）
・団地型の規定について、団地内建物の特定建物の建替え承認決議が、区分所有法の改正により出席者多数決になったが、標準管理規約の改正案でもそのようになっているかを確認いただきたい。

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ということで・・・

>>11702 の内容は、正しいというになります。

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11706 の訂正
（誤）>>11702 の内容は、正しいというになります。
（正）>>11702 の内容は、正しいということになります。

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改正区分所有法が２０２６年（令和８年）４月１日に施行された後は、現行の管理規約の中の改正区分所有法に反する部分は無効になる。

例えば、管理規約を改正しようとする際には、出席者多数決という概念が入ることになるため、管理規約の中で、「区分所有者総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上」で決めると書かれていても、管理規約のその部分の規定は、改正区分所有法の規定に反し無効となる。

この場合、改正区分所有法の規定に従って、「出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上」の多数によって決めることになる。

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当然のことながら、改正区分所有法においては、特別決議に定足数要件が設けられているので、区分所有者および議決権がそれぞれ総数の過半数が出席する総会において議決する必要がある（ >>11702 参照）。

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＜参考＞
改正区分所有法　附則
第二条（建物の区分所有等に関する法律の一部改正に伴う経過措置）
第３項
この法律の施行の際現に効力を有する旧区分所有法の規定による規約で定められた事項で新区分所有法に抵触するものは、施行日からその効力を失う。

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＜参考＞
理事長が管理組合に無断で大規模修繕のコンサル契約を締結？
https://www.scs-mansion.com/newcolumn/post_95.html

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>>11711 の参照法条（1/3）

【区分所有法】
第２６条（権限）
１　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４～５　（略）

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コピペばかり。

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>>11711 の参照法条（2/3）

【一般社団法人法】
第７７条（一般社団法人の代表）
１　理事は、一般社団法人を代表する。ただし、他に代表理事その他一般社団法人を代表する者を定めた場合は、この限りでない。
２～３　（略）
４　代表理事は、一般社団法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有する。
５　前項の権限に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

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またまたコピペ

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>>11711 の参照法条（3/3）

【民法】
第１１０条（権限外の行為の表見代理）
前条第一項本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。

第１０９条（代理権授与の表示による表見代理等）
１　第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
２　（略）

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>>11712 >>11714 >>11716 を読めば、>>11711 における裁判所の判断がわかる。

１．本件契約は、共用部分の管理に関する事項（区分所有法18条1項）に該当し、総会の決議が必要であるが、総会の決議はされていなかった。
２．共用部分等の（狭義の）管理行為および変更行為については、管理者の職務ではなく、管理者には区分所有者を代理する権限はない（つまり、管理者は包括的代理権を有していない。）。
３．一般社団法人法７７条５項は、代表理事が包括的代理権を有している（4項）ことを前提とした規定であり、類推適用をすることはできない。
４．また、民法１１０条の表見代理は、第三者が代理人にはその権限がないことを知らなかった（善意）、かつ、知らなかったことについて第三者には過失はなかった（無過失）ときに成立するが、本裁判においては、重大な過失（診断の発注は総会決議が通常であり、診断業者はそれを知り得る立場にあるが、総会決議を経ていないことを知らなかった）があるとして、表見代理の成立が否定された。

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またコピペ

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>>11718 職人さん
>またコピペ

コピペ元を教えてください。

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>>11718 は、都合が悪くなると、すぐに雲隠れするKYMWKKMの投稿ですね。

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たとえば動物病院って安い所のほうが猫が治ることがある。調査や諸経費が上乗せされる高級店は手術や安楽死を勧めるケースでも、安い所はカテーテルの代金550円だけで治療してくれたりする。
同じように、建物の修繕も良心的なところを選ぶ自由が確保されなければならない

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KYMWKKM・・・空気の・読めない・宮崎県の・わかっていない・後期・高齢・マン管士

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＜マンション標準管理規約（単棟型）第４７条第２項について＞

現行のマンション標準管理規約（単棟型）では、第４７条（総会の会議及び議事）第２項に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定している（これは、区分所有法３９条１項の「別段の定め」である。）。

この規定は、２００４年に標準管理規約が「中高層共同住宅標準管理規約」から「マンション標準管理規約」に変わった際に、それまでの規定（※）から改定されたものであるが、その後、２０年以上変更されずに続いている。

また、今般、マンション標準管理規約の見直しが検討されているが、第２項の改定は予定されていない。

※【中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）】
第４５条（総会の会議及び議事）
第２項　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。

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コピペだね。そんなことはみんな知っているよ。

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>>11724 宮崎県の爺さん（KYMWKKM）
>コピペだね。そんなことはみんな知っているよ。

>>11717 と >>11723 のコピペ元をお示しください。
雲隠れはしないでね。

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　よろしくお願いします。当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

　

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8/8（金）に、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会」の２回目会合が予定されています。
２回目会合の検討項目は、以下のとおりですが、>>11705 についても、事務局の修正（訂正）案が示されると思います。

【令和７年マンション関係法（区分所有法）改正を踏まえた見直し】
・修繕積立金の使途
・共用部分等に係る損害賠償請求権の代理行使

【社会情勢等を踏まえた見直し】
・管理組合役員に就任可能な者の範囲の見直し
・管理組合役員等の本人確認
・管理組合が取り組むべき防災関係業務
・マンション内での喫煙に関するルールの整備

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コピペ王が連続書き込みをしている。

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>>11728 宮崎県の爺さん（KYMWKKM）

お読みいただき、ありがとうございます。
>>11725 の件、よろしくお願いします。

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これからもコピペでいいから書き込みを続けなよ。
それから宮崎のじいさんは誰なの。

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管理規約で「議長は除」と書かれているのに議長票を含むと誤認させるのは、理事長は抱き込んでいるから自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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宮崎県の爺さん 2009/03/03 14:08:00
>私は来年理事の順番がまわってくるので２年かけてマン管の資格をとり現在登録申請中です。
>当マンションは築１２年で来年大規模修繕が行われるので修繕委員会が設けられています。
>私は２年前定年退職して現在は家で株の売買をやっている者で時間的には余裕があるので理事長に推されるかもしれないと思っていますが正直いって理事長は大変だと痛感させられました。
>現在は実務的な勉強を本格的にやっています。このスレも参考に読ませて戴きました。
>資格をふりかざして理論的にやろうとは全然思っていません。又理事長を受けるつもりもありません。理事はやらなければなりませんがね。これから時々このスレに参加させてください。
>　　　宮崎県の１６０戸の中規模マンションの住人です。

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お疲れさん。
しかし暇人だね。良くそんな書き込みを調べたね。
ただ宮崎の爺さんとは関係ないけどね。
それが分かってなくて決めつけているのが滑稽だよ。

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ここのスレ主は宮崎の爺さんとのことだが、最近彼はここにはきていないのではないのか。彼が来てくれればここのスレは活気がでてくるし、投資の書き込みもなくなると思うが。

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匿名さん 2014/07/05 21:52:39

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこうという主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２をたてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくることは絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切なアドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

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－教訓－

過去の投稿は、嘘を見破る。

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僕はスレ主ではないんだがね。
決めつけはいかんよ。
スレ主がかえってきてくれればいいんだが。
思い込みが激しい者がいるね。
スレ主がここにきてはいけない理由でもあるのかな。
スレ主となにがあったの？恨み？

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>>11726 匿名さん

質問です。
Ａ：貴女の管理組合内での立場（理事であるとか、単なる区分所有者であるとか）は？
Ｂ：区分所有者の中に複数住戸を所有している人はいますか？

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>>11738 匿名さん
レスありがとうございます。

A: 副理事長（代行ですが、議事録では私の発言が副理事長の発言として記載されています）
（理事代行は地域的な不文律として認められています）
（父が病気で入院、マンション管理や理事会のことは家族会議で私が代表することになりました）
B:はい（大家さん）

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>>11739 匿名さん

貴女の投稿を読んで最初に思うことは、問題の切り分けが出来ていないということです。

管理会社のフロントはたしかに問題が多そうですが、管理会社と管理組合は管理委託契約を結んでおり、その契約の内容に従って解決を図っていくべきものです。

一番重大な問題は、理事会が機能していないことです。
総会に上程する議案ですが、管理会社が作成するのは「素案」です。それを受けて理事会で討議、修正し、多数決によって決まるものですから、議案の内容に瑕疵があれば、その責任は理事会（理事全員）が負います（貴女は自分が正義の味方であるかのように書いていますが、理事である貴女にも責任があるのです。）。

理事会決議は過半数による多数決だと思いますが、理事長を含めて３人の理事がいるのであれば、２人の理事によって理事長職の解職も可能です。
その他、区分所有法や管理規約に基づいてできることはたくさんあると思います。

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>>11726 匿名さん

＜議長への白紙委任について＞

貴女のマンションの管理規約ではどのようになるのでしょうか？
貴女の解釈で考えてみてください。

【設例】
住戸数が５０戸のマンション（区所有者数：５０人、議決権数（１住戸に各１議決権）：５０個）で総会を招集したところ、出席状況は次のようになった。
ａ　総会に直接出席した区分所有者数（議長１名を含む）・・・１０人（議長を除くと９人）
ｂ　書面（議決権行使書）による議決権行使者数・・・５人
ｃ　代理人による議決権行使者数（議長に白紙委任した者を除く）・・・６人
ｄ　議長に白紙委任した議決権行使者数・・・４人

Ｑ１．総会は成立するか？

Ｑ２．普通決議について、議長が採決を行ったところ次のようになった。
議案が可決となるのはどれか？
１「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・７人
２「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・８人
３「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・９人
４「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・１０人
５「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・１１人
６「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・１２人
７「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・１３人

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>>11740 匿名さん
　理事会が機能していないことが一番の問題だということは私もそう思います。

　3人の理事のうちもう一人（Jさん）はお仕事が忙しい方でお宅に訪問して「理事2名で請求すれば臨時理事会開催できるので連名で議案書の修正を求めてもいいですか」と言いつつお菓子（普通の贈答用お菓子）を奥さんに渡そうとしたのですが「お菓子を受け取っていいかどうかを含めて私はわからない」「（いつ仕事から帰宅するか）わからない」と言われました。
　議案書に問題があるので修正を求めてもＫＫ氏が「そのままで（長谷工フロントが作成した原案通り）」フロント「理事長がそのままでと仰っている」。
　組合員さんにお手紙を送って総会での委任状を書いていただいて今年の予算と事業計画を否決にしていますが、再審議のための理事会で修正のための資料を提出してもＫＫ氏とフロントが結託して、こちらの意見については封殺している状態です。

　KK氏が第三者管理（要は理事会をなくして管理会社任せ）を来年は考えたいと仰ったので、管理者としての仕事がお出来にならないのであれば理事長を代わってくださいと発言しましたが有耶無耶にされている状況でございます。

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>>11741 匿名さん
当マンションの管理規約では、
第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の集会は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

ですので、
Ｑ１．総会は成立するか？
第9条４「過半数」
合計するとちょうど2分の１なので過半数に1足りません。不成立だと思います。

Ｑ２．
第9条5で議長を除き（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）ため、
それぞれの議案の「議決権行使書」の〇か×かを加算した〇か×の挙手による多数決になりますよね？
dは除かれるので21の多数決…
半数が棄権（aとcの合計）すれは不成立なので、賛成にも反対にも挙手しない数の合計が11あれば不成立
各々過半数の賛否による議決ですので、正解は
５「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数・・・１１人

この内容で間違いございませんでしょうか

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>>11743 匿名さん

失礼しました。
それでは、
総会開催要件を、
>「総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」
として考えてみてください。

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この場合、出席者は２５人であり、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しているので総会は成立しますね。

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>>11744 匿名さん
お気遣いありがとうございます。

合計が20の場合、過半数では11が必要ですが、半数以上であれば10で１違います。
10が棄権したときに従来は不成立ですが「半数以上」に変更されれば成立となりますね

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>>11745 匿名さん
はい。

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>>11741
【総会出席者が２５名で総会が成立している総会において】

Ｑ２．普通決議について、議長が採決を行ったところ次のようになった。
議案が可決となるのはどれか？
１「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：　７人　賛成以外：１３人）
２「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：　８人　賛成以外：１２人）
３「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：　９人　賛成以外：１１人）
４「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：１０人　賛成以外：１０人）
５「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：１１人　賛成以外：　９人）
６「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：１２人　賛成以外：　８人）
７「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数・・・２０人（賛成：１３人　賛成以外：　７人）

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>>11746 匿名さん

普通決議が可決されるには、出席議決権数の過半数が必要です。出席議決権数は２５ですから、１３以上の賛成がなければ可決とはなりません。

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>>11749 匿名さん
　貴重なご指導を賜り、大変学びが深まりました。心より感謝申し上げます。
　出席できない時は白紙委任ではなく議決権行使書を提出するべきなのですね。

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【可否同数について】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．>>11748 において、「４」のみが可否同数であるから、議長の議決権と議長への白紙委任による議決権が加えると、賛成が「１０＋１＋４＝１５」となり可決となる。
２．しかし、これでは、「５」と「６」が、「４」より「ａ（議長を除く）～ｃ」での賛成の合計者数は多いのに否決となる。
３．また、　このケースは、「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数が偶数であるから「可否同数」が出現するが、奇数の場合は「可否同数」が出現しない。
４．議長への白紙委任による議決権について、このような取り扱いをすることは権利行使を阻害することになる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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>>11751 の続き
【では、どうすればよいか？】

１．理事長は総会議案の上程者（提案者）であり、原則として議案には賛成である。
２．総会の議長は理事長が務める。
３．議長への白紙委任状について、一般的に、委任者は理事長が賛成することを想定して白紙委任していると予想でき、自身の議決権は賛成として取り扱われることを承諾していると考えられる。
４，したがって、採決の際に、議長への白紙委任状は賛成にカウントして差し支えないと思われる。

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>>11752 の続き

>>11748 では、「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数を基準にしたが、「ａ（議長を除く）～ｃ」の合計者数＋「ｄ」の合計者数を基準にすれば、>>117512 の問題は解消する。

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>>11752 匿名さん
　理事会内で意見がわれていることを知らされず、白紙委任（代理人について無記名＝議長への白紙委任）を出してしまった方から、白紙委任状を出したあとに私を代理人とした委任状が2通届きました（1通は臨時総会が終わった後に郵送で届きました）。
　日付が新しいほうが有効となりますが、総会が終わった後に届いた場合は無効でしょうか？

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>>11753 の続き

>>11753 では、次のようになる。

①「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１１人　賛成以外：１３人）
②「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１２人　賛成以外：１２人）
③「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１３人　賛成以外：１１人）
④「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１４人　賛成以外：１０人）
⑤「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１５人　賛成以外：　９人）
⑥「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１６人　賛成以外：　８人）
⑦「ａ（議長を除く）～ｄ」の合計者数・・・２４人（賛成：１７人　賛成以外：　７人）

このケースにおいて ② は可否同数であるから、議長が決する（賛成する）ことになる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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>>11753 の訂正
（誤）>>117512
（正）>>11751

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出席か委任状ですが、出席できないから委任状を出しています。
一票二票というカウントではなく、賛成多数とか否決という裁量に対する委任という法解釈もありますよ

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委任状は出席です。

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「代理人がいない場合は議決権行使書で賛否の意思表示をしてください」と記載するべきでしょう

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>>11755 の続き

【>>11755 における結果と、管理規約に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定されている場合における結果とでは違いがあるのか？】

>>11741 と >>11744 を前提にすれば、結果は同じである。
つまり、質問者のマンションにおいても同じである。
もし、質問者が >>11751 が正しいと主張するのであれば、過去の普通決議の結果が変わるかもしれないことに留意が必要である。

【結果が異なるのは、どのような場合か？】

議長が多くの議決権を有している場合、たとえば、１住戸に各１議決権があるマンションにおいて複数住戸を所有してる場合等は結果が異なるときがある。

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>>11754 11742さん

立ち入ったことをお聞きしますが、あなたは区分所有者ですか？

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>>11761 匿名さん
贈与or相続で区分所有者になる予定の（同居の）娘です

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>>11762 匿名さん

ということは、貴女は区分所有者ではないので、区分所有者の代理人として議決権を行使しているということですね。
管理規約に、「代理権を証する書面（委任状）を提出しなければならない。」というような定めはありませんか？
それはさておき、管理規約には代理人となれる範囲を規定している場合があります。マンション標準管理規約では、以下のように規定しています（※）。
もし、貴女のマンションの管理規約に同じ規定があれば、貴女は他の区分所有者の代理人にはなれません。

※　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一　その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二　その組合員の住戸に同居する親族
三　他の組合員

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>>11763 匿名さん
父は法律に詳しいのでその辺りはOKですよ
そのような規定はございません

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標準管理規約の改正によって、みなさんの管理規約が当然に変更されるわけではありません。みなさんの管理規約が代理人資格制限規定を設けていないとすれば、基本的には誰でも代理人になれます

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標準管理規約昭和57年から令和6年まで対照表
https://www.daiwalifenext.co.jp/upload_img/files/mansion_management_re...

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よく問題になるところですが、議長には議決権があるんでしょうか。議長は議事進行を担当する役職なので、議決権はない！なんてことが巷ではよく言われていますね。

これは一部では正解で一部では間違いです。

例えば地方自治法を見てみましょう。

地方自治法 第116条
この法律に特別の定めがある場合を除く外、普通地方公共団体の議事は、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数の時は、議長の決するところによる。
2 前項の場合においては、議長は、議員として議決に加わる権利を有しない。

議決に関することは、それぞれの団体の定款や規約にて定められていますが、上のような議決内容になっている団体が多いかと思います。議決が２段階に分かれているんですね。

当初の議決は議長が加わらない他の構成員（組合員）で行われます。可否同数の場合、次の段階になりここで議長が登場します。

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コピペをした場合は、引用元を表示しましょう。
https://reatips.info/soukai-ininjo/

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議長が区分所有者としての議決権を多数決の場で行使するのか、反対票が多かったにもかかわらず議長票で賛成票が上回ってしまったらコミュニティの継続的な維持発展に生じる支障を懸念して棄権するのか、価値観の違いと向き合うべきでしょう。

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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＜参考＞

平成２３年度 マンション管理士試験

【問　29】　理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち標準管理規約及び民法の規定によれば、適切でないものはどれか。

１　理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。

２　監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。

３　理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。

４　監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。

【解答】４

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>>11723 関連

＜参考＞

「中高層共同住宅標準管理規約の改正概要案に関するパブリックコメントの実施状況等について」（実施期間：２００３年（平成１５年）１０月８日（水）～１０月３１日（金））
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/02.pdf

【マンション標準管理規約改正概要案に関する意見概要及び当該意見に関する考え方】

－抜粋－
【意　見　概　要】
議長の議決権行使に関し、現行の条文では、議長自身が持つ議決権や、他の組合員から委任された議決権の行使に係る解釈が分かれており運用上のトラブルを招いている。規約又はコメントにおいて、この点を明確にしておくべきである。

【考　え　方（案）】
ご指摘を踏まえ、可否同数の場合に議長が決する旨の規約を削除し、最初から議長も議決権を行使すること、可否同数の場合、当該議事は否決となること等をコメントに記載する。

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　去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは笑いながらそのまま可決しました。

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、管理会社フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。

　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だから役員改選が抜け落ちていると仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と思うのですが間違いありませんか？

　このマンションの規約では「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」（管理組合規則　改定は4分の3以上の多数による決議と定められている）。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反します。

　また、A社（公共事業の実績などもある堅実な会社）の大規模修繕見積書の倍以上の金額を管理会社のグループ会社が提示し、〇円で合意形成できないから部分修繕を〇円でと今年の議案書に入れ込み、「小さな割高工事を幾つも実施することで修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなるので、議案にある鉄部塗装は足場を組まずにどうやってバルコニー塗装を行うのか、A社の見積書では鉄部塗装は予算書の金額より2割安いお値段でバルコニー含めて修繕可能」であるため修正を求めたのですが、十分な説明もせず、理事長と管理会社フロントは総会に上程しました。

　否決しなければ管理組合（＝組合員全員）の利益に相反する事例です。

　鉄部がサビて取り換えになる前に修繕をという一見良さげな議案でしたが、専門家に問い合わせたところバルコニーは足場がなければできないマンション構造です。

　管理会社フロントと理事長が結託して利益相反の議案を総会に上程する場合、「総会のチェック機能」を十分に働かせるために、理事長以外の理事あるいは組合員にできることは何だと想定されているのでしょうか？

　総会で反対票が出る場合、議論がつくされていないことが原因の一つと言えます。本来は一年かけて総会に上程する議案書を理事会審議するべきところ、管理会社フロントが作成した「原案」に積極的に意見しているのが（理事３人のうち）１人だけだという理由で「原案通り」とされています。

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理事３人のうちもう一人（Jさん）は可決しても「執行しなければいい」というお考えですが、総会で可決された議案を執行しなければいいというお考えの根拠として、一般的な法解釈では、どういう法令、条項、法律、標準規約コメント等があるのかご教示ください

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>>11775 匿名さん

管理者（理事長）には、適法に成立した総会決議を実行する義務がある。

【区分所有法２６条１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

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>>11776 匿名さん
レスありがとうございます。

　

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　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報など情報操作を頑張っている）
　Tさんは大規模修繕（１億円）を推薦しています。（外観の汚れ、コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために大規模修繕が必要な状態）
　修繕積立金を取り崩せば予算確保できますが管理会社フロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。

　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。

　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？

　予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。

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　A社のお見積書は２月理事会で組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。

　A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、「適法には行えないと判断して５分の１請求を却下した」等と議事録で一方的に告げられました。

　KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、管理会社Hの見積もりが高過ぎることについても一方的な否定をせず理由を聞こうとしています。

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　マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのでしょうか？

　KK氏はA社と同じぐらいの金額の見積書をH社から得ているかのように吹聴していますが、はっきり言って偽情報です。嘘ではないならその資料を見せてくださいと閲覧請求しましたが有耶無耶にされています。

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大規模修繕工事の際、相見積もりを取ることは大切です。
ただ、その場合、同じ条件で見積もりを取らなければ意味がないでしょう。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料のことです。
しかし、同じ条件で相見積もりを取るということは、設計図面で部位ごとの数量調書から数値をださなければならないでしょう。この相見積もり書を作成するには建築士でなければできないでしょう。
この同じ条件での相見積もりでなければ工事費はまったく分かりませんし、意味がないでしょう。
そして、見積書の項目は同じにして見積業者には単価だけを記載してもらいます。
そうすれば見積価格の高い安いは判断できます。

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>>11781 匿名さん
　管理会社がいう金額（それに基づいて修繕積立金を2倍に値上げ）は他社の倍以上なのです。3.3倍の金額（理事会資料）から範囲を絞っても倍以上です。明らかに管理会社任せは高い。そして、管理会社は明細を出しませんので不正やマージンに関する透明性がない（前回の完了報告書を閲覧した結論）
　劣化診断（見積書を出す際に建築士を含めた専門家が入る）があるので同じような見積もりになる可能性はありますが、管理会社任せの場合、諸経費や調査費がめちゃくちゃ上乗せされているのが常ではないですか？

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同じ条件での相見積もりは取ってないんでしょう。管理会社任せの金額だけでは
高いのは当然です。劣化診断は悪い個所の修繕を知るだけです。
相見積もりを取るためには同じ条件で取らなければ意味がないでしょう。それができるかどうかが重要なポイントになります。
極端にいえば、管理会社が作成した共通仕様書でもいいんですが、単価の欄だけを消して相見積もり
業者に単価だけを記入してもらうやり方であれば、それでも工事費の高い安いは判断できます。
管理会社や特定の業者に丸投げをすればその工事費が適正化かどうかは分かりません。これを随意契約といいます。
１１７８１の内容を熟読してみてください。
要は同じ条件で相見積もりが取れる共通仕様書を作成してもらうことが大切です。

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