うーん。
リビオは広さとか的に対象外だったからなぁ・・・
まあ坪単価で言えばリビオは安かったなぁ。
おそらく本郷パークハウスの坪単価に引きずられて、価格を上げてしまったのでしょうね。
土曜日にＭＲにぶらっと立ち寄っただけですが、そこで話を聞いた限りでは、３ＬＤＫの価格は６０００万円代後半から７０００万円台、実際の販売は４月になるのではないかとのことでした（価格はまだ正式決定ではないそうです）。
仮に６５００万円だとしても坪３００万超えです。立地については、既にさんざん言われている通りですので、もはやとやかく言う気にもなれませんが、この界隈で、この時期に、新築を、というそれなりの事情を抱えて、かつ、経済的に余裕のある方、という当たり前の条件に合う人が果たして戸数分集まるのかどうか、あるいは、集まらなければ・・・。私としては、むしろ興味はそちらに移ったところです。
確かに、６４さんが先方に言われた「周辺の物件」というのが本郷パークハウスやシティハウス文京護国寺あたりのことなら、事実ここよりももっと高い、or、高いであろう、というところですが、正直そんなところと比較しても・・・。立地の環境・イメージから、そこよりは「安い」という単なる事実ではなく、そこより「どれだけ」安いのか、という値段差の絶対値のみを、ここには期待していました。
私も価格を聞いて驚いた一人です。平均で坪３３０万ぐらいでした。
同じように周辺の物件が高いことを言われましたが、購入の対象層が違うのだから比べられてもなあという感じでした。
＞でもそんなにどこもかしこも高騰しても売り切れるんでしょうか？？
確かにそこは気になります。
前回のバブル期はネット社会の前段階。
素人は土地の動向等、ある程度正確な情報をなかなか知ることができませんでした。
しかし今のネット社会では、このスレを見てわかるとおり、以前のマンションの坪単価、周辺環境等すべて白日の下にさらされてしまいます。
数ヶ月前、ほんの1〜2年前遥かに安かった事実をしっても完売するのでしょうか？
完売必至です！
ＭＲに行った者ですが、結構若い夫婦ばかりでしたよ。
完売するにしても時間がかかるだろうな。
周辺物件の価格を待ってみて、もっと高いからここに戻ってくる
パターンか・・・・けど330万/坪には戻れない！
本郷の地所物件は最高の立地に加え、仕様とか免震とかで名前どおりプレミアついてるからね。
まぁ、それでも高すぎるわけだけど。
でも、それを基準にして、それよりかなり立地その他条件で劣る物件を「周辺より安い」で
この値付けはどーなんでしょう。。
こんな具合にデベが便乗合戦していては、市場全体が冷えるのも時間の問題かもなんて思う今日この頃。
確かに市場全体の購入者の購買意欲は落ちてきているのかもしれません。
根津のライオンズ物件も値下げしてきましたから。
根津のライオンズは天井が2メートルちょいだぜ？7000万も出して普通買わねえ〜だろうよ？
330万円/坪なら文京区で最も安い地域での今の相場ではないでしょうか。330万円/坪は平均なのでもっと安くても日当たりのいい部屋はあったと思いますよ。
ここを検討するなら、平日は必ず実査した方がいいです。物件の周りをフォークリフトが結構回ります。あと、お墓が嫌いな人は、一応お墓が見える部屋かどうか確認した方がいいと思います。
ムサコレベルでも完売らしいから、ここも坪330万じゃ完売でしょうね。
いやー、小石川レジデンス・グランスイートの方々おめでとうございます。
相場観があったか、運が良かったかはしりませんが、70平米4000万〜5000万台で購入できましたからね。
今更グタグタ言っても仕方がない。物件なんてもんはそもそ縁だから。ここで見送って、もしかした1年後景気の大暴落で70平米を3500万で買える可能性だってあるんだから。
ムサコは武蔵小山ですか？
あのエリアは駅近で南北線の乗り入れによりアクセスが格段に向上し、また駅前再開発も行われているので、そういった条件が販売好調の追い風となったのでしょう。
問題は本物件にそうした好条件があるかということです。
武蔵小金井のことでは
リビオレゾンは坪２７０万だったのにね。普通に考えてこの物件の値付けは無茶苦茶としか思えないなあ。
けど最近の根付けはみんなこんなもん。
仕様とかどうなんでしょうね。同じ藤和のレジデンスなんかは非常にチープたけど、地所が入るからには少しはゴージャスになるのかな。
ゴージャス感は無かったけど、普通のパークハウスに近いかな。
食器洗浄器やディスポーザーは標準装備だったと思います。
あとは車寄せもありましたね。
本郷パークハウスを欲しいと思って事前説明会へ行った。まあ買える範囲だった。
次の段階としてMRを見学に行くが、はじめての経験なので、
予行演習としてアインスのMRへ行く予定。
アインスを見ておけば、これよりは「良い部屋」のはず、ということがわかるから。
両方とも、藤和がからんでるからね。
私みたいな考えの人、いるんじゃないの。どお？？
小石川と名がつけば何でもいいってもんじゃないよ。
ここは千川（暗渠）通り沿いの低地で印刷・製本屋が並ぶ商業地帯。
小石川という地名からイメージされる閑静な住宅街とはだいぶ違う感じの場所だよ。
駅からも遠いしね。
どうせ高い金出して文京区にマンション買うなら何もこんな場所でなくてもいいの
ではないかと思うけどね。
だからこれくらいの値段で済んでるんだよ。
今、山手線の内側でこれ位の値段で買えるところってあまりないんじゃないの？
お金がある人は、『こんな場所』じゃあないところ買えばいいじゃないですか。
>だからこれくらいの値段で済んでるんだよ。
おっしゃるとおりで・・・。
いまや文京区らしいところだと本郷パークハウスの値段だからなあ。
また、もしこのマンション近辺の高台で新築でたら本郷越える可能性は十分だし。
湯立坂の野村なんかやばい気がする。
MR行ってないですが・・・
坂下の準工業地域とかじゃないですか？このへんって
アドレスは確かに文京区ですが・・・どうなんでしょう？
西方とか本郷とは言わなくても
白山とか本駒とかで
雰囲気がよくて、そこそこの値段のものがあるのでは？
それとも
いまはこの値段が妥当？
前にも書いてあるように、印刷・製本関連業の工場が近くにあるし、駅から遠いからね。
土曜日もフォークリフトやトラックが動いているから、静かなのは日・祝日だけかも。
でも、フォークリフトとかはアインスの裏側だからあまり関係ないと思いますが・・・。
小石川レジデンスはもろだけど。
ここは千川通りに面しているから夜もうるさいよ。
>94
そうでもないよ。
閑静な住宅街と比較したらうるさいだろうけど、夜は交通量多くないしね。
適度に明るいし女の人とかは夜遅く帰るのに怖くない感じだと思う。
小日向はすごく閑静で昼の雰囲気は良かったけど、夜は怖かったよ。
>95
いくらなんでも、この物件がある準工業地と小日向を比較するのは無理がありすぎです。
しかし、今から２、３年前、あのブリリア小日向（アーキサイトメビウス設計）ですら、坪単価３６０万円ほどでしばらく売れ残っていましたからね。本当に時代は変わりました。
でも小日向って何処に行くのも不便じゃない？
>99
ブリリア小日向あたりなら、江戸川橋まで5分、茗荷谷まで10分ちょっとというところでしょう。
また江戸川橋、茗荷谷はバスも多いので、不便ということはないと思います。
むしろ、駅から5分くらいの場所で、あれくらい閑静なお邸街があるということが驚きですよ。
確かにアインスの場所とは比較になりませんね
104さん。無視したほうがいいですよ。
都心スレとかに必ず出る論理めちゃくちゃな人ですから。
話しを戻し、アインスの場所は駅から遠いものの、10分あるけば色々駅の選択肢広がるし、播磨坂はきれいだしで、結構いいと思うんだけど。
＞106さん
どこの論理が違っているのですか？間違ったこと書いてありますか？
レベルも違うんでしょうけど
元々は坂下の印刷工場街ですね、あの通りは昔は河だったようですからね。
プロレタリア文学の徳永直の「太陽のない街」の舞台になったところですから、
歴史を感じられるところですよね。
>106
今、播磨坂きれいですよー。
散歩ついでに建設予定地見てきました。
播磨坂・小石川植物園に近いのは魅力的ですね。
マンション廻りの雰囲気はなんですが、やはり播磨坂に近いのは良い・・・。
でも、やはりマンション廻りの雰囲気は・・・。
そんな感じで堂々巡り。むずかしい・・・。
>最低でも坪単価５００万円くらいは行くと思います。
確かに。
今度新築あるとすれば湯立坂の野村ですかねえ。
あそこも坪500でもぜんぜんおかしくない。
だとすれば文京区で場所はいまいちとはいえここが庶民がぎりぎり買える最後かなあ・・・。
やっぱり出た！「太陽のない街」。
このスレはずっと見てるからいつか出ると思っていました。
でも昭和初期の話だから引き合いに出すのは無意味だけどね。
小石川の竹早公園の側が実家ですが、昔から小石川でも坂の上と共同印刷周辺の
坂下とは全く別世界だったな。
当物件の設計事務所や施工会社の評判はいかがでしょうか？
小石川の坂下、後楽園の柳町に続くところ地元の人はよく知っている場所です。
最近はマンション開発で随分変わったんでしょうね。
そういえば、住友の小石川ガーデンヒルズの計画は中止になったのですか？
あの土地は転売したのでしょうか。
購入検討中ですが、80戸にEV１基は朝の通勤時は階段利用になってしまいそうですね。。
うーん、そうだけど、８０戸に２基では、贅沢すぎ。
ＥＶのメンテはカネをくう。ＥＶの数と管理費とどっちを優先するかの問題。
ＭＲ行ってきましたが、けっこう若い夫婦が多かったですね。
将来の子育てと通勤を考えてここなのでしょうか？（私もそうですが）
しかし、想像はしてましたが現地周辺の小汚い工場関係がなあ・・
周囲２００Ｍは高級感全くなしと言ったところでしょうか。
ちょっと歩くと播磨坂とか最高なんですけどね。
＞122さん
元々歴史的にもそういう街なんですから、地元民に失礼ですよ（笑）
文京区の場合も川沿いの坂下と坂の上では、戸建ての場合はかなり違います
これは路線価を見ても明らかです。
＞ＥＶのメンテはカネをくう。ＥＶの数と管理費とどっちを優先するかの問題。
ＥＶの数は、メンテの問題よりも容積率と建設コストの問題でしょう。
ＥＶの面積は、建設対象容積率に含まれるのです。（バルコニー、エントランス、廊下は対象外）
ＥＶをもう1つ作るくらいなら、その分を部屋にして売りたいとというのはデベとして当然です。
どこの高級マンションもそうですが、都心物件はほぼ例外なく規制の最上限
容積率一杯まで建てるのが普通です。
余裕があるように見える物件は、無駄にするのではなく用途地域で、建設が不可能なだけ。
＞123さん
失礼しました！
小石川＝高級と考えるからいけないのでしょうね。
ご近所さんは昔からお住まいの方が多そうで、古き良き下町的な味わいもありました。
確かにこの辺りの坂上・坂下では価格が全く変わってきますね。
小石川の坂上は普通のサラリーマンでは手が出ないもんなー。
＞125さん
いまさら言っても仕方ないんですが、3年前に買われた方が
ホント羨ましいですよね。
この辺りの築浅中古も検討しましたが、定価オーバー？ばかりでした。
播磨坂を奥に入った竹早公園の周辺って場所は最高ですが、坪1200〜は想像がつきません・・
国家公務員のＤＩＮＫＳ友達3組がこの物件に興味あります。
丸の内線使うんでこの場所に興味あるみたいです。
3組とも夫婦そろって公務員なのですが、若い夫婦(20後半から30前半）でもこういう層は買えるのかと納得。
播磨坂と小石川植物園がいいといってましたが、ＭＲをあそこに作ったのは正解でしたね。
第一期登録しました。
結構倍率高いのかもしれませんね。
多少歩くとはいえ、交通の便・播磨坂・小石川植物園は魅力です。
購入を検討しています
どなたかご存知なら教えていただきたいのですが、
この地域の教育はどうなんでしょうか？
一流を目指しているわけではありませんが
子供の可能性を引き出せる環境であって欲しいです。
>>129
後楽園から続く、印刷街の柳町商店街の方に聞いたらわかると思いますよ。
文京区の中で、さすがに教育環境が素晴らしいという話しは聞いたことがない・・・・。
起伏に富んだ文京区の場合、高台が絶対に坂下より有利だということは間違いありません！
但し、これは過去の話しで将来はどうなるか未知数ですが、地域の環境が急変することも
考えにくいとは思います。
文京区で教育環境がいいのは、小石川文京1中の周辺、小日向、西片でしょうね。
新価格とはいえ、いずれにせよ80㎡に満たないマンションにお住まいになるのですから
それほど気にする問題ではないでしょう。
文京区の場合、恐ろしいほど格が高い、驚くほど金持ちがたくさんいるものです
財閥グループの本家一族もたくさんいます、庶民には最初から別次元だと思って間違いありません。
レスありがとうございます。
確かに、坂下は庶民的な雰囲気ですね。
とりたててガラが悪いという訳でも無さそうなので、
過度な心配はしてません。
あまり物を持たずにコンパクトに住むのが好きなので、
ここの広さはちょうど良いので申し込みしたいと思います。
＞133さん
余計なお世話ですが、春日・後楽園から徒歩１０分に騙されないよう気をつけてくださいね。
確かに出口までは１０分くらいだと思いますが、なんせあそこの駅は地下要塞と化してますから。
路線によりますがホームにたどり着くまで相当時間がかかります。
>>134様
その点は諒解しております。
慣れるまで時間がかかりそうですが、駅までが平坦なので
何とかなるだろうと思っております。
ただ、晴れの日は良いのですが荒天時がツラいかなーという感じです。
明日はいよいよ抽選ですね。
抽選倍率は部屋によるのですが、3倍が何件かあるようです。
大体は1から2倍になりそうです。
人気があるんだか無いんだかよく分からないですねー。
1期は様子見の人が多いのでしょうか？
フォークリフト天国ですよ、この付近は。みんな分かってるんですかね。
フォークリフトなんて、動き回るのは半径20ｍの範囲がいいところで問題なし
植物園の樹木の香りが雨上がりにして、都心とは思えなかったりします。
それより印刷街特有のインクの臭いが好みが分かれるところではないでしょうか。
自分は好きな臭いですから、問題ありません。
すぐ近くに、播磨坂（環3通り）の上に元祖高級スーパー三徳とか庶民的なら
下の道に肉のハナマサ、柳町商店街がありますから便利そうです。
価格表が来たけど、いわれてた通りやっぱり結構高いね。
上の方のＤタイプは７５００万か・・・
ここと悩んで、結局他の物件で決めたけど、まあ良かったな。
なんか同じ間取りで同じ藤和のレジデンスの１，５倍しそうだね。
ここだったらもっと他にあるんじゃない・・・
>149
そうなんですよね。
他にありそうと思い、探してみるのですがこれという物が見つからないんですよね。
周辺の中古の値段とかをを考えると、この値段はしょうがないかなと思ってしまうんです。
なかなか絶妙な値付けかもしれません。
＞150さん
ここに影響されてるのか周辺の中古の値段もかなり上げてきてますよね。
アインス裏手にある同デベ2年前竣工のザ・レジデンスの中古も
坪単価アインスとあまり変わりませんもんね。
定価オーバー？
＞152さん
シティハウス文京護国寺は坪単価アインスより上との噂です。
周辺の環境はここより良好でしょうね。
ただし徒歩圏内での日用品の買い物には苦労するのではないでしょうか。
スーパーも新大塚駅前まで行かないとないのでは？
駐車場充足率は高いようなので、車は必需品かもしれません。
シティテラス目白の4/30のスレでは、文京護国寺はシティテラス目白より高いという議論がなされていて、そのことについては特に荒れることもなく皆さん納得のようでした。因みにシティテラス目白は軽く、坪400万円〜（平均ではないですよ）です。
竣工はさほど変わらないので比較にはなると思いますが、価格で待つのは危険かも。
文京護国寺なんてここより坪単価100万は高いに決まってんじゃん。
値付けは
ここの2LDK58㎡が7,000万〜
ここの3LDK71㎡が8,500万〜だよ。
もちろんこの価格は一番低い価格。平均だともっと高いよ。
南大塚計画も同様。
ここの最高価格が、文京護国寺の最低価格ということですか。
環境とか立地がかなり違うけど、それほどまでとは思いませんでした。
シティテラス目白は、豊島区ですが坪400万円〜660万円と発表されていますから
58㎡：7200万円〜11800万円
71㎡：8800万円〜14500万円
すごい価格ですね、ここはかなり安いと言うことですね。
＞154さん
文京護国寺でしたら南大塚2丁目のほうが日常生活には便利だと思います。
文京護国寺は坂の中腹・周囲何も無し・首都高そばで交通量多いといった環境です。
良いのは上層階の眺望でしょうね。ただし価格面は相当の覚悟がいりそうな気がします。
ちなみに私は第一期でアインス購入決めました。
都心で徒歩１０分はちょっと遠すぎると思います。マンションの周りにスーパーや病院や郵便局・銀行があれば、まあまあかと？？？
