ザ・パークハウス阿倍野昭和町

工事はもうすぐ終わるようですね。
販売開始の頃には現物を見られるのでしょうか？

珍しく竣工売りの物件ですね。
西田辺徒歩６分のここと、その倍の距離の大規模マンション、値段を比較してみたいと思います。

間取りの情報は出てませんが、他物件で聞いた話では、ベランダは西向きの大通り側とのことでした。（不確かですが…）
上層階では騒音、どんな程度でしょうか

バルコニーは西向きで合ってますよ。
あびこ筋の騒音や排気ガスの影響は少なくないでしょう。

南側もマンションありですね。
竣工売りっていうことで、周りのプレサンス、ロジェマン等の販売待ってからってことは、余程自信があるのでしょうか？
色々駆け引きがあるのですね。

むしろ、三明町の様子を見ていてタイミングを逃したのでは？

上層階でも排気ガスや騒音の影響ってあるものでしょうか？
ここは12階建てなのであまり高くはないですが、どうなんでしょう。
個人的には窓を閉めれば問題ない程度なら気にならないのですが。

7〉〉
実際の部屋に入ってみないと、分からなさそうですね。

バルコニーが西向きって、個人的に採光面で悪いイメージを持ってましたが、そうでもないのでしょうか？
南向きがベストなのは分かりますが。
西向きはリビングが夏は暑くなりそうですね。
洗濯物は乾きやすかったり？

夜間は高層階の方が地上の音がよく聞こえるという話もあります。
ただ、ここは購入前に実際に体験できるのが良いですね。

西向きは南や東向きより圧倒的に不人気です。
その分、価格が（比較的）高くなりにくい事ぐらいしかメリットを感じません。

今、あびこ筋から一本入った通りの6階で、寝室があびこ筋側に向いた物件ですが、車の騒音は聞こえます。無機質な音なので気にならないですが、改造車的な音はうるさいです。

改造車の通行頻度はいかがですか？

>>11
長居公園以南ですが、それなりに走りますね。
週に一回は、暴走族も走ってるようです。

最も高い部屋で4000万ぐらいになると予想していますが、どうですかね〜？

ワンフロアに3邸で、最大で73平米ですよね。
ブランズの空き状況も影響するのかな。
もう少し高くなりそう。

4000万73平米で坪180万ですね。
ブランズの予想価格では最上階は坪200万以上みたいです。

２重サッシ、もしくは複装ガラスは絶対に必要でしょう。
確かに高層階の方がむしろ音は反響してうるさいこともあります。

でもそれ以前に、幹線道路に開口した西向きって…
坪単価語る以前にパスかも。
大阪市内で西向きマンションの真夏は想像を絶するものがあるかと…

>２重サッシ、もしくは複装ガラスは絶対に必要でしょう。
>確かに高層階の方がむしろ音は反響してうるさいこともあります。

そうなんですか。
高層階のほうが静かで虫も少なくて良いなと思っていたのですが
知らないことがまだまだあるものですね。勉強になりました。

建物はもうすぐ出来上がるのに、間取りなどの情報が出てきませんね。

販売開始予定日が１０月になっていますね。まだまだ情報の更新はしないつもりでしょう。
でも、そろそろいろいろと公開してくれても良いと思いますけどね。
何か作戦でもあるのかな？
責めて販売価格だけでも知りたいですね。

竣工売りの作戦

モデルルームや販売事務所を置かないので、その間の人件費や維持費を節約出来る。
結果、販売期間期間も短縮される場合が多く、物件価格を相場より低めに設定することが出来る。

経費節約→物件価格抑え目→早期完売

土地と駐車場を借りて、一年以上営業を常駐させて、その間の光熱費も払って、毎週末新聞数社に折り込み広告のチラシ入れて…
モデルルーム来場者にプレゼント出したり、もちろんお茶やコーヒー出したり。
ぜーんぶ物件価格に含まれてますからね、最初から！

竣工売りの場合、建物内に数部屋実物モデルルームを設置することも多いのですが、モデルルーム使用住戸を家具付きで安く買うのが一番得だと言う営業マンも多いですよ！

そんなにメリットがある中で、なぜ多くのマンションは「竣工売り」ではないのでしょうか？

不動産会社には営業マンも居るし
モデルルーム専門の施工業者もいるし
いつもチラシを頼む広告デザインの会社にも義理があるし
マンションを販売する際にはそこに関わる色々な業者とその従業員に利益を分けあいたい。

そう考えるのが売る側の論理だからでしょう？
だからそれらの「売り手側の付加価値」を捨てても短期間で売ってしまいたい事情があるのが竣工売り物件…とも言えるのかもしれないですわ。

ここ、立地も戸数もちょうど良さそうですね。
西向きだけが残念ですが、南はライオンズが建ってますもんね。

２０さんお詳しいですね。
読ませていただいて納得です。
モデルルームを見て購入するっていうのが普通のスタイルなのかと思ってましたが
現物を見て気に入って購入出来るほうが一番良いに決まっています。
無駄な経費をなくして物件価格が下がるのであればメリットのほうが多そうです。

20＆22です。

書き加えると、竣工売りと言っても自分が買いたい部屋が見れるとは限りません。
多くの場合低層階にモデルルーム兼販売事務所を設け、そこを見せて図面で案内します。
契約が済むまでは、マンションの部屋は販売事務所のものですからね。
手付でも打てば希望階の眺望くらいは確認出来るかな？

そんな訳で竣工売り物件の特徴のひとつとして、規模が小さ目で部屋のタイプが余り多くないことも挙げられますね。
大規模物件はまず間違いなく長期戦で経費かけまくって売ります。

しかしこの物件、敷地面積600㎡以下ですよね。
と、いう事は躯体内の機械式駐車場なのかな？
屋外に置いたらかなり細長いペンシルビルディングになってしまうし。
専有面積も狭そうだし、ファミリー向けと言うよりはDINKSかシングルがターゲットかなぁ。
この敷地の狭さでオール西向きだと、平凡な間取りになるでしょうね。
案外パークハウスってルームプランに魅力がないんですよねー
まぁ固定資産税は安く付くかも知れませんが・・・・

>>20
あの…
モデルルーム作らないのは単にこの戸数じゃ割が合わないだけなんですけど…
たかだか34戸売る為にコスト掛けてモデルルーム作って早期完売させて現金回収しても節約出来る金利額なんて知れてるし。
竣工後に販売開始でもたったの34戸じゃ大多数は竣工後すぐに売れて現金回収できるし。
先に完売させても結局全額回収できるのはせいぜい入居1ヶ月前とかだから、モデルルーム作って早く売り切った場合と、竣工後に売り出した場合とで、デベに現金が入る時間差があんまりないから節約出来る金利額なんて知れてる。
それなのに数千万も掛けてモデルルーム作ってその他の経費掛けてってやってたらねぇ…

でもプレサンスとか、もっと少ない２０戸程度のマンションでも、マンションギャラリーを別に造ってますよね？
それこそ割が合わないんでは？
ずいぶん以前から色々な新築マンションを見てきましたが、３４戸だからってことはないですよ。
それだったら新築の１/３は竣工売りになるはずだけど、今までこういう売り方は見たことないです。
言われてたように、販売会社とか施工会社とかの何か事情があるんじゃないですかね。

プレサンスと三菱じゃまず資金調達コストの次元が違うからねぇ。
とくにプレサンスは色んな物を再利用してコスト抑えたりしてるし、プレサンスじゃ竣工後いつ売切れるか分からない。
三菱地所とか強いブランドのマンション売るのとブランド力のないマンション売るのは違う。
とにかくここはMR作るまでもなくすぐに売り切る自信があるからMR作るメリットがないんでしょ。
ここでMR作ったら一戸当たり200万は確実に乗るからね。

先程通りかかったら仮囲いとシートが外れて建物が見られました。
バルコニーは摺りガラスでお洒落でしたが、西日に照らされて輝いている様子を見て思ったのは・・・
うわー夏の西向きはたまらんな～、でした。

西向きの分、価格は抑え目になるのでしょうか？
内装が三明町と同グレードで価格が安めなら良いですね。
広さがあまり広くないのでセカンドハウスとして検討したいです。

南側に面した物件だと、多少の採光は期待出来ますかね？
南側は別のマンションありですが。

南側は縦長の小さな灯りとり程度の窓が並んでいましたが大きな開口はありません。
上層階ならいくらか意味はあるかも知れませんが、低層階だとやはり午後まで日照は期待できない感じでした。

びっくりするぐらい敷地が狭いです。
東側の低層階など隣の一軒家と隙間がないほどくっついてる。
低層階はよっぽど値段抑えないと売れないと思う。

そうなんですか。現地に行かないとわからない情報ありがとうございます。となると、どの位置の部屋が良いでしょうか？どちら側もちょっとした難点がありそうですが。
まだ間取りなど見られない状態ですね。西側に道路で空間がありますが、この季節でもあり、西日が気になりますよね。

１フロア３部屋、全て開口部は西向きがメインですね。
向かって右の部屋は西向きのバルコニーと、南向きの縦型窓が並んでいますが
隣のライオンズマンションとの距離が結構近いので、かなり高層階でないと南側の日照は期待できないでしょう。
向かって左は同じような形式で北側に縦型窓があるのですが、こちら側の方が道路幅は広いです。
また道路を挟んだ向こう側はマツダのディーラーで高さもないので、案外こちら側の上層階がベストポジションかも知れません。

どうも駐車場は躯体内でなく、外置きの機械式みたいですね。
雨ざらしですから、一番メンテナンスがかかりますよね。

いくらぐらいになりますかね〜？

上記諸々の情報から適当に予想して、
低層階中部屋が最安値で2900。
最上角部屋が4100とみた。
それ以上高ければボッタクリ～

当たったところでひと部屋くれたりしないから虚しいけどね。

でも、ここは東側は南にある高いビルの影で日中は、かなり暗いですね。
南側も半分くらいは、この高いビルの影で暗い。
採光を確保するとなると、この立地だと西側しかないでしょう。
確かに敷地が凄い狭いので、近隣の建物みたいに道路から余裕なく建設されるのかも。

西向きですか
考えますね
明るさは良いとしても暑さは勘弁してほしいです
北側窓にしても南側窓にしても涼しい風が入れば良いのですが
冬は北側も日照の悪い南側も冷えますかね
冬ならば西日の暖かさは救いかな
どちらにしても開放感は望まないほうが良さそうですね
交通の利便性は良いですがその他生活に必要な施設は揃っているのでしょうか？
あとは価格がどう出るかですね

３７さんの予想価格は全く当ってないでしょうね。。
１.５～２割は高いと思います。

2割高いと仮定して、2階で2320万から、最上階で3280万ですか。
播磨町のリビオ並ですね。

王子町か・・・

最安値で3500万ぐらいじゃないの？

敷地面積がたった589㎡ですよね。
そこに32戸、一戸当たりの平均持ち分が18㎡。
周辺の物件に比べて明らかに土地が狭く、オール西向き、共有施設はおろか植栽等も殆どない。
適正価格という側面で考えれば、最安値3500万は高すぎるでしょう。

最安置3500万～で売れるかな？
阿倍野駅前（天王寺徒歩圏）のプラウドタワー並みじゃないか。
ザ・ボッタクリ！と思う。
検討対象外即決定です。

3500万〜は所詮43の予想。

敷地からしても部屋のタイプは３～５種類くらいしか造りようがないだろうから、広さでの価格差はつけられそうにない。
そうなると階層による価格差のみなので、２Ｆを3000万にすれば100万ずつ上げて行っても4000万。
案外この予想は大きく外れないと思う。
但し一部にメゾネットタイプでもあれば話は変わってくるけど。

物件概要を見る限りでは、メゾネットは無いですね。
タイプは3タイプになるようです。

西向きリビングマンションに住んでいる知り合いがいないので
夏の西の部屋の暑さを想像できません。
経験者のかたいらっしゃいますか？

単層ガラスでしたが、昔に住んでいたことがあります。
ありえないほど暑いですよ。
エアコンもほぼ効きません。