ザ・パークハウス阿倍野昭和町

工事はもうすぐ終わるようですね。
販売開始の頃には現物を見られるのでしょうか？

珍しく竣工売りの物件ですね。
西田辺徒歩６分のここと、その倍の距離の大規模マンション、値段を比較してみたいと思います。

間取りの情報は出てませんが、他物件で聞いた話では、ベランダは西向きの大通り側とのことでした。（不確かですが…）
上層階では騒音、どんな程度でしょうか

バルコニーは西向きで合ってますよ。
あびこ筋の騒音や排気ガスの影響は少なくないでしょう。

南側もマンションありですね。
竣工売りっていうことで、周りのプレサンス、ロジェマン等の販売待ってからってことは、余程自信があるのでしょうか？
色々駆け引きがあるのですね。

むしろ、三明町の様子を見ていてタイミングを逃したのでは？

上層階でも排気ガスや騒音の影響ってあるものでしょうか？
ここは12階建てなのであまり高くはないですが、どうなんでしょう。
個人的には窓を閉めれば問題ない程度なら気にならないのですが。

7〉〉
実際の部屋に入ってみないと、分からなさそうですね。

バルコニーが西向きって、個人的に採光面で悪いイメージを持ってましたが、そうでもないのでしょうか？
南向きがベストなのは分かりますが。
西向きはリビングが夏は暑くなりそうですね。
洗濯物は乾きやすかったり？

夜間は高層階の方が地上の音がよく聞こえるという話もあります。
ただ、ここは購入前に実際に体験できるのが良いですね。

西向きは南や東向きより圧倒的に不人気です。
その分、価格が（比較的）高くなりにくい事ぐらいしかメリットを感じません。

今、あびこ筋から一本入った通りの6階で、寝室があびこ筋側に向いた物件ですが、車の騒音は聞こえます。無機質な音なので気にならないですが、改造車的な音はうるさいです。

改造車の通行頻度はいかがですか？

>>11
長居公園以南ですが、それなりに走りますね。
週に一回は、暴走族も走ってるようです。

最も高い部屋で4000万ぐらいになると予想していますが、どうですかね〜？

ワンフロアに3邸で、最大で73平米ですよね。
ブランズの空き状況も影響するのかな。
もう少し高くなりそう。

4000万73平米で坪180万ですね。
ブランズの予想価格では最上階は坪200万以上みたいです。

２重サッシ、もしくは複装ガラスは絶対に必要でしょう。
確かに高層階の方がむしろ音は反響してうるさいこともあります。

でもそれ以前に、幹線道路に開口した西向きって…
坪単価語る以前にパスかも。
大阪市内で西向きマンションの真夏は想像を絶するものがあるかと…

>２重サッシ、もしくは複装ガラスは絶対に必要でしょう。
>確かに高層階の方がむしろ音は反響してうるさいこともあります。

そうなんですか。
高層階のほうが静かで虫も少なくて良いなと思っていたのですが
知らないことがまだまだあるものですね。勉強になりました。

建物はもうすぐ出来上がるのに、間取りなどの情報が出てきませんね。

販売開始予定日が１０月になっていますね。まだまだ情報の更新はしないつもりでしょう。
でも、そろそろいろいろと公開してくれても良いと思いますけどね。
何か作戦でもあるのかな？
責めて販売価格だけでも知りたいですね。

竣工売りの作戦

モデルルームや販売事務所を置かないので、その間の人件費や維持費を節約出来る。
結果、販売期間期間も短縮される場合が多く、物件価格を相場より低めに設定することが出来る。

経費節約→物件価格抑え目→早期完売

土地と駐車場を借りて、一年以上営業を常駐させて、その間の光熱費も払って、毎週末新聞数社に折り込み広告のチラシ入れて…
モデルルーム来場者にプレゼント出したり、もちろんお茶やコーヒー出したり。
ぜーんぶ物件価格に含まれてますからね、最初から！

竣工売りの場合、建物内に数部屋実物モデルルームを設置することも多いのですが、モデルルーム使用住戸を家具付きで安く買うのが一番得だと言う営業マンも多いですよ！

そんなにメリットがある中で、なぜ多くのマンションは「竣工売り」ではないのでしょうか？

不動産会社には営業マンも居るし
モデルルーム専門の施工業者もいるし
いつもチラシを頼む広告デザインの会社にも義理があるし
マンションを販売する際にはそこに関わる色々な業者とその従業員に利益を分けあいたい。

そう考えるのが売る側の論理だからでしょう？
だからそれらの「売り手側の付加価値」を捨てても短期間で売ってしまいたい事情があるのが竣工売り物件…とも言えるのかもしれないですわ。

ここ、立地も戸数もちょうど良さそうですね。
西向きだけが残念ですが、南はライオンズが建ってますもんね。

２０さんお詳しいですね。
読ませていただいて納得です。
モデルルームを見て購入するっていうのが普通のスタイルなのかと思ってましたが
現物を見て気に入って購入出来るほうが一番良いに決まっています。
無駄な経費をなくして物件価格が下がるのであればメリットのほうが多そうです。

20＆22です。

書き加えると、竣工売りと言っても自分が買いたい部屋が見れるとは限りません。
多くの場合低層階にモデルルーム兼販売事務所を設け、そこを見せて図面で案内します。
契約が済むまでは、マンションの部屋は販売事務所のものですからね。
手付でも打てば希望階の眺望くらいは確認出来るかな？

そんな訳で竣工売り物件の特徴のひとつとして、規模が小さ目で部屋のタイプが余り多くないことも挙げられますね。
大規模物件はまず間違いなく長期戦で経費かけまくって売ります。

しかしこの物件、敷地面積600㎡以下ですよね。
と、いう事は躯体内の機械式駐車場なのかな？
屋外に置いたらかなり細長いペンシルビルディングになってしまうし。
専有面積も狭そうだし、ファミリー向けと言うよりはDINKSかシングルがターゲットかなぁ。
この敷地の狭さでオール西向きだと、平凡な間取りになるでしょうね。
案外パークハウスってルームプランに魅力がないんですよねー
まぁ固定資産税は安く付くかも知れませんが・・・・

>>20
あの…
モデルルーム作らないのは単にこの戸数じゃ割が合わないだけなんですけど…
たかだか34戸売る為にコスト掛けてモデルルーム作って早期完売させて現金回収しても節約出来る金利額なんて知れてるし。
竣工後に販売開始でもたったの34戸じゃ大多数は竣工後すぐに売れて現金回収できるし。
先に完売させても結局全額回収できるのはせいぜい入居1ヶ月前とかだから、モデルルーム作って早く売り切った場合と、竣工後に売り出した場合とで、デベに現金が入る時間差があんまりないから節約出来る金利額なんて知れてる。
それなのに数千万も掛けてモデルルーム作ってその他の経費掛けてってやってたらねぇ…

でもプレサンスとか、もっと少ない２０戸程度のマンションでも、マンションギャラリーを別に造ってますよね？
それこそ割が合わないんでは？
ずいぶん以前から色々な新築マンションを見てきましたが、３４戸だからってことはないですよ。
それだったら新築の１/３は竣工売りになるはずだけど、今までこういう売り方は見たことないです。
言われてたように、販売会社とか施工会社とかの何か事情があるんじゃないですかね。

プレサンスと三菱じゃまず資金調達コストの次元が違うからねぇ。
とくにプレサンスは色んな物を再利用してコスト抑えたりしてるし、プレサンスじゃ竣工後いつ売切れるか分からない。
三菱地所とか強いブランドのマンション売るのとブランド力のないマンション売るのは違う。
とにかくここはMR作るまでもなくすぐに売り切る自信があるからMR作るメリットがないんでしょ。
ここでMR作ったら一戸当たり200万は確実に乗るからね。

先程通りかかったら仮囲いとシートが外れて建物が見られました。
バルコニーは摺りガラスでお洒落でしたが、西日に照らされて輝いている様子を見て思ったのは・・・
うわー夏の西向きはたまらんな～、でした。

西向きの分、価格は抑え目になるのでしょうか？
内装が三明町と同グレードで価格が安めなら良いですね。
広さがあまり広くないのでセカンドハウスとして検討したいです。

南側に面した物件だと、多少の採光は期待出来ますかね？
南側は別のマンションありですが。

南側は縦長の小さな灯りとり程度の窓が並んでいましたが大きな開口はありません。
上層階ならいくらか意味はあるかも知れませんが、低層階だとやはり午後まで日照は期待できない感じでした。

びっくりするぐらい敷地が狭いです。
東側の低層階など隣の一軒家と隙間がないほどくっついてる。
低層階はよっぽど値段抑えないと売れないと思う。

そうなんですか。現地に行かないとわからない情報ありがとうございます。となると、どの位置の部屋が良いでしょうか？どちら側もちょっとした難点がありそうですが。
まだ間取りなど見られない状態ですね。西側に道路で空間がありますが、この季節でもあり、西日が気になりますよね。

１フロア３部屋、全て開口部は西向きがメインですね。
向かって右の部屋は西向きのバルコニーと、南向きの縦型窓が並んでいますが
隣のライオンズマンションとの距離が結構近いので、かなり高層階でないと南側の日照は期待できないでしょう。
向かって左は同じような形式で北側に縦型窓があるのですが、こちら側の方が道路幅は広いです。
また道路を挟んだ向こう側はマツダのディーラーで高さもないので、案外こちら側の上層階がベストポジションかも知れません。

どうも駐車場は躯体内でなく、外置きの機械式みたいですね。
雨ざらしですから、一番メンテナンスがかかりますよね。

いくらぐらいになりますかね〜？

上記諸々の情報から適当に予想して、
低層階中部屋が最安値で2900。
最上角部屋が4100とみた。
それ以上高ければボッタクリ～

当たったところでひと部屋くれたりしないから虚しいけどね。

でも、ここは東側は南にある高いビルの影で日中は、かなり暗いですね。
南側も半分くらいは、この高いビルの影で暗い。
採光を確保するとなると、この立地だと西側しかないでしょう。
確かに敷地が凄い狭いので、近隣の建物みたいに道路から余裕なく建設されるのかも。

西向きですか
考えますね
明るさは良いとしても暑さは勘弁してほしいです
北側窓にしても南側窓にしても涼しい風が入れば良いのですが
冬は北側も日照の悪い南側も冷えますかね
冬ならば西日の暖かさは救いかな
どちらにしても開放感は望まないほうが良さそうですね
交通の利便性は良いですがその他生活に必要な施設は揃っているのでしょうか？
あとは価格がどう出るかですね

３７さんの予想価格は全く当ってないでしょうね。。
１.５～２割は高いと思います。

2割高いと仮定して、2階で2320万から、最上階で3280万ですか。
播磨町のリビオ並ですね。

王子町か・・・

最安値で3500万ぐらいじゃないの？

敷地面積がたった589㎡ですよね。
そこに32戸、一戸当たりの平均持ち分が18㎡。
周辺の物件に比べて明らかに土地が狭く、オール西向き、共有施設はおろか植栽等も殆どない。
適正価格という側面で考えれば、最安値3500万は高すぎるでしょう。

最安置3500万～で売れるかな？
阿倍野駅前（天王寺徒歩圏）のプラウドタワー並みじゃないか。
ザ・ボッタクリ！と思う。
検討対象外即決定です。

3500万〜は所詮43の予想。

敷地からしても部屋のタイプは３～５種類くらいしか造りようがないだろうから、広さでの価格差はつけられそうにない。
そうなると階層による価格差のみなので、２Ｆを3000万にすれば100万ずつ上げて行っても4000万。
案外この予想は大きく外れないと思う。
但し一部にメゾネットタイプでもあれば話は変わってくるけど。

物件概要を見る限りでは、メゾネットは無いですね。
タイプは3タイプになるようです。

西向きリビングマンションに住んでいる知り合いがいないので
夏の西の部屋の暑さを想像できません。
経験者のかたいらっしゃいますか？

単層ガラスでしたが、昔に住んでいたことがあります。
ありえないほど暑いですよ。
エアコンもほぼ効きません。

東京で２重サッシの部屋でしたが、冬は暖房要らずでホカホカでした。
夏になったら住んで居られませんでした。
幹線道路沿いだったので、春や秋でも閉め切って暮すことが多く、4月からエアコンは必要でした。
共働きのため、夜帰宅すると部屋の中は蒸し風呂状態。
2月に入居しましたが、ひと夏で引っ越しました。
賃貸マンションで良かったと思いますよ。
この物件も幹線道路沿いですよね？

この春から西向き新築マンションに入居しました。賃貸マンションに比べるとバルコニーに奥行きがあり、直接西日が部屋に差し込むのは、思いのほか短いですよ！

そんなことは絶対ないです。
分譲賃貸に住んだことがありますが、夏は普通には住めないです。

夕方の熱気で部屋が暖まってしまい、日が沈んでからも暑さが残ることもあります。

そんなにきついんですね〜西日。

ってことは西日の厳しさが収まる頃に、内覧会するっていう作戦かな

このマンションはベランダの奥行きもないし、日照時間長そうですね。
竣工売りの内幕は…夏前に売り出すと、西日問題が隠せないから？

西日は本当にキツイですよ。
マンションではないですが、一軒家に住んでいた際
本当に夏場が厳しかったです。
日当たりのことは考えて検討しないといけないと思いましたよ。

ここがどの様な設備になるかわかりませんが、エコガラス等が入っていると、
西日の暑さも軽減できるようですが、実際どんな感じなんでしょうね。

気持ち程度です。

タワーの高層階で西向の部屋に住んでいますが、気になりませんね。
最近は遮熱性の高いレースカーテンなどもあり、工夫次第でなんとかなると思います。
クーラーつければ設定温度29度で大丈夫ですよ。
とはいっても、個人差があるんでしょうね。
私は基本、夏が好きで冬が嫌いな人なので。
ご参考までに。

60さん
エアコン29度って温度高過ぎませんか?
それなら扇風機でもいいのかなって少し思いましたが
体感温度はそれぞれですものね。

部屋に入る日差しを避けるには
ベランダの奥行きがもう少しあればマシだったのかなと、、、、。

ベランダの奥行も確保できないほど敷地が狭いと言う事でしょう。

今日通りましたが、駐車場って機械式の立体でしかも外置きなんですね。
雨曝しの鉄骨に機械式って・・・メンテかかりますよね～

確かに機械式はメンテ代かかりますよ。
でも、大抵は外置きの物だと思いますので
そこはみんな範疇のうちだと思いますがね。
機械式だとメンテだけでなく、急いでる時などに手間なんですよね。

この辺りの分譲で、自走式の方が稀でしょ。

同じ機械式でも、駆体内と外置きでは耐久性も維持費も全然違って来ますよ。

何だか色々とあるんですね。。。この辺りで自走式という事自体、あまりなさそうだとは思っておりましたが機械式は機械式で設置個所によっても違いがあるという事ですか。
ここだと車持つ人って多いんですかね？駅近いからあまりいないんじゃないかと思ったんですが。この台数分でちょうどいいくらいになっていくという感じでしょうか。

15台／32戸ですか。
余ることはあっても足りなくなることはまず無いのではないでしょうか。
周辺のマンションも駐車場稼働率が計画通り行かずに、管理費不足で困っているところが多そうです。

駐車場の料金は管理費に充当されるんですね。
不勉強なのでそのような事も存じ上げませんでした。
そうしますと、もし駐車場の契約台数が少なく空きが出てしまった場合は不足した分を住民間で補う必要があるのですか？
例えば、管理費を値上げしたり、臨時的に追加徴収したりするのでしょうか。

>>69
駐車場が50%なので丁度良いぐらいと思いますよ。

駐車場が予定稼働率に達しない場合、初年度は管理会社が不足分を穴埋めするのが常のようです。

二年目以降は住民による管理組合で話し合い、不足分を均等割りで負担、つまり管理費の値上げというパターンがあり得ますね。

大阪市内の新築分譲マンションは総戸数に対して40～50%の駐車場を設置しなければならないという駐車場法があるはずですので、万一余っても売り主側の責任ではありません。

今時のマンションなので
ベランダの幅は２ｍくらいあるのでしょうか？

幅じゃなくて奥行でしょ？
目視ではそんなにないですね。

間取りなど、全く情報が出てきませんね〜。

ここ、大変興味があります。
坪いくらぐらいの価格が付きますかね〜？？

周辺の相場からすれば、3300万〜じゃないかな。近くのライオンズの中古が60平米の2LDKが3000万で出てますね。

3000万前半〜4000万後半の価格帯だと予想します。

2980万～4450万でどうでしょう（笑）
駅からの距離、敷地面積、間取り、駐車場等・・・
総合的にライオンズよりは物件の価値は低いと思うので。

もうじき分かりそうですね。

>>78
ライオンズはもっと小さい部屋で3500〜だったと記憶しています。ブランドとしては、ライオンズよりパークハウスが上ですが駐車場と向きはライオンズが良いですね。

今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。
賃貸マンション並かも。

その分、安くなるんじゃないですかね。

ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？
あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。

売り出しは暑さが収まって、西日が気にならなくなるまで待つのかな？

間取り図を見た方はおられますか？

81さんが通りがかりで見た、ということはもう完成済みなんですか？でも間取り図などまだ公開されていない？完成後の販売ということなんですかね。
10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。
ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。

ここは、日照はどうなんでしょうね。
南側に高めの建物が建っていますが。
駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。
このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
気になる人は、資料を請求してくださいみたいな感じですかね。

南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。
ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。
竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）
建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。

竣工売りの場合、引き渡しまでのスケジュールは短い場合が多いですね。
実際実物を見せてくれるので、よほど問題がない限り成約までの検討期間も短いようです。

70㎡台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？

>>88
南かと

>>89
どちらからの情報ですか？

どんな間取りかが、気になりますね。使いやすいといいなって思います。
完成している物件だと、オプションなどに制限があるのでしょうか。
変更するとリフォームみたいな感じで、高くなってしまうのかな。

完工物件だと通常間取り変更などは選択肢としてあり得ないですよ。
建具の面材や床材の色なども変えられません。
設備関係も善処して食洗器が限度かな？

均一物件でコストダウンして、割安の値を付けて、早々に売り捌く・・・
それでWINWINじゃないですかね。

>>90
プレのプレ案内行って来ました。
間取りは3タイプあり、いずれも廊下が短かめで
全体が正方形に近い間取りでした。
価格はまだ教えてもらえませんでした。

廊下は完全にデッドスペースですから、短い方が良いですよね。
おもちゃのボーリングでもやるとき以外意味ないですから。

自分は廊下が長い方がそれぞれのスペースの独立性が上がるので良いと思いますが、その場合、最低でも85㎡ぐらいは必要でしょうかね。

>>93
プレのプレは、どんな人が呼んでもらえたんですか？

おもちゃのボーリングでもやるときって、
私もやってた覚えがあったので、つい笑っちゃいました。
そして、今うちの子供もその遊びしてます。
あとは、雑巾がけを子供が競争して楽しんでいます。
実用性となるとあまりないのかもしれませんね。
長い廊下の左右にドアが並んでいると、豪華っていう感じはしますけどね。
占有面積は65.80m2～73.16m2とあるので、それ程広い部屋はないのでしょう。

見学行かれた方、もうおられますか？
いかがでしたか？

行きました。
抽象的に聞かれても答えに困りますが、具体的には何が聞きたいですか？

販売開始予定が延びているようですね？
価格見直し中かな。
それならいいけど不具合でも見つかったのかと不安になります。

予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？

開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
マンションの販売に関しては勉強不足もあるのですが、
わからないことがたくさんあります。

ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。
あまり見慣れないので新鮮です。
中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。
西向きなのはちょっと残念です。
明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。

心配なのは竣工検査で建設上の不具合が見つかった場合です。
姉歯事件で有名になった鉄筋量の強度不足とか、図面通りでない部分が見つかったとか・・・
特に青田売り物件ではないので、本来なら即売り出したい筈だと思うんですけどね。

管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。

妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。

管理費ですよね？髙いでしょう！
2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。

もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？
最上階でどのくらいでしょうか？

販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます。

管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが

戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると

のちにグンと高くなることもあったりするようです。

であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。

或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。

1～2万っていうのは余りに大雑把！
2万だったら1万の倍じゃないですか！104さんは1万後半～2万と聞いていらしたようです。

スケールメリットと言うのは確かにありますが・・・
（例えば30戸の物件で管理人1名だとしても、300戸なら10名というわけではなく、人件費/戸数の負担は少ない）
この程度のマンションで仮に管理費だけで2万円だったら高過ぎます。

駐車場代は全額修繕積立金に回すとか、特殊な予算建てをしているのならまだしも、
32戸で共用施設も特になく、むしろ狭い土地のマンションで、常識的な管理費の範疇を超えています。

今は20年程度先まで管理費・修繕積立金のフローチャートを作っておくのが管理会社の常識です。
その値段の根拠を詳しく聞くべきです。

私も先日、説明を受けましたが管理費の高さにはびっくりしました。
ディスポーザーや駐車場が以外に何か負担になる部分があるのかと考えましたが、見受けれませんでした。
世帯数が少ないこともありませんが、No.110さんのとおり説明が必要ですね。

ネットで調べたレベルだと、50戸未満の小規模マンションの管理費の相場が平米240円となってる。
70平米だと16,800円なので、1万後半〜2万ってのは、ビックリという程でも無いと思う。

>>112さん

それは多分築数十年の物件も含めての平均価格だと思いますよ。
管理費は通常5年単位、10年単位で何％かずつ値上がりして行くものですから。
そして、修繕積立金と併せて将来の値上がり額も竣工引き渡し時に説明するのが通常です。

いくら小規模だと言っても、新築時に1万5千円超えはあり得ません。
他の新築物件、例えばもう少し高級物件の概要と比べてみてください。

>>113
例えば、管理人さんと清掃員の委託費がそれぞれ300万円、80万円とすると、それだけで管理費は月1万円です。小規模マンションはそれだけ割高ってことです。

管理人さんのお給料は日勤で手取り月10万以下ですよ。

管理費２万は帝塚山の新築小規模の高級マンションを上回ります。

>>115
管理人さんの手取り以外に管理会社は、健康保険や年金、交通費など様々な費用負担が発生する訳ですよ。また、担当の管理人が年休等で休みの際は、別の人を手当するなども必要です。この金額は自分のマンションの例なので大きく外れてないと思います。入居済みさんってことは、既に分譲マンションにお住まいなら会計資料調べればすぐ分かります。それと、高級マンションでも人件費は同じですよ。違うのは修繕積立金。

管理費は修繕積立金とは別枠ですよ？

確かに帝塚山の築浅小規模マンション（９０㎡）でも管理費が１万５０００円ぐらいです。
設備も良く、ここよりも戸数が少ないです。
物件価格よりも管理会社も管理費の設定について見直す必要があると思います。
ここまで管理費について表面化すると、販売もしづらいですよね。
三菱地所さんのような大手企業ですから、販売時だけ管理費を安く見せかけ後々の管理費の上昇率を高く
するような販売の仕方はしないと信じています。

管理費の設定に拘るなら小規模物件やめたら良い。それと管理費設定が安ければ実際の管理費が安い訳では無いですよ。実際は予め高めに設定してくれてる方が安心なんだけどね。

三菱地所系列の管理会社だから、平均より高くなるのはある程度予想の範囲。
でも一万円台後半となると、同じパークハウスの阿倍三明町より割高。
敷地面積の狭さとか、植栽の量を考えると…これはおかしいでしょ。

パークハウス阿倍野三明町って戸数99戸の中規模マンションでしょ。おかしいも何も、小規模のこちらの方が高いのが普通と思うけど。

まぁ小規模のデメリットですね。
逆にメリットもありますので、ニーズに合わせて選べばよいですね。

私も以前説明を聞きましたが、狭い間取りでも管理費・修繕積立金合わせて２万円を優に超えます。
他のマンションより壁や床の厚みがしっかりしているとか、構造にこだわっているようなので、関係するのでしょうか・・・
にしても、やっぱり高いですよね。

>>123
小規模ならそんなもんですよ。近くの小規模(同程度)ですが、入居5年目で倍額です。わざわざ管理組合で調整苦労するより、最初から分かってる方が絶対良い。

修繕積立金と併せて2万ならまだ納得。

確かに販売の為に管理費を当初はやたらと低く抑える物件もありますね。
でも実際は管理会社数社で相見積を取れば、他社はデベの子会社より大抵安くなるもんです。
管理組合が管理会社の言いなりだとなめられますよ。

>>123さん

構造の堅牢さを売りにするのは良いことだけど（本当ならね）、それと竣工後の管理費は全く別の話です。

>>125
小規模で、管理費と修繕積立合わせて2万なら間違い無く足らないです。中規模マンションでその程度だからもう少し高く無いと逆にすぐ値上げ必要になるよ。

ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。
外観もおしゃれです。
ただ管理費の問題ですが、三菱地所の系列の管理会社はこの不景気の中今まで通り同じ高い利益（人件費）をとろうとすると
厳しいでしょう。
企業努力をししないと7、小規模ですから意見がまとまりやすく違う管理会社に変えられる可能性がでます。

70㎡台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？

>>129
今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです。

以前のマンションはキッチン2.7帖で、まな板を置いたり、配膳のための作業スペースが少なくかなり不便でした。
今住んでいるところは4帖ほどあり、キッチンの狭さがいかにストレスだったか実感しています。
断言しますが、キッチンは最低3.5帖はないと、毎日の料理に支障を来します。
水切り籠やまな板、ツールボックス等、キッチン調理台の上のスペースをちゃんと考えて検討してください。
モデルルームのような暮らし方は出来ませんから。

午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？
夏場は耐えられるでしょうか？

>>132さん

西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。

窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。
解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。

音は防いでも、空気の汚さも気にはなりますが。

西日は確かに気になりますね。
壁や家具の日焼けなども大丈夫なのかしらって。
音はこのあたりだと、少将は仕方ないと思うしかないかもですね。

音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。
排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。
御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。

137さん

修繕積立金と管理費は別枠ですよ。
修繕積立金は高くても将来の修繕費ですが、管理費は工夫次第で抑えられる経費です。

いくら小規模とは言え、共有施設も庭園もないこの物件に2万近くはやはり高過ぎます。

管理費の相場が全く分かりませんが、どれ位だと妥当な感じになるのでしょうか？
共有施設も無いのに割高な場合は、どんな理由が考えられるのでしょう。

>>139

設備の保守費用が高額なものとして、
・機械式駐車場
・ディスポーザー
・エレベーター
・セキュリティ
が有りますが、このマンションは全て付いています。
これは、各業者と保守契約結ぶので固定費として掛かります。人件費含め、小規模なのが一番影響します。

>>139さん

それと管理会社が三菱地所コミュニティ（株）であると言うのも高額要因ですよ、もちろん。
「管理業務」には相場はあっても定価はありません。
同じ服をデパートで買うのと、ネット通販で買うのでは値段が違うように、
管理会社のグレードで管理費の見積もり額が変わって来るのも紛れもない事実です。

ただ、同じ服なら安い方が嬉しいのですが、マンション管理の場合はサービスの対価なので、モノではありません。
強いて言うなら、同じ飲食店でも店構えで値段が違ってくるのと似ているということです。
高級寿司屋と回転寿司では値段も全然違いますよね？
ただ実際には寿司ネタの仕入れ値も違う訳です。
細かく言えばシャリの価格も、板さんの技能も、お茶っ葉も、店員のサービスも違うでしょう。
飲食店の場合は、たまにボッタクリもありますが、高い店には高いなりの裏付けがあるということです。

そしてこの寿司屋の例が、管理会社にも当て嵌まる・・・と言い切れないのもまた紛れもない現実です。


http://www.mansion-support.com/blog/2011/02/post_236.php

パークハウスの小規模マンションだから、管理費高くて当たり前でしょ。ブランドなんだから(笑)
例えれば、レクサス店でオイル交換すれば、工賃だけで5000円取られます。これがカローラ店だと半額以下。 価格重視なら一流デベのマンションは買わないに限る。

パークハウスがブランドなのは解るんだけど、
ここの場合、冠名外すとこれと言った魅力感じないんだよね。
駅近とは言え駅前ではないし、敷地は狭いし、オール西向きで立体駐車場だもんね。

グレード感出すため？にディスポーザー付けたのかも知れないけど、かえって維持管理に金がかかって管理費高くしてるし…

Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。
最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。
Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？

実際に見ましたが、余裕は全くないです。
一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。
増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。

↑それは言い過ぎでしょう。
でも確かに狭いですね。
オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと
作業スペースがほとんどないかも。

キッチンについては、私も145さんに近い印象を受けました。
あまりファミリータイプではないのかもしれません。

キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど
使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。

シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。
モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。

いよいよ今週申し込みですね。
楽しみです！

もう価格は発表されたのでしょうか？
２階と最上階の３タイプの部屋の
それぞれの価格を教えていただけないでしょうか？

>>151
最上階でも4,000万前半みたいですね。

第一期で申し込み検討している者です。三菱地所ブランドといえど苦戦している？ようですが、第二期の価格はやはり、大幅に下がるものなのでしょうか。ブランズ王子町など他の状況分かる方、お願いします。

同じ西田辺が最寄りのマストメゾン帝塚山については順調に売れています。
見たところ8割以上すでに成約となっていました。（値下げなど一切なく）

ただここは第一期が芳しくないからといって大幅に下げることはないでしょう。（他のデベ営業マン談）

他の物件ですが、自分がまわっているかんじだと以下の通りです。

①マストメゾン帝塚山
おっしゃるように、完成間近です。たぶん完売しそうです。自分は、トータルな意味で良物件だと感じてます。南西向きだしね。欠点は、西田辺駅が遠いのと、小中学校が遠いことですね。売れ残っているのは高い価格(よい)のものですね。

②ブランズシティあべの王子町
特殊住戸から埋まっていってます。販売は、年末から4月までの営業次第でしょうね。あとはライフの営業開始から本腰なのかな?ここと同じで西棟は苦戦するだろうと思いますが、広い部屋が多いです。管理費・修繕積立金もかなり安いです。学区もよいです。欠点は、西田辺駅が遠いこと、駐車場の問題ですね。

あとは、阿倍野区だとパークハウス三明町やロジュマン阿倍野文の里あたりでしょうか? 価格は、天王寺近く・常盤校区ということもあって、500万ほど跳ね上がります。同じ価格帯でご希望ならば、天王寺の北側になりますが、ファインフラッツ寺田町とかシティハウス四天王寺あたりではないのでしょうか?

>>153
>>154
貴重な情報ありがとうございます。
マストメゾンは検討に入れていなかったので参考になりました。
第一期で申し込んで、後で大幅に安くなるのはどうしても避けたいので。当然ですが…
まぁ結局は全体の需要次第ですよね。

>>155
そうですね。

需要がなければ値下げも当然でしょう。


マストメゾンは立地で好みがわかれそうです。
西田辺と万代だと、ドングリの背比べと言われてしまいそうですが…

うちは、駅からの距離と周辺環境と実物をみたことで、帝塚山ではなくこちらにしました。

マストメゾンは最上階が残っているようですが、珍しい売れ方ですね。

私も申込みを決めました。
先日も話にあった管理費（Cタイプ１万９０００円でした）は高いと感じながらも、
御堂筋の利便性と今後、阿倍野区に新築予定が少ないことが決め手です。

>>157さん

そうでもないですよ。最上階の購買層は、より便利なところとの比較をしますからねぇ。三菱さんの物件でいうと、昭和町よりも三明町という判断をしているんではないんでしょうか?

売れ筋物件は、最上階などの好条件の部屋から売れていく気がします。

私も管理費に関しては近くのブランズやマストメゾンと比べてかなり高いので悩みましたが駅まで5分で価格が思ったより全然安かった事と仕様が一番良かったので決めました！こちらで決められた皆様、宜しくお願いします。

今週末から毎週末、申し込みやら重要事項説明会やら盛りだくさんですね。
スムーズにいけば入居までもう2ヶ月少し。
新生活楽しみです！

最上階だけ天井がやや低いと聞いたのですが、やや理不尽な気がします・・・。
最も高い金額を払った人が、最も良い条件を得たいものです。

管理費と修繕積立金を加えると、23,690～26,350円ですね。自分が調べた非タワーの中では一番高いかな。条件にもよりますが、月間の維持費は、30,000円以上になっちゃいますね。

今日の朝刊に物件の広告が入っていましたが、中住戸と角部屋ではかなり仕様に差がありますね。
どう考えても中住戸はキッチンも狭く、風呂も窓がなく・・・余程価格に格差をつけないと売れ残るのではないかな？
それとベランダの奥行の狭さがどうしても気になります。
実物を見てから検討しようかと思いますが、管理費の高さに抵抗を感じています。

>>165
Aタイプですが、
他のタイプより価格面はかなり抑えられてます。
うまい具合に他のタイプと値段の差はついてますよ。

中住戸なので、お風呂に窓がないのは当然でしょう。
キッチンは仰るとおりコンパクトです。
ベランダは奥行き2メートルあるので、狭くはないですよ。

第１期で3分の1強くらいは分譲されるようですね。
まずまずでしょうかね。

お風呂には窓がないほうが寒くなくて良いですよ。最近の換気扇は強力なので、湿気で困ることはないです。

申込みが３分の１強はすごいですね。
私はやはり管理費の面が引っ掛かり検討中です。
入居後、管理組合にて他社と見積りをとりもう少し管理費を下げることができるかな。。。
と考えたりもしますが、入居すぐにそこまでの提案ができるか自信がないですね。

管理費修繕費が高いのは、戸数が少ないからでしょうか。共用施設は特にコストがかかる物はなさそうですが。5、10、20年後はいくらになるのか。5万円/月くらいになりますか？

管理費が５万程度になるかは分かりませんが、今後管理費が年々上がっていく可能性は高いでしょう。
私の自宅近くにある中古マンションは物件価格は安く立地も良いマンションですが、管理費が３万以上であることから
なかなか売れずに残っています。
購入前に管理費の内訳を見せてもらえれば良いですね。
このマンションの規模で管理が２万円？が適正であれば、他にあるロジュマンやプレサンスなどのマンションの管理費は
入居後に値上げしなくてはならないでしょう。
（設備や管理人の勤務体制など違いはありますが、HPを見る限りそこまでの違いは見つけれませんでした。）
しかしマンションは管理を買うと言われるぐらいですから、安くて不安を持たれる方にとってはこちらの方が良いのではないでしょうか。

自分が推測するかぎり、管理費が高い原因のひとつは、ディスポーザーだと思います。大規模だと、それほど管理費などに跳ね返らないでしょうけど、小規模だと維持にお金がかかりそうなものに感じますね。ちなみに、マストメゾンはないですね。

私は管理費が安くなっても、どこだか分からないような管理会社が入るのは嫌ですけどね。

管理会社が変われば管理費も下がるんでしょうが、（住民の総意であれば変えられることだとは思いますが）、
そこらへん引っくるめてブランドで買われてる方もいらっしゃると思うんで、考え方の問題ですかね。

関係ないですが、大通り側の自転車入り口の右側、
犬のおしっこの跡が…。

イメージだけど静かそうなマンション。
戸数少ないですからね。

計算上は、一階あたり3戸数??

EVも混まないだろうし階的に昇降も早そう。

あ、最近のEVは自動で一階に戻るのかな。。

大通り沿いなので、決して静かなマンションではないと思いますよ。

モデルルームはそこまでうるさく感じませんでした。

上に行くほど響いてうるさく聞こえたりするのでしょうか？

窓はかなりいいものを使ってるみたいで、窓を閉めると音はほとんど聞こえませんでした。（ほぼ無音）
あと、道路の向かいに高い建物がなく、反射音がないため、上に行けば行くほど音は小さくなると思います。

間取りや建具など気に入りました。
ただ、やはり西向きの大通り沿いがきになります。

洗濯は浴室しか無理でしょうか。
収納が狭いです。
布団入れるところがない。

でも、駅チカとワイドスパン、無機質なエントランスが魅力的です。

洗濯物については、ご自身が気になるかどうかではないでしょうか。
バルコニーには物干し金具も付いているようですし、気にせず干す方も少なくないと思いますよ。

そうですね。確かに幹線道路沿いなので、排ガスとか気になるところですが、モデルルームのバルコニーの手すりとかチェックしてもそこまで汚れてはなかったですよ。（まぁ毎日掃除してはるかもですが 汗）

でも、もうこの頃は排ガスより黄砂の方が圧倒的にきついんで、幹線道路沿いだとかはあんまり関係ないのかなぁと思います。

凄く建物がカッコいいですね！

この辺りでマンションと言ったら、だいたい道路沿いになるのでは？

ずっと市内に住んでいますが、道路沿いでなくてもベランダの手すりはすぐに汚れますし、洗濯物も１日干すと排気ガスぽさが臭います。


キッチンが三明町のようにアイランドだったらな～と思いますがね。

完璧なんて無いので、あとはフィーリングでしょうね。

キッチンが何かショボくない？
今どき引出しじゃないなんて。

ここのキッチンはなんでこんなに狭いんですか？

何でか私も知りたい笑

ワンフロアー、２戸にしてもうちょい敷地をゆったり使えば良かったのに。お風呂も狭いよね。

確かにキッチンは狭いですが、だからそれに見合った価格設定になっていると思います。これで三明町と同じような価格帯だったら売れないんじゃないかなーと。
広いほうがいいとは思うけど、無駄にスペースあり過ぎるのもごちゃごちゃ物を置いてしまいそう。

安めの設定なのは、単に部屋が狭いからでしょう。
平米当たりの単価では、そんなに安いマンションではないですよ。

経験談としてアドバイスします。

キッチンシンクは絶対に大きくなければダメ、あとシンクとガス台の間の調理スペースも広い方が良いです。
以前のマンションのキッチンの狭さがストレスで、購入して生活してみて『失敗した！』と悔やみました。

シンクはホットプレートの鉄板や大きな中華鍋を難なく洗える広さがなければ困ります。
調理スペース（シンクとガス台の間の幅）は80ｃｍは必要だと思います。
大き目の水切りカゴを置いても、手前に普通のまな板とお皿を置けるくらいの余裕がないと、実際の作業が不便です。

料理好きな女性なら絶対に妥協すべきではない、毎日のことですから。
モデルルームは生活臭がないので気づかないかも知れませんが、ちゃんとシミュレーションしてください。

大きなどころか、小さい中華鍋すら我が家にはないので、困ります！って言われても・・（笑）


ここで言ってもこの物件のキッチンは広がらないので、そんな人は買わないで、としか言いようがないですね。

シンクとかは普通の広さじゃないかな？
立つ場所が狭いと思ったけど、、、、嫁しか料理しないなら充分かも。

無駄を押さえて値段も低くて感じかな？
逆に真ん中の部屋なんかは、この辺ではお買い得と思うよ！

定年夫婦とか、一人っ子ファミリーなら充分だよ。

料理嫌いなんですね。

階段側の部屋は、台所狭くないよ？三畳以上あるし普通？

個室は北側に窓があるけど、窓の数も多いし暗くはなかった。

一番広いタイプの部屋も、カウンターになってるから、料理するときに荷物おけるし不便そーには思わないけど。

不満あるなら、買わないだけじゃん。…

それを言うと、掲示板の意味そのものがｗ

設備内容もさることながら、
外観のデザインもおしゃれでいい感じですよね。

確かに幹線沿いって気になりますが
交通便も良いし、周辺環境も悪くないので
この価格で買えるなら良いなと思いました。

キッチンの大きさや幹線道路に接し騒音の問題など、個々の生活スタイルによってありますよね。
私の場合は初めに支払う修繕積立金が他物件より高いことが、今後のこの物件の修繕費の上がり幅が大きいだろうなと
予想しています。
修繕費は自分達のマンションを良い状態で保つため必要不可欠ですが、負担が大きすぎると物件価格を抑え購入できても
あまり意味をなさないなと思います。

まあ、修繕積立てが高かろーが管理費が高かろーが、それだけの価値があるとこのマンションに思った人間だけが買うんだから良いやん。

幹線道路沿いやけど、一本入れば静かな住宅地で、桃ヶ池公園に長池公園、長居公園どこでも行けるよ。

学区も常磐とかみたいにゴミゴミしてないしエエと思うで～、学力は親次第やろ。

山坂神社の祭りも静かでエエやん。
チャリで天王寺行けるし、この辺はオススメやで～。

そりゃ完璧を求めればきりないですが、
なんだかんだ、エントランス、セキュリティ、ディスポーザー、床暖房なり、ハイグレードだと思います。
確かに修繕費は高いですね。

で、売れ行きどうなんでしょうねー・・。