所在地 東京都文京区小石川２丁目56番（地番）
交通 東京地下鉄南北線・丸ノ内線 後楽園駅 から徒歩 9分
東京都大江戸線・三田線 春日駅 から徒歩 9分
総戸数 34戸＋事務所（うち販売対象住戸25戸）
間取り 2LDK〜3LDK(予定)
専有面積 64.27m2〜94.42m2(予定)
敷地面積 1124.62m2
建築延床面積 5139.74m2（容積対象外部分859.37m2を含む）
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上10階地下2階建 1棟
売主 東急不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
施工会社 東急建設株式会社
伝通院の目の前の高台です。情報交換よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2007-07-31 22:45:00
けっこう車の通りは多く排気ガスのにおいはしますね
善光寺隣接だったらよかったのに
足腰が弱い方にはちょっときついかもしれません。
のんびり歩くと駅から１５分くらいでしょうか。
現在文京区に賃貸で暮らしているものです。
新築のマンションはここ最近ずっと多いですね、ディベロッパーが不動産価格が高いうちに売り切りしようという感じがしています。
今後配給過多のなか５年後くらいに値下がった時、築浅中古物件を買うのもいいかもと悩みちゅうです。。
今の時期に上げ止まりの高額新築を購入すると、転売時には大きく価格が下落して痛い目にあいそうでこわいですね〜。
23さんのお話は、ある意味で真実をついているかもしれませんけど、、、。
１）５年後に金利が上がっている可能性は十分考えられます。
1%の違いでも、例えば4000万30年のローンで800万を越える総支払額の違いがでます。
実際は金利の上昇は５年経っていればもっと上がっていると見るのが一般的では
ないでしょうか？。
２）消費税が上がっている可能性が高い（しかし影響は小額）。
中古を購入されるのであれば、手数料を中心にかかる事になりますが、それ以外の建物内の手直しにも色々と税金の影響は出てくると思います。
３）70平米台の部屋なら沢山あると思いますけど、、、。
中古市場もご覧になっているのならお分かりと思いますが、近隣の物件は中古市場には７０平米台の物しか出てきません。たまに築浅の80平米台のいい物件出てきますが、比較的高値であっという間にさばけます。中古で休めに広めのが欲しいという一般的な希望は実は現実的ではありません。
２３さんが、現金購入で、７０平米程度の物件を文京区で探しているという前提では正しいと思います。どちらにしろ、この辺でマンション買う様な人って（港区とかと違って）硬い商売の人が多いので、長期固定のローン組んでる転売目的でなく、居住目的の人が多いでしょ。そうすると、物件の価格が下がったら困るってことは無いのですよ。２３さん御自身が転売を前提としているのなら、少なくとも今は購入時期で無いでしょう。しかし、何時が購入時期として正しいかに関しては、数年後というのは厳しいと思いますね。
今日、足場が外され外観があきらかになってた。
とってつけたような変な質感のバルコニーとアルミの排水管
ほめられた意匠じゃないね。
素直に茶系の塩ビ管でいいのに
つーかこのスレ近所の冷やかししかいないね。
この物件から３０秒くらいの春日２丁目住民です。このマンションの立地はすごくいいと思います。あそこは夜静かだし、マンションへと続く道には車もさほど入ってきません。脇の坂を下りてけば、グルメシティーもすぐ近く。春日の駅からも、９分。春日の駅まで毎日上り下りしていますが、６０歳くらいまでは別段平気でしょう。難点は方角によっては、伝通院のお墓が目に入ることくらいかな。でも総合点で文京区で大トロの部類です。値段次第では住み替えたい。。。でも、あそこは東急も強気なはず。。
坪400いきますかねぇ...
平均で坪400万は超えるそうです。場所がいいのはわかってるけど、無理です。
いまどきこの場所平均坪４００なんて当然でしょ。低層でも３５０切る部屋なんて無いでしょ。中古の価格ですよそれ。
坪400は当然なんですね。1年前とは隔世の感があります。恐れ入りました。
まぁ確かに南向きで緑がみえるんだったら坪４００マンの価値があるかもしれませんが、今回緑がみえるのは北ですからねー。
結露しそう。中古だったらこの辺でも坪２００マンでいいとこありますよ。（ごくたまに）
たしかにこの辺りは最近マンション乱立しているので
築浅物件、ひょっこり出ていたりします。
検索しましたが、200〜230万・坪で築2〜5年の物件出ていますね。
この物件俺んちのすぐ裏じゃん。
住む人は、貴方の家が「俺のマンションのすぐ“裏”だ」と思うかもね(笑)
よく子供の頃伝通院で遊んだな〜
でも坂が多いからな〜。
良い場所ですよ！
あの指圧の学校のそばですよね
本当に静かで良い所です
下のオリックスの物件は便は良いけど車もある程度通るしパチンコ屋のアナウンスが時々とてもうるさいので住環境は圧倒的にこちらのが良いです
問題は値段ですね
>36
いいとは思うものの、生活に必要なものは全て坂下なんだよね。
これがもう少し播磨坂よりだと、最寄が茗荷谷になり違うんだが、ここはそこがネック。
あとは最高だと思うよ。
あと、お茶関係かなあ。
千家どうなったか知りたい。
最初は千家の改築とかかれてたから。
37さんの御指摘のように お花？、お茶？の先生の事務所というか本部が入りますよね。それとその地権者。これがどのようになるかですよね。いわゆる地権者が30％で店舗ありになることになります。駐車場もとられるだろうし、建物には看板見たいのもついちゃうわけですよね。まあ、坂下のオリックスの用にクリーニング屋さん入るより（差別するわけじゃありませんが）、高級感を損なうわけじゃないけど、高級マンションって、店舗とか無いでしょ、普通。
それよりも、こういうオーナーのいる土地なのでどのような振る舞いをされるかが分からないのと、一部が賃貸に出そうなことが気になりますよね。
一方で、こういう先生ってお金のことうるさくないと思うので、もしかしたら安く出てくるのではという期待感もありますよね。
静けさに関しては、見に行ってみたら期待していたよりは結構くるまがとおっていました。確かに値段がネックになりそうです。あまりにも高い場合は、３１さんのように乱立している文京区の中古の安いものを購入したほうがいいかと思います。
↑なんとも思いません。
これを語るなら違う掲示板があるのでは？
それにしても価格が高そうですねぇ。
上で出てる価格が本当だとしたら
一番安い部屋でも買えるかどうか。。。
でも場所はいいなぁ。
32さん
200〜230万・坪で築2〜5年の物件 っていったらここらでは 凄〜〜い安いと思うんですけど
その値段で買えたら買っちゃいますよ！
何かイベントがあった様ですが、どんな内容だったのでしょうか？
知ってる方、教えてください〜お願いします。
戸数も少なくて駅から１０分弱。
閑静な住宅地と思いきや、そうでもない！
価格も高い。
土地柄を求める方はチョッと考えるけど、悪くはないけど中途半端な場所！永住を考える人にはいいんじゃないですか。
ブリリア駒込染井とどっこいどっこい！
と、いいますかここは情報交換をする掲示板ですよね？
縁があってこの物件を検討しようと考えているのですが皆さんもう少し有益なお話しませんか？
先日、現地の周りを歩いてきましたが確かに交通量は多少ありましたが
落ち着いた雰囲気を感じました。伝通院も素敵でしたよ。
近くの播磨坂には雰囲気の良さそうなお店もありましたし。
どなたか播磨坂のレストランに行かれた方やお詳しい方がいましたら
どんな雰囲気だったか教えて頂けませんか？
70㎡で8000万は高すぎでしょ
それだったら戸建て買えるし、立地のいい中古さがしたほうがかしこいですねー
それいうなら、６４㎡で８０００万前後です。
この価格ありえないですよ。
７６㎡で８０００万台も２Ｆしかないし、でも２階はちょっと。
ここも基本は億ションでしたね。
ちょっと東急さん、タカビーじゃないの？あの造りで。
>46
播磨坂のレストランはかなり良いと思います。
上からタベルネッタアグレスト（有名、厨房ですよとかによくでる）、タンタローバ、ペッシェといったイタリアンがあります。
ランチは非常におとくで、平日なら1000円でパン、サラダ、パスタ、デザート、コーヒーが食べれます。
たぶん一番レベルが高いのがタンタローバで、ピエモンテらしい料理をだします。
タンタローバのワンプレートランチ（1500円、コーヒー、デザート付き）はオススメです。
一番ファミレスっぽいのはペッシェですが味はなかなかで、ちょっと半地下っぽいところから、播磨坂を見上げる感じで、雰囲気よしです。
アグレストもいいですが、播磨坂の見える席は少ししかなく、たぶんいってもその席に座ることはできないでしょう。
いずれにせよランチでは非常におとくな3件で、ディナーも満足いくのはタンタローバだと思います。
ラ・カンパーニャというスペイン料理店はやすいけど、味も相応な感じですかね。播磨坂がみえる席も少ないですし・・・。
店の雰囲気はよくて、なかもかなり広いですから、お客様が来たときの対応にはいいかもしれません。
>50さん
そうですね、一般的な広さ70㎡代で9300万〜という価格だと他の相場と比較したときにどうかとおもいますよね・・・＾＾；（南向きではないし、駅から遠いことも考えると。）
ありえない高さですよ〜 不動産は需要と供給の価格なのでそこまでの価値は見いだせなかったです。
しばらくはお金をためて中古マンション・戸建てを検討しようかとおもいます。
でもこの物件も、あと２年早かったら１５００万はやすかったとおもいます、いまは都心でマンションを新しく建てる土地がすくないからなんでしょうね〜
通りかかったら向かいの淑徳学園も工事中でした。平日は結構にぎわうのでしょうか。
場所はまあまあいいのですが、予算と比較して考えるとローンまみれになってキツそう。。欲張りすぎずに病気は災害のことも考えておかなきゃでいけないですよね。
先週、現地見てきました。本当に完成してますね。
建物が完全に見れます。
正直言って、かなり好印象でした。
価格と、地権者ですね。あの建物に、どのくらいお花？、お茶？の学校の看板とか入るのですかね？。
すでにババ抜きが始まっているのは業界の常識。
高いと思っても後からそれを越す高値が出るから、それまでの高値物件が
なんとか売れていった。
でも、いつかはその流れも終わりが来る。
果たしてババ物件はどこか。
候補は某目白の物件か某護国寺の物件か・・・と思ってましたが
ここは堂々の候補入りですかね。
ふーむ。坪400万〜500万か。
地元だから欲しかったが撤退だ。
実家の建替えにしよう。
Brillia旧古河庭園ではないでしょうか？
2階から5階は、250万〜
6階が地権者
7階から13階は300万円〜
ですから、平均は300万円前後だと思われます。
ほぼ完売に近い状態のようです。
あのぉ別格云々じゃなくて、北区の物件の価格書いただけで怒らないで下さい。
ファミリー向けではないけど
王子のダイナは余裕で、坪単価300万円超えてます。
>62
書き方悪かった。ごめん。
別に怒ってなくて、価格は妥当だねということと、北区全体が坪300万だからここはいくら高くてもいいんだというのは間違いというのをいいたかっただけです。
気分害したら申し訳ない。
ひゃ〜＠４５０万・・・
> 66
まあ十分売れると思いますけど、これ賃貸という話もありますよね。
高いと思う方は、ブリリア旧古河庭園がいいんじゃないの？
まだ、売れていないところもあるみたいだから
行って来ました。実際の部屋が見られるのはいいですね。
ほかのところではオプションの装備が、ほとんど標準になっていました。「このあたりに住まわれる方には、これぐらいのクオリティでないと」と言われましたが、７０㎡そこそこを３LDKにしている部屋にとっては、なんというか、見栄を張っているだけの印象を受けました。装備が豪華なわりに、共用部分がチープです。伝通院の緑は美しいのでしょうが、お墓もよく見えます。春日通りから一本入っているので、とても静かではあります。伝通院
ちなみに価格はこんな感じ。
Bタイプ（64.27㎡）7600万（3階）〜8500万（9階）
Dタイプ（76㎡）8100万（2階）〜9600万（8階）
Fタイプ（72.36㎡）9300万（9階）
Aタイプ（89.64㎡）11700万（2階）〜14300万（10階）
Cタイプ（94.42㎡）11600万（2階）〜13400万（8階）
私は撤退します。
坪単価、平均で４５０万円ってとこですか。
２〜３年前なら都心３区のいいところでも余裕で届いた価格帯なので
＞「このあたりに住まわれる方には、これぐらいのクオリティでないと」
・・・と言うよりも、仕様を豪華にしないと価格と釣り合わない、
ってことでしょう。・・・でもグロス価格で買える上限を考えると
面積は絞り気味にせざるを得ないと。妥協の産物ですね。
このスレの No10 をみて下さい。
価格を完全に当ててるでしょ。多分、東急の人の書き込みだったのでしょうね。さすがに、素人（プロでも）の読みにしては当たりすぎでしょ。
こういう所で情報操作というか、購入検討者の反応を見ようって言うのがダメダメですよね。
この価格って、一部は本郷PHよりも高いですね。
89平米のAタイプに近い、部屋が本郷にありますが（モデルの４LDKの部屋）、ここの2階の価格が本郷の4階の価格ですからね。さすがに、本郷PHと勝負するのはどうかと思いますね。
