プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

いまさらながらだけどwiki

乾式壁

　乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。

　壁には湿式壁と乾式壁がある。湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。

　高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。

　欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。

　20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。

地震に弱いって言うより、戸境壁も乾式で作るより膝式のしっかりしたものの方が耐震性能という意味でも良いという事だよね。ここみたいは、耐震構造でない場合は。

この物件が乾式なのは、重量が増す湿式では、複雑な形状をしたやわな構造体が持ちこたえられない、というのが最大の理由だと思う。
あと、湿式だと間取りが狭くなるというのもあるかな。
いずれにせよ、この場所にこの大きさの物件を作るためには避けられなかったんだろうな。
裁判費用とかは関係ないと思うけど、ベストを追求できたわけでもないのは確かでしょうね。

乾式はもろいのはもちろんですが、
重量衝撃音に対する遮音性能が低いのが一番問題です。
二重床で乾式だと太鼓現象でもろ響きます。

複雑な形状を支えるために、上物を軽くしたんだと
すれば、一種の手抜きだと言われても仕方がない
レベルです。基礎や構造を強化するのが正攻法です。

基礎や構造を強化したくても、大型重機を入れられなかったんだから、無理だったんでしょう。
この辺は近隣事情で大型物件は難しいですね。

しかし九段南まで乾式を採用したとなると、野村さんも相当な自信を持っている工法や部材を使っているのかもしれませんね。私はどんな理由があっても乾式は嫌ですけどね。

プラウド神楽坂、プラウド神楽坂イースト、ジオ払方町、ヴィークコート市谷加賀町、ひととおり見学しましたが、乾式壁かどうかなんて見た目では分からない。遮音性も向上していますし、普通に暮らすなら乾式でもいいのではないでしょうか。
ここは完成物件だから、音のテストとかさせてもらえないのかな？

乾式に暮らしたことある？
１日やそこらじゃなくて。

野村は「売ったらバイバイ」だけど、居住用で買った所有者はずっーと（転売するまで）住むんだよ。
隣人トラブルが怖い。

子育て世帯には厳しい仕様ということでしょうか。
これから内覧なのですが、乾式で問題ないかどうか、いい確認方法があったら教えていただけませんか？

生活音はある住民が埋まって、ある程度（月単位）の時間を過ごさないと分からないし。
地震による乾式への影響は来てみないと（来てほしくはないけど）分からないし。
困った。

いま分かってるのは遮音性も耐震性も湿式よりは乾式の方が劣る、という説が有力であることくらい。

（営業は「保証はできませんけど、大丈夫だと思いますよ」で終わりだろうし。所詮他人ごとだし）

514
そこです。
乾式の時点でまさに、親切にも目に見えないところ
普通の検討者は気づかないところでコストカットする
という方針が全体に反映された物件であることは否めない、
と某乾式ジオの財閥系の営業担当の方からデメリットとして伺いました。
その方は、続けて
その分当然安く買えるなら割り切ってバランスをみて選択もありだと。
まあ、地震前のお話ですが。
しかし、安くないなら購入者にとってはメリットなし。

同等レベルの湿式だと
プラウド神楽坂かヴィークコート市ヶ谷加賀町のみですか。
値段もそれなりについてましたね。
マンションにお買い得価格なしとは
よくいったもの。

神楽坂イーストは立地×乾式で値段は安かったから
ある意味納得して買えばいいが
ここはね、安くない。
価格帯ちがうはずが乾式仕様はかぶってますね。
このあたりみる検討者を侮っているとしか思えない。
それともプラウド神楽坂はむしろ例外だったのかな？
賃貸にだす目的での購入もあったときいた。
ここだけセミプロ対策に湿式か？(笑)。
恵比寿はどうでしたっけ？

>518

>この物件、乾式の件も含めて仕様を

これ、ツッこむべきところなの？

近所に住んでますが
私の知り合いだけでもここの購入をすでに
決めている方が数名います。
知り合いは全く迷いがないので、こういう掲示板を
見てるような方は結局買わないんでしょうけど・・・

即完売か、たぶん抽選になると思いますよ。
ここは、迷いがない方がたくさんいますので。

通常の内覧会の調査みたいに、ラジカセを持って行って、音を出して隣の部屋に入れてもらうとか

となりから壁をたたいてもらう。上階に野村の人に入って走ってもらうなんて言うのが現実的な調査方法でしょうね。

>522
それ面白い（笑）
ちょっと想像した。

でも切実ですもんね。一生住むかも知れないし。

＞521
そりゃ知らずに買う人はいますよ。
じゃなくて知ってしまってさあどうしようかと。
検討してるから具体的に心配なんでしょ。
知り合いにも結構買う人いるから安心して買えば？
っていう無責任なお誘い？

まじめな話、家族だったら訴訟云々はきにすることないが
今買うなら乾式(しかも相応の価格じゃない割高)はやめなさいとは言います。
気のもちようとかいうはなしではない構造の話だからです。

親しい友人なら、情報として伝えます。

知人なら面倒だから言わずに・・・おくか。

>521
掲示板を見るとどこのマンションも買う気持ちが無くなるかも。
ここは６４戸ですし、なんだかんだで売れると思います。

総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む) だから実売は58戸？

乾式でケチってること考えるとディスポーザーは・・・
いやいや、いくらなんでもこの価格帯でそれはないでしょう。
夏に臭いゴミ捨て場とか。

>527
この掲示板（マンコミ）でいくら色々かかれても、実際の人気だとか売れ行きには何にも影響も因果関係も無いから。
特にこの手の物件はね。
気にしないのがいいよ、検討してる人は。
一応ネガティブポイントだけ営業に確認して、納得して買えばいい。

>>528
そのわりには都合の悪いレスの削除が目立ちますが。

ネット見ないで購入するのは老人だろうね。　
長く住むわけじゃないし、リセールも気にしなくていいから気楽。
耳も遠いから石膏壁でも気にならない。

>ネット見ないで購入するのは老人だろうね。　

株なんかもそう。
例えば、アコーディア・ゴルフ社長の不祥事が発表されたけど、明日の朝一番、ストップ安の中、売り抜け遅れるのはネットなどを見ない老人たちだろうね・・・。

営業に、乾式の大地震時と音について
デメリット確認！

これにちゃんとこたえてもらい
納得して買うのがよい。

>　掲示板にふりまわされない人が購入する

掲示板から客観的に正しい情報を抽出して購入をやめるという判断をする人もいるだろうし、

掲示板から客観的に正しい情報を抽出して自分で判断して購入を決めるとう判断をする人もいるでしょう。

掲示板の書き込みで、物件にとってnegative な書き込みだけがすべて間違っているという主張こそが
間違っているわけです。

すいません、もう価格は公表されたのでしょうか。

そうそう。
直接自分でたしかめるのが肝心。

営業さんに乾式デメリットをちゃんと説明してもらい納得すればご購入だとおもう。

営業の発言が一番当てにならない。
営業に質問するなら相手に判るように録音しながら聞きましょう。
あと、派遣社員や契約社員の営業は相手にしてはいけません。

営業の優劣も分かるから聞いた方がいいとは思う。
ポジ情報もネガ情報も鵜呑みにするなって事だよね。

　今朝、通勤途上のメトロ車内で動画広告打っていたよ！！

　余程、成約に苦労しているのかな？　

>>654
動画公告とは驚きですね。
そこまでの公告するなら苦しいんでしょうね。

値付を間違えたのが問題だと思うのですが
裁判やらで安くできない事情があるのでしょう。
この掲示板の書き込み削除しだしたりしてるのも焦ってるからでしょう。

裁判費用なんて関係なく、出来るだけ高く売るのが会社の使命でしよ
福祉団体じゃないんだから

プラウド南砂町・・・
とかでてますからね。
やめてほしいです。

プラウドのブランド力が形成されたあたりで
つぎは数を売ろうという方針がたってきたんでしょう。
プラウドをプラウドするのが
むずかしくなりそう↓

典型的なブランドの汎用化。

だから乾式化は当然かと・・・。


九段南までやるのは気の毒。

ＨＰ更新されましたね！ミストサウナいいなあ。

ミストサウナ１週間で飽きるよ？

この物件、特定間取りに集中しそうですね。

どの間取りですか？あの間取りはスルーしてもらいたいな、、

確かに高いですね。
MRには若い夫婦が多かったですが、皆さん共働きか親御様の支援でもあるのでしょうか。

この辺は医者が多いから、世間知らずで扱い安いんです。

少し値引きしますが、野村としても早期巻く引きしたいので、上手いとこでてを打ちます。

係争については重説できりぬけられます。

世間知らずで、世間体を気にするタイプが多いから簡単です。

たった64戸だからね。それくらいは、これなら安いと思ってくれる人を見つけられると踏んでるから強気なんでしょう。
でも、それが相場ってものなんですよね。一般庶民には悔しいけど。

要望書を提出しました。確かにみなさんおっしゃるように間取りが悪すぎです・・そして高すぎる！でもその中でもまだ良いほうのお部屋はもうすでに何倍も倍率がついているそうですよ。でも子育て環境には抜群の茗荷谷。子供のために頑張ってしまいそう。

80台の面積なのに、結構うまく作っている間取りがおおいと思いましたが、、でも確かに高い！24時間有人体制じゃないのに管理費もしっかり取ります。コンベック、食洗機がついてないのもしょうがないのかもですが、億超えの物件についてないとテンションさがります。。しかしながら個人的には、様々な環境のよさからがんばっちゃいそう、、その通りですよね。。

80台の面積で億越えなんですか？
残念ですが、家は断念です。

現地で見忘れましたが、ここは網戸ついていましたっけ？

>>562
倍率ついてる部屋はまだ無いって聞いてます。
営業はオーバーに言うので気をつけたほうがいいですよ。
要望書があまり出ずかなりあせってる感じでした。

要望が少なければ値下げするかもしれませんね
野村はその辺は早いので…

＞５６３さん

ほんとう！コンベックと食洗機は後付けなんて・・・ちょっとがっかりですよね。
個人的にはミストサウナより上記をつけてほしかった・・・

やはりけっこうな価格帯のようですが、食洗機は後付けなんですか。野村って多いですよね。

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

ひょっとして釣りかもしれませんが、既に価格は明らかにされており、余裕で300台後半です。
我が家はまだ迷っていますが、このまま要望を出しそびれてしまいそうです・・・

あの坂のすごさは都内随一。

>570は>141の恥ずかしい予言だな（笑）

>No.141 by 匿名さん　2012-03-08 08:42:54
>相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
>
>文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
>
>勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

坪300万台後半でタワマンじゃないのに乾式境界壁。ありえない。

値下げしないで完売するとよいよね。

正式価格から値下げしてきたりしたら、、、。

その上、完売に時間かかったりして。

一生懸命値下げを主張してる人達、笑える。
ここでやっても意味無いよ。
野村に行って「値下げをお願いします」って頼みなよ。

何度も言うけど、値下げせずにでも、（長くかかっても）１年以内には完売するよ。

ミストサウナ、コンベックより
壁にかけてもらいたかったのはたしか。
構造部分はリフォームできないですから。

構造△だけど
立地はだね。

場所はいいと思います。
ただ、震災時建築中だった、入居時に築1年、価格、間取り、乾式壁、係争、共用設備もコンシェルジュもないのに比較的高い管理費、食洗機等の仕様など、購入を躊躇させる要素が多いのも確かだと思います。
うちは、立地を考えたら価格以外は妥協できると思っているのですが、価格面ではやや割高だと思い、迷っています。
購入を決めた方だって（どんなお金持ちだって）少しでも安い方がいいはずですが、安い方がいいという書き込みを揶揄する方は、一体どういう立場の方なのでしょうか。値下げされると困るのでしょうか。

場所のみが長所と思う方と、場所も今ひとつと思う方で別れるのですね。

静かとみるか、怖いとみるか。

地元の方の評価は高くは無い様ですね。

YouTubeで銅御殿裁判の過去のニュース映像みた

銅御殿所有者の大谷さんは優しそうだが、近所の人と弁護士怖い！

私達購入者は善意の第三者ですので、入居後に怖い目で見ないで欲しいですね

私も現地へ行きましたが、ここは好みで分かれるでしょうね。
静けさ重視の丸ノ内線ユーザーには評価が高いでしょう。でも、華やかさを求める人は、ピンとこないのでは。

低層部分のシックな色合いが、周りと馴染んでいる印象を受けました。高層の方も同じ色の方が良いのでは？とも感じましたが。それより、現地の近くにあった立体駐車場が・・。

私も、あの立体駐車場と脇の建物こそ、何で近隣住民は問題にしなかったのかと思いました。

うちはやっぱり構造がネックかな。。。

現代建築のマンション、地震がきて倒壊はないけど
ずれる可能性はかなり大きいとききました。
新築早々2、300万かけて戸境仕切り修繕のリスクは背負いたくないなと。

>580
安い方がいいとは思いますが、安すぎるのは嫌ですね。
民度が下がる可能性が高くなるから。
安さと広さを求めるなら城東地区や郊外に購入すればいいと思う。

>586
そのお答えが当物件購入者の民度を表していると思うと、不安になります。

これから乾式壁がますま増えるそうですね。。

＞588さま
大震災への備えで、高層マンションの需要がのびなやみますから・・・
あまった乾式パネルは、中低層マンションででもはかせてもらわないと
業者もこまりますしね。

コンクリートは供給しにくいし、パネルマンションが横行の兆し。
でも、低中層にはやはり勘弁してもらいたい。

>587
安心して下さい。坪単価４００近い場所は欲しくても買えません。
上品な街のイメージは崩さないレベルの方達に住んで欲しいと思っては駄目ですか？

タワマンに住んでる友達の乾式壁のマンションは地震のときに全戸にヒビが入ったって言ってた。

>>586
茗荷谷は坪３００の土地です。
ここが少し安くなろうが３００以下になる事はありえないのでご安心を。

今一つ乾式壁の問題点がよくわからないのですが、

１、高層マンションでは一般的ということは、おそらく音の問題はあまりないということですよね？

２、高層マンションで使われるのが一般的というのは、高層マンションの躯体の耐震性は柱などの構造物が堅固（中低層よりも柱が太い）ので、戸境壁を堅固にする必要がないうえ、柱などの構造物以外を軽量にしたいために乾式壁が用いられている？ということで良いでしょうか？

３、そうするとこの中層マンションの躯体の耐震性能が十分であれば、乾式壁でも問題ないということで良いですよね？

少なくとも外壁の20㎝というのは薄々だと思いました（我が家は30㎝）、配筋はなどは他と特徴がないようなので、耐震性能としては並ということで特別な配慮はされていないというのが順当な評価と考えてます。
この物件は、もともと、震災前に施工が始まっていた物件ですのでその辺は当然かと思います。
それより、物件周辺は、緑が多く、坂の途中になり、水がたまっているところと考えられますが、例のあれ、検査してあるのかどなたか確認しましたか？　私は自前でガイガー持っていく予定です。

ガイガーカウンター、中では測っていませんが正面玄関の前で測りました。お天気の日で０．０８くらいでした。
風向きなど様々な条件がありますがこの辺りでは通常レベルでした。（文京区は少し高めです）因みに今も近所に住んでいます。子供がいますので自宅ベランダでは頻繁に測っています。

＞５９３さん

外壁薄々なのですね～。湯立坂に面してる北側の部屋の見学をしましたが外の車の音はあまり聞こえませんでした。
確かにこの価格でどうなのよと思う部分もありますが、個人的にはみなさんおっしゃっているよりは現実はそんな悪くはなかったです。勿論この価格に見合うマンションなのか？というと・・・ですが。
学区内の小学校も大変人気ですし、立地は地味ながらとても良いところだとおもいます。案外条件の良いお部屋は売れるのではないかな～と個人的には思います。

>593
タワマンで問題になるのは重量衝撃音、つまり足音等です。
タワマンのスレをよくみてください騒音問題があっちこっちで起こってます。
乾式壁しか選択肢がないので、乾式が使われてます。
境界壁は床じゃないから大丈夫というのはデマです。
タワマンは遮音性より眺望やランドマーク性を望む人の住居です。
ちなみに、話し声やテレビの音は聞こえません。

あと、地震のときに乾式壁は壊れても設計上はOKな存在です。
壁ではないので。

実際、阪神大震災クラスでずれたりこわれたりしてます。

営業さんに、
乾式壁は「正式な壁」か？ときけばわかります。
まともな営業さんがいればですが。

乾式だからといって建物自体の耐震性に問題はないですね。
ただ、乾式壁自体のズレ、破損は考えられるので、それをなおすコストが発生する
可能性はあると。

それにしても、最近のプラウドに期待はしてませんが、
柱の位置がミラクルですよね、ここは。この立地ならもっとがんばってほしかった。

この値段だったら外断熱も欲しかったが贅沢かしら？

599
乾式マンションについて全くその通りです。

そして、その修繕に迫られるリスクを
地震大国日本では
乾式マンションに住み着けるかぎり
恒久的に持ち続けることになる。


費用は200〜300万円
住人全員の合意が必要です。

外壁20センチ？


プラウドではなく、ペラウド？
なぜそんなにうすいのか？

公式ホームページには乾式境界壁のことは書かれていないようです。
どこかに乾式壁情報は出てますか？
それともデベもこの仕様は公表したくないぐらい酷いものだと認識してるんでしょうかね。

左官の思いよりも建物の仕様をちゃんと書くべきでしょう。

間取り図に「乾式耐火間仕切壁」って書いてあるのは関係ない？

同じく検討中の知人が「震源地がここで首都直下型地震が起きたとしても安全」というようなことをプラウドさんから言われたらしいです。その自信はどこから来るのかな・・

簡単なことです。乾式でも買う人が多いから乾式がはびこるんですね。

ワンフロア２戸にして、戸境部分に、風呂トイレ洗面所クローゼットを配置して湿式壁を省略するという方法はあると思うけど、適用可能な場面が限られちゃいますね。

ここのマンションのメリットは環境が良いというのと、駅から近いということだけですか？
こちらを検討中なのでメリットがあれば教えていただきたいです・・・

環境が良いかも微妙。

長所が少なくて、普通なら良かったのに、まさしく蓋を開けて情報を見てみたら短所があまりに多かったというのが現実で。

乾式壁は、家具の固定が難しいというイメージがあります。地震で補修が必要になるのは覚悟できても、家具が飛んできたりした時期になったりするのは、取り返しがつかないように思うので。
免震タワーとかなら乾式でも何とか耐えられるかもしれないけど、普通の耐震構造では揺れの力が壁にダイレクトにきそうで、怖いです。

人によるけど、壁収納で間に合えばタンス類は不要で、備え付ける家具は食器棚くらいでいいんじゃない？

>609
パークハウスも乾式ってカキコミがあったのですが、ＨＰ上では分かりませんでした。図面集手に入れれば分かるのかな？

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

茗荷谷の湯立坂ですから、世間一般からみれば環境はバツグンじゃないですかね？近隣住民からすると南斜面の小日向の方が良いんじゃね？って感じですけどね。

茗荷谷の湯立坂っていわれても文京区民でもほとんどがどんな所かどこなのか知らないでしょうし、裁判のことも知らない方が多数派かと。

湯立坂は雰囲気が暗いし夜は物騒なので
播磨坂のほうがおすすめです。

南西向きは永久眺望だと思っていたが、重要文化財は銅御殿という建物だから、もしも地震で御殿が倒壊したら文化財は無くなり土地も売りに出される可能性あるよね

それとも倒壊した場合に再建するかな？

関東大震災にも耐えたのですから、大丈夫なのでは。
むしろこっちが大丈夫か心配です。

>609
>618

間取り図の
http://www.proud-web.jp/koishikawa/plan/index.html

↓の赤線の部分に「乾式耐火間仕切壁」って書いてあるのは関係ないの？

>625
なるほど。図面集を見るまでもないって事ですね。

>610
>625
609です。ご指摘ありがとうございます。

でも、普通は境界壁のことは「仕様」や「構造」のところで書きませんか。
私が見た他の物件では乾式境界壁でもちゃんと書いてありました。
もちろん、乾式は厳密には構造じゃないのですけど。

やっぱり、デベはあまり公にしたくないように感じます。

関東大震災の頃よりは経年劣化していそうだけどね

結局いつ頃、値下げした正式価格発表ですか？

それがでないと身動き取れません。

値下げはＧＷ明けかな。楽しみです。

で、ポイントは乾式壁だけですか？

壁話は終わりにしよーぜ

別に野村に隠ぺいされていた事柄でなくオープンな事なんだし、
メリット・デメリットもわかりやすく討論しつくされたので
後は各自の判断ということで．．．

まあ、盛り上がれば話題はなんでもよいかと。
事実なんだし。
情報としてはありがたい。
乾式のメリットもききたい。
営業さんから説明うけた方います？

どうしても欲しいんですね♪

野村もバカじゃないですし
茗荷谷が坪４００で売れると思ってないでしょう。
だから、色々コストダウンした仕様になってるわけで。

ＧＷ頃に茗荷谷＋乾式＋係争＋竣工物件に見合った正式価格を発表するんじゃないですか？

イメージが悪い事以外に係争物件のデメリットはなんですか？

>>666
裁判に負ける可能性がある

壁も心配が尽きませんが、耐震構造なのも気になっています・・・免震がよかった。。

>>667
裁判に負けた場合はどのような事態が考えられますか？
>>668
地権者が住んでるとなぜ良くないのですか？
総会での議決権をたくさん持ってるとかなのでしょうか？

260を最後まで読みました？
>ただやはり、地権者（兄弟で揉めた張本人）が住まわれるらしいので（御近所情報です）組合での発言力の影響や、
>10年後ぐらいにはマンションの修繕とか工事とかの時期になると周辺住民とまた揉めることは回避出来ないのではないかと懸念し>ます。

内にいる地権者vs親族という骨肉の争いに巻き込まれる懸念があるということ。

あと、一般に議決権は戸数に応じてか、または専有面積の持ち分割合ではないでしょうか。
本物件で地権者の方の所有割合について知りませんが、おそらく外部購入者より戸数or専有面積が多く、
その意見も通り安くなることでしょうね。よくあるパターンで初代の理事長とかにもなることも多いかと。

>>670
最悪取り壊しとかじゃない？

購入検討者には既に価格が発表されています。
だいたい坪365〜380万ですね。

>673
結構安いですね。仕様落としてなければいいが。

ここはそれでも売れちゃうと思うよ。

直接の比較もどうかと思うけど。あっちとここじゃ立地の好みが十人十色。

グランドメゾン白金と比べてお買い得って。。。

白金台２分と茗荷谷じゃ地価が違いすぎるし
仕様だって、グランドメゾンはそれはそれは高級ですよ。
当たり前に乾式の壁じゃないし、内装もそれはそれはゴージャスな仕上がりですし
食洗機や電子コンベックも標準装備、ここみたいに安～い仕様とは全然違います。

この価格でもグランドメゾン白金と同等レベルで仕上げてくれれば納得も出来たんですけどね。

>141さんの予想が当たるか、皆さんの予想が当たるか？


>No.141 by 匿名さん　2012-03-08 08:42:54 相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
>
>文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
>
>勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

グランドメゾン白金の仕様は本当に良いですよね。
あれほど豪華な作りなら価格も納得です。
あれに比べると、ここは賃貸仕様ですね。

12000万前後のお部屋が少々あったように思うので、だいたいそれくらいでしょう。

4部屋ある105平米で1億4600万〜です。

億ションを買える層は結構いる

乾式壁って何ですか？どうなっているのか教えてください。利点と欠点を。よろしくお願いいたします。

>>686
ここが高いのに値段に合わない安い仕様っていうだけで
この値段出せれば湿式で選び放題ですよ。

>688
さんざんこのスレに書かれてる。

真面目に検討しているなら、面倒くさがらずに遡って読んでくれ。

ここが高いのは、この場所が好きなニッチな購入層がいるからですよね。狭いのに無理して3LDKの間取りを多くしているのは、窪町学区を希望するファミリーが対象だからでしょう。
裁判にいくらかかったかわからないけど、仕様を考えればものすごく割高で、商売的には少しは挽回できてホクホクしてるんじゃないでしょうか。お会いした営業の方もとても自信ありげで、本社からも強気で売れって言われている様子でした。

乾式壁の説明を一切受けてないですが、皆さんは説明ありました？

自分から聞かないと説明してくれないよ

4月下旬販売開始予定ってHPにあるけど、4月が終わっちゃった。どうするのかな。

> 695
マジレスすると、もうマシな部屋にはすでに購入要望書が出ています。
私は、倍率がついているからと別の部屋に誘導されたので、辞めました。部屋を妥協してまで買う内容でも価格でもありませんでしたから。

ありがとうございます。その調子だと、そろそろ販売開始する感じですね。

連休後半から公式に募集開始するみたいですね。
相場より高いのに係争とか乾式壁といった即断できない事情があったので、うちは今回思い留まりました。
どうせ後で先着順で出てくるんじゃないかと思っています。

相場より高くないと思いますが。相場通りです。

先着順でも安くなるわけじゃないから、どうせなら選べるときに買った方がお得だと思いますよ。

ただ、ここはすでに完成しているから、何期か売って売れ行きが悪ければわりと早めに値引きするでしょうね。野村はすぐ値引きするから。ただ、ここはそれほど何戸も売れ残らないような気がしますけど。

傍から見てます。

確かに価格は妥当じゃないですかね

>>698
家も見送りになりそうです。
ここは仕様と市況、その他不安材料（係争や竣工物件）を考えると凄く高いと思います。
今はいい場所でいい仕様の物件が安く買える時期ですし。

本当に良い場所が安く出るとは思いませんけど

良い場所とか安いとかは主観的なものだからね

茗荷谷＋低仕様でここまで高くして売れるの？
営業の人は焦ってるように見えました。

確かに

近所の人達がここの住民に、意地悪なこととか、犯罪行為スレスレのことをすることってあり得ますか？

緑ビューで坪20万、窪町学区で坪20万
ここに価値を見出せない人には高く感じるのでは

外窓の掃除の時とか、洗剤が飛んできて木が枯れたとかのクレームがあったりして

あと町会のお祭りに子供が参加出来ないとか

予想される事って何がありますかね

緑ビューって言っても北向きと西向きだしなぁ。
どっちも嫌だよ。

>713
>あと町会のお祭りに子供が参加出来ないとか

そんなことあり得ないでしょ（笑）

そういう話、聞きますよ。だから家は迷っています。

お祭りのけ者あり得るかもよ

MXテレビで近所の反対派の人達は、後世に遺恨を遺したくないからやってるって言っていた

訴えが退けられてしまったから遺恨が残っていそうだよ

そんなに陰湿な町内会なの？
文科省や野村が恨まれても入居者が悪いのではないでしょうに。

反対派の人たちにとって入居者も野村と同じだろうね。訴訟があったことをわかって買ったんでしょと。恨めしいさ。
でもそんなこと気にしてたらここ買えないよ。

全体的に、住む人にとって使いづらい間取りが多いですね。またいいなと思う間取りは非常に高額ですね。都心のマンションってこんなものなのかな。

乾式壁なんだから、もっとうまい間取りにできそうなものなのにね。

私は買うことに決めました。

ここでの暮らしがすごく楽しみです。

悪いことも含めて納得しました！

うちも買うことにしました♪

地権者は自分が住んでる部屋以外は賃貸に出すんだろうね。
それこそ高い家賃で出してもらわないと、資産価値に響きそう。特にここみたいな小規模マンションでは。

既出ですが、実際に現地を見てみると、
ここは坂の中腹というより、
坂下の低地なんですね・・・
中腹と思っていたのでショックでした。
それだけが残念です。
乾式云々は、乾式の技術が進歩したせいで、
特に湿式と変わりもないですし、
地震で壊れたら直せばいいだけですね。
（地震保険には入りますよね？）

1000万下がったら買います。

私も1割高いと思います．

739
乾式パネル戸境マンションはね、
地震のたびに
マンション組合ですりあわせ、
各戸修理費300万円負担。


これがリスクでも面倒でもないひとはいいんでない？

？？？
各戸の負担が発生するかどうかは、マンションの共有部として地震保険に入っているかどうかでは？

乾式壁のボードって確かに共有部扱いでしょうね。

建物毎に管理規約がありますので要確認事項だと思います。

共有部の地震保険って普通は入ってないんじゃない？

へぇ、乾式壁の場合は戸境同士の間の部分でなくて、各部屋の壁そのものも共有になるんですか。

坂がダメだ。ごめん。

戸境壁のボード部は共用、クロスは専用
間仕切壁はボードも専用
だと思います。

共用部については組合で地震保険に入っているかにもよるとは思いますが、そもそも、構造部でない乾式戸境壁が地震保険による保障対象になるのかは疑問です。
どなたか営業にお聞きになった方がいらっしゃれば、共有していただけると助かります。

税金を投入して消費者保護が目的の地震保険だから、共用部分に地震保険ないんじゃないの？

周辺地域の傾向についてお詳しい方、教えてください。

湯立坂沿いのマンションと、播磨坂沿いのマンションって、どちらが人気なのでしょうか？
一概には言えないと思いますけど、おおまかな傾向として。

もちろん地理的には駅に近いのは湯立坂なのでしょうが。

湯立坂はそもそも片側が学校な上、
もう片側も文化財などがあって、
坂下の低地以外にマンションなどないよ。

ということは湯立坂のマンションは稀少価値があると言えるかなとも思います

駅から遠いけど、明るい播磨坂の方が価値が高いんじゃないでしょうか。
それに坂で比較してもしょうがないような気がします。別に南向きなわけでもありませんし。

坂としてはｲｰﾌﾞﾝ

でも住宅地としたら播磨坂でしょ

首都圏で震度7クラスがおきたら
総支払い限度額の5兆円超えるでしょ。
免責になり、分配金はいればありがたいくらい。
保険なんてそういうもの。
乾式パネルとクロスどうするかで組合は紛糾します。
部屋の場所により被害の強弱でますから。
神戸でもそうでした。

湯立坂は、マンションの裁判で初めて注目されたと言って良いでしょう。

不動産の評価には、この坂の名前は、特段の長所はありませんよ。

播磨坂は、桜並木だけで有名な上に、歴史的に文京区でもっとも高いパークタワーがありますから、正直、全く価値が違うといえますね。

あのマンションの売り出し価格知ってます？、最も安いのが２億だったんですよ。

湿っぽい、裁判だけが特徴の坂とは比べるだけ失礼。

乾式仕様はある意味、物件と見合ってる
ということですか。

プラウドも神楽坂や駒場は湿式仕様ですしね。

もしかして１３階建までが湿式で１４階以上が乾式なのかもね。

ここは係争もあって湿式の工事がしにくかったからだよ、きっと。不自由物件。

>757

>あのマンションの売り出し価格知ってます？、最も安いのが２億だったんですよ。

そうなんですか。すごい。

う～ん。これが高いのか安いのかよく分からない
http://psearch.yahoo.co.jp/search?p=%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D+%E3%83...

まあ、まともな曰くなきマンションは湿式でしょうね・・・。

格安で乾式はいいけど。

これからは「マンション戸境壁は乾式」の流れはもう止まらないだろう。
湿式を採用するのは一部の高級マンションだけになるんじゃないの？

壁について質問です

たとえば10階建てで、上から下まで階ごとの床面積の同じマンションを建てる場合

階数によって戸境壁の位置を変えて、間取りのバリエーションを作る事は湿式で可能ですか？

湿式の場合には壁は下から上まで同じ場所にとおさないといけないと思っていました

そもそも湿式の高級マンションは広いテラスがついたりするから
賃貸みたいな箱型をしていないことが多いですよね・・・。

界隈で新築湿式マンション
ご存知のかたいらしたらおしえてください。

乾式壁のことを知ったら、だいぶ購入意欲がなくなってしまいました。他にも同様に迷っている方はいないでしょうか。

>>769
購入する気でしたが、低仕様なのに価格が高いので見送ります。

皆でネガって二期の一割引を実現しよう！

まあそのくらいが適当な物件ってことだよ。業者必死だけどね。

中低層なのに乾式というのは野村の方針？
別に隠しだてしているわけではないから悪いことはないんだけど

>>767
可能です。

>>773
三井も最近のパークホームズは全部乾式ですし、
三菱も池田山のパークハウスでさえ乾式。

>774
そんなに様々なデべで・・・。
もう何度も繰り返されてるけど、乾式はデベにメリットなのか、入居者にメリットなのか考えさせられます。

低層でも真四角なら乾式でもいいかもしらんが
この物件は真四角じゃなくてルーフバルコニーとかがあって
ボコボコした形だから、乾式で大丈夫なのか心配。

＞７６８さん

これから千石に出る新築マンションは湿式でした。

すみません、壁の話題から少しそれますが
（私も乾式壁の割に高いとは思います。内見した印象では、エントランスやラウンジ、低層階の外観は高級感がありますが、
高層階の外観や、建物内も内廊下が安っぽいのと、室内の造り、間取りは価格ほどの高級感はないと思いました。）

過去のスレッドに、
小日向の三菱の物件について触れている方がいましたが、
ネットで検索したら、あちらも工事車両が細い道を行き交うため
周辺住民の抵抗にあっている様子。
でも、立地としては、まさしく高台の閑静な住宅街で駅近ですから、興味があります。
来年あたり発売なのでしょうか？　何か情報を持っている方はおられますか？

プラウドから話がそれて申し訳ありませんが…
（三菱地所の関係者ではありません、念のため）

１００平米超の部屋なら水回りとかクローゼットを戸境に配置すれば乾式でも良いかもね。

３階建の小日向物件期待しちゃいますね。坪４００超でも文句言いません。１億用意して待ってます！

皆さん、小日向に流れそうですか？
この物件を少し下ったところも地所で工事してますよね。
そこだと南向きで緑ビューでいいなと思ったのですが。
小日向もそこも前の道路が細いのが残念です。

小日向物件初耳でググってみました

最初に出てくるのが反対運動の記事だね（笑）

文京区民、地元ＬＯＶＥなのは分かるが
住民運動多すぎ！！

ここより下は勘弁ですな♪

そろそろ、条件の良いのが出てくる時期ですよね。

なにも地権者が多い係争案件を選ぶ理由なんて無いんですよね。

どんだけドMだって話で。

同意。これで高いなんて、了見違いも甚だしい。家は次を探します。

凹のあるヘンテコな形は、採光をなんとかとって居室の数を確保するためでは？

あんな形で地権者部屋を作ってもらってるマンションなんて他に見ないですよね。
理事会などでも面倒なんじゃないでしょうか。
文京区って色々ややこしそうですね。

確かに銅御殿を管理している大谷さんの要望通り6階建てにして、低層のデザインのまま出来たら良かったのにね

一戸当たりはかなり高くなってしまいそうだが

隣地所有者の要望聞くなんてあり得ないけど、もっと他にやり方があったろうって思う。欲張って失敗したな。もったいない。

ここ、十分魅力的なマンションだと思うよ。

もちろん、もし低層だったら最高だったね。その点は惜しいと思う。高くてもいいからそうして欲しかったという意見にはとても共感する。今から言っても仕方ないけれど。

>>788
６階建てにしてほしいって言った人と
１２階と１３階をあんな形で地権者部屋にした人は別人なのですか？

兄弟。
係争って言ったって、所詮は見にくい家族喧嘩を周辺住民とプロ市民が利用しただけ。

低層階北側の屋上に二軒建ってるのも地権者用みたいですけど、どうなんでしょう？

賃貸に回すんじゃないの？

文京区のマンションって、地権者の問題と建設反対運動がほんと多い。
住んだ後も面倒っぽいので、他の区にしたよ＼(^o^)／

プロ市民が怖い

なんだかんだで値下げして、でも普通の人には売れずに業者が買って、賃貸が多くなりそうな予感がする。賃貸なら住んでもいいよって人はいるだろう。

>797
郊外の新興住宅街しか知らないでしょ。＞141のシンパか？ｗ
そんな展開になることはないよ。

大した物件じゃないと思っていたけど、
ここは板がすごく盛り上がっていますね。
それだけ注目されているということでしょう。
外見はかなり格好悪いように思うが、
たしかに学区と緑は魅力ですね。
野村さんは賢いです。

>797
>業者が買って、賃貸が多くなりそうな予感がする。

いくら値下げされても、、、、計算してみろよ。地主でない限り、優秀な賃貸物件にはならんよ。元値が高すぎる。
賃貸利回りなら郊外のボロアパートの方が優秀だったりする。

低層で湿式、係争なしだったらすてきでしたが、ね・・・。


プラウドは南砂町につくってみたり
一部のぞき乾式でそろえたり
劣化版で汎用性たかめ拡販する方向だね。
往年のプラウド住民からしたらいい迷惑か。

＞799
完売パターンは200とか300台でさらっと、ですよ。

なんかつっこみどころがあるマンションだからね。
話として面白いんです。

緑ビューで貸しやすいところも押さえているのか。
12,13階の件といい、本当だとしたら野村の開発担当も色々苦労したんだろうな。

野村の開発は営利だからどうでも良いけど、

これから管理組合でずーっと苦労するのはね〜？

一人が15％以上の権利を持つ訳でしょ？、それも高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし。

>高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし

超同意。

このスレでここまで言われてるなんて知らないでしょうね。

控え目？低層階の場合は広くなるだけですけど？

4000万円くらいのマンションで乾式は妥当だけど
7000万円ごえで乾式のマンションには、
なにかあるんですね。

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

どこかで見覚えのある文章…

809

低仕様だから安くするということ？

確かに

スルーで

正直なところ
お金があるならこういう素敵なところに住んでみたいです。

いろいろあるみたいですが、素直に私もそう思います。
それもこれも、立地が良いことの裏返しではないかとも思いますね。

>809
なるほど・・・。



・・・って、そういう主張をここに書いて野村が下げてくれるの？

>805
多分、無理。

う〜ん。


お金があるなら
もうすこしきちんとした
仕様のマンション買うよね？

きちんとした仕様のマンションはもっと高いよ

価格は決まったのでしょうか？

私はこの仕様で充分だし、場所の割に安いと感じたので申込予定です

プラウドとペラウドという話が・・・。
二極化させていく販売戦略なんでしょうね。
乾式かどうかは、ひとつの基準になり
今後の参考になりました。

マンションは立地、
うちは震災を経験しているため
構造がNGで購入は見送りましたが
小石川はいい場所ですよね。

構造にこだわるなら、耐震等級２のマンション選んだほうが良いんじゃん。

現在はあまりないけど．．．

耐震１だと乾式だろうと湿式だろうと震度７なら補修なしでは暮らせない可能性あるよ。

修繕の際は逆に乾式の方が安く済んだりして．．．

ここって建ててる最中に震災があったんですよね？
もし、崩れるような事があった場合って建て直してもらえるのでしょうか？
変わった形ですから、強度が弱そうに思いますが大丈夫でしょうか？

価格は大体のところは聞いていますが、まだ最終決定していないと理解しています。
決まらないまま手続きだけどんどん先に進むのが、ちょっと気持ち悪いです。最終的な価格を見てから購入要望を引っ込めることはできるのでしょうか。

そりやできるでしょ

てか契約前ならキャンセルできるじゃん

要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。
かなり焦ってるね。

キャンセルしても良いから、要望書出してくれ、なんて会社ないでしょ

あれは客の本気度を見極め、客の申し込む部屋を調整するものなんだから

まじレスしてしまったが‥

そりゃ売る方はせっかく調整してるわけで、ほめられた話じゃないとは思うけど、急かされて要望出したけど後で考え直すって人もいるんじゃないのかな。

ココで議論できる皆さんが羨ましい。坂の途中でも、住民運動があっても、都内でも屈指の住宅環境下だと思います。私は予算が足りずに湾岸に撤退しました。ココに住みたかった。

あえて釣られてみますが、ここと湾岸の間にいくらでも選択肢があるよね。
近くでも茗荷谷、護国寺、白山、千石、巣鴨と目白押しですよ。
皆さんはここをパスしたらどこを選びますか？または出物をじっと待ちますか？

まあ業者乙だよね。

エントランスやエレベータ等の共有設備は高級感あって良いですね。当初の予定通りに販売できていたならばと残念に思います。ただ、間取りは皆さんの言うとおり使いづらい部屋が多い。唯一、100Aの間取りが良いと思ったのですが、さすがに高くて断念です。

>826さん
>要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。

私ならこう確認しておきますけど。
「もちろん必ず買う気です。
　ただ、私はいま舞い上がっているので、親族にも相談してみます。
　念のため確認ですが、要望書を取り下げた場合は違約金などの法律上のペナルティはありますか？」　

営業なんてこの場面だけの付き合いですから。
実際に最終契約書にハンコを押した途端「担当、変わりました」で終わりです。一生会いません。

ただ、本気で欲しいなら、冷やかしでないなら、その位の事は聞けるでしょう。

あ、>824さん、の間違いです。ごめんなさい。

営業の人、言う事コロコロ変わるから信用できない

価格も聞くたび変わっている（上がっている）気がするのですが、気のせいでしょうか。

>833
そうですね。
本気で欲しい時は強気にいくな。

要望書を出すことと購入することなんて関係ないから気にすること無いと思いますよ。

ただ、変更する可能性があるのなら、慎重になったほうが良いと思います。

本気じゃないと思われるし、抽選に当たりにくくなります。

私は複数の野村の物件で、抽選なんてどうにでもとは言わないまでも、かなり操作できると言われたことがあるのでそういうもんだと思ってください。

少なくとも、この物件はいろんな経緯と地権者の存在から、重要事項説明で色々新情報が明らかになる可能性が高いので、
当選してもキャンセル（抽選が外れても繰り上げ）となる方も相当数でると思います。

>838さんと同意見です。何と言っても係争が現在進行中ですし、重要事項説明後の要望キャンセルは相当数出ると思います。

我が家でも、仕様の割りには高いと感じていていることもあり、この物件固有の様々な問題も考え、見送った方がいいんじゃないかという意見が出ています。立地でいえば三菱の小日向プロジェクトなんかよさそうですし、焦ってリスク物件に手を出さない方がいいのでは、という気持ちが常にあります。

買いたくない人はそれでいいと思いますよ。
買いたい人もそれでいいと思いますよ。

ただこのサイト（マンコミ）の特徴として、「買うの辞めます！」「私、買いませんから！」「本当に買わないよ！」「誰が買うもんか！」と何度も宣言して、ずっとスレに貼り付いている人がいるもの面白い点です。

それも自由なんですけどね。

契約が近いこの時期に、倍率を上げようとする人が稀なのは当選。

日本語でお願いします

私は、この物件の検討を始めてからこの掲示板の存在を知り、なかなか情報公開されない公式サイトに代わる唯一の情報源として、活用させてもらっています。
このサイトの一般的な特徴・傾向を知っている方って、業者さんかマンション評論家の方でしょうか。無用に攻撃的ですし、この掲示板の閲覧者としてよほど不自然に思えます。それとも、購入検討者って、何十スレも見ているのが常識なんでしょうか。

乾式壁については勉強不足でしたので、目から鱗でした。現状、野村さんには申し訳ないのですが購入希望を取り下げるか迷っています。この掲示板の色んな意見が参考になりますので、引き続き見ていくつもりです。

そうそう。ここのサイトの存在意義はネガティブ事項を気付かせてくれること。
営業さんは積極的には教えてくれないからね。

いま乾式に住んでるなら湿式にこだわる必要は無いとおもうけどなあ。

この額だせば、既出のような、パークコート、ヴィークコートなんかの近隣湿式のしっかりした新築マンションがあるんだということも参考になった。

掲示板はたしかに営業さんが語らない話がきけることに意味がある。
あとはそれぞれが判断すればいいんだもの。
845さんみたいな判断するひともいるでしょう。

これまでも湿式で、知らずにその恩恵に与っていたと思うと、このタイミングで高い買い物をするなら湿式がいいと思えてきました。確かに、タワー以外で仕様のいい物件は湿式ばかりのようで、高仕様な割りにはお買い得という説明を間に受けていた自分が恥ずかしくなってきました。

今は結局、この立地をどう評価するかかなと思っていますが、ネガティブ要素も多いので、価格に見合うほどの価値があるのか、もう少し冷静に考えたいと思います。

そうそう。ポジティブなことはこちらから聞かなくても営業さんが勝手に話してくれる。
そういう意味ではこの掲示板は存在意義があるね。

ヴィークコートは高仕様だけど立地が惜しい。

適切なデメリット情報はありがたいが、
管理人さんが削除するようなのが何個もある
このスレッドのようなネガ情報はやめて欲しい。
真摯な内容のデメリット発言も信用性がなくなるから。

そんなに消されてるとは思わないけど。むしろ消されてるのは、業者でもなければ書かないだろうと思われる、ネガ情報に対する感情的な書き込みが多かったような。

真偽や重大性は自分で判断するので、ここではネガ情報こそありがたい。

消されたのはそうとう劣悪なネガでしたよ。
何のために書いてるのかわからなかった。
周辺住民の人がみたら嫌な思いしたでしょうね。

もう重要事項説明を始めちゃうんですね。
7月に入居開始することを考えたらおかしくはないのかもしれませんが、一生の買い物なのに、販売開始してあまりにすぐすぎて、まるで中古物件の販売みたいに感じました。
相当売り急いでるのか、それとも重要事項説明後のキャンセルを見込んでいるんでしょうかね。どちらにせよ購入意欲が鈍ってきました。

野村不動産はそんな感じだと思います。
私の場合、要望書を出した翌日に重要事項説明でした（笑）
ちなみに、ここの物件ではありません。
満足な契約でした。

さっさと売り抜くのが野村不動産流なのかも。
いつまでもゆっくりしている住友不動産とは対照的ですね。
どちらが良いのかは分かりかねますが。

まぁ乾式の問題など、個人的に参考になったカキコミはのこってるなあ。

営業が偉そうな態度で感じ悪いです。
なんであんなに上から目線なのか、正直驚きました。
私が上客と見られなかったからでしょうか。
他のプラウドではこのようなことはなかったです。

何であんなに強気なんですかね。聞くところ、まだたくさん売れ残ってそうなのに。

強気を装う販売戦略なのでしょう。
いろいろ問題を抱えた物件で、建物の構造も大したことがなさそうなのに、
高値で売ろうとすれば、人気物件のフリをするぐらいしか手がないでしょう。
湯立坂の立地は好きですが、乾式壁は私も願い下げです。

プラウドが乾式壁を多用し始めているとは、ここを読むまで知りませんでした。
野村のマンションを検討するときは必ず確認することにします。
誰かが書いていたように、みなさん、これからは「ペラウド」と呼びませんか。

たしかに市ヶ谷のヴィークコートはいいですね。
ただ、予算がオーバー。


プラウドは、ブランドを二極化させて販売戦略を組んでいるのかもしれませんが、小石川のマンションに低仕様はあわないような。

以前千代田プラウドも内覧、購入検討したものですが、こちらのプラウドが特別に低仕様とは思いませんでした、いつものプラウドだなと。全部の部屋に床暖房つけて欲しかったっていうのはあります。でもこれは他のマンションでもまずないですよね、、床暖房（これは難しいらしいので？）以外はオプションでいろいろ付けるのは前提ですが、やっぱり場所がいいから、私は買いますよ！

何だかんだでもう一通り購入要望が入ってるんだろうな。態度悪いのは、売る気がないってことなんでしょ。
でも、売り方がフェアじゃないよね。営利企業なのでしょうがないかもしれないけど。

客の属性と態度をみて営業態度を決めるやり方なんだろうね。買える客が本気だった場合は営業も普通の態度になりますよ。

竣工済み物件なのでオプション選択の余地なんてほとんどないですよ。もらったパンフもペラペラでしたし。

＞　千代田プラウドも内覧、購入検討したもの

あそこは、完成売物件では無いし、、即日完売した物件ですので、内覧したってことは、単に中古を見たって事ですか？

あ、千代田プラウドの発売時にMRを見た、かつ即日完売後のキャンセル実物件を内覧したの間違いでした。最終的にはコスパに納得出来なかったのとあのロケーションにそこまでのメリットがなかったのでやめたのですが、小石川の方は、縁があった、ということでしょうね〜

千代田のプラウドは乾式じゃないんじゃないでしょうか？

前に聞いたときは要望書は３割位しか出てないって言ってました。
営業の質は私も悪いと思いました。
知識も全然ないのに態度は横柄です。バイトか派遣に当たったと思っています。
訳あり物件なのでそういう営業しか置かないのでしょうか？

訳あり物件の場合は、近隣住民からのクレーム対応等もあるので、むしろちゃんとした人を配置すると思います。有望顧客かどうかを選別して、有望でないと判断した場合にはわざと諦めるように仕向けてるんでしょうか。売り切るのに相当焦っているようなので、こちらも本気度を見せる必要がありそうです。

どんな客にもきちんと対応するデベロッパから購入したいと思う。

ここのように後で色々ありそうな場合は、なおさら。

不動産購入にリスクをとるのは、賢明とは思いません。

>どんな客にもきちんと対応するデベロッパから購入したいと思う。
>不動産購入にリスクをとるのは、賢明とは思いません。

客をみて態度を変えないようなデベは２流３流デベですよ。本気を見せることにより営業の態度が変わって行くところを観察するのも楽しみのひとつです。営業の態度が最後まで悪い場合は、分不相応なマンションを検討してしまったと反省すれば良いでしょう。

優秀な営業マンは不人気物件で活躍してもらう。
人気物件には優秀な営業マンをつける必要が無い。

この物件は１期で完売する位人気と思って質の悪い営業を置いた。
でもフタを開けてみるとそんなに人気のある物件じゃなったから、あら大変って事だね。
デベの戦略ミスか。

東雲はどのくらいの営業さんが投入されてるのかな？
やっぱり野村の目玉案件だからエース級の人材を投入？

確かに本当に評価が高くて安ければ担当者がイカれてても売れてくよね。

デベロッパってマンション部門は、落ちこぼれが集まると聞いた事もあるのを思い出しました。

「このマンション、こんな連中がくるような物件なのか」と想定顧客層に思われないためには、
小汚い格好してるとか、金持ってないとか、これはダメと見切った客はさっさと追い出す必要が
あるからね。

なんか行きづらくなってきたなぁ。

いいんですそういう人は行かなくても。どんな業界でも客の選別はしてますよね。

この前、ここではないマンションギャラリーでお断りされているところを見たけど、無礼な感じはしなかった。
アンケートを書いてから担当の営業を決めるけど、もしかしたら、アンケートの内容で担当を決めてるのかな？
年収が少なすぎると、お断りが得意な営業さんが担当、
ターゲット層が来ると、凄腕が担当、
冷やかしが来ると、追い払い部隊が担当、みたいな。

北西向というのは、やはりマイナスポイントになりますか?
日当たりが微妙なのが気になりますが、皆さんどう思われますか?

駅前のし○○ら撤退して、その分、サントクが増床してくれないかな。

北西は5月なのに寒いと感じました。その点を反映してか、高いなりにも若干価格が抑えられているようには思ったので、寒さが納得できるならいいんじゃないでしょうか。暗さは感じませんでしたよ。元が割高のため、転売には苦労しそうな気がしますので、長く住むならという感じでしょうか。

営業の方、そんなに感じ悪いようには思いませんでしたよ。
ちなみに普通のサラリーマンです。

三徳は、もともと2フロア借りる予定だったのが無謀と判断して1フロアにしたんじゃなかったでしたっけ。

先日、覗いた感じ（客の入り状況）だと、２フロアでもいいような気がするけど。エスカレーターあるし。
播磨坂付近のサントクに比べると狭すぎる。アトラスの住民さんや管理組合はどう思ってるんだろ。

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

>886
これで３回目？坪365～380だって。
来週から申し込みだけど第一期はほとんど全部の部屋が申し込みされるんじゃないかな。
条件悪そうな部屋もなんだかんだで売れてしまいそうな雰囲気が感じられた。

物件概要更新されてますね。

家はリーマンよりだいぶ年収の高い医師ですが、
営業はバイトみたいですよ。
基本的な事を聞いても答えられない、後で調べますって言うだけで忘れてしまってる、
言う事がコロコロ変わる。

それは本気度の問題ではないでしょうか。
買う気があることを明らかにした上での質問なら、ちゃんと対応してもらえるんじゃないかと思いますよ。
営業期間が短い中、かなり忙しいようですので、営業も優先順位をつけて対応していると思います。

うちを担当してくれている営業さんも、対応いいです。
１度目に伺ったときの質問を覚えていて、２度目訪問のときに回答してくれました。
人によるのではないでしょうか。
先週末の時点で、全部屋要望書が出ている状況との話でしたよ。

総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ～14,580万円 (1戸)
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 60.80m2 ～ 112.20m2

坪単価は、315から430になります。やはり、低層はかなり安いですね。平均はいくらぐらいなんでしょうか？、360ぎりぎりぐらいかな、全部調べるほど暇じゃないんで、暇な方いらしたらお願いします。

以前に書き込みのあったプラウド本郷１丁目より下は安くて上は高い感じですね、あそこが平均350ぐらいだったようなので、こちらは、高層階の広い部屋がある分、少し上がって360ぐらいでしょうか？

非分譲住戸が5戸に減ってますね。地権者の持ち分が減る訳で好ましい結果です。

安いのは地下部屋かな？

乾式壁の高額物件がこのまま売り切れるようだと、
野村のイメージ戦略の賜物か、
文京区人気は未だに健在ということですかね。

上階の足音や隣室の風呂掃除の音が
聞こえる部屋に、億の金が出せる人が
いるんですね。

他人事ながら、すんでから後悔することが
ないといいですね。

いつも拝読しております。

本スレで初めて乾式壁のことを知り、おかげさまでとても勉強になりました。
私はこの近くに10年ほど住んでおり、元々本物件には興味があったものの
係争の件と、価格も高いであろう理由で、珍しくMRに行っていません。

そこで、行かれた方に伺いたいのですが、営業の方に乾式壁について質問された方が
少なからずいらっしゃると思いますが、回答は如何だったでしょうか。
例えば「最近の乾式壁は質も向上しており、」云々の返答はあったでしょうか。

既出でしたらすみません。

私は乾式壁のタワーに住んでいて周りの騒音気にならないですよ
音はほぼないです

地震の時にはミシミシと音がしますが

乾式部分は構造部にカウントされていません。

地震のときは壊れてもいいように全体がつくられているので
大丈夫です。

クロスにも影響はあるかもしれません。

>>897
>乾式部分は構造部にカウントされていません

これどういう意味？

専門的な会話か、あるいは、不自由な日本語か、のどちらかでしょうね

なんでそこまで乾式に敵意を持つんでしょうね。乾式壁のせいで転売できなかったみたいな恨みでもあるのでしょうか。

ここは、年収1000万円ちょっとでは相手にされませんか？

頭金にも部屋にもよるとは思いますが、大丈夫なんじゃないでしょうか。週末から申し込みもスタートしますし、本気なら急いだ方がいいですよ。

>>902
ありがとうございます。
安心しました。MRを予約してみます。

>900
プラウドじゃない物件で乾質だけど話題にもなっていなかった。

>903
相手にしてくれましたよ。

http://yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html

こういう製品が出回ってますからね。

ここで比較しているTLD値というのがクセモノで、日本建築学会基準曲線によって低音域が緩い基準で評価されてるんですね。人間の耳の感度を測定して策定したということなんでしょうけど、不思議と、低音域も感じるんですよね。耳じゃなくて、カラダで感じるんですよね！湿式壁のマンションの静寂性は耳だけじゃなくカラダで感じることが出来るってことなんですね。

ググると出てくる榊淳司のマンションレポートって、役に立ちますか？
プラウド小石川についても書かれているようですが、何書いてありましたか？

結局入居時売れ残りになるんですね。

野村のこういう履歴のある物件ですから、値下げも早いでしょうね。

値下げは無いと言い切るよ。俺は営業じゃないし、ましてやプラウドの社員でもないけどさ。

1000戸規模のマンションじゃないんだし、丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分だよ。
（しかも学校が近いから、おおっぴらな性風俗営業もパチンコ屋も無い。）

俺が上司なら、もしここの営業担当者が「値下げさせてくだい」と言ってきたらさすがに営業を変えるよ。

上司が替わった方がいいかもね（笑
ポジ要素を帳消しにして余りあるネガ要素があることは、既に整理されている通り。戸数が少ないのに売れ残ったりすれば、よほど価格が高いということで、それこそ営業の失態でしょう。

>910
なんで、そんなにあせってるの？
いいじゃない、あせらなくても。

あと１年もすれば値引きするのか、しないと完売できないのか結果が出るんだから（笑）

ここで値引きすべきか値引きせざるべきかを議論しても、野村はこの掲示板の希望投稿を聞いてくれないと思いますよ。

私はこの世界長いですが、野村が竣工後の売れ残りを値下げしない事の方が少ないですよ？。

野村の営業の人がはっきり言ってるのを何度も聞いた事がありますし、竣工したら内覧が入って中古みたいなもんだって（意味分からないと思いますが）。

野村の他の事例をご存知なんですか？

＞丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分

で、そのうえ販売対象が60戸もないのに、１期で売り切れないところがこの物件の実力だし、世の中の評価の現実です。

自分の思い込みを一般化するのを勘違いと言います、現実をみましょう。

お茶の水のワテラスは平均が坪430程度で１期で180戸以上、茗荷谷のアトラスタワーも、高層はここより高いのに、１期で90戸。ここは所詮、最も高い部屋も1.5億程度の物件ですから人気があれば、全戸に倍率がついてもおかしく無いんですよ、まともな評価をされてる物件ならね。

現実見ましょうね、現実。

値下げに興味あるのは購入する人とアンチ野村不動産かな？
５０戸が１期で販売されるって事は残りの９戸もそれなりに値下げ無しでも売れると思う。
いつまでも在庫はしないとは思うのでいつかは下げるかもしれないけど、大量戸数は下げないだろうな。

>912

>現実見ましょうね、現実。

だから現実を見るためには１年間見守ろうよ。

ね？我慢できない？

>912が言うようにこの物件を値下げするのかどうか。

現実というのは「結果」のことでしょ？
「結果」を見るのに、>912の今の考えを押し付けてもしょうがないじゃない。

そりゃ１億円台の部屋はすぐには売れないでしょ。
１億円台の物件はどこでも動きは鈍いよ。だけど時間が経てば（数年はかからないと思う）売れると思うよ。

1年なんか待てないと思うよ。ただでさえ土地取得から何年も経ってる物件なんだから。金利負担は相当で、一刻も早く売り抜けたいはず。そういう焦りが営業にも明らかに表れていることも、既にいろいろ報告されているよね。

別に１期で全戸販売しなくてもいいと思うのだけど。

逆に、値下げしなくてもすぐ完売すると強弁したがるのはどういう立場の人なんでしょうか。
私にはそちらの方が興味あります。

>920
どういう立場も何も、そう思ったから、だけど。

じゃあ「値引きしないと１００％完売しないよ（笑）」って言ってる人は？

ここで値引き値引きと騒げば下げてくれると真剣に思ってる人じゃないか

やりとりはもういいです。
乾式で、正直仕様がよくないことは承知。
係争物件であることも承知。

ちょっと微妙な物件ですが、価格にみあえばそれでよし。
プラウドで小石川に住んでみたい、一般購入者とはそんなもんです。

むしろ、おかしな立地のプラウドがふえていることのほうがいやです。
そのあおりで小石川まで乾式、そこはあらためてほしい。

構造・規模 鉄筋コンクリート (建築基準法上は地上12階　地下2階) 地上13階 地下1階建て (入居時期は住戸により2012年7月下旬（予定）または9月下旬（予定）となります。)
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ～14,580万円 (1戸)
最多価格帯(万円) 7,200万円台
7,600万円台
8,600万円台
10,400万円台
(3戸)
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 60.80m2 ～ 112.20m2
バルコニー 3.10m2 ～ 14.53m2
テラス 8.28m2
ルーフテラス 6.22m2 ～ 22.76m2
管理費(円)/月額 18,200円～33,500円
修繕積立金(円)/月額 7,250円～13,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払 26,600円～49,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 608,000円～1,122,000円
駐車場 有り(敷地内)49台（※身障者優先1台含む。他に地権者専用駐車場１台）（月額使用料34,000円 ～ 38,000円）
駐輪場 あり82台（月額使用料300円）
バイク置場 あり3台（月額使用料3,000円）

ほほぅ・・・

14,580万円 (1戸)
10,400万円台(3戸)

>928
この４戸以外は結構スルスルと売れてしまうんでない？
それでも14,580万円 (1戸)を除けば１年以内には売れてしまうような気がする。

50/59に要望書が入ったって事？

低層階の部屋の日当たりはどうなんでしょう？
坂沿いは公園の高木の陰で鬱蒼としているようだし、御殿サイドもなんだか暗そう・・・。
吹き抜けからはどのくらい採光できるか不安です。
もし内覧した方などいらっしゃったら、教えてください。

小学校の学区も日当たりも全部となると、茗荷谷駅の南側の小日向地区に５年に１度出るかでないかの物件を待つのが良いと思います。

内覧しましたが、
結局のところ、仕様や様々な点から、割高ですね。

でも、お金持ちさんには関係ないかも。
一般ピーポーは…がんばる？

私も、明らかに割高だと思っています。
割高だと思う人には入居して欲しくないような書き込みもありましたが、割高分は上流（？）マンションに入居させてもらうための入会金みたいなものと思うしかないと思っています。
入居予定者と思われる人の書き込みには、上記とは別ですが、失礼ながら品がないと思われるものも散見され、正直、心配なところもありますが、私は「入会金」を払う予定です。抽選が外れなければ、皆様、どうぞよろしくお願いいたします。

ここ、常に４部屋は賃貸に出るって事ですよね？
住民層に期待は出来ないと思いますが。

入会金だけでなく、会費(管理費、修繕積立)も高めですね。
最上階の維持費が少なからず含まれているのでしょうか？

それはないと思います。私も共用設備が皆無に近く、コンシェルジュ等のサービスもない割りには会費が高いとは思いますが、問題があれば管理組合で見直す余地もあるかと。

管理組合は10％以上の発言権を持っている人の意見に影響される可能性が高く、その人は安いから変更というのは希望するような人では無いと思います。

なんか勘違いしている人がいるみたいですが、高層に一部高い部屋があるから平均価格がすこし上がるだけで、基本的に大多数の家族が住む８０平米以下の部屋の価格帯は文京区の他の物件とそんなに変わらないと思いますので、そんな、金持ちクラブに入会するとは思わない方が良いと思いますよ。単なる普通の文京区のマンションです。

地面もそんなに広く無い斜面の中層マンションですし、物件の設えも、建物も、価格も含めていろんな意味で、文京区内で特筆するような高級物件ではありませんので。

区外なので文京区の普通のレベルが良く分かりませんが、
・屋内の車寄せ＆車寄せ専用の待合室
・64戸たらずに低層用、高層用のエレベータ二機設置
・エントランスにも空間に余裕があってホテルライクなラウンジ

部屋によって天井高も270cmくらいあるし、こういう物件が普通なんて文京区ってすごいんですね。
ということは近くに出る三菱や住友なんかも同じかそれ以上のレベルを期待していいのでしょうか？

文京区の普通のマンション、なんとなく言いたいこと分かります。小日向のドチェスターとか見れば普通じゃないって思いますもんね。

確かに、作りの良いところもありますよね、エントランスは普通だと思いますけど。

その上、一部の金銭的な余裕のある人（＝地権者）にのみ良い共有施設があると思っています。
このマンションは計画自体が古い（景気が良かった頃）ものですからね。コンシェルジュもおそらく最初の計画では入れる予定だったのでしょうが、あまりに管理費が高くて断念したと想像します。

私はむしろそこに問題点があると考えてます。このスレって、現実的なこの物件購入のリスクから逃げちゃってる。地震の乾式壁のリスクより、管理費高騰のリスクの方がとっても現実的で可能性が極めて高い(というか100％だと思ってます）。これは、転売時の問題点にもなりますし。

なによりも、共有施設もなく、間取りの設計も最悪なのに、管理費が高いのは、多くの方に同調して頂けるのではと思います。

高層階のエレベーターは高層階の人のため。
天井高は高い部屋が本の一部にあるってだけ。
駐車場の数が危険なほどに多い。これは車に乗らない人には管理費高騰のリスクでしかない。ここはおそらく30で十分です。駐車場が必要なのは近隣でも戸数の半数以下です。この物件は、駅にも近く、駐車場が余る数が多く、とくに余る率が高いので管理組合で背負い込むお金も多くなる、将来の駐車場絡みの管理費、既に高いのに、将来も間違いなく上がるでしょう。

なるほど。
そういえば地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠ってところに違和感があったような。

ちなみに駐車場が多すぎる点についてチェックしたところ、
野村の営業さんは「購入者層としては医師や弁護士なんかが多いので、これでも足りないくらいなんですよ～」
などと言ってましたが、最近の世の流れには逆らえず、やっぱり余るんすかね。

急に気になったのですが、修繕計画の中に30年後の機械式駐車場一式の交換が入っているか聞いた人いらっしゃいますか？

医者も、車持ってない人、沢山いますよ。

医者は車を持っているという表現は、はっきり言って、医者をバカにしてると感じます。

私のところの部長は、責任ある立場になってから、事故起こしたらいろいろみんなに迷惑かけるから、車やめたよと言ってました。

地権者のために作られたマンションという点は、その通りですね。

ここ欲しい

どうぞ（笑
実際、まだまだ空いてますよ。

地権者の部屋、煌煌と灯りが灯っています。
カーテンもしないで・・・

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

粘着キモい。

14階程度で高層/低層エレベーター分けるって何なの？
地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠って何なの？駐車場代払うの？

地権者の、地権者による、地権者のための物件企画。

949さん、無視、無視。

注意しないと危ないですよ。みなさん危ないの分かっててスルーしてるんだから。

こういう書き込みを見ていると、この時期になっても物件内覧すらしていない野次馬さんが多いことがよく分かりますね。

>>141
ブランズでもあばれてるのか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215928/res/47-48

＞948
ノイローゼなの？

>946
とんでもない。第一期は申し込みが入っていない部屋は片手で数えるほどでしたよ。

ここは、これからだよね。

欲しい人は初日に申し込むと思いますが、今日見てもまだ結構空いてましたよ。

ひょっとして>948が言ってることが当たるのか！？

まあ正式価格表出ちゃったからね。
結構苦戦してるみたいだけど。