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購入検討中さん
[更新日時] 2012-10-09 14:33:47
野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。
来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。
所在地 東京都文京区小石川5丁目19番6他
交通情報 丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩4分
種別 マンション
敷地面積 1,176.46m2
構造・規模 鉄筋コンクリート
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月旬無 (予定)
総戸数 64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数 未定
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 60.80m2~112.20m2
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託(予定)
施工 鹿島建設株式会社
公式URL http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html
【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19 管理担当】
こちらは過去スレです。
プラウド小石川の最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2009-03-13 23:34:00
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川5丁目19番6他(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩4分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
64戸 (非分譲住戸5戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上12階 地下2階建(実質、地上13階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2011年07月竣工済み 入居可能時期:2012年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プラウド小石川口コミ掲示板・評判
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804
匿名さん
野村の開発は営利だからどうでも良いけど、
これから管理組合でずーっと苦労するのはね〜?
一人が15%以上の権利を持つ訳でしょ?、それも高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし。
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805
匿名さん
>高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし
超同意。
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806
匿名さん
このスレでここまで言われてるなんて知らないでしょうね。
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807
匿名
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808
匿名
4000万円くらいのマンションで乾式は妥当だけど
7000万円ごえで乾式のマンションには、
なにかあるんですね。
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809
匿名さん
相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。
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810
匿名さん
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811
匿名
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812
匿名さん
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813
匿名ママ
正直なところ
お金があるならこういう素敵なところに住んでみたいです。
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814
匿名さん
いろいろあるみたいですが、素直に私もそう思います。
それもこれも、立地が良いことの裏返しではないかとも思いますね。
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815
匿名さん
>809
なるほど・・・。
・・・って、そういう主張をここに書いて野村が下げてくれるの?
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816
匿名さん
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817
匿名
う〜ん。
お金があるなら
もうすこしきちんとした
仕様のマンション買うよね?
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818
匿名さん
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819
購入検討中さん
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820
申込予定さん
私はこの仕様で充分だし、場所の割に安いと感じたので申込予定です
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821
匿名
プラウドとペラウドという話が・・・。
二極化させていく販売戦略なんでしょうね。
乾式かどうかは、ひとつの基準になり
今後の参考になりました。
マンションは立地、
うちは震災を経験しているため
構造がNGで購入は見送りましたが
小石川はいい場所ですよね。
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822
申込予定さん
構造にこだわるなら、耐震等級2のマンション選んだほうが良いんじゃん。
現在はあまりないけど...
耐震1だと乾式だろうと湿式だろうと震度7なら補修なしでは暮らせない可能性あるよ。
修繕の際は逆に乾式の方が安く済んだりして...
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823
匿名さん
ここって建ててる最中に震災があったんですよね?
もし、崩れるような事があった場合って建て直してもらえるのでしょうか?
変わった形ですから、強度が弱そうに思いますが大丈夫でしょうか?
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824
匿名さん
価格は大体のところは聞いていますが、まだ最終決定していないと理解しています。
決まらないまま手続きだけどんどん先に進むのが、ちょっと気持ち悪いです。最終的な価格を見てから購入要望を引っ込めることはできるのでしょうか。
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825
匿名さん
そりやできるでしょ
てか契約前ならキャンセルできるじゃん
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826
匿名さん
要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。
かなり焦ってるね。
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827
匿名さん
キャンセルしても良いから、要望書出してくれ、なんて会社ないでしょ
あれは客の本気度を見極め、客の申し込む部屋を調整するものなんだから
まじレスしてしまったが‥
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828
匿名さん
そりゃ売る方はせっかく調整してるわけで、ほめられた話じゃないとは思うけど、急かされて要望出したけど後で考え直すって人もいるんじゃないのかな。
-
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829
いつか買いたいさん
ココで議論できる皆さんが羨ましい。坂の途中でも、住民運動があっても、都内でも屈指の住宅環境下だと思います。私は予算が足りずに湾岸に撤退しました。ココに住みたかった。
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830
匿名
あえて釣られてみますが、ここと湾岸の間にいくらでも選択肢があるよね。
近くでも茗荷谷、護国寺、白山、千石、巣鴨と目白押しですよ。
皆さんはここをパスしたらどこを選びますか?または出物をじっと待ちますか?
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831
匿名さん
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832
匿名さん
エントランスやエレベータ等の共有設備は高級感あって良いですね。当初の予定通りに販売できていたならばと残念に思います。ただ、間取りは皆さんの言うとおり使いづらい部屋が多い。唯一、100Aの間取りが良いと思ったのですが、さすがに高くて断念です。
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833
匿名さん
>826さん
>要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。
私ならこう確認しておきますけど。
「もちろん必ず買う気です。
ただ、私はいま舞い上がっているので、親族にも相談してみます。
念のため確認ですが、要望書を取り下げた場合は違約金などの法律上のペナルティはありますか?」
営業なんてこの場面だけの付き合いですから。
実際に最終契約書にハンコを押した途端「担当、変わりました」で終わりです。一生会いません。
ただ、本気で欲しいなら、冷やかしでないなら、その位の事は聞けるでしょう。
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834
匿名さん
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835
匿名さん
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836
匿名
価格も聞くたび変わっている(上がっている)気がするのですが、気のせいでしょうか。
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837
匿名さん
>833
そうですね。
本気で欲しい時は強気にいくな。
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838
匿名さん
要望書を出すことと購入することなんて関係ないから気にすること無いと思いますよ。
ただ、変更する可能性があるのなら、慎重になったほうが良いと思います。
本気じゃないと思われるし、抽選に当たりにくくなります。
私は複数の野村の物件で、抽選なんてどうにでもとは言わないまでも、かなり操作できると言われたことがあるのでそういうもんだと思ってください。
少なくとも、この物件はいろんな経緯と地権者の存在から、重要事項説明で色々新情報が明らかになる可能性が高いので、
当選してもキャンセル(抽選が外れても繰り上げ)となる方も相当数でると思います。
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839
匿名
>838さんと同意見です。何と言っても係争が現在進行中ですし、重要事項説明後の要望キャンセルは相当数出ると思います。
我が家でも、仕様の割りには高いと感じていていることもあり、この物件固有の様々な問題も考え、見送った方がいいんじゃないかという意見が出ています。立地でいえば三菱の小日向プロジェクトなんかよさそうですし、焦ってリスク物件に手を出さない方がいいのでは、という気持ちが常にあります。
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840
匿名さん
買いたくない人はそれでいいと思いますよ。
買いたい人もそれでいいと思いますよ。
ただこのサイト(マンコミ)の特徴として、「買うの辞めます!」「私、買いませんから!」「本当に買わないよ!」「誰が買うもんか!」と何度も宣言して、ずっとスレに貼り付いている人がいるもの面白い点です。
それも自由なんですけどね。
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841
匿名さん
契約が近いこの時期に、倍率を上げようとする人が稀なのは当選。
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842
匿名さん
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843
匿名さん
私は、この物件の検討を始めてからこの掲示板の存在を知り、なかなか情報公開されない公式サイトに代わる唯一の情報源として、活用させてもらっています。
このサイトの一般的な特徴・傾向を知っている方って、業者さんかマンション評論家の方でしょうか。無用に攻撃的ですし、この掲示板の閲覧者としてよほど不自然に思えます。それとも、購入検討者って、何十スレも見ているのが常識なんでしょうか。
乾式壁については勉強不足でしたので、目から鱗でした。現状、野村さんには申し訳ないのですが購入希望を取り下げるか迷っています。この掲示板の色んな意見が参考になりますので、引き続き見ていくつもりです。
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844
匿名さん
そうそう。ここのサイトの存在意義はネガティブ事項を気付かせてくれること。
営業さんは積極的には教えてくれないからね。
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845
匿名
いま乾式に住んでるなら湿式にこだわる必要は無いとおもうけどなあ。
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846
匿名
この額だせば、既出のような、パークコート、ヴィークコートなんかの近隣湿式のしっかりした新築マンションがあるんだということも参考になった。
掲示板はたしかに営業さんが語らない話がきけることに意味がある。
あとはそれぞれが判断すればいいんだもの。
845さんみたいな判断するひともいるでしょう。
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847
匿名さん
これまでも湿式で、知らずにその恩恵に与っていたと思うと、このタイミングで高い買い物をするなら湿式がいいと思えてきました。確かに、タワー以外で仕様のいい物件は湿式ばかりのようで、高仕様な割りにはお買い得という説明を間に受けていた自分が恥ずかしくなってきました。
今は結局、この立地をどう評価するかかなと思っていますが、ネガティブ要素も多いので、価格に見合うほどの価値があるのか、もう少し冷静に考えたいと思います。
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848
匿名さん
そうそう。ポジティブなことはこちらから聞かなくても営業さんが勝手に話してくれる。
そういう意味ではこの掲示板は存在意義があるね。
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849
匿名
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850
匿名さん
適切なデメリット情報はありがたいが、
管理人さんが削除するようなのが何個もある
このスレッドのようなネガ情報はやめて欲しい。
真摯な内容のデメリット発言も信用性がなくなるから。
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851
購入検討中さん
そんなに消されてるとは思わないけど。むしろ消されてるのは、業者でもなければ書かないだろうと思われる、ネガ情報に対する感情的な書き込みが多かったような。
真偽や重大性は自分で判断するので、ここではネガ情報こそありがたい。
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852
匿名さん
消されたのはそうとう劣悪なネガでしたよ。
何のために書いてるのかわからなかった。
周辺住民の人がみたら嫌な思いしたでしょうね。
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853
匿名さん
もう重要事項説明を始めちゃうんですね。
7月に入居開始することを考えたらおかしくはないのかもしれませんが、一生の買い物なのに、販売開始してあまりにすぐすぎて、まるで中古物件の販売みたいに感じました。
相当売り急いでるのか、それとも重要事項説明後のキャンセルを見込んでいるんでしょうかね。どちらにせよ購入意欲が鈍ってきました。
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854
匿名さん
野村不動産はそんな感じだと思います。
私の場合、要望書を出した翌日に重要事項説明でした(笑)
ちなみに、ここの物件ではありません。
満足な契約でした。
さっさと売り抜くのが野村不動産流なのかも。
いつまでもゆっくりしている住友不動産とは対照的ですね。
どちらが良いのかは分かりかねますが。
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855
匿名
まぁ乾式の問題など、個人的に参考になったカキコミはのこってるなあ。
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856
匿名さん
営業が偉そうな態度で感じ悪いです。
なんであんなに上から目線なのか、正直驚きました。
私が上客と見られなかったからでしょうか。
他のプラウドではこのようなことはなかったです。
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857
匿名さん
何であんなに強気なんですかね。聞くところ、まだたくさん売れ残ってそうなのに。
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858
匿名さん
強気を装う販売戦略なのでしょう。
いろいろ問題を抱えた物件で、建物の構造も大したことがなさそうなのに、
高値で売ろうとすれば、人気物件のフリをするぐらいしか手がないでしょう。
湯立坂の立地は好きですが、乾式壁は私も願い下げです。
プラウドが乾式壁を多用し始めているとは、ここを読むまで知りませんでした。
野村のマンションを検討するときは必ず確認することにします。
誰かが書いていたように、みなさん、これからは「ペラウド」と呼びませんか。
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860
匿名
たしかに市ヶ谷のヴィークコートはいいですね。
ただ、予算がオーバー。
プラウドは、ブランドを二極化させて販売戦略を組んでいるのかもしれませんが、小石川のマンションに低仕様はあわないような。
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861
購入検討中さん
以前千代田プラウドも内覧、購入検討したものですが、こちらのプラウドが特別に低仕様とは思いませんでした、いつものプラウドだなと。全部の部屋に床暖房つけて欲しかったっていうのはあります。でもこれは他のマンションでもまずないですよね、、床暖房(これは難しいらしいので?)以外はオプションでいろいろ付けるのは前提ですが、やっぱり場所がいいから、私は買いますよ!
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862
匿名さん
何だかんだでもう一通り購入要望が入ってるんだろうな。態度悪いのは、売る気がないってことなんでしょ。
でも、売り方がフェアじゃないよね。営利企業なのでしょうがないかもしれないけど。
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863
匿名
客の属性と態度をみて営業態度を決めるやり方なんだろうね。買える客が本気だった場合は営業も普通の態度になりますよ。
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864
匿名さん
竣工済み物件なのでオプション選択の余地なんてほとんどないですよ。もらったパンフもペラペラでしたし。
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865
匿名さん
> 千代田プラウドも内覧、購入検討したもの
あそこは、完成売物件では無いし、、即日完売した物件ですので、内覧したってことは、単に中古を見たって事ですか?
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866
購入検討中さん
あ、千代田プラウドの発売時にMRを見た、かつ即日完売後のキャンセル実物件を内覧したの間違いでした。最終的にはコスパに納得出来なかったのとあのロケーションにそこまでのメリットがなかったのでやめたのですが、小石川の方は、縁があった、ということでしょうね〜
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867
匿名さん
千代田のプラウドは乾式じゃないんじゃないでしょうか?
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868
匿名さん
前に聞いたときは要望書は3割位しか出てないって言ってました。
営業の質は私も悪いと思いました。
知識も全然ないのに態度は横柄です。バイトか派遣に当たったと思っています。
訳あり物件なのでそういう営業しか置かないのでしょうか?
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869
匿名さん
訳あり物件の場合は、近隣住民からのクレーム対応等もあるので、むしろちゃんとした人を配置すると思います。有望顧客かどうかを選別して、有望でないと判断した場合にはわざと諦めるように仕向けてるんでしょうか。売り切るのに相当焦っているようなので、こちらも本気度を見せる必要がありそうです。
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870
匿名さん
どんな客にもきちんと対応するデベロッパから購入したいと思う。
ここのように後で色々ありそうな場合は、なおさら。
不動産購入にリスクをとるのは、賢明とは思いません。
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871
匿名
>どんな客にもきちんと対応するデベロッパから購入したいと思う。
>不動産購入にリスクをとるのは、賢明とは思いません。
客をみて態度を変えないようなデベは2流3流デベですよ。本気を見せることにより営業の態度が変わって行くところを観察するのも楽しみのひとつです。営業の態度が最後まで悪い場合は、分不相応なマンションを検討してしまったと反省すれば良いでしょう。
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872
匿名さん
優秀な営業マンは不人気物件で活躍してもらう。
人気物件には優秀な営業マンをつける必要が無い。
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873
匿名さん
この物件は1期で完売する位人気と思って質の悪い営業を置いた。
でもフタを開けてみるとそんなに人気のある物件じゃなったから、あら大変って事だね。
デベの戦略ミスか。
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874
匿名さん
東雲はどのくらいの営業さんが投入されてるのかな?
やっぱり野村の目玉案件だからエース級の人材を投入?
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875
匿名さん
確かに本当に評価が高くて安ければ担当者がイカれてても売れてくよね。
デベロッパってマンション部門は、落ちこぼれが集まると聞いた事もあるのを思い出しました。
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876
匿名さん
「このマンション、こんな連中がくるような物件なのか」と想定顧客層に思われないためには、
小汚い格好してるとか、金持ってないとか、これはダメと見切った客はさっさと追い出す必要が
あるからね。
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877
匿名さん
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878
匿名
いいんですそういう人は行かなくても。どんな業界でも客の選別はしてますよね。
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879
匿名さん
この前、ここではないマンションギャラリーでお断りされているところを見たけど、無礼な感じはしなかった。
アンケートを書いてから担当の営業を決めるけど、もしかしたら、アンケートの内容で担当を決めてるのかな?
年収が少なすぎると、お断りが得意な営業さんが担当、
ターゲット層が来ると、凄腕が担当、
冷やかしが来ると、追い払い部隊が担当、みたいな。
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880
購入検討中さん
北西向というのは、やはりマイナスポイントになりますか?
日当たりが微妙なのが気になりますが、皆さんどう思われますか?
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881
匿名さん
駅前のし○○ら撤退して、その分、サントクが増床してくれないかな。
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882
匿名さん
北西は5月なのに寒いと感じました。その点を反映してか、高いなりにも若干価格が抑えられているようには思ったので、寒さが納得できるならいいんじゃないでしょうか。暗さは感じませんでしたよ。元が割高のため、転売には苦労しそうな気がしますので、長く住むならという感じでしょうか。
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883
匿名さん
営業の方、そんなに感じ悪いようには思いませんでしたよ。
ちなみに普通のサラリーマンです。
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884
匿名さん
三徳は、もともと2フロア借りる予定だったのが無謀と判断して1フロアにしたんじゃなかったでしたっけ。
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885
匿名さん
先日、覗いた感じ(客の入り状況)だと、2フロアでもいいような気がするけど。エスカレーターあるし。
播磨坂付近のサントクに比べると狭すぎる。アトラスの住民さんや管理組合はどう思ってるんだろ。
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886
匿名さん
相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。
-
887
申込予定さん
>886
これで3回目?坪365~380だって。
来週から申し込みだけど第一期はほとんど全部の部屋が申し込みされるんじゃないかな。
条件悪そうな部屋もなんだかんだで売れてしまいそうな雰囲気が感じられた。
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888
匿名さん
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889
匿名さん
家はリーマンよりだいぶ年収の高い医師ですが、
営業はバイトみたいですよ。
基本的な事を聞いても答えられない、後で調べますって言うだけで忘れてしまってる、
言う事がコロコロ変わる。
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890
匿名さん
それは本気度の問題ではないでしょうか。
買う気があることを明らかにした上での質問なら、ちゃんと対応してもらえるんじゃないかと思いますよ。
営業期間が短い中、かなり忙しいようですので、営業も優先順位をつけて対応していると思います。
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891
申込予定さん
うちを担当してくれている営業さんも、対応いいです。
1度目に伺ったときの質問を覚えていて、2度目訪問のときに回答してくれました。
人によるのではないでしょうか。
先週末の時点で、全部屋要望書が出ている状況との話でしたよ。
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892
匿名さん
総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ~14,580万円 (1戸)
間取り 1LDK ~3LDK
専有面積 60.80m2 ~ 112.20m2
坪単価は、315から430になります。やはり、低層はかなり安いですね。平均はいくらぐらいなんでしょうか?、360ぎりぎりぐらいかな、全部調べるほど暇じゃないんで、暇な方いらしたらお願いします。
以前に書き込みのあったプラウド本郷1丁目より下は安くて上は高い感じですね、あそこが平均350ぐらいだったようなので、こちらは、高層階の広い部屋がある分、少し上がって360ぐらいでしょうか?
非分譲住戸が5戸に減ってますね。地権者の持ち分が減る訳で好ましい結果です。
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893
匿名さん
-
894
匿名さん
乾式壁の高額物件がこのまま売り切れるようだと、
野村のイメージ戦略の賜物か、
文京区人気は未だに健在ということですかね。
上階の足音や隣室の風呂掃除の音が
聞こえる部屋に、億の金が出せる人が
いるんですね。
他人事ながら、すんでから後悔することが
ないといいですね。
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895
匿名さん
いつも拝読しております。
本スレで初めて乾式壁のことを知り、おかげさまでとても勉強になりました。
私はこの近くに10年ほど住んでおり、元々本物件には興味があったものの
係争の件と、価格も高いであろう理由で、珍しくMRに行っていません。
そこで、行かれた方に伺いたいのですが、営業の方に乾式壁について質問された方が
少なからずいらっしゃると思いますが、回答は如何だったでしょうか。
例えば「最近の乾式壁は質も向上しており、」云々の返答はあったでしょうか。
既出でしたらすみません。
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896
匿名さん
私は乾式壁のタワーに住んでいて周りの騒音気にならないですよ
音はほぼないです
地震の時にはミシミシと音がしますが
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897
匿名
乾式部分は構造部にカウントされていません。
地震のときは壊れてもいいように全体がつくられているので
大丈夫です。
クロスにも影響はあるかもしれません。
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898
匿名さん
>>897
>乾式部分は構造部にカウントされていません
これどういう意味?
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899
匿名さん
専門的な会話か、あるいは、不自由な日本語か、のどちらかでしょうね
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900
匿名さん
なんでそこまで乾式に敵意を持つんでしょうね。乾式壁のせいで転売できなかったみたいな恨みでもあるのでしょうか。
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901
匿名さん
ここは、年収1000万円ちょっとでは相手にされませんか?
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902
匿名さん
頭金にも部屋にもよるとは思いますが、大丈夫なんじゃないでしょうか。週末から申し込みもスタートしますし、本気なら急いだ方がいいですよ。
-
903
匿名さん
>>902
ありがとうございます。
安心しました。MRを予約してみます。
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904
匿名さん
>900
プラウドじゃない物件で乾質だけど話題にもなっていなかった。
>903
相手にしてくれましたよ。
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905
匿名さん
プラウド憎しの人がいますからね
人気があるものにはアンチがつきもの
アップルしかりトヨタしかり任天堂しかり
しかもマンションの場合は
さらにいろんな複合要素がありますから仕方ありませんよ
世の中いろんな人がいるものです(笑)
-
906
匿名さん
-
907
申込予定さん
ググると出てくる榊淳司のマンションレポートって、役に立ちますか?
プラウド小石川についても書かれているようですが、何書いてありましたか?
-
908
匿名さん
結局入居時売れ残りになるんですね。
野村のこういう履歴のある物件ですから、値下げも早いでしょうね。
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909
匿名さん
値下げは無いと言い切るよ。俺は営業じゃないし、ましてやプラウドの社員でもないけどさ。
1000戸規模のマンションじゃないんだし、丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅4分だよ。
(しかも学校が近いから、おおっぴらな性風俗営業もパチンコ屋も無い。)
俺が上司なら、もしここの営業担当者が「値下げさせてくだい」と言ってきたらさすがに営業を変えるよ。
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910
匿名さん
上司が替わった方がいいかもね(笑
ポジ要素を帳消しにして余りあるネガ要素があることは、既に整理されている通り。戸数が少ないのに売れ残ったりすれば、よほど価格が高いということで、それこそ営業の失態でしょう。
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911
匿名さん
>910
なんで、そんなにあせってるの?
いいじゃない、あせらなくても。
あと1年もすれば値引きするのか、しないと完売できないのか結果が出るんだから(笑)
ここで値引きすべきか値引きせざるべきかを議論しても、野村はこの掲示板の希望投稿を聞いてくれないと思いますよ。
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912
匿名さん
私はこの世界長いですが、野村が竣工後の売れ残りを値下げしない事の方が少ないですよ?。
野村の営業の人がはっきり言ってるのを何度も聞いた事がありますし、竣工したら内覧が入って中古みたいなもんだって(意味分からないと思いますが)。
野村の他の事例をご存知なんですか?
>丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅4分
で、そのうえ販売対象が60戸もないのに、1期で売り切れないところがこの物件の実力だし、世の中の評価の現実です。
自分の思い込みを一般化するのを勘違いと言います、現実をみましょう。
お茶の水のワテラスは平均が坪430程度で1期で180戸以上、茗荷谷のアトラスタワーも、高層はここより高いのに、1期で90戸。ここは所詮、最も高い部屋も1.5億程度の物件ですから人気があれば、全戸に倍率がついてもおかしく無いんですよ、まともな評価をされてる物件ならね。
現実見ましょうね、現実。
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913
匿名さん
値下げに興味あるのは購入する人とアンチ野村不動産かな?
50戸が1期で販売されるって事は残りの9戸もそれなりに値下げ無しでも売れると思う。
いつまでも在庫はしないとは思うのでいつかは下げるかもしれないけど、大量戸数は下げないだろうな。
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914
匿名さん
>912
>現実見ましょうね、現実。
だから現実を見るためには1年間見守ろうよ。
ね?我慢できない?
>912が言うようにこの物件を値下げするのかどうか。
現実というのは「結果」のことでしょ?
「結果」を見るのに、>912の今の考えを押し付けてもしょうがないじゃない。
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915
匿名さん
そりゃ1億円台の部屋はすぐには売れないでしょ。
1億円台の物件はどこでも動きは鈍いよ。だけど時間が経てば(数年はかからないと思う)売れると思うよ。
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916
匿名
1年なんか待てないと思うよ。ただでさえ土地取得から何年も経ってる物件なんだから。金利負担は相当で、一刻も早く売り抜けたいはず。そういう焦りが営業にも明らかに表れていることも、既にいろいろ報告されているよね。
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919
匿名さん
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920
匿名さん
逆に、値下げしなくてもすぐ完売すると強弁したがるのはどういう立場の人なんでしょうか。
私にはそちらの方が興味あります。
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921
匿名さん
>920
どういう立場も何も、そう思ったから、だけど。
じゃあ「値引きしないと100%完売しないよ(笑)」って言ってる人は?
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922
匿名さん
ここで値引き値引きと騒げば下げてくれると真剣に思ってる人じゃないか
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926
匿名さん
やりとりはもういいです。
乾式で、正直仕様がよくないことは承知。
係争物件であることも承知。
ちょっと微妙な物件ですが、価格にみあえばそれでよし。
プラウドで小石川に住んでみたい、一般購入者とはそんなもんです。
むしろ、おかしな立地のプラウドがふえていることのほうがいやです。
そのあおりで小石川まで乾式、そこはあらためてほしい。
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927
匿名さん
構造・規模 鉄筋コンクリート (建築基準法上は地上12階 地下2階) 地上13階 地下1階建て (入居時期は住戸により2012年7月下旬(予定)または9月下旬(予定)となります。)
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ~14,580万円 (1戸)
最多価格帯(万円) 7,200万円台
7,600万円台
8,600万円台
10,400万円台
(3戸)
間取り 1LDK ~3LDK
専有面積 60.80m2 ~ 112.20m2
バルコニー 3.10m2 ~ 14.53m2
テラス 8.28m2
ルーフテラス 6.22m2 ~ 22.76m2
管理費(円)/月額 18,200円~33,500円
修繕積立金(円)/月額 7,250円~13,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払 26,600円~49,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 608,000円~1,122,000円
駐車場 有り(敷地内)49台(※身障者優先1台含む。他に地権者専用駐車場1台)(月額使用料34,000円 ~ 38,000円)
駐輪場 あり82台(月額使用料300円)
バイク置場 あり3台(月額使用料3,000円)
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928
匿名さん
ほほぅ・・・
14,580万円 (1戸)
10,400万円台(3戸)
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929
匿名さん
>928
この4戸以外は結構スルスルと売れてしまうんでない?
それでも14,580万円 (1戸)を除けば1年以内には売れてしまうような気がする。
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930
購入検討中さん
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931
匿名さん
低層階の部屋の日当たりはどうなんでしょう?
坂沿いは公園の高木の陰で鬱蒼としているようだし、御殿サイドもなんだか暗そう・・・。
吹き抜けからはどのくらい採光できるか不安です。
もし内覧した方などいらっしゃったら、教えてください。
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932
匿名さん
小学校の学区も日当たりも全部となると、茗荷谷駅の南側の小日向地区に5年に1度出るかでないかの物件を待つのが良いと思います。
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933
サラリーマンさん
内覧しましたが、
結局のところ、仕様や様々な点から、割高ですね。
でも、お金持ちさんには関係ないかも。
一般ピーポーは…がんばる?
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934
申込予定さん
私も、明らかに割高だと思っています。
割高だと思う人には入居して欲しくないような書き込みもありましたが、割高分は上流(?)マンションに入居させてもらうための入会金みたいなものと思うしかないと思っています。
入居予定者と思われる人の書き込みには、上記とは別ですが、失礼ながら品がないと思われるものも散見され、正直、心配なところもありますが、私は「入会金」を払う予定です。抽選が外れなければ、皆様、どうぞよろしくお願いいたします。
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935
匿名さん
ここ、常に4部屋は賃貸に出るって事ですよね?
住民層に期待は出来ないと思いますが。
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936
物件比較中さん
入会金だけでなく、会費(管理費、修繕積立)も高めですね。
最上階の維持費が少なからず含まれているのでしょうか?
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937
申込予定さん
それはないと思います。私も共用設備が皆無に近く、コンシェルジュ等のサービスもない割りには会費が高いとは思いますが、問題があれば管理組合で見直す余地もあるかと。
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938
匿名さん
管理組合は10%以上の発言権を持っている人の意見に影響される可能性が高く、その人は安いから変更というのは希望するような人では無いと思います。
なんか勘違いしている人がいるみたいですが、高層に一部高い部屋があるから平均価格がすこし上がるだけで、基本的に大多数の家族が住む80平米以下の部屋の価格帯は文京区の他の物件とそんなに変わらないと思いますので、そんな、金持ちクラブに入会するとは思わない方が良いと思いますよ。単なる普通の文京区のマンションです。
地面もそんなに広く無い斜面の中層マンションですし、物件の設えも、建物も、価格も含めていろんな意味で、文京区内で特筆するような高級物件ではありませんので。
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939
匿名さん
区外なので文京区の普通のレベルが良く分かりませんが、
・屋内の車寄せ&車寄せ専用の待合室
・64戸たらずに低層用、高層用のエレベータ二機設置
・エントランスにも空間に余裕があってホテルライクなラウンジ
部屋によって天井高も270cmくらいあるし、こういう物件が普通なんて文京区ってすごいんですね。
ということは近くに出る三菱や住友なんかも同じかそれ以上のレベルを期待していいのでしょうか?
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940
匿名
文京区の普通のマンション、なんとなく言いたいこと分かります。小日向のドチェスターとか見れば普通じゃないって思いますもんね。
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941
匿名さん
確かに、作りの良いところもありますよね、エントランスは普通だと思いますけど。
その上、一部の金銭的な余裕のある人(=地権者)にのみ良い共有施設があると思っています。
このマンションは計画自体が古い(景気が良かった頃)ものですからね。コンシェルジュもおそらく最初の計画では入れる予定だったのでしょうが、あまりに管理費が高くて断念したと想像します。
私はむしろそこに問題点があると考えてます。このスレって、現実的なこの物件購入のリスクから逃げちゃってる。地震の乾式壁のリスクより、管理費高騰のリスクの方がとっても現実的で可能性が極めて高い(というか100%だと思ってます)。これは、転売時の問題点にもなりますし。
なによりも、共有施設もなく、間取りの設計も最悪なのに、管理費が高いのは、多くの方に同調して頂けるのではと思います。
高層階のエレベーターは高層階の人のため。
天井高は高い部屋が本の一部にあるってだけ。
駐車場の数が危険なほどに多い。これは車に乗らない人には管理費高騰のリスクでしかない。ここはおそらく30で十分です。駐車場が必要なのは近隣でも戸数の半数以下です。この物件は、駅にも近く、駐車場が余る数が多く、とくに余る率が高いので管理組合で背負い込むお金も多くなる、将来の駐車場絡みの管理費、既に高いのに、将来も間違いなく上がるでしょう。
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942
匿名さん
なるほど。
そういえば地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠ってところに違和感があったような。
ちなみに駐車場が多すぎる点についてチェックしたところ、
野村の営業さんは「購入者層としては医師や弁護士なんかが多いので、これでも足りないくらいなんですよ~」
などと言ってましたが、最近の世の流れには逆らえず、やっぱり余るんすかね。
急に気になったのですが、修繕計画の中に30年後の機械式駐車場一式の交換が入っているか聞いた人いらっしゃいますか?
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943
匿名さん
医者も、車持ってない人、沢山いますよ。
医者は車を持っているという表現は、はっきり言って、医者をバカにしてると感じます。
私のところの部長は、責任ある立場になってから、事故起こしたらいろいろみんなに迷惑かけるから、車やめたよと言ってました。
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944
匿名さん
地権者のために作られたマンションという点は、その通りですね。
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945
匿名さん
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946
匿名さん
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947
匿名
地権者の部屋、煌煌と灯りが灯っています。
カーテンもしないで・・・
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948
匿名さん
相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。
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949
匿名さん
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950
匿名さん
14階程度で高層/低層エレベーター分けるって何なの?
地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠って何なの?駐車場代払うの?
地権者の、地権者による、地権者のための物件企画。
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951
匿名さん
949さん、無視、無視。
注意しないと危ないですよ。みなさん危ないの分かっててスルーしてるんだから。
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952
匿名さん
こういう書き込みを見ていると、この時期になっても物件内覧すらしていない野次馬さんが多いことがよく分かりますね。
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953
匿名さん
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954
匿名さん
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955
入居予定さん
>946
とんでもない。第一期は申し込みが入っていない部屋は片手で数えるほどでしたよ。
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956
匿名さん
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957
匿名さん
欲しい人は初日に申し込むと思いますが、今日見てもまだ結構空いてましたよ。
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958
匿名さん
ひょっとして>948が言ってることが当たるのか!?
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959
匿名さん
まあ正式価格表出ちゃったからね。
結構苦戦してるみたいだけど。
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960
匿名さん
そうだね、今さら価格は下げられないね。でも、何だかんだ言って結局は売れてしまうような気がするなあ。
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961
物件比較中さん
申し込みに行かれた方、この週末でどのくらい申し込み入りましたか?
また、駐車場の申し込みはどのくらい入ったのでしょうか?
情報よろしくお願いいたします。
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962
匿名さん
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963
匿名さん
物件と価格からは申し込んでも良いと判断し、真剣に悩みましたが、
「将来にわたる近隣とのトラブル」、「単一の王様地権者との折衝の難しさ」、「管理・修繕費の高騰」などのリスクから
購入より賃貸の方が良い物件と判断し見送ることにしました。
あとの皆様よろしく。
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964
匿名さん
近隣とのトラブルとか気にしてるわりに
地権者を中傷していますよね
地権者の方がこのスレを見ていないといいですね
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965
匿名さん
外(近隣)と内(地権者)という両面でリスクとなり得る。
しかも相乗効果として悪い方向に進みそうなので、どちらも避けたいという意味で書いたのですが変でしょうか?
物件の経緯として、外の方々の反対にあいながら、内の方が建設計画を売主とともに推進してきたのは事実なのですから、
今後また外の方々と間で何らかのいさかいが発生したとして、相当の議決権を有する内の方は、多少折れて丸く和解する
という選択肢より、反発して白黒つける方向に進もうとされるのでは無いでしょうか。
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966
匿名さん
地権者が実際に何%の議決権になりそうか、確認された方はいらっしゃいますか?地権者も地権者住戸を販売しようとしておられるのかな、と思ったので。
10%超あっても、必要な場合には十分否決できるとは思いますが・・・
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967
購入検討中さん
北向き(湯立坂方面)、低層階を検討していますが、
こちらは日当たりはほとんど期待できないでしょうか。
現在住んでいるのが東南向きの部屋なので、朝から暗いのはどうかな、と躊躇しています。
営業の方も忙しそうで、日当たりのシミュレーションなどあるのか聞けていません。
どなたか日当たりについて確認された方がいらしたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。
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968
入居予定さん
>961
第一期は残りわずかでした。私のところは結局抽選です。
駐車場は台数に余裕があると思われるのでまず大丈夫でしょう。
車の高さで値段が分かれます。
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969
匿名さん
最初から駐車場の空きが多すぎると、管理費高騰リスクが高いということを心配されているのではないでしょうか。
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970
物件比較中さん
日当たりは北向きには期待できないでしょうね。
目の前は公園の木々ですし。
やっぱりマンションは南向きですかね…。
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971
匿名さん
>967
日照シミュレーションは確実に作っていると思いますし、
聞かれれば教えてくれますよ。
遠慮せずに聞くのが一番では?
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972
匿名
すみません、どなたか営業さんに戸境が乾式であることについて
ご質問なさったかたはいらっしゃいますか?
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973
匿名さん
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974
購入検討中さん
建物竣工しているから、日当たりのシミュレーションはないんじゃない?
内覧したところ北向きでも明るい印象でしたけどね。
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975
匿名さん
北側もよっぽど日照にこだわらなければよさそうですよね。
意外と明るいですし。
それにしても現地は本当に緑豊かで静ですよね。
東京の真ん中とは思えないくらいです。
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976
匿名さん
建物が竣工してるのと日照のシミュレーションは関係ないでしょ。
今は、今の日照しかわからないじゃない。
普通は最低限でも夏至と冬至ぐらい作成するもんです。
タワーじゃないのですし、特に窓が北のみの間取りのところを選ぶのでしたら北向きはそれなりに御覚悟を。
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977
物件比較中さん
けっこう複雑な形をした物件ですよね、ちょっとお城っぽくて豪華かも。
下の裾広がりの部分も住まいなんでしょうか、位置によって生活感覚に大きく違いがありそうなので好みを選ぶのに時間をしっかり使ったほうが良さそうですね。
各間取りはダイナミックというか、この表現が合っているかは恐縮ですけど、形式ばっていないのが多くて印象的です。まさに自分の家っていう感覚が持てそう。
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978
いつか買いたいさん
春日とおり沿いの10年超物件はとにかく不評で 要注意 特に水と音
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979
匿名さん
>978
ご趣旨がよくわからないのですが、詳しくご説明いただけませんか。
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980
匿名さん
日当たりのシミュレーションはありません。それってどうなの?と思いますけど、作っていないようです。
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981
匿名
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982
匿名さん
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984
匿名さん
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985
匿名さん
なるほど。
だから現地でMRを開かないんだ。
もう完成しているのに。
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986
匿名さん
現地にはMRもありましたよ。でも、買いたい部屋を見るのが当たり前でしょ。
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987
匿名さん
いま何部屋くらいが抽選となっているのか、ご存じの方いますか?
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988
不動産業者さん
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989
匿名さん
完売したと聞いています。5倍以上のお部屋もあったらしいです。え?そんなにするの??というお部屋も購入者がいたようですよ。あの立地ですからね。学区域もいいですし、ファミリー層、資金的にとても余裕のある方がセカンドハウスとして・・・とか。色々ご意見があるみたいでしたが、結局「完売」がこの物件の評価だったようです。
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990
匿名さん
やっぱり。。
50戸だしね。
地権者以外であと9戸。売れそうですね。
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992
匿名さん
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993
匿名さん
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994
匿名さん
完売しましたよ。
とても欲しかったけど、外れてしまいました。。。
あー残念。
なんだかんだ言っても、最高の立地です。
これ以上の物件はなかなか出ないでしょう。
あー羨ましい。
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995
匿名さん
普通、本当に欲しくて外れたらそんなこと書かないと思うけど。
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996
匿名さん
正確には第一期販売分完売、です。第二期分が残っているそうです。もし学区、立地が気に入っているなら、こちらに参戦もありかと思います。ちなみに係争の件、もし何かあっても野村不動産が責任を取るそうですよ。こちらの問題は解決ですね。
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997
匿名さん
でもここに住んだら地元の公立校は行けないよね
まあ最初からそういう住民はいないだろうけど
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998
匿名
窪町小には普通に行くでしょ。中学も人気の音羽中ですから滑り止めに最適です。
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999
匿名さん
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1000
匿名さん
区立が滑り止め、、、。確かに滑らないよね。 負け●の集まりか。
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1001
匿名さん
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1002
匿名
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1003
管理担当
管理担当です。
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