大崎ウエストシティタワーズ パート3

前にも書いたけど、品川、大崎はセカンドハウスの需要多いのよ。
リタイアして、家財道具減らしてこざっぱりと暮らす夫婦とかも多い。

広域移動の利便性を備えたエリアならではの顧客。

確かな実需で買うファミリー層、サラリーマン層と違い、
経済危機からの回復が確実でないと、動きにくいタイプだ。

品川と一緒にしちゃってるのが惜しかったね。

699さん さすがです！因みにグラスカの営業には、こちらの物件のことを一言たりとも、言われませんでした。しかし、しかしですよ。スミさんの営業にはいきなり、グラスカの写真を見せられてネガ情報を与えられました。なんか違うよねって違和感を持ったのは私だけかしら？

私の場合、グラスカのネガ情報は何も言われなかったですね。グラスカと迷ってると言わなかった
からかもしれませんが。

>669さんに同意

買いたい人は買う。買わない人は買わない。それだけの話でしょう。
ここについては、パークタワーとの優劣だけでなく様々な要素を検討中です。
さらに言うなら、大崎という街の将来性を真剣に吟味しているところです。

>>703
そりゃーすべての業界の二位以下の営業会社は、
リーディングカンパニーの一挙一動全部気になるんでしょうね。

メイン銀行同じだし近頃どこ行っても競合してるもんね、
スミフは凄いライバル視してるだろね。

しかも物件コンセプトも営業手法も真似しないぞ、
とつまらん頑固通してるね。

野村みたいなコバンザメ手法じゃ許されないのだろう。

ユーザーにとってどこまでメリットあるんだろ。

単にグラスカのネガ情報が出しやすいだけなのでは？
・川の氾濫（ハザードマップ）
・五反田のイメージ（風俗街、街が汚い）
・駅から５分以上かかる（両駅から中途半端な位置）

などなど。マンション名に「五反田」と付けない所からも
五反田にマイナスイメージが多いと判断してるんじゃないかね。
野村は強引に「東」を付けてイメージUP狙ってるみたいだけど。

大崎ウェストの場合、間取りと眺望の文句は言えるけど、部屋によってはクリアできる
問題だからね。

初歩的な質問ですが
購入者が入居始めてもなお
売れない状況が続き
さらにそれらを賃貸にまわしても
借り手がつかない場合
管理費はその分、入居者に上乗せされ
将来的に当初の計画以上に支払う事になるのでしょうか？

確かに、間取り眺望いい部屋あっても
大多数のそうでない部屋が売れ残り
賃貸でも借り手がつかず・・・
で、そのしわよせが購入者にくるんじゃ・・

>>708
不動産って所有者が必ずいて、
登記されてます。
持ち主ってことだね。
基本的にはその所有者がすべ決めること。

川の氾濫っていうけどさあ、品川区も頑張って対応してるよ
調べれば分かるけど、ここしばらくはゲリラ豪雨でも浸水被害は無いよ

グランスカイと比較されがちですが、そもそも距離が近いだけで、
選ぶ条件は全く違うかと。。よってこのスレにグランスカイの話は
一部の参考意見以外のネガスレ等は不要でしょう。
ちなみに私はここを先週契約しましたが、グランスカイが候補先だった
訳ではありませんし。。

永住となると、この間取りは躊躇しちゃうよね。
賃貸なら割り切って住めるかもしれないけど･･･。

その賃貸ですら、このご時世で埋まらない可能性もあるので
入居開始しても本当にゴーストマンション化してそう。
エレベーターが混まなくていいというメリットはあるかもしれませんが
それはそれでちょっと切ないね。

>>707
じゃあ何でグランスカイの売れ行きが結構好調なのに、ここは遅々として販売が進まない？価格水準に大差はないはず。何が理由か教えてほしい。

私もグラスカ検討しましたが、やはり立地の良さ（駅直結）と基本仕様が圧倒的に上なのでウェストに
決めました。外観は好き嫌いがあるから単純に比較は出来ないが専有部の基本仕様には明らかに差がある
と思いますよ。グラスカのMRはオプションだらけで実像が想像しにくかった・・・。

タワマンの定めとして、賃貸契約者と区分所有者の高密度の混在がある。
賃貸者は不定期で入れ替わるし、どんな人が入居しているかわからない。

７１４は何故にそんなにグラスカ好調をアピールすんの？昨日からうざいよ。
ここが売れてなくて、グラスカは売れてる？もう解ったから、お願いだから消えてよ。
どうせあんたはここも、グラスカも買えない低サラリーか向こうの営業かだろ？
上にもあるように、グラスカと比較して有意義な意見は結構だが、あんたの意見は
何も参考にならないんよ。。。仕事も出来ない＝甲斐性なし＝このレベルのマンションも買えない
って所か？すまんすまん、ちょっと言い過ぎた。。。さっさと仕事行って頑張ってこいよ。

>717さん
まあまあ落ち着いて。714さんに質問なんだけど、
グラスカに比べて販売不調と言ってるけど、それは主観？あなたの主観ならどうでもいいから、
それぞれのマンションの販売開始時期、竣工日、総戸数、その内の地権者割当・事業協力者割当数、
現在何戸契約済みか等の情報は把握してんの？根拠となる数値を示してよ。
話はそれからだね。

グラスカ信者はやっと消えたみたいね。既に買った私にとっては
今さらどうでもいい話ですが、真剣に購入検討している人達に参考になる
書き込みをお願いしたいですね。ネガレスは悪い部分を誇張して言うから
見ていて感じが悪いし、説得力が無いものが多い。人の言う意見も
１度受け入れてあげて、それから反対意見なりを言えば角が立たないのにね。
必死になって頭ごなしに来るでしょう。まあグラスカの話は正確な情報を
根拠にした、こことの比較ならいいですが、くだらない足の引っ張りあいは
いい加減止めましょうね。以上。

購入済みの方からみればネガティブ材料は気分が悪いと思いますが、購入を検討している者にとっては
営業が絶対いわないマイナス面の話が聞きたいところです。
近隣物件との比較も参考になります。

価格・販売戸数を不明瞭にしているのは購入検討者に不信感をもたれても仕方ないでしょう。
（将来そのしわ寄せが、管理費や修繕積立金の増額に繋がるかも知れないし）

お客に対して営業が足らないらしいですよ！毎週行っても席は確かに埋まってますしね

こんなに引き戸が多い物件はそうそう無い。仕様が上と言うのには疑問です。
詰め込み物件だからリビングからやたらに部屋へ行く仕様です。しかも、引き戸で。
グランスカイは変な場所だからもともと興味はありません。
間取りを考えたとき９０００万円以上用意できれば買いだと思います。
あと、ここのペントハウスは素晴らしいとおもいます。メゾネットで２億、３億ですよね。

>>708
管理費は全て所有者が負担します。

売れるまでの間、売れてない部屋の所有者はデベロッパーです。
つまり、売れてない部屋の管理費は住友不動産が払います。

>>708
というか、「売れてない部屋の管理費が入居者に上乗せされる」
なんて発想がどこから出てくるのやら。

売れてない部屋の所有者はデベロッパーで、管理費を請求するのは管理組合。
デベロッパーだけが、管理費の支払いを免除されるわけないでしょ。

眺望と開放感が売りのＤＷと閉塞感たっぷりのこの立地が
噛み合わないんだよね。
どうしても一度部屋から外を見てみないと検討できない。
ソニーさえ無ければ売れ行きも変わったろうに。

そう、ここの最大のネックはソニーなんだよね。やはりタワーで眺望ないのは寂しいね。

>>725
おっしゃるとおり、ＤＷは出来れば周囲数百ｍ以内くらいに高層建物がないことが必要ですね。
ＭＲに何回か行って現地も見ましたし、建設中の棟内に入った営業さんの話も聴きましたが、
Ｓｏｎｙ云々は別にしてもツインタワーの近接している部分の住戸は、やはりかなりの見合い
になるようです。昼夜ともに、レースカーテン島きりの生活になるかもしれません。
２面開口のＤＷの見合いは結構きついのではないかと想像しますね。長期に自分で住むことを
考えるなら、見合いのない方向を選ぶべきでしょうね。
ＤＷ見合いの懸念される向きは、ＷＣＴのように通常のロングバルコニー型にすればよかったのでは
ないかと思いますけど。

708
余裕のなさや切羽つまった感まるだし
購入者や希望者が疑心暗鬼になるのは当然だね

>>708さん
売れない間は、管理費は売主の負担、売れれば買主の負担。賃貸に出されようが出されなかろうが、
管理費は所有者が払わなければなりません。なので、心配は無用です。ちなみに、貴方が買った
部屋を賃貸に出した場合も、管理費はオーナーであるあなたがが払います。
グラスカのスレのNo.467に、管理費一覧分析が載っています。

そうですよね。
で、どちらの棟のどの向きなら皆さんは買いたいと思いますか？

しかし最近やたらとスレが伸びてるねー！完成間近だから？

たしかに管理費はデベ負担だけど、余った駐車場料金の負担は当然ない。
いきなり初年度会計が赤字になって、管理費の値上げは十分想定されるな。

>>730さん
自分なら眺望に抜けがある南西ですかね。
夏の西日もLow-Eペアガラスなら何とかなるかも？
甘いですかね？

ファイナンスの観点上ルックスルーすると、表面的には売れてない部屋は住友が管理費負担ですが、それを見越してマンション価格を設定をしますので、間接的に転化されてます
世の中そんなものです

>>729
確かに管理費や修繕積立金は所有者が払う必要がありますが
新築マンションで売れていない場合は保存登記が出来ていませんので
登記簿上の所有者は確定していませんよね。
その期間の管理費や修繕積立金を払うかどうかはデベ次第です。

分割金利手数料はジャパネット負担ということですね。

そういった問題について是非とも住友さんの考えをお聞きしたいですね

南か南西しかないでしょ。
ただタワーの南や西は地獄の暑さだからなぁ。
低層なら緑化が感じられるぐらいまで下の方がいいと思う。

売れ残りの分の管理費は売り主。修繕積み立ては、払わない。これが一般的。

地獄の暑さはきついね。
w棟の北なんていいとおもう。

E60CPはどうですか？？

スカイラウンジと同じ列にあるということは眺望がよいのでしょうか？！

Ｅ60ＣＰ間取りも、眺望も良さそう！
ただ西日はどうなんでしょう？？？

アウトフレームで柱が外にかぶっていたりバルコニーがあれば庇の役目をするだろうけど、それでも西は直接差し込んでくるからキツイよ。
ふつうのマンションでそうなんだから柱も庇もないここはカナリ日差しは差し込んでくるでしょ。
でもここのガラスって熱線対策されているんじゃなかったっけ？
それがどこまで効果あるんだろうね？

確かに西日の厚さが気になりますね。
実際にLow-eペアガラスを使用している物件にお住まいだった方、教えてください。

ここのアクティブタグって便利そうですね。

W棟の西側が欲しかったんだけど、良い間取りがなかったのでE-60CPを買っちゃいました。

最大の欠点は洋室の柱だけど、壁をたたんでリビングとつなげて使えばいいやと思いました。

シミュレーションによると、うまい具合に夏至では16時頃にはW棟に陽がさえぎられるので、
少しは暑さはしのげるかなと期待しています。

６０平米を購入する方はどういう家族構成なのですか？
やはり夫婦二人で子供の予定なしとかなんでしょうか
うちは家族４人で最低でも８０平米できれば９０はほしいので
ここはちょっと予算オーバーです。

W60APとE60CPが価格的には同じくらいなのでしょうか？？


確かに熱すぎるのは勘弁です…日中家にいなくてもペットが死んでしまいそうですね745さん
ちなみに20F台ですか30F台ですか？自分は西向きなら下の方でもよいのではないかと思っていますが

モデルルーム・スーペリアモダンのリビングに使っている
テレビ壁面収納がだいたい幾ら位か、ご存知の方はいらっしゃらないですよね～？
50万とかするのかな～？？
シスコンのお姉さんに聞いてみるかな～

Low-eペアガラスって最新のものだから実績が分かりませんね。まあ、夏は基本的にどこでも暑いでしょうけど、
最近のマンションは気密性が高いだけに、余計に蓄熱効率も高いですから。どうしても気になるなら西側は
避けた方が良いかもしれませんね。

第2期では同じ36階ですと、W60APが6900万、E60CPが6950万です。
ただ、Wは上階との差が50万、Eは下階との差が30万になっています。

>>748さん
オプションなら100万はするんじゃないですかね。

Low-Eっていってもいろいろあるんですね。
でも西日の暑さには効果ありそうですね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/28547/

751さん、早速のお答えありがとうございます！
オプションだとやはり、それくらいするんでしょうね・・・
一応、担当のお姉さんに聞いてみて、値段分かったらまたご報告します～

本物件のホームページを見る限りではここのLow-Eガラスは特殊金属膜が室外についているので、遮熱タイプだから夏の暑さには効果ありそうです。

地権者取得が236戸か、これはヤバそうだ。
ここに限らないが、地権者が理事を占有するし、
新参者は窮屈に暮らす可能性大か？
しかしその分安い、けど全体的に間取りが悪い上に狭い。
3人以上では住めないね。
何でこんなに上位に来るほど皆が熱いのか。

理事会のメンバーは何人？

＞「地権者が理事を占有するし、新参者は窮屈に暮らす可能性大か？」

⇒マンション生活は初めてですが、新参者は片身狭いとはどういうことなのでしょうか。

情報共用ですが、モデルルーム105APの六畳建具は200万と聞いてます

品川駅近くの○タワー、非常な暑さの為に西→南と売却が続きました<本当>。今の所有者は二代目以降が大半の模様です。あそこでそうなら、ここはもっとダイレクトかも。LowｰE にも過度な期待は持てないので、ウチは当初から西・南は検討から外しました。残念でしたが、眺望は間もなく飽きるという声もあったので…。今後とも地球温暖化は続くし、日光・暑さに弱い老齢世代の比率が増すことを考えれば、タワーのトレンドは西－南ではないだろう。家族でそう結論づけました<本当>。

うちは奥さんが寒さに弱いため南～西にしようと思っています。

まぁ、いろんな考えがありますね。

私は東向きの高層にしました。まあ眺望は飽きるからいいかなと思ってます。
ただ、ソニーが実際どのくらい離れているか、威圧感があるのかどうかは気になりますね。

>寒さに弱いため南～西
ダイレクトに窓、カーテンで締め切る等の対処を
行わない場合、放っておくと、真冬でも室温が
３０～３５度に達することがあります。

かといってカーテンで締め切るわけにもいかず、
フィルムも宣伝ほどの遮熱効果がなく眺望も
相当程度落ちてしまいます。

南　西　方向の眺望に価値を置くタワー物件というのは
入居前の一時的な時間、眺望を楽しむことには適していますが、
入居後実際に住まうには不適切なのです。
その意味で、南　西　方向の眺望に価値を置くタワー物件は、
持続可能性が薄い価値に対する誤解を利用して、余剰な価格
を支払わされる可能性がある物件であることを理解しておく
必要があります。

＞＞762さん

それは、Low-Eでの生活の実体験に基づくものですか？
それとも、ガラスのDWでのことですか？

さすがに年中30度近くはまずいでしょう。マンション室内で熱中症が増えているようですから、気を付けないと！

去年完成の某タワー２７階に入居したものです。東向き中部屋８５㎡に住んでいます。
暑さの問題は夏はエアコンつけっぱなしで解決します。ただし、高性能最新式エアコンで
８月の電気代が１５万くらいでした。冬場はほとんどエアコン、床暖はほとんど使用していません。
ただし、異常にに乾燥します。高性能加湿器が必要です。お盆に帰省して１週間空けたら
温度計４５度、湿度７５パーセントをさしていました。
眺望が飽きるということはありません、慣れますけど。たまに外を見るときぶんいいですよ。

ちょっと待ってください。日光の影響の少ない東でもそうでしょうか？強風で窓が開けれないことも要因ですか？

という事は東、南、西はダメって事？
北なら大丈夫なんでしょうか？

ソニーの建つことがマイナスだったけど
直射日光はいらなくなってよかったかもね！

うちは某シティタワー北向き３０階前後なので、他の向きのことは分かりませんが、６月下旬から
エアコン稼動が始まりました。今日のように外が３０度を越えると、当たり前ですが日光の直射が
無くても室内は暑くなるので普通のマンションと同じようにエアコンが必要です。

ただ、エアコンを弱で軽くかければ室温は２６度くらいです。お日様がダイレクトに当たる向きは、
常に暖められますので、エアコンのパワーはかなり必要なんだろうなあと想像しています。

タワーは低層で周囲の建物が適度に日射をさえぎる物件と違って、日照時間が長いので北向きを
選択して正解だったと思っています。明るさは、ＤＷ＋掃きだしハイサッシ＋透明アクリルの
バルコニーなら、北向きでも問題ありません。

うちはＬｏｗ－Ｅガラスではないので、Ｌｏｗ－Ｅの威力は分かりませんので、レポートほしい
ですね。

タワーの西向きを買うのは、ある意味勇者だよ
西向きだけは2度とゴメンだ

モデルルームで営業の方から薦められたのは北向きと南向きの部屋。
南の間取りが良かったので、そちらを契約しました。
内覧会が8月なので、その時にどのくらい暑いのか確かめてみます。
一日中部屋にいるわけではないので、休日、部屋にいた時に明るくて、
冬は暖かくて、窓から新幹線が見えるのが楽しいかなと期待しています。

建物の涼しげな外観からは、それ程の室温上昇が想像できないのですが、
LOW-Eガラスもかなり進化したのではないのでしょうか。
シスコンの方に窓のUVコーティングを聞いたら、こちらの物件は、
しなくても良い、してはいけないと言われました。
玄関床と水周りのコーティングは効果があるそうなので、
依頼をしました。

よっこらしょっと

東向きの高層階ですが、、、扇風機で済ませています。

7月の内覧会時には実際に購入する部屋を見ることができるのでしょうか？

また実際に部屋を見た上で変更したくなった場合、申込金は帰ってくる（or変更住戸の充当にまわせるのか）のでしょうか？

誰か３期の価格表持ってたら是非お願いします。

南とか西がやたら非難されてますが、Ｌｏｗ－ｅガラスの効果を分かって言ってるのか疑問です。
ちなみに私は南側を選びました。やはり陽は拝みたかったので。
北側でも角とかワイドスパンなら採光は問題ないんでしょうね。

777さん

ありがとうございます。ということは、モデルルームに無いタイプは事前に部屋を見てから購入ということは不可なのでしょうか？

ここ以外にこの物件の掲示板ってないのかな？

>>773

お持ちでしたらW棟もお願いします！

>>773
私の買った部屋、400万安くなったんだなあ。よかった。

>>766
たかだか８５㎡で、８月の電気代１５万いくか？
あー、エアコン10台つけてるのか。
そりゃ失礼！

773さん、UPありがとうございます。
この表は初めてみましたが、たぶん第１期の最初の頃のものかな？
UPの仕方が分からないので出来なくて申し訳ありませんが、
第2期では、この表から最低１００万～低層階では９００万近く下がった価格が正式価格となりましたよ。
第1期価格を見た時のには、買えるものがない・・・と思い遠ざかっていましたが、
２期で意外や選択肢が増え、契約してしまった一人です・・・

自分が申し込み予定の部屋は140万円しか下がっていない・・・。
どういう基準で値下げ幅を決めてるんですかね。

値下げしなくても売れそうな列は下げ率悪い感じですかね？
3期の価格、知ってる方是非おしえて！

>>784
というより、全体的に坪単価を300～340くらいに収めた感じですよね

坪292というのもありましたね！

坪単価350以上もかなり残ってますね。
もう一律330以下かせめて340以下とかにしてくれないですかね。
価格表を見ると、やっぱり330位のところは契約済が多いです。

契約済みのものとしては、値下げするならお願いだから入居する10月までに
してくださいってことです。入居してしまうと、金額バックがないらしいので。

高いときに買ってしまいましたが値下げしたぶんのバックってあるんですかね？

ないと思いますよ。前も話題でしたよね。契約前なら覚書でやるけど、後の人に公表することはしません。営業が言ったなら、重大な虚偽事実です。事実を押さえれば訴えれます。

住友はありなんですか。確かに営業を長期にわたって配するコストから考えると、こっそり裏で覚書結ぶのが賢明かも。

住友はありなんですか。こっそり裏で覚書結んでも正々堂々と還元するの？本当に？

住友がやるわけないという皮肉でしょ

ペデリアンデッキかなり全容がわかるくらいできてきました！クラスカは電車音が結構うるさいですが、シンクパークあたりは静かですみやすそうですね

この前夜にみたらエントランスの吹き抜けに電気が灯ってました。内覧が楽しみです

この前、夜にみたらエントランスの吹き抜けに電気が灯ってました。内覧が楽しみです

ロイネット側の森にあるモスのテラスで雨音の中カフェしてて最高です

1期の高値で契約した人には、２期との差額を戻すって営業が言ってましたよ。