シティテラス目白 Part４

売主という意味では確かに　住友＞鹿島
施工会社としては　　　　　鹿島＞前田
立地は　　　電車と学校と明治通りに面してないという意味で　　　プレ＞シテイ

必死さが伝わってくるような・・・

マンションを作るのは施工会社なんですけど、設計するのは設計事務所
この点では。鹿島は一流ゼネコンですが、それはオフィスビルにおいて。
設計事務所の実績
シティ＞プレ

施工数と実績
前田建設＝鹿島

駅からの立地
シティ＞プレ　（徒歩10分以上は都心では厳しい）

ネーミング
両方とも目白＆学習院の借景で、痛み分け

構造
二重床　天井高260の住シティ＞直床、天井高250のプレ

サービス
コンシェルジュ二交代常駐のシティ＞隔日にしかいないプレ

駐車場
棟内＆設置率50％超のシティ＞青空多く設置率30％未満のプレ

分譲価格
公団風でリーズナブルなプレ＞ＧＨの後追いで高価格の住友
製薬跡地で土壌汚染対策で、コストが掛かったのか・・

比較すると、価格が高いこと以外にデメリットはないと思いますけど。

もうPart4〜。
相変わらずこのマンションは大人気だね。

新スレ立て作業をしていて気づいたのですが、
このマンション、最初から「セントラルレジデンス」って付いていましたっけ？

全然気づかなかったです。（汗）

> 徒歩10分以上は都心では厳しい

そうですよね。

テラスの物件公式データとして

JR目白駅11分
東西線馬場　11分

ですもんね、厳しいですよね。

雑司ヶ谷から10分未満なのはちなみに同じですよ。

スーゼネと呼ばれる鹿島と同じ扱いで前田の人もさぞお喜びでしょうね。

ネガと思っている書き込みにに一生懸命反論してる方が必至っていうんですよ。この物件はネガ書かなくても売れない物件ですので、ネガを書く必要ないのわかってますよね？。そういうわけで、誰もネガと思ってこの物件の問題点を書いてる人いないと思います。事実を書いているだけ。

マンションを作るのは施工会社なんですけど、設計するのは設計事務所
この点では。鹿島は一流ゼネコンですが、それはオフィスビルにおいて。
設計事務所の実績
シティ＞プレ


ここの設計って、銀座のクラブビル（ソシアルビル？）の実績は豊富ですね。
高級クラブ風マンションってことでしょうか？

そういやこのマンションって、売り出し前は値上がり目当てに売り惜しみしてたんだっけ？

ここは、設計事務所の名前を表になるべく公表しない時点で終わっている。
まぁ銀座のクラブなら確かに窓のない部屋もOKというわけか。。

順調にPart４まできました〜！このままだとPart１０も行くかも。

伝説のマンションになる日も近いですね。

伝説のマンション・・かどうかはわかりませんが、
今ＭＲ巡りをすると、必ずこの物件の名前が出てくる。
不動産市況の指標になっているらしいので、スミフさんには次の手を見せて欲しい。

チラシばかり配っていないで。

すみふ業績悪化で年明けにも大幅価格改定？

あまり虐めないであげてください。

で、結局、何戸売れ残ってるんですか？

販売は当初の予定通りかなり順調に進んでいます。
との事です。

『おかげさまで土日のMRは大盛況なんですよ。』
『この物件に関しては景気の動向に全く左右されない物件なので販売は順調に進んでいます。』
との事です。
『凄いですね。』
と答えました。

おそらくここでは月に1戸程度売れると順調と表現するという約束があるのでしょうね。

完売まで10年以上かかってしまいますね。(笑

今はどこのマンションも住宅ローン減税の関係で様子見されているようですよ。
現制度を踏襲されれば入居が1月以降で適用となりますが、どうだか分からないですからね。

南側の白十字の跡地の開発が進んできましたが、やはり鹿○の高層マンションが建設予定なのでしょうか？情報求む

現地見学をしました。南面上層階の窓に大きく「分譲中」西と東の壁面にも「マンション名やモデルルーム見学」などの大きな垂れ幕がバッチリ張られていて、建設中ならまだしも、既に入居者がいる完成されたマンション、しかも高級マンションらしからぬ、センスのない広告に唖然としました。これでは住居者も落ち着かないのでは。

確かにあれは酷い。
どうせだったら《大特価分譲中》とか《閉店セール中》とかにしてほしい。

>>18
前スレの最後のほうで「コインパーキングの工事」って書かれていませんでしたっけ？
高層マンションならもっと話題になっていると思いますけど。

あのでかい垂れ幕が郊外のファミリーマンション並みの売り出し同様に自らを
下げている。

高貴な住民の皆様が苦情をおっしゃらないのが不思議ですね。

苦情をおっしゃる住民自体が存在しないのでしょうか？

>>21
ありがとうございます。看板の開発者名が鹿島なのが気になっていました。

垂れ幕が出た時は様子見、垂れ幕が消えたら買い。
所詮そういう物件なんだ。目白に騙されるな。

東京は誠にダイナミック、面白い街だ。

近くにお住まいのヤンゴトナキお方の悩み、如何ばかりか？
（別に投資目的で購入された訳ではないから悩みなしだな）

今月も順調に売れましたか？

一軒

突然すみません。マンション購入に興味を持ち始めた素人です。

坪単価って1坪あたりの価格ですよね？
マンションの階によってことなるかと思いますが、
一般的に何をもって、このマンションは坪単価○○万円
と言うのでしょうか？教えてください。

＞28

マンション全体の平均です。

せっかく、このHPに来たら、興味を持った物件、売主、施工会社に関連したすべての物件のすべてのレスを読み切りましょう。

それぐらいのことをするぐらいのお金と時間をかけて考えてください。

＞28
ここは、坪単価500万円近い100㎡超の億ションと　
1億未満の80㎡にも満たない窓なしの部屋もある庶民住戸と両極端なんですよ。
高層階角住戸のお金持ち、低層階と中住戸のその他大勢、スミフのマンションい多いパターン。
それでも平均で、坪単価380万円くだいでしょうか。

№30さん。ご丁寧に回答頂きありがとうございます。

おっしゃるとおりプレミアと呼ばれる部屋と
普通の部屋（でも高いですね）とで、かなり
坪単価って異なるようなので、このマンションの
坪単価が380万と言った時に高いのか安いのか
よく分からなくて。

よく、このマンションは坪単価300万以下の価値だ
とか書かれていたがイメージが湧きませんでした。

プレミアで坪350万、それ以外で坪270万くらいがいいところでしょう。
つまり、3割引は必須という感じですね。

入居者（売れた数）が少ないのであれば、その人たちも含めて全て3割引きで売ればいいのにね。
それくらいならばすぐ完売すると思う。
下手に値引きしないで長期在庫抱える方がよっぽど負担が大きいと思うのだが。
こんなご時勢だからこそ「損切り」すべきだし、大義名分が成り立つ。

経営陣はアホですな。
自分の金で経営しているオーナーだったら違う判断ととっくにしているでしょう。
値引きしない理由として、「大手ブランドのプライド」とか「方針」みたいな意味不明の言い訳が聞こえてきそうです。

>>32
この低金利時代、
住友は相当低い金利で資金を借り入れているはず。
新興のデベは資金ショートしてるけど住友は安泰。
金利負担＜販売利益　というところなのでしょう。

この先、市況がどうなるかわかりませんが。

>33
残念ながら、全く違うよ。
スミフのクレジット・デフォルト・スワップは5％に上昇してるよ。
クレジット・デフォルト・スワップベースの話では、調達金利6％になるよ。
さすがに財閥系だから、そこまで高くなくても資金調達できると思うけど。
有利子負債が多い企業の信用不安は高まってるから、調達金利は上がるよ。

財閥系と言いますが、住友不動産は三井や三菱と同列に考えれるだけの体力はありませんよ。倒産の危険性は十分あります。

マンションの売れ行きが悪いと、その分、借入金を増やす必要があるが、資金調達力も限界があるため、限界まで達したら、値下げして捌くしかないでしょ。

…ということは、3割引実現は近い可能性がありますね

気持ちはわかるがさすがにそれはないよ。。。
九千万円代が六千万だよ…

自分の予算内にまで下げてくれれば、文句はいいません。
住友がつぶれるくらいなら、自分の会社がはるか先に逝ってしまう事も分かってます。
この企業の経営陣が私より、明らかにその能力も優れていることも知ってます。

無記名の掲示板にあることない事を書いて、更に売り上げが鈍れば、がっつり値下げするかもという淡い期待です。
ほっといてください。

ご苦労様です。
私も本当は結構欲しい一人です。
私の希望は２割引きです。
お互い頑張りましょう。

4割引き希望の＊＊＊です

＞入居者（売れた数）が少ないのであれば、その人たちも含めて全て3割引きで売ればいいのにね。
＞それくらいならばすぐ完売すると思う。

安ければ、買いたい人がそんなにいるのでしょうか？
立地は別にして、高級感漂う建物のマンションが、大衆マンション並の価格になったら
魅了が半減するという人も多いと思いますけど。

財閥系、特にスミフのマンションは割高なのは誰もが認めるところ
しかし、百貨店で定価で買い物をする層と、ネットやディスカウントをあさる層は
明らかに収入も含めて違うと思いますけど。

安ければ、売れるとはあまり思えない。

＞安ければ、売れるとはあまり思えない。

理由は違いますが、同意します。交通不便、学校隣接、幹線道路隣接、都電隣接という立地です。
こういう立地にマンション建てようと思ったことが不思議。
そしてきわめて少数とはいえそれを買う方がいらっしゃる事も不思議。

皆さんの希望のように２割下がるような状況になったら、ほかのスミフの物件も２割下がるだろうし、他社の物件も下がるでしょう。そしたら他を選ぶでしょ。結局ここは選択されないと思います。

立地や環境の悪口は今更もういいでしょ。
それもふまえて二割引けば買いたい人がいるんですよ。
オレも買うし。

＞４３
毎晩深夜の書き込みご苦労様です。

相当な激務でストレス溜まってるんでしょう。
その、ストレスをＭＲで冷たい仕打ちを受けたここで発散させて明日の活力へ。

真剣に検討している人間からすれば、迷惑な存在だけどもこんな時間まで頑張っているお父さんに手が届く、素敵なマンションが見つかりますように。

モデルルームで冷たい仕打ちは、あまり関心できませんな。。（皆、貴重な時間を割いて来るわけですし）
そのような販売方法では、来年は住宅ローン減税もあるし、年内は閑古鳥でしょうな。。カァ〜

皆さん二割以上との指摘という事は現状は一割程度なんですかね？

確かに最初は全戸価格がついてたのに、途中から未定とかなってるし、あやしい

＞45

この物件を買われた方？、でしょうか。ここは高いから売れないという理屈でしょうか？、買わない人はお金がないという御考えが根底にあるのだと思います。

都心にはここより高い物件はたくさんあるのにここよりも売れている物件がたくさんあるのは、御理解できますか？、ここは価格以外に理由があるから売れないのですよ。

ここを買わない人はみんなお金がないからだという判断は、基本的なことが御理解いただけていないと思います。

43の様に価格以外の問題点を指摘すると、金がないんだろとすり替える方が問題の本質を理解していない意見であると感じます。

なにもそんなにムキになることもないんじゃない？

あなたが売れない理由を声高に言って何になる？

買うか買うまいか思案している身からすると・・・ウルサイ！

４９はここは「論外検討外」ってことでしょ。
来なきゃいいじゃん。
なんの必要性があって登場するの？
不思議。

検討している人は明治通り+都電、急坂、高田etc
全てを理解していますのでご心配は結構です。
買わない人はお金がないなんて思ってもいません。

ちょっと膝を痛めそうな急坂だな。。年取ってから心配

嫌い嫌いも好きのうちってとこですよ。まぁそう怒らんで下さいよ＾＾

ここ坂あるんですか。最初はあまり気にならないけど、だんだん辛くなるね

やはり4割引しかないね。

「売れ残り度合い」で値引き率に差が生じるのは決しておかしいことではない
だからスミフ物件が全て2割引きになって、結局ここが売れないという論理は違うと思います
「全て2割引」にする必要はなし

だけど、都心の大規模マンションは今後ほとんどないよ。
この秋でほとんど出揃ったんじゃない？
１月以降は各社ほとんどいまいちの場所ばかり。。
となるとここはいい方じゃない。

バーゲンの案内が来ません。
私は一割引きでも検討するのに…

最近MRに数回通うとよく聞きます。
『資金に余裕がある方への値引きはいっさいしませんが、買いたいけど若干足りない方であれば売り主も協力してくれる場合があります。』的な話。。
今時、そんな言葉を信用するアホゥがいると思っているのでしょうか？
『素直に〇〇〇万引くから買ってくれませんか！』
となぜ言えん？

早く4割引お願いします！

結局ここは、買いたくても買えず、ひたすら値下げを待つ人が集まってるスレってことで
いいですか？

いいですよ。
興味のない方はとっとと消えて下さい。

あと200くらい売れ残ってるのかな？

修繕積立金も管理費も集まらない、赤字マンションってどうなるの？

修繕積立金と管理費は、住友が払っています。これは当初からの計画の中に組み込まれています。このやり方は住友の物件では良くある事（長期の時間を使って売って行く事）なので、どの程度の予算を組むかは当初から計画済みです。時に、儲けが圧迫されるなどの指摘がありますが、その様な指摘は無用であります。住友の販売員は、青田売りで完売は目指していない、長期計画で販売して行くという事を明確に表明していますので、ある程度（どの程度かはしりません）の積立金、管理費は住友が支払う事を前提になっており、言うまでもなく予算に入っています。

これらの予算が物価を販売する予算に当初から組み込まれているという事は言うまでもなく、販売価格に組み込まれているという事になります。長期計画で販売することは言う迄もなく、物件価格が物件の価値と無関係に高くなっているという事です。

＞66
つまり管理費は既に住民が払っているということですよね。
誰のためにもなりませんね。

でもまあ、そのあたりも含めて、じゅうぶん事前に検討してから買うっていうのも、買う側の責任ですよ。それがイヤなら、これだけの額を払える人なら、ある程度選択の余地はあったはずですしね。

＞66
偽住民ですね、出て行ってください。

理事会の報告を知らない・・・・、住民ではないのでｍ、知りようもありませんが。
管理費や、積立金のみならず、駐車場代も満額支払って戴いております。

>>69さん
？
ここは、住民板ではありませんよ？
66さんも、べつに自分が住民だとはおっしゃっていませんし。

>69

６５に払ってないと書いてあるのを、６６が住友が払ってると書いてあるのよ、なんで６９が反論する？。

こういう人がいるから、このスレは荒れる。

69は、新手のネガレスか？。

69は営業だろう
お前が出てけ

買えない人、相手にされない人は事情もわかるわけない
どうあがいても、。買えない人はデベにとっては冷やかし迷惑、お客じゃないから

こういうときに出てきちゃうんですよね。

やっぱり、買わない人は金が無いと思ってる人。何か頭にきて本音が出ちゃうんでしょうね。残念ながらこういう方の存在も、スレが荒れる要因です。

まぁーマンションなんて長い目で見れば、いずれは値が下がるものだよね。
例えば、１５年後に中古で購入した住人に、新築から入居している人間が「あの人は安く買った人だから・・・・」なんて、接し方はしないはず。
しかし、今の段階で購入者の目の前で、「安く売れ。この物件の適正価格はもっと安い。」
と連呼されれば、面白くはないわなぁ。
高級すし屋でおいしく食事している時に、店の前で「消費者を考えないすし屋は潰れるぞ。」「隣のすし屋はもっと安い。同じすしなんだから、安く売れ。」「売れ残ってネタが駄目になるくらいなら安く売れ」なんて言われれてる気分だろうな。

>高級すし屋でおいしく食事している時に、店の前で「消費者を考えないすし屋は潰れるぞ。」「隣のすし屋はもっと安い。同じすしなんだから、安く売れ。」「売れ残ってネタが駄目になるくらいなら安く売れ」なんて言われれてる気分だろうな。

店の前のお客さんは高級だと思ってないが、店主は高級だと思っている、という感じでしょう。
養殖マグロが高級寿司屋で出てこない様に、明治通り、都電、学校に隣接し、坂下の山の手の駅まで10分以上かかる高級マンションも無い。

既に購入している住人がいる状態で、公然と値引きは難しいしのでは、値引きの変わりに、照明やエアコンなど本来はは自己負担の部分を無償オプションとして付けたりする事はあると聞いた事があります。でもどう検討してもこの物件、環境と建物のバランスが悪すぎる。一旦入居したら、中古としては３割引の査定は確実だと思います。物件によっては中古になっても価格が上がるものもあるけれど、この物件は間違いなく、買った時が頂点だと思います。この立地とバランスが取れる、皆さんが希望する坪単価３００万円以下のファミリータイプのマンションをはじめから建てておけば即完売したのでは

明治通りに隣接っていても、その前に整備されたかなりひろい歩道があるし、都電もあるから距離は離れているよね。
ＭＲに行ってわかったんだけど、新目白から池袋までは比較的交通量も少ないし、ニ重サッシで防音にも問題ない。
高階層なら、面する西側は眼下に学習院が広がり、視野を妨げる建物もない。

都電は、目の前を通過する低層階は流石に気になる。値段はその分、安いみたいだけど私は無理って感じ。
高階層や他の面に住んでれば、やはり気にならなさそう。
目の前の駅からサンシャインや丸の内線、山手線大塚駅の利用が可能という至便性はいいよ。

東側に位置する小学校は、一学年２０数人という小規模で嫌悪施設にはならない。だいたい今の都内の小学校って静かだよね。

私が購入に躊躇しているのは、やはり値段。
早稲田から、戸山あたりなら、ここの中階層の値段で最上階が買えるもんね。
いずれにせよ、来年中に購入予定なのでよーく検討しています。

>新目白から池袋までは比較的交通量も少ないし

これについてですが、休日だけでなく、平日の、朝、昼間、夕方、それぞれどうなっているか、というのを確認されるといいかと思います。
ちょっと平日夕方とかはきついものがある気がします。。。
それと、明治通りの拡張工事が今後どうなるか、も問題です。

でも、まぁ窓閉めれば何の問題もない、と割り切れば、東側も（特に高層は）無問題ですね。
間取りも東の方が西よりもいいものが多い気がしますし。

「棟内モデルルーム公開中」の黄色い大きい文字紙を窓に貼って、売主自ら高級感を損ねている。
もっと品の良い色にできないものかね、現地販売マネジャーのセンスが問われます。
郊外のファミリー向けマンションと同じ販売スタイル。

常に4~5戸はカーテンもなく人気がないのに夜中じゅう電気がついています。わざとつけているのでしょうね。
17階西向き中住戸はモデルルームでしょうか？素敵な家具と観葉植物があるももの人気がなく、それでいて、外から見て下さいと言わんばかりに夜中じゅう電気が全部屋つけっぱなしです。
とても素敵なのですが、その直上18階では沢山の洗濯物がベランダに・・・営業努力が無になっていますね。

ベランダで洗濯物を干すことが出来るんですか？このマンションに相応しくありませんね。
学習院の学園祭に行った際に見たんですが、ＧＨの北棟6階（ペントハウス）の東側でも見苦しく洗濯物をベランダに干している部屋が2部屋ありました。金はあるけど品格が無い人も住んでいるようですね。

まぁ、人のマンションをのぞいて、洗濯物を探すような品格の悪い人よりは、ましなのではないのでしょうかね？
挙動不審でつかまらないよう、気をつけてくださいね。

＞ベランダで洗濯物を干すことが出来るんですか？このマンションに相応しくありませんね。

相応しいですよ。

＞ベランダで洗濯物を干すことが出来るんですか？このマンションに相応しくありませんね。
ここ、豊島区高田なんですけどね、すぐお隣は文京区です。

バルコニーに洗濯物の干せないマンションは、こちら以外に一つもないと思いますけど。
ガーデンヒルズも例外的に洗濯物干し禁止？
すぐ前の立派な製薬会社の社宅にしても、格下とはいえ目白プレイスにせよ
周辺で洗濯物干しが禁止のマンションは、あまり聞きません。
文京区、港区などの一部のマンションだけではないでしょうか。
ガーデンヒルズも、半地下の1階の専用庭には洗濯物可となっております。

＞86　日本語が変で、意味がわかりません。

うん、二回読み返したけど結局何が言いたいのかわからん。

８６は、目白プレイスを格下と言ってみたり支離滅裂、ＧＨの尊大な住民？

物干しのことや住民の『格』が話題になってますが、上層階の方が外にお布団らしきものを干してらっしゃったような…
ＧＨ方面から明治通りに抜けようとした時にチラリと見えた程度なので見間違いかもしれませんが。
やっぱり天日に干したいなあ〜って思う気持ちは格とか関係ないんだろうなって思いました。

いい立地や環境と言うのは、地元の人が手狭になって引越しをする場合でも、やはり地元の中で移動をする離れられない場所。
いい物件とはそんな地元の人が選ぶマンションだと思います。
どうもこの掲示板ではそんなご近所の方々の賛同が聞けないのが気になります。
正面エントランスの豪華さだけが妙に浮いているのも、何かしっくりしない。
周りと協調する事は永く住む上では不可欠では。

社会主義思想なのでしょうか懐古思想なのか。
マンションなんざ、そのときの生活スタイルに合わせて選ぶのが普通でしょう。
ＧＨだろうが、シティテラスだろうがお屋敷意識と同じにはならないよ。
もっと気楽なもんだよ。

気楽に住みながらしかし規則は守る、これが集合住宅に住む際の憲法。

＞いい立地や環境と言うのは、地元の人が手狭になって引越しをする場合でも、やはり地元の中で移動をする離れられない場所。
＞いい物件とはそんな地元の人が選ぶマンションだと思います。
好き好んで、住んでいるわけでもないのに、地元の人が
この価格帯のマンションを手軽に買えるとは思えませんけど。
高田の、地価を冷静に見ると税引き後なら50坪の宅地を売却しても
プレミアム住戸には手が届かないのです。

普通に考えても、50坪の宅地に立て替えする方がコスト的には合いますよ。

＞目白プレイスを格下と言ってみたり支離滅裂
坪単価300万円に遙かに満たない、ところを同列に見るのは非常識では。
年収や資産が30％は違うと思って普通でしょう。

他人を非常識呼ばわりされる前に、句読点の打ち方を勉強された方がよろしいかと。

GHよりも格上だと思う

見学に行った時に洗濯物は外側からみえなければバルコニーに干しても良いと言われましたけど…

バルコニーの手すりに干すのがいけないだけで、バルコニーに干すのはいいんじゃないの？

人目につく場所にモノを干さない、これ当たり前のこと、そんなことで議論をしている場合ではないだろ？

買うのか買わないのかハッキリしろ。
買う気のない奴、格がどうだのこうだのとゴタクを並べている奴、皆さよなら・・・

よし。買おう。

よし、売った！

必ず買えよ！