いいマンションだとは思うけど、この場所でココまで高いと手が出ない。というか手を出したくないｗ景気後退が鮮明になってる中で高値掴みになるのは確実だからね。
かといってコスモイニシアやコスモスレジアやパークタワーじゃ
それこそ『安物掴み』になって、後で困るのは目にみえてるし。
いっそ北区まで行くしかないのかな。
見れば安物じゃないのはよくわかるけど、大塚エリアで
プレミアム、スーペリアル、デラックスの3ランクの住戸グレードがある
マンションなんて聞いたことがない、目白や駒込じゃないんだから。
住宅情報ナビを見ると価格もバラバラで値付けも独特、
同じ間取りタイプで何フロアーか同価格だと思ったら、急に10％以上も上がる。
同じ間取りの最上階が1億5000万円でその一つ下の12階が1億1,300万円
たった1階違いで差額は3700万円とは、その違いは何だろう。
一方北側の14階の最上階は、1億2300万円で13階は1億1100万円で差額は1200万円
最上階のプレミアムなんて庶民には関係ないけど、不思議な値付けをするもの。
＞153
モデルルームを実際に見てから書き込みした方が
いいですよ。
住宅情報ナビの情報だけの判断だとこんな意見に
なるんだな〜と思いました。
プレミアム最上階のリビングの天井の高さは
3mだか4mあってハイサイドライト付きでした。
とにかく明るいし、開放的だし素敵な部屋です。
その下の部屋と3700万円差があってもちっとも
不思議ではなかったです。
A 3LDK １１１００万円〜１５０００万円 92.44 m2
B 3LDK １１３００万円〜１５０００万円 92.64 m2
C 3LDK １１１００万円〜１２３００万円 93.04 m2
D 3LDK ７８００万円〜８３００万円 76.16 m2
E 2LDK ５５００万円〜６２００万円 57.75 m2
F 3LDK ８２００万円〜８４００万円 78.67 m2
G 3LDK ７２００万円〜７８００万円 73.14 m2
H 2LDK ５３００万円〜５８００万円 55.40 m2
青田売りだったらこの2割引
プレミアムは3割引か
ふ〜ん
今時の価格ですね。
とりたてて高いという気もしませんが。
場所柄
億ションは厳しいと思うけど
５０−７０㎡はそれなりに売れるのでは。
>>153さん
＞B 3LDK １１３００万円〜１５０００万円 ・・・92.64 m2
（12階）天井高2580㎜ （13階最上階）天井高4530㎜
＞C 3LDK １１１００万円〜１２３００万円 ・・・93.04 m2
（13階）天井高2580 （14階最上階）天井高4530
＞D 3LDK ７８００万円〜８３００万円 ・・・76.16 m2
（5〜6階） （8階、9階）
＞E 2LDK ５５００万円〜６２００万円・・・ 57.75 m2
（5〜6階） （9階）
＞G 3LDK ７２００万円〜７８００万円 ・・・73.14 m2
（4〜6階） （10〜11階）
分譲中の周辺の豊島区文京区の住友のマンションでは最安値です。
詳細はわかりませんがサイトの発表価格だとプレミアムを除く平均（340万）で
シティテラス目白は約15％アップ（395万）、
シティハウス文京護国寺は約30％アップ（440万）という価格設定。
2駅3路線がいずれも徒歩5分程度で、幹線道路に面していない立地を考えると割安かも。
（護国寺は同規模物件で不忍通り、目白は大規模物件で明治通りに面している）
両方とも住友のHPでは、プレミアムグレードMSに分類されるので単純比較は出来ないかも。
それでも、高級物件の目白ガーデンヒルズと同等かやや高いから時代の流れを感じる。
見てきました。
周辺環境からかなり浮いてますね、想像以上でした。。。
近くの住民から嫌われそうな高層になってますね。
ここに限らず、新しい高級マンションが出来て喜ぶ周辺住民なんて
聞いたことがありません。
普通は、反対運動ののぼりや旗がそこらじゅうにあって普通の光景だと思いませんか。
北大塚のコスモの物件なんて完成しても周辺の民家に、
まるで戦国時代のようにのぼりが何本もありました。
シティテラス目白も、未だに反対運動の垂れ幕が複数下がっています。
こちらは、周辺環境といい すぐ前は公園で周辺では貴重な緑があって
どう見ても住宅地なのに、用途地域はなぜか商業地ですからこうなるのかもしれません。
いずれにしても、80㎡未満で8000万円、2LDKでも6000万円近いですから場違いな感じはします
スミフは売れ行きに関係なく当面値上げはしても、値引きなんてないでしょうから
売れ行きはどうなりますか。
分譲中の護国寺のシティハウス、ブリリア、パークと比較するとかなり割安ですから
案外人気が出るかもしれませんね。
大塚エリアでは、現状では競合物件がないこともありますし。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/premium/20080207/146665/nakazur...
こういうの見ちゃうとどうなんだろうと思いますよね
2003年に小日向の中層マンション80m2半ばが6000万台で買えたから
その水準までいきそうな気もしますし
今は様子見が最強にも思える小心者です
ここ10年のマンション価格が下落局面では高値覚えで、また騰がると思って買えなかった人
マンション価格が上昇局面のここ数年では、安値覚えでまた下がると思い込んで買えなかった人。
買えない人は、いつの時代でも買えないのかも。
現在の大塚のレベルは、ちょうど10年くらい前のレベルと同じなんだと思う。
自分が少し無理して買える物件を、買えるエリアに買うことが幸せなんじゃないかな。
収入も職業も地位も違うんだから、他人は他人、自分は自分と思うことなんだよね。
現在の50歳前後の世代は、結婚してマンション適齢期がバブルで地元の山手線内に
マンション買えるなんて夢のまた夢、板橋区や荒川区ならまだ良い方、
埼玉や千葉、東京市部に散っていきました。
地元育ちが、結婚して地元で家を買って生活できないのが都心エリアの特色でしょうか。
申し込みが始まっていますが、申し込んだ方いらっしゃいますか？
モデルルームの最上階には、申し込みが入るのでしょうかね・・・
ここ数年で、大塚エリアでは最高価格の部屋なのではないでしょうか。
どなたか申し込まれましたか?
どちらと検討されましたか?
第一期が抽選から土曜日の締め切りを受けて、先着募集に変わったから
かなり残っているのではないでしょうか。
レスありがとうございます
90㎡台のを購入はできるのですが
このあたりも新築は高くなりましたね
中古と比べるとその差があまりにもあって
例えば諸事情で2年後ぐらいに売るようなことになったときに
どうなんでしょうと思うのですね
中古のリホームも考えてみたり
販売状況が鈍い(?)というのは
最も率直な指標なのでしょうかね
＞170
中古の年代と程度にもよりますが、2年後に売却した場合に目減り額（率ではない）が
少なくて済むのは間違いなく、中古でしょう。築20年で新築の半額程度？
広さにもよりますが1000万円でかなり新築に近いリフォーム出来るようです。
業界人に言わせると、住まいとしてなら極論を言えば新築は新しいこと以外にメリットが
少ないという人さえいます。
マンション適齢期の世代は、80％近い人が新築志向だそうですから、実力以上に割安ではないでしょか。
90㎡超をご希望となると、文京区なら普通にありますが、このエリアではニーズがないのか
希少価値で物件が限られてくるのと、売り物件がタイミング良くあるかどうか。
少し前に、南大塚グランドヒルズの中古の書き込みがありましたが、築17年くらいになりますが
駅から遠いことを除けば、バブル期のスミフでは最高グレードでしたから全てにおいて豪華だったと思います。現在でもトップの高級マンションでは、当時も話題になって注目されました。
たった30戸で全戸専用駐車場付きで、半数以上は地下駐車場ですが見方を変えると
老夫婦で車がなくても駐車場使用料を払うからその分、維持費がかかるということ
その他は賃貸物件がいくつもあることくらいでしょう。
大塚にしては高いなという書き込みが多いですね。
プレミアムの最上階1億5000万円ばかり目立ちますけど、全体の価格をよく見ると
スミフにしては割安感がある。
あまり売れてないと言われているシティテラス目白、シティハウス文京護国寺と比較すると？
第一期で発表されている部屋をまとめると。
北向きの三方向角部屋3LDK（スーペリアル）・7200〜800万円（坪325〜353万円）
西向きの角部屋2LDK（デラックス） ・5300〜5800万円（坪315〜345万円）
南西の角部屋3LDK（スーペリアル） ・7800〜8300万円（坪339〜360万円）
南向き中住戸2LDK（デラックス） ・5500〜6200万円（坪315〜355万円）
南東の角部屋3LDK（スーペリアル） ・8200〜8400万円（坪345〜355万円）
1フロアー1戸の三方向角（プレミアム）・11100〜12300万円（坪395〜440万円）
南西の角部屋最上階付近（プレミアム）・11100〜15000万円（坪395〜535万円）
東南の角部屋最上階付近（プレミアム）・11300〜15000万円（坪395〜535万円）
※プレミアムは全て3LDK
北隣に6階の小さなビル、南隣に5階のマンションがあるので眺望を気にする人は
7階以上なら問題なし、それ以外は3階程度の民家だから4階以上なら大丈夫。
このグレードの建物で坪315万円のデラックス2LDKはお買い得かも、他のマンションなら
レベル以上の内装と仕様。
坪400万円弱のプレミアム住戸は、スミフではかなり割安。
目白や護国寺なら最低でも坪500万円〜だから、この内装と仕様で100万円以上安い。
特に13・14階の三方向角部屋のプレミアムは1フロア1住戸で、実質的に専用エレベーターなので
プライバシーは最上級で都心のハイグレード物件でも見ないこと。
それで、売れゆきは如何?
ここマンションコミュニティってデベの広告板でもあるんだ。
あまりにも宣伝臭が・・・
高値掴みになるような気がしますが…
大塚エリアで80平米以下で8000万前後が割安？
とてもそう感じることはできませんね
大塚にしてはというより
絶対的に高い
今後値上がりする余地が不透明
在庫調整売り惜しみの高値付け
しかし読みが外れて世の中スタグフ傾向
高値で押しつけられた消費者の運命はイカに・・
というのが総括かね
あのまま日経平均が上がり続けていま25000円
今後100年で100万円ぐらいNK225はあがるのよなら
すげー割安お買い得だったでしょうけど
あと、173のような褒め殺しは良くないよ
ナンセンスな投稿が多いね。
マンションは株や商品相場じゃないんだから高値づかみという発想が可笑しい
住まいとして入居したら翌日から中古物件なんだから価値が下がって当然でしょう。
スミフのスレには、「高い、高い」「売れ残り、売れ残り」を連呼する変わった人
検討しない人が必ず現われて、とりつくのが多いけど。
こんな投稿者に限って、ＭＲに足を運べないから実物を見てないんだな。
大塚では珍しい財閥系の久しぶりの億ションのあるマンションなんだから、
買いたい、価値を認める、資金力のあるお金持ちが買えばいいだけでしょう。
カタカナデベも、経済設計も、下駄履きマンションもいろいろあるから
個人の選択肢は色々でしょう。
世の中色々、先入観があると冷静な判断が出来ないのかも
池袋までの移動手段に原付バイクを使う人、カローラを5年ローンで買って使う人、
足としてベンツをキャッシュで買える人。
移動するという行為も効果も同じだけど実際は・・・・・
では、179は?
日本語は正しく使用しましょう
誤）「高級感あふれる内廊下」→正）「狭いエレベーターホール」
やっぱりモデルルームに行かれない人だ
百聞は一見にしかず、勇気を持って行きましょう？
土地の歴史としては川のようですが
現在の周辺リスクはどの程度でしょうか?
用途地域を考えると目の前南に14階とか
ネオンつきのシティホテルとか
隣にパチンコ屋や工場とかはありうるのでしょうか
土地勘があまりないので
第一期先着順に、物件概要が変わっています、住宅情報の間取りも変わらず
28戸売り出して、いったい何戸くらい売れたのでしょうか。もしかして、3つですかね？
どう言ったらいいか
この値段では
WCT第一期の最上階買えたからな
東南角のオークション部屋も買えたのか?
今更言っても仕方ないことだが・・
そこまで特別な場所でないところの住居に
金をかけなくなったと
正常なことが起きているだけなのでしょう
既に買いたい人は買ってしまっている
狭いエレベーターホールのことを内廊下と呼ぶのでしょうか？
いずれにせよ、1台のエレベーターを、その階では1〜3世帯で使うので
プライバシーは抜群でしょう。
手前の棟の最上階近辺は、フロアーに1世帯しかなないので、
まるで専用エレベターで、お隣さんも無し。
エントランスが豪華で高級マンションと宣伝していても、まるで
団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い中、これは希少価値かも。
1フロアに1世帯って言えば聞こえは良いけど、
言い換えたら、戸建て用の狭小敷地に無理矢理
マンション建てた迷惑な物件てことですよ。
＞ 192 団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い
まあ、敷地が狭小というかは別として、文京区豊島区辺りの一流デベの物件で外廊下でエレベーターが10世帯で1台のMSって最近ありますか？。
今時、そんなMSの方が探すの難しいですよ。内廊下に関しては、私も内廊下のMSに住んでますから善し悪しわかりますけど、このHPにも内廊下と外廊下の検討用の長いスレがあるから、その辺良く検討された方がよろしいかと？。居住経験がおありか分かりませんが、内廊下無経験の人って、住むと悪い所も分かるのですが、憧れ抱きやすい今のMSの構造ですからね。
この物件の配置に関して問題なのは、
１）内廊下という言葉とエレベーターホールという言葉が同じにしてますね（業界で区別が無いのを悪用しています）。
２）プライバシーという観点では各戸の玄関にアルコープが無く、玄関を開けるとエレベーターをおりて来た他人に玄関内を覗かれる（一番酷いのはH typeで戸内の廊下まで）事があるため、特にプライバシーに配慮した作りとは言えないと思いますね。
３）1台のエレベーターを一つの階で使う戸数が少ない事がプライバシーに寄与するでしょうか？。物件が所謂ペンシルの作りであることを象徴しているだけですね。実際は53戸に2機が多いか少ないかの問題でこのMSがもし30階建てだったら3戸に1機のエレベーターではどうしようもありません。そういう意味ではエレベーターの数に関しては居住者には便利な数（実はこれも普通です）だが、プライバシーとは関係ないですね。
195さんが内廊下とペンシル構造の孕む意味を問題提起した後なので
少しフォローしますと
玄関=エレベータの扉という感覚かな
どの住居内も扉が開いたらエレベータ待ちの位置から見えるでしょう
このエレベータを待っていると見えるというのは問題です
さらに「内ホール」なので外からの環境音も少なく
玄関での行ってらっしゃいの会話も筒抜けですか
これがプライバシー「抜群」とどう結びつくのか全く理解できません
むしろプライバシーを考える上では検討が必要な内容に見えますよ
ウチは「行ってらっしゃい」は玄関開ける前だから大丈夫だな。
ついでにチューも開ける前だからプライバシーは万全だ。
＞198
やはり、ＨＰの情報のみで棟内ＭＲは未訪問なんですね。
そんなに敷居が高くないので、一度訪問してみると自分の間違いに気付くと思いますよ
なぜ、二棟構造のペンシル？に設計したのかも、教えてくれますよ。
一部屋売却記念デベアゲ
