グランドメゾン目白新坂

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

設計者の資質によるのでは？

我が家は、3人家族なので、間取り的には 良いかなと思っています。ただ 上層階でないと、リセール的に どうかなと。価格次第ですね。

上層階でないと南側の開発計画の影響が気になりますし

江戸川橋駅ってあんまり便利なイメージないなー。

イメージ？一路線しか走ってないんですから電車の便は良くありませんよ。

ところがどっこい、バスは便利です。

このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は　そう多くはないと思いますよ。

なんで？？
江戸川橋しかありませんよ。

副都心線の雑司が谷は？

おっと都電の事を忘れないでくれよ

雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。
白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。

私は会社まで徒歩40分の通勤です。ちょうど良い運動になります。雨のときだけ、有楽町線を使います。

グランメゾン目白新坂のコミュニティと　よりそつて住まい環境を守りましょう。

　江戸川橋駅　。

こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか？
場所が凄くいいので、きになっております。

墓はどの部屋からも見えます。

西寄りの低層階からは見えないでしょ。

そのかわり、西寄りは南側の土地の開発計画の影響をモロに受けます

お墓見えるのか
お墓は移動しないから、一生見えるってことかな、、、？

再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。
高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、
なかなかよさそうですね。

ML見学に行ってきました。問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。ちなみに、東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。営業さん談によると、事前案内会の参加者には「抽選当選率5倍」権利が与えられるようです。それを聞いて、購入意欲が一気に覚めました。

墓か、目の前に建物か、かあ。
西の高い方しか、微妙かな。だとしたら高いよなあ。。
墓ビューだと、もし賃貸に出すことになったらマイナスになりそう。。

西側の６階から上の部屋を　買えたらいいのですが。やはり　抽選になつてしまうのかな？

抽選当選率５倍って、公取上大丈夫なのかな？

ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。

高速下の道ですが、路上生活者の寝床に利用されているので通るの嫌なんですよね。

視線を逸らして息を止めて通過すれば特に問題ないと思いますけど。

そんなあからさまな、、